LE COEFFICIENT D`OCCUPATION DES SOLS (C.O.S.)

Les fiches du droit de l'urbanisme
les C.A.U.E.de la Corse
LE COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS
(C.O.S.)
1) Définition du COS
2) Dépassement du COS
3) Transfert de COS
1) DEFINITION DU COS
Le COS fixe la densité maximale de construction par terrain à bâtir. Le COS est déterminé par le
règlement du POS. Depuis la décentralisation de 1983, il est devenu facultatif.
Selon l'art. R 123-22 du code de l'urbanisme, le COS est le rapport exprimant le nombre de mètres
carrés de plancher hors-oeuvre susceptibles d'être construits par mètres carrés au sol. La multiplication
du COS par la superficie du terrain donne la surface maximum de plancher susceptible d'être construite
(superficie du terrain: 1000 m2 et COS de 0,3 donnent 1000 x 0,3 = 300 m2 de SHON). Si le terrain est
déjà construit, la surface des bâtiments existants est prise en compte pour le calcul de densité. Le COS
est déterminé en fonction de la capacité des équipements collectifs existants ou en cours de
construction, ainsi qu'en fonction de la nature des constructions et il est fixé pour une partie de zone ou
un ensemble de zones. Des COS différents peuvent être fixés à l'intérieur d'une zone pour favoriser tel
ou tel type de construction, en fonction de sa nature.
a. COS alternatifs
COS alternatif progressif consiste à fixer un COS général pour la zone et un COS plus élevé pour des
terrains d'une superficie importante. Ce système incite à des regroupements fonciers.
COS alternatif dégressif consiste à fixer des COS élevés sur les petits terrains et à réduire la valeur sur
les grands terrains. Cette technique garantit une constructibilité satisfaisante pour les terrains de petites
superficies et régule la densité des constructions à l'échelle de la zone.
b. COS différenciés
ils sont différents suivant la destination du bâtiment : logement, commerces, bureaux afin de favoriser
ou de freiner telle ou telle évolution du tissu urbain. Ainsi, si le COS de droit commun est de 2 et si
l'habitation est affectée d'un COS de 3, cela favorise le maintien de l'habitat dans la zone. On distingue
COS avec panachage libre : un COS est fixé pour la zone mais, pour certaines destinations de
construction, le COS est différent (soit inférieur, soit supérieur) et le constructeur n'est pas tenu de
respecter une certaine proportion de destinations, il choisit la proportion qui l'arrange le mieux.
COS avec panachage imposé : la technique consiste à fixer la densité maximale et une répartition de
cette densité en fonction des différentes destinations; il s'agit ici de pousser à bâtir des constructions
comportant un mélange de fonctions.
2) DEPASSEMENT DU COS
a. Principe et motifs du dépassement
La possibilité de dépassement du COS obéit à des conditions de forme et de fond expressément
définies, moyennant une contrepartie financière. Mais la contrepartie peut aussi résulter de la
renonciation d'un ou plusieurs propriétaires, à leur droit de construire, permettant au bénéficiaire de
l'accord de dépasser le COS : il s'agit là du transfert de COS (qui sera étudié plus loin). Le POS indique
les zones ou secteurs dans lesquels le dépassement sera autorisé, pour quelle destination des
constructions et jusqu'à quelle limite. Il n'est possible que dans un nombre limité d'hypothèses c'est-àdire :
- pour des raisons d'architecture ou d'urbanisme, pour répondre alors à un objectif qualitatif et à une
meilleure expression architecturale : par exemple, permettre l'aménagement des terrains d'angle et de
ceux bordés par plusieurs voies, ou l'amélioration de l'aspect des façades des bâtiments existants,
ainsi que l'amélioration des conditions d'accessibilité des immeubles existants etc.
- en vue de renforcer la capacité des équipements collectifs : pour permettre l'urbanisation en
anticipation sur des équipements qui n'ont pas été pris en compte pour la fixation du COS mais qui
doivent être réalisés ou achevés à court terme.
