votre investissement viticole a bordeaux gfv saint vincent chateau

Transcription

VOTRE INVESTISSEMENT VITICOLE
A BORDEAUX
GFV SAINT VINCENT
CHATEAU BEHERE
Novembre 2012
Document non contractuel – Les éventuelles projections chiffrées sont des hypothèses de travail fournies à titre indicatif.
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Madame, Monsieur, chers futurs investisseurs,
C’est avec un grand plaisir que je m’adresse à vous aujourd’hui pour vous proposer une
association au projet viticole d’exception GFV Saint Vincent du Château Béhéré.
Issue de la septième génération de viticulteurs, je me suis installé sur l’exploitation
familiale depuis août 2007 et m’attache à faire prospérer notre structure au fil des ans.
Notre Cru Artisan produit aujourd’hui un vin reconnu en France ainsi qu’à l’étranger.
La mention Crus Artisans est le signe de notre implication totale dans tous les process de
viticulture, vinification et commercialisation.
Aujourd’hui, nous venons vous présenter un nouveau projet, qui s’avère être ce que nous
nommerons une occasion unique. M. Camou, dont nous présenterons l’exploitation, a
décidé de céder son exploitation sur le territoire mythique de Pauillac après de
nombreuses années de travail. Situé au cœur des plus grands vignobles, cette structure
de 5 ha, classée également au sein des Crus Artisans, fait la fierté de son propriétaire.
Afin de prendre la succession de Jean Gabriel Camou et perpétuer l’histoire de ce vin
aussi prestigieux que secret, je vous propose de vous associer à nous pour mener à bien
cette œuvre. Vous permettrez ainsi à un jeune vigneron de résister à l’implacable pression
foncière des prestigieux Châteaux environnants.
Vous trouverez ci-après un dossier complet présentant notre offre d’investissement dans
le groupement foncier viticole du Château Béhéré. J’espère que celui-ci vous convaincra
de l’intérêt de vous joindre à nous et à ce groupement.
Nous serions ravis de vous compter parmi nos investisseurs et pour vous présenter ce
vignoble magnifique ainsi que notre exploitation, n’hésitez pas à nous contacter ou à nous
rendre visite, afin de goûter aux douceurs médocaines et de venir partager notre passion
de la vigne et du vin.
Dans l’attente et le plaisir de vous rencontrer très prochainement, veuillez recevoir,
Madame, Monsieur, mes plus sincères salutations.
Charles BRUN, le 2 novembre 2012
Jean-Gabriel Camou faisant déguster Château Béhéré 2011 à Charles Brun.
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Sommaire
Préambule
4
L’investissement projeté
5
A- Le vignoble bordelais
B- Le Château Béhéré
C- La famille Brun
Le montage financier, juridique et fiscal
11
A- L'aspect financier
B- L'investissement type
C- Situation successorale
Les questions que vous vous posez
16
Annexes
19
En résumé
22
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Préambule
Le type d’investissement dont il sera question dans ce document s’adresse à une
clientèle de bon niveau de patrimoine, avertie des spécificités du projet et disposant d’une
vision à long terme.
Le montant souhaitable à consacrer, pour chaque investisseur, ne devra pas être
inférieur à 112 500 €.
Les clients concernés possèdent en commun un certain nombre de caractéristiques,
de souhaits et de volontés :
1. Réaliser une opération rentable de prestige,
2. Optimiser la fiscalité (des revenus fonciers, de l’ISF et de la Transmission),
3. Percevoir des revenus annuels…. en bouteilles de la prestigieuse AOP Pauillac,
4. Sécuriser son patrimoine en dehors des Marchés Financiers et de l’Immobilier,
5. Partager de bons moments de convivialité au Château, chaque année.
Est-il judicieux d’investir maintenant ?
Alors que la bourse fluctue, que l’immobilier connaît des difficultés, que la consommation
de vins baisse régulièrement en France et que les vins standardisés du nouveau monde
envahissent nos linéaires, est-ce vraiment le bon moment pour investir ?
Tout cela est vrai, mais paradoxalement de nouveaux consommateurs dans le Monde
entier recherchent plus que jamais les vins incontournables pour eux que sont les Grands
Crus de Bordeaux, de Bourgogne ou de Champagne.
Nous ne sommes plus dans le monde de la boisson, nous nous situons là dans l’univers du
Luxe et de la Culture. Le Terroir, donc la vigne, en est le Théâtre, le Vigneron, l’Artiste…
De ce fait le vin et la vigne apparaissent de plus en plus comme d’incontestables valeurs
refuges déconnectées des marchés financiers et immobiliers.
(Voir les articles récents en annexe).
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1) L'INVESTISSEMENT PROJETE
A – Le vignoble bordelais
Les vins de Bordeaux :
Le vignoble de Bordeaux s’étend sur plus de 120 000 hectares dans le département de la
Gironde. Ce vignoble est le plus vaste en appellation contrôlée et produit chaque année
plus de 750 millions de bouteilles.
De nombreuses appellations qualitatives Bordeaux, Bordeaux Blanc sec puis Bordeaux
supérieur, Bordeaux Clairet, Bordeaux Rosé, Crémant de Bordeaux.
Ensuite de nombreuses régions l’Entre deux Mers, Le Fronsadais, Le Libournais, Saint
Emilion, Pomerol, également, les régions de Bourg, de Blaye, des graves, du Sauternais et
enfin, le Médoc qui comme chacune des précédentes appellations se déclinent sous
plusieurs identités telles que Médoc, Haut-Médoc, Moulis, Litrac, Margaux, Saint Julien
Saint Etèphe et Pauillac.
Trois cépages prédominent, le Cabernet Sauvignon, le Cabernet Franc, le Merlot et sont
complétés par le Petit Verdot et le Malbec. C’est l’assemblage de vins produits par ces
différents cépages, au sein d’un même terroir, qui permet d’obtenir au final un style
propre au Château.
