OWG - Oberurseler Wohnungsgenossenschaft e.G.

OWG - Oberurseler Wohnungsgenossenschaft e.G. - Über uns
13.01.2017
Über uns
Ein klein wenig Geschichte ...
Zeit des Bewahrens (1980 - 1998)
1981, als in der Bundesrepublik die Signale in der öffentlichen Bauwirtschaft langsam auf Stop geschaltet werden, investiert die OWG noch
einmal kräftig: In der Straße "Am Gaßgang" baut sie vier Häuser mit insgesamt 36 Wohnungen. Es ist ihr vorerst letztes größeres Objekt. In
den folgenden Jahren stellt der Bund, und in Folge auch das Land, zunehmend die Wohnungsbauförderung ein. Nach offizieller Lesart
existiert republikweit keine Wohnungsnot mehr, folglich bestehe auch kein Bedarf mehr an öffentlich subventionierten Behausungen. Der
klassische "soziale Wohnungsbau" schrumpft auch in Oberursel auf Null.
Dabei kann von Nachfrageschwund überhaupt keine Rede sein, vor allem junge Familien verlangen nach bezahlbaren Wohnungen. Sie
können nur darauf hoffen, daß welche frei werden, denn an den Bau neuer Genossenschaftswohnungen kann die OWG vorerst nicht denken.
Sie verfügt über keine Bauplätze und kann angesichts der extrem gestiegenen Grundstückspreise auch keine erwerben. Günstiges
städtisches Vorratsgelände fehlt. Erst zwischen 1995 und 1998 ist die OWG wieder in der Lage, ein kleines Bauprogramm aufzulegen und
ihren Mitgliedern in der Freiligrathstraße und in der Erich-Ollenhauer-Straße insgesamt 19 neue Wohnungen anzubieten.
Stetig, wenn auch mit den Jahren in immer bescheideneren Umfang, läßt die OWG auch während der Flaute Häuser mit
Eigentumswohnungen "hochziehen". Markantes Beispiel ist die Bebauung des Kriesler-Geländes (heute Hans-Rother-Steg und
Kupferhammerweg) Mitte der 80er Jahre. Die OWG realisiert sie gemeinsam mit dem Gemeinnützigen Siedlungswerk der katholischen Kirche
(Anteil am Baugrund: 50 Prozent) und der Gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft Stierstadt und Umgebung (Anteil: 25 Prozent). Auf
ihrem Viertel des Areals errichtet die OWG insgesamt 26 Wohnungen in Reihen- und Einfamilienhäusern.
Der Bauboom (1956 - 1980)
Deutschland im Wirtschaftswunder! Ein sichtbares Zeichen des unglaublichen Aufschwungs sind die zahllosen Baustellen. Wohnungen,
Wohnungen, Wohnungen ... die nicht enden wollende Nachfrage jener Jahre, die ungeheure Konjunktur und die vollen Kassen der
öffentlichen Hand tragen die OWG nach vorn. Die Mitgliederzahlen steigen bis 1960 um ein Drittel auf 1550, zehn Jahre später sind es bereits
2439. Die Bilanzsumme wächst unaufhörlich, allein zwischen 1960 und 1970 schnellt sie von 12,4 auf 48,4 Millionen Mark: Die OWG "boomt".
In diesen Jahren erreicht der Wohnungsbau seine stärkste Blüte. Unternehmen und die öffentlichen Kassen verfügen über die notwendigen
Mittel. 1956 feiert die OWG ihre 1000. Wohneinheit. Zunehmend engagiert sie sich im "betreuten Wohnungsbau", verwirklicht also Objekte für
private Auftraggeber, und errichtet eigene Gebäude, die sie hinterher veräußert. Allein zwischen 1960 und 1980 vervierfacht sich die Zahl der
auf diesem Weg erzielten Wohnungen von bis dahin 415 auf 1680.
Die Behausungen aus beiden Programmen haben für die OWG eine doppelte Bedeutung. Sie erfüllen Mitgliedern den Wunsch nach eigenen
vier Wänden - und durch die Verkaufserlöse und Betreuungsentgelte erhält das Unternehmen zusätzliches Eigenkapital, um weiterhin in
größerem Umfang preiswerten Mietwohnraum zu schaffen. Bis in die "70er" hinein können Jahr für Jahr 50 bis 80 Wohnungen gebaut werden.
