Marseille Provence Métropole 2012

Transcription

Odl 13
Secteur Ouest
Secteur Centre
Observatoire Départemental des Loyers du Parc Privé
Edito
L’importance du parc locatif privé de MPM
Plus qu’ailleurs dans les Bouches-du-Rhône, le parc
locatif privé de Marseille Provence Métropole peut
être considéré comme une composante à enjeux des
politiques de l’habitat. Ayant encore progressé entre
les deux derniers recensements, il loge plus de 314 827
habitants de MPM. Son ancienneté (45 % de logements
construits avant 1949) nécessite de toute évidence
l’attention de la collectivité en termes d’amélioration et
de rénovation. Sa récente croissance, liée notamment à
l’investissement locatif, suppose un regard vigilant sur
l’adéquation entre l’offre et la demande. Le rôle social de
ce parc privé s’exprime naturellement par le fait qu’il
réunit principalement des locataires aux ressources
moyennes et modestes qui, pour certains, n’ont pas
accès au parc locatif social ou ne peuvent accéder à
la propriété. C’est bien l’objet de l’observatoire des
loyers que d’analyser, à travers le niveau et l’évolution
des loyers, le fonctionnement du parc privé et le
comportement des ménages.
Le grand centre-ville Marseillais : noyau dur du
parc locatif privé de MPM
En 2012, l’observation des loyers démontre des logiques
de prix très différentes au sein de la Communauté
urbaine : les bassins Centre et Ouest pratiquent les
mêmes niveaux de loyers (par type de biens) et, dans
le bassin Est, les prix sont comparables à ceux d’Aix-enProvence (environ 14 €/m²).
De son côté, Marseille a la particularité de concentrer
un nombre très important de logements locatifs privés
au sein de son grand centre-ville (69 519 personnes
logées) dont les loyers oscillent entre 11,0 €/m²
et 13,7 €/m².
Plus généralement, s’agissant de la demande locative
privée, tous les arrondissements marseillais sont
sollicités, les candidats à la location marquant un
intérêt prononcé pour tel ou tel quartier.
L’observatoire des loyers nous oblige à abandonner
l’idée de comparer les arrondissements par la seule
Secteur Est
expression d’un niveau de loyer tous types de
logements confondus. Cela nous conduirait, en effet, à
considérer le 5ème arrondissement comme étant le plus
cher (17,6 €/m²) alors que celui-ci est surtout influencé
par le nombre très importants de petits logements
(26 % de T1 dont les loyers au m2 restent les plus élevés).
La structure du parc doit indéniablement être prise en
considération dans toute analyse.
La hausse des loyers : du ralentissement vers
une baisse
Du point de vue de la relocation, les délais s’allongent à
Marseille comme sur MPM puisque les bailleurs doivent
aujourd’hui attendre entre 3 et 4 mois pour qu’un nouveau
locataire entre dans le logement.
Enfin, l’analyse de l’évolution des loyers fait apparaître un
ralentissement sensible de la hausse et une baisse des
loyers pour les petits logements. Ces niveaux de loyers,
encore élevés en 2012, sont fortement influencés par
l’arrivée d’un nombre important de logements neufs.
Incontestablement, l’année 2013 laisse augurer un
mouvement baissier des loyers, principalement dû à l’écart
qui se creuse naturellement entre le neuf et l’ancien.
Données de cadrage MPM
Nombre de communes : 18
Nombre d'habitants : 1 041 225
Superficie : 605 km²
Densité : 1 722 hab/km²
Nombre de logements du secteur locatif privé :156 840
Prix médian au 1er janvier 2012
- Bassin Ouest : 12,3 €/m²
- Bassin Centre : 11,2 €/m²
- Bassin Est : 14 €/m²
- Marseille : 12,2 €/m²
Surface médiane : 47 m²
IRL 2012 : 1,8 %
Odl 13
Allauch Carnoux-en-Provence Carry-le-Rouet Cassis Ceyreste Châteauneufl es-M ar tigues Ensuès-la-R edonne G émenos Gignac-La-Nerthe La Ciotat
Le Rove Marignane Marseille
Plan-de -Cuques
Roquefort-laBédoule
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Septèmes-les-Vallons
Une croissance démographique relancée
Entre 1999 et 2009, la Communauté urbaine Marseille
Provence Métropole a connu une croissance
démographique de plus de 0,6 %, ce qui la situe en
deçà des évolutions départementales et nationales
(+ 0,7 %).
Cette variation de population était négative entre 1975
et 1990 et la récente relance est essentiellement due au
solde naturel de + 0,4 % (différence entre les naissances
et les décès) mais également au solde apparent de
+ 0,1 % (les arrivées de nouvelles personnes sur le
territoire dépassent le nombre de départs enregistrés).
Nul doute que cette croissance démographique
s’accompagne de besoins en nouveaux logements.
LE PARC LOCATIF DE LA COMMUNAUTÉ URBAINE
MARSEILLE PROVENCE MÉTROPOLE
Un parc locatif particulièrement développé dans
la ville-centre
Le département des Bouches-du-Rhône et la
Communauté urbaine se caractérisent par un parc
locatif privé plus important (31 % et 34 % des résidences
principales) que celui du territoire national (25 %).
Toujours en termes de poids du parc locatif
privé, les trois communes les plus peuplées de
l’intercommunalité se situent au-dessus des niveaux
nationaux (Marseille : 36 %, Marignane : 28 % et La
Ciotat : 26 %). Les communes de Saint-Victoret (30 %),
Cassis (32 %) et Sausset-les-Pins (25 %) possèdent des
parcs locatifs privés égaux ou supérieurs à la moyenne
nationale. A contrario, avec 14 % de logements locatifs
privés, Allauch dispose d’un parc peu développé.
Structure du parc de logements selon le statut d’occupation
Marseille
Marignane
La Ciotat
MPM
ACCM
Agglopole Provence
CPA
PAE
San Ouest Provence
Bouches-du-Rhône
PACA
France Métropolitaine
Propriétaires
Locataires Parc Social
effectif
%
effectif
%
166 518
44 %
62 611
17 %
8 215
59 %
1 426
10 %
7 820
50 %
3 132
20 %
216 703
48 %
70 045
15 %
18 165
53 %
5 821
17 %
32 713
60 %
6 231
11 %
80 963
53 %
18 197
12 %
24 310
59 %
5 445
13 %
20 545
53 %
10 283
26 %
429 527
51 %
127 127
15 %
1 171 419
55 %
243 597
11 %
15 503 017
58 %
3 916 233
15 %
Locataires Parc Privé
effectif
%
136 990
36 %
3 965
28 %
4 133
26 %
155 479
34 %
9 257
27 %
13 724
25 %
47 749
31 %
9 956
24 %
7 489
19 %
258 924
31 %
652 277
30 %
6 740 034
25 %
Autres*
effectif
%
10 791
3%
428
3%
566
4%
13 752
3%
1 111
3%
1 814
3%
5 354
4%
1 536
4%
819
2%
27 277
3%
79 630
4%
706 995
3%
Ensemble
effectif
376 910
14 034
15 651
455 979
34 355
54 482
152 263
41 248
39 136
842 855
2 146 923
26 866 279
*Hébergés
Source : Insee, RP1999 et RP2009 exploitations principales
2
2012
Marseille Provence Métropole
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Part des logements locatifs privés de MPM
Marignane
28 %
30 %
Châteauneufles-Martigues
Gignac-la-Nerthe
23 %
Plan-de-Cuques
Saint-Victoret
18 %
19 %
19 %
Allauch
14 %
Ensuès-la-Redonne
20 %
Sausset-les-Pins
25 %
Carry-le-Rouet
23 %
Le Rove
17 %
Carnouxen-Provence
Marseille
Gémenos
24 %
18 %
36 %
Roquefortla-Bédoule
Secteur Ouest
19 %
Cassis
Ceyreste
32 %
20 %
La Ciotat
Secteur Centre
26 %
Part des logements locatifs privés du parc de MPM
Inférieur à 25 %
Secteur Est
De 25 à 35 %
Supérieur à 35 %
Le parc locatif privé croît plus vite que la
population
Au cours des dix dernières années, le parc locatif privé
de l’intercommunalité s’est développé 2,5 fois plus vite
que sa population, soit dans les mêmes proportions
que dans les Bouches-du-Rhône (2,4 fois plus vite) et
en France (2 fois plus vite).