L’AOP Pauillac :
L’appellation s’étend sur 1 212 hectares soit 1% du terroir bordelais. Excellence des sols,
du climat et d’un savoir faire viticole séculaire, cette appellation réunit des conditions
vraiment exceptionnelles pour produire de très grands vins. D’ailleurs, trois des cinq
Premiers Grands Crus s’y trouvent, à savoir Château Lafite-Rothschild, Château Latour et
Château Mouton-Rothschild.
Les vins de Pauillac sont riches, denses et profonds. Ils font preuve de beaucoup de
finesse, d’une grande distinction et possèdent des bouquets d’une grande délicatesse.
Très étendue, leur palette aromatique évoque cerise noire, réglisse, crème de cassis,
griotte, rose, iris, cèdre, fumé encens… Les tannins sont serrés mais sans dureté. En
général, ils sont très profonds et il faut laisser le temps au temps pour les apprécier
pleinement.
L’assemblage est majoritairement à base de Cabernet Sauvignon, associé au Merlot et
dans une moindre mesure au Petit Verdot et au Malbec.
En 1976, les 18 Grands Crus Classés 1855 présents sur l’appellation
représentaient 50% de la production de Pauillac et 85% aujourd’hui.
Source SAFER
Aquitaine
Atlantique
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Les Classements :
Le Classement de 1855 :
La notion de Cru est apparue au XVIIème siècle. Elle reconnaît la valeur d’un sol et des vins
qui en sont issus. Tout naturellement, une cotation officieuse s’instaure. Les courtiers
constituent ensuite une cotation plus officielle reposant sur leur expertise. Elle évalue le
goût des vins, la qualité et l’origine des crus.
En 1742, les cotes des courtiers Tastet-Lawton, suivies en 1787 par les carnets de
Thomas Jefferson, ambassadeur des Etats-Unis et futur Président, soulignent l’importance
de ces cotations.
En 1855, à l’occasion de l’Exposition Universelle de Paris, Napoléon III demande à chaque
région viticole présentant des vins d’établir un classement. C’est à la chambre de
commerce et d’industrie de Bordeaux qu’est confié le dossier pour le département de la
Gironde. Par soucis d’objectivité, la Chambre de Commerce de l’époque demande aux
syndicats des courtiers d’établir un classement des vins de la Gironde. Les éléments sont
puisés aux meilleures sources dont l’historique des cotations. La prépondérance des vins
du Médoc et des Graves dans la commercialisation et l’absence de chambre de commerce
dans le Libournais, à cette époque, expliquent que seuls les vins de la rive gauche de la
Garonne sont représentés à l’Exposition Universelle et seront classés en 1855.
Le Classement des Crus Artisans :
Les Crus Artisans du Médoc désignent aujourd’hui 44 petits domaines viticoles familiaux.
Les producteurs cultivent la vigne, font leur vin avec passion et le vendent eux-mêmes.
En Médoc, la dénomination des Crus Artisans existe depuis plus de 150 ans, à côté des
grands domaines souvent classés et l’édition 1868 de « Bordeaux et ses vins », de Cocks
et Féret, en fait largement mention pour leur qualité. Ce sont souvent des propriétés de
moins de 5 hectares où la passion du vin a survécu aux guerres, aux crises économiques
et à l’exode rural.
Ce classement est l’aboutissement d’un long processus engagé par le Syndicat des Crus
Artisans du Médoc. Depuis février 1989, ce syndicat a mis toute son énergie pour
redonner ses lettres de noblesse à cette famille de Crus qui avait disparue dans les
années 1930. Il a remis à l’honneur le terme Artisan reconnu par l’Union Européenne en
1994.
En 2002, les pouvoirs publics ont défini les conditions d’un classement des Crus Artisans
dans les 8 appellations du Médoc.
Les propriétés classées doivent être des structures familiales et regroupant au sein d’une
même entité la viticulture, la vinification et la commercialisation des vins. Elles respectent
les normes de l’AOC.
Les Crus Artisans peuvent utiliser la dénomination Cru Artisan dans l’étiquetage, la
présentation, la publicité et sur tous les supports de communication. Elles représentent
aujourd’hui 340 hectares de vignes en production, principalement dans les appellations
Médoc et Haut-Médoc.
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B – Le Château Béhéré
Son histoire :
La naissance d’un Cru.
Dès 1984, Jean Gabriel Camou vient à la vigne en cultivant des fermages et en portant
ses raisins à la Cave Coopérative de Pauillac. A partir de 1987, il commence à acheter des
vignes avec son épouse, Anne-Marie. Quatre ans plus tard, le haut niveau de sa
production lui ouvre les portes de la Baronnie Philippe de Rothschild qui lui achète ses
raisins pour son Château Clerc-Milon-Rothschild. Puis, les Camou font le grand pas, en
1994 ils vinifient et font la mise en bouteilles au Château pour la première fois. L’année
suivante, ils détachent leur Cru de la coopérative, puis adhèrent à la démarche qualitative
des Crus Artisans. Château Béhéré a dépassé les frontières de Bordeaux et ses vins se
sont vendus dans le monde entier. Ainsi, au fil des ans de labeur, cet unique Cru Artisan
de Pauillac a rencontré son public d’amateurs éclairés, qui savent aller au-delà de la
simple étiquette.
« Niché au milieu des Grands Crus pauillacais, Château Béhéré est né de l’amour du
travail bien fait et de la tradition vigneronne. Rien ne nous prédisposait à faire naître ce
Cru, mais la volonté et l’amour de la terre nous ont permis de réaliser ce rêve dont nous
sommes fiers », Anne-Marie et Jean Gabriel CAMOU.