1958 erfolgt der erste Spatenstich für die bis dahin größte geschlossene Siedlung im Gebiet "Hopfengarten/Goldacker in Bommersheim. Die
Kosten sind mit 1,4 Millionen Mark veranschlagt. Statt ihr 60. Jubiläum zu begehen, verbaut die Genossenschaft das Geld für die Jubelfeier.
Das Projekt in Bommersheim hatte Vorstandsdirektor Hermann Ortloff angestoßen. Doch seine Vollendung erlebt er nicht mehr. Hermann
Ortloff stirbt am 28. Dezember 1958. Die Siedlung, die seinen Namen trägt, umfaßt 23 Einfamilienreihenhäuser und 20 Zweifamilienhäuser mit
insgesamt 63 Wohnungen. Die Monatsmiete für die Einfamilienhäuser: 135 Mark.
Neue, weitreichende Vorhaben kennzeichnen die Politik der OWG ab Mitte der 60er Jahre, maßgeblich beeinflußt vom Vorsitzendengespann
Günter Ziesecke (Vorstand) und Karlheinz Pfaff (Aufsichtsrat). Herausragende Beispiele sind die Wohnanlagen Dornbachstraße und
Lahnstraße.
In der Dornbachstraße entwickelt die OWG ein Modellprojekt. Erstmals in Südwestdeutschland werden Seniorenwohnungen in eine Anlage für
kinderreiche Familien integriert, es handelt sich um 24 von insgesamt 70 Wohnungen. Nach diesem Vorbild konzipiert die OWG später auch
die Anlage in der Lahnstraße. Bei beiden Projekten arbeiten die Genossenschaft, die Stadt Oberursel und das Land Hessen Hand in Hand.
Vor allem Hessens Sozialminister Heinrich Hemsath macht sich für das Oberurseler Modell stark, auch politisch. Denn das Prinzip "Jung und
alt unter einem Dach" harmoniert überhaupt nicht mit den Förderichtlinien des Landessozialplans für alte Menschen. Doch Minister Hemsath
boxt das Projekt im Landtag durch und erwirkt eine Ausnahmegenehmigung.
Dornbachstraße, Lahnstraße, Hopfgarten-Siedlung, dann das Wohn- und Geschäftshaus Hohemarkstr. 27, das neue Domizil der OWG im nun
höchsten Haus in der Stadt - der Bauboom hält unvermindert an. Die Genossenschaft dehnt ihre Aktivitäten über die Stadtgrenzen hinaus aus:
Im benachbarten Oberhöchstadt liegt das Areal des ehemaligen Munitionslagers der deutschen Wehrmacht brach. Die Gemeindeväter
erachten eine Wohnbebauung als sinnvollste Nutzung. Doch die Kräfte des örtlichen Bau- und Siedlungsvereins, einer rührigen, aber kleinen
Genossenschaft, reichen für solch einen großen Wurf nicht aus. Da bietet sich die OWG als kompetenter Partner an. 1967 erfolgt der erste
Spatenstich zum Großvorhaben "Waldsiedlung". Auf dem 30 000 Quadratmeter großen Baugelände entstehen insgesamt 224 Miet- und
Eigentumswohnungen in achtgeschossigen Häusern, kleineren Siedlungsblocks und Reihenhäusern.
Der Wechsel in das neue Jahrzehnt stellt die OWG vor eine Mammutaufgabe. Unter dem lyrischen Gemarkungsnamen "Rosengärtchen"
entwickelt sie im Norden der Stadt ihr siedlungspolitisch ehrgeizigstes, zugleich aber auch umstrittenstes Projekt. Es soll Oberursel etwa 900
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bis 1000 neue Wohnungen, ein Ladenzentrum und eine Kindertagesstätte bescheren. Den Kauf des notwendigen Geländes, überwiegend
vom ehemaligen Luisenhof, hat Bürgermeister Heinrich Beil vermittelt.
Das gesamte, rund 114 000 Quadratmeter große Areal kann die OWG allerdings nur zu einem bescheidenen Teil alleine bebauen. Die Stadt
Oberursel wiederum sieht sich außerstande, die übrige Bauplätze - insgesamt rund 80 000 Quadratmeter - als Vorratsfläche zu erwerben.
