Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

Étude trimestrielle
de Crédit Foncier Immobilier
Janvier 2015
Direction des Études
Point de conjoncture logement
IL FAUT SAUVER LE LOGEMENT
2014 se profile comme la troisième année consécutive critique
pour le logement. Le découragement qui accable le marché
pourrait-il, enfin, s’atténuer en 2015, alors que les appels à
l’action pour sauver le logement résonnent depuis plusieurs
mois ? Le nouveau Plan de relance du Gouvernement est porteur de beaucoup d’espoir, ses enjeux sont devenus majeurs
mais ses objectifs semblent très ambitieux.
Les mesures annoncées dans ce Plan sont nombreuses, les sujets
ne sont toutefois pas nouveaux, la volonté proclamée d’agir est
bien là, mais la mise en œuvre de l’ensemble des dispositifs ne
tiendra sans doute pas dans le calendrier affiché.
La croissance du PIB demeure faible mais a finalement progressé
plus que prévu (+ 0,3 %), au troisième trimestre 2014. La France
pourrait bénéficier du léger soutien de l’activité économique en
zone euro, obtenu grâce à la baisse du prix du pétrole depuis
l’été, et de la dépréciation de la monnaie européenne. Mais, si le
climat des affaires a semblé s’améliorer en fin d’année, il faudra
attendre le premier semestre 2015 pour vérifier si les effets positifs attendus se manifestent vraiment. Pour l’heure, le chômage
poursuit sa croissance, avec un taux de 9,9 % de la population
active en France métropolitaine, à l’inverse de l’inflation, qui a
atteint en novembre son niveau le plus bas depuis 1990, avec
– 0,2 % sur un an.
Dans ce contexte, le pouvoir d’achat des ménages devrait subir le
contrecoup de l’accroissement de la pression fiscale, conséquence
des mesures entrées en vigueur au second semestre 2014, et l’investissement des ménages pourrait s’orienter, également, vers une
nette contraction, la baisse estimée sur l’ensemble de l’année étant
de l’ordre de 6,3 % contre – 3,1 % en 2013.
L’environnement dans lequel s’inscrit, ainsi, le logement renforce
la situation de crise sur l’ensemble des marchés en 2014. Le bilan
complet de l’année ne pourra être réalisé qu’à l’issue de la publication de tous les résultats mesurant les évolutions des différents
compartiments du marché résidentiel. Toutefois, la tonalité est
d’ores et déjà donnée. Malheureusement, l’année a été sombre,
particulièrement sur le marché du neuf, mais également sur celui
de l’ancien.
Sur le marché de l’ancien, l’activité immobilière est en ligne avec
les volumes des deux années précédentes, et toujours en retrait
de la moyenne décennale. Les évolutions de prix constatées sont
certes variables selon les différents marchés, mais globalement,
les valeurs immobilières s’orientent vers une érosion significative.
Pour le marché du neuf, les indicateurs d’activité du secteur de
la construction reflètent-ils qu’il a atteint le paroxysme de la crise
en 2014 ? La production de logements est ralentie et les ventes
de logements neufs sont au plus bas. La crise de la demande qui
affecte le secteur est également amplifiée à cause des niveaux
atteints par les prix qui n’ont cessé de progresser régulièrement.
Le marché du crédit à l’habitat a aussi connu des aléas en 2014,
et il pourrait figurer, au final, en léger retrait par rapport à 2013,
malgré les conditions exceptionnelles de taux qui soutiennent le
marché depuis trois ans.
Au plan des territoires, les marchés se contrastent, évoluant à des
rythmes très différenciés et présentant des tendances d’activité et
de prix très variables. L’influence de l’économie locale y est particulièrement sensible et impacte directement les ménages français.
Les indicateurs économiques sont donc restés maussades tout au
long de l’année 2014. Quelques signes positifs se manifesterontils, enfin, en 2015 ? Cela renforcerait l’effet des mesures du Plan
de relance du logement, qui ne se mettront en place que progressivement. Et il faudra, de plus, compter avec le moment d’inertie
inhérent à l’économie immobilière. Ainsi, même dans le cas d’un
scénario positif, des signes de rebond pourraient-ils n’émerger que
dans la seconde partie de l’année 2015.