Château Béhéré, un petit parmi les grands
Le Cru de Béhéré appartenait au XIXème siècle au Comte de Ferrand, propriétaire du
Château Marquis d’Armailhac. Il disparut lors des achats de vignobles effectués par le
Baron Philippe de Rothschild, mais la marque étant de nouveau disponible, les Camou la
déposèrent à nouveau après avoir acquis des terres à vignes dans ce secteur cadastral de
Pauillac.
Caractéristique des Crus Pauillacais, le vignoble du Château Béhéré se trouve
imbriqué dans les vignes des Grands Crus classés environnants, dont Latour,
Lafite-Rothschild, Mouton-Rothschild ou Mouton d’Armailhac. Déjà typique de
Pauillac, aux yeux d’Edouard Féret, ce morcellement des vignobles est un signe
de son ancienneté.
(voir annexe page 19).
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En 1855, Pauillac, désormais union des anciennes paroisses de Pauillac et de SaintLambert, se voit doté de deux Premiers Grands Crus classés, rejoints récemment par un
troisième, ainsi que de deux seconds et d’une kyrielle de cinquièmes.
La croissance viticole moderne s’est accompagnée d’une concentration des terres à vignes
par les Crus les plus puissants, ce qui causa la disparition de nombre de Crus parfois
plusieurs fois centenaires. Ainsi les Crus Premiers Artisans, Artisans et Paysans de
Pauillac, se retrouvèrent fondus dans la coopération ou intégrés aux grands vignobles.
La paroisse de Pauillac a toujours été connue grâce à la haute tenue de ses vins de garde,
profonds et séveux. Sous l’Ancien Régime, ils étaient forts bien cotés, aussi bien les vins
des « Premiers Crus de paroisse », Latour pour Saint-Lambert et Lafite pour Pauillac, que
pour le « tout-venant » des vins Paysans et Artisans, vendus sous le nom de « Vins de
Paroisse » sous l’Ancien Régime.
En 1976, Pauillac ne comptait pas moins de 80 Crus Artisans qui récoltaient ensemble 800
tonneaux, soit la moitié de la production des Grands Crus Classés et presque autant que
les Crus Bourgeois.
Désormais, Château Béhéré est le seul à tenir le flambeau de cette viticulture
ancestrale où l’on faisait son vin en famille et à son goût, celui du vigneron
Pauillacais.
En se détachant de la Coopérative de La Rose Pauillac et en créant son Cru
Artisan, Château Béhéré, Jean-Gabriel Camou est l’exception qui confirme la
règle, avec sa poignée de vignes au milieu des grands.
La vigne :
Les sols qui composent le domaine viticole de Château Béhéré sont très représentatifs de
l’Appellation Pauillac.
Les terroirs de graves profondes, sols filtrants disposant de la propriété de drainage
naturel, composent pour moitié la surface du domaine. Ces sols alluvionnaires, constitués
de galets, de graviers et de sables grossiers, délivrent aux pauillacs leur caractère charnu.
Les graves d’alios (horizon ferreux favorable à la couleur des vins selon les anciens) y
occupent environ 30%. Enfin, les sables sur sols argilo-calcaires, terroirs propices au
fruité des vins, occupent le reste de la propriété.
Les cabernets sauvignon expriment majoritairement les terroirs de graves profondes, en
compagnie des merlots et des Petits Verdots. Les graves aliotiques sont exclusivement
plantées en cabernet sauvignon tandis que les merlots occupent les terroirs sabloargileux.
De cette diversité dans les terroirs et de leur expression par la plante, judicieusement
choisie par le vigneron proche de la terre, naît la complexité des vins de Château Béhéré.
Sols pauvres et faiblement nutritifs, les graves profondes sont fumées à l’ancienne avec
un griffage à l’automne pour aérer les sols et enfouir l’humus des apports et des feuilles
en décomposition. Au printemps, ces sols connaissent un nécessaire désherbage. Les sols
les plus riches, sablo-argileux, sont enherbés sur une bande de 50 centimètres de large et
tondus 2 à 3 fois par an. Quant aux sols de graves d’alios, qui ont bénéficié de la mise en
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place d’un réseau artificiel de drainage, leur travail demande des apports mesurés, des
griffages réguliers et un désherbage de printemps.
A Château Béhéré, la culture de la vigne est traditionnelle : plantations en rangs serrés,
taille à deux astes, limitation du nombre des bourgeons, effeuillages… comme il se doit à
Pauillac au cœur du Médoc pour un artisan vigneron respectueux de son grand terroir.
Le détail des parcelles qui totalisent les 4,81 hectares apparaît en annexe page 19.
Les vins:
Les vins du Château Béhéré puisent leurs richesses et leur finesse dans les sols des plus
beaux terroirs du Médoc.
Ce vin de couleur pourpre aux notes de cassis, d’épices, de noisette, est le fruit de
l’assemblage entre des Cabernets Sauvignons plantés sur les célèbres graves de Pauillac
et des merlots cultivés sur des terroirs un peu plus argileux.
La trame de ce vin faite d’une belle complexité, avec des tanins soyeux et structurants,
est donnée par les vignes des cabernets sauvignons, tandis que les merlots amènent au
Château Béhéré un côté gourmant avec de la rondeur et du charme.
Le vin de Château Béhéré est élevé dans des futs de chênes français. C’est l’élégance d’un
vin plein et généreux avec une très belle aptitude au vieillissement.
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C – La famille Brun
Issu de la septième génération, Charles Brun est aujourd’hui viticulteur au Château de
Lauga, propriété familiale.
Suite à son cursus scolaire axé sur la viticulture et l’œnologie et après avoir obtenu son
BTS Viticulture œnologie en 2002 et une licence commerciale en vin, il a décidé de partir
compléter son expérience dans plusieurs pays du nouveau monde viticole.
Durant ces 4 années, il a effectué un stage commercial de 6 mois au Japon et plusieurs
vinifications en Australie et Nouvelle-Zélande.