Also bemüht sich die OWG um zusätzliche Bauträger für das "Rosengärtchen", denen sie den notwendigen Baugrund verkauft.
Dieses Vorgehen trägt der Genossenschaft heftige Kritik ein, vor allem von Kommunalpolitikern. Immer wieder muß sie sich gegen Vorwürfe
zur Wehr setzen, sie habe auf diesem Weg einträgliche Spekulationsgeschäfte betrieben. Die Diskussionen um die neue Siedlung, in der die
OWG über 61 von insgesamt rund 900 Wohnungen verfügt, verstummen während der gesamten Bauphase und darüber hinaus nicht.
Immerhin, die Stadt profitiert unmittelbar von den Anstrengungen im "Rosengärtchen". Gemäß Erschließungsvertrags übernimmt die OWG an
Stelle der Kommune nicht nur den Straßenbau sowie die Wasserver- und -entsorgung: Aufgrund der Größe der Siedlung muß sie für
sogenannten "Folgelasten" zusätzliche Abgaben von 1,3 Millionen Mark an die Stadt entrichten und die Kindertagesstätte im
Gemeinschaftszentrum kostenlos zur Verfügung stellen.
Mitte der 70er Jahre schaltet der Wohnungsbau einen Gang zurück. 1976 ist das Engagement der OWG im "Rosengärtchen" abgeschlossen,
ein Jahr später folgt ein Komplex mit 44 Wohnungen in der Siemensstraße. Der Bauboom neigt sich dem Ende zu.
Neubeginn (1945 - 1955)
Deutschlands Großstädte, denen Hitlers Siedlungsideologe den Kampf angesagt hat, gehen während des Krieges unter den Bomben der
Alliierten in Trümmer. Nachdem die Waffen schweigen, müssen tatsächlich Hunderttausende neu angesiedelt werden: die Flüchtlinge und
Vertriebenen aus dem Osten. Auch Oberursel gibt vielen von ihnen eine neue Heimat.
Unter "entnazifizierter" Führung bricht die OWG aus der Stunde Null auf. Wilhelm Vielitz und - nach dessen Tod im November 1945 - Hermann
Ortloff markieren den Neuanfang. Beide Männer stammen aus den Reihen des Bau- und Siedlungsvereins. Doch die Geschäftspolitik der
Nachkriegs-OWG richtet sich eindeutig an der Tradition des Bau- und Sparvereins von 1898 aus. Der Bau von Mietwohnungen, die in den
Händen der Genossenschaft bleiben, steht im Vordergrund. 24 Wohnungen will das Unternehmen errichten, doch die Währungsreform stoppt
das Projekt zunächst.
Erst 1949 kann die OWG richtig durchstarten. Die hohen Baukosten und der Mangel an Arbeitskräften veranlassen Angehörige ihrer
Verwaltung, eine selbständige und ehrenamtlich geführte "Bau-, Produktions- und Handelsgenossenschaft" zu gründen. Dieser Schritt verleiht
dem Vorwärtsdrang im Wohnungsbau zusätzliche Schubkraft. Die Erfolgsstatistik verzeichnet bis 1955 insgesamt 436 neue Wohnungen von
durchschnittlich 50 qm Grundfläche. Kosten: 6,1 Millionen Mark, davon 1,16 Millionen Eigenkapital.
Der Zusammenschluss (1933 - 1945)
Nach der Ernennung Hitlers zum Reichskanzler bemächtigen sich die Nationalsozialisten Zug um Zug der Regierungsgewalt auf allen Ebenen
und durchdringen systematisch das gesamte öffentliche Leben. Wie sich diese "Gleichschaltung" beim Bau- und Sparverein vollzieht, ist in
dessen erst kürzlich wiederentdecktem Protokollbuch festgehalten. Bei der entscheidenden Hauptversammlung am 21. Juli 1933 stellt der
Ortsgruppenleiter der NSDAP, der Lackierermeister Franz Hartmann, als "Beauftragter" der neuen Machthaber die Weichen für ein
regimekonformes Verhalten der Genossenschaft. Er läßt zunächst den Aufsichtsrat umbilden. Der bisherige Vorsitzende, Vereinsgründer
Pfarrer Alexander Heß, erhält den Ehrenvorsitz und räumt seinen Platz für den bis dahin amtierenden Vorstandsdirektor Julius Mengel. Auch
Friedrich Haas wechselt vom Vorstand in den Aufsichtsrat.
