logement en aquitaine

Transcription

Le logement
en Aquitaine
février 2006
AVIS
adopté en Séance Plénière du 15 mars 2006
sur le RAPPORT
présenté par Joël MARCHAIS
au nom de la Commission
"FINANCES REGIONALES ET BUDGET"
élargie
Président : Jean LAVIE
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Le logement
en Aquitaine
DISCOURS INTRODUCTIFS
Jean-François GARGOU, Président du Conseil Economique et Social Régional d’Aquitaine .... p. 008
Jean LAVIE, Président de la Commission "Finances régionales et budget" .............................. p. 009
AVIS
du Conseil Economique et Social Régional d’Aquitaine, adopté au cours
de sa séance plénière du 15 mars 2006, sur les propositions
de la Commission "Finances régionales et budget" ............................................................. p. 0010
DÉCLARATIONS
des Membres et Groupes de l’Assemblée ............................................................................. p. 019
RAPPORT
de la Commission "FINANCES REGIONALES ET BUDGET"
du Conseil Economique et Social Régional d’Aquitaine
Constats sur la situation du logement
Les éléments d’une crise ............................................................................................................ p. 036
Les besoins : pluralité et évolutions
Données de cadrage ................................................................................................ p. 038
Des besoins qui évoluent ...................................................................................... p. 038
Les publics particuliers............................................................................................ p. 039
Le logement des jeunes ............................................................................................
Le logement des étudiants........................................................................................
Le logement des personnes âgées ............................................................................
Les saisonniers ..........................................................................................................
Le logement des personnes défavorisées ..................................................................
Le logement des personnes handicapées ..................................................................
La demande étrangère .............................................................................................
p. 039
p. 040
p. 043
p. 044
p. 048
p. 049
p. 050
L’offre : insuffisance et inadaptation
Les caractéristiques du parc de logements en Aquitaine ...........................................
Le logement social....................................................................................................
Le problème du foncier ............................................................................................
La question des capacités de production ..................................................................
Amélioration de l’habitat et réhabilitation .................................................................
Le financement.........................................................................................................
Les aides au logement ..............................................................................................
Le développement durable en matière de logement .................................................
3
p. 051
p. 058
p. 062
p. 066
p. 066
p. 068
p. 075
p. 077
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L’Aquitaine est-elle spécifique ?
Les constats d’ensemble ........................................................................................ p. 079
Analyse du logement en Aquitaine au regard de la démographie ......... p. 080
La démographie aquitaine ........................................................................................ p. 080
Démographie et logement en Aquitaine ................................................................... p. 080
Une polarisation autour de trois types d’espaces géographiques :
littoralisation, métropolisation, espace rural ................................................... p. 082
La situation du logement aquitain selon ces trois pôles............................................. p. 082
Les conséquences de cette situation :
le difficile équilibre entre loi du marché et droit au logement
Le parcours résidentiel : continuité et rupture .......................................... p. 085
Des difficultés d’accès, entraînant des modifications de comportement... p. 086
Extension et éloignement de l’habitat : le “mitage” de l’espace ..... p. 087
La multiplication des situations de “mal-logement”............................... p. 087
La spéculation foncière .......................................................................................... p. 087
Le risque de désolvabilisation ............................................................................. p. 087
Des politiques publiques du logement incitatives
et dispersées
Un cadre législatif longtemps incitatif,
décevant et en renouvellement ......................................................................... p. 088
Des politiques territoriales diffuses.................................................................. p. 091
Les collectivités concernées par le transfert de compétence du logement :
EPCI, Départements ................................................................................................... p. 091
La Région ................................................................................................................ p. 095
Les expériences déjà menées dans le territoire ......................................................... p. 097
Les limites et insuffisances actuelles..................................................................... p. 097
Une application trop limitée ou lente du cadre légal ................................................
Un déficit de vison stratégique des pouvoirs publics .................................................
Un désengagement de l’Etat ...................................................................................
Un arrêt de l’action publique dans la durée en matière foncière ..............................
p. 097
p. 097
p. 097
p. 098
Le cadre d’action de la politique européenne en faveur du logement....... p. 098
Les pistes et les préconisations
Des principes généraux d’action publique ................................................... p. 100
Durabilité des politiques et droit au logement .......................................................... p. 100
Rôle de l’Etat et des Collectivités locales .................................................................... p. 100
Le logement intégré aux politiques d’aménagement du territoire ........................... p. 101
Une politique foncière active .................................................................................... p. 101
Soutien à l’offre de logement social .......................................................................... p. 102
Une “pédagogie citoyenne” sur les conséquences de l’étalement de l’habitat .......... p. 102
Une nécessaire démarche d’anticipation ................................................................... p. 103
Une meilleure cohérence / articulation entre les politiques sectorielles ..................... p. 103
Des rencontres entre professionnels, pouvoirs publics et acteurs économiques et sociaux .... p. 103
Respect des documents cadres en matière de logement ........................................... p. 103
Des règles d’urbanisme simples, lisibles, et non interprétables .................................. p. 103
Les aides publiques : pertinence et efficacité ............................................................. p. 103
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Des pistes d’améliorations .................................................................................... p. 104
Les besoins d’adaptation du parc de logements........................................................ p. 104
Le renouvellement urbain ......................................................................................... p. 104
La production et l’adaptation de logements ............................................................. p. 104
La concertation avec les acteurs locaux..................................................................... p. 104
La capacité de production ........................................................................................ p. 104
Le problème des permis de construire ...................................................................... p. 105
Aide à la pierre ou à la personne ? ............................................................................ p. 106
Amélioration de l’habitat et la réhabilitation ............................................................. p. 106
Difficultés d’accès à la location
Les publics particuliers ..............................................................................................
- Les jeunes .........................................................................................................
- Les étudiants ....................................................................................................
- Les saisonniers ..................................................................................................
- Les personnes âgées .........................................................................................
- Les personnes handicapées ...............................................................................
p. 106
p. 106
p. 107
p. 108
p. 108
p. 108
Le 1 % logement ...................................................................................................... p. 108
D’autres initiatives possibles en matière de logement ............................................... p. 108
Une meilleure connaissance des données relatives au logement ............................... p. 108
Le soutien par la Région Aquitaine à la mise en œuvre des énergies
substitutives dans le logement .................................................................................. p. 109
Un observatoire régional de l’urbanisation ................................................................ p. 109
Conclusion ....................................................................................................................... p. 111
Cartes du logement en Aquitaine .............................................................. p. 113
Abréviations .................................................................................................................. p. 121
Annexes ............................................................................................................................. p. 125
Sources et bibliographie .................................................................................... p. 143
Remerciements ........................................................................................................... p. 145
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Le logement en Aquitaine
Discours
introductifs
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Monsieur Jean-François GARGOU
Président du Conseil Economique et Social Régional d’Aquitaine
Monsieur le Préfet, Monsieur le Vice-Président,
Mesdames, Messieurs, Chers Collègues,
Simples tensions sur le marché !
Voilà comment était qualifiée depuis quelques années, l’évolution de la situation du logement dans
notre pays.
Mais voici, qu’un beau matin, on découvre qu’il s’agit d’une situation de crise : on savait bien qu’il
y avait des difficultés mais on en avait sous-estimé l’ampleur.
Pourtant, après les années de forte croissance de la construction de logement (1950/1973),
la réforme de 1977 avait déclenché une baisse continue, tant de l’accession ou du locatif aidé,
que du secteur libre, baisse qui ne s’est jamais démentie jusqu’à ces derniers temps.
Bref, c’est bien d’une crise qu’il s’agit, d’une crise durable, d’une crise difficile à gérer, d’une crise
paradoxale aussi, car bien que le rythme actuel de construction atteigne des records en 2005,
les besoins des Aquitains ne seront pas couverts avant longtemps (10 ans peut-être ?).
Dans une telle situation que peut-on noter de positif aujourd’hui ?
1) L’Etat semble, pour sa part, avoir pris la mesure du problème puisque l’ensemble législatif mis en
place depuis 2 ans, y compris le projet de loi “engagement national pour le logement” paraît
constituer une architecture réglementaire qui donne de la cohérence.
2) Les partenaires sociaux, qui gèrent les dispositifs du 1 %, sont associés, car présents à parité
avec l’Etat dans le financement du renouvellement urbain (au sein de l’Agence Nationale de
Rénovation Urbaine), présents aussi dans le difficile accès des Jeunes avec le “loca pass”, présents
enfin dans le financement du volet logement du Plan de cohésion sociale.
3) Enfin les collectivités locales et territoriales se déclarent prêtes à relever le défi, en acceptant
les clarifications de compétences qu’exige l’intérêt supérieur.
Voilà pourquoi, en Aquitaine il était urgent que le CESR apporte sa contribution à ce dossier majeur,
dans une volonté de favoriser le consensus.
Le résultat de nos réflexions est traduit :
- dans un rapport très complet (qui constitue je crois un outil de référence),
- dans un projet d’avis que je qualifierai de plus technique mais qui permet de dégager nettement
quelques nécessités impérieuses :
1- Une action publique forte, au-delà des lois actuelles, qui permette de remettre à plat la totalité
du système en tenant compte des évolutions de notre société, et dans une logique prospective,
2- Une nouvelle définition des rôles de chacun, pour une clarification des différents niveaux
de compétence publique (Etat, Région, département, EPCI),
3- Une mise en cohérence des différents acteurs dans une pratique du partenariat durable.
En toute hypothèse, comme le rappellent les préconisations du rapport, nous sommes tous engagés
dans une grande cause nationale, d’autant que la notion de droit au logement n’est pas qu’une
formule, mais elle constitue, on peut le dire, dans l’opinion publique une valeur quasi
constitutionnelle.
M. le Préfet, votre présence parmi nous, aujourd’hui, à l’occasion de ce rapport sur le logement,
n’est pas fortuite.
Mais je sais que vous nous en direz plus tout à l’heure,
Je passe sans plus attendre la parole au Président Jean LAVIE qui a conduit cette auto-saisine avec la
Commission qu’il préside.
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Monsieur Jean LAVIE
Président de la Commission "Finances régionales et budget"
Monsieur le Préfet,
Monsieur le Président du Conseil Régional,
Monsieur le Président du CESR,
Mesdames et Messieurs,
Cher(e)s Collègues,
Avant la lecture de l’avis, il revient traditionnellement au Président de la commission ayant préparé
le dossier de rappeler le contexte du travail engagé.
Notre réflexion a duré une année, et a mobilisé, outre notre CESR (la Commission 2 + quelques
invités des autres commissions, particulièrement compétents) de nombreuses personnalités
extérieures (57 universitaires, spécialistes, professionnels et acteurs de la filière, praticiens
institutionnels) que je tiens à remercier tout particulièrement.
Ce travail, pour être conduit, a pu s’appuyer sur le cabinet de notre CESR.
Khadija Baddi, Séverine Penaud durant quelques semaines et Bruno Dumas qui, encore convalescent,
a repris courageusement son poste au printemps dernier, ont été nos points d’appui principaux.
Qu’ils soient ici chaleureusement remerciés ainsi que M. Marchais, notre rapporteur.
La volonté unanime de l’autosaisine sur la question du logement en Aquitaine se nourrissait
d’attentes et de craintes diverses comme toujours dans ce genre d’exercice, surtout quand le sujet
est sensible et très médiatisé.
Le choix d’aborder l’ensemble du thème a permis de rassurer ceux qui craignaient que l’on évoque
trop ou trop peu tel ou tel aspect, et l’option d’entrer dans les problèmes à partir des éléments de
crise a convenu à tous.
La somme d’informations et d’analyses concernant l’Aquitaine est en soi une valeur ajoutée sur
d’autres travaux déjà existants.