Du côté de l’offre, cette progression est liée à
l’augmentation significative des constructions depuis
les années 2000, principalement alimentée par les
dispositifs successifs d’investissement locatif (Périssol,
Besson, Robien, Borloo, Scellier …).
Du côté de la demande, les nouveaux modes de vie
(séparations, hausse de la part des personnes seules ...)
et l’allongement de l’espérance de vie augmentent le
nombre de ménage.
Évolution du parc locatif privé de MPM
Fce
BdR
MPM
0,7%
1,4%
0,7%
1,7%
0,6%
1,5%
Evolution annuelle de la population
Evolution annuelle du parc de logement locatif privé
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
3
Odl 13
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Zoom sur le parc locatif privé
marseillais
Part des logements locatifs privés du parc marseillais
15ème
26 %
14ème
26 %
13ème
23 %
La majorité des arrondissements
16ème
possède un parc locatif privé se situant
28 %
au-dessus de la moyenne nationale
(25 %). En effet, seuls les 11ème, 12ème
et 13ème arrondissements ont un parc locatif
privé moins étoffé (respectivement 16 %, 20 % et
23 %), ces derniers réunissent tout de même plus de
16 000 logements.
La particularité de la ville de Marseille réside surtout dans
son grand centre-ville qui constitue un très important
noyau locatif privé réparti entre les 1er, 2ème, 3ème, 4ème,
5ème et 6ème arrondissements (entre 44 % et 67 % du total
des résidences principales).
2ème
63 % 3ème
12ème
56 % 4ème
20
%
44 %
1er
67 % 5ème
7ème 6ème 54 %
39 % 57 %
10ème
36 %
11ème
16 %
Part des logements locatifs privés
du parc de Marseillais
Inférieur à 25 %
De 25 à 35 %
8ème
9ème
33 %
26 %
Supérieur à 35 %
LES RESSOURCES DES
HABITANTS
Les ressources des habitants du parc privé, plus
faibles qu’au niveau départemental
Afin de connaître le niveau des ressources et des
revenus des habitants de la Communauté urbaine, il est
intéressant d’étudier le salaire net horaire moyen et le
revenu fiscal localisé des ménages et de les comparer
avec d’autres territoires.
Les habitants de l’intercommunalité perçoivent un
salaire horaire moyen légèrement inférieur à la moyenne
départementale (0,2 € de différence). Des écarts de
salaires sont constatés pour toutes les catégories socioprofessionnelles. Toutefois, l’écart le plus important
concerne les cadres dont le salaire horaire net moyen
est de 21,5 € (22 € sur le département, soit 0,5 € de
différence).
4
Salaire net horaire moyen en 2009 selon la catégorie
socioprofessionnelle
Ouvriers non qualifiés
Ouvriers qualifiés
Employés
9,2 €
8,9 €
11,0 €
10,9 €
9,9 €
10,0 €
Professions intermédiaires
14,2 €
14,0 €
22,0 €
21,5 €
Cadres, professions intellectuelles
sup.
Salaire net horaire moyen en 2009 (en €)
MPM : 13 € - Bouches-du-Rhône : 13,2 €
Bdr
MPM
Source : Insee, Dads, Fichier Salariés au lieu de résidence.
2012
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
LE NIVEAU DES LOYERS
EN 2012 DANS LA
COMMUNAUTÉ URBAINE
Le niveau des loyers des appartements dans les
différents bassins de vie en 2012
Le bassin Est de Marseille Provence Métropole
pratique les loyers les plus élevés
La Communauté urbaine Marseille Provence Métropole
peut être découpée en trois secteurs : Est, Ouest et Centre.
Deux logiques de prix s’opposent sur le territoire. D’une
part, les bassins de vie Centre et Ouest qui pratiquent
des montants de loyers équivalents (respectivement
15,8 €/m² et 15,5 €/m² pour les T1 ; 12,9 €/m² pour
les T2 ; 10,8 €/m² et 10,9 €/m² pour les T3 et 9,8 €/m²
et 9,3 €/m² pour les T4). D’autre part, le bassin de vie
Est se caractérise par des loyers élevés, comparables
à ceux d’Aix-en-Provence et par des niveaux de
Revenus fiscaux localisés des ménages par unité de
consommation - 2010
32 712 €
32 650 €
23 476 €
32 677 €
23 555 €
23 293 €
21 038 €
15 625 €
16 403 €
16 694 €
16 099 €
22 284 €
20 495 €
15 287 €
14 691 €
16 086 €
12 953 €
9 488 €
10 307 €
12 170 €
9 080 €
7 561 €
4 480 €
MPM
BdR
Marseille
Propriétaire
MPM
5 351 €
BdR
4 191 €
Marseille
Locatif secteur social
5 615 €
MPM
4 977 €
BdR
Marseille
Locatif secteur privé
Source : Insee DGFIP Revenus fiscaux localisés des ménages
Rapport interdécile du revenu par unité de consommation : il
mesure la disparité relative entre les plus hauts et les plus bas revenus
fiscaux, sans être déformé par les revenus les plus extrêmes.
Unité de consommation (U.C.) : système de pondération attribuant
un coefficient à chaque membre du ménage et permettant de
comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions
différentes.
Revenus fiscaux localisés : Les revenus fiscaux localisés des ménages
sont établis à partir des fichiers exhaustifs des déclarations de
revenus des personnes physiques, de la taxe d’habitation et du fichier
d’imposition des personnes physiques fournis à l’Insee par la DGFIP.
des revenus 66 fois inférieurs aux 10 % des locataires
les plus « aisés » (151,2 fois à Marseille). Cette disparité
de revenus est trois fois plus importante qu’à l’échelle
du département (19,5). Le constat est le même pour
les ménages du parc locatif privé, où les 10 % les
moins « aisés » perçoivent en moyenne des revenus
64,2 fois inférieurs aux 10 % les plus « aisés » (230,7
fois à Marseille), alors que cette disparité est de 15,4 à
l’échelle départementale. De ce point de vue, le poids de
Marseille influe fortement sur la Communauté urbaine.
