Jugement du 8 février 2008

L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n
Droit de la copropriété
Eloignement d’un chien n° 361
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Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 8 février 2008
Le règlement d’ordre intérieur d’un immeuble à appartements multiples prévoit à l'article 50 : «les
copropriétaires, de même que les locataires ou occupants ne pourront avoir que des chiens, des chats et des
oiseaux, tous ces animaux de petite taille ne sont admis qu'à titre de tolérance, toutefois, si l'un ou l'autre de
ces animaux était une cause de trouble dans l'immeuble par bruit, odeur, ou autrement, l'assemblée générale
pourrait ordonner à la simple majorité des votants, de retirer la tolérance pour l'animal cause de trouble ... ).
Plusieurs plaints ont été déposées par les occupants de l’immeuble des désordres occasionnés par le chien :
traces de pattes boueuses - poils sur la paroi de l'ascenseur. Que l’association est recevable à introduire une
demande basée sur les troubles de voisinage, sur base de faits en contravention au règlement d’ordre
intérieur, et la demande d’entendre de prendre les nécessaires en vue de l’éloignement d’un chien est
fondée (RJI 2008/4, p. 357)
Jugement du 8 février 2008
I. Objet de l'appel
1. Appel principal
Le Tribunal,
(…)
Monsieur S. et Mme L. appelants, contre
l’association des copropriétaires de l’immeuble
sis à 1170 Bruxelles, avenue C.M. n° …..,
intimé ;
En cette cause, tenue en délibéré le 11.01.2008, le
tribunal prononce le jugement suivant :
Vu les pièces de la procédure et notamment :
- Le jugement dont appel prononcé le
23.06.2006 par le Juge de Paix du canton
d’Auderghem, jugement dont il n’est pas
produit d’exploit de signification.
- La requête d’appel déposée le
132.07.2006 ;
- Les conclusions d'appel de l'intimée déposées
le 21.03.2007.
Entendu les conseils des parties en leurs dires et
moyens à l'audience publique du 11.01.2008.
Attendu que l'appel principal tend a entendre réformer
le jugement prononcé le 23.06.2006 par Monsieur le
Juge de Paix du canton d'Auderghem en ce qu'il a dit la
demande formée par l'Association des copropriétaires
recevable, celle-ci n'ayant selon eux pas qualité pour
agir d'une part et en ce qu'il la dite fondée, ordonnant
en conséquence aux consorts S.-L. de prendre les
mesures nécessaires en vue de l'éloignement de leur
chien dans les huit jours de la signification du jugement
à intervenir, et à défaut pour eux de ce faire a autorisé
l'intimée à procéder à l'éloignement dudit chien par le
biais d'une entreprise spécialisée d'autre part.
2. Appel incident
Attendu que l'appel incident tend à la réformation du
jugement entrepris en ce qu'il n'a pas reconnu le
dommage subi par l'intimée et n'a pas, en conséquence,
condamné les appelants à lui payer la somme de 1.500€
en réparation de ce préjudice.
II. Les faits
Attendu que les faits de la cause peuvent être résumés
de la façon suivante:
- Le 8 juillet 2005, Monsieur S. et Madame L. ont signé
un bail relatif à un appartement situé au troisième étage
d'un immeuble sis avenue C.M. n° xxx à 1170
Bruxelles (prise de cours le 1.8.2005).
- L'article 11 se réfère à un règlement d'ordre intérieur.
L'article 50 de ce règlement dispose: «les
copropriétaires, de même que les locataires ou
occupants ne pourront avoir que des chiens, des chats et
des oiseaux, tous ces animaux de petite taille ne sont
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Eloignement d’un chien n° 361
admis qu'à titre de tolérance, toutefois, si l'un ou l'autre
de ces animaux était une cause de trouble dans
l'immeuble par bruit, odeur, ou autrement, l'assemblée
générale pourrait ordonner à la simple majorité des
votants, de retirer la tolérance pour l'animal cause de
trouble ... ).
Que l'Association des copropriétaires sollicite la
réparation d'un dommage résultant de l'inexécution de
cette obligation.
Que la demande était bien recevable.
Fondement de la demande principale originaire
Le 12 juillet 2005, le syndic E. Bernard écrivit par
lettre recommandée à Monsieur et Madame S.-L. qu'il
avait appris qu'ils étaient propriétaires d'un chien de
grande taille à savoir un Saint-Bernard dont ils avaient
omis de signaler la présence «hors il est stipulé dans
l'Acte de Base de l'immeuble ainsi que dans le
règlement d'ordre intérieur qu'il est interdit d'avoir de
grands chiens.).
