CONFERENCE du 20.10.2014 donnée par Gilles TIJTGAT

CONFERENCE du 20.10.2014 donnée par Gilles TIJTGAT
Le droit des servitudes
La servitude est un service foncier, une charge réelle établi sur un fonds, appelé servant, au profit
d’un autre fonds, appelé dominant. La servitude doit procurer un service, une utilité à l'usage d'un
fonds, ainsi ne sont pas des servitudes, des services établis et imposés à une personne en faveur
d'une autre personne. Dans ce cas, il peut s’agir d’une simple tolérance pouvant être supprimée à
tout moment. Si la raison d'une servitude est avant tout économique, elle peut également se justifier
par le seul agrément du fonds dominant. Mais alors cet agrément doit présenter un caractère
objectif.
Les servitudes peuvent naître de la situation des lieux (exemple : le fonds inférieur est tenu de
recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement du fonds supérieur).
Elles peuvent aussi être établies par la loi (exemple : la personne qui occupe un fonds enclavé a le
droit de passer sur le fonds voisin pour rejoindre la voie publique).
Les servitudes peuvent enfin résulter de la volonté de l’homme (exemple : X concède un droit de
passage au propriétaire du fonds voisin afin de lui éviter un long détour pour atteindre la voie
publique).
Notion de la servitude :
La servitude est un droit réel, immobilier, perpétuel et accessoire.
La servitude est un service foncier, une charge réelle établi sur un fonds, appelé servant, au profit
d’un autre fonds, appelé dominant. Le fonds dominant doit appartenir à un autre propriétaire.
Conditions d'existence d'une servitude d'utilité privée :
- Un service foncier : il faut que le rapport de service soit institué entre deux fonds, deux héritages
(immeubles par nature au sens de l'art. 518 du Code civil).
Il n'est pas nécessaire que ces fonds soient contigus.
- Les deux fonds doivent appartenir à deux propriétaires différents.
- L'un des fonds doit être affecté au service de l'autre. Il ne doit pas s'agir d'une simple tolérance,
c'est à dire une charge imposée au propriétaire lui-même du fonds servant.
- En principe les servitudes sont établies à perpétuité quoique la loi prévoie certains modes
d'extinction (la confusion, prescription extinctive, perte d'utilité totale) .
La servitude doit procurer un service, une utilité à l'usage d'un fonds, ainsi ne sont pas des
servitudes, des services établis et imposés à une personne en faveur d'une autre personne.
Jugé que, "le juge du fond détermine souverainement, en interprétant la clause d'un acte qui confère
un droit, si ce droit est un droit de créance (simple tolérance) ou s'il a pour objet une servitude
conventionnelle (droit réel)..." (Cass. - 16 mai 1952)
Les servitudes constituent donc un rapport de droit réel entre des héritages et non un rapport de
droit personnel entre des personnes.
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Toutefois, il n'y a pas lieu de prendre les termes des articles 637 et 686 du code civil dans leur sens
littéral : le service foncier profite toujours à des personnes.
Mais, il y a servitude dès que le service est en rapport direct et immédiat avec l'usage et l'exploitation
d'un fonds (Cass., Arrêt du 28 janvier 2000).
Les servitudes présentent en général une nécessité économique, en accordant à un fonds différents
services indispensables, en vue de faciliter son exploitation et son rendement.
Cette nécessité économique est un peu la ratio légis de cette matière.
Toutefois, on admet qu'une servitude peut également se justifier par le seul agrément du fonds
dominant, en dehors de tout caractère d'utilité économique. Mais alors cet agrément doit présenter
un caractère objectif. Il doit, suivant la jurisprudence, constituer un agrément pour le fonds, et non
pas un simple avantage personnel au propriétaire.
Jugé que : "Pourvu que cet agrément soit objectif en ce sens qu'il puisse profiter à tout autre
propriétaire du fonds dominant".