Niveau des loyers des appartements dans les bassins de vie
de MPM en 2012
Loyer Haut
Loyer Médian
T1
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Loyer Médian
T2
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Loyer Médian
T3
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
T4 Loyer Médian
et + Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Ens. Loyer Médian
Loyer Bas
Bassin Centre Bassin Est
€
€/m²
€
€/m²
455 € 19,4 € 500 € 19,1 €
400 € 15,8 € 435 € 16,9 €
360 € 13,2 € 335 € 13,1 €
26 m²
29 m²
600 € 15,2 € 675 € 17,3 €
525 € 12,9 € 570 € 16,1 €
465 € 11,2 € 480 € 12,5 €
41 m²
40 m²
765 € 12,3 € 800 € 14,6 €
660 € 10,8 € 680 € 12,2 €
580 € 9,4 € 610 € 10,8 €
65 m²
60 m²
940 € 11,2 € 1 085 € 13,6 €
765 € 9,8 € 830 € 11,7 €
660 € 8,7 € 740 € 10,0 €
82 m²
80 m²
625 € 14,4 € 755 € 15,9 €
535 € 12,3 € 625 € 14,0 €
470 € 10,6 € 540 € 11,5 €
Bassin Ouest
€
€/m²
500 € 17,2 €
445 € 15,5 €
395 € 13,6 €
30 m²
610 € 14,5 €
540 € 12,9 €
490 € 10,8 €
45 m²
745 € 12,6 €
655 € 10,9 €
570 € 9,5 €
63 m²
795 € 10,2 €
680 € 9,3 €
600 € 8,6 €
75 m²
685 € 12,7 €
600 € 11,2 €
530 € 9,8 €
Source : ADIL 13 - Collecte 2012
Les habitants de MPM disposent donc de ressources
légèrement inférieures qu’ailleurs dans le département
pour pouvoir se loger.
Les revenus fiscaux localisés des ménages déclarés par
les habitants de MPM sont également inférieurs à ce qui
s’observe sur le reste du département, quel que soit leur
statut d’occupation. Ils le sont encore davantage en ce
qui concerne la Ville de Marseille.
Au sein même de l’intercommunalité, les propriétaires
déclarent des revenus 1,8 fois plus élevés que les
locataires du parc privé, et jusqu’à 2,5 fois plus élevés
que les locataires du parc social.
Notons que la plus grande disparité entre les revenus
déclarés se situe au sein du parc social : 10 % des
ménages ayant les ressources les plus faibles perçoivent
5
Odl 13
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Un poids de la maison individuelle dans le parc
locatif privé très différent d’un bassin à l’autre
Dans le bassin Ouest, plus d’un logement sur deux du
parc locatif privé est une maison individuelle (54 % soit
2 826 logements). A l’opposé la maison individuelle ne
représente que 8 % du parc locatif privé du bassin Centre
(9 554 logements). S’agissant du bassin Est, si les villas à
la location représentent 29 % du parc locatif privé, leur
faible nombre en valeur absolue (1 421 logements) ne
permet pas de recueillir des données suffisamment
représentatives pour une exploitation statistique fiable.
Le niveau des loyers des maisons individuelles à
MPM en 2012
Pour une maison individuelle de type 3, le
locataire devra s’acquitter d’un loyer oscillant entre
690 €/mois et 985 €/mois dans le bassin Centre et entre
700 €/mois et 930 €/mois dans le bassin Ouest.
Ces écarts de prix s’expliquent principalement par la
grande diversité des prestations que peut offrir ce type
de biens (superficie du terrain, existence ou non d’une
piscine, dépendances …).
Une maison individuelle de type 4 et plus peut être
louée à moins de 1 000 €/mois dans le bassin Ouest,
contrairement au bassin Centre où le loyer pratiqué se
situe entre 1 055 €/mois et 1 415 €/mois.
Niveau des loyers des maisons sur MPM
dans le bassin Ouest en €/m2
Loyer Haut
Loyer Médian
Loyer Bas
Surf. Méd
T3
13,9 €
11,7 €
10,4 €
70 m²
6
T4 et +
11,7 €
9,9 €
8,9 €
100 m²
Niveau de loyers des maisons sur MPM par bassins
T3
Bassin Ouest
815 €
930 €
700 €
845 €
Bassin Centre
690 €
T4 et +
985 €
970 €
Bassin Ouest 850 €
1 120 €
ressources supérieurs à la moyenne de la Communauté
urbaine. (exemple : les revenus annuels moyens des
Ciotadens s’élèvent à 15 959 € contre 12 953 € pour
les habitants de MPM). Les appartements de type 2 y
sont particulièrement chers puisqu’un locataire devra
consentir un effort de 16,1 €/m².
Une particularité : contrairement à ce qui peut
généralement s’observer entre les loyers des logements
de type 1 et 2, le bassin Est (qui comprend notamment
La Ciotat, Cassis ou Gémenos) ne connaît pas de
véritable décrochage de prix entre ces deux produits
(0,8 € seulement). Ce phénomène devra être observé
dans la durée pour tenter d’y trouver une explication.
1 220 €
Bassin Centre
1 055 €
1 415 €
Le point de vue des professionnels de l’immobilier
de la Communauté urbaine de Marseille Provence
Métropole
Dans le secteur Est, notamment à La Ciotat et Cassis, les
administrateurs de biens n’éprouvent pas de difficultés
particulières pour louer leurs biens. La demande locative
s’exprime surtout pour les logements de type 3 et 4. Sur
ces territoires, les professionnels signalent une forte
concurrence entre les biens anciens et les logements neufs.
Les derniers ont entraîné la baisse des loyers des premiers
qui ne répondaient plus aux normes de confort et aux
attentes des candidats à la location.
A Marignane (bassin Ouest), tous les types de biens sont
sollicités. Toutefois, les logements situés dans les résidences
anciennes se relouent plus difficilement car les charges,
notamment de chauffage, y ont fortement augmenté
(hausse significative du prix du fioul et du gaz).
D’une manière générale, les agents immobiliers s’accordent
à dire que les candidats-locataires manifestent une sorte de
désaffection à l’égard des grands ensembles, leur préférence
allant aux petits immeubles de deux ou trois étages.
Enfin, s’agissant du paiement des loyers, nombreux sont les
gestionnaires à évoquer la dégradation de la solvabilité des
locataires et leur difficulté à accéder au logement locatif
privé ou à s’y maintenir.
2012
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
LE NIVEAU DES LOYERS À MARSEILLE EN 2012
La sectorisation de Marseille
arrondissements, le secteur Est composé des 11ème,
12ème et 13ème arrondissements et le secteur Nord
réunissant les 14ème, 15ème et 16ème arrondissements.
Les différents arrondissements de Marseille seront
comparés par rapport à la moyenne marseillaise (tous
arrondissements confondus). Les spécificités de chacun
des secteurs pourront ainsi ressortir.
La mise en place de l’observatoire des loyers à
Marseille a nécessité le découpage de la ville en 5
secteurs. Le centre-ville est divisé en deux : le secteur
Centre-Nord (1er, 2ème et 3ème arrondissements) et le
secteur Centre-Sud (4ème, 5ème et 6ème arrondissements
auxquels a été ajouté le 10ème arrondissement). Les
autres arrondissements sont répartis en trois secteurs :
le secteur Sud qui regroupe les 7ème, 8ème et 9ème
Ensemble des loyers des appartements en €/m² selon le type de biens et les arrondissements de Marseille
T1
T2
T3
Loyer médian
2ème
3ème
4ème
5ème
6ème
7ème
8ème
9ème 10ème 11ème 12ème 13ème 14ème 15ème 16ème Ts arr.