1 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2013
Point de conjoncture logement
IMMOBILIER ANCIEN
VOLUMES DE VENTES AU TROISIÈME TRIMESTRE 2014
L’activité immobilière devrait rester en ligne avec les volumes
des deux années précédentes.
Si, au cours du troisième trimestre, en Île-de-France, le volume
des ventes de logements anciens a enregistré une faible évolution
positive, le nombre total de transactions, France entière, figure en
légère baisse sur ce trimestre (– 0,4 %). Au final, en 2014, le marché
devrait plutôt stagner, la prévision d’atterrissage étant en ligne avec
le volume de 2012 et en léger retrait par rapport à 2013.
L’Île-de-France représente 18 % du nombre de ventes de logements
anciens en France.
Au plan national, sur la base des estimations réalisées à fin
novembre, avec 707 000 ventes de logements sur un an glissant,
l’activité du marché de l’ancien devrait demeurer en retrait de la
référence à la moyenne décennale.
La lente contraction du marché de l’ancien s’est poursuivie sur
les deux tiers de l’année, essentiellement en raison de la pression
croissante de la demande, en Île-de-France et dans les grands
pôles urbains régionaux, mais de manière encore plus marquée,
dans les villes moyennes et dans les zones plus rurales. Impactés
par la crise, et face à des niveaux de prix trop élevés pour eux, les
acheteurs se sont confrontés à de plus en plus d’obstacles, depuis
plusieurs mois (distribution des crédits plus restrictive, allongement des délais de signature en raison d’un accroissement des formalités). Il est clair que ceux qui peuvent concrétiser leur projet
immobilier sont devenus moins nombreux.
C’est une tendance lourde et de moyen terme : l’étude réalisée
par l’université Paris-Dauphine pour le Crédit Foncier, publiée le
11 décembre 2014, révèle que, de 1998 à 2010, le pouvoir d’achat
immobilier des ménages a subi un sérieux recul lié à une progression des salaires limitée, en moyenne, à 23 %, alors que, dans le
même temps, le prix des logements dans l’ancien bondissait, en
moyenne, de 56 %.
Les causes de l’essoufflement de la demande de logements, qui
conduisent à cette contraction du marché de l’ancien, varient selon
les différentes catégories de ménages et les affectent également
plus ou moins durement selon les tranches d’âge.
• Au cours des trois dernières années, les primo-accédants et les
ménages modestes ont été progressivement exclus des marchés
sur lesquels les niveaux de prix étaient devenus inaccessibles à
leur budget.
• Les ventes de logements anciens occupés ont fortement chuté,
faute d’incitations fiscales, et du fait de l’accroissement des
contraintes que la loi Alur a imposées sur les loyers et les rapports
locatifs.
• La catégorie des secundo-accédants, qui constitue aujourd’hui
l’un des seuls leviers encore actifs du marché de l’ancien, ne suffit
pas à dynamiser l’activité.
• L’existence d’une fracture générationnelle (les trentenaires ont
rencontré, par exemple, plus de difficultés à acquérir un bien
2 – ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2015
VOLUMES DE VENTES DE LOGEMENTS ANCIENS
(3E TRIMESTRE 2014)
(Sources : études CFI/Notaires IdF/Insee.)
Appartements
Paris
Petite Couronne
Grande Couronne
Île-de-France
Évolution
annuelle (1)
Maisons
Évolution
annuelle (1)
7 990
7 %
NS
NS
10 110
1 %
3 660
9 %
6 840
– 1 %
9 650
1 %
24 950
2 %
13 330
3 %
(1) T3 2014/T3 2013.
immobilier que les quinquagénaires et les sexagénaires au long
de la période), observée par l’université Paris-Dauphine dans son
étude sur l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages
entre 1998 et 2010, constitue une tendance qui pourrait s’accentuer.
