sortie de conventionnement et augmentation de loyer

SORTIE DE CONVENTIONNEMENT
ET
AUGMENTATION DE LOYER
En contre-partie d’aides à l’amélioration de l’habitat (aides de l’ANAH) et / ou d’avantages
fiscaux, le propriétaire bailleur doit conventionner le logement pendant une certaine durée.
Les ressources du locataires doivent être inférieures à un certain montant ; le loyer est plafonné.
Quand la convention arrive à échéance et que le bailleur la dénonce dans les délais, seule la
loi du 6 juillet 1989 reste applicable.
Il convient d'envisager plusieurs situations.
Un bail est signé avec un nouveau locataire :
Le loyer est libre, dans cette situation.
Exemple : loyer à la fin de la convention : 400 Euros. Nouveau loyer : 600 Euros.
Dès l'entrée dans la location, le nouveau locataire paiera 600 Euros.
Le même locataire reste dans le logement : article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 :
Si le loyer est "manifestement sous-évalué", le loyer ne peut donner lieu à réévaluation que lors du
renouvellement du contrat de location (c'est à dire tous les 3 ans, en principe).
Ainsi, si la fin du bail ne coïncide pas avec la fin de la convention, le loyer ne peut subir
d’augmentation autre que la révision annuelle légale suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
la proposition de renouvellement
Le bailleur doit faire connaître au locataire sa proposition de renouvellement par lettre
recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins six mois avant le terme
du contrat.
La notification doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 17 (c) de la loi du 6.7.89 et
mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
(Modèles disponibles à l’ADIL)
Les références de loyers doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement
constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe
d’immeubles soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et
situés dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs des références sont précisés par
décret.
Chaque référence doit mentionner :
- le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, ainsi que l’étage de
l’appartement ;
- la présence éventuelle d’un ascenseur ;
- la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
- l’existence d’annexes éventuelles ;
- son état d’équipement notamment, présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle
d’eau, de chauffage ; la période de construction de l’immeuble ;
- l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
- le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Le bailleur doit fournir trois références de loyers, dans les zones géographiques correspondant à une
agglomération de moins d'un million d'habitants.
Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a
pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
Fiche pratique n° 6
Mai 2010 – modifiée en Juillet 2010 – Imprimé à l’ADIL 17
Les conséquences de la notification
Soit le locataire est d’accord avec la notification du nouveau loyer. Le bail se renouvelle alors pour
trois ou six ans selon la nature du bailleur.
Soit le locataire manifeste son désaccord par écrit ou n’a pas répondu quatre mois avant le terme
du contrat : le bailleur s’il désire appliquer sa proposition de nouveau loyer doit saisir la Commission
Départementale de Conciliation*.
A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer
éventuellement révisé.
Si les parties n’arrivent pas à se concilier devant cette commission, le bailleur, persistant dans sa
volonté d’appliquer un nouveau loyer, doit impérativement saisir le juge d’instance avant le terme
du contrat de location. Il appartiendra au juge de trancher sur le montant du nouveau loyer, à
partir des éléments fournis par les parties (attestations d’agents immobiliers, relevés de petites
annonces, attestations de propriétaires ou de locataires, références d’observatoires).
Le cas échéant, le juge peut demander une expertise.
L’étalement du nouveau loyer
La hausse convenue entre le propriétaire et le locataire ou fixée judiciairement s’applique par tiers
ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois en cas de renouvellement inférieur à six ans, si la
hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du
renouvellement ultérieur. Lorsque le bailleur est une personne morale, la hausse quel que soit son
pourcentage, doit être étalée sur six ans. La révision annuelle du loyer, en fonction de l’Indice de
Référence des Loyers s’applique à chaque valeur ainsi définie.
Exemple :
Ancien loyer : 400 Euros.
Nouveau loyer : 600 Euros.
La hausse est supérieure à 10 %, donc elle s'appliquera par sixième : 600 - 400 = 200 Euros
200 / 6 = 33,33 Euros
Chaque année, on ajoutera 33,33 Euros au loyer (+ la révision annuelle).
N.B. :
Une convention se termine en 2014, le locataire actuel quitte le logement en 2010.
Rien n’interdit de signer un nouveau bail de 4 ans, afin que sa durée corresponde au terme de la
convention (cf article 15 : durée minimum du bail : 3 ans sauf exceptions).
Il peut aussi y avoir "substitution de locataire".
* Commission Départementale de Conciliation
89, avenue des Cordeliers – 17018 LA ROCHELLE CEDEX
Secrétariat : 05 16 49 63 05
ADIL 17 : 70 bis avenue Jean Guiton -17 000 LA ROCHELLE
05 46 34 41 36 - 05 46 34 13 27- [email protected]
Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux
Fiche pratique n° 6
Mai 2010 – modifiée en Juillet 2010 – Imprimé à l’ADIL 17