In seiner geänderten Zusammensetzung ernennt das Gremium nun einen neuen Vorstand mit dessen letztem verbliebenem Mitglied Georg
Kunz an der Spitze. Neben Wilhelm Halm als Stellvertreter wird Kunz ein neuer "Rechner" an die Seite gestellt: Ortsgruppenleiter Hartmann,
der auch künftig den Ton angibt. So bekommen die Nazis die Führung der Genossenschaft, deren Mitglieder überwiegend oppositionell
eingestellt sind, in den Griff, ohne jede Position mit Parteigängern besetzen zu müssen.
Bis Mitte des Zweiten Weltkriegs setzen der Bau- und Sparverein und der Bau- und Siedlungsverein, der mittlerweile "Gemeinnützige Sparund Eigenheim e. G." heißt, ihre Arbeit fort. Im Januar 1943 jedoch fordert der Verband der Südwestdeutschen Wohnungsunternehmen auf
Anordnung von Gauleiter und Reichswohnungskommissar Jakob Sprenger die Verschmelzung beider Genossenschaften. Solche
Zusammenführungen sollen "die Leistungskraft steigern und die Einsatzfähigkeit erhöhen" (Vorstandsprotokoll des Bau- und Sparvereins). Bei
den Verhandlungen mit der "Gemeinnützigen", die wegen des kriegsbedingten Bauverbots in einer Krise steckt, läßt der Bau- und Sparverein
keinen Zweifel daran, daß sich das neue Unternehmen nach seinen Richtlinien orientieren wird.
Nach dreimonatigen Beratungen schließen sich beide Vereine am 12. Juni 1943 zur "Gemeinnützigen Oberurseler Wohnungsgenossenschaft"
zusammen. Dies ist die eigentliche Geburtsstunde der heutigen OWG. Dem Vorstand der neuen Genossenschaft, die über 39 Häuser mit 166
Wohnungen verfügt, gehören Wilhelm Vielitz, der Initiator des Bau- und Siedlungsvereins, Georg Kunz und Franz Hartmann an. Den
Aufsichtsrat bilden Wilhelm Halm, Karl Ott, Friedrich Haas, Hermann Ortloff, Johann Seitz und Kämmerer Heinrich Kappus als Repräsentant
der Stadt.
Auf einen Vertreter der Stadt in dem Gremium hatte der Wohnungsverband Wert gelegt - ein Hinweis, wie die Genossenschaft ins Korsett der
NS-Diktatur gepreßt ist. Die Interessen ihrer Mitglieder, die bisher im Vordergrund gestanden haben, werden den Bedürfnissen der Stadt und
damit des Hitler-Staates hintenangestellt. "Unserer Stadtverwaltung ein auf solider Grundlage und mit soliden Mitteln arbeitender Helfer zu
sein", formuliert Rechner Hartmann laut Protokoll gar als "vorrangige Aufgabe", ja als Programm der neuen Genossenschaft.
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Aber die Nationalsozialisten betrachten die Wohnungsgenossenschaften im Reich keinesfalls nur als städtische "Helfer" für örtlich begrenzte
Zwecke. In dieser Funktion haben sie ebenfalls dem ideologischen Größenwahn zu dienen. In welcher Form, das zeigt ein Aufsatz des
sogenannten "Reichskommissars für das deutsche Siedlungswerk", Gottfried Feder, aus dem Archiv der OWG. Darin werden die Großstädte
und industriellen Ballungsräume als "Zerstörer der Volksgemeinschaft" angeprangert. Auf der Basis einer zentralen Wirtschaftsplanung und
getragen vom "deutschen Siedlungswerk" als Summe aller Wohnungsunternehmen, gelte es, die Metropolen "aufzulockern" und
hunderttausende Menschen samt Fabriken in weniger bevölkerte Gebiete "umzuschichten".
Die Wiederbelebung (1927 - 1933)
Mitte der "goldenen 20er" kommt auch der Bau- und Sparverein wieder in Fahrt. Neue Mietwohnungen entstehen. Die finanzielle Situation
entspannt sich. Da beschließt der Verein eine Mieterhöhung um 60 Pfennige pro Monat (eine Drei-Zimmer-Wohnung mit Küche kostet 21
Mark). Doch die Mitglieder meutern und verweigern die Zustimmung.