- afin de mieux protéger certaines zones naturelles : pour permettre dans les zones qui constituent un
paysage de qualité et qui connaissent une forte pression immobilière, de sauvegarder l'essentiel de la
zone, d'éviter la dispersion des constructions.
b. La participation pour dépassement
Le POS doit fixer un plafond au dépassement du COS. Le constructeur bénéficiaire versera une
participation pour surdensité "égale à la valeur de la surface supplémentaire de terrain qui aurait été
nécessaire pour l'édification de la construction si le COS avait été respecté". La participation n'est pas
due
Pour plus d'informations s'adresser à
Mme Stéphanie FERRETTI
Juriste Conseil en urbanisme
C.A.U.E de la Haute-Corse
2 bis - chemin de l'annonciade
20200 BASTIA
Tél : 04.95.31.80.90 - Fax : 04.95.31.54.80
Les fiches du droit de l'urbanisme
les C.A.U.E.de la Corse
LE COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS
(C.O.S.)
en cas de reconstruction sur place ou aménagement de bâtiments existants dans certaines zones; dans les zones urbaines, lorsque le dépassement est justifié par des prescriptions d'urbanisme ou
d'architecture; - dans les zones ND, lorsque le propriétaire a obtenu le transfert des possibilités de
construction; - en cas de reconstruction à l'identique d'un immeuble après sinistre; - en cas de
construction de logements locatifs sociaux.
3) TRANSFERT DE COS
Le transfert est un substitut au versement de la participation. Le constructeur peut donc, soit payer la
participation pour dépasser le COS, soit acheter des possibilités de construire à un autre propriétaire.
a. transfert de COS en zone urbaine
Lorsque le dépassement est justifié par des prescriptions d'urbanisme ou d'architecture, les
propriétaires des terrains voisins peuvent, avec l'accord de l'autorité administrative, accepter de
transférer une quantité de leurs possibilités de construction équivalente au dépassement en cause.
Plusieurs conditions existent: ,
- le transfert de COS d'un terrain à un autre à l'intérieur d'une même zone urbaine est lié à la possibilité
de dépasser le COS sur le terrain récepteur. Il est donc nécessaire que ce dépassement soit prévu à
l'article 15 du règlement de la zone.
- le transfert doit s'effectuer à l'intérieur d'une zone homogène. Les transferts de COS ne peuvent donc
s'opérer qu'à l'intérieur d'une zone urbaine du POS où les règles qui y sont applicables sont semblables
et surtout la règle de densité. Cette zone doit en outre constituer une seule unité géographique.
- les possibilités de construire sur les terrains émetteurs doivent être effectivement transférables. Il faut
s'assurer que les terrains ne soient pas désignés par le POS comme emplacements réservés, que les
possibilités de construire sur ces terrains n'aient pas déjà été utilisées à l'occasion d'une construction
sur le terrain, que ces terrains n'aient pas déjà fait l'objet antérieurement d'une opération de transfert
qui aurait fait disparaître leurs possibilités de construire, que ces terrains n'aient pas déjà leurs
possibilités de construire réduites du fait qu'elles proviennent de la division d'un terrain bâti.
- enfin, le transfert doit s'effectuer dans les limites du dépassement du COS autorisé.
b. transfert de COS en zones naturelles
Dans ces zones, le transfert est le seul mode de règlement du dépassement du COS applicable à la
zone. Le constructeur ne peut donc construire qu'en achetant des possibilités de construire dans la
zone émettrice. L'objectif prioritaire du transfert de COS dans ces zones doit être la protection du
caractère naturel de cette zone. Aussi, est-il nécessaire que le COS de base applicable à l'ensemble de
la zone soit faible et il doit être d'autant plus bas que la zone est vaste.
Pour plus d'informations s'adresser à
Mme Stéphanie FERRETTI
Juriste Conseil en urbanisme
C.A.U.E de la Haute-Corse
2 bis - chemin de l'annonciade
20200 BASTIA
Tél : 04.95.31.80.90 - Fax : 04.95.31.54.80