Wohnungsmarktbericht Langenhagen - Teil 1

Transcription

WOHNUNGSMARKTBEOBACHTUNG 2010|2011
LANGENHAGEN
DEZEMBER 2011
Seite 2 von 48
Kurzübersicht wohnungswirtschaftlicher Strukturdaten
Bevölkerung in Langenhagen1
2008
2009
Einwohnerzahl
51.691
51.982

Anzahl der Haushalte
26.406
26.622

175
442

-162
-161

10.999
11.155

2.829
2.829

37.406
37.629

106,8
107,2

151 EUR
160EUR

Einfamilien- und Zweifamilienhäuserpreis je qm3
1.349 EUR
1.252EUR

Mehrfamilienhäuserpreis je qm3
1.493 EUR
1.445 EUR

Wohnungskaltmiete je qm3
5, 77 EUR
5,95 EUR

26.230
26.308

9.698
9.776

16.757
16.795

Wohnungsbaufertigstellungen
142
77

Wohnungsbaugenehmigungen
142
97

-367
-2.204

Wanderungssaldo
Geburtensaldo
Anzahl Einpersonenhaushalte
Anzahl Mehrpersonenhaushalte (4 und mehr Personen)
Haushaltskaufkraft
Prognose
Preisentwicklung in Langenhagen
Verbraucherpreise1 (2005 = 100) 1
durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohnen)2
Wohnungsmarkt in Langenhagen1
Wohnungsbestand (insgesamt)
Wohnungen in Einfamilienhäusern
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Wohnungsbauüberhang
1
Datengrundlage NBank 2011 und LSKN 2011
Stadt Langenhagen
3
empirica-Preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH)
2
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Inhalt
Vorwort............................................................................................................................................. 5
Zusammenfassung............................................................................................................................ 6
1. Wohnungsmarkt in Niedersachsen .......................................................................................... 8
1.1
Trends auf dem niedersächsischen Wohnungsmarkt......................................................... 8
1.2
Determinanten der Wohnungsnachfrage ......................................................................... 10
2. Wohnraumbedarf.................................................................................................................... 13
2.1
Bevölkerungsentwicklung ................................................................................................. 13
2.2
Wanderungen .................................................................................................................... 15
2.3
Entwicklung der Haushaltszahlen .................................................................................... 16
3. Wohnraumnachfrage .............................................................................................................. 17
3.1
Baukosten und Hypothekenzinsen ................................................................................... 17
3.2
Entwicklungen am Arbeitsmarkt ....................................................................................... 18
3.3
Entwicklung der Einkommen ............................................................................................ 20
4. Wohnraumangebot ................................................................................................................. 21
4.1
Gebäude- und Wohnungsbestand.................................................................................... 21
4.2
Bautätigkeit ........................................................................................................................ 23
4.3
Wohnungsraumleerstände ................................................................................................ 25
5. Bauland- und Immobilienpreise ............................................................................................. 26
5.1
Baulandpreise .................................................................................................................... 27
5.2
Wohnungsmieten .............................................................................................................. 28
5.3
Preise Wohneigentum ....................................................................................................... 29
6. Wohnungsmarktspezifische Aussagen für Langenhagen....................................................... 31
6.1
Stadtstrukturelle Rahmenbedingungen und Kriterien im Wohnungsbau ........................ 31
6.2
Handlungsschwerpunkt im Bestand ................................................................................. 33
6.3
Handlungsoptionen für Wohnungsneubauprojekte......................................................... 37
6.4
Strategie - Wohnraumversorgungskonzept ...................................................................... 39
Verzeichnis Abbildungen und Tabellen........................................................................................ 40
Glossar............................................................................................................................................ 41
Quellen........................................................................................................................................... 43
Anhang 1 ........................................................................................................................................ 45
Anhang 2 ........................................................................................................................................ 46
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Vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Leserinnen und Leser,
mit freundlicher Unterstützung der NBank haben wir nun
den ersten Wohnungsmarktbericht für Langenhagen erstellt.
Gemeinsam mit dem Wittlager Land ist Langenhagen Pilotprojekt für die Einführung einer Kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung – kurz KomWoB – in Niedersachsen.
Friedhelm Fischer
Der Wohnungsmarktbericht soll nun in regelmäßigen Abständen über die Trends auf dem Langenhagener Wohnungsmarkt informieren. Hier können Sie nachlesen, wie
sich die Bevölkerung in Langenhagen entwickelt, sich die
Bodenpreise für Wohnbauland sowie die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen verändern und welche Strategien die Stadt
Langenhagen im Wohnungswesen verfolgt.
Wir wünschen Ihnen viel Freude mit dem Wohnungsmarktbericht und hoffen, dass er in Ihrer einen oder anderen Entscheidungsfindung behilflich ist. Verbesserungsvorschläge
nimmt die Verwaltung dankend auf.
Carsten Hettwer
Friedhelm Fischer
Carsten Hettwer
Bürgermeister
Stadtbaurat
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Zusammenfassung
Die in diesem Wohnungsmarktbericht ausgewerteten Daten sind Zahlen des Landesbetriebes für
Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen (LSKN), die u.a. jährlich von der Stadt
Langenhagen dem LSKN zur Verfügung gestellt werden. Die Erhebungen für Wohngebäude beziehen sich dabei auf das Jahr 2009, da die aktuelleren Daten aus 2010 bzw. 2011 zum Zeitpunkt der Berichterstattung noch nicht vorlagen. Um eine bessere Vergleichbarkeit zu den sonstigen erhobenen Daten herzustellen, wurde deshalb die Wohnungsmarktanalyse und Auswertung bis einschließlich zum Jahr 2009 durchgeführt (Kapitel 2 bis 5).Insgesamt sind der
Wohnraumbedarf (Bevölkerungsentwicklung, Wanderungen, Haushalte), die Wohnraumnachfrage (Baukosten, Arbeitsmarkt, Einkommensentwicklung), das Wohnraumangebot (Wohnungsbestand, Bautätigkeit, Leerstände) sowie die Bauland- und Immobilienpreise für Langenhagen
untersucht worden.
Auf Grundlage dieser Erkenntnisse werden in Kapitel 6 spezifische Handlungsfelder für den
Wohnungsmarkt in Langenhagen benannt, die z.T. um wohnungsmarktrelevante Aussagen aus
dem Klimaschutz-Aktionsprogramm2020 (KAP)und Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes
Langenhagen 2025 (ISEK)ergänzt werden. So ist beispielsweise im KAP die Initiierung der Initiative „Wohnen mit Zukunft“ vorgesehen und im ISEK ein Wohnraumversorgungskonzept. Weiterführende Informationen sind den jeweiligen Konzepten zu entnehmen, die im Online-Portal des
Rats- und Bürgerinformationssystems der Stadt Langenhagen abrufbar sind.
Im niedersächsischen Vergleich gehört Langenhagen zu den Kommunen, die von der unmittelbaren Nähe zur Großstadt profitieren und der Wohnungsmarkt verhältnismäßig hochpreisig und
bedarfsgerechter Wohnraum knapp ist.
Durch folgende Merkmale zeichnet sich der Langenhagener Wohnungsmarkt aus:

Die Bevölkerung altert zunehmend, wobei auch die für den Wohnungsmarkt interessante
Altersgruppe der 30 bis 45-Jährigen rückläufig ist.

Langenhagen wächst trotz Geburtenrückgang durch regionale Wanderungsbewegungen,
was insbesondere auf die Neubaugebiete Dorfstraße und Weiherfeld zurückzuführen ist.
Zum einen sind es Singles, Paare ohne Kinder und zum anderen die Familiengründer bzw.
junge Familien, die aus Hannover und Umland nach Langenhagen gezogen sind.

Die Anzahl der Haushalte steigt kontinuierlich an, die Größe jedoch sinkt auf durchschnittlich 1- bis 2-Personenhaushalte.

Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist progressiv.

23.752 Beschäftigte arbeiten, aber wohnen nicht Langenhagen – es besteht ein Pendlerüberschuss.

Die Haushaltskaufkraft ist in Langenhagen relativ hoch.

In Langenhagen werden mehr Einfamilien- als Mehrfamilienhäuser nachgefragt.

Der Bestand von 4-Raum-Wohnungen macht mit über 9.000 Wohneinheiten von insgesamt 26.308 Wohnungen den größten Anteil auf dem Langenhagener Wohnungsmarkt aus.

Ein Großteil der Wohnungen ist in den 1950er bis 1970er Jahren und nach der Wende
entstanden.

Statt Wohnungsleerstände weist Langenhagen ein Wohnungsdefizit von über 2.000
Wohneinheiten auf.