Monsieur et Madame S.-L. ont emménagé début août
2005. Le 8 août 2005, la concierge écrivait au syndic
pour se plaindre des désordres occasionnés par le chien
lors du déménagement des consorts S.-L. (traces de
pattes boueuses - poils sur la paroi de l'ascenseur).
Le 11 août 2005, Me Foriers consulté par l'association
des copropriétaires adressa une lettre officielle au
conseil de Monsieur et Madame S.-L. par laquelle il les
mettait en demeure de prendre les dispositions
nécessaires en vue de l'éloignement de leur chien.
Une pétition fut signée (date non précisée) par les
cohabitants de la Résidence pour se plaindre des
nouveaux locataires.
Une assemblée générale fut tenue le 5 octobre 2005
décidant l'éloignement du chien et prévoyant de
facturer auxdits locataires les frais de dégradation et de
nettoyage des communs. Il fut également décidé de
porter l'affaire devant le Juge de Paix.
Citation fut lancée le 1.12.2005.
Recevabilité de la demande principale originaire
Attendu que les appelants au principal considèrent que
la demande formée par l'Association des
copropriétaires, étant fondée sur un trouble de
voisinage n'est pas recevable. L'Association des
copropriétaires n'ayant pas qualité pour agir.
Attendu que selon l'article 577.4 C.C., les statuts de
l'immeuble sont constitués de l'acte de base et du
règlement de copropriété.
Attendu que l'Association des copropriétaires invoque
une faute des appelants, ceux-ci possédant un grand
chien en contravention avec les dispositions du
règlement de copropriété.
Attendu que le tribunal observe que:
Les époux S.L. ne sont entrés dans les lieux loués avec
leur Saint-Bernard que début août 2005 alors que dès le
12 juillet 2005, 4 jours après la signature du bail, ils
recevaient un courrier du syndic leur rappelant
l'interdiction de posséder un chien de grande taille.
La
dénonciation
de
multiples
désagréments
unanimement reconnus par les différents protagonistes
de l'affaire fut immédiate - dès les premiers jours d'août
(lettre de la concierge, lettre de l'Association des
copropriétaires - pétition d'une vingtaine d'occupants de
l'immeuble).
Le premier juge ne put que constater l'inexécution par
les époux S.-L. d'une disposition du règlement de
copropriété auquel le bail faisait expressément
référence en son article Il. Celui-ci estima toutefois que
le quantum du dommage résultant de cette faute n'était
pas rapporté.
Attendu qu'à la suite de la décision rendue en premier
ressort (éloignement du chien) les époux S.-L. ont
déménagé.
Attendu qu'en ce qui concerne ce chef de demande,
l'appel par eux formé est devenu sans objet.
Attendu que nonobstant l'intervention anticipée du
syndic et l'empressement hostile manifesté dès
l'emménagement des époux S.-L. par l'ensemble des
occupants de l'immeuble, il ne peut être reproché à
l'Association des copropriétaires de poursuivre
l'exécution d'une obligation contractuelle.
Que les éléments du dossier ne suffisent par à conclure
à l'abus de droit dans le chef de la copropriété.
Que leur appel n'est pas fondé de ce chef.
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B. Appel incident
Attendu que l'appelante sur incident sollicite un
montant de 1.500 € en réparation du dommage résultant
des désordres causés par le chien.
Qu'elle évalue son dommage ex aequo et bono sur la
base des plaintes émises par la concierge.
Que seules quelques photos floues censées révéler des
souillures imputables à un animal sont produites aux
débats.
Que les traces qui y figurent ne sont guère identifiables
et ne peuvent être en outre attribuées avec certitude au
Saint-Bernard des consorts S.-L.
Attendu que le dommage invoqué par l'appelante sur
incident n'est dès lors pas suffisamment précisé.
Que c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée
de sa demande d'indemnisation.
Par ces motifs,
Le Tribunal,
Statuant contradictoirement en degré d'appel,
Vu la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en
matière judiciaire;
Reçoit les appels principal et incident.
Dit l'appel principal sans objet en ce qui concerne
l'éloignement du chien et non fondé pour le surplus.
Dit l'appel incident non fondé.
Delaisse à M.S. et à Mme L. le coût de leur appel et
compense les indemnités de procédure d’appel.
Siège : M. Collignon, Mme Pinte, Mme Gouy
Plaid : Me Foiriers