15,4 € 13,0 € 13,3 € 14,1 € 17,6 € 16,3 € 14,4 € 16,4 € 16,7 € 15,9 €
Surface médiane 25 m 30 m 28 m 30 m 23 m 26 m 30 m 30 m 30 m 25 m
2
Loyer médian
2
2
2
2
2
2
2
2
2
-
-
-
-
-
-
15,8 €
-
-
-
-
-
-
26 m2
-
11,7 €
-
12,9 €
-
39 m
-
41 m2
10,9 € 11,1 € 11,9 € 12,2 € 13,1 € 11,6 € 12,2 € 15,1 € 13,9 € 13,0 € 13,4 € 14,4 € 12,8 €
Surface médiane 42 m 42 m 40 m 42 m 39 m 40 m 46 m 40 m 42 m 42 m 46 m 44 m 42 m
2
Loyer médian
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
9,5 € 9,9 €
-
10,7 € 10,7 € 9,7 € 11,5 12,1 € 11,5 € 11,2 € 11 € 11,6 € 9,3 € 10,0 €
-
-
10,8 €
Surface médiane 66 m 63 m
-
65 m 64 m 70 m 66 m 67 m 65 m 61 m 64 m 65 m 65 m 61 m
-
-
65 m2
2
T4 Loyer médian 9,1 €
et + Surface médiane 80 m2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
-
-
-
-
9,3 €
-
11,2 € 10,6 €
-
-
10,5 € 8,5 €
-
-
-
9,8 €
-
-
-
-
92 m
-
88 m 83 m
-
-
80 m 84 m
-
-
-
82 m2
2
2
2
2
2
1er
Les prix au m2 affichés en bleu sont au-dessous de la moyenne marseillaise tous arrondissements confondus, en orange au-dessus
Niveaux des loyers en €/m2 des appartements
à Marseille en 2012
Niveaux des loyers en € des appartements
940 €
à Marseille en 2012
19,4 €
15,8 €
15,2 €
765 €
660 €
655 €
580 €
13,2 €
600 €
765 €
525 €
12,9 €
12,3 €
11,2 €
10,8 €
9,4 €
465 €
455 €
11,2 €
400 €
360 €
9,8 €
8,7 €
T1
T2
T3
T4 et +
T1
T2
T3
T4 et +
7
Odl 13
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Le niveau des loyers du Centre-Nord de Marseille en
2012 : un secteur très locatif
Ce secteur fait partie de ceux où la part de logements
locatifs est la plus importante : plus d’un logement
sur deux est un bien locatif privé (entre 56 % et 67 %).
Il s’agit également du parc de logements le plus
ancien de la ville puisque 78 % des logements du 1er
arrondissement et 67 % du 2ème arrondissement ont été
construits avant 1949.
Par ailleurs, le fonctionnement du marché locatif du
Centre Nord de Marseille subit fortement le phénomène
de chômage dont le taux (de 26 % à 31 %) est l’un des
plus importants de la ville (18 % à Marseille et entre 9 %
et 10 % à l’échelle nationale). La question de l’accès et
du maintien dans le logement s’y pose avec une grande
acuité.
Marseille - Secteur Centre-Nord
Arenc
Saint-Mauront
La Villette
Belle-de-Mai
3ème
Saint-Lazare
Saint-Charles
La Joliette
2
ème
Grands Carmes
Chapitre
Belsunce
Hôtel de ville
1er
Thiers
Noailles
Opéra
Niveau des loyers des appartements et surface habitable du
Centre-Nord de Marseille
T1
T2
Marseille 1er
€
€/m²
Loyer Haut
415 € 17,7 €
Loyer Médian 375 € 15,4 €
Loyer Bas
320 € 12,8 €
Surf. Méd
25 m²
Loyer Haut
520 € 12,9 €
Loyer Bas
420 € 9,7 €
Surf. Méd
42 m²
Loyer Haut
Loyer Médian
T3
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Loyer
Médian
T4
et + Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Ens. Loyer Médian
Loyer Bas
690 € 10,4 €
605 € 9,5 €
545 € 8,3 €
66 m²
850 € 10,5 €
750 € 9,1 €
670 € 8,4 €
80 m²
595 € 13,2 €
530 € 11,4 €
470 € 10,0 €
Marseille 2ème
€
€/m²
415 € 15,9 €
370 € 13,0 €
345 € 11,4 €
30 m²
555 € 12,3 €
475 € 11,1 €
420 € 10,1 €
42 m²
Marseille 3ème
€
€/m²
400 € 15,3 €
355 € 13,3 €
325 € 11,4 €
28 m²
515 € 13,6 €
465 € 11,9 €
410 € 10,0 €
40 m²
695 € 11,1 €
595 € 9,9 €
545 € 8,7 €
63 m²
825 €
730 €
620 €
605 € 12,5 €
525 € 11,0 €
470 € 9,8 €
680 €
600 €
540 €
-
715 €
640 €
520 €
-
La vie étudiante est aussi une particularité du Centre
Nord avec ses 10 000 étudiants répartis entre les 1er
et 3ème arrondissements. En effet, trois facultés y sont
implantées (l’Université des sciences économiques et
de gestion, la Faculté Canebière et la Faculté SaintCharles). Les petits logements, tels que les studios
et appartements de type 1, du 1er arrondissement se
louent à 15,4 €/m², soit un niveau nettement plus élevé
que dans les 2ème et 3ème (environ 13 €/m²). Cependant, ils
demeurent moins chers qu’ailleurs à Marseille (15,8 €/m²
tous arrondissements confondus).
Les 1er, 2ème et 3ème arrondissements enregistrent, quoi
qu’il en soit, des niveaux de loyers en dessous des
moyennes observées à Marseille (tous arrondissements
confondus). Ces écarts varient de 0,8 € à 2,8 € pour les
T1, de 1 € à 2 € pour les T2, de 0,9 € à 1,3 € pour les T3.
565 € 14,2 €
505 € 12,4 €
445 € 10,5 €
8
2012
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Le niveau des loyers du Centre-Sud de Marseille en
2012 : de très nombreux étudiants à loger
Le secteur Centre-Sud est composé des 4ème, 5ème, 6ème
et 10ème arrondissements au sein desquels les étudiants
jouent un rôle important (environ 17 000 étudiants,
dont près de 13 000 dans le 5ème arrondissement).
L’implantation de la Faculté de la Timone, de l’École
de masseurs kinésithérapeutes ou encore de l’École
de journalisme et de communication de Marseille
dans le 5ème peut expliquer, à elle-seule, les loyers très
élevés des appartements de type 1 (les plus chers de
Marseille) et 2 très fortement demandés (17,6 €/m²
pour les T1 et 13,1 €/m² pour les T2). La composition
du parc locatif privé du Centre-Sud semble pourtant
relativement bien adaptée à la demande étudiante
puisque les studios et appartements de type 1
représentent 26 % des logements en location, soit
le taux le plus élevé de la ville. Les logements de
type 2 y sont également nombreux et représentent
39 % de l’ensemble des logements locatifs de
l’arrondissement. Le 10ème arrondissement, limitrophe
du 5ème, partage les mêmes spécificités et niveaux de
loyers (relativement élevés du type 1 au type 3).