Der Bodenrichtwert ist mit 157 €/qm für baureifes Wohnbauland relativ hoch und liegt
damit über dem niedersächsischen Durchschnitt bzw. entspricht in etwa dem für einfache
Lagen in der Landeshauptstadt Hannover. Äquivalent fallen die Wohnungsmieten und Immobilienpreise in Langenhagen hochpreisig aus.

Kapitalmarktbedingungen für Investitionsanreize in den Immobilienmarkt sind günstig.
Seite 6 von 48

Die zukünftige Wohnungsbaunachfrage konzentriert sich auf zentrale Standorte.
Diese Erkenntnisse offerieren für den Langenhagener Wohnungsmarkt Handlungsfelder im Geschoss- und Einfamilienhausbau, die sich vornehmlich auf die Sicherung des Bestandes durch
Aufwertung des Wohnumfeldes, bauliche Modernisierung, städtebauliche wie strukturelle Neuordnung und Ergänzung konzentrieren sollte. Zudem sind maßvolle Siedlungserweiterungen im
Zentrum der jeweiligen Ortsteile und der Kernstadt vorgesehen, die den gewünschten Wohnbedarf decken können, um letztendlich auch einen Teil der über 23.000 Einpendler für die Stadt
Langenhagen zu gewinnen. Gelingt es Langenhagen nicht, die Bevölkerung zu stabilisieren,
werden bei einer Bevölkerungsabnahme die Infrastrukturkosten pro Kopf steigen.
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1. Wohnungsmarkt in Niedersachsen
Um die Situation des Wohnungsmarktes in Langenhagen im niedersächsischen Kontext einzuordnen, werden zunächst allgemeine Trends und Prognosen für den niedersächsischen Wohnungsmarkt dargestellt (Kapitel 1.1) und anschließend in einem Exkurs die aktuellen Einflussfaktoren auf die Wohnungsnachfrage erläutert (Kapitel 1.2). Am Ende des Berichtes ist festzustellen,
dass der Langenhagener Wohnungsmarkt im niedersächsischen Vergleich überdurchschnittlich
attraktiv ist.
1.1
Trends auf dem niedersächsischen Wohnungsmarkt
Die NBank - die sich als Investitions- und Förderbank Niedersachsens seit Jahrzehnten mit dem
regionalen Wohnungsmarkt in Niedersachsen beschäftigt - hat aktuell einen Wohnungsmarktbericht für 2010/2011 herausgegeben. Neben aktuellen Trends auf dem Wohnungsmarkt hinsichtlich Preise, Wohnungsangebote, Wohnstandorte und Haushalte, wurden erstmals Aussagen zur
Wohnungsmarktentwicklung bis zum Jahr 2030 getroffen.
Aktueller Trend

Im Raum Hannover stieg die Anzahl der Haushalte in den letzten zehn Jahren stärker als
die der Wohnungen4.

Im Jahr 2009 gab es in Niedersachsen anderthalb mal so viele Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern als in Mehrfamilienhäusern5.

Während die Nettokaltmieten in peripheren Lagen stabil blieben bzw. teilweise gesunken
sind, ziehen die Preise in den Regionen von Großstädten sukzessive an6.

Insgesamt sind die Eigenheimpreise in Niedersachsen gesunken. Eine Wertsteigerung wurde lediglich in Wolfsburg, Wilhelmshaven und Osnabrück beobachtet7.

Nach wie vor liegen nur etwa ein Viertel der gesamten Reserveflächen für den Wohnungsbau in bebauten Ortsteilen bzw. in Baulücken. Brachflächen wurden kaum für Wohnzwecke wieder genutzt8.

Der Wohnungsbau findet zunehmend im Bestand und nicht in neu erschlossenen Gebieten
statt9.

Große Wohnungsbauunternehmen investieren verstärkt in die energetische und optische
Sanierung sowie in die Erhöhung der Wohnstandards10.

Insgesamt werden günstige Einfamilienhäusern in einfachen Lagen und klassische Mehrfamilienhäuser in mittleren Wohnlagen nachgefragt. Insbesondere im verdichteten Umland
liegt das Augenmerk vermehrt auf hochwertige Ein- und Mehrfamilienhäuser in bevorzugter Wohnlage11.

Mieterhaushalte zeigen eine größere Bereitschaft umzuziehen, als Wohnungseigentümer.
Wobei die jüngeren Haushalte mobiler sind als die älteren, die ihre Wohnsituation beibehalten möchten12.

Der Hypothekenzinssatz ist nur leicht progressiv, aber nach wie günstig für Investitionen13.
4
vgl. NBank [Hrsg.] 2010: 7
6
7
8
9
10
11
12
vgl. NBank Hrsg.] 2010: 26
13
5
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
In Niedersachsen liegen die Bodenrichtwerte durchschnittlich bei 77 €/qm für baureifes
Wohnbauland. Im Umland von Großstädten wie Bremen, Hamburg und Hannover liegen
die Bodenrichtwerte zum Teil bei über 150 €/qm14.
Wohnungsmarktprognose 2030

Bevölkerungsrückgang könnte durch die Altersstruktur der Zu- und Fortzüge beschleunigt
werden15.

Die Entwicklung der Haushaltszahlen in Niedersachsen wird die für den Immobilienerwerb relevante Altersgruppe der 30-45-Jährigen viel schwächer besetzt sein als heute16.

Die Gruppe der 60- bis 75-Jährigen, die insbesondere für die Bildung kleiner Haushalte
relevante sind, wird sehr stark anwachsen17.

In Westniedersachsen, im südlichen Hamburger Umland sowie in und um Hannover ist
von einer steigenden Anzahl der Haushalte und damit steigendem Wohnungsbedarf auszugehen18.

Insgesamt ist für Niedersachsen bis zum Jahr 2030 von einem Mehrbedarf von 121.000
Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern und 151.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auszugehen19.

In peripheren Lagen drohen Leerstände mit 118.000 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhauswohnungen und 44.000 Überhängen in Geschosswohnungen20.

Im bundesweiten Vergleich wird für Niedersachsen eine leicht überdurchschnittliche Erwerbstätigenentwicklung prognostiziert21.