Ainsi, l'article 637 du Code civil définit la servitude comme une charge, un service foncier à charge
d'un héritage au bénéfice d'un ou de plusieurs héritages.
Cette matière est traitée par les dispositions du Code civil
L'article nouveau 710bis du Code civil énonce que lorsque la servitude a perdu toute utilité, le
propriétaire du fonds servant peut demander au juge qu'il ordonne sa suppression. La jurisprudence
a tendance à exiger que la perte d'utilité soit totale.
Classification des servitudes :
Une première classification distingue les servitudes établies soit pour l'utilité des particuliers, soit
pour l'utilité publique (art. 649 C. civil).
Les servitudes établies pour l'utilité des particuliers sont classées en trois espèces de servitudes :
- les servitudes qui dérivent de la situation des lieux (écoulement des eaux, bornage, le droit de se
clore)
- les servitudes établies par la loi (servitudes d'utilité publique, tour d'échelle, les jours et les vues,
l'égout des toits, servitude pour cause d'enclave).
- les servitudes établies par le fait de l'homme.
Les deux premières catégories constituant plus des limitations au droit de propriété qu'une réelle
servitude (service foncier).
Le législateur a estimé en effet que dans certaines circonstances tout propriétaire devait subir, soit
dans l'intérêt de ses voisins, soit dans l'intérêt de la collectivité, des restrictions à son droit, ce qui
constitue des limitations apportées au droit commun de la propriété.
On établit également une classification en fonction d'un certain nombre de critère :
- Servitudes continues et discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut
être continuel sans avoir besoin du fait de l'homme (Les égouts, les vues). Les servitudes sont
discontinues lorsqu'elles ont besoin de l'homme pour être exercées (droit de passage, puisage, etc.).
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- Servitude apparentes et non-apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par
des ouvrages extérieurs, tels une porte, une fenêtre, une gouttière, etc.
Les servitudes non-apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence.
Caractère des servitudes :
- Servitudes naturelles, qui découlement de la nature : un cour d’eau, les différents propriétaires
devront respecter la servitude d’écoulement des eaux
- Servitude apparentes ou non apparentes : servitude que l’on peut voir par des signes extérieurs
(des jours) et celles que l’on ne peut voir (canalisation)
- Servitudes continues ou non-continues : les servitudes continues n’ont pas besoin de l’intervention
humaine pour être exercée (jours), les servitudes discontinues ont besoin de l’intervention humaine
(servitudes de passage).
- Servitude du fait de l’homme.
Rappelons qu'on définit l'héritage comme un immeuble par nature au sens de l'article 518 du Code
civil, soit un fonds de terre ou un bâtiment.
La servitude est un droit réel.
Un droit réel, car ce n’est pas un service fourni et imposé de personne à personne, mais un service
foncier imposant une charge d’un fonds pour l’utilité d’un autre fonds.
Etant un droit réel immobilier, il devra être acté dans un acte notarié et transcrit à la conservation
des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers, aux ayants droits et ayants causes.
Toutefois, le titre générateur d'une servitude peut être une convention sous seing privé ou même un
testament (Jugé qu'une servitude non aedificandi peut être créée par une clause testamentaire dès
lors que celle-ci établit une charge au profit d'un fonds et non un avantage au profil d'une personne
(JP Fexhe-Slins, 24 novembre 1976, JJP, 1978, p.94).
Les dispositions de l’article 637 du Code civil, énoncent qu’ une servitude est une charge imposée sur
un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à une autre propriétaire.
La servitude est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire de l’immeuble, et son existence
devra être respectée quel que soit la personne qui occupe le bien.
Conséquence de cette charge foncière :
Ne sont pas des servitudes mais des obligations personnelles :
- l’obligation, pour l’acquéreur d’un immeuble, d’affecter ce dernier à un usage déterminé ;
- l’obligation de construire dans un certain délai ;
- toutes les obligations de faire ;
Il existe toutefois une hypothèse où la servitude peut entraîner, à titre accessoire, une obligation de
faire pour le propriétaire du fonds servant : l’article 698 permet de mettre à sa charge les frais des
ouvrages nécessaires pour user de la servitude, et pour la conserver.