Marseille - Secteur Centre-Sud
Chutes Lavies
Chartreux
Cinq Avenues
4ème
Blancarde
Le Camas
5
ème Saint-Pierre
Notre-Damedu-Mont
La Conception
Préfecture
Baille
La Timone
Palais de justice
6er
Vauban
Lodi
Castellane
Menpenti
Pont de Vivaux
La Capelette
Saint-Loup
10ème
Saint-Tronc
Niveau des loyers des appartements et surface habitable du Centre- Avec 16,3 €/m² pour les appartements de type 1,
le 6ème arrondissement enregistre également
Sud de Marseille
Marseille 4ème Marseille 5ème Marseille 6ème Marseille 10ème
€
€/m²
€
€/m²
€
€/m²
€
€/m²
Loyer Haut 450 € 16,9 € 450 € 20,4 € 445 € 20,0 € 450 € 20,5 €
Loyer Médian 405 € 14,1 € 400 € 17,6 € 405 € 16,3 € 405 € 15,9 €
T1
Loyer Bas
345 € 12,4 € 370 € 15,3 € 370 € 13,0 € 370 € 12,4 €
Surf. Méd
30 m²
23 m²
26 m²
25 m²
Loyer Haut 560 € 13,6 € 565 € 15,5 € 585 € 16,1 € 600 € 15,0 €
Loyer Médian 515 € 12,2 € 505 € 13,1 € 530 € 11,6 € 540 € 13,0 €
T2
Loyer Bas
455 € 11,0 € 450 € 11,5 € 470 € 10,0 € 480 € 11,5 €
Surf. Méd
42 m²
39 m²
40 m²
42 m²
Loyer Haut 725 € 11,5 € 715 € 12,5 € 770 € 11,5 € 790 € 12,4 €
Loyer Médian 645 € 10,7 € 650 € 10,7 € 685 € 9,7 € 710 € 11,2 €
T3
Loyer Bas
585 € 9,5 € 590 € 9,8 € 585 € 8,5 € 625 € 10,2 €
Surf. Méd
65 m²
64 m²
70 m²
61 m²
Loyer Haut 910 €
- 960 €
- 960 € 10,5 € 800 €
- 825 €
- 830 € 9,3 € 705 €
T4 et Loyer Médian 800 €
+ Loyer Bas
680 €
- 695 €
- 725 € 8,3 € 590 €
Surf. Méd
92 m²
Loyer Haut 650 € 13,3 € 620 € 16,1 € 660 € 14,5 € 680 € 15,0 €
Ens. Loyer Médian 585 € 11,9 € 550 € 13,7 € 590 € 11,5 € 610 € 12,8 €
Loyer Bas
515 € 10,6 € 495 € 12,1 € 515 € 9,8 € 535 € 11,1 €
des prix élevés. Deuxième arrondissement le
plus petit en termes de superficie (2,06 km²), il
regroupe néanmoins des quartiers très différents
en termes de population, d’environnement et
d’équipements. La diversité des loyers pratiqués
en est la traduction comme en témoignent ceux
de Vauban bien différents de ceux de NotreDame-Du-Mont par exemple. En outre, le 6ème
arrondissement se caractérise par un pourcentage
très important de logements construits avant
1949 (66 %) et présente bien souvent des signes
de vétusté voire de non-décence.
Le 4ème arrondissement (également hétérogène)
qui réunit les quartiers de la Blancarde et des
Cinq Avenues d’une part, et les Chutes Lavie et
les Chartreux d’autre part, se démarque des trois
autres arrondissements par des montants de
loyers au m² plus faibles (entre 0,1 € et 1,7 €/m²
de différence avec les moyennes observées, tous
arrondissements confondus). Les logements
de type 1 sont particulièrement moins chers
qu’ailleurs dans le Centre-Sud (entre 1,8 €/m² et
3,5 €/m² en moins).
9
Odl 13
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Le niveau des loyers du secteur Sud de Marseille en
2012 : les loyers les plus élevés de la ville
Ce secteur, composé des 7ème, 8ème, et 9ème
arrondissements, a la réputation d’être le plus cher
Les Iles
de Marseille. L’observatoire des loyers conforte
celle-ci et plus particulièrement pour les 8ème et
9ème arrondissements (11,2 €/m² tous types de biens
confondus pour le 8ème arrondissement et 10,6 €/m² pour
le 9ème contre 9,8 €/m² à Marseille tous arrondissements
confondus).
Le 8ème arrondissement enregistre les écarts de loyers à
la moyenne marseillaise les plus importants : de 0,6 €/m²
à 2,2 €/m² selon le type de biens. Les appartements de
type 2, 3, 4 et plus y sont les plus chers de la ville.
Le 9ème est le plus grand arrondissement de la ville (63
km²). Tout comme le 5ème, il compte un nombre important
d’étudiants, environ 10 000, répartis entre la Faculté
Secteur Sud de Marseille
Marseille 7
€
€/m²
Loyer Haut
505 € 15,6 €
T1
Loyer Bas
370 € 12,0 €
Surf. Méd
30 m²
Loyer Haut
615 € 13,8 €
T2
Loyer Bas
470 € 11,0 €
Surf. Méd
46 m²
Loyer Haut
Loyer Médian
T3
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
T4 Loyer Médian
et + Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Ens. Loyer Médian
Loyer Bas
815 € 12,1 €
710 € 11,5 €
620 € 10,4 €
66 m²
955 €
810 €
705 €
705 € 13,6 €
620 € 12,4 €
530 € 11,0 €
Marseille 8
€
€/m²
500 € 19,3 €
450 € 16,4 €
390 € 14,2 €
30 m²
675 € 17,6 €
610 € 15,1 €
550 € 12,8 €
40 m²
Marseille 9
€
€/m²
495 € 18,7 €
460 € 16,7 €
410 € 13,3 €
30 m²
630 € 15,8 €
570 € 13,9 €
510 € 12,6 €
42 m²
915 € 13,3 €
780 € 12,1 €
670 € 10,9 €
67 m²
1 265 € 13,6 €
1 025 € 11,2 €
815 € 10,3 €
88 m²
870 € 15,4 €
740 € 13,4 €
630 € 11,8 €
810 € 12,6 €
675 € 11,5 €
570 € 10,2 €
65 m²
995 € 11,8 €
750 € 10,6 €
640 € 9,6 €
83 m²
785 € 13,7 €
650 € 12,3 €
560 € 10,9 €
Marseille - Secteur Sud
7ème
Le Pharo Saint-Victor
Saint-Lambert
Endoume Bompard
Périer
Le Roucas Blanc
Le Rouet
SaintGiniez
SainteLe Cabot
Marguerite
SainteLa Panouse
Anne
Bonneveine
Mazargues
La Plage
Camp de Carpiagne
Vieille Chapelle
PointeRouge
Montredon
8ème
Le Redon
Les Baumettes
9ème
Vaufrèges
Sormiou
Les Goudes
de Luminy, l’École de Management Euromed, l’École
Nationale Supérieure d’Architecture et l’École Supérieure
des Beaux-Arts. Le fonctionnement du marché locatif
est de fait très influencé par l’activité étudiante et il faut
compter 16,7 €/m² pour un appartement de type 1 (2ème
secteur le plus cher de la ville).