PRIX DE VENTE À LA FIN DU TROISIÈME TRIMESTRE 2014
Les évolutions des valeurs immobilières sont variables selon
les marchés, mais s’orientent vers une érosion pouvant devenir
significative.
L’évolution des prix moyens au troisième trimestre révèle, sans
grande surprise, une tendance à la baisse en variation annuelle.
Les dernières statistiques publiées par les notaires et l’Insee
mettent, ainsi, en évidence des variations négatives en province et
en Île-de-France avec Paris, qui enregistre une baisse de 1,9 % en
glissement annuel.
Toutefois, quelle que soit la source statistique, on voit que, sur
plusieurs séries successives publiées, les variations sont loin
d’être franches et significatives, même en glissement annuel.
En se référant plutôt aux tendances sur longue période (CGEDD,
prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme), on se souvient qu’au terme de la crise de l’immobilier des années 1990, les
moyennes de prix ont régulièrement augmenté jusqu’à la crise
de 2008.
IL FAUT SAUVER LE LOGEMENT
Une correction des prix moyens des logements s’est opérée, entre
2008 et 2010, avant qu’ils ne se redressent assez rapidement jusqu’à
fin 2011.
Confronté à une situation économique dégradée, un pouvoir
d’achat immobilier des ménages en souffrance, et un environnement fiscal et réglementaire incertain, depuis 2012, le marché est
resté dans l’attente d’un décrochage brutal des prix qui ne s’est
pas produit.
La tendance générale, depuis un peu plus de trois ans, reflète
une correction hésitante mais régulière. Les ajustements constatés dans les statistiques semblent homéopathiques, alors que, au
contact du marché, les corrections de valeurs observées sont bien
plus perceptibles. En effet, les valeurs immobilières subissent des
tensions visibles dans la négociation, au travers des décotes en
forte croissance entre prix à l’offre et prix acté.
PRIX DANS L’ANCIEN (3E TRIMESTRE 2014)
(Sources : Insee, Notaires d’Idf/base Bien, Notaires de France/Perval,
études CFI – novembre 2014.)
Appartements
Variation annuelle
Prix au m2
(glissement
sur un an)
Maisons
Prix à l’unité
Évolution
annuelle
Paris
8 110 e
– 1,9 %
NS
Petite Couronne
4 380 e
– 0,7 %
357 200 e
0,2 %
Grande Couronne
3 030 e
– 2,5 %
280 700 e
– 0,8 %
NS
– 1,7 %
NS
– 0,3 %
Province
NS
IMMOBILIER NEUF
PRODUCTION DE LOGEMENTS À FIN NOVEMBRE 2014
(FRANCE ENTIÈRE)
CONSTRUCTIONS NEUVES ET SUR BÂTIMENTS EXISTANTS
(Sources : SOeS, Sit@del2 – décembre 2014.)
LOGEMENTS AUTORISÉS
Au global, les mises en chantier se chiffrent à seulement 299 200
logements sur un an, et les autorisations concernent 381 700 logements, soit – 12 % sur un an.
La construction neuve poursuit, ainsi, sa longue chute d’activité, et
l’année 2014 aura vu la production atteindre son plus bas niveau
depuis plus de cinq ans.
À fin octobre, les promoteurs restaient pessimistes et anticipaient
toujours une diminution de la demande de logements pour le dernier trimestre.
Les professionnels fondent l’essentiel de leurs espoirs de sortie de
crise sur les mesures du Plan de relance du logement du Gouvernement, qui dépendent, toutefois, de la mise en œuvre opérationnelle des dispositifs dans un calendrier satisfaisant.
Logements
individuels purs
Logements
individuels groupés
Logements
collectifs
Logements
en résidence
TOTAL
115 028
– 17,5 %
92 779
– 18,6 %
46 666
– 27,9 %
35 314
– 20,5 %
188 738
– 7,2 %
148 398
– 6,7 %
31 269
21,2 %
22 708
11,1 %
381 701
– 11,9 %
299 199
– 11,4 %
(1) Décembre 2013 à novembre 2014 / de décembre 2012 à novembre 2013.