Dans le même temps, cette masse d’éléments a freiné l’émergence d’une colonne vertébrale de
notre réflexion, laquelle s’est imposée lors de l’élaboration finale du rapport et des préconisations,
quand le débat a porté sur ce que nous avons appelé le “difficile équilibre entre les lois du marché
et l’objectif du droit au logement”, et au moment où il s’agit de construire collectivement les préconisations. Sur un sujet aussi vaste, et qui structure autant toute la vie et l’organisation de notre
société, celles-ci ne pouvaient se résumer seulement à quelques pétitions de principes, d’autant que
nos intervenants ont été porteurs de nombreuses propositions concrètes intéressantes.
Leur classement, c’est toutefois notre ambition, devait aider les acteurs et décideurs de tous ordres
à se les approprier à leur convenance.
En conclusion, je suis persuadé que notre commission a produit un bon travail de CESR. En écho
à l’intervention (devant nos 3 commissions) de M. Alain Etchegoyen sur le Temps et ses ressorts,
j’aurais envie de dire qu’au-delà des Temps politiques, Temps médiatiques, le Temps CESR a ses
particularités, ses contraintes, ses cadences, et surtout ses richesses.
Merci.
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CONSEIL ÉCONOMIQUE ET SOCIAL
RÉGIONAL D’AQUITAINE
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Séance Plénière du 15 mars 2006
AVIS
DU CONSEIL ÉCONOMIQUE ET SOCIAL RÉGIONAL D’AQUITAINE
LE LOGEMENT EN AQUITAINE
CRISE DU LOGEMENT
Crise du logement ou simples tensions ?
En raison des préoccupations exprimées au plan régional, le CESR a souhaité mener une réflexion
sur le logement en Aquitaine, en lien avec les opportunités offertes par l’acte II de la décentralisation
et son nouveau cadre législatif en faveur de l’habitat.
C’est bien à une crise que l’on assiste, et celle-ci est devenue paradoxale car elle associe pénurie et
embellie : les constructions de logements auront en effet connu en France ces dernières années un
record inégalé depuis vingt ans. Cette performance rapide n’est pas sans créer des tensions sur fond
d’une crise plus structurelle qui pèse sur toute la chaîne de l’offre.
Les difficultés actuelles débordent ainsi largement la sphère des plus démunis pour concerner
également les classes moyennes à travers une pluralité de causes.
Les besoins en termes d’habitat se transforment en se diversifiant : le vieillissement, la montée
du célibat prolongé, la monoparentalité, les séparations, ont contribué à l’augmentation, mal prévue,
du nombre de foyers. Enfin divers publics - notamment jeunes, étudiants, saisonniers - se heurtent à
des situations souvent dégradées en raison d’une offre très insuffisante, cumulée à des problèmes
économiques et sociaux, aggravés par la précarité de l’emploi.
Le problème n’est donc pas seulement quantitatif; il est aussi qualitatif et spatialisé.
Avec une hausse moyenne de 50 % en 4 ans, l’actuelle augmentation des prix des logements est
originale par sa durée, par son importance et parce qu’elle ne concerne pas que la capitale ou certaines
métropoles. De fait, en France, l’immobilier constitue le vecteur privilégié d’enrichissement.
Les raisons de cette hausse sont multiples :
- la relance de la construction, récente et brutale, a contribué à la hausse des prix du fait des exigences
des aménageurs, voire des élus locaux et des entreprises aux carnets de commandes saturés ;
- la hausse du coût des matières premières, le surcoût dû à l’application de normes qualitatives et,
par conséquent, l’augmentation du prix de la construction ;
- le manque de foncier et son coût ;
- le retard en matière de construction de logement et la pénurie locative ;
- le retour de la pierre comme valeur-refuge ;
- la peur des niveaux de retraite entraînant les acquisitions immobilières de précaution ;
- les conditions de financement très favorables.
Les caractéristiques du parc aquitain
- La maison individuelle (71 %) est la forme principale de l’habitat, en corollaire le logement collectif
(27 %) est nettement inférieur au reste de la France (41 %) ;
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- les résidences secondaires représentent 11 % du parc aquitain contre 9 % au niveau national mais
avec un taux nettement supérieur dans les Landes, la Dordogne et sur le Littoral ;
- les propriétaires représentent 58 %, les locataires 37 % avec une dominante d’ouvriers et d’employés ;
- la hausse des prix, hors bassin d’Arcachon et Côte Basque, est cohérente avec l’évolution nationale
qui elle-même est restée en deçà de la hausse européenne ;
- la part du parc locatif social (10 %) est très inférieure à la moyenne nationale (16 %). Sa répartition
n’est pas homogène : 13 % en Gironde, 6 % en Lot-et-Garonne ;
- le parc locatif privé est, du fait de cette insuffisance, beaucoup plus présent qu’au niveau national.
Ces éléments sont associés à une véritable pénurie en matière de logements. L’effort est pourtant de
mise puisqu’est constatée, au moins depuis 2 ans, une nette évolution des autorisations et mises en
chantier de logements neufs.
La part dévolue au logement social progresse également : 5 000 logements sociaux ont été financés
en 2005, niveau jamais atteint depuis 25 ans.
L’analyse du parc par Pays, présentée en annexe du rapport, peut constituer une base de réflexion et
d’intervention pour les EPCI*.
L’impact de la démographie
L’Aquitaine est une région dont la croissance démographique reste soutenue grâce à un excédent
migratoire conséquent, mais elle connaît sur ce plan une grande hétérogénéité. Le caractère plus âgé
des chefs de ménage aquitains et la moindre fécondité des Aquitaines se traduisent par des ménages
plus petits, facteur essentiel du plus grand nombre de pièces par personne.
La polarisation de la population s’accroît avec une accentuation des phénomènes de littoralisation ainsi
que de métropolisation et de péri urbanisation. Cette polarisation a nécessairement un impact sur la
demande de logement.
Les étalements urbains le long des principaux axes de communication, ne sont pas spécifiques à
l’Aquitaine mais sont partagés par l’ensemble des régions françaises. Subsistent par contre en Aquitaine
de vastes zones de très faible peuplement, certaines protégées, d’autres constructibles.
le difficile équilibre entre la loi du marché et l’objectif du droit au logement
Le traditionnel “parcours résidentiel” ascendant reste valable pour une partie de la population. Mais
une réalité, de plus en plus présente, ne rentre plus dans ce schéma du fait de transformations
familiales, du manque de logements ou encore de la forte augmentation des prix.
Cette autre réalité, complexifiée par des pressions multiples (économiques, sociales, démographiques)
voit ainsi, à côté du schéma traditionnel, se multiplier et s’accélérer les moments de rupture ou
d’inadaptation, et parfois de réversibilité des statuts, contribuant à un parcours plus aléatoire.
Ces blocages vont ainsi jalonner les différentes étapes d’une vie et de son parcours résidentiel :
- dès l’âge de l’accès à l’emploi ou de suivre un enseignement supérieur, la situation du logement des
jeunes et des étudiants est particulièrement dégradée en raison d’une offre très insuffisante et de
modalités d’accès inadaptées à leur situation. Une attention toute particulière est néanmoins portée
à ce dossier par l’ensemble des acteurs institutionnels ;
- l’accès au premier logement en tant que locataire est particulièrement difficile pour les personnes
qui disposent de ressources modestes, précaires ou faibles et celles qui ne peuvent disposer des
garants nécessaires face aux exigences de précautions des bailleurs. L’accès aux logements à loyer
modéré, même quelques fois pour certains salariés, est par ailleurs difficile compte tenu de l’insuffisance
du parc locatif social et d’un taux de rotation en diminution ;
- malgré des conditions de financement favorables, la part des primo-accédants, en particulier pour la
construction neuve, se réduit de plus en plus ;
- enfin, la mobilité nécessaire afin de répondre à des besoins familiaux, professionnels et de formation
évolutifs est rendue difficile du fait en particulier de l’inadaptation du parc de logements aux
évolutions tant qualitatives que quantitatives de la demande.
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* EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale
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Que ce soit pour la location ou l’achat, des ménages à faibles revenus peinent ainsi à se loger, tandis
que des ménages à revenus moyens accèdent avec plus de difficulté à la propriété. Ces difficultés de
plus en plus marquées entraînent des modifications de comportement : la régression de la primoaccession dans les secteurs urbains, conjuguée à un accès difficile aux parcs locatifs, se traduit par le
report de la demande des classes moyennes et populaires vers le parc locatif social et surtout vers
l’accession en périurbain lointain. Sur ce dernier point, le bilan est préoccupant en termes :
- social : ségrégation sociale des actifs ;
- financier pour les collectivités : davantage de routes, de réseaux, d’équipements ;
- écologique : le mitage de la campagne s’accélère et l’espace se gaspille ;
- économique : à terme, cela peut être un facteur négatif pour les entreprises qui souhaitent s’implanter
dans ces zones et recruter du personnel.
Ces blocages dans les parcours résidentiels des ménages contribuent également, pour les plus démunis,
à la multiplication des situations de mal-logement.
Des politiques publiques du logement incitatives et dispersées
Le cadre législatif a longtemps eu l’ambition d’être incitatif mais s’est souvent révélé décevant ou
porteur d’effets pervers. Pour ne considérer que les initiatives les plus récentes, les dispositifs Besson et
De Robien ont certes relancé la production locative privée, mais aussi largement contribué à fausser le
marché par une “marchandisation” du logement et un effet inflationniste sur le niveau des prix et des
loyers. Parallèlement, l’effort de la collectivité reculait en termes d’aides à la pierre.
Le retour du logement dans le débat politique et la récente mobilisation des pouvoirs publics dans ce
domaine se traduisent depuis deux à trois ans par des mesures et dispositifs amorçant une meilleure
prise en compte des besoins.
Des politiques territoriales diffuses
Le mouvement intercommunal appelle un développement et une mise en cohérence des politiques de
l’habitat. Dans cet esprit, l’acte II de la décentralisation conforte la compétence logement des
Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI). Il peut également positionner le Conseil
Général comme chef de file local de la gestion des politiques du logement.
Ces compétences sont souvent mises en œuvre a minima par les EPCI en raison d’un certain nombre
de freins ou de résistances, autant techniques que politiques.
L’enquête menée par le CESR auprès des EPCI montre que la position des intercommunalités sur la
délégation des aides à la pierre et, de façon générale, sur la compétence logement, est pour l’instant
très mitigée face à l’alternative d’assumer le transfert de ces aides ou de laisser cette responsabilité au
Département. Ce dernier est en effet souvent présenté comme le niveau le mieux adapté pour
coordonner les interventions financières et assumer une cohérence dans la répartition des
logements.
L’effort de la Région, aussi méritoire que nécessaire, n’intervient pourtant que pour une part
encore modeste dans l’aide à la réalisation de logements, qui n’entre pas dans ses compétences
premières.
Sa propre évaluation l’a conduit à réorienter son règlement d’intervention. Pour le Conseil Régional, le
Pays doit être l’échelle de réflexion et de contractualisation de la politique régionale de l’habitat.
L’exercice de réflexion partagée menant à l’adoption des chartes de Pays place en effet l’habitat
au cœur de leurs préoccupations. Dans le cadre de l’amélioration des services à la personne,
l’objectif doit être de produire suffisamment de logements dans un but de maintien et d’accueil des
populations sur les territoires, en complémentarité à l’action régionale pour la création d’activités et
d’emplois.
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LES PISTES ET PRECONISATIONS
Comme évoqué précédemment, à part quelques caractéristiques liées à l’espace et à la démographie,
on ne peut véritablement parler, en matière de logement, de spécificité aquitaine susceptible de
générer des propositions adaptées.