Die Fortschritte der beiden Verein entlastet zwar den Wohnungsmarkt in Oberursel. Doch die Nachfrage hält offenbar ungebrochen an. 1928
gründen Handwerker die dritte Baugenossenschaft in der Stadt.
Schwierige Zeiten (1918 -1926)
Unter den Folgen des Ersten Weltkriegs leidet auch der Bau- und Sparverein. Mitglieder sind gefallen, zu Kriegsbeginn mußte die Miete um 20
Prozent gekürzt werden, in den Jahren fehlte es an Arbeitskräften, um die Häuser wie gewünscht in Schuß zu halten, nicht einmal die "Abortund Müllgruben" konnten regelmäßig geleert werden.
Die mageren Jahre haben begonnen. Die Bevölkerung verlangt nach kleinen Wohnungen. Aber die Genossenschaft sieht sich außerstande,
etwas dagegen zu unternehmen. Resigniert stellt der Vorstand fest: "Bauen ist fast zur Unmöglichkeit geworden". Selbst wenn genügend Geld
im Budget wäre, so mangelt es immer noch an Baumaterial. 1923 dann bricht Deutschland unter der Inflation zusammen, die Schockwelle
schüttelt den Bau- und Sparverein kräftig. Von Jubelfeiern zum 25jährigen Bestehen ist keine Rede. Trotz der "allgemeinen Notlage" schafft
es der Verein, "die notwendigsten Reparaturen und Mieten so niedrig zu halten, daß wir gerade auskamen". An Mieterhöhung denkt in den
schlimmen Zeiten niemand.
Unter der katastrophalen Wirtschaftslage leidet auch die zweite Baugenossenschaft in Oberursel. 1921 unter der Regie von Stadtsekretär
Wilhelm Vielitz als "Bau- und Siedlungsverein" ins Leben gerufen, will sie ihren 105 Mitgliedern ein erschwingliches Eigenheim ermöglichen,
auf diesem Weg der Wohnungsnot begegnen und zugleich auch die örtliche Wirtschaft ankurbeln. Eine spätere Vereinschronik bestätigt die
prekäre Lage auf dem Bausektor seit Kriegsende: "In drei Jahren hatte die Stadtverwaltung nur 16 Wohnungen erstellt, weitere Bauten kamen
nicht zur Ausführung."
Mit ähnlichem Elan wie seinerzeit der Bau- und Sparverein stürzt sich die neue Genossenschaft unter dem Vorsitz von Carl Dietz und Philipp
Deutschmann auf ihre Aufgaben: 19 Häuser in der Ernst-Lüttich-Straße und der Pfingstweidstraße werden im Sommer 1921 projektiert und
binnen eines Jahres ihren Eigentümern übergeben. Der junge Verein kann dieses Ziel trotz der schwierigen Finanzierung erreichen, weil die
beiden Aufsichtsräte Karl Neithold und Carl Faßnacht in die eigene Tasche greifen, damit die Arbeiten zügig fortgesetzt werden können.
Während der Inflation dann schmilzt das Geschäftsvermögen auf eine Reichsmark zusammen. Aber der Siedlungsverein rappelt sich wieder
auf. Um günstiges Baugeld zu bekommen, gründet er 1928 zusätzlich eine kollektive Bausparkasse. Die Bilanz des Vereins: Binnen zehn
Jahren baut er 71 Häuser mit 100 Wohnungen.
Die Gründungsjahre (1898 - 1917)
Oberursel am Ende des 19. Jahrhunderts: Der wirtschaftliche Boom des aufstrebenden Kaiserreichs macht sich auch in dem Städtchen am
Taunus bemerkbar. Industrie und Gewerbe siedeln sich an, und mit den Unternehmen kommen die Arbeiter. Binnen kurzer Zeit schwillt die
Bevölkerung von 3500 auf 5000 Einwohner an. Wohin mit all den Menschen? Die Familien drücken sich in karge Behausungen in der Altstadt.
Es herrscht Wohnungsmangel - und wenn Häuser gebaut werden, "dann sind es Villen", so notiert der damalige Pfarrer Alexander Heß. "Der
kleine Mann mußte froh sein, für Geld und gute Worte eine unzureichende Wohnung zu bekommen."