Quand peut-on dire qu’un service foncier profite à un immeuble, et non à une personne ?
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Dans un arrêt du 16 mai 1952 de la Cour de cassation, le critère déterminant est de savoir si le droit
envisagé procure au fonds une plus-value, ou tout au moins une commodité.
Un droit réel accessoire :
Les différents propriétaires de l’immeuble sur lequel la servitude est établie devront la respecter.
Ainsi, le transfert de propriété du fonds servant, entraîne ipso facto le transfert des servitudes.
Il en résulte :
- qu'un droit de servitude ne peut être cédé sans l'un des fonds auquel il s'attache ;
- qu'il n'est pas nécessaire, pour qu'un servitude se transmette, d'en mentionner l'existence dans
l'acte translatif du fonds dominant, ou du fonds servant. Suivant les dispositions de l'article 1615 du
Cide civil, les servitudes sont comprises parmi les accessoires de la chose vendue.
Toutefois, si le fonds vendu se trouve grevé de servitudes non apparentes, importantes et non
déclarées, l'acheteur peut demander au vendeur des dommages et intérêts, ou même la résolution
de la vente (art. 1638 c.c.).
- que la servitude est insaisissable sans le fonds dominant ;
- qu'elle n'est pas susceptibles d'hypothèques, sans le fonds dominant;
Un droit réel, immobilier, perpétuel :
En principe, la servitude étant établie pour l'usage d'un autre fonds, doit en conséquence durer aussi
longtemps que les fonds entre lesquels elle est établie. Elle est perpétuelle et irrévocable et devra
être respectée par tout tiers détenteurs de la propriété.
Le propriétaire du fonds servant n'aurait pas le droit, de la racheter, contre le gré du propriétaire du
fonds dominant.
Mais ce caractère n'est pas essentiel. Une servitude peut être temporaire ou à terme.
Jugé que, "la servitude établie par le fait de l'homme est par sa nature, perpétuelle, aucun règle
légale ne s'oppose à ce qu'elle soit constituée sous une condition résolutoire ou pour une durée
déterminée (Cass. arrêt du 16 mai 1952).
L'article 710bis nouveau de Code civil, autorise le propriétaire du fonds de demander au juge la
suppression de la servitude lorsque celle-ci n'a plus d'utilité, même si elle est encore nécessaire au
fonds dominant.
Rappelons, que les servitudes peuvent s'éteindre dans trois cas :
- l'impossibilité d'user de la servitude;
- le non-usage pendant 30 ans;
- la renonciation.
Cas particuliers :
Le droit de passage :
A. Fonds non enclavé :
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c’est le cas le plus courant ; cette servitude est toujours discontinue car elle a besoin du fait de
l’homme pour exister.
Elle est le plus souvent apparente (un sentier, un chemin) mais est parfois non apparente (simple
passage dans une cour sans marque particulière)
Etant donc discontinue et même si elle est apparente, un droit passage ne peut jamais être créé
même par un passage depuis 100 ans par cet endroit !!!
B. Fonds enclavé : art 682 :
Il existe des servitudes de toutes sortes, mais elles peuvent être classifiées en trois catégories suivant
leur origine: les servitudes naturelles qui dépendent de la situation des lieux, les servitudes légales
imposées par les autorités, et les servitudes créées par les hommes
L’article 684 du Code civil prévoit que « le passage cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire au sens de
l’article 682 ou lorsqu’il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que
l’assiette assignée ».
Il s’agit de la servitude de passage lorsque le fonds dominant est enclavé. Ce dispositif ne s’applique
qu’à la servitude légale de passage.
Cela signifie que si la servitude est conventionnelle, elle survivra à la cessation de l’état d’enclave,
sauf si la convention prévoit expressément le contraire (Cass., 15 janvier 1960, Pas., 1960, I, p. 546).