Dans un contexte de crise paradoxale du logement aujourd’hui connu et au moment où s’élaborent
les politiques territoriales de l’habitat dans le cadre d’une gouvernance en évolution (projet de loi
d’engagement national pour le logement en cours de discussion au Parlement), il semble essentiel de
centrer nos préoccupations autour de grands enjeux que sont :
- la production et l’adaptation de logements. Ceci passe par une nouvelle définition des rôles et des
partenariats, et la mobilisation de tous les acteurs ;
- le renouvellement urbain ;
- le soutien par la Région Aquitaine à la mise en œuvre des énergies substitutives dans le logement.
Les préconisations qui vont suivre traduisent ces différents enjeux.
Des principes généraux d’action publique
• Durabilité des politiques du logement
La situation actuelle et les spécificités du logement ont besoin de durabilité et de fiabilité. Elle nécessite
une confiance des acteurs et une régularité des interventions sur l’ensemble des segments du système,
une gestion à temps et dans le temps qui ne saurait se réduire au seul usage de l’instrument fiscal et
des aides personnelles.
• Rôle de l’Etat et des Collectivités locales
Une véritable mobilisation des acteurs passe par la clarification du rôle des différents niveaux de
compétence publique en matière de logement :
- un Etat garant du système, des grandes orientations et de leur financement, des grands équilibres
territoriaux, du droit au logement comme un objectif de valeur constitutionnelle ;
- la Région assurant les politiques d’aménagement du territoire, d’équilibre économique, d’attractivité
et un appui aux politiques sectorielles d’alimentation foncière dans les secteurs de fortes tensions, de
développement du logement étudiant, saisonnier, rural et de renouvellement urbain ;
- les Départements jouant un rôle de transversalité des politiques territoriales, notamment des EPCI et
portant une politique sociale multiple en direction des populations fragiles au regard du logement ;
- les EPCI délégataires portant les projets d’habitat de leur territoire, en articulant les politiques
urbaines, de développement, d’adaptation patrimoniale et de renouvellement urbain dans la
cohérence de leur SCOT, PLH et PLU.
Toute cette architecture repose sur la capacité de contractualisation de l’ensemble des acteurs.
• Le logement intégré aux politiques d’aménagement du territoire
Les actions en matière de logement doivent être conçues comme partie intégrante d’une politique
d’aménagement du territoire et déclinées en tenant compte de ses principes : répartition spatiale,
infrastructures, services aux populations. Des incitations fortes doivent également être proposées en
vue de favoriser une production respectueuse des exigences du développement durable et d’en
supporter les surcoûts associés.
• Soutien à l’offre de logement social
Deux grands dispositifs : le plan de cohésion sociale et la politique de renouvellement urbain doivent
être activés par une politique contractuelle que favorise un nouvel équilibre des compétences.
Des mesures ciblées doivent être arrêtées afin d’assurer effectivement les réponses attendues en matière de
logement social, et une mise en conformité avec les objectifs législatifs. Ces politiques doivent viser la
déstigmatisation du logement social afin de faire diminuer la pression qui s’exerce sur les élus pour le rejeter.
L’ensemble de ces dispositifs doit être porté par les politiques territoriales décidées par les collectivités
locales qui se positionnent comme délégataires des aides à la pierre.
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La mixité sociale doit être une volonté, un objectif, mais ne se vérifie que sur le moyen ou long terme
et le processus se fait par des actes successifs et concordants. Les PLU ont, à ce titre, le pouvoir de
prévoir la mixité.
Il serait opportun de faciliter aux locataires l’accession à la propriété des logements qu’ils occupent, par
vente, de manière à récupérer des fonds qui permettraient de construire d’autres logements. L’effet
levier constitué par cet auto-financement doit permettre, pour une vente, de lancer la construction de
3 à 4 logements sociaux nouveaux, et on sait que les besoins en fonds propres des organismes vont
croître. Bien entendu, cette vente doit rester à l’initiative du bailleur et s’articuler avec les politiques
locales de l’habitat.
• Une “pédagogie citoyenne” sur les conséquences de l’étalement de l’habitat
Riche d’espace et ayant une faible densité de population, l’Aquitaine ne doit pas, par facilité,
succomber au mitage et à un étalement urbain exagéré, d’autant que la région se caractérise aussi par
la multiplicité de zones protégées. En faire prendre conscience aux citoyens et organiser l’urbanisation
en préservant cette richesse territoriale, est sans doute le rôle des collectivités locales et notamment de
la Région.
On ne peut pas tout attendre néanmoins des PLU mis en place par les communes ou, de façon
générale, de l’action des pouvoirs publics si chaque citoyen n’admet pas les notions de densification
(ou “d’augmentation de la constructibilité”) et continue à contribuer individuellement au mitage de
l’espace, même si une des causes est souvent la recherche d’un prix accessible.
Il y a là un cadre de réflexion et d’échanges entre élus locaux et population concernée.
• Le respect des documents cadres en matière de logement
Enfin, le respect des documents cadres en matière de logement (schéma directeur, PLU, PLH) ainsi
que des règles d’urbanisme simples, lisibles, et non interprétables au gré des situations, doivent
également s’inscrire dans le cadre des principes généraux de l’action publique.
Des pistes d’amélioration
• Les besoins d’adaptation du parc de logements
L’amplification d’une politique d’amélioration et d’adaptation du parc de logement doit notamment
tenir compte des impératifs de réhabilitation sur les quartiers centraux mais surtout périphériques des
villes et des bourgs, ainsi que du vieillissement et du handicap.
Une programmation prévisionnelle doit également être menée pour les dix prochaines années, compte
tenu en particulier des évolutions démographiques (cf. travaux du CESR sur les évolutions
démographiques en Aquitaine).
Enfin, l’adaptation des logements doit être conduite en incluant les règles et principes du
développement durable.
• Le renouvellement urbain
Il constitue une réponse forte à la discrimination dont sont frappés certains territoires fragiles.
La solidarité nationale (Agence Nationale pour le Renouvellement Urbain, ANRU) comme la solidarité
locale doivent s’exercer conjointement afin de procéder à la fois à la diversification patrimoniale, sociale
et au développement économique et sociétal des sites concernés et parallèlement, au redéploiement
des logements sociaux de manière équitable sur l’ensemble des territoires, en application de l’article 55
de la loi SRU qui fixe le minimum de logement social à 20 % pour les villes au moins égales à 3 500
habitants.
L’intervention renforcée de la Région comme de l’ensemble des collectivités locales est, à cet égard,
déterminante, au bénéfice des habitants des ZUS comme des sites qui justifient de telles actions sans
être actuellement éligibles aux subventions de l’ANRU.
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• La production et l’adaptation de logements
En Aquitaine, un objectif de l’ordre de 300 000 logements en dix ans, dont 60 000 à 70 000 logements
locatifs conventionnés, devrait être poursuivi, eu égard au rattrapage des insuffisances passées, des
besoins démographiques et des spécificités aquitaines.
Cet objectif quantitatif doit viser l’ensemble des segments de la chaîne de l’habitat, en location comme
en accession à la propriété et de manière équilibrée sur les territoires.
• La capacité de production
La montée en puissance de la construction de logement suppose notamment, de la part des
partenaires publics investis dans des politiques de logement, une vue à moyen terme, donc une
meilleure programmation.
Le logement est une composante du BTP et doit être abordé avec les formations et les compétences
appropriées. Il convient donc de faire évoluer la formation vers une adaptation aux nouvelles
techniques et aux nouveaux produits. Le soutien à l’apprentissage et à la formation professionnelle
continue mis en place par les pouvoirs publics, devrait, avec d’autres mesures portant sur la
reconnaissance et l’orientation des jeunes vers les métiers du bâtiment, permettre à moyen terme de
minimiser ce problème de main-d’œuvre. Par ailleurs, l’information et la découverte des métiers du BTP
pourraient être effectuées auprès des demandeurs d’emploi pour leur faire connaître les possibilités
d’emplois dans ce secteur.
• Le problème du foncier appelle une action publique forte
Produire plus de “droit à bâtir” passe d’abord par la question du foncier. On observe en effet une
flambée des prix des terrains découlant d’une rareté relative de l’offre, accentuée par la lenteur
d’obtention des permis de construire.
Ainsi, face à la montée des coûts du foncier dans les zones bénéficiant d’activités économiques et aux
difficultés de logement dans les villes centres, les professionnels déplacent de plus en plus loin leurs
opérations. On assiste ainsi, malgré les messages d’alerte adressés par l’administration aux élus, à une
véritable mutation des opérations immobilières dans leur implantation géographique, la majeure partie des
opérations d’envergure ne se réalisant plus à leur endroit naturel, c’est-à-dire en ville, mais en zone rurale.
Elles reproduisent les effets pervers de l’étalement urbain, allant à l’encontre du développement durable.
Il convient donc de développer des opérations publiques ou privées permettant l’alimentation sur le
long terme de terrains aménagés. Le Conseil Régional a constitué un fonds régional d’intervention
foncière ; il a donc privilégié une stratégie de soutien aux créations locales d’Etablissement Public
Foncier Local (EPFL) et non la création d’un établissement régional.
Le recensement des terrains publics à des fins de production de logements, demandé aux Préfets par
le Gouvernement, est en cours et devrait pouvoir servir de base d’action.
Enfin, le transfert des aides fiscales vers le logement social pour une durée longue (10 ans) aurait un
véritable effet qui, par ailleurs, pourrait être “boosté” par l’allégement du foncier. En effet, pourquoi
l’Etat ne mettrait-il pas à la disposition du logement social, sous forme de baux emphytéotiques, les
terrains disponibles à la vente destinés à recevoir ce type de construction et excluant de ce fait la mise
en concurrence, source de surenchère ?
• Le problème des permis de construire
Les nécessaires simplifications de procédures et réductions des délais
Dans un contexte de boom immobilier il est indispensable de rationaliser les règles de la construction
pour une plus grande efficacité. Une réforme, récemment présentée par le Ministère de l’Equipement,
a ainsi pour vocation de “simplifier, sécuriser l’acte de construire et maîtriser les délais”.
Le Conseil Économique et Social Régional d’Aquitaine a également estimé, dans cet esprit, qu’une
procédure devrait être définie afin d’éviter les recours abusifs.
Le niveau adéquat de délivrance d’un permis
La difficulté croissante de délivrance des permis de construire au niveau des Mairies souligne tant la
complexité de la loi que la pression exercée sur les élus. Il conviendrait que celui qui est concerné par
les impacts de la décision soit aussi associé au processus de délivrance, notamment lorsque le projet
influe sur les réseaux de distribution, de transport ou la carte scolaire. Ne pourrait-on pas par exemple
évoquer une co-instruction par les maires et les EPCI délégataires, notamment dans les communes SRU
ou pour les opérations d’intérêt communautaire ?
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• Aide à la pierre - aide à la personne
Le Plan de Cohésion Sociale devrait être un premier pas vers le rééquilibrage des critères d’aide au logement.
En ce qui concerne les collectivités délégataires des aides à la pierre, une politique de financement et
de soutien adapté doit être redéfinie. Le niveau et la stabilité des règles du jeu sont essentiels en ce
domaine. Ceci vise aussi bien une amélioration des dotations, nettement insuffisantes, de l’Etat en
financements PLUS, PLAI et notamment PLS, que le dispositif de financement complémentaire local du
logement accessible, aussi bien en location qu’en accession à la propriété. Les aides à la personne
devraient être revalorisées pour tenir compte de la charge logement. En effet, compte tenu de la hausse
importante des loyers subie par une partie de la population dont les ressources n’ont pas augmenté
dans la même proportion, un renforcement des mesures d’accompagnement de la part des partenaires
sociaux que sont le FSL et l’UESL est indispensable.