Le constat est plus contrasté pour le 7ème arrondissement.
En effet, les studios et type 1 enregistrent des niveaux
de loyer situés en-dessous de la moyenne marseillaise
(14,4 €/m² contre 15,8 €/m²). C’est également le cas
des appartements de type 2 où les locataires doivent
s’acquitter de 12,2 €/m² pour se loger, contre 12,9 €/m² à
Marseille (tous arrondissements confondus). En revanche,
les logements de type 3 font partie des plus chers de la
ville (11,5 €/m²).
10
2012
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Le niveau des loyers du secteur Est en 2012 : un
parc locatif privé peu développé et des loyers peu
abordables
Les 11ème, 12ème et 13ème arrondissements ont en
commun le fait de disposer d’un parc locatif privé peu
développé (respectivement 16 %, 20 % et 23 %). Ils se
situent largement en dessous de la moyenne de la ville
(36 %), mais également des moyennes départementales
(31 %) et nationales (25 %).
Les biens locatifs sont rares et relativement chers
au regard des loyers pratiqués ailleurs à Marseille. Le
montant des loyers constatés dans les 11ème et 12ème
arrondissements pour les T2 (13,4 €/m² et 14,4 €/m²) et
T3 (11,0 €/m² et 11,6 €/m²) est en effet situé au-dessus
Marseille - Secteur Est
Palama
Les Mourets
13ème
Les Médecins
Saint-Mitre
Saint-Jérôme
Château-Gombert
La Croix-Rouge
La Rose
Les Olives
Malpassé
Saint-Just
Montolivet
Secteur Est de Marseille
12
Marseille 11ème
€
€/m²
Loyer Haut
485 €
Loyer Médian 415 €
T1
Loyer Bas
390 €
Surf. Méd
Loyer Haut
610 € 15,5 €
T2
Loyer Bas
520 € 12,4 €
Surf. Méd
46 m²
Marseille 12ème Marseille 13ème
€
€/m²
€
€/m²
540 €
425 €
450 €
380 €
375 €
360 €
670 € 16,1 € 610 € 15,3 €
610 € 14,4 € 520 € 12,8 €
550 € 12,5 € 465 € 10,8 €
44 m²
42 m²
Loyer Haut
Loyer Médian
T3
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
T4 Loyer Médian
et + Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Ens. Loyer Médian
Loyer Bas
830 € 13,2 €
720 € 11,6 €
630 € 10,6 €
65 m²
975 € 12,2 €
835 € 10,5 €
735 € 9,4 €
80 m²
810 € 13,3 €
705 € 11,7 €
625 € 10,5 €
730 € 12,4 €
650 € 11,0 €
570 € 9,7 €
64 m²
825 €
710 €
660 €
680 € 13,4 €
610 € 12,2 €
550 € 11,1 €
725 € 11,7 €
610 € 9,3 €
470 € 7,0 €
65 m²
760 € 9,8 €
630 € 8,5 €
515 € 6,4 €
84 m²
675 € 12,2 €
570 € 10,1 €
470 € 7,9 €
Saint-Barnabé
Saint-Jean du Désert
La Treille
Saint-Julien
ème
La Fourragère
La Valentine
Les Trois Lucs
Les Camoins
Les Caillols
Les Accates
Eoures
Saint-Marcel
Saint-Menet
La Pomme
La Valbarelle
11ème
La Millière
La Barasse
de la moyenne marseillaise (12,9 €/m² pour les T2 et
10,8 €/m² pour les T3). De son côté, le 13ème
arrondissement pratique des loyers moins élevés
que ceux des autres secteurs, notamment pour les
appartements de type 3, 4 et plus (9,3 €/m² et 8,5 €/m²,
contre 10,8 €/m² et 9,8 €/m² à Marseille, tous
arrondissements confondus). Les professionnels de
l’immobilier l’expliquent en partie par un taux de
chômage élevé (19,4 % contre 17,7 % à Marseille).
11
Odl 13
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
Le niveau des loyers du secteur Nord en 2012 : des
loyers bas et des ressources faibles
Lors de la mise en place de l’observatoire des loyers
sur MPM en 2012, la collecte des loyers sur le secteur
Nord (14ème, 15ème et 16ème arrondissements) n’a pas été
suffisante pour atteindre le seuil de représentativité
requis.
Secteur Nord de Marseille
Marseille 14
Marseille 15
Marseille 16
€
€/m²
€
€/m²
€
€/m²
415 €
450 €
395 €
410 €
370 €
355 €
575 €
530 € 13,9 € 595 €
505 €
500 € 11,7 € 530 €
450 €
440 € 10,2 € 465 €
39 m²
670 € 11,5 € 650 €
820 €
600 € 10,0 € 610 €
690 €
515 € 9,3 €
565 €
600 €
61 m²
725 €
790 €
655 €
700 €
575 €
660 €
625 €
615 €
730 €
560 €
565 €
625 €
495 €
520 €
545 €
ème
Loyer Haut
Loyer Médian
T1
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Loyer Médian
T2
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Loyer Médian
T3
Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
T4 Loyer Médian
et + Loyer Bas
Surf. Méd
Loyer Haut
Ens. Loyer Médian
Loyer Bas
ème
ème
Marseille - Secteur Nord
15ème
Notre-Dame-Limite
Les Riaux
L’Estaque
Saint-Antoine
Verduron
Les Borels
16ème
14ème
Saint-Joseph
La Delorme
Saint-Henri
Saint-André
Le Merlan
La Viste
Les Aygalades
Saint-Louis
Sainte-Marthe
La Calade
Les Arnavaux
La Cabucelle
Le Canet
Les Crottes
Saint-Barthélémy
Bon secours
Cependant, les quelques références collectées
permettent d’émettre l’hypothèse selon laquelle le
niveau des loyers de ce secteur est très proche de celui
du Centre-Nord (1er, 2ème et 3ème arrondissements), à
savoir le plus faible de Marseille. La fixation des loyers
y est encore plus qu’ailleurs dictée par les faibles
ressources des habitants. Dans le 16ème arrondissement,
le niveau des loyers relativement bas peut également
s’expliquer par le caractère ancien du parc locatif privé
dont 60 % des logements ont été construits avant 1949.
12
2012
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
LE REGARD DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER SUR
LE PARC LOCATIF PRIVÉ MARSEILLAIS
Selon les administrateurs de biens, le parc locatif privé
marseillais a très fortement évolué au cours des 10
dernières années. Après une période de quasi pénurie
de logements locatifs privés, le parc s’est beaucoup
développé et il n’est pas rare aujourd’hui de voir des
biens ne trouvant pas de candidat locataire pendant
des délais jugés trop importants par les bailleurs.
l’arrondissement préfectoral Marseillais). Seules les
agences louant des biens dans le secteur Sud (7ème, 8ème
et 9ème) sont épargnées mais il n’est pas rare que les
locataires demandent des délais de paiement.