Der wirtschaftliche Strukturwandel wird fortgesetzt. Während mit einem Rückgang der
Arbeitsplätze in einfachen Produktionen, in der Landwirtschaft und im öffentlichen Sektor
zu rechnen ist, entsteht ein zusätzlicher Arbeitskräftebedarf in den wissensorientierten
Dienstleistungen sowie im Sozial- und Gesundheitsbereich22.
14
16
17
18
19
20
21
22
15
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1.2
Determinanten der Wohnungsnachfrage
Die Wohnungsnachfrage wird neben dem Einkommen insbesondere von den Präferenzen der
unterschiedlichen Lebensstile und -phasen determiniert. Aus dem verallgemeinert dargestellten
Nachfragemuster je nach Lebenszyklus in Tabelle 1geht hervor, dass die für den Wohnungsmarkt
interessanteste Bevölkerungsgruppe, die der 30 bis 44-Jährigen ist. Diese überwiegend konsolidierte Bevölkerungsgruppe, z.T. bestehend aus jungen Familien, Singles sowie kinderlosen Paaren haben höhere Ansprüche an ihren Wohnraum und setzen verstärkt auf Eigentumsbildung
zum Zwecke der Wohnraum- und Wohnstandortoptimierung. Dabei besteht eine signifikante
Nachfrage auf jeder der Teilmärkte - ob im Geschosswohnungsbau oder Einfamilienhaus. Die
Bevölkerungsgruppe der 18- bis 29-Jährigen befinden sich i.d.R. in der Lebensphase, in der der
erste Haushalt für Ausbildung, Berufseinstieg oder Familie gegründet wird. So orientiert sich die
Nachfrage entsprechend an kleinerem bezahlbaren Wohnraum. In einer späteren Lebensphase ab 75 Jahre – steigt indes die Nachfrage nach einem altersgerechten eigenem Wohnsitz in Kombination mit Pflegeeinrichtungen23.
Tabelle 1: Wohnungsnachfragemuster nach Lebensphasen
Altersphase
Lebenszyklus
Nachfragemuster
0 bis 17 Jahre
Kinder und Jugendliche
Keine Nachfrage
zum überwiegenden Teil im Elternhaus
lebend
18 bis 29 Jahre
Junge Erwachsene
Starke Nachfrage
Haushaltsgründung für Ausbildung und
Berufseinstieg,
schwerpunktmäßig nach kleineren Wohnungen im unteren Preissegment
beginnende Familiengründung
30 bis 44 Jahre
Junge Familien, Singles, kinderlose Paare
und weitere sogenannte neue Haushalte
Hohe Nachfrage
mit steigenden Ansprüchen an Wohnraum
Wohnraum- und Wohnstandortoptimierung
verstärkte Eigentumsbildung
Nachfrage auf allen Teilmärkten
45 bis 59 Jahre
60 bis 74 Jahre
Stabile Lebensphase
Geringe Nachfrage
i.d.R kein Wohnungswechsel
geringe Mobilität und Nachfrageentwicklung
Ruhestandsphase
Geringe Nachfrage
ggf. Wahl eines Alterswohnsitzes
Ruhestandsmobilität in geringem Umfang
aber Nachfragepotentiale bei entsprechender
Angebotsausweitung
75+ Jahre
Verstärkt altersbedingter Wohnortwechsel
gesteigerte Nachfrage
Umzug in altengerechte Wohnungen oder
Pflegeeinrichtungen bzw. Umzug in den
Haushalt der Kinder
schwerpunktmäßig nach altengerechten
Wohnformen
Quelle: Stadt Langenhagen nach LTS [Hrsg.] 2005: 15
Wie sich die Lebensphasen speziell auf den Wohnungsmarkt auswirken, damit hat sich GEWOS
2008 im Auftrag der NBank und dem Verband der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und
Bremen in einer Pilotstudie‚ Wohnstiltypen in Niedersachsen und Bremen’ befasst. Auf Basis
repräsentativer Umfragen wurden wesentliche Erkenntnisse zu Wohnwünschen, Umzugsbereitschaft, Interesse und Planung bei Eigentumsbildung, Gebäude-, Baustil-, Ausstattungs- und Lagepräferenzen gewonnen. Wie hoch die Motivation der jeweiligen Haushaltstypen in Niedersachsen ist, ihre Wohnsituation zu ändern, Eigentum zu bilden und in die Stadt bzw. innerhalb der
Stadt oder gar ins Umland umzuziehen, das geht aus der Zusammenfassung in Tabelle 2 hervor.
Wie in Kapitel 1.1 bereits erwähnt, haben die Umfragen bestätigt, dass Haushalte die zur Miete
wohnen - wie Starterhaushalte, Singles und Familien - die größere Bereitschaft zeigen umzuzie23
vgl. LTS [Hrsg.] 2005: 14f
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hen als Eigentümer. Zudem wollen die meisten dann auch wieder in eine Mietwohnung ziehen.
Häufig weil das notwendige Eigenkapital fehlt, aber auch die Arbeitsplatzsicherheit z.T. nicht
gegeben ist. Die über 50-Jährigen, die so genannten Best-Ager, zeigen aufgrund ihrer Finanzkraft
signifikante Tendenzen zur Eigentumsbildung bzw. wenn sie sich vom alten Eigentum trennen,
wieder in ein neues Eigenheim zu investieren. Die Generation über 65 Jahre möchte an ihrer
Wohnsituation überwiegend gar nichts ändern, obwohl ihre Wohnungen und Häuser nicht altengerecht sind. Wenn diese Generation allerdings umzieht bzw. altersbedingt umziehen muss,
dann vorzugsweise in die Eigentums- bzw. Genossenschaftswohnung, die altersgerecht ausgebaut ist. Aber auch die Single- und Starterhaushalte zeigen Tendenzen zum Genossenschaftswohnen, wobei die Standortwahl beider Haushaltstypen konträr ist. Die Singles wohnen lieber
wie die Best-Ager und die Generation 65 plus in der Stadt, als am Stadtrand oder gar im Umland.
Der Stadtrand wird insbesondere von Familiengründer und Familien als Wohnstandort bevorzugt24.
Genossenschaftswohnungen
Stadt, zentrumsnah








Singles 25-40 J.