C’est une question d’analyse du contenu de la convention. Si le texte n’est pas clair, il faut interpréter
l’acte à la lumière de l’intention des parties.
Le juge peut ainsi déceler dans la convention une condition résolutoire tacite en cas de cessation de
la cause de la convention, étant la situation d’enclave à laquelle la convention apporte remède
(Cass., 14 décembre 1962, Pas., 1961, I, p. 461).
Si le texte est clair et ne prête pas à interprétation, bien souvent parce qu’il est succinct, pourrait-on
faire appel à la théorie de la caducité des conventions ?
La cessation de l’enclavement prive le contrat de cause ce qui entraîne sa dissolution. Toutefois, les
arrêts de la Cour de cassations cassation du 21 janvier 2000 (Pas., 2000, I, p. 56) et 12 décembre
2008 (Pas., 2008, I, p. 723) ont restreint la théorie de la caducité aux libéralités.
Il n’empêche, le principe de l’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce qu’une partie
exige de l’autre l’exécution d’une disposition contractuelle qui est devenue sans objet et a perdu sa
justification.
C’est une application de l’abus de droit et c’est, finalement, toujours la même idée de ce que la
convention ne doit pas survivre à ce qui la justifie.
Le législateur s’est inspiré du même principe en adoptant la loi du 22 février 1983, insérant l’article
710bis du Code civil.
Cette disposition prévoit bien opportunément que « à la demande du propriétaire du fonds servant,
le juge peut ordonner la suppression d’une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le
fonds dominant. »
Il ne faut pas oublier que l’on peut constituer des servitudes non perpétuelles.
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Le rédacteur d’un acte constitutif de servitude doit donc penser à limiter celle-ci dans la durée, en
fonction de son utilité.
La servitude de tour d’échelle :
La servitude de tour d’échelle est le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au
fonds voisin, mais non mitoyen, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, chez son voisin, les
échelles pour procéder à la réparation et à l’entretien nécessaires de son bien. La servitude de tour
d’échelle existait dans l’ancien droit mais le Code civil n’en a pas fait une servitude. Elle doit donc
être conventionnelle pour grever un fonds au profit d’un autre (art. 686 Code civil).
En revanche, le Code rural précise en son article 31 que « le propriétaire d’une haie vive non
mitoyenne ou d’un mur non mitoyen aura la faculté, hors le temps de la récolte sur pied, de passer
sur le champ de son voisin, pour rabattre, élaguer la haie, enlever le branchage, réparer ou entretenir
le mur. Si ce champ est clos, le passage devra être demandé au voisin qui pourra le désigner, à son
choix. En cas de refus, le passage sera pris à l’endroit le moins dommageable et sauf réparation du
dommage causé. »
Dans un arrêt du 31 janvier 2002 (rôle n° C990059N, www.juridat.be), la Cour de cassation relève que
cette disposition autorise le propriétaire d’un fonds à porter atteinte au caractère privé du fonds
voisin pour réparer et entretenir le mur non mitoyen. Hormis la circonstance particulière d’un
dommage causé au fonds du voisin, dit la Cour de cassation, le droit du propriétaire de passer sur le
fonds voisin n’oblige pas celui-ci à une indemnisation. C’est donc à tort que le propriétaire serait
condamné à une indemnité pour atteinte à la vie privée du voisin.
La jurisprudence applique l’article 31 du Code rural de manière dynamique. Ainsi le juge de paix de
Walcourt a décidé que l’article 31 doit être adapté aux mœurs, aux conceptions et aux technique
actuelles, en fonction de quoi il autorise même le creusement chez le voisin d’une tranchée pour
injecter de la résine dans un mur afin de lutter contre l’humidité du bâtiment (R.R.D., 1993, p. 139).