NOMBRE DE LOGEMENTS CUMULÉS SUR 1 AN GLISSANT
(Sources : SOeS, Sit@del2 – décembre 2014.)
550 000
490 000
430 000
370 000
310 000
250 000
Autorisés
3 – ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2015
MISES EN CHANTIER
Nombre
Nombre
Évolution
Évolution
de logements
de logements
12 mois
12 mois
autorisés
(1) mis en chantier
glissants (1)
glissants depuis 1 an
depuis 1 an
Juil.
09
Nov
. 09
Ma
rs 1
0
Juil.
10
Nov
. 10
Ma
rs 1
1
Juil.
1
Nov 1
. 11
Ma
rs 1
2
Juil.
12
Nov
. 12
Ma
rs 1
3
Juil.
13
Nov
. 13
Ma
rs 1
4
Juil.
14
Nov
. 14
Les indicateurs d’activité du secteur de la construction
reflètent-ils le paroxysme de la crise en 2014 ?
Suivant la même tendance que précédemment, les chiffres de la
production de logements neufs sont en baisse, si l’on excepte les
logements en résidence, dont la production affiche une progression insolente, avec + 21,2 % de logements autorisés et + 11,1 % de
logements commencés. Sur la même période, les logements collectifs autorisés baissent de 7,2 %, tandis que les logements individuels en secteur groupé chutent de presque 28 %, et de 17,5 %
en secteur diffus. Les mises en chantier des logements collectifs
diminuent de 6,7 %, de 20,5 % pour les logements individuels en
secteur groupé et de 18,6 % en secteur diffus.
Commencés
Point de conjoncture logement
COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS (TROISIÈME TRIMESTRE 2014)
Les ventes de logements neufs sont au plus bas.
COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS AU 3E TRIMESTRE 2014 (PROMOTION IMMOBILIÈRE)
(Sources : études CFI /SOeS, Sit@del2, FPI.)
APPARTEMENTS
Ventes T3 2014 et évolution /T3 2013
Total sur 12 mois glissants et variation annuelle
17 136
(1)
Mises en vente T3 2014 et évolution/T3 2013
Total sur 12 mois glissants et variation annuelle
MAISONS (habitat groupé)
(1)
– 10,0 %
1 614
– 24,8 %
77 131
– 5,1 %
7 089
– 21,7 %
16 695
– 15,5 %
1 934
– 20,2 %
80 821
– 13,7 %
8 105
– 28,7 %
(1) Ventes 12 mois glissants de T4 2013 à T3 2014. Variation annuelle de T4 2013 à T3 2014 par rapport à T4 2012 à T3 2013.
L’offre globale de 105 100 unités est constituée à 43,20 % de logements achevés ou en cours de construction.
Au terme du troisième trimestre, il faudrait compter, en moyenne,
bien plus d’une année pour écouler les appartements en vente, avec
près de dix-sept mois de délai de commercialisation. Il dépasse les
dix-huit mois pour les maisons en secteur groupé.
(Sources : SOeS, Sit@del2 – novembre 20114.)
Stock en mois de commercialisation
Stock en volume
21
19
17
15
13
11
9
7
5
115 000
105 000
95 000
85 000
75 000
65 000
014
–2
T4
T2
–2
014
013
013
–2
–2
T2
T4
012
012
–2
T4
T2
Stock en mois de commercialisation
Stock en volume
NOMBRE DE VENTES DE LOGEMENTS
AU 3E TRIMESTRE 2014
(Sources: études CFI/SOeS, Sit@del, FPI, Articque C&D – novembre 2014.)
Nord-Pas-de-Calais
Haute-Normandie
Sept régions se distinguent par le nombre de logements vendus
au cours du troisième trimestre, avec des volumes moyens en
contraction, mais, pour partie, en raison de l’effet saisonnier de
cette période, où l’activité est plus calme.