Le vignoble du Château de Lauga situé sur la commune de Cussac Fort Médoc, célèbre
pour son fort du XVIIème siècle, est entouré par de prestigieuses appellations comme
Margaux au sud, Saint Julien Beychevelle au nord et Moulis Listrac à l’ouest.
Charles a pu retrouver les traces des ancêtres de la famille Brun grâce aux actes de
mariage en sa possession dont le plus ancien date de 1846.
A cette époque, ses aïeux exerçaient à la fois les métiers de viticulteur et de tonnelier.
Ainsi jusqu’en 1935, son arrière grand-père Charles vendait son vin logé en barriques
fabriquées avec son père Camille sur la propriété.
Puis cette activité fut abandonnée et seule la culture de la vigne continua sous la férule
de Christian, le père de notre jeune Charles.
Il s’attacha à élaborer une production de qualité par la construction d’un chai à barriques
en 1990, la rénovation du cuvier en 1994 et la plantation de nouvelles parcelles de vignes.
Depuis 2007, année de sa première récolte, Charles renforce encore cette volonté
qualitative dans le respect du raisin et de la terre qui le porte, grâce à une reprise quasi
intégrale des façons culturales et l’installation de la thermo régulation dans l’ensemble du
chai.
Charles reste attaché aux valeurs qui ont fait l’histoire de sa famille depuis son origine et
notamment aux Crus Artisans, dont la reconnaissance est aujourd’hui acquise.
Château de Lauga est régulièrement cité par la presse et les guides spécialisés en France
et à l’étranger, en Asie notamment (Les Gouttes de Dieu) et obtiennent régulièrement de
nombreuses récompenses (Decanter…) et témoignent d’un très haut niveau qualitatif.
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2) LE MONTAGE FINANCIER, JURIDIQUE ET FISCAL
A – L’aspect financier
Commercialisation de 79 lots (sur 80) de 1 000 parts à 104 € la part, soit
104 000 € le lot.
Possibilité de demi-lots en sus d’un lot minimum.
Représentatif de la vente de 84 000 parts sur 85 000 du Groupement Foncier Viticole
Saint Vincent du Château Béhéré.
1 000 parts seront la propriété de Charles Brun, le vigneron.
Pour 1 lot
de 1 000
parts
Prix d'un lot : 1 000 x 104
Frais de recherche et de commercialisation TTC
TOTAL
Pour 1,5 lot
soit 1 500
parts
104 000 €
156 000 €
8 500 €
12 750 €
112 500 €
168 750 €
Le GFA totalise un ensemble de parcelles de 4 hectares 81 ares 21 centiares.
Prix d’achat des parcelles :
Frais de constitution du GFV, droits d’acquisition et honoraires prévus:
Trésorerie de départ :
TOTAL :
7 712 000 €
540 000 €
68 000 €
8 320 000 €
Les Conditions du Bail
Le bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel de 1,3 tonneaux ou 11,7
hectolitres de vin à l'hectare soit pour l'ensemble du domaine loué en vigne un fermage
de 56,3 hectolitres.
Chaque année, en fin de campagne (31 Juillet), le Conseil Interprofessionnel des Vins de
Bordeaux publie la moyenne annuelle de fin de campagne des cotations de Pauillac (vente
en vrac avec enlèvement en bouteilles des douze mois précédents).
C'est sur cette base officielle que sera calculé le fermage pour le propriétaire et
l'administration. Prix actuel de l’hectolitre : 706 €.
Le fermage sera réputé payé en argent ou en nature.
Comme le paiement est effectué partiellement en nature (livraison de bouteilles) ce
principe valorisant le rendement, il a été convenu d'obtenir du vigneron le paiement de la
façon suivante pour un total en nature de 36,3 hectolitres (28,8 hl en nature plus 7,5 hl
correspondant aux frais de mise en bouteilles) le tout correspondant à la livraison de 3840
bouteilles aux associés. Le paiement en argent correspondra à 20 hectolitres.
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EN NATURE 28,8 HECTOLITRES soit 3 840 bouteilles (+7,5hl frais de mise)
Château Béhéré
2 880 bouteilles à 25 €*
Château Béhéré Les Gabyane 960 bouteilles à 60 €**
soit
soit
72 000 €
57 600 €
129 600 €
*Tarif unitaire particulier TTC prévisionnel
**A partir du millésime 2014.
EN ARGENT (20 HECTOLITRES)
20 x 706 €
14 120 €
TOTAL FERMAGE ATTRIBUE
143 720 €
Comptes de Résultats Prévisionnels du GFA
Recettes
Fermage officiel comptable
56,3hl x 706
39 747 €
39 747€
Dépenses
Comptabilité, Administratif, A.G., Divers
Impôt foncier
Suivi animation GFSV (non déductible)
9 500 €
6 000 €
1 000 €
2 500 €
Résultat comptable
30 247 €
Revenus Fiscaux Prévisionnels
93 808 €
Taxation sur la base de la valeur réelle des bouteilles
Tarif Particulier HT – 20 % : 129600 :1,196=108361X 0,8
plus Fermage réglé en argent
Frais déductibles
86 688 €
14 120 €
-7 000 €
soit pour un lot 93808 : 80= 1 172€ de revenu fiscal annuel prévisionnel
Trésorerie annuelle du GFA
Fermage
Partie en argent
Dépenses engagées
Solde à répartir
soit pour un lot 58€
Mis en réserve les premières années
en Comptes Courants d’associés.
14 120 €
9 500 €
4 620 €
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B – L’investissement type
Afin d’illustrer concrètement la situation d’un investisseur particulier, vous trouverez ciaprès deux exemples concernant un investisseur, personne physique imposée sur le
revenu dans la tranche maximale à 45% plus contributions sociales 15,50%.