À noter : les logements situés du 11ème au 16ème
arrondissement semblent mieux se relouer, de nouveaux
locataires signant le bail pendant la période de préavis.
La demande des candidats à la location
La mobilité
À Marseille, la demande des locataires porte
essentiellement sur les appartements de type 2 et 3.
Mais est-ce une demande par défaut ? Plusieurs agents
immobiliers constatent que le type de biens occupés ne
correspond pas forcément à la composition familiale des
ménages. Selon eux, ce décalage est, d’une part, dû aux
faibles ressources des familles qui ne peuvent pas accéder
aux biens qui leur conviendraient et qui choisissent leurs
logements par rapport à un montant maximum de loyer
et non en fonction de leurs réels besoins. D’autre part,
les mêmes professionnels invoquent le déficit de grands
logements locatifs privés.
En outre, les experts de la location s’accordent à
dire que la demande locative s’exprime sur tous les
arrondissements marseillais. Aucun d’entre-eux ne
souffre d’une absence de demande.
La relocation
Le marché de la relocation est principalement marqué
par la difficulté des administrateurs de biens à louer les
petits logements (studios et appartements de type 1).
Ces derniers avancent deux éléments d’explication:
l’absence de demande, notamment dans les quartiers
Nord, Est et Sud, ainsi que l’inadéquation entre le niveau
des loyers des types 1 et les ressources des candidats à
la location, en particulier dans les centres Sud et Nord.
Les professionnels de l’immobilier précisent que le
délai de relocation a très fortement augmenté au
cours des dernières années, notamment du 1er au 10ème
arrondissement. Ce délai peut osciller de un à trois
mois après la sortie du locataire, voire jusqu’à six mois
pour certains biens.
Tous types de biens confondus, l’affaiblissement de
la solvabilité des locataires devient très préoccupant
pour les bailleurs. Les locataires sont de plus en plus
nombreux à connaître des impayés de loyers (3
596 assignations devant le Tribunal d’Instance dans
Le taux de mobilité diminue à Marseille (22 % contre
25 % en France) ; les agences immobilières enregistrent
en effet beaucoup moins de congés émanant des
locataires par rapport aux années précédentes. Les
changements de locataires interviennent surtout à la
suite d’un projet d’acquisition, d’un divorce (qui induit
une diminution des ressources et la nécessité d’un plus
petit logement) ou de l’agrandissement de la famille
(obligation de louer un appartement plus grand).
Pour résumer, en ce moment, les locataires changent
de logement par nécessité et non plus par confort et
éprouvent de grandes difficultés à financer les frais de
déménagement.
Les tendances 2012
L’analyse de l’évolution des loyers par les
administrateurs de biens
Depuis le début des années 2000, les loyers n’ont cessé
d’augmenter tant à la relocation que pour les locations
en cours (incidence de l’IRL). Pour les professionnels, le
marché immobilier local a vu son attractivité s’accroître
sensiblement et plus particulièrement par l’effet du
TGV séparant Paris de Marseille par seulement trois
heures de transport.
Cependant, depuis 2011, le niveau des loyers se
stabilise voire baisse pour certains types de biens.
L’arrivée massive de logements locatifs privés issus des
dispositifs d’investissement locatif constitue un premier
élément d’explication. Cela s’est donc traduit par un choix
plus large pour les locataires et des négociations du loyer.
De plus, le nombre de logements vacants a augmenté
(allongement de la vacance frictionnelle*). Par ailleurs,
ces logements locatifs neufs sont venus concurrencer
les biens anciens n’offrant pas les mêmes prestations
(terrasse, parking, cuisine équipée …). L’écart de loyer s’est
alors naturellement creusé entre les deux marchés, les
loyers des logements anciens subissant une nette baisse.
*vacance nécessaire à la fluidité des parcours résidentiels
13
Odl 13
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
LE NIVEAU DES LOYERS À LA RELOCATION À MARSEILLE
EN 2012
Des tendances différentes selon le type de biens
Les loyers à la relocation (locataires entrés en 2011)
suivent des évolutions différentes selon la typologie
du bien. En effet, les loyers des appartements de type
1 sont en baisse d’environ 4 % afin d’éviter une vacance
trop longue.
En revanche, les loyers pratiqués sur les autres types
d’appartements sont en augmentation. La hausse la plus
importante a été enregistrée pour les appartements de
type 2 pour lesquels elle atteint 7 % contre seulement
3 % pour les appartements de type 3, 4 et plus.
Ce constat de nature statistique ne reflète pas tout à
fait l’impression recueillie auprès des professionnels
de l’immobilier qui pensaient davantage, chacun pris
isolément, à une stabilité des loyers en 2012. Il est
possible que le ralentissement de l’augmentation des
loyers ait été interprété comme une stabilité de ces
derniers.
Niveau des loyers des appartements à Marseille en 2012
(en €/m2)
Relocation
15,3 €
15,9 €
En cours
15,8 €
Ensemble
13,6 €
12,7 € 12,9 €
11,0 € 10,7 € 10,8 €
T1
T2
T3
Loyers des appartements à la relocation à Marseille en
2012
€
T2
€/m²
Loyer Haut
450 €
17,8 €
Loyer Médian
400 €
15,3 €
Loyer Bas
360 €
13,2 €
Surf. Méd
T4
T4 et +
T1
Exemple de l’évolution des loyers sur 7 ans pour deux
logements situés dans un même immeuble du 9ème
arrondissement de Marseille
10,0 € 9,7 € 9,8 €
26 m²
Loyer Haut
600 €
15,5 €
Loyer Médian
540 €
13,6 €
Loyer Bas
490 €
Surf. Méd
11,8 €
41 m²
T3
Loyer Haut
780 €
12,3 €
Loyer Médian
680 €
11,0 €
Loyer Bas
610 €
Date d’entrée
01/04/1999
01/04/2006
Loyer
384 €
828 €
T3
Surf. Méd
NB : Il s’agit d’un exemple et non d’une généralité. Toutefois il représente
assez bien le boom des prix des loyers depuis le début des années 2000.
T4
et +
Loyer Haut
955 €
11,4 €
Loyer Médian
805 €
10,0 €
Loyer Bas
700 €
Surf. Méd
Ens.
9,9 €
65 m²
8,9 €
83 m²
Loyer Haut
700 €
14,1 €
Loyer Médian
605 €
12,4 €
Loyer Bas
545 €
10,9 €
14
2012
Plan-de -Cuques
Saint-Victoret
Sausset-les-Pins
MOBILITÉ ET OCCUPATION DU LOGEMENT À MARSEILLE
EN 2012
Un taux de nouveaux emménagés de 22 % à
Marseille
À Marseille, le taux de nouveaux emménagés s’élève à
22 %, tous types de biens confondus (25 % à l’échelle
nationale).
Les délais de vacance, très différents d’un quartier
à l’autre, dépendent de plusieurs facteurs tels que
la qualité des biens et leur environnement, mais
également du type de biens.
Ce faible taux de mobilité (22 %) est en adéquation
avec le discours d’une majorité de professionnels de
l’immobilier qui déclarent avoir de grandes difficultés à
relouer leurs biens. Les délais de relocation ne cessent
de s’allonger induisant une hausse du nombre de
logements vacants. À titre de comparaison, le taux de
mobilité oscille entre 18 % et 35 % dans les autres villes
étudiées pour l’observatoire.