–2
011
011
T4
–2
–2
T2
T4
–2
010
010
009
–2
–2
T4
T2
008
009
–2
T2
–2
–2
008
55 000
T4
Même si les mises en vente régressent toujours (– 16 % par rapport
au troisième trimestre 2013), l’encours de logements, avec 105 100
logements proposés à la vente, se rapproche des niveaux atteints
en 2008 (105 000 au premier trimestre et 112 500 au troisième trimestre).
NOMBRE DE LOGEMENTS PROPOSÉS À LA VENTE EN FIN
DE TRIMESTRE (PROMOTION IMMOBILIÈRE)
T2
Au cours du troisième trimestre, les ventes de logements neufs
ont encore diminué, de 5,1 % pour les appartements, et de presque
22 % pour les maisons en secteur groupé. Depuis 2012, les réservations trimestrielles oscillaient entre 20 000 et 25 000 logements. Au
troisième trimestre, elles sont sorties du tunnel, mais pour tomber
sous le plancher des 20 000 ventes sur trois mois. On ne dénombre,
ainsi, que 18 700 ventes sur ce trimestre, et sur une année glissante,
le nombre de réservations tombe à 84 220 logements (tous types
confondus).
Picardie
Basse-Normandie
Lorraine
Île-de-France
Bretagne
Centre
Pays de la Loire
Dans les régions les plus dynamiques, la commercialisation s’est
étagée entre 900 et 4 300 réservations sur trois mois, alors que les
volumes étaient compris entre 1 000 et 5 300 réservations au cours
du deuxième trimestre. Ces zones concentrent 77 % des ventes
enregistrées.
Alsace
Champagne-Ardenne
Bourgogne
Franche-Comté
Poitou-Charentes
Limousin
Rhône-Alpes
Auvergne
Aquitaine
Midi-Pyrénées
Provence-Alpes-Côte d’Azur
Languedoc-Roussillon
Sur le reste de la France, trois régions seulement ont enregistré
plus de 500 réservations sur la période.
4 – ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2015
Corse
De 18 à 500
De 900 à 2 000
De 500 à 900
De 2 000 à 4 000
De 4 000 à 4 357
IL FAUT SAUVER LE LOGEMENT
4 100
310 000
3 900
290 000
3 700
270 000
3 500
250 000
3 300
230 000
3 100
2 900
210 000
2 700
190 000
2 500
Prix des appartements en euros au m²
(Sources : SOeS, ECLN, FPI/programmes immobiliers de cinq logements
et plus – novembre 2014.)
T1
–2
T3 005
–2
T1 005
–2
T3 006
–2
T1 006
–2
T3 007
–2
T1 007
–2
T3 008
–2
T1 008
–2
T3 009
–2
T1 009
–2
T3 010
–2
T1 010
–2
T3 011
–2
T1 011
–2
T3 012
–2
T1 012
–2
T3 013
–2
T1 013
–2
T3 014
–2
014
Le niveau élevé des prix de sortie du neuf s’explique, notamment,
par les prix du foncier, surtout en ville, où la demande serait plus
forte. Les coûts de construction se trouvent, en outre, au plus haut
après une décennie de forte hausse, par le fait de l’accumulation de
normes techniques, de coûts de main-d’oeuvre élevés, de matériaux
plus techniques et plus chers, et de chantiers plus complexes et
plus coûteux dans les centres urbains.
ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS NEUFS
(PRIX MOYEN À LA RÉSERVATION)
Prix des maisons en euros, à l'unité
La crise de la demande qui affecte le secteur s’explique aussi par
les niveaux atteints par les prix, qui n’ont cessé de progresser régulièrement. Une grande partie des ménages qui souhaitent accéder
à la propriété sont écartés du marché par les prix, et a fortiori les
ménages modestes et les primo-accédants.
Le prix de vente moyen au mètre carré des appartements, à la fin
du troisième trimestre, atteint désormais 3 886 €.
Le prix des maisons a progressé, en moyenne nationale, de 4,6 %
pour atteindre 260 000 €, France entière.