• Difficultés d’accès à la location
Elles sont la contrepartie des droits du locataire en place qui rendent excessivement prudents les
propriétaires et les amènent de ce fait à prendre des précautions exorbitantes.
A défaut d’un réaménagement et d’une simplification de ce cadre par le législateur, il conviendrait de
développer les dispositifs de garantie mutuelle de style Loca-pass à l’ensemble des populations et
notamment des publics particuliers (jeunes, étudiants, etc.). Des initiatives locales ou régionales sont
en cours de réflexion. Dans le cadre du 1 % logement notamment, les partenaires sociaux mènent une
réflexion sur un nouveau dispositif de garantie de loyer.
• Les publics particuliers
Les jeunes
Face à une offre globalement insuffisante, il serait opportun d’augmenter le nombre de logements T1
et T2 conventionnés et de logements collectifs temporaires ou transitoires. Cette évolution constituerait
un facteur supplémentaire de mixité sociale.
Il faut par ailleurs souligner les difficultés particulières qu’ont les jeunes pour accéder à un logement de
droit commun (logements HLM, locatif privé). Comme le permet la loi, la notion de bail glissant
lorsqu’une association se substitue au jeune en étant locataire du bailleur et en sous-louant, peut pallier
ces difficultés, sous réserve d’une aide à la gestion locative.
Les étudiants
Face à une situation dégradée et à des besoins importants, diverses mesures ont été engagées tant au
plan national que régional. En Aquitaine, le Conseil Régional a lancé au cours du dernier trimestre
2004, une étude visant à faire un état des lieux de la situation régionale puis à définir une stratégie
d’intervention et un plan d’action. Cette étude a servi de base à un Schéma Régional du logement
étudiant en Aquitaine, adopté en décembre 2005. L’accroissement du parc de logement étudiant doit
non seulement permettre de répondre à la demande quantitative actuelle, mais aussi participer à
l’évolution de l’Université, en créant les structures d’accueil indispensables à son développement.
Les saisonniers
L’insuffisance de la capacité d’accueil dénoncée par 2 employeurs sur 3, atteste que des mesures
spécifiques doivent être prises très rapidement pour répondre à ce besoin particulier. Pour accéder au
logement il faut aux travailleurs saisonniers une offre permettant l’alternance, la saisonnalité et un coût
accessible. L’adaptation des aides au logement à ces doubles, voire triples domiciliations en est
également une condition.
Rappelons à ce titre les conclusions avancées par l’étude de l’AREFA. Elles préconisent :
- des places d’hébergement répondant aux normes de la loi SRU et des conventions collectives de
chaque département,
- un support immobilier privé, et/ou public en cas d’absence de porteur privé,
- une recherche de partenariat mixte,
- la construction de places d’hébergement en l’absence de support immobilier existant,
- la définition de modes de gestion adaptés.
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Les personnes âgées
Pour préserver la mixité sociale et le mélange des générations, la législation doit aller dans le sens de
l’aménagement et de l’équipement de logements qui permettent l’accès et le maintien des personnes
âgées et des personnes handicapées au sein de chaque ensemble immobilier. Il convient de raisonner
en termes d’accessibilité afin d’intégrer ces paramètres dès la conception du projet.
L’adaptation au vieillissement de la population (maintien à domicile, résidences adaptées,
médicalisation des établissements, problème de la dépendance physique et psychique…) est en effet
pour l’avenir un enjeu patrimonial important.
Les personnes handicapées
Les différents types de handicap nécessitent des mesures différenciées :
- personnes handicapées physiques : respect strict des normes d’accessibilité des bâtiments publics,
des immeubles d’habitation et des structures de loisirs (aide au label “tourisme et handicap”) ;
- personnes ayant un handicap sensoriel (visuel, auditif) : mise en place dans tous les immeubles
de systèmes normés de repérage et d’orientation permettant une plus grande autonomie ;
- pour les personnes présentant des déficiences intellectuelles, il s’agit surtout d’une mise à disposition
facilitée, pour ne pas dire “prioritaire” de logements sociaux (soit dans l’habitat ancien, soit dans les
réalisations nouvelles) :
- pour permettre de résoudre, le plus souvent possible, les problèmes de distances entre lieu de vie lieu de travail,
- pour faciliter l’accompagnement en réservant, par exemple, des appartements (du T1 au T4) dans
des logements, quels qu’ils soient,
- pour améliorer leur intégration sociale.
Le logement des personnes défavorisées
Des réponses existent par le biais des Plans départementaux d’action pour le logement des personnes
défavorisées (dont l’outil principal est le Fonds de Solidarité Logement), le développement d’une offre
de logement social grâce à des financements à taux d’intérêts privilégiés, ou encore les financements
du 1 % logement.
Pour certaines situations qui nécessitent des réponses rapides, des organismes, associatifs pour la
plupart, proposent des logements temporaires et/ou d’urgence en attente d’un logement pérenne.
• D’autres initiatives possibles en matière de logement
Il conviendrait d’encourager les initiatives et expériences complémentaires telles que l’autoconstruction, les coopératives de construction…
• Le soutien par la Région Aquitaine à la mise en œuvre des énergies substitutives
dans le logement
Le poids du coût de l’énergie dans le budget logement, associé à l’objectif réglementaire et
opérationnel de diminuer de 40 % la dépense énergétique dans un délai de 5 ans, amène le CESR à
solliciter une participation financière significative de la Région Aquitaine, afin, au-delà du financement
des études, de soutenir l’investissement permettant la mise en œuvre des énergies substitutives. Cet
objectif pourrait trouver un développement dans des projets immobiliers expérimentaux qui
répondraient aux exigences de développement durable préconisées par l’Union Européenne qui
pourrait être sollicitée financièrement.
La politique de promotion de ces énergies substitutives et de leur mise en œuvre est en effet un surcoût
pour l’opérateur ou l’investisseur. Cette politique sollicite en outre une orientation et une exploitation
différente des richesses naturelles de l’Aquitaine (bois…), ainsi que la mise en œuvre de nouvelles filières
de production.
• Une meilleure connaissance des données relatives au logement
Il est apparu tout au long des travaux la nécessité d’un centralisateur dans lequel les différents
opérateurs (Observatoire régional de l’habitat, INSEE…) pourraient regrouper leurs statistiques. Ce
centralisateur (l’observatoire à créer) aurait une utilité évidente pour la définition des politiques
régionales et locales, et mieux cerner la notion de besoin.
A titre d’exemple, une connaissance précise du nombre et de la qualité de logements vacants
permettrait de mieux mesurer et anticiper les marges d’action dans ce domaine.
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• Un observatoire régional de l’urbanisation
L’observatoire régional de l’urbanisation est apparu comme constituant une composante essentielle de
la dynamisation opérationnelle de la production de logements.
Cet outil doit permettre de consolider les objectifs des PLU et des PLH en matière d’urbanisation, de
mesurer les capacités foncières mobilisables et mobilisées, de suivre les conditions d’instruction et de
délivrance des permis de construire, au regard des objectifs de production à dix ans.
Cet observatoire pourrait être piloté par l’Etat et la Région, en association avec les délégataires et les
acteurs du logement, le CESR pouvant prêter son concours à tel dispositif.
Conclusion
Le domaine du logement, vaste et complexe, fait face à une crise multiforme aux causalités diverses.
Dans une large mesure, c’est sur le logement social qu’elle se focalise.
Cette crise ne trouvera ses réponses que dans le cadre d’une politique durable, menée avec une
intervention forte de l’Etat et des relais de proximité que sont les Collectivités locales. Le nouveau cadre
législatif est bien dans cet esprit.
Ce contexte oblige néanmoins à une recomposition des rapports entre les acteurs du logement - l’Etat,
les Collectivités locales, les opérateurs, et les acteurs économiques et sociaux - et invite désormais
chacun à inscrire son action dans une approche contractuelle, voire à accepter l’idée d’un chef de file
ou coordinateur afin de lutter contre l’éclatement et donc la faiblesse du pouvoir de chacun en matière
de logement, et avoir ainsi une chance de proposer un plan d’ensemble.
Il est tentant de donner à la Région un rôle d’anticipation et de planification, dont l’importance est
soulignée dans le cadre de ces travaux, tout en restant conscient de la difficulté et des limites à apporter
au contenu de ces compétences.
Cette nouvelle politique contractuelle menée sous l’impulsion de l’Etat devra se décliner autour de la
préoccupation centrale du “droit au logement”, conditionnée notamment par la mise à disposition de
foncier et l’accès au logement social, et la simplification des textes et des procédures.
Elle devra être particulièrement attentive à l’intégration de certains paramètres, désormais
fondamentaux, tels que l’évolution démographique avec les conséquences d’un renforcement du
courant migratoire vers l’Aquitaine, l’appropriation de “règles citoyennes” quant à la gestion de
l’espace (lutte contre le mitage et effort de densification), et la prise en compte des règles du
L’Observatoire régional de l’urbanisation, dans sa contribution à la dynamique de production de
logements, de mesure des capacités foncières et des conditions de délivrance des permis de construire,
devra participer activement à la mise en place de ces nouvelles politiques à l’échelon régional et local.
AVIS ADOPTÉ A L’UNANIMITÉ
MOINS 2 ABSTENTIONS (MM. FOURMOND ET TESSIER)
Le Président,
Jean-François GARGOU
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Déclarations
des membres
et groupes
du CESR
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Nathalie KOUCH
Union Régionale de la Confédération Française Démocratique du Travail (CFDT)
Monsieur Le Président,
Mesdames et Messieurs les Conseillers,
S’exprimer le 15 mars sur la problématique du logement n’est pas totalement neutre. En effet, prend
fin aujourd’hui la trêve hivernale sur l’expulsion et cela n’est pas sans conséquence pour grand
nombre de personnes.
Le rapport sur le logement en Aquitaine renvoie à une problématique complexe et nationale.
La spécificité de l’Aquitaine sur cette question tient à sa géographie et à sa démographie.
Le logement est à l’heure actuelle une des préoccupations prioritaires des Français, lorsqu’ils sont
sondés.
Le droit au logement a été réaffirmé par la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions,
comme un droit fondamental.
Le logement conditionne, en effet, la réalisation effective des autres droits :
- pour pouvoir travailler et accéder à un emploi, il faut un logement stable ;
- santé et salubrité du logement sont indiscutablement liées ;
- de même les conditions de logement, notamment sa stabilité, influent directement sur la
scolarisation, l’épanouissement et l’éducation des enfants.
Et lorsqu’un enfant commence à dessiner, que dessine-t-il ? Des maisons.
Le 27 octobre 2005, la CFDT a organisé un colloque sur le “logement pour tous, une question de
société”.
Dans une situation aggravée au fil du temps, il aura fallu attendre les drames de cet été pour que
surgisse au grand jour le manque d’anticipation des politiques. La réalité, c’est que la crise du
logement est devant nous (prix du logement + 70 % en 7 ans augmentant plus vite que les salaires :
+ 24 % sur la même période).
Une situation qui frappe désormais toutes les catégories d’individus, amenant une crise “renforcée
par une condition d’accès au logement différente selon ce que l’on est et ce que l’on fait”.
La CFDT entend contribuer à un droit au logement effectif.