Cette faible rotation peut s’expliquer d’une part par
l’inadéquation entre les ressources des locataires et les
prix actuels du marché locatif, et d’autre part par les
frais qu’occasionne un déménagement difficilement
supportables par les plus modestes.
Durée d’occupation du logement dans MPM en 2012
Taux de mobilité à Marseille en 2012
T4 et +
11%
T1
24%
T3
30%
T2
35%
À noter : le 5ème arrondissement, où logent beaucoup
d’étudiants (comme nous l’avons vu précédemment),
enregistre un taux de mobilité de 40 % pour les types 1
et 41 % pour les types 2, très largement au-dessus de la
moyenne de la ville.
Durée d’occupation du logement à Marseille
Inf. à 1 an
22%
6 ans et plus
39%
4 à 6 ans
8%
1 à 3 ans
31%
À Marseille, 39 % des locataires occupent leur
logement depuis au moins 6 ans. Mais là encore,
des écarts importants peuvent être constatés entre
arrondissements. À titre d’exemple, plus d’un Marseillais
sur deux habitant le 1er arrondissement est entré dans
son logement il y a plus de 5 ans, alors qu’ils ne sont
qu’un quart dans le 12ème.
À noter : dans les autres villes étudiées par l’Observatoire
Départemental des Loyers, cette durée d’occupation
oscille entre 23 % (à Istres) et 50 % (à Arles).
15
LES LOYERS DU PARC LOCATIF PRIVÉ Définitions, méthode et fonctionnement
EN 2012 DANS LES GRANDES VILLES Définitions
Les loyers présentés sont des loyers hors charge.
On appelle Loyer Haut le loyer 3 quartile (25 % des logements
DES BOUCHES-DU-RHÔNE
ème
Loyers des appartements de type 1
Aix-en-Provence
Aubagne
Marseille
Salon-de-Provence
Arles
Istres
Bas
430 €
380 €
360 €
360 €
320 €
380 €
Médian
485 €
415 €
400 €
390 €
360 €
435 €
Haut Médian/m²
530 €
18,2 €
460 €
16,0 €
455 €
15,8 €
430 €
15,0 €
390 €
13,5 €
485 €
-
Aix-en-Provence
Istres
Marseille
Aubagne
Salon-de-Provence
Arles
Bas
600 €
500 €
465 €
480 €
485 €
450 €
Médian
660 €
545 €
525 €
525 €
520 €
505 €
Haut Médian/m²
725 €
15,5 €
605 €
13,5 €
600 €
12,9 €
590 €
12,6 €
565 €
11,5 €
560 €
11,1 €
Aix-en-Provence
Aubagne
Marseille
Istres
Salon-de-Provence
Arles
Bas
730 €
600 €
580 €
620 €
550 €
530 €
Médian
820 €
660 €
660 €
695 €
610 €
595 €
Haut Médian/m²
955 €
12,0 €
715 €
10,8 €
765 €
10,8 €
750 €
10,4 €
685 €
9,5 €
700 €
9,1 €
Aix-en-Provence
Aubagne
Marseille
Salon-de-Provence
Arles
Istres
Bas
805 €
660 €
655 €
585 €
615 €
690 €
Médian Haut Médian/m²
965 € 1 200 €
11,4 €
730 €
840 €
10,4 €
765 €
940 €
9,8 €
680 €
760 €
8,6 €
735 €
870 €
7,9 €
750 €
880 €
-
Loyers des maisons de type 4 et +
Bas
Aix-en-Provence
1 080 €
Aubagne
880 €
Salon-de-Provence 870 €
Arles
790 €
Istres
885 €
Marseille
1 065 €
Médian
1 210 €
1 095 €
980 €
880 €
925 €
1 230 €
Haut Médian/m²
1 370 €
12,2 €
1 290 €
11,9 €
1 150 €
9,4 €
940 €
7,9 €
1 055 €
1 435 €
-
ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil).
On appelle Loyer Médian le loyer qui sépare les logements en
deux parts identiques (50 % des logements ont un loyer mensuel
supérieur à ce seuil et 50 % ont un loyer inférieur à ce dernier).
On appelle Loyer Bas le loyer 1er quartile (25 % des logements ont
un loyer mensuel inférieur à ce seuil).
Au final, la moitié des logements observés est incluse dans la
fourchette « loyer bas » - « loyer haut ».
Méthodologie
Pour chaque Établissement Public de Coopération Intercommunal
(EPCI) des Bouches-du-Rhône, la méthode consiste à suivre un
panel représentatif du parc locatif privé en respectant sa structure
(appartement ou maison, nombre de pièces) et la localisation du
bien (commune, quartier). Les zones étudiées retenues résultent
d’un travail concerté. L’estimation du montant de loyer nécessite un
quota minimum de 25 références par type et taille de bien quel que
soit le découpage géographique retenu (EPCI, commune, quartier).
Cette méthode permet d’étudier très précisément le niveau et
l’évolution des loyers du parc privé.
Partenariat
À l’image de l’ADIL, l’Observatoire départemental des loyers existe
grâce à la contribution financière de ses membres, acteurs publics
et privés du logement. Dans le cadre de leur Programme Local de
l’Habitat (PLH), les EPCI sont les premières collectivités à solliciter
l’ADIL dans la mise en place d’un outil d’observation du niveau et
de l’évolution des loyers. À ce titre, Marseille Provence Métropole
finance l’observatoire.
Rôle et missions de l’ADIL
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement des
Bouches-du-Rhône (ADIL 13) a pour vocation d’offrir au public un
conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les questions relatives
à l’habitat.
L’ADIL 13 assure ses missions sous l’égide de l’Agence Nationale
pour l’Information sur le Logement (ANIL) et évolue dans le cadre
du réseau professionnel ANIL/ADIL.
Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l’article L366-1 du
Code de la construction et de l’habitation. Elle est conventionnée
par le Ministère chargé du logement. Elle est présidée par le Conseil
Général des Bouches-du-Rhône, son principal partenaire, et viceprésidée par l’État.
Pour Marseille Provence Métropole, l’ADIL assure des permanences
à Allauch, Carnoux-en-Provence, Carry-le-Rouet, Cassis, Ceyreste,
Châteauneuf-les-Martigues, Ensuès-la-Redonne, La Ciotat,
Marignane, Marseille (11ème, 13ème, 14ème et 15ème arrondissements)
et Septèmes-les-Vallons (horaires et fréquence des permanences
sur le site de l’ADIL : http://www.adil13.org).
Source : ODL 13 - Collecte 2012
Etude réalisée par l’ADIL des Bouches-du-Rhône
Date de publication : Septembre 2013 - Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13 - Étude et rédaction :
Lisa MICELI, Chargée d’études Habitat - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication
ADIL 13 - 7, cours Jean Ballard - CS 10117 - 13231 Marseille Cedex 1 - Tél. : 04 96 11 12 00 - Internet : www.adil13.org
L’Observatoire départemental des loyers est mis en place en collaboration avec la FNAIM 13 et grâce au concours financier du Conseil Général des
Bouches-du-Rhône, de l’État (DREAL) et de la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole
FNAIM
ADIL 13
13

Marseille Provence Métropole 2012

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