Familiengründer










Best-Ager










Familien










Generation 65+










Stadtumland
Altengerechtes Wohnen

Stadt, Stadtrand
Mietwohnung

Stadt, aber nicht zentrumsnah
Eigentumsbildung
Starter-HH
Haushaltstyp
Genug Eigenkapital?
Umzugsbereitschaft
Tabelle 2: Umzugsmotivation und Eigentumserwerb nach Haushaltstypen
< 10 % Zustimmung < 10 % ≤ 25 % Zustimmung > 25 % ≤ 50 % Zustimmung < 50 % Zustimmung
Quelle: Stadt Langenhagen nach NBank und vdw [Hrsg.] 2008 
Wenn die Entscheidung getroffen wurde, ob und wohin ein Umzug vollzogen wird, dann ist
und bleibt das klassische Einfamilienhaus einer der beliebtesten Wohnformen. Nur 24 Prozent der befragten Haushalte ziehen das Mehrfamilienhaus vor. Des Weiteren möchten die
Haushalte eher in eine Bestandimmobilie als in den Neubau investieren (NBank und vdw
[Hrsg.] 2008: 12f).
Abbildung 1: Präferenzen Wohnumfeldfaktoren
Abbildung 2: Präferenzen Ausstattungselemente
Quelle: Stadt Langenhagen nach NBank und vdw [Hrsg.]: ]]3
24
NBank und vdw [Hrsg.] 2008: 2ff
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Bei beiden Wohnformen, ob Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, ist jedem der Haushaltstypen
ein grünes Umfeld, eine solide Nachbarschaft, die Nähe zum ÖPNV und zu einem Versorger
gleichermaßen wichtig (vgl. Abbildung 1). Die Ansprüche an Ausstattung und Haustyp differieren
dagegen (vgl. Abbildung 2).
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2. Wohnraumbedarf
Der Wohnraumbedarf wird durch die Bevölkerungsentwicklung und vor allem durch die Bevölkerungsstruktur (Kapitel 2.1) bestimmt. Weitere Nachfrageindikatoren sind die Wanderungsbewegungen (Kapitel 2.2) und die Entwicklung der Haushaltzahlen (Kapitel 2.3). Die genannten
Indikatoren werden wiederum durch die Attraktivität des Wohnstandortes, die Art und Anzahl
der Arbeitsplätze, die Lebenszyklen und -stile beeinflusst (vgl. Kapitel 1.2).
2.1
Bevölkerungsentwicklung
Aktuell leben in Langenhagen 52.016 Einwohner. Insgesamt ist in Langenhagen ein Bevölkerungswachstum zu verzeichnen.
Abbildung 3:Entwicklung Bevölkerungsstruktur 2000 bis 2009
100%
75 und älter
90%
60 bis 74 Jahre
80%
70%
45 bis 59 Jahre
60%
50%
30 bis 44 Jahre
40%
30%
18 bis 29 Jahre
20%
10%
0%
2000
0 bis 17 Jahre
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Quelle: Stadt Langenhagen nach LSKN 2009
Wie in anderen Kommunen, ist in Langenhagen - wenn auch nur leicht - ein Rückgang der Bevölkerung zwischen 30 und 44 Jahren zu beobachten (vgl. Abbildung 3). Wie in Kapitel 1.2 erläutert, ist dies die Bevölkerungsgruppe, die aufgrund ihrer konsolidierten Stellung in der Gesellschaft, am stärksten am Wohnungsmarkt – Eigentumsbildung auf allen Teilmärkten – interessiert
ist. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen sowie der 18- bis 29-Jährigen bleibt hingegen nahezu konstant. Letztere sind aufgrund des i.d.R. geringen Einkommens überwiegend an kleinerem
und preiswertem Wohnraum interessiert. Gleichzeitig nimmt die Altersgruppe der 45- bis 59Jährigen und auch die der über 75-jährigen stetig zu und damit der altengerechte Wohnbedarf in
zentralen Lagen Langenhagens.
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Abbildung 4: Natürliche Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2009
700
600
500
400
300
200
100
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Geborene
2006
2007
2008
2009
Gestorbene
In Langenhagen ist die Sterberate höher als die Geburtenrate. Die Geburtenrate ist im Vergleich
zum Basisjahr um 17 % zurückgegangen. Damit ist seit 2000 pro Jahr ein Geburtendefizit von
durchschnittlich 127 Einwohnern zu beobachten. Im Jahr 2009 liegt Langenhagen mit einer Geburtenkennziffer von 7,7 unter dem landesweiten Durchschnitt von 8,1.
Abbildung 5: Bevölkerungsstruktur 2007 im Vergleich zu 2032
Zudem wird in Zukunft der Frauenanteil
im gebärfähigen Alter zurückgehen (vgl.
Abbildung 5). Das heißt auch, dass die
Anzahl der Kinder und Jugendlichen
zurück gehen wird und damit auch die
Nachfrage nach adäquaten Infrastrukturmaßnahmen. Beispielsweise werden
vorhandene Betreuungsangebote, Schulen und Spielplätze sowie Jugendtreffs
untergenutzt sein. Im Neubaugebiet
Weiherfeld wurde diese Entwicklungstendenz bereits berücksichtigt. Eine
ebenerdige Kindertagesstätte kann zukünftig als Begegnungsstätte für die Generation 65 plus genutzt werden. Solche
generationenübergreifenden
Modelle
müssen auch weiterhin bei der Planung
Berücksichtigung finden.
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2.2
Wanderungen
Insgesamt sind seit dem Basisjahr 2000 fortwährend mehr Zuzüge als Fortzüge festgestellt worden. Die Stadt Langenhagen profitiert seit 2000 von regionalen Wanderungsbewegungen mit
einem durchschnittlich positiven Wanderungssaldo von 393 Migranten jährlich. Die MigrationsMotive können unterschiedlich sein und in einem weiteren Untersuchungsschritt – voraussichtlich im nächsten Wohnungsmarktbericht – durch eine Haushaltsbefragung ermittelt werden.
Abbildung 6: Wanderungsbewegungen 2000 bis 2009
3.400
3.200
3.000
2.800
2.600
2.400
2.200
2.000
2000
2001
2002
Zuzüge gesamt
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fortzüge gesamt
Die Abbildung 7 gibt Aufschluss darüber, welche Haushalte den größten Anteil der Zu- bzw.
Fortzüge ausmachen. So ist seit dem Basisjahr 2000 zu beobachten, dass die Zuzüge der 31- bis
50- jährigen (Familien, Singles und kinderlose Paare) und auch der 26- bis 30-Jährigen (Gründerhaushalte) zum Teil deutlich überwiegen. Die Bevölkerungsgruppe der über 51-Jährigen
(Best-Ager) hingegen, zeigt mehr Ab- als Zuwanderungstendenzen. Das zeigt, dass der Wohnungsmarkt der Stadt Langenhagen insbesondere für die jüngere Bevölkerung, aber auch für die
Gründerhaushalte sehr attraktiv
sein muss. Diese Entwicklung Abbildung 7: Altersspezifische Wanderungsbewegungen 2000 bis 2009
lässt Rückschlüsse auf ein mögliches Wanderungsmotiv zu, die
durch eine Auswertung der
Herkunftsorte der Zugewanderten unterstützt wird. Die Zuzüge, die zum Großteil aus Hannover und Umgebung herkommen, sind dem auf Familien
ausgerichtete
Neubaugebiet
Weiherfeld geschuldet und dem
großzügiger geplantem Neubaugebiet Dorfstraße, das vermutlich für die Bevölkerungsgruppe mit WohnraumoptimieQuelle: Stadt Langenhagen nach LSKN 2009
rungsbedarf in Fragekommt.
Seite 15 von 48
2.3
Entwicklung der Haushaltszahlen
Die Haushaltsgrößen sind seit 2000 auf 1- bis 2-Personenhaushalte geschrumpft. Das bedeutet,
dass die Haushalte zwar kleiner, aber die Anzahl der Haushalte aufgrund der positiven Bevölkerungsentwicklung (vgl. Abbildung 3) größer werden.
Abbildung 8: Entwicklung der Haushaltsgrößen 2000 bis 2009
Haushaltsgröß e
2,10
2,09
2,07
2,08
2,06
2,06
2,04
2,03
2,04
2,02
2,00
1,98
1,98
1,97
1,96
1,96
1,96
1,95
2008
2009
1,94
1,92
1,90
1,88
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2009 leben in Langenhagen insgesamt 26.622 Privathaushalte. Dabei ist seit 2000einTrend zu
beobachten, in dem die Anzahl der 1- und2-Personenhaushalte signifikant zunimmt. Die 3- und
4-Personenhaushalte nehmen seit 2000 jährlich um etwa 40 bzw. 50 Haushalte ab. Die Entwicklung der Fünfpersonenhaushalte und mehr bleiben bis 2009 nahezu konstant. Insgesamt werdend die Haushalte in Langenhagen kleiner aber die Anzahl der Haushalte größer (vgl. Abbildung 9).
Abbildung 9: Entwicklung der Haushaltsgrößen nach Personenanzahl 2000 bis 2009
30.000
27.500
25.000
22.500
20.000
17.500
15.000
12.500
10.000
7.500
5.000
2.500
0
2000
2001
2002
PvH in Einpersonen-HH
PvH in 4-Personen-HH
2003
2004
2005
2006
PvH mit 5 und mehr Personen
2007
2008
2009
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3. Wohnraumnachfrage
In diesem Kapitel werden wesentliche Indikatoren für die Wohnraumnachfrage in Langenhagen
analysiert und eine Trendfortschreibung generiert. Zu diesen Einflussfaktoren zählen die Baukosten und Hypothekenzinsen (Kapitel 3.1), die Entwicklungen am Arbeitsmarkt (Kapitel 3.2) und