C’est pourquoi, la CFDT a déjà renforcé son action en menant une démarche intersyndicale
permanente et en développant ses partenariats avec les associations caritatives et de locataires. Elle
est notamment représentée dans la Foncière Logement, l’Union d’économie sociale du logement,
les Entreprises sociales de l’Habitat. Elle a contribué à faire évoluer le 1 % logement avec la création
de droits ouverts en faveur de l’accès au logement et à sa sécurisation (comme par exemple, la
création de l’APAGL, une association qui va permettre de mettre en place le fonds de garantie des
risques locatifs).
La CFDT s’engage dans une démarche qui vise à “garantir le droit au logement pour tous” et
place au centre de son action la prise en charge particulière des territoires les plus en déshérence
pour éviter un renforcement des situations de “ghettos”. Elle s’efforce de conjuguer actions pour
l’emploi et actions contre les discriminations, enjeu majeur qui conditionne l’insertion de chacun
dans la société et le mieux vivre au sein des quartiers.
En ce qui concerne la région Aquitaine, la CFDT souhaite que ce rapport et ses préconisations soient
suivis d’effet et elle y sera attentive.
La CFDT accorde une importance toute particulière à deux points, sans pour autant donner moins
d’importance au reste du rapport, mais cette concision est requise pour permettre à tous de
s’exprimer sur ce sujet :
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* DGF : Dotation Globale de Fonctionnement
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- veiller aux critères de démolition et au respect du principe “un logement construit pour un
logement démoli” : il serait bon à cet effet d’introduire dans les opérations de renouvellement
urbain, une obligation de consultation et de validation du projet par les locataires (au même titre
que cela est pratiqué dans les opérations de réhabilitation du parc social). A notre sens, il y a là une
nécessaire implication de la Région, comme des autres collectivités territoriales.
- transférer le “de ROBIEN” vers la production de logements sociaux (en augmentant plus
particulièrement le nombre de logements PLA-I et en plafonnant le nombre de logements PLS).
Pour finir, la CFDT demande à la Région une intervention plus marquée dans la mise en place des
énergies supplétives, objectif à très court terme et dans la droite ligne de l’Agenda 21, avec en
particulier la production de logements HQE (haute qualité environnementale), pour lesquels le coût
de construction peut s’avérer plus onéreux mais avec, sur le long terme, des économies d’énergie
importantes pour les habitants et l’environnement.
Merci à vous.
Micheline PASTEL
Union Régionale de la Confédération Française des Travailleurs Chrétiens (CFTC)
Monsieur le Préfet, Messieurs les Présidents,
Mesdames, Messieurs les Conseillers
La CFTC tient à remercier tous les membres de la Commission “Finances Régionales et Budget”,
MM. les Président, Rapporteur, Conseillers et particulièrement Bruno DUMAS et ses collaborateurs,
pour le travail remarquable, de recherches et de présentation que représente cette auto saisine. Je
réitère mes excuses pour mon manque d’assiduité due à des soucis de santé familiaux ces derniers
mois, alors que la CFTC était partie prenante dès le début.
La CFTC précise d’ores et déjà qu’elle votera l’avis qui nous est présenté.
En introduction du débat qui va s’instaurer sur le projet d’avis, la CFTC voudrait rappeler qu’au terme
des années 2000, Michel MOUILLARD, Professeur d’Economie à Paris/Nanterre spécialiste incontesté
des problèmes du logement, accompagné dans sa démarche par Luis Charles BARRY, Président de
l’UESL sous l’égide de l’ACMIL produisait un document essentiel sur les besoins de logement et les
interventions publiques. Les politiques du logement doivent-elles subir les lois du marché ou l’Etat
et les Collectivités décentralisées s’impliquer encore plus dans le marché du foncier, les
réglementations et politiques fiscales ? (Droits de mutation par exemple).
Pour la CFTC, le logement ne peut que répondre à des impératifs sociaux et d’aménagement du
territoire (ruralité, espaces protégés, péri urbanité et développement des centres d’agglomérations)
Au terme des années 50/70 correspondant à la reconstruction de l’habitat urbain (aide à la pierre et
appel de l’Abbé PIERRE) l’Etat a eu des politiques keynésiennes. On passe de l’aide à la pierre à l’aide
personnalisée au logement (Réforme Raymond BARRE 1978). Cette réforme, que certains
départements pilotes, dont le 64, ont bien connue, s’est traduite par une solvabilisation, mais aussi
par une ghettoïsation de populations plus ou moins homogènes, ce qui induit la précarité et la
pauvreté. L’ère des cités dites depuis “à risques” s’est ouverte. Bien que 30 % des ménages
bénéficient d’aides personnelles (APL, ALS, etc.) l’Aquitaine a été à cet égard plus épargnée par les
conurbations telles Marseille Nord, Lyon et banlieues Nord et Est de Paris.
Si on globalise les efforts des Collectivités Territoriales de droit public et en terme de comparaison
“Europe” la France a été plus libérale que ses partenaires essentiels : l’Allemagne et le Royaume Uni.
Après ce bref rappel économique et historique des Politiques du Logement, s’agissant de
l’AQUITAINE et du projet d’avis, la CFTC souhaite appuyer sur les thèmes suivants :
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1) L’interférence majeure des politiques monétaires sur la constitution de bulles immobilières a
conduit certains secteurs (Côte Basque, Bassin d’Arcachon, Dordogne) à enregistrer des taux de 15
à 20 % sur un an depuis 2001/2002, avec une forte pression d’acquéreurs anglais, hollandais et
espagnols. Certaines banques hispaniques accordent des prêts sur 50 ans, ce qui fausse les règles du
marché, crée une zone artificielle et anéantira tôt ou tard, les projets des accédants à la suite du
renversement inéluctable des paramètres économiques.
2) Le rôle considérable que devrait jouer la Région au-delà de celui des départements et EPCI (en
Aquitaine, plusieurs départements ont été désignés pour des transferts de compétences). Dans le
cadre des audits sur les travaux du Conseil National de l’Habitat, le Président de la région Ile-deFrance, parlait de politique sociale du logement et non de politique du logement social, ce qui est
fondamental. A son niveau, la Région Aquitaine peut, en terme d’abondements PALULOS, de
politiques de réserves foncières et en concertation avec les départements, aller plus loin de ce qui est
constaté. C’est un choix politique.
3) Les actions concertées de réhabilitation/rénovation du patrimoine urbain, voire péri urbain, sont
évoquées, mais il faudrait insister sur le caractère déterminant en terme d’aménagement du
territoire, des politiques de centralité ou centralisation de l’urbain existant, afin de fixer les évolutions
démographiques (le catastrophique mitage du territoire accompagné de coûts excessifs, routiers
notamment). La Cité est le lieu pertinent de socialisation de populations souvent d’origines et de
conditions modestes. La Ville est le lieu pertinent d’intégration et créatrice de lien social, de mixité
et d’urbanité. La Région devrait s’investir dans les actions PACT-ANAH.
Le logement est de par sa nature, social, mais aussi, au-delà du constat et de préconisations géopolitiques ou de stratégies d’aménagement, il serait heureux de souligner le rôle déterminant du
monde de l’Habitat Social institutionnel (HLM, CIL, etc.) et du Logement social de fait.
La CFTC souhaite qu’une instance décisionnelle fédératrice soit créée dans chaque département et
au niveau régional regroupant tous les acteurs : CIL, OFFICES et OPAC, SA HLM, CAF, COMITES
DEPARTEMENTAUX de l’HABITAT, afin d’accélérer, d’amplifier et mieux appréhender les politiques
infra locales au niveau des EPCI et PAYS. Le financement du logement est national, mais les décisions
locales.
4) Autre point du projet d’avis qui mérite une approche plus fine : la cession/vente de logements
sociaux dans un parc existant. Cela fait trente ans que ce serpent de mer ressurgit ; or, il est difficile
de faire coexister des propriétaires avec des locataires in situ, dont des objectifs sont contradictoires.
Par contre, les opérations “accession au logement” à destination sociale, devraient être facilitées par
des financements publics plus abondants (Etat/Région/Départements), les Collectivités Territoriales
intervenant dans le domaine foncier.
Toutefois, ici comme dans le domaine du locatif, il faut garder à l’esprit les réticences que soulèvent
les connotations “politiques sociales” auprès de certains élus, voire de citoyens. Les effets “spectacle“
sont constatés mais accompagnés d’un refus de traiter les causes à la racine (voir incidents de
l’automne dernier en couronne Ile-de-France).
5) La CFTC est pleinement d’accord avec les recommandations concernant les publics particuliers : les
jeunes, les étudiants, les personnes âgées, les personnes handicapées et les saisonniers. Juste une
petite précision, (je prêche un peu pour ma paroisse), j’insiste sur l’action de l’AREFA qui travaille
depuis plusieurs mois sur la “définition d’une politique régionale pour l’hébergement des salariés
agricoles saisonniers et permanents”.
Dans l’excellente Revue de l’Union Sociale pour l’Habitat, de nombreuses réalisations aquitaines sont
présentées (Actualités Habitat). Il est démontré que l’on peut faire du logement social de hautes
qualités techniques et esthétiques affirmées, ce que reconnaît dans ses études le Conseil National de
l’habitat qui relève qu’en Aquitaine, les délégataires de compétences logements 2005/2006 sont au
niveau du département : les Conseils Généraux de la Dordogne et des Pyrénées-Atlantiques et au
niveau EPCI, la CUB et la Communauté d’Agglomérations BAB.
Je vous remercie de votre attention.
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Marie LABECOT
Le Comité Régional de Coordination de la Confédération Générale du Travail (CGT)
Par son rythme de croissance démographique depuis 1990, l’Aquitaine est la troisième région
française, après Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées. Elle attire de nouveaux habitants et
bénéficie des effets “grande ville” où se concentre une part croissante des emplois, des effets
tourisme (le littoral atlantique, la montagne, quelques zones intérieures) et de l’effet “frontière”
puisque la crise espagnole du logement déborde largement au nord de la frontière. Le droit au
logement est donc mis en cause et deviendra un vœu pieux si la question du logement n’était pas
élevée au rang des priorités régionales comme elle l’est devenue nationalement.
La CGT exprime sa satisfaction de voir cette question posée dans l’auto saisine de la Commission II
du CESR, qui n’a pas ménagé ses efforts d’écoute, de réflexion et de commentaires, depuis plus d’un
an, auditionnant quelque “17” intervenants, afin de tenter de cerner l’ensemble des problèmes
posés par la crise du logement en Aquitaine et d’avancer des solutions pour la résoudre.
Satisfaction aussi quant au contenu du projet d’avis, même s’il nous paraît nécessaire d’apporter au
texte quelques amendements pour insister, entre autres, sur la place qui doit être faite aux salariés
ou à leurs représentants.
En effet, ce sont eux qui ont subi le plus durement les évolutions de ces 6 dernières années. Quelques
chiffres : augmentation des loyers, en moyenne, pour un locataire stable, + 19,6 % ; augmentation
du poste logement dans les dépenses des ménages + 13,84 % ; évolution des salaires dans la
fonction publique + 5,63 % ; sachant que, pour certains salariés, les écarts sont plus importants, la
précarité au travail ayant elle-même augmenté dans la même période.
Or, les mesures préconisées pour accélérer le développement de la construction de logements, y
compris le rééquilibrage des aides à la pierre par rapport aux aides à la personne prévues dans le
plan de cohésion sociale, ne nous semblent pas de nature à régler le préjudice subi.
L’augmentation de la part “logement” dans le budget des ménages a entraîné une perte
conséquente du pouvoir d’achat, en même temps qu’elle a aggravé les conditions de vie : - soit
parce que certains se sont trouvés contraints de rechercher un logement à un prix accessible, dans
des zones de plus en plus éloignées de leur lieu de travail avec toutes les conséquences (allongement
de la durée du trajet, frais supplémentaires de transports, engorgement de la circulation à l’abord
des grandes villes, augmentation du niveau de pollution…), - soit parce qu’ils ont dû opérer une
baisse sur les autres postes de consommation.