Der Seelsorger und einige Mitstreiter suchen nach einer Lösung. Am 30. Januar 1898 gründen sie im Gasthaus "Alemannia" eine
Baugenossenschaft, den "Oberurseler Bau - und Sparverein". 48 Mitglieder, zumeist Arbeiter und kleine Handwerker, unterschreiben die
Satzung. Darin verpflichtet sich der junge Verein, familiengerechte Häuser zu bauen und deren Wohnungen zu einem erschwinglichen Preis
an die Genossen zu vermieten. Die Gebäude selbst sollten Eigentum des Vereins bleiben.
Erster Direktor der Genossenschaft wird der Spengler Josef Zuber, dem Vorstand gehören außerdem der Schreiner Friedrich Müller und der
Friseur Adam Sünder als Kassierer an. In den Aufsichtsrat wählen die Mitglieder neben dem Initiator Pfarrer Heß den Sanitätsrat und
Verfasser der Oberurseler Stadtgeschichte, Dr. Ferdinand Neuroth, die Architekten August Altmann und Georg Reinhard, den Schreiner
Georg Leyer und Bernhard Reul.
Die Oberurseler Obrigkeit reagiert eher zurückhaltend. Immerhin, so berichtet Bürgermeister Josef Füller dem Landrat von Meister mit einer
gewissen Befriedigung, wolle der Pfarrer mit dem Verein "der Sozialdemokratie entgegentreten und die Arbeiter mehr an die Kirche
heranführen". Aber nach der Gründung muß der Bürgermeister feststellen, daß mit Josef Zuber und Georg Leyer "zwei führende
Sozialdemokraten" den Führungsgremien angehören und mindestens die Hälfte der Mitglieder ihnen politisch gleichgesinnt sind.
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Doch das offenkundige Unbehagen- sind womöglich doch Umstürzler am Werk? - des wilhelminischen Stadtoberhaupts löst sich in
Anerkennung auf. Bereits ein Jahr nach der Gründung urteilt Bürgermeister Füller generös, daß sich der Bau- und Sparverein "den
Bemühungen zur Lösung der sozialen Frage würdig zur Seite stellen" lasse.
Als der Bürgermeister dies schreibt, stehen bereits die ersten Häuser des Vereins im Homburger Weg (heute Freiligrathstraße). Denn die
Genossen sind, kaum daß sie sich organisiert haben, unverzüglich ans Werk gegangen. Zunächst haben sie "einen Bauplatz von 130 Ruthen
à 35 Mk. in schöner Lage" erworben, der für fünf Wohnhäuser ausreicht.
Das Startkapital schöpft der Verein aus den Mitgliedsbeiträgen, einem zinsgünstigen Darlehen der Alters- und Invaliditätsversicherungsanstalt
zu Kassel in Höhe von 17500 Mark - und aus 13000 Mark an Wertpapieren, die ein "wohlwollendes Mitglied" zur Verfügung stellt. Erst diese
Summe, bei der Landesbank in Bad Homburg angelegt, garantiert den Kredit, der ein kontinuierliches Bauen möglich macht.
Die Arbeit trägt rasch Früchte. Bereits im Frühjahr 1899 ziehen zwölf Familien in die ersten beiden Häuser ein. Ihre neuen Wohnungen sind
"praktisch und gesund" eingerichtet, findet Bürgermeister Füller. Pfarrer Alexander Heß beschreibt sie so: "Sie bestehen aus zwei geräumigen
Zimmern, einer schönen großen Küche, einer Kammer und Keller. Die Vorplätze sind abgeschlossen. Zu jeder Wohnung gehört ein Stück
Gartenland. Trockenspeicher und Bleichplatz sind gemeinsam." Bäder sind zu jener Zeit Luxus, die WCs befinden sich - wie überall in
ähnlichen Häusern - im Halbstock. Die ersten Mieter zahlen im Jahr 140 bis 200 Mark, Wassergeld inklusive. Der Traum vom besseren und
günstigen Heim hat sich erfüllt: Denn die Wohnungen des Bau- und Sparvereins sind um ein gutes Drittel, rund 100 Mark, billiger als in
Oberursel üblich.
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