Son patrimoine taxable à l’ISF le situe dans la tranche à 1%.
Il décide de réaliser son investissement en empruntant 100% de l’opération, en CREDIT
IN FINE à 3,9%.
Fermage à percevoir :
Pour un lot de 104 000 €
Hors frais
Pour un lot de 156 000 €
Hors frais
En nature: 48 bouteilles estimées à 1 620 €
En nature: 72 bouteilles estimées à 2 430 €
A savoir :
36 Château Béhéré
à 25 € soit 900 €
12 Cuvée Les Gabyane* à 60 € soit 720 €
A savoir :
54 Château Béhéré à
25 € soit 1 350 €
18 Cuvée Les Gabyane* à 60 € soit 1 080 €
Quote-part trésorerie en réserve :
Gain total annuel estimé
58 €
1 678 €
Quote-part trésorerie en réserve :
Gain total annuel estimé
87 €
2 517 €
*La Cuvée Les Gabyane qui sera réalisée en hommage à Anne-Marie et Jean-Gabriel CAMOU . Ce
sera une cuvée prestigieuse, aussi le vigneron se réserve le droit de ne pas la présenter certaines
années, notamment s’il juge le niveau qualitatif de la récolte insuffisante.
Rentabilité indicative : 1,61 %
En plus de votre allocation, le vigneron vous permettra chaque d’année d’acquérir des
bouteilles supplémentaires de la Cuvée Béhéré avec une réduction de 20%.
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SITUATION FACE A L’IR
1 lot
1,5lot
Somme imposable
Intérêts déductibles
Déficit Foncier imputable
sur vos autres revenus fonciers positifs
1 172 €
4 387 €
1 758 €
6 580 €
3 215€
4 822 €
Soit économie annuelle
1 945€
2 917 €
1 lot
1,5lot
SITUATION FACE A L’ISF
Somme investie
Valeur nette parts
Somme à déclarer
112 500 €
104 000 €
16 380 €
168 750 €
156 000 €
24 570 €
1 125 €
164 €
961 €
1 687 €
246 €
1 441 €
(104 000X 70% × 90 % = 65 520 × 25 % = 16 380)
Ou (156 000x70%x90%=98280 x 25%)
Impôt normal
Impôt à payer
Soit économie annuelle
GAIN TOTAL ANNUEL
Valeur commerciale bouteilles
Partie espèce fermage
Economie IR-CSG
Economie ISF
TOTAL
1 lot
1,5lot
1 620 €
58 €
1 945 €
961€
4 584 €
2 430 €
87 €
2 917 €
1 441 €
6 875 €
1 lot
1,5 lots
EFFORT TRESORERIE ANNUEL
Paiement espèces
Intérêts (hors remboursement capital)
Economie IR-CSG
Economie ISF
TOTAL
+ mise à disposition 48 bouteilles ou 72 bouteilles
58 €
-4 387 €
+1 945 €
+ 961 €
-1 423 €
+ 1 620 €
87 €
- 6 580 €
+2 917€
+ 1 441 €
- 2 135€
+ 2 430 €
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C – Situation successorale
Mesures Préventives : Donations partages de parents à enfants
Après avoir souscrit 2 lots de 104 000 € (soit 208 000 €, valeur des parts), Monsieur 62 ans,
Madame 57 ans, mariés sous un régime communautaire, deux enfants, donnent chacun
après au moins deux années de détention leurs parts à leurs deux enfants tout en
conservant l'usufruit du bien.
MONSIEUR
104 000 €
MADAME
104 000 €
52 000 €
52 000 €
- 15 600 €
- 3 640 €
- 15 600 €
- 3 640 €
Valeur économique fiscalement admise
32 760 €
32 760 €
Abattements liés à l'usufruit :
(-40%) pour M (-50%) pour Mme
- 13 104 €
- 16 380 €
Valeur brute taxable
19 656 €
16 380 €
4 914 €
4 095 €
245 €
205 €
490 €
410 €
Propriétaires de
Donnent à chaque enfant
Abattements économiques admis : Bail LT -30%
-
et Détention parts minoritaires (-10%)
Valeur taxable limitée à 25%
Droits théoriques
Droits totaux pour les 2 enfants
Soit un total de frais de 900 € (hors frais notariés) sans avoir utilisé l'abattement légal de
100 000 € au lieu de 83 200 € en tranche à 40 % si aucune disposition préventive n'était
prise.
Soit un gain de 82 300 €.
Autre mesure préventive : Succession de tante à neveu
La tante décide de gratifier son neveu d’une somme de 208 000 €.
Elle ajoute cette disposition sur son testament.
Elle ne prend aucune disposition particulière, l’argent étant sur un compte bancaire.
Le total des droits sera de : 114 400 000 €. Le neveu recevra donc : 93 600 €.
Elle décide de souscrire à 208 000 € de parts du GFV. Elle décède.
Le total des droits ser a de : 22 025 €. Le neveu recevra donc : 185 975 €.
Soit un gain de 92 375 €.
Pour une simulation personnalisée, interrogez-nous ou votre conseil habituel.
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Les questions que vous vous posez
A quels montants puis-je souscrire?
Au minimum 1 lot de 1 000 parts de 104€ soit 104 000€ (hors frais de commercialisation.)
Au-delà de 1 000 parts, vous pouvez souscrire en sus des demi-lots de 500 parts.
Par exemple : 1,5 lots soit 1 500 parts ou 156 000€, ou bien 2 lots etc…
Le maximum de souscription est de 10 lots soit 1 040 000€.
Pourquoi un bail de 25 ans?
Le bail à long terme est obligatoire afin de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’ISF et à la
transmission. Parmi ces baux, le bail de 25 ans est le plus protecteur pour l’investisseur car il
assure une issue à date certaine au bail, ce qui permettra la vente en bloc de la propriété ou
des parts, en « libre à la vente » aux meilleures conditions du marché.