Concernant enfin le mur mitoyen, son entretien et sa réparation sont réglés par les articles 655 et
656 Code civil.
Les garanties de la vente en matière de servitudes légales (par Gilles Carnoy) :
« Le vendeur doit garantir la jouissance utile (vice caché) et paisible de la vente (éviction).
L’éviction peut survenir, par exemple, lorsque le bien est grevé d’une servitude non déclarée à
l’acheteur.
Le vendeur peut s’exonérer de garantie (art. 1627 du Code civil), sauf de celle de son fait personnel
(art. 1628).
Toutefois, même dans l’hypothèse où le vendeur s’est exonéré de la garantie d’éviction, il est tenu à
la restitution du prix (art. 1626 et 1629).
Il n’existe que deux exception à ce principe : lorsqu’il déclare expressément la servitude à l’acheteur
(art. 1626 du Code civil) et lorsque la servitude est apparente (art. 1638) ou légale.
Ce système est logique : l’acheteur a pu se convaincre de la situation lors de la conclusion de la
vente, soit par déclaration du vendeur, soit parce que la servitude était apparente.
La jurisprudence assimile la servitude légale à la servitude apparente car les servitudes légales
constituent la situation normale de l’immeuble, que nul ne peut ignorer.
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De plus, les servitudes légales du Code civil sont apparentes (écoulement des eaux de pluie, distance
des plantations, jours et vues, etc.).
Il est donc normal que l’acheteur ne puisse reprocher au vendeur l’effet de la loi.
La situation est toutefois plus délicate lorsque la servitude légale n’est nullement apparente et n’est
pas destinée à frapper indistinctement toutes les propriétés qui se trouvent dans les situations
prévues par le législateur.
C’est le cas des servitudes de placement de canalisations en sous-sol.
Ces servitudes entraînent une restriction à l’usage de la propriété en ce sens que les travaux
d’excavation, à l’endroit ou à proximité de l’assiette du passage, sont interdits.
Il peut en résulter l’impossibilité de réaliser un projet immobilier pour lequel l’acquisition a été faite.
Bien souvent ces servitudes ne sont pas commodément apparentes.
À cet égard, les notaires devraient automatiser une recherche sur le site www.klim-cicc.be avant
toute vente.
Que faut-il penser de l’exclusion de garantie d’éviction dans le cas d’une servitude légale de
placement de câble ou canalisation en sous-sol ?
Je pense que la garantie ne devrait pas être exclue.
En effet, cette exclusion n’est pas expressément prévue par la loi ; elle ne se justifie que parce que
les servitudes légales procèdent de la situation des lieux et sont donc manifeste.
Ou encore, se justifie-t-elle par la circonstance que l’on ne peut ignorer la loi et que le vendeur ne
doit pas être tenu à garantir ce que le législateur a voulu.
Certes, mais dans le cas d’une servitude d’impétrant, il n’existe pas de caractère manifeste, du moins
dans certains cas.
Et la loi ne s’applique pas nécessairement à toutes les propriétés qui se trouveraient dans une
situation décrite par la loi.
Pour ces servitudes que la loi n’impose pas indistinctement et manifestement à toutes les propriétés,
qui sont donc imprévisibles, la garantie ne doit pas être exclue. »
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Articles du code civil traitant des servitudes :
Titre IV. Des servitudes ou services fonciers
Art. 637
Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage
appartenant à un autre propriétaire.
Art. 638
La servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre.
Art. 639
Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des
conventions entre les propriétaires.
Chapitre premier. Des servitudes qui dérivent de la situation des lieux
Art. 640
Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en
découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.
Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds intérieur.
Art. 641
Celui qui a une source dans son fonds, peut en user à sa volonté, sauf le droit que le propriétaire
du fonds inférieur pourrait avoir acquis par titre ou par prescription.
Art. 642
La prescription, dans ce cas, ne peut s’acquérir que par une jouissance non interrompue pendant
l’espace de trente années, à compter du moment où le propriétaire du fonds inférieur a fait et
terminé des ouvrages apparents destinés à faciliter la chute et le cours de l’eau dans sa propriété.