Prix de vente des maisons
Prix de vente des appartements
On rappellera aussi que, pour contenir les prix de vente des logements, les promoteurs ont eu tendance à en réduire un peu les surfaces habitables, concentrant ainsi les coûts techniques sur moins
de mètres carrés, au détriment du prix de revient métrique.
MARCHÉ DE L’HABITAT NEUF EN SECTEUR DIFFUS
Depuis 2010, le nombre de maisons individuelles commercialisées
en secteur diffus a chuté, pour atteindre environ 102 000 ventes en
2013. L’année en cours avait plutôt mieux démarré que la précédente, mais à fin novembre, on estime que 2014, pourrait se situer
encore plus bas, ou, au mieux, rester à l’étiage.
La contraction de ce marché résulte de plusieurs facteurs, à la fois
structurels et conjoncturels.
• Ce segment du secteur de la construction a dû produire d’importants efforts d’adaptation, notamment avec l’intégration de différentes normes comme celles de la Réglementation thermique 2012,
qui ont aussi nécessité du temps. Ces évolutions conduisent de
petites entreprises, parfois mal préparées, à des mutations techniques, à d’importants efforts de formation et à des surcoûts de
mise en oeuvre évalués entre 8 % et 15 %.
• Par ailleurs, les difficultés rencontrées par les primo-accédants
pour disposer d’une enveloppe financière suffisante à la réalisation de leur projet avec la réforme du PTZ depuis 2012, ont privé
les constructeurs de maisons individuelles d’une majorité de leur
clientèle.
• Pour autant, les professionnels du secteur diffus ont cherché des
solutions pour éviter une hausse des prix de sortie supérieure à
la capacité d’absorption du marché, en commercialisant des maisons de plus petite taille ; les prix moyens n’affichent, ainsi, qu’une
hausse limitée de 3 % à 5 % (source UMF), en moyenne.
5 – ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2015
INDICATEURS D’ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DE L’HABITAT
INDIVIDUEL DIFFUS
(Sources : études CFI/UMF/Markemetron.)
Ventes estimées (1) octobre 2014
9 351
Évolution octobre 2014/octobre 2013
– 2 %
Total ventes estimées un an glissant
101 500
Évolution annuelle
– 6 %
(1) Indicateur calculé à partir des statistiques réalisées sur un échantillon de constructeurs
de maisons individuelles, pondérées.
Les données sont extrapolées sur cet échantillon représentatif des constructeurs du marché
global de la maison individuelle en diffus pour réaliser une estimation France entière.
Point de conjoncture logement
LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L’HABITAT
L’activité du marché des crédits à l’habitat devrait être légèrement en retrait par rapport à 2013.
Le bon début d’année du marché du crédit a laissé place à une activité plus molle ; la fin 2014 s’annonce, ainsi, en retrait par rapport à
2013. L’année passée avait bénéficié d’un rebond, qui s’est finalement
révélé éphémère.
Les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors frais d’assurance
et coûts liés aux sûretés) sont descendus à 2,37 % fin 2014. Ils ont
perdu 72 points de base depuis le début de l’année.
Si l’on rapproche ces conditions de taux exceptionnelles des niveaux
atteints par l’inflation, on constate que le taux réel déflaté des crédits à l’habitat s’est établi à 2,36 % à la fin du troisième trimestre
2014, contre 2,09 % en 2013, et 1,58 % en 2012, sur la même période
d’observation. Au final, si les taux des crédits atteignent encore un
plancher historique, la correction de l’inflation elle-même en forte
baisse, produit un effet légèrement modérateur.
Au troisième trimestre, la durée des prêts accordés a été de 209
mois, en moyenne, représentant un peu plus de 17 ans. La durée
moyenne est légèrement plus longue pour l’accession dans le neuf
que dans l’ancien. La tendance à l’allongement de la durée moyenne
des crédits est légère, avec + quatre mois depuis le premier trimestre. La part des prêts à l’accession à plus de 25 ans remonte,
désormais, à 19,3 %.