N’est-ce pas trop long?
Non dans la mesure où cet investissement ne représente pour vous qu’une fraction
raisonnable de vos avoirs et que vous disposez bien de liquidités par ailleurs. De plus ce type
d’investissement, comme l’immobilier, ne prend tout son sens que dans la durée. C’est de
plus un placement que les héritiers souhaitent généralement conserver.
Et si je veux vendre avant le terme?
C’est possible, dans ce cas vous prendrez contact avec le gérant du groupement qui dans un
premier temps informera l’ensemble des associés lesquels seront prioritaires sur d’éventuels
acheteurs non associés, à prix au moins égal pour acquérir vos parts.
A quel prix?
Chaque année l’expert comptable du groupement vous communiquera une « valeur
conseillée » servant de base aux diverses déclarations fiscales et qui reposera sur une
estimation très prudente du marché des vignes de l’appellation. Périodiquement une
expertise pourra conforter ces valeurs.
Quand vais-je recevoir mes premières bouteilles?
La première vendange qui vous reviendra sera celle de l’automne 2013. Millésime dont les
bouteilles vous seront livrées au printemps 2015.
Pouvons-nous être payés en liquidité uniquement ?
En théorie, vous pouvez demander à être payé en argent et non en bouteilles, mais ce n’est
pas votre intérêt car les fermages (les loyers) payés en argent le sont exclusivement sur le
prix de gros du vin et non pas sur le prix commercial d’une bouteille de ce vin qui va intégrer
toute la plus value apportée par la notoriété du vigneron.
Devrais-je assister à toutes les assemblées générales?
Non, bien sur vous pourrez voter par procuration, mais malheureusement vous ne profiterez
pas de la dégustation et du repas offert par le vigneron aux associés présents.
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Un ticket d’entrée à 112 500 € (frais compris) est trop élevé pour moi, pourquoi
ne faites vous pas des plus petits lots ?
En théorie, il est possible de faire des plus petits lots mais il est souhaitable afin de garder
un caractère convivial aux assemblées générales de limiter le nombre d’associés. De plus, il
nous est interdit de faire appel public à l’épargne, ceci limite donc aussi le nombre
d’associés.
Est-il possible d’investir dans un GFV avec une société de capitaux ou de
personnes ?
Non, cela est totalement impossible car les avantages fiscaux et successoraux ne
s’appliqueraient pas non seulement aux associés de la société qui investie, mais également
aux autres associés personnes physiques.
En effet, ceux-ci sont réservés à des sociétés civiles d’une nature particulière, créées par la
loi du 31/12/1970 (Art. L322-1 à L322-24 Code rural / Art. 1832 à 1844-17 Code civil),
appelées GFA (ou GFV) qui n’autorisent leur détention que par des personnes physiques.
Il existe une exception pour les SAFER (Art. L141-1 Code rural), seulement pour une durée
transitoire de 5 ans maxi et 30% de participation maxi.
Et une autre exception pour les SCPI, sauf que dans ce cas les avantages fiscaux ne
s’appliquent pas.
La seule présence d’une personne morale autre que la SAFER au capital d’un GFA (GFV)
rendrait donc les avantages fiscaux inopérants pour tous les autres associés personnes
physiques.
Quel est le calendrier des opérations de souscription ?
La commercialisation de ce dossier commencera en novembre 2012 pour s’achever en
principe dans le courant de l’été 2013.
A ce stade, chaque futur associé n’aura versé que le montant nécessaire à la réservation qui
sera encaissé par M° Sichere-Lawton.
En septembre 2013, au plus tard, la totalité du « tour de table » ayant été réunie, le Notaire
procédera à la création du GFV par apport en argent.
Ceci fait, l’achat de la vigne, à la famille Camou sera effectif et le gérant consentira alors un
bail à long terme de 25 ans au vigneron, Charles Brun.
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Annexes
Détail des parcelles Lieu-dit
Le Rouquet
Lande Berret
Le Bouha
Laboyes
TOTAL
Superficie
Référence
cadastral
Hectares
Ares
Centiares
B 0243
4
92
B 0244
1
42
B 0245
3
78
B 0447
25
75
B 0449
18
02
B 0455
8
82
B 0456
10
27
B 0465
8
91
B 0466
1
32
B 0467
21
37
B 0468
11
03
B 0475
15
75
B 0477
15
40
B 0481
17
16
B 0494
21
73
B 0575
40
36
C 0315
22
65
C 0318
09
28
C 0320
26
25
C 0851
11
37
C 0852
11
97
AD 0259
12
83
AD 0260
22
83
AD 0262
18
72
AD 0263
06
75
AD 0373
08
25
AD 0374
04
46
AD 0375
04
92
AD 0376
06
44
AD 0377
29
14
AM 0258
07
85
AM 0260
10
96
AM 0545
05
80
AM 0547
09
77
AM 0549
00
63
AM 0550
14
65
AM 0552
02
38
AM 0554
04
29
AM 0556
03
01
81
21
4
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Toutes les parcelles précitées sont voisines des plus grands Châteaux, quelques exemples… Château Lafite Rothschild
Lieu-dit
Le Berret
Lieu-Dit
Le Boua
Château Pichon Comtesse
Château Peyrabon
Château Pontet-Canet
Château Latour
Château Pichon Longueville
Château
Latour
Lieu-Dit
Laboyes
Château Mouton Rothschild
Château Pedesclaux
Château Duhart Milon
Château Lafite Rothschild
Les parcelles en rouge sont exploitées par Château Béhéré Mairie de Pauillac – Service Urbanisme 24/11/2009 Document non contractuel – Les éventuelles projections chiffrées sont des hypothèses de travail fournies à titre indicatif.