der Einkommen (Kapitel 3.3).
3.1
Baukosten und Hypothekenzinsen
Als Hypothekenzinsen werden die Zinsen bezeichnet, die anfallen, wenn ein Hypothekendarlehen bei der Bank aufgenommen wird. Je geringer die Zinsen, desto eher die Bereitschaft der Darlehensnehmer eine Hypothek aufzunehmen. 2009 sind die Hypothekenkonditionen relativ günstig. Der Zins liegt bei einer Laufzeit von zehn Jahren - nach einem leichten Aufwärtstrend in den
Jahren 2007 und 2008 – bei knapp vier Prozent. Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (Inflation, Erhöhung Leitzins) ist davon auszugehen, dass sich der Hypothekenzinssatz
in den nächsten Jahren erhöht und die Investitionsbereitschaft für Immobilien sukzessive sinkt.
Abbildung 10: Entwicklung der Hypothekenzinsen 2003 bis 2009 in Niedersachsen
2009
4,0%
2008
5,2%
2007
5,2%
2006
4,2%
2005
3,8%
4,1%
2004
2003
0%
4,4%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
Quelle: Bundesbank 2009
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3.2
Entwicklungen am Arbeitsmarkt
Für die Entwicklung des Wohnungsmarktes ist auch die Situation des lokalen Arbeitsmarktes
ganz entscheidend. Die Nachfrage nach Wohnraum wird maßgeblich durch die Validität des
Wirtschaftsstandortes und die Wirtschaftsschwerpunkte bestimmt. Ein Rückgang des Arbeitsplatzangebotes zieht i.d.R. eine Abwanderung der potentiellen Arbeitskräfte und damit der potentiellen Wohnungsmieter bzw. -käufer nach sich. Zudem muss eine Stadt, die überwiegend
dienstleistungsorientierte Arbeitsplätze anbietet, einen anderen Wohnraumbedarf decken als
eine durch Landwirtschaft oder durch verarbeitendes Gewerbe geprägte Kommune.
Abbildung 11: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2000 bis 2009
60.000
55.000
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, bei denen AO = WO
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06. am Wohnort WO
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06. am Arbeitsort AO
Der Arbeitsmarkt in Langenhagen entwickelt sich nach einer Depression in den Jahren 2004,
2005 und 2007progressiv. 2009 sind insgesamt 29.201 sozialversicherungspflichtig Erwerbstätige in Langenhagen beschäftigt. Langenhagen hat mit 23.752 Erwerbstätigen einen Pendlerüberschuss, denn nur 5.449 der vor Ort Beschäftigtenarbeiten und wohnen auch in Langenhagen. Durch Befragungen der Einpendler könnten die gewünschten Wohnformen sowie Ausstattungs- und Lagepräferenzen ermittelt werden.
Abbildung 12: Ein- und Auspendler 2000 bis 2009
40.000
37.500
35.000
32.500
30.000
27.500
25.000
22.500
20.000
17.500
15.000
12.500
10.000
7.500
5.000
2.500
0
2000
2001
2002
2003
Einpendler
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Auspendler
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Die Arbeitslosenzahlen entwickeln sich proportional zur Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und sind somit rezessiv. 2009 werden in Langenhagen etwa 2.212 arbeitslos
gemeldet - 31 %in dieser Statistik sind langzeitarbeitslos.
Abbildung 13: Arbeitslose 2000 bis 2009
4.000
3.750
3.500
3.250
3.000
2.750
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0
2000
2001
2002
2003
Arbeitslose (Jahresdurchschnitt)
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Langzeitarbeitslose im 12 Monatsdurchschnitt
Quelle: Stadt Langenhagen nach Agentur für Arbeit 2009
Seite 19 von 48
3.3
Entwicklung der Einkommen
Statistisch gesehen erwirtschaftete jeder Haushalt in Langenhagen seit 2000 durchschnittlich
36.800 Euro im Jahr (Haushaltskaufkraft). Es ist davon auszugehen, dass sich das Einkommen
weiterhin erhöht. 2009 steht den Haushalten ein durchschnittliches Einkommen von etwa
37.600 Euro für Konsumzwecke zur Verfügung. Das sind rund 1.600 Euro mehr als im Basisjahr
(vgl. Abbildung 14). Damit liegt Langenhagen 2009 mit nur 750 Euro unter dem niedersächsischen Durchschnitt und mit 4.500 Euro deutlich über der durchschnittlichen Kaufkraft je Haushalt in Hannover.
Abbildung 14: Haushaltskaufkraft 2000 bis 2009
39.000 €
38.000 €
37.000 €
36.000 €
35.000 €
34.000 €
33.000 €
32.000 €
31.000 €
30.000 €
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Der Sozialindikator beschreibt den Anteil der Empfänger laufender Hilfe zum Lebensunterhalt
außerhalb von Einrichtungen, der Leistungsberechtigten nach dem Asylbewerberleistungsgesetz
(AsylbLG) und der Arbeitslosenhilfeempfänger an der Bevölkerung. Mit 9,1 Bedarfsgemeinschaften je 100 Haushalte liegt der Sozialindikator minimal über dem niedersächsischen Durchschnitt
von 8,6. Es ist davon auszugehen, dass der Anteil dieser Bedarfsgemeinschaften geringfügig sinkt
und damit die Sozialbelastung für die Stadt Langenhagen.
Abbildung 15: Sozialindikator 2006 bis 2009
10, 0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
2006
2007
2008
2009
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4. Wohnraumangebot
Die Untersuchung des Wohnraumangebotes in Langenhagen soll Aufschluss darüber geben, ob
der vorhandene Wohnraum den Ansprüchen der gegenwärtigen und zukünftigen Nutzer entspricht und welcher Trend sich in der Wohnraumnachfrage in Zukunft abzeichnet. Hierfür werden Determinanten wie der Gebäude- und Wohnungsbestand (Kapitel 4.1), die Bautätigkeit (Kapitel 4.2)sowie die Wohnungsleerstände (Kapitel 4.3) erfasst und ausgewertet.
4.1
Gebäude- und Wohnungsbestand
In Langenhagen sind bis zum Jahr 2009 insgesamt 26.308 Wohnungen erstellt worden. Aufgrund
der Bautätigkeiten im Weiherfeld und in der Dorfstraße konnten seit 2000 1.605 Wohnungen
realisiert werden.
Abbildung 16: Entwicklung Wohnungsbestand 2000 bis 2009
26.500
26.000
25.500
25.000
24.500
24.000
23.500
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
In Langenhagen wird der Wohnungsmarkt von insgesamt 15.933 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dominiert. Der Anteil der Wohnungen in Doppel- und Einfamilienhäusern liegt bei
knapp 40 % des Wohnungsbestandes. Im Vergleich zum Basisjahr 2000 hat die Bautätigkeit im
Einfamilienhausbau deutlich zugenommen. Während nur 539 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entstanden sind, wurden über 1.000 Wohnungen in Einfamilienhäusern realisiert. Ein Effekt,
der aus der Nachfrage nach Einfamilienhäusern im ursprünglich verdichtet geplanten Neubaugebiet Weiherfeld resultiert.
Abbildung 17: Wohnungsbestand in Ein- und Mehrfamilienhäuser 2000 bis 2009
27.500
25.000
22.500
20.000
17.500
15.000
12.500
10.000
7.500
5.000
2.500
0
2000
2001
2002
in Einfamilienhäusern
2003
2004
2005
in Zweifamilienhäusern
2006
2007
2008
2009
in Mehrfamilienhäusern
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In Langenhagen ist der Anteil der Wohnungen mit vier Räumen mit insgesamt 9.233 Wohneinheiten (WE) im Wohnungsbestand am größten. Danach folgen die 5-Raum-Wohnungen mit
5.609 WE und die 3-Raum-Wohnungen mit 5.279 WE im Wohnungsbestand. Mit 674 Wohnungen ist der Anteil der 1-Raum-Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand am geringsten. Im
Vergleich zum Basisjahr 2000 sind vermehrt Wohnungen mit fünf Räumen und mehr realisiert
worden. Hier ergab sich eine durchschnittliche Zuwachsrate von zehn Prozent.
Abbildung 18: Wohnungsbestand nach Anteil der Wohnräume 2000 bis 2009
28.500
27.000
25.500
24.000
22.500
21.000
19.500
18.000
16.500
15.000
13.500
12.000
10.500
9.000
7.500
6.000
4.500
3.000
1.500
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Wohnungen mit 1 Raum
Wohnungen mit 2 Räumen
Wohnungen mit 7++ Räumen
2007
2008
2009
Ein Großteil der Wohnungsbestände in Langenhagen wurde in den 1950er bis 1970er und nach
der Wende in den 1990er Jahren realisiert. Im Durchschnitt sind die Wohnungen etwa 42 Jahre
alt und mit zwei Personen belegt.
Abbildung 19: Baualter der Wohnungen im Wohnungsbestand 2009
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
vor 1900
19011918
19191948
19491957
19581968
19691978
19791987
19881998
19992008
ab 2009