La responsabilité de l’Etat sur la hausse des prix dans le secteur du logement, en raison de toutes
les mesures prises dans les deux dernières décennies et en particulier la loi de Robien et ses effets
pervers (facteur de surenchère sur les prix), contraint l’Etat à assumer aujourd’hui des mesures
d’urgence, au-delà de celles à moyen et long terme préconisées dans l’avis du CESR que nous
approuvons. Des mesures spécifiques immédiates doivent être envisagées pour abaisser la charge
logement pour les salariés.
- un renforcement des mesures d’accompagnement par les organismes tels que le FSL, le 1 %
logement, avec un élargissement de leurs critères ;
- une évolution des plafonds de ressources pour étendre le droit aux aides personnalisées au
logement ;
- une hausse significative du SMIC, des salaires, des pensions et des minima sociaux.
Sur les principes généraux d’action publique, nous inquiète la contradiction entre la prise de
conscience du besoin d’organiser l’urbanisation et les “possibilités de faire” qui en limitent la portée.
Ainsi, à la lecture des PLU et PLH, il apparaît une insuffisante prise en compte des besoins actuels et
futurs en terme de nombre de logements et en terme de densification des villes et agglomérations
pour éviter le mitage de l’espace aquitain.
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De même, la transformation des offices publics HLM en offices de l’habitat (Société d’Economie
mixte ou Etablissement Public à caractère industriel et commercial) ne nous semble pas participer du
développement du service public de l’habitat nécessaire pour la mise en œuvre d’une politique
audacieuse du logement. La logique financière prévaut sur une logique sociale, encore une fois.
En ce qui concerne la libération du foncier public, nous déplorons là aussi les lenteurs à porter à la
connaissance de tous, les terrains susceptibles d’être mis à disposition. Nous regrettons de constater
que les gros propriétaires publics fonciers, que sont par exemple le Port Autonome de Bordeaux,
Réseau Ferré de France ou l’Armée de Terre, prétendent avoir de grosses contraintes financières et
disent ne pas êtres prêts à “brader” ces hectares de terrain et que les négociations traînent en
longueur. Des mesures plus rigoureuses devraient être prises par l’Etat pour accélérer les processus
et permettre la mise à disposition de ces terrains à bas prix, voire gratuitement.
Nous notons avec intérêt et satisfaction le nouveau dispositif de location-accession avec les
simplifications de mise en œuvre nécessaires à l’accélération des délais, de même que la
revalorisation des plafonds de ressources pour élargir le nombre des ayants droit.
Nous partageons les termes de la circulaire du 20 Février 2006 affirmant que : “le développement
des opérations de location-accession avec le concours du PSLA (Prêt Social de Location Accession)
exige une implication forte des différents acteurs : opérateurs, collectivités territoriales et Services de
l’Etat. La pratique d’échanges d’informations et le partage des expériences, doivent conduire à une
appropriation progressive par chacun de ce nouveau dispositif”.
A ce propos, la CGT souhaite :
- d’une part que les représentants des salariés soient aussi associés à ces échanges ;
- et d’autre part, que le nombre d’opérations financées à l’aide du PSLA tienne compte de la
demande pour ce type de dispositif, qui répondrait à la fois : - au désir d’accéder à la propriété
pour une partie de la population qui en est exclue aujourd’hui et : - éviterait l’éloignement d’une
autre partie des salariés à la recherche d’un prix plus accessible. Il nous paraît également
indispensable de prévoir des opérations location-accession sur les chantiers de renouvellement
urbain, dans un souci de mixité sociale et pour assurer le maintien de certains habitants sur leur
quartier.
Par ailleurs, créer des zones d’urbanisation nouvelles, bien desservies, avec la garantie d’un prix
foncier accessible pour les accédants à la propriété et pour des opérations de logement locatif social,
avec les équipements et services aux habitants, dans le respect de l’environnement et du cadre de
vie, pourrait être une façon nouvelle de concevoir un habitat qui réponde aux attentes des Aquitains.
Ainsi, la CUB prévoit la création de telles zones, par exemple la ZAC “Terre Sud” à Bègles où sont
prévus 800 logements. Mais pourquoi une telle lenteur dans la réalisation de ces opérations
programmées depuis le Schéma directeur ? D’autres projets de ce type pourraient être envisagés,
par exemple, comme réponse aux problèmes du BAB ou du Bassin d’Arcachon.
Et enfin, le projet d’avis fait état de la vente de logements du parc locatif social et de l’ouverture
qu’elle représente en matière de financement de logements nouveaux à partir du produit de ces
ventes. La CGT ne saurait approuver une vente massive du parc social pour les raisons évidentes de
“pénurie” de logements sociaux. Sortir du circuit du logement locatif social des logements, pour les
vendre ne peut être une réponse durable au besoin de financement de constructions nouvelles.
Limitée et réservée aux seuls locataires en place, cette mesure ne peut être que ponctuelle et
marginale.
Notre Organisation, pour sa part, propose, pour augmenter les sources de financement, de modifier
la répartition de la cotisation des employeurs à l’effort de construction, avec une
augmentation de la part réelle mobilisée sur l’aide à la pierre et un réengagement de l’Etat sur
les aides personnalisées au logement.
Le rôle essentiel du 1 % logement dans la politique du logement renforce la CGT dans sa conviction
que les fonds récoltés et gérés dans ce cadre doivent l’être en partenariat permanent avec les
représentants des salariés. Pour ce faire, nous renouvelons ici notre exigence d’intégrer dans toutes
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les instances de réflexion, d’analyse et de décisions relatives au logement, la représentation des salariés.
Pour conclure, il nous paraît important de souligner deux axes essentiels d’une politique du
logement pour sortir de cette crise de manière durable :
- une politique audacieuse de construction avec pour les opérateurs sociaux des moyens fonciers et
financiers suffisants ;
- une action forte pour une baisse des prix du locatif et de l’accession à la propriété pour les salariés.
Nous pensons que le Conseil Régional y a toute sa place.
Pierre BARIANT
Union Régionale CGT - Force Ouvrière (FO)
Dans le cadre de l’auto-saisine sur le logement par le CES régional, le groupe CGT-FO tient à affirmer
que le logement est un bien “premier” indispensable à l’épanouissement du citoyen et qu’en
conséquence, il est un maillon essentiel de toutes les politiques sociales, économiques, culturelles et
environnementales des pouvoirs publics.
4 idées directrices doivent émerger dans le cadre de la politique du logement :
1) L’Etat doit, au premier chef, avoir au travers des lois de finances successives, une politique
volontariste, pertinente et performante sur le dossier du logement afin de corriger les dérives du
marché qui créent à terme de graves déséquilibres tant au niveau de l’offre, de la demande, que
du foncier.
2) Il est impératif que l’Etat et les collectivités territoriales (Région, Département, EPCI, communes)
mettent en place des schémas concordants pour adopter au mieux les politiques d’aménagement
des territoires permettant un développement plus harmonieux du logement (développement
urbain, rural, côtier, accession à la propriété, location, logements sociaux).
3) Il est indispensable qu’une politique du logement social soit fortement induite par les pouvoirs
publics en aidant les organismes d’HLM à mettre en place des programmes ambitieux, et en
incitant par des aides judicieuses, plus que par des sanctions, les communes ou agglomérations à
faire du logement social sur leur territoire.
4) Il est urgent de débloquer des situations de plus en plus difficiles pour des publics particuliers :
jeunes, étudiants, saisonniers, personnes âgées, personnes handicapées, personnes défavorisées
dans le cadre du 1 % des partenaires sociaux et collectivités publiques.
Enfin, des aides à la pierre et à la personne, plus pertinentes et surtout plus conséquentes, seraient
nécessaires pour permettre à toutes ces populations les plus démunies qui ont tendance à grossir depuis
quelque temps, une meilleure accession à la location ou à la propriété dans les prochaines années.
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Philippe DESPUJOLS
Union Nationale des Syndicats Autonomes (UNSA)
Messieurs les Présidents,
Monsieur le Préfet
Comme le souligne l’avis, si le domaine du logement fait face à une crise multiforme, c’est dans une
large mesure sur le logement social qu’elle se focalise
La question des logements sociaux est récurrente. Les pouvoirs publics ont ici une responsabilité
importante. Un réel effort, inscrit dans la durée, devrait être effectivement entrepris pour répondre
à des besoins souvent bien identifiés.
On ne peut ignorer plus longtemps le nombre encore trop important d’Aquitains non ou mal logés,
ni le niveau trop élevé des prix de l’immobilier qui ne cessent de grimper, ni l’envolée du prix des
loyers bien supérieure à l’évolution du coût de la vie qui engendrent un surendettement qui à son
tour entraîne l’exclusion.
Il est urgent d’accélérer la construction de logements sociaux en prenant garde de ne pas reproduire
les erreurs du passé. Il faut que les nouvelles constructions prennent en compte les attentes des
habitants et répondent aux nouveaux modes de vie et aux nouvelles façons d’habiter.
Il convient véritablement d’innover, et à ce titre, le logement social offre un terrain privilégié puisqu’il
est en dehors de la logique du profit, ce qui peut et doit lui permettre de construire des logements
dans lesquels la dimension humaine est au cœur du projet.
Pour construire des logements, prioritairement des logements sociaux, il faut donner les moyens aux
collectivités publiques de disposer de réserves foncières, c’est là une condition indispensable pour
maîtriser les prix et pour que ces collectivités puissent appliquer des plans d’urbanisme intégrant le
logement social et privé dans un habitat cohérent intégrant les équipements collectifs et les moyens
de transport nécessaires
L’UNSA demande :
- que dans le système des aides au logement, le rapport aides à la pierre, aides à la personne soit
revu dans le sens d’un meilleur équilibre et que les aides à la personne voient leur efficacité sociale
renforcée ;
- que soit garantie la production d’une offre de logements décents et de qualité avec des loyers
économiques accessibles à tous ;
- que soit mise en place une garantie des risques locatifs ;
- qu’une attention particulière soit apportée au logement social privé notamment aux copropriétés
pour éviter leur dégradation.
Le droit au logement est un droit fondamental que notre république doit garantir, mais pour rendre
ce droit effectif, il faut qu’il devienne opposable à une collectivité publique responsable de ce droit.
Par ailleurs, même si ce n’était pas directement l’objet de la saisine, l’Unsa tient à rappeler que le
logement ne peut être séparé de son environnement local. En effet, la qualité de la vie dans son
quartier, dans son village, dans sa ville dépend de la présence des différents services publics, de
commerce de proximité ainsi que des lieux de vie sociale, ces derniers étant plus à même que le
logement de favoriser la mixité sociale.
Quelle que soit leur diversité, les résidants ont besoin de lien social, là est le rôle essentiel des
associations créatrices de lien social, la qualité de la vie passe par le bien vivre ensemble et le respect
des modes de vie, il est donc essentiel que les habitants soient impliqués dans la gestion et
l’animation de leur habitat dans le domaine du sport, de la culture, des loisirs et de la citoyenneté à
travers une vie associative pluraliste.
En conclusion, pour l’Unsa, le logement doit s’inscrire dans une dynamique de développement
durable et de lutte contre les inégalités privilégiant l’efficacité économique (coût accessible au plus
grand nombre, l’exigence sociale (la mixité) et la prise en compte de l’environnement).
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Yves LEPEL-COINTET
Le Comité Régional des Associations de Jeunesse et de l’Education Populaire
Monsieur le Président,
En complément et en soutien du rapport et de l’avis, je voudrais apporter un regard spécifique au
nom des associations de jeunesse et d’éducation populaire, sur le logement en Aquitaine.