Art. 643
Le propriétaire de la source ne peut en changer le cours, lorsqu’il fournit aux habitants d’une
commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire; mais si les habitants n’en ont pas
acquis ou prescrit l’usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par
experts.
Art. 644
Celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du
domaine public par l’article 538 au titre De la distinction des biens, peut s’en servir à son passage
pour l’irrigation de ses propriétés.
Celui dont cette eau traverse l’héritage, peut même en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt,
mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire.
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Art. 645
S’il s’élève une contestation entre les propriétaires auxquels ces eaux peuvent être utiles, les
tribunaux, en prononçant, doivent concilier l’intérêt de l’agriculture avec le respect dû à la
propriété; et, dans tous les cas, les règlements particuliers et locaux sur le cours et l’usage des eaux
doivent être observés.
Art. 646
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se
fait à frais communs.
Art. 647
Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.
Art. 648
La servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre.
Chapitre II. Des servitudes établies par la loi
Art. 649
Les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des
particuliers.
Art. 650
Celles établies pour l’utilité publique ou communale ont pour objet le marchepied le long des
rivières navigables ou flottables, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages
publics ou communaux.
Tout ce qui concerne cette espèce de servitude, est déterminé par des lois ou des règlements
particuliers.
Art. 651
La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre,
indépendamment de toute convention.
Art. 652
Partie de ces obligations est réglée par les lois sur la police rurale;
Les autres sont relatives au mur et au fossé mitoyens, au cas où il a lieu à contre-mur, aux vues sur
la propriété du voisin, à l’égout des toits, au droit de passage.
Section première. Du mur et du fossé mitoyens
Art. 653
Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge,
ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a
titre ou marque du contraire.
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Art. 654
Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son
parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné;
Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y
auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont
l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.
Art. 655
La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et
proportionnellement au droit de chacun.
Art. 656
Cependant tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations
et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne
soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.
Art. 657
Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives
dans toute l’épaisseur du mur, à 54 millimètres 1[...] près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de
faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même
asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.
Art. 658
Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de
l’exhaussement, les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en
outre l’indemnité de la charge en raison de l’exhaussement et suivant la valeur.
Art. 659
Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le
faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté.
Art. 660
Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la
moitié de la dépense qu’il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent
d’épaisseur, s’il y en a.
Art. 661
Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie,
en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion
qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.
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Art. 662
L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y
appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus,
fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux
droits de l’autre.
Art. 663
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et
réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et
faubourgs: la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages
constants et reconnus; et, à défaut d’usage et de règlements, tout mur de séparation entre voisins,
qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres 1[...] de
hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six
décimètres 1[...] dans les autres.
Art. 665
Lorsqu’on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se
continuent à l’égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu’elles puissent
être aggravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise.
Art. 666
Tous fossés entre deux héritages sont présumés mitoyens s’il n’y a titre ou marque du contraire.
Art. 667
Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté
seulement du fossé.
Art. 668
Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.
Section II. De la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaine constructions
Art. 674
Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d’aisance près d’un mur mitoyen ou non,
Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,
Y adosser une étable,
Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives, est obligé à laisser la
distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages
prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.
Section III. Des vues sur la propriété de son voisin
Art. 675
L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune
fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
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Art. 676
Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer
dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre 1[...]
d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.
Art. 677
Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres 1[...] au-dessus du plancher
ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres 1[...]
au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
Art. 678
On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur
l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres 1[...] de distance entre le
mur où on les pratique et ledit héritage.
Art. 679
On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres 1[...]
de distance.
Art. 680
La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement
extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur
ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.
[Art. 680bis
Les limitations légales imposées aux voisins par la présente section ne sont pas applicables aux
propriétés situées le long de voiries publiques et chemins de fer qui appartiennent au domaine
public.]1
Section IV. De l’égout des toits
Art. 681
Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain
ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.