Seite 22 von 48
4.2
Bautätigkeit
Für die Beobachtung der Wohnungsbautätigkeiten in Langenhagen werden die Anzahl der fertig
gestellten Wohnungen und der Baugenehmigungen untersucht. In dem Zeitraum 2000 bis 2009
war das Jahr 2004 das wirksamste Jahr. Hier sind insgesamt 453 Wohnungen fertiggestellt worden. Das schwächste Jahr war 2003, in dem nur 16 Wohnungen realisiert werden konnten. Im
Durchschnitt wurden in den letzten neun Jahren jährlich 173 WE fertig gestellt.
Abbildung 20: Fertiggestellte Wohnungen 2000 bis 2009
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Bei den Baufertigstellungen ist zu beobachten, dass die Nachfrage nach MFH und EFH/ZFH ganz
unterschiedlich war. So wurden in den Jahren 2000, 2004 bis 2006 sowie 2009 vorzugsweise in
die Fertigstellung von EFH/ZFH investiert und in den Jahren 2001, 2002, 2007 und 2008 in die
Fertigstellung von MFH. Im Jahr 2009 wurden gar keine Fertigstellungen im MFH-Bau registriert.
Abbildung 21: Anteil der EFH und MFH der fertig gestellten Wohnungen 2000 bis 2009
300
250
200
150
100
50
0
2000
2001
2002
2003
2004
Fertiggestellte Wohnungen in neuen EFH
Fertiggestellte Wohnungen in neuen MFH
2005
2006
2007
2008
2009
Fertiggestellte Wohnungen in neuen ZFH
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Im Jahr 2001, 2004 und 2006 wurden die meisten Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt.
Im Untersuchungszeitraum von 2000 bis 2009 sind im Durchschnitt jährlich 182 Baugenehmigungen erteilt worden.
Abbildung 22: Baugenehmigungen für Wohnungen 2000 bis 2009
350
300
250
200
150
100
50
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Dabei wurden die Baugenehmigungen überwiegend für den Bau von Einfamilienhäusern(69 %)
und nur zu geringem Anteil für den Bau von Wohnungen im Mehrfamilienhäuser (31 %) erteilt.
Damit liegt Langenhagen im niedersächsischen Trend (vgl. Kapitel 1.1).
Abbildung 23: Baugenehmigungen von Wohnungen in EFH/ZFH und MFH 2000 bis 2009
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
Genehmigte Wohnungen in neuen EFH
Genehmigte Wohnungen in neuen MFH
2005
2006
2007
2008
2009
Genehmigte Wohnungen in neuen ZFH
Seite 24 von 48
4.3
Wohnungsraumleerstände
Auf der Grundlage von Befragungen25 in der Wohnungswirtschaft wurde ermittelt, dass in Langenhagen keine Leerstandsproblematik erkennbar ist. Im Gegenteil, die Stadt Langenhagen müsste etwa 8,4 % mehr Wohnungen vorhalten als im Bestand 2009 vorhandenen sind. In absoluten
Zahlen entspricht das einem Wohnungsdefizit von etwa 2.204 Wohneinheiten. Auch in Zukunft
ist mit einer Verknappung des Wohnraumes in Langenhagen zurechnen, was unweigerlich zu
hohen Miet- und Kaufpreisen führen kann und Verdrängungsprozesse auslöst.
25
Aufschluss über die tatsächliche Leerstandssituation könnte eine Überprüfung der Nutzung von Stromzählern ergeben, die bei dem
zuständigen Versorger erfragt und die Genehmigung beim jeweiligen Eigentümer eingeholt werden muss.
Seite 25 von 48
5. Bauland- und Immobilienpreise
Die Immobilienpreise für Wohnungsmieten und Wohnungseigentum beziehen sich auf die Auswertung des Grundstücksmarktberichtes, der jedes Jahr vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover, einer Geschäftsstelle der Behörde für Geoinformation, Landentwicklung
und Liegenschaften Hannover, herausgegeben wird. Die Preise wurden zum einen für die Landeshauptstadt Hannover (LHH) und zum anderen für die übrige Region gemittelt (vgl. Abbildung
24). Diese Herangehensweise ist sinnvoll, da die Immobilienpreise i.d.R. vom urbanen, verdichteten Raum ins weniger verdichtete, ländliche Umland sinken und ein Mittelwert der gesamten
Region zu einer Verzerrung der Preise führen würde. Für Langenhagen wurden in dem Grundstücksmarktberichtexplizit keine Bauland- und Immobilienpreise erhoben. Die Kommune ist
geografisch zwar in die Kategorie der übrigen Region einzuordnen, hat aber aufgrund der Funktion als Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion (Flughafen) und der damit verbundenen
Wirtschaftskraft urbanen Charakter. Das wird auch anhand der relativ hohen Bodenrichtwerte
deutlich, die sich denen der LHH nähern. Deshalb wird für die Ermittlung der Immobilienpreise
Langenhagen zwischen denen der Landeshauptstadt und denen der übrigen Region gemittelt, so
dass sich Orientierungswerte ergeben, die nach Lage und Ausstattung sowie individuellen Preisvorstellungen variieren. Bei den Baulandpreisen, die im Wesentlichen durch die Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland bestimmt werden, konnte auf Erhebungen zurückgegriffen werden,
die die Stadt Langenhagen jährlich durchführt.
Abbildung 24: Städte und Gemeinden in der Region Hannover
Quelle: Stadt Langenhagen nach Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover [Hrsg.] 2010
Seite 26 von 48
5.1
Baulandpreise
Die Bodenrichtwerte sind in Langenhagen in den letzten vier Jahren konstant geblieben. Zuvor
unterlagen die Preise leichten Schwankungen. Der aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 157 €/qm
für baureifes Wohnbauland.
Abbildung 25: Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland 2000 bis 2009
Er ist damit doppelt so hoch wie der niedersächsische Durchschnitt (77 € pro qm) und annährend so hoch wie in Hannover. Während die Bodenrichtwerte in der übrigen Region mit nur
wenigen Ausnahmen (z.B. Laatzen, Isernhagen) unter 100 €/qm liegen, nähert sich Langenhagen
mit fast 160 €/qm den Bodenrichtwerten der Stadt Hannover in einfacher Lage (150 bis
190€/qm)26.
Abbildung 26: Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland in der Region Hannover
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover [Hrsg.] 2010
26
vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover [Hrsg.] 2010: 100
Seite 27 von 48
5.2
Wohnungsmieten
Sowohl der genannte Grundstücksmarktbericht (vgl. auch Abbildung 27) als auch der Mietpreisspiegel, der erstmals2010 für Langenhagen herausgeben wurde, geben Aufschluss über die
Wohnungsmieten in Langenhagen. Wie im Grundstücksmarktbericht ist im Mietspiegel Langenhagen die ortsübliche Vergleichsmiete nach Ausstattung, Bauperiode und Wohnungsgröße differenziert dargestellt.
Abbildung 27: Normierte Wohnungsmieten in der Region Hannover | Bezugsjahr 2009
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover [Hrsg.] 2010
Die Wohnungsmieten der Stadt Langenhagen entsprechen in etwa denen der mittleren Lage in
Hannover (vgl. Abbildung 27 und Abbildung 28). Hier wird noch einmal deutlich, dass Langenhagen einen durchaus urbanen Charakter aufweist und die Wohnungsmieten im Vergleich zum
übrigen Umland verhältnismäßig hoch sind.
Abbildung 28: Mietpreisspiegel Langenhagen | Bezugsjahr 2010
Quelle: Stadt Langenhagen 2011
Seite 28 von 48
5.3
Preise Wohneigentum
Die Preise für Wohneigentum werden im Grundstücksmarktbericht nach Teilmärkten differenziert: freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Mehrfamilienhäuser. Da es sich beim Teileigentum nicht
um eine Wohnfunktion handelt, sondern die Immobilienpreise für Gewerbe-, Sozial- und vor
allem Parkzwecke beschreibt, werden diese Werte hier nicht betrachtet. Die nachfolgenden Diagramme in Abbildung 29 geben einen Überblick über die Entwicklung der durchschnittlichen
Immobilienpreise in der Region Hannover von 2008 bis 2009.
Abbildung 29: Durchschnittliche Immobilienpreise in der Region Hannover
Im Grundstücksmarktbericht werden die dargestellten Immobilienpreise nach Baujahren noch
dezidierter aufgeführt und können in Tabelle 3 im Anhang eingesehen werden. Aus der Abbildung 29 geht hervor, dass die Immobilienpreise 2009 in der Landeshauptstadt sowie in der übrigen Region insgesamt degressiv sind. Teilweise ist ein Wertverlust der Immobilien von bis zu
23 Prozent zu beobachten. Das betrifft insbesondere die Immobilien der übrigen Region aus der
Vorkriegszeit.
Für Langenhagen gestalten sich die gemittelten Immobilienpreise nach Teilmärkten wie folgt:

Reihen- und Doppelhaushälften: ca. 1.500 €/qm

Ein- und Zweifamilienhäuser: ca. 1.442 €/qm

Wohneigentum: ca. 1.336 €/qm

Mehrfamilienhäuser: ca. 700 €/qm
Die Immobilienpreise für Langenhagen differenziert nach Baujahren sind der Abbildung 30auf
Seite 30zu entnehmen. Durch Stichproben in einschlägigen Immobiliendatenbanken konnten
diese Werte zwar verifiziert werden, die Preise können jedoch je nach Ausstattung und Lage
sowie überhöhter Preisvorstellungen der Verkäufer Preisschwankungen unterliegen.
Seite 29 von 48
Abbildung 30: Durchschnittliche Immobilienpreise in Langenhagen nach Baujahren
Seite 30 von 48
6. Wohnungsmarktspezifische Aussagen für Langenhagen
In Vorbereitung auf die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes hat die Stadt Langenhagen
ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept – kurz ISEK – erarbeitet. Neben Aussagen zur wirtschaftlichen Entwicklung, zum Verkehr und zur Gestaltung der Stadtlandschaft wurden Aussagen
zum Wohnungsmarkt insbesondere vor dem Hintergrund des demografischen Wandels getroffen.
Wesentliches stadtpolitisches Ziel ist die Bevölkerungsstabilisierung – das heißt für 52.000 Einwohner, ob für Jung oder Alt, einen vitalen Wohnstandortvorhalten zu können. Im Sinne eines
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sollten die Maßnahmen primär im Wohnungsbestand erfolgen (Kapitel 0). Das dieser Ansatz in Langenhagen nicht ganz einfach ist, geht aus
Kapitel 6.1 hervor, in dem die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau erläutert werden.
Deshalb sind Handlungsoptionen für Wohnungsbaumaßnahmen erforderlich, die den Siedlungsbestand angemessen ergänzen, um nicht zu Letzt auch die bestehende technische und soziale
Infrastruktur aufrecht zu erhalten(Kapitel 6.3). Für die Nutzung und Gestaltung dieser Wohnungsbaupotentiale werden entsprechende Strategien, wie die eines Kommunalen Wohnungsraumversorgungskonzeptes, erforderlich (Kapitel 6.4).
6.1
Stadtstrukturelle Rahmenbedingungen und Kriterien im Wohnungsbau
Die Wohnungsbaupotentiale, die in Kapitel 0 und 6.3konkretisiert werden, wurden aufgrund
ihrer Lage, physischen Rahmenbedingungen und Stadtökonomiebeurteilt und priorisiert.
Abbildung 31: Lärmschutzzonen
Quelle: Stadt Langenhagen nach MU 2011
Grundsätzlich wird die Gestaltung des Wohnungsmarktes in Langenhagen durch den Siedlungsbeschränkungsbereich (Abbildung 31)determiniert. Um dem Lärmkonflikt zwischen dem Verkehrsflughafen Hannover und der Wohnnutzung entgegenzuwirken, ist die Neuansiedlung von
Wohnimmobilien im Siedlungsbeschränkungsbereich (nachts  55 dB (A))nahezu ausgeschlossen27. Der Siedlungsbeschränkungsbereich konterkariert jedoch das städtebauliche Ziel, innerstädtische Brachflächen für das Wohnen umzunutzen. Beispielsweise ist das Norta-Gelände –
eine ehemalige Tapetenfabrik, die bereits seit drei Jahrzehnten stillgelegt ist –für eine Wohnnutzung prädestiniert. Aber aufgrund der Lärmbestimmungen kann hier nur eine gewerbliche Nutzung intensiviert werden, die wiederum wegen der verkehrlichen Erschließung problematisch ist.
Das Bauverbot gilt allerdings nicht für Wohngebäude, die innerhalb der im Zusammenhang be27
vgl. § 5 FluLärmG
Seite 31 von 48
bauten Ortsteile nach § 34 des Baugesetzbuchs entstehen und für Wohnungen die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, die vor der Festsetzung des Lärmschutzbereichs bekannt
gemacht wurden. So ist die Bebauung vorhandener Baulücken in Langenhagen durchaus möglich und wurde in der Ausweisung von Wohnungsbaupotentialen im ISEK adäquat berücksichtigt. Zudem gibt es die Möglichkeit Wohnungen im Siedlungsbeschränkungsbereich zu realisieren, auch wenn der Bebauungsplan erst nach Festsetzung des Lärmschutzbereichs bekannt gemacht wurde. In diesem Fall muss die Zweckbestimmung des Bebauungsplanes der Erhaltung,
der Erneuerung, der Anpassung oder dem Umbau von vorhandenen Ortsteilen mit Wohnbebauung dienen28.
Die Attraktivität von Standorten für den Wohnungsbau ist nach wie vor lageabhängig. Wenn die
Nähe zur Nahversorgung, zum Stadtzentrum und Schienenpersonennahverkehr (SPNV) sowie
zum Park und zur Landschaft gegeben, die Ortsidentität deutlich vorhanden und das Baugebiet
zudem gut ins Umfeld integrierbar ist, sollte bei Bedarf eine kurzfristige Umsetzung dieses Wohnungsbaupotentials angestrebt werden. Im Idealfall ist das Bau- und Planungsrecht vorhanden
und es gibt nur wenige Einschränkungen durch Immissionen, andere Nutzungen, Landschaftsschutz, Denkmalschutz u.ä.
Nehmen die genannten rechtlichen und Lage-Merkmale sukzessive ab, eignen sich diese Wohnbaupotentiale nur dann, wenn der Wohnungsmarkt ausgeschöpft ist und der Bevölkerungswachstum derart progressiv ist, dass neuer Wohnbedarf notwendig wird. Denn mit zunehmender
Entfernung zur sozialen Infrastruktur und zum SPNV steigen die Infrastrukturkosten sowohl für
die Anwohner als auch für die Stadt Langenhagen. Diese Wohnungsbaupotentiale rutschen, wie
beispielhaft in Abbildung 32 gezeigt, in die Kategorie bedingtes Potential respektive Reservefläche für den Wohnungsbau. Die empfohlen Baudichten entsprechen dabei dem jeweiligem Siedlungscharakter.
Abbildung 32: Beispiel Maßnahmenplan Wohnungsbau Stadtbereich Mitte
Quelle: Stadt Langenhagen [Hrsg.] 2011b: 85
28
vgl. § 5 Abs. 3 FluLärmG
Seite 32 von 48
6.2
Handlungsschwerpunkt im Bestand
Um dem Ziel der Raumordnung –der sparsame Umgang mit Grund und Boden– zu entsprechen,
handelt es bei den Wohnungsbaupotentialen im ISEK zu 70% um ergänzende Optionen im Innenbereich und ergänzende Maßnahmen im Bestand. Optionen im Innenbereich heißt, Wohnbauflächen werden dort ausgewiesen, wo die Erschließung und die Daseinsvorsorge weitestgehend gesichert sowie mindestens ein Haltepunkt für SPNV bzw. ÖPNV vorhanden sind oder
diese Kriterien bei verbindlichen Entwicklungsabsichten der Stadt in Aussicht gestellt werden
(z.B. Stadtbahnverlängerung für Erschließung westlich der Theodor-Heuss-Straße). Maßnahmen
im Bestand meint die energetische Sanierung und Modernisierung älterer Wohngebäude. Dies
gilt vor allem für Häuser und Wohnungen der 1950er bis 1970er Jahre, die über die Hälfte des
Bestandes in Langenhagen ausmachen (vgl. Abbildung 33).
Abbildung 33: Wohnsiedlungen der 1950er und 1970er Jahre
Nahezu vollständig sind Wiesenau, Krähenwinkel, Langenforth und der Bezirk Neue Bult in dieser Zeit entstanden - aber auch andere zusammenhängende Bereiche in der Kernstadt und den
Ortsteilen. Derzeit findet hier häufig ein Generationswechsel statt: die vor 30 bis 60 Jahren jung
eingezogenen Bewohnerinnen und Bewohner sind überwiegend hochbetagt. Wenn hier Bewohner sterben oder andere, für sie geeignetere Wohnungen aufsuchen, kommen diese Häuser und
Wohnungen für jüngere Haushalte in Frage.
Seite 33 von 48
Für die Wohnimmobilien im Bestand wurden dezidierte Handlungsfelder und Ziele herausgearbeitet, in denen Empfehlungen für die Ausweisung von Sanierungsgebieten sowie den Umgang
mit den Geschosswohnungsbauten und Einfamilienhäuserformuliert werden.
Als Sanierungsgebiet kommt insbesondere Wiesenau in Betracht. Für dieses Gebiet hat die Verwaltung in 2011 bereits beantragt, in das städtebauliche Förderprogramm „Stadtumbau – West“
für das Programmjahr 2012 aufgenommen zu werden. Eine Entscheidung durch das Ministerium
für Soziales, Frauen, Familie, Gesundheit und Integration über die Bewilligung der Fördermittel
steht noch aus. Für Wiesenau sind neben den in Abbildung 34 dargestellten Maßnahmen im
öffentlichen Raum umfangreiche Maßnahmen im Wohnungsbestand vorgesehen, die in Zusammenarbeit mit der Kreissiedlungsgesellschaft Hannover (KSG)realisiert werden sollen. So wird die
KSG im gelb markierten Bereich - in der Quartiermitte - 77 Wohnungen zurückbauen und 90
neue herrichten.
Abbildung 34: Sanierungsgebiet Wiesenau
Im Geschosswohnungsbau bestehen insgesamt vier Handlungsschwerpunkte die in Abbildung 35
dargestellt und deren Inhalte kurz beschrieben sind. Genauere Informationen zu den betroffenen
Standorten sind dem ISEK in Kapitel 5.A zu entnehmen. Wie aus der Bestandsermittlung in Kapitel 4.1 hervorgeht, macht der Anteil der Geschossbauwohnungen in Langenhagen 60 % des Bestandes aus und ein Großteil der Bauten wurde in den 1950er bis 1970er erstellt (vgl. Abbildung
33). Eine Reaktion auf den Siedlungsdruck, der den Nachkriegsjahren und der Flughafeneröffnung 1952 geschuldet ist. Somit ist der Handlungsbedarf, der in der Aufwertung des Wohnumfeldes, der baulichen Modernisierung, der städtebaulichen Ergänzung, strukturellen Erneuerung
und städtebaulichen Neuordnung besteht, relativ groß. Erschwerend kommt hinzu, dass die unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse, die i.d.R. in Mehrfamilienhäusern vorherrschen, die Bestrebungen Verbesserungsmaßnahmen auszuführen, konterkarieren können.
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Abbildung 35: Handlungsbedarf im Geschosswohnungsbau im Bestand
Bauliche Modernisierung

Substanzerhalt

Anpassung an moderne Anforderungen

Neugestaltung der Freiflächen
Strukturelle Erneuerung

Punktueller Abriss und Neubau von Gebäuden in
ähnlicher Dichte

Neuordnung und Gestaltung von Freiflächen

Ggf. ergänzende Nutzungen
Wiesenau [Nr. 1]
Städtebauliche Neuordnung

Heterogen bebaute, untergenutzte Grundstücke

Anpassung an städtische Entwicklung in zentralen Lagen

3- bis 5-geschossig neu bebauen

Neuordnung und Qualifizierung von Freiräumen
Walsroder Straße [Nr. 3]
Langenforther Platz [Nr. 6]
Städtebauliche Ergänzung