VOLUMES DE CRÉDIT À L’HABITAT
(MONTANTS ENGAGÉS PAR AN EN MD€)
(Sources : OFL/CSA/BDF/OPCI – décembre 2014.)
180
170
170
169
162
160
150
141
140
129
130
120
120
122
119
110
100
90
80
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
(estimations)
PREMIER BILAN POUR 2014
Le marché résidentiel n’a pas connu de rebond en 2014 ; les
indicateurs sont médiocres ou stables dans l’ensemble. Dans
un environnement économique dégradé, avec l’émergence
d’une situation déflationniste, l’étau s’est resserré tout au long
de l’année. Aujourd’hui, les marchés immobiliers aspirent à un
renversement de tendance que le Plan de relance du Gouvernement ambitionne de favoriser. Les conditions d’un retour à de
meilleures perspectives sont très fragiles, et l’horizon ne pourra
s’éclaircir que lentement.
• La croissance du PIB de l’économie française s’est limitée à 0,3 %
au troisième trimestre 2014.
• L’évolution de l’emploi demeure critique, et le taux de chômage
a encore augmenté, au troisième trimestre, pour atteindre 10,4 %
(France entière, au sens du BIT).
• L’indicateur synthétique de confiance des ménages (enquête de
conjoncture auprès des ménages, Insee) a pris 2 points au troisième
trimestre, mais reste très en dessous de sa moyenne sur longue
période. La proportion des ménages considérant comme opportun
de faire des achats importants s’améliore légèrement (+ 4 points),
mais avec un niveau de – 21, l’indicateur est en retrait de la moyenne
située à – 14.
• La distribution des crédits à l’habitat devrait être en retrait par
rapport à 2013.
6 – ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2015
NOMBRE D’OPÉRATIONS DANS LE NEUF EN FRANCE
(EN MILLIERS)
(Sources : Panorama du financement, études CFI, Sit@del2, DAEI/SES/
AEREL/modèle FANIE – novembre 2014.)
500
466
400
400
421
334
300
297
257
196
200
100
0
80
68
80
67
58,4
44,3
2007
2008
2009
2010
346
182
226
346
332
178 184
300
156
98
105
100 95
98
50,6
74
55 39
37
2011
2012
Total logements
Locatif social
Accession
Locatif privé
2013
2014
(estimations)
IL FAUT SAUVER LE LOGEMENT
• Les taux ont poursuivi leur baisse tout au long de l’année, les
records historiques de bas niveaux s’y succédant. Toutefois, comme
la correction des prix actés est restée plutôt modeste, le pouvoir
d’achat immobilier des ménages a eu tendance à s’effriter sur longue
période.
• Les tendances du marché du neuf, cette année, sont restées orientées à la baisse comme lors des trois précédentes, et il faudra du
temps pour redresser une situation devenue critique.
Les perspectives récessives sur le marché du neuf demeureront
tant que les autorisations de construire ne se ressaisiront pas, et,
pour les mises en chantier de logements, les volumes pourraient
atteindre péniblement les 300 000 unités sur l’année.
• Le marché de l’accession semble le plus atteint par la baisse des
volumes.
• La construction de logements destinés au locatif social stagne
depuis 2010, et n’a pas redécollé en 2014. Elle devrait rester encore
stable par rapport à l’an dernier.
• Le marché de la construction orientée vers l’investissement locatif subit, depuis trois ans, les contrecoups des incertitudes qui ont
affecté les investisseurs, devenus frileux sur ce type d’opération. La
relance de nouveaux programmes dépend étroitement de la commercialisation de ceux qui sont déjà lancés ou achevés, et l’évolution
devrait rester atone à court terme.
Au global, la commercialisation de logements construits dans des
programmes de promotion devrait finir en baisse de 5 % à 10 %
par rapport à 2013, et sur un chiffre légèrement supérieur à 80 000
ventes.
NOMBRE D’OPÉRATIONS DANS L’ANCIEN EN FRANCE
d’opérations, comme l’attestent les données du marché du crédit à
l’habitat. Au-delà de ce frein financier, les facteurs psychologiques
influencent le comportement des acquéreurs, très affectés par l’environnement actuel, et qui hésitent à se lancer.