Section V. Du droit de passage
Art. 682
§1
Le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue
insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs,
peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété
d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il
peut occasionner.
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§2
L’action en attribution d’un passage est imprescriptible.
§3
En cas d’inaction du propriétaire, l’occupant du fonds qui se trouve dans la situation décrite au §
1er peut réclamer un passage, dans les mêmes conditions, pour autant qu’il appelle le propriétaire
à la cause.
Art. 683
L’assiette du passage est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable.
Toutefois, si l’enclave résulte de la division d’un fonds consécutive à une vente, un échange, un
partage ou à toute autre circonstance, le passage ne peut être attribué que sur les parcelles qui
composaient ce fonds avant sa division, à moins qu’un accès suffisant à la voie publique ne puisse
ainsi être réalisé. Le juge statue en équité.]1
Art. 684
Le passage attribué cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire au sens de l’article 682, § 1er, ou lorsqu’il
peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l’assiette assignée.
Aucune prescription ne peut être invoquée, quelle que soit la durée d’existence du passage.
L’action en suppression ou en déplacement du passage peut être introduite par le propriétaire ou,
en cas d’inaction de celui-ci, par l’occupant du fonds dominant ou du fonds servant. L’occupant
doit mettre en cause le propriétaire.
Lorsque le passage est supprimé, le juge peut ordonner le remboursement total ou partiel de
l’indemnité perçue, compte tenu de la durée du droit et du dommage subi.
Art. 685
L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible et le passage doit
subsister, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.
Chapitre III. Des servitudes établies par le fait de l’homme
Section première. Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens
Art. 686
Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles
servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à
la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu
que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.
L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à défaut
de titre, par les règles ci-après.
Art. 687
Les servitudes sont établies ou pour l’usage des bâtiments ou pour celui des fonds de terre.
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Celles de la première espèce s’appellent urbaines, soit que les bâtiments auxquels elles sont dues
soient situés à la ville ou à la campagne;
Celles de la seconde espèce se nomment rurales.
Art. 688
Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.
Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du
fait actuel de l’homme: tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être
exercées: tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
Art. 689
Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes.
Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une
porte, une fenêtre, un aqueduc.
Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence,
comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur
déterminée.
Section II. Comment s’établissent les servitudes
Art. 690
Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
Art. 691
Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non
apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.
La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse
attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays
où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.
Art. 692
La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.
Art. 693
Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement
divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans
l’état duquel résulte la servitude.
Art. 694
Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose
de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle
continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
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Art. 695
Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription,
ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du
fonds asservi.
Art. 696
Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.
Ainsi la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui, emporte nécessairement le droit de
passage.
Section III. Des droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due
Art. 697
Celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et
pour la conserver.
Art. 698
Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre
d’établissement de la servitude ne dise le contraire.
Art. 699
Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les
ouvrages nécessaires pour l’usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s’affranchir
de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est
due.
Art. 700
Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour
chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.
Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de
l’exercer par le même endroit.
Art. 701
Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage
ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit
différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du
fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au
propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, celui-ci ne
pourrait pas le refuser.
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Art. 702
De son côté, celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir
faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui
aggrave la condition du premier.
Section IV. Comment les servitudes s’éteignent
Art. 703
Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user.
Art. 704
Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user; à moins qu’il ne se soit
déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude, ainsi
qu’il est dit à l’article 707.
Art. 705
Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans
la même main.
Art. 706
La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.
Art. 707
Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a
cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte
contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.
Art. 708
Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière.
Art. 709
Si l’héritage en faveur duquel la servitude est établie, appartient à plusieurs par indivis, la
jouissance de l’un empêche la prescription à l’égard de tous.
Art. 710
Si parmi les copropriétaires il s’en trouve un contre lequel la prescription n’ait pu courir, comme un
mineur, il aura conservé le droit de tous les autres.
[Art. 710bis
A la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d'une
servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.]1
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