3- bis 5-geschossig neu bebauen

Ggf. Neuordnung und Qualifizierung von Freiräumen
Eichenpark [Nr.2]
Graneweg [Nr.5]
Innenstadt [Nr. 4]
Nördlich Lenthehof [Nr.8]
Hinweis:
Das PotentialNr. 9 wird als Siedlungserweiterung eingestuft und ist an dieser Stelle nicht aufgeführt.
Quelle: Stadt Langenhagen [Hrsg.] 2011b: 96f
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Einfamilienhäuser sind inzwischen die bevorzugte Wohnform in Langenhagen. Hier ist der
Handlungsbedarf sehr groß, weil, wie bereits erwähnt, insbesondere in Quartieren aus den
1950er bis 1970 ein Generationenwechsel stattfindet, der besondere Strategien erfordert. Die
hochbetagte Generation ist i.d.R. nicht mehr bereit in die bauliche Modernisierung zu investieren. Deshalb müssen Anreize geschaffen werden, die die jüngeren Generationen dazu bewegt,
diese Immobilien trotzdem zu übernehmen und entsprechend herzurichten. Neben der baulichen Modernisierung sind noch drei weitere Handlungsfelder bei den Einfamilienhäusern im
Bestand von wesentlicher Bedeutung. Ähnlich wie bei den Geschosswohnungen muss über
strukturelle Ergänzungen (Baulückenschließungen), städtebauliche Neuordnung und städtebauliche Ergänzungen (verdichtete Bauweise) nachgedacht werden (vgl. Abbildung 36).
Abbildung 36: Handlungsbedarf bei Einfamilienhäusern im Bestand
Bauliche Modernisierung

Energetische Sanierung

An- und Ausbauten bei Erhalt des
Siedlungscharakters

Erleichterung des Generationswechsels
Strukturelle Ergänzung

Baulückenschließungen

Hinterhausbebauung bei tiefen Grundstücken
Städtebauliche Neuordnung

Umnutzung von Gewerbebrachflächen
Südlich Imhoffstraße [Nr. 7]
Städtebauliche Ergänzung

Verdichtete Bauweise: Reihenhäuser / Hofhäuser o.ä.

Ggf. Neuordnung und Qualifizierung von Freiflächen
Nördlich an der Neuen Bult [Nr. 10]
Hinweis:
Die PotentialeNr. 11 bis 22 werden als Siedlungserweiterungen eingestuft und sind an dieser Stelle nicht aufgeführt.
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6.3
Handlungsoptionen für Wohnungsneubauprojekte
Nach Abschluss der Neubaugebiete Weiherfeld in Kaltenweide und Dorfstraße in Schulenburg
ist in Langenhagen keine weitere Entwicklung von größeren Einfamilienhaussiedlungen anzustreben. Die Zahlen zur Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Kapitel 2 haben gezeigt,
dass der Trend in Richtung 1- bis 2-Personen-Haushalte mit vermehrter Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum geht und somit kleinere Wohnungen benötigt werden. Bei derartigen
Wohnneubauprojekten ist der Schwerpunkt in zentrale Siedlungsbereiche mit kurzen Wegen
zum Stadtteilzentrum, zu öffentlichen Einrichtungen und ÖPNV bzw. SPNV zu legen. Nach Angaben der lokalen Wohnungsbaugesellschaften fehlen in Langenhagen u.a. Wohnungen, die
kleiner als Einfamilienhäuser aber z.T. größer als die meisten bestehenden Geschosswohnungen
sind, z.B. mit 80 qm für Ältere oder gut verdienende Paare, aber auch für Ein-Kind-Familien. Für
die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes kommen die in Abbildung 37 dargestellten Siedlungserweiterungsflächen für den Wohnungsbau in Betracht, die in der verbindlichen Bauleitplanung auf ihre Eignung geprüft und gesichert werden sollten. Im ISEK sind diese Potentiale in
Steckbriefen bereits nach Art und Maßdetaillierter beschrieben(vgl. auch Anhang 2). Dabei wurde großes Augenmerk darauf gelegt, dass die genannten Kriterien dem Siedlungscharakter der
jeweiligen Ortsteile entsprechen. So wurde beispielsweise im Ortsteil Godshorn, der durch einen
Vorstadtcharakter gekennzeichnet ist, eine dichtere Bauweise mit 25 WE je Hektar empfohlen,
als in der Siedlung Twenge, die dörflich geprägt ist und für Erweiterungsoptionen nur 15 WE je
Hektar angemessen sind.
Abbildung 37: Siedlungserweiterungen
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Städtisches Wohngebiet

Höhere Dichte [3 bis 4 Geschosse]

Gestalterische Qualitäten

Hochwertige Integration in das Umfeld
Westlich Theodor-Heuss-Straße [Nr. 9]
Vorortsiedlung

Mittlere Dichte [2 bis 3 Geschosse]

Einfamilienhäuser, auch Reihen- und Hofhäuser

Zentral ggf. Geschosswohnungsbau
Weiherfeld Zentrum/Ost [Nr. 11]
Westlich Hermannsburger Straße [Nr. 16]
Östlich Hermannsburger Straße [Nr. 17]
Westlich Vinnhorster Straße [Nr. 18]
Hinweis:
Einfamilienhausgebiet

Geringe Dichte

Überwiegend freistehend
Westlich Dorfstraße [Nr. 21]
Südlich Schulstraße [Nr. 22]
Ortstypische Ergänzung

Abrundung der Ortslage
Weiherfeld Baufeld 6.4 [Nr. 12]
Westlich Lindenstraßen [Nr. 13]
Nördlich Bissendorfer Weg [Nr. 14]
Abrundung am Nordwestrand
Schulenburger Mühle [Nr. 19]
Die hier nicht dargestellten Wohnbaupotentiale werden als Ergänzungsoptionen im Bestand aufgeführt.
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6.4
Strategie - Wohnraumversorgungskonzept
Um die Attraktivität des Langenhagener Wohnungsmarktes nachhaltig zu sichern und auch zu
verbessern, sollte in Zukunft ein Kommunales Wohnraumversorgungskonzept eingesetzt werden.
Mit dem Konzept können u.a. die in Kapitel 6.1 bis 6.3 aufgeführten Maßnahmen zur Verbesserung und Sicherung des Wohnungsbestandes und darüber hinaus gezielt abgearbeitet und auf
ihre Wirkung hin bewertet werden. Die vorliegende Wohnungsmarktbeobachtung ist ein erster
Baustein und muss kontinuierlich überprüft, an die sozioökonomischen und soziodemographischen Rahmenbedingungen angepasst und fortgeschrieben werden. Ein weiteres Handlungsfeld
in dem Wohnraumversorgungskonzept ist die Suche nach Möglichkeiten, wie die Stadt Langenhagen bzw. Region Hannover finanzielle Anreize für die energetische und ästhetische Sanierung
sowie für die Erhöhung der Wohnstandards fördern kann. Wie beispielsweise das KlimaschutzAktionsprogramm der Stadt Langenhagen, das u.a. über finanzielle Fördermöglichkeiten durch
den enercity Fonds ‚proKlima’ für energetische Gebäudesanierung privater Mehrfamilienhauseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaften aber auch über Beratungsangebote für weitere Finanzierungsmöglichkeiten informiert. Das gilt insbesondere für die Quartiere aus den
1950er und 1970er Jahren, die vom Bevölkerungswandel betroffen sind und die Nachfrage nach
dem Wohnungsbestand nicht sicher ist. Des Weiteren können finanzielle Anreize durch die Nutzung von Wohnungsbauförderprogrammen, Städtebaufördermittel aber auch durch den städtischen Zwischenerwerb von Wohnbauflächen geschaffen werden. Gerade im Bereich Flächenmanagement kann die Stadt Langenhagen an den positiven Erfahrungen anknüpfen, die sie im
Rahmen des Flächenerwerbs durch die Entwicklungsgesellschaft Langenhagen in den vergangen
Jahren beim Neubaugebiet Weiherfeld gemacht hat. Nur sollte der Schwerpunkt Bodenbevorratungspolitik heute nicht mehr auf Entwicklungsoptionen auf der Grünen Wiese liegen, sondern
wie aktuell beim Eichenpark auf Innenentwicklungsprojekte. Ein weitere wichtige Strategie, um
Kaufanreize auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen, ist die Herstellung von mehr Transparenz auf
dem derzeit noch unübersichtlichen Wohnungsmarkt. Bei den Eigentümern bestehen häufig hohe Wertvorstellungen, die sich auf die Immobilienpreise niederschlagen und zu Hemmnissen bei
der Miete bzw. dem Kauf von Bestandsimmobilien führen. Insbesondere in den Immobilien aus
den 1950er und 1970er, wo sich derzeit der Generationenwechsel vollzieht. Der vorliegende
Bericht ist bereits ein wichtiger Schritt für mehr Aufklärung auf dem lokalen Wohnungsmarkt.
Darüber hinaus wird empfohlen, eine Grundstücksbörse im Internet anzubieten, Baugruppenbörsen für Wohneigentumsgemeinschaften zu inszenieren und einen städtischen Wohnlotsen für die
Aktivierung innerer Potentiale zu engagieren.
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Wohnungsmarktbericht Langenhagen - Teil 1

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