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Commentaires de Benoît de Coster dans Bordeaux Alternatif (Editions
Stichting/Kunstboek 2001).
De la ville de Pauillac, vous arrivez dans le lieu-dit « Le Pouyalet ». Au premier croisement à
l’entrée du village vous empruntez en bon touriste qui se respecte, la route qui mène droit au
célèbre Château Mouton-Rothschild. Stop !...
Vrai que les Camou élaborent leur vin sans le moindre artifice et avec un naturel déroutant.
Pour peu, on pourrait croire que la production de ce somptueux nectar ne nécessite aucun don
particulier, aucun soin spécifique, aucun atavisme.
Détrompez-vous, sous son large sourire et son allure débonnaire, Jean Gabriel Camou dispose
d’une excellente connaissance de la vigne et d’une véritable passion pour la terre. Celle-ci lui fut
communiquée par ses parents d’origine basque, qui vinrent s’installer en Médoc dans les années
cinquante pour travailler au service des grands propriétaires de la région en tant que
« bouviers »…
Résumé de commentaires de Jacques Dupont dans Le Point
Rubrique Crus Artisans du Médoc
Millésime 2005
Note : 16
Chêne, fraise, fruits confits, bouche ample, douce, serrée mais moelleuse, élégante et dense à la
fois.
Un vrai grand pauillac de caractère très proche du terroir, presque minéral, long, frais.
Millésime 2006
Note : 16,5
Epicé, grillé, bouche ronde, solide, tannique, mais sans dureté longue puissante, très pauillac,
finale grillée, digne d’un très bon bourgeois ou même d’un cru classé (ses vignes sont entre
Mouton et Pontet Canet) ; finale tannique et longue, très réglissée .
Optimum 20123Garde 10 ans.
Millésime 2007
Note : 15,5
Fruits noirs, épices, menthe, bouche dense, tendue, fraîche, longue, tanins savoureux, croquants,
finale sur des notes de violette, un peu touffu, mais délicieux.
Optimum 2013.
Coup de cœur : Béhéré 2010, Cru Artisan à Pauillac AOC, noté 16 par Jean-Marc Quarin.
A Pauillac, il ne reste qu’une dizaine de crus non classés (dont 5 crus bourgeois en 2009 Fonbadet,
Haut-Bages, Monpelou, Lafleur Peyrabon, Plantey, Tour Sieujean) et environ 30 hectares de vignes
de coopérateurs alimentant le vin de la cave coopérative : La Rose Pauillac.
Au tarif minimum d’un million d’euros l’hectare de vigne beaucoup de petits propriétaires voient
leurs terres absorbées par les très argentés crus classés. Ces vins sans classements sont travaillés
à l’ancienne. Ils produisent leurs 55hl/ha autorisés, ne vendangent pas toujours à la main, évitent
les vendanges vertes et n’élèvent que dans 30% de fûts neufs. Leur corps est rarement aussi bien
dessiné que les crus plus célèbres ou plus chers, mais souvent leurs parfums attestent d’un beau
lieu viticole et de la valeur de cette terre. Ils vieillissent très bien et se révèlent plutôt en bouteilles
tant le marché de la compétition en primeur ne fait pas partie de leurs manières. Et parfois, une
perle apparaît. Tel est le cas pour le Château Béhéré 2010. Ce vin à peine mis en bouteilles brille
par l’éclat de ses arômes, le moelleux de sa texture et son incroyable sapidité. Le beau cabernet
sauvignon médocain est bien là ! A 26 € TTC la bouteille, je vous le recommande. Ce vin se vendait
en primeur à 18,50€ (ça, c’est du primeur !). Le 2011 est à 15,50 € TTC. Pour information, ce cru
fera partie de la prochaine sélection de mon guide.
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Investissement dans le vin : In vino fortunas ?
Source : Capital.fr
Juin 2012
Ruée des Chinois sur les vignes du
bordelais,
lancement
de
produits
financiers dédiés… le vin devient un
actif, de plus en plus, prisé des
investisseurs fatigués du yoyo de la
Bourse. Pour investir dans la dive
bouteille, une solution simple consiste à
prendre des parts de Groupement
foncier viticole. Explications.
Des GFV pour faciliter la gestion
Le GFV est une société civile immobilière qui collecte des fonds auprès de différents épargnants et les
investit dans des parcelles. Le ticket d’entrée est relativement faible : entre une dizaine et une
centaine de milliers d’euros. Autre avantage : vous n’assumez aucun souci de gestion. « La SCI gère
l’investissement en faisant exploiter les vignes par un viticulteur sélectionné, sous bail à long terme,
puis assure la gérance sur la durée », précise André Manière, directeur des GFV Saint Vincent. Chaque
année, les GFV versent à leurs porteurs de parts une fraction des loyers engrangés et lors de leur
dissolution, chaque investisseur récupère sa quote-part sur le produit de la vente des hectares de
vignes.
Où trouver des parts de GFV ?
Vous êtes intéressés ? Encore faut-il trouver un GFV. Ce produit de niche est, en effet, principalement
destiné à une clientèle haut de gamme. Si vous ne faites pas partie de cette élite, vous devrez trouver
vos propres GFV. Pour cela, contactez les notaires présents dans les régions que vous visez
(Bordeaux, Bourgogne, Pays de Loire,…) ainsi que des conseillers en gestion de patrimoine spécialisés
dans le domaine. Vous pouvez aussi interroger directement les domaines ou les syndicats de
vignerons. Heureusement, certains GFV ont pignon sur rue. En Bourgogne, les GFV Saint Vincent
jouissent, par exemple, d’une excellente réputation, et ils sont en train de se diversifier vers d’autres
régions, comme le Jura. Ailleurs, vous pouvez miser sur les produits de la Française AM (ex-UFG),
spécialiste de ces investissements, notamment dans le bordelais. Enfin, les banques régionales comme
le Crédit agricole ou les caisses d’épargne peuvent parfois en monter pour leurs clientèle.