Une première question se pose. Elle concerne la jeunesse. Doit-on parler spécifiquement du
logement des jeunes et de ce fait mettre en œuvre des dispositifs adaptés particuliers.
Je pense que oui, car les jeunes sont dans une phase, un temps qui devient de plus en plus long
d’accès à l’autonomie, à l’emploi, à des ressources stables et suffisantes. La mise en œuvre du CPE
participera de cette aggravation, caractérisée par des situations changeantes, instables, précaires
rendant difficiles, voire impossibles des projections à court terme et à moyen terme. A cet égard je
renvoie au rapport 2006 de la Fondation Abbé Pierre sur le logement particulièrement éclairant sur
la situation des jeunes pour l’accès au logement.
Les jeunes ont à adapter l’organisation de leur vie quotidienne à la succession aléatoire de temps de
formation, d’emploi et de recherche d’emploi. Cela leur rend particulièrement difficile l’accès au
logement de droit commun social ou privé.
Cette spécificité des jeunes concernant l’accès au logement relevé dans le rapport appelle un
traitement adapté à leurs besoins et à leurs situations.
Des préconisations sont faites dans le rapport et dans l’avis pour les prendre en compte. Elles
concernent :
- le développement de l’offre de petits logements ;
- la consolidation des systèmes de garantie de type Locapass ;
- le développement de la gestion spécifique de logements : location/sous-location et logements
collectifs temporaires ou transitoires.
Pour produire des effets significatifs pour la jeunesse ces préconisations doivent être déclinées
opérationnellement et faire l’objet d’engagements des instances concernées.
Une deuxième question se pose. C’est celle des associations qui gèrent ces structures et dispositifs
de logement et d’accompagnement des jeunes à la vie active et à l’autonomie :
- pour les associations pratiquant la sous-location, l’aide à la médiation locative apportée par l’Etat a
été supprimée et transférée facultativement aux Conseil généraux dans le cadre des transferts de
compétence. Ce qui provoque une très grande incertitude et des difficultés financières pour les
associations qui la pratiquent ;
- pour les logements collectifs temporaires tels que les Foyers de jeunes travailleurs et les résidences
sociales, les associations font apparaître des besoins importants en réhabilitation de structures
existantes et en constructions neuves pour répondre à la demande des jeunes. L’Aquitaine est en
retard par rapport à des régions proches et comparables. C’est ainsi que les Pays de la Loire ont,
sur leurs différents territoires, agglomération nantaise, villes moyennes et territoires ruraux, plus du
double d’offre de logements temporaires pour les jeunes. Il en va de même des projets en cours et
de l’engagement des différents partenaires financeurs pour rendre possible les investissements sur
de nouveaux projets.
Nous avons besoin en Aquitaine d’un engagement fort et coordonné de l’Etat et des collectivités
territoriales, dans et au-delà de leurs compétences obligatoires respectives pour répondre à cette
situation de crise et aider les associations à mener leurs missions et développer des outils adaptés aux
besoins des jeunes. L’engagement du Conseil Régional pour le logement des étudiants comme pour
celui des jeunes via son projet de réglementation d’intervention dans les Pays, contribue à cette
dynamique collective que nous souhaitons voir développée.
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François DOUMECQ
Union Régionale de la Confédération Française de l’Encadrement, Confédération Générale des Cadres (CGC)
Chers collègues,
La situation actuelle fait ressortir un besoin de construction, sur la dizaine d’années à venir, de 300 000
logements sur notre région dont 60 000 à 70 000 logements sociaux.
Pour réussir ceci, il est essentiel que sur tous les segments de l’habitat (accession à la propriété,
logement social, logement locatif privé, réhabilitation du bâti existant, logements pour des situations
spécifiques) soient réalisés des logements au moins au rythme connu en 2005. Il ne peut y avoir de
solution durable dans le glissement d’un segment vers un autre, et il n’y a totale complémentarité
que si tous les segments de l’habitat apportent leur concours.
Mais la situation actuelle ne se limite pas à résoudre un problème de nombre.
Il nous paraît important pour la paix sociale et la qualité de vie de tous, que la mixité sociale, quelque
peu oubliée dans les constructions des années 50, soit très fortement prise en compte, ainsi d’ailleurs
que cela est prévu dans le cadre de l’ANRU. Il faut absolument faire en sorte que le lieu de vie ne
soit pas fixé par les seuls critères du revenu ou d’autres critères connus et médiatisés lors d’incidents
et qui ont en partie pour origine l’absence de mixité sociale, car ont été regroupées sur un même
lieu des personnes à faible (ou très faible) revenu ou créant ainsi de situations difficiles à vivre pour
tous.
Il faut également prendre en compte une donnée qui se précise de plus en plus.
C’est la question de l’énergie utilisée dans le logement. Il est convenu de dire que le pétrole sera
épuisé dans 50 ans. Cela peut paraître lointain, mais c’est très proche compte tenu du rythme de
renouvellement et d’adaptation des logements existants. L’adaptation doit être engagée d’autant
plus rapidement, qu’avant la pénurie physique, il y aura très probablement une forte hausse des
coûts de l’énergie qui ne manquera pas d’avoir un impact fort sur le coût d’usage d’un logement
comprenant :
- son coût direct, loyer ou remboursement de crédit ;
- mais aussi, le coût de la consommation d’énergie pour le chauffage essentiellement ;
- et enfin, les coûts de déplacement domicile travail, qui peuvent inverser la tendance actuelle d’une
construction éloignée de l’agglomération, sur un terrain moins cher, au profit d’un logement plus
cher à l’achat, mais moins consommateur d’énergie et plus proche du lieu de travail.
Ces éléments sur la consommation de l’énergie, et les émissions de gaz à effet de serre sont jusqu’à
présent considérés comme étant du domaine du seul environnement. L’évolution du coût de
l’énergie et les obligations d’adaptation des logements fait aujourd’hui entrer cette donnée de
l’énergie dans une vision plus économique et sociétale, avec des incidences sur le mode de
construction, l’urbanisme ou encore les transports domicile - travail.
Pour la CFE-CGC, ce sont toutes ces évolutions qu’il faut prendre en compte et accompagner, au
travers d’aides ou incitations portant sur tous les segments de la construction de logements.
La CFE-CGC souhaite depuis longtemps que l’intervention de l’Etat soit incitative dans le domaine
du logement et de la mixité sociale. Notre souhait est de voir les logements dits intermédiaires
prendre place sur les mêmes espaces que le logement social. L’action des partenaires sociaux du 1 %
logement va dans ce sens, dans le cadre de l’ANRU par exemple. Mais il nous paraissait indispensable
de voir les aides fiscales de l’Etat aller davantage dans ce sens. Dans le cadre de la Loi Robien, nous
souhaitons une déduction plus forte, mais accompagnée d’un plafonnement des loyers à 80 % du
prix de marché libre. Nous suivrons attentivement les effets des mesures prises récemment par les
Pouvoirs publics allant dans ce sens. Nous regarderons surtout comment elles s’appliqueront et
s’adapteront sur une longue période en fonction de l’objectif de logements en nombre suffisant et
de l’occupation qu’il y aura.
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Peut-être aussi cette aide pourrait-elle voir ses conditions d’attribution modifiée pour prendre en
compte plus fortement les efforts réalisés, lors de la construction, en matière d’économie d’énergie
conformes aux objectifs de développement durable, ou encore de faible éloignement du lieu de
travail ou des agglomérations existantes.
Un des obstacles à la fluidité du marché du logement, de la perméabilité entre logement social,
logement intermédiaire ou parc privé, réside dans l’écart de coût du loyer et charges, allocations
déduites, entre logement social et logements privés locatifs. Ceci a pour effet de bloquer les
occupants des logements sociaux là où ils sont, même s’ils ne sont plus adaptés géographiquement,
et à d’autres d’y rentrer.
Pour la CFE CGC, l’un des objectifs majeurs des aides à la personne, que sont les différentes
allocations logement, doit être de faciliter la fluidité du marché du logement en réduisant cet écart
de coût, en adaptant les modalités d’attribution, et en veillant que leur évolution contribue, dans la
durée, à la réalisation de cet objectif, dans un contexte en évolution, aussi bien dans les prix des
loyers que pour les demandes de logement.
terminant mon propos je veux saluer la richesse de ce rapport qui traite tout le dossier du logement
sous tous ses angles.
Je veux aussi en souligner un plus spécialement. La construction de logements contribue à
l’amélioration des conditions de vie de nos concitoyens à deux titres au moins :
- d’abord en mettant davantage de logements à disposition ;
- ensuite par les emplois qu’elle permet de créer ou de maintenir, pour peu que la politique du
logement ait une continuité dans ses objectifs.
Certes ceci est un investissement et a un coût pour tous les intervenants sur le logement. Il peut
toujours paraître élevé et la tentation de le réduire pourrait venir. Avant de faire ceci, il faudra aussi
compter ce qu’il en coûterait en matière d’emplois, et de mal vivre.
Ces précisions étant apportées, nous voterons favorablement l’avis qui nous est proposé.
Muriel BOULMIER
Personnalités qualifiées
C’était un sujet ardu et complexe que de traiter de l’ensemble des champs que couvre le logement,
je ne m’attacherai qu’à un seul d’entre eux.
La distribution des énergies, l’urbanisme, l’éducation aux bonnes pratiques, l’aide aux travaux de
réhabilitation et la production locale d’énergies constituent autant de domaines où l’intervention des
collectivités est pertinente.
Il convient de noter que, si l’essentiel des réglementations est établi pour les bâtiments à construire,
l’effort à consentir sur le parc existant correspond à un potentiel d’économie substantiel.
Nous savons que l’énergie (toute utilisation confondue) représente 21 % des dépenses courantes du
logement (dans le parc social). C’est dire que ce n’est pas marginal.
Laissons de côté l’application en 2006 des obligations thermiques européennes. Là n’est pas le
propos, mais ce qui contribue à poser le contexte est la présentation mercredi dernier du livre vert
de la Commission européenne sur une stratégie pour l’énergie.
Chacun sait que le temps immobilier est particulièrement long, du projet à l’occupation mais aussi
au regard de la durée de vie d’un logement. Ceci justifie l’anticipation des décisions.
Dans le secteur du logement locatif, l’investisseur (ou l’opérateur) ne supporte pas directement le
coût d’usage du logement et, donc, peu d’entre eux engage le surcoût important d’une conception
avec des énergies substitutives.
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Mais une réflexion peut amener à penser que l’efficacité économique est de diminuer le coût d’usage
qui incombe à l’occupant. Je parle là plus particulièrement des locataires du secteur social
conventionné (public ou privé).
Un soutien ciblé à un tel investissement a une incidence directe sur le montant de la quittance.
De manière harmonieuse et cohérente, les travaux du CESR, tant dans le présent avis, que dans celui
évoqué précédemment, relatif au règlement d’intervention à la politique contractuelle du
développement social et urbain, mais également dans le cadre du groupe de travail énergie, relèvent
l’enjeu pour le logement d’une intervention publique locale ciblée.
Voilà pourquoi chacun d’entre eux souligne l’intérêt qu’il y aurait à ce que, tant l’Etat que la Région
Aquitaine complètent, au-delà des études, leurs interventions en matière de soutien à
l’investissement pour la mise en œuvre des énergies substitutives dans le logement.
Peut-être jusqu’à ce que le prix de l’énergie soit tellement élevé qu’il devienne lui-même le
régulateur des choix d’investissement, comme le suggère malicieusement, mais avec son expérience
d’économiste, Pierre Delfaud.