PERSPECTIVES 2015
Au contraire de l’économie américaine, qui génère une reprise de
sa croissance, et malgré l’impulsion monétaire dont elle bénéficie,
outre le bénéfice de la chute des prix du pétrole, la zone euro a affiché, en 2014, des performances décevantes. L’accélération attendue pour 2015 devrait rester modérée, les prévisions de croissance
pour la France étant plutôt inférieures à 1 %, à l’heure actuelle.
Malgré une tendance à l’amélioration du climat des affaires en
toute fin d’année, la confiance des entreprises et des ménages,
nécessaire à la reprise économique, reste insuffisante à un rebond
significatif et rapide. Tout comme ses voisins européens, la France
est confrontée au risque déflationniste, contre lequel elle va devoir
lutter. De plus, le chômage ne devrait pas s’améliorer rapidement,
ce qui freine toute dynamique de reprise. L’effet anxiogène qu’il
provoque pèse lourdement sur les projets d’investissement des
ménages, qui font face, de surcroît, à un alourdissement sans précédent de la fiscalité, du moins pour ceux qui seraient en mesure
de réaliser une opération immobilière.
Enfin, une incertitude pourrait peser sur l’évolution des taux longs
en 2015, compte tenu des hausses des taux directeurs de la Fed,
programmées en 2015.
(Sources : Panorama du financement, études CFI – novembre 2014.)
340 000
2011
2012
2013
705 000
2010
723 000
425 000
704 000
510 000
802 000
595 000
594 000
680 000
673 000
765 000
780 000
850 000
255 000
170 000
85 000
0
2008
2009
2014
(estimations)
Le marché de l’ancien n’a pas été épargné, en 2014. Cependant, si
l’activité est globalement en ligne avec les volumes des deux précédentes années, la demande n’a pas suffisamment alimenté l’activité
pour que cette dernière retrouve les niveaux de la moyenne décennale.
La question cruciale des niveaux de prix atteints, qu’on se positionne
sur le marché du neuf ou sur celui de l’ancien, conditionne des budgets nécessaires à la réalisation d’opérations immobilières, lesquels
sont devenus trop élevés pour une grande majorité des candidats
à l’acquisition. Les ménages les plus modestes et les primo-accédants ont connu les plus grandes difficultés à boucler le financement
7 – ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2015
Les marchés immobiliers devraient logiquement continuer d’évoluer selon des rythmes très différenciés, et les contrastes se renforcer encore. La demande, toujours présente mais plus exigeante,
continuera d’exercer une pression accrue sur les prix, et les délais
de vente devraient s’allonger. Les décotes sur les prix proposés à
l’offre pourraient s’accroître : dans les derniers mois de 2014, certaines décotes ont même pu atteindre 20 %, même pour de bons
produits, bien situés en Île-de-France. Les biens recherchés, ou
très liquides, devraient continuer de s’échanger mais avec des ajustements de valeur, dont la fourchette devrait s’élargir, pouvant aller
de 5 % à 10 % sur Paris et l’Île-de-France, et les secteurs littoraux
du Sud-Est. Dans les métropoles régionales, en coeur de ville, les
décotes entre prix à l’offre et prix finalement acté se multiplieront
également, et des baisses de valeur de 5 % à 15 %, et même jusqu’à
20 % pour les biens les moins liquides, sont plausibles.
Quant aux logements situés sur les marchés les plus secondaires,
ils ne s’échangeront que si les vendeurs acceptent de se remettre
dans le marché. C’est à ce prix que l’activité pourra repartir sur des
fondamentaux assainis, même s’il n’est pas exclu de voir certains
des marchés les moins actifs, ou les plus ruraux, devenir momentanément illiquides.
Pour autant, et par effet de lissage, les indices de prix nationaux
devraient évoluer au même rythme qu’en 2014, autour d’une baisse
moyenne de 0,8 % à 1,2%.
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8 – ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2015
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