Comment les choisir ?
Pour éviter un mauvais investissement : vérifiez l’historique des produits commercialisés par les
opérateurs. Choisissez seulement ceux disposant d’un marché secondaire, ils sont gage de plus forte
liquidité et de meilleure qualité de produit, si vous avez besoin de céder vos parts rapidement. Car
l’investissement en vin n’est pas toujours liquide, il faut parfois jusqu’à deux ans pour revendre vos
parts. « Plus la renommée des appellations est grande, plus les parts de GFV seront recherchées et
faciles à revendre », précise André Manière.
Ne sous-estimez pas l’avantage fiscal
Cerise sur le gâteau : les GFV bénéficient, pour le moment, d’un avantage fiscal sur l’ISF. Ils sont
taxés à cet impôt à seulement 25% de leur valeur jusqu'à 101.897 euros et 50% au-delà. « En outre,
l'administration fiscale admet généralement sur la valeur des parts un abattement de 40% (30% dû
au bail à long terme puis 10% pour détention minoritaire de parts d'un GFA), qui se réduit
linéairement à l'approche de l'échéance du bail », précise André Manière. Dernier point : en matière
de succession, les parts de GFV bénéficient des mêmes abattements que pour la taxation à l'ISF.
Marie Pellefigue
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En Résumé
En achetant des parts du GFV Saint Vincent du Château Béhéré :

Vous acquérez dans l’un des plus grands vignobles du Monde des vignes de grande
qualité, bénéficiant de l’appellation la plus prestigieuse de Bordeaux, Pauillac.

Vous en confiez l’exploitation à un jeune vigneron talentueux, Charles Brun, choisi
par M. et Mme Camou qui avaient fait renaître Château Béhéré. Vous permettez à ce
jeune « artisan » de cultiver des vignes dont chaque parcelle était prédestinée à
rejoindre le giron des grands châteaux classés, au moment du départ en retraite de
ses prédécesseurs.

Vous investissez dans un placement déconnecté des Marchés Financiers et
Immobiliers locatifs

Vous bénéficiez d’une rentabilité évolutive indexée de 1,61%.

Vous pourrez obtenir des économies d’ISF et d’IR très intéressantes (selon votre
situation personnelle).

Vous pourrez transmettre à vos enfants, neveux ou autres héritiers à moindre frais.

Vous assisterez chaque année à l’assemblée générale du GFV, au Château et pourrez
partager avec votre vigneron les joies et les belles réussites des différents millésimes.
Vous pourrez également marcher dans vos vignes…
Et enfin…vous pourrez avec votre famille et vos amis, vivre de grands moments de bonheur
et convivialité en appréciant comme il se doit, le fruit de votre placement dans le GFV Saint
Vincent du Château Béhéré.
Le Point Fort :
Les Grands Crus classés 1855 de l’appellation Pauillac représentaient 50% de
la production globale en1976, 85% en 2012, combien représenteront-ils dans
25 ans 95 ou 99% ? En tout cas, Château Béhéré maintiendra, grâce à vous, le
flambeau de la différence et de la qualité des Crus Artisans face aux
institutions établies.
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Vous souhaitez déguster les vins…
Commandez votre coffret dégustation à prix découverte :
Il comprend les vins de votre futur GFV Château Béhéré élaboré par Jean-Gabriel CAMOU,
ainsi que des bouteilles de votre futur vigneron Charles BRUN de Château Lauga.
¾ Coffret de 6 bouteilles à 140 € frais de port compris
Je souhaite commander 1 kit de dégustation à 140 € frais de port compris expédié par colis
postal COLISSIMO, remis contre signature, et livré à une adresse en France Métropolitaine.
Coffret de 6 bouteilles de dégustation :
- 1 bouteille de Château Béhéré 2009
- 2 bouteilles de Château Béhéré 2010
- 1 bouteille de Château Lauga 2008
A expédier à :
Nom Prénom : ……………………………………………………………………………………
Adresse :………………………………………………………………………………………….
Code postale et ville : …………………………………………………………………………….
Téléphone fixe ou portable impératif : …………………………………………….…………..
Mail : ……………………………………………………………………………………………..
Bulletin à retourner par courrier, accompagné d’un chèque de 140 € à l’ordre de
« EARL C. BRUN ».
EARL C. BRUN
Monsieur Charles BRUN
13 chemin de Larue
33460 Cussac Fort Médoc
Tél : 05 56 58 92 83
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Ce dossier est présenté par :
Monsieur Jean Gabriel CAMOU, Viticulteur
13 rue Paul Doumer
Le Pouyalet
33250 Pauillac
05 56 59 11 19
et
Monsieur Charles BRUN, Viticulteur
13 chemin de Larue
33460 Cussac Fort Médoc
05 56 58 92 83
[email protected]
Ont collaboré à sa conception :
Monsieur Cédric BOURDIER, Expert Comptable
EXTENCIA
2 rue Claude Boucher
33 070 BORDEAUX Cedex
05 57 10 28 28
[email protected]
Maître Maylis SICHERE-LAWTON, Notaire
5 quai Paul Doumer
33 250 PAUILLAC
05 56 73 30 20
[email protected]
Monsieur André MANIERE, Conseil en investissement patrimonial viticole
GESTION FINANCE SAINT VINCENT SARL
Le Stratège
1 rue du Dauphiné
21121 FONTAINE LES DIJON
03 80 71 55 00
[email protected]
www.gfv-saint-vincent.fr
L’expertise des vignes a été réalisée par :
Madame Alexia ALCOVERO, ADAR Du Médoc,
CHAMBRE D’AGRICULTURE DE LA GIRONDE
9 rue du Maréchal Juin
33250 PAUILLAC
05 56 51 00 85
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