Maurice FOURMOND
La Fédération Régionale de la Confédération Nationale du Logement (CNL)
Mesdames, Messieurs,
Chers collègues,
Le sujet abordé “Le logement en Aquitaine” se situe ce 15 mars, dernier jour d’interdiction des
expulsions. Ainsi, dès demain, des centaines de familles de bonne foi vont vivre dans l’insupportable
crainte de la venue de l’huissier, des déménageurs, voire de la force publique. Pour la CNL, cet acte
est indigne de notre société. De plus, il ne résout aucun des problèmes posés aux familles mais au
contraire les aggrave en séparant les membres de la famille, les enfants des parents voire des parents
entre eux. C’est pourquoi la Confédération Nationale du Logement s’oppose aux expulsions et
demande à l’Etat représenté par monsieur le Préfet de ne pas donner de suite favorable aux
demandes d’expulsion et de ne pas accorder le concours de la force publique. La CNL demande de
maintenir les familles dans leur logement et de mettre tout en œuvre pour leur apporter les moyens
adaptés à leur situation.
En effet, et on peut regretter que l’avis ne traite pas le sujet, mais personne ne peut nier que la
charge logement continue de s’alourdir et qu’elle devient plus difficile à assumer par la conjugaison
de plusieurs aspects :
- la situation économique et sociale avec l’accroissement de la précarité et son corollaire des revenus
inférieurs au SMIC mensuel. Même les familles bénéficiant d’emploi stable et à plein-temps ont subi
des réductions de leur pouvoir d’achat. Il en est de même des retraités, ainsi que certaines aides
sociales comme l’APL qui après un blocage pendant 2 ans n’a pas été revalorisée au niveau
nécessaire pour prendre en compte le poids réel de la charge logement dans le budget familial ;
- ce dernier s’est à nouveau aggravé avec des hausses des loyers, dans tous les secteurs tant sociaux
que privés. A cela il convient d’ajouter les fortes hausses de l’énergie qui créaient des conditions
particulièrement difficiles pour les familles les plus modestes ;
- les discussions dans la commission ont montré la contradiction entre le droit au logement et le
droit à la propriété. Force est de constater qu’aujourd’hui c’est ce dernier qui prédomine et que,
pour beaucoup, le logement est une marchandise comme une autre qui doit rapporter à celui qui
le possède : qu’il s’agisse des loyers, des “services” ou des ventes. L’investissement privé a pour
objectif le taux de rendement le plus élevé possible, comme le montre la spéculation de ces
dernières années. La satisfaction des besoins de la grande majorité des demandeurs de logement
ne saurait constituer un objectif pour les propriétaires privés. Aucune autorité tant nationale que
locale ne peut imposer au secteur privé un programme ou une acquisition destinée à répondre à
la demande des plus modestes. La non-application de la loi sur les réquisitions en est un exemple.
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Pour répondre à l’urgence sociale, pour permettre à chacun d’accéder à un logement décent
répondant à ses besoins, le développement d’une politique du logement et de l’habitat est
nécessaire. Elle ne peut répondre aux besoins de tous que si elle revêt un caractère national. C’est
pourquoi la CNL milite pour un grand service public du logement et de l’habitat qui seul peut
garantir la solidarité nationale. Cela nous conduit à défendre et à améliorer l’institution HLM comme
instrument efficace pour réaliser des logements de qualité à un prix abordable pour les usagers et
les demandeurs.
Nous soutenons la demande d’amélioration des dotations très nettement insuffisantes de l’Etat en
financement PLA-PLAI qui sont les parents pauvres du logement social, ainsi que l’objectif de 300 000
logements en dix ans dont 60 000 à 70 000 logements locatifs conventionnés, ce qui ne doit être
qu’un premier pas car, à ce rythme, il faudra plusieurs décennies pour loger les demandeurs
d’aujourd’hui et de demain.
En revanche nous sommes opposés à la vente de logements sociaux qui n’est envisagée que sous
son seul aspect financier en compensation du désengagement de l’Etat auquel on ne peut pas se
résoudre. Non seulement ceux-ci ont été construits avec l’argent public mais la vente réduit l’offre
locative sociale ; en outre elle intervient dans des résidences qui n’ont pas bénéficié d’entretien qui
est ainsi laissé à la charge de l’accédant.
De plus, ceci concourt, compte tenu de l’absence d’entretien des logements locatifs restants dans
ces cités, à la dégradation des rapports de voisinage et à la dégradation physique et sociale de la cité
dans son ensemble. Nous préférons que soit envisagée avec l’appui du bailleur, l’accession neuve à
la propriété familiale par la mise en place de financements appropriés qui permettent à des locataires
de libérer des logements pour la location.
L’effort de l’Etat au financement du logement ne doit pas se limiter au renouvellement urbain.
Aujourd’hui des sommes considérables sont utilisées pour démolir des logements qui pour la plupart
ne méritaient pas de l’être. Ces démolitions n’étaient d’ailleurs pas demandées par leurs occupants.
Ceux-ci sont relogés dans des logements qui auraient dû être affectés à des demandeurs, ce qui ne
peut qu’accroître la liste et la durée d’attente, d’autant plus que le nombre de logements construits
ne compense pas le nombre de logements démolis. Le renouvellement urbain avec notamment ses
nouveaux produits - sociaux et privés - conduit à un renchérissement des loyers, des mensualités
d’accession et des impôts locaux.
Je veux dire au nom de la CNL notre crainte voire notre désaccord sur certains aspects du projet de
loi “Engagement National pour tous” notamment :
- sur la fusion des Offices Publics HLM et des OPAC dans un statut unique : les Offices Publics de
l’Habitat qui seront des établissements publics industriels et commerciaux. On peut craindre en
effet que l’on s’éloigne de la notion de service public de l’habitat pour épouser le caractère
industriel et commercial ;
- sur le supplément de loyer de solidarité (SLS), celui-ci “vise à donner à ce supplément un caractère
plus dissuasif pour libérer des logements de bailleurs sociaux”. Aujourd’hui celui-ci existe déjà. Il
s’agit donc de franchir une nouvelle étape significative afin de procurer au privé une nouvelle
population à exploiter.
Ceci est vraiment contraire à la mixité prônée par ailleurs. Ainsi compte tenu des bas niveaux des
plafonds de ressources actuels, nous risquons bien ne rencontrer que les familles les plus pauvres
dans le logement social constituant ainsi de nouveaux ghettos.
Je vous remercie de votre écoute.
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Jean-Luc HOGUET
Association Régionale des Organismes HLM, les Comités Interprofessionnels du Logement
et les Organismes d’Habitat Rural
Beaucoup de Français vivent la crise du logement abordable, l’offre ayant été insuffisante et trop
segmentée et les conditions d’accès s’étant détériorées et même si, dans le même temps,
l’investissement dans l’immobilier a gardé toute son attractivité.
La période est faite de changements et d’opportunités au plan institutionnel, notamment en termes
de gouvernance comme au plan des politiques nationales et territoriales. L’année 2006 est sans
doute déterminante à cet égard.
La déconcentralisation est de notre point de vue une bonne réponse et manifeste un souci
d’équilibre entre les responsabilités des différentes collectivités. Elle doit permettre de mobiliser des
volontés exceptionnelles au service d’une grande cause nationale et locale.
L’auto saisine sur le logement est un moment important pour les opérateurs du logement que nous
sommes. Elle permet de partager des diagnostics, de prioriser des politiques, de proposer les
conditions adaptées de leur mise en œuvre et de leur évaluation.
Les politiques locales de l’habitat en termes de développement et de renouvellement urbain, les
enjeux d’équité territoriale, de développement durable, d’attractivité, de mixité urbaine et sociale,
les questions de vieillissement, d’accès au logement et de parcours résidentiels interpellent toutes les
collectivités territoriales comme elles le font pour les acteurs du logement en général.
Au-delà de cette prise de conscience, il convient maintenant de contractualiser ces politiques de
manière multilatérale, de consacrer les modes d’intervention de chacun, de mettre en œuvre des
programmes pluriannuels et d’articuler au plan local toutes les politiques trop souvent segmentées.
La Région est évidemment interpellée de manière transversale au regard des enjeux d’aménagement
et d’équilibre économique et social des territoires, et de manière plus sectorielle en raison de ses
compétences propres.
Il faut réhabiliter la notion de logement social, abordable, il faut recentrer les politiques sur son
développement diversifié et son renouvellement, il faut fabriquer une politique d’offre continue du
logement en locatif comme en accession à la propriété sur l’ensemble des territoires sous pression.
Les organismes sociaux pour l’habitat sont mobilisés, vous le savez, pour répondre aux besoins en
fort développement pour les dix années prochaines (comme ils viennent de le démontrer en 2005
en dépassant les objectifs du Plan de cohésion sociale et en assumant la reconstitution de l’offre
démolie des opérations de renouvellement urbain) et approuvent les orientations de ce rapport.
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Bernard DONNEVE
Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne et le Parc Naturel Régional Périgord-Limousin
Pour nombre de nos concitoyens, la recherche d’un logement est souvent une épreuve qui
rappellera plus tard de bien mauvais souvenirs. On peut même dire que le temps des promesses du
droit au logement pour tous est un leurre.
Déjà contraignant pour les catégories sociales élevées, il devient très difficile, voir impossible à
résoudre chez les plus défavorisés, surtout s’ils n’entrent pas dans le cadre des aides prévues.
Je veux tout particulièrement évoquer les zones rurales. Elles sont concernées au même titre que les
autres car depuis quelques années, elles voient arriver avec inquiétude les candidats au changement
de cadre de vie. Pourquoi cette inquiétude me direz-vous ? Tout simplement parce que les Maires
de communes rurales reçoivent des personnes qui croient qu’il suffit de déposer un permis de
construire pour résoudre leur problème de logement. Or ce n’est malheureusement pas vrai, car
d’autres problèmes se posent, différents mais toujours difficiles, souvent liés à la disparition des
services publics.
En effet, les communes ne sont pas toutes égales entre elles. Certaines, je dirai presque plus de la
moitié, n’ont à ce jour aucun document d’urbanisme opposable aux tiers, ce qui veut dire que le
RNU (Règlement National d’Urbanisme) s’applique. D’autres Maires de petites communes pour la
plupart, sont membres du PNRLG (Parc NatuRel des Landes de Gascogne) ou Parc Naturel Périgord
Limousin et du fait de cette appartenance et de leur adhésion à la charte de leur Parc, sont en train
d’élaborer une carte communale ou un PLU (Plan Local d’Urbanisme) et refusent toutes
constructions.
Il y a également les communes qui n’ont pas de terrains disponibles, et celles qui ont intégré dans
leur stratégie les perspectives du “Livre blanc” élaboré par le PNRLG, afin de préserver l’authenticité
du patrimoine commun. On peut considérer qu’il s’agit là du véritable cahier des charges du
L’étude des cas concrets serait trop longue, c’est pourquoi il faut expliquer sans être sûr de
convaincre… d’autant plus que la clé du chantier logement passe par la maîtrise du foncier dont on
peut dire qu’il empoisonne la vie des Communes par la spéculation galopante qu’il génère. Les
pouvoirs publics ne peuvent pas dire qu’ils ne savent pas car les élus ont dénoncé cet état de fait
maintes et maintes fois.
Voilà les réalités des communes rurales aujourd’hui ! Cette démarche me conduit à demander que
le texte de notre saisine soit adressé à tous les Maires aquitains, car c’est eux qui joueront la
partition…
Merci à la Région et à tous ceux qui ont contribué à faire mieux connaître ce problème sensible entre tous.
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Rapport
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Constats sur la situation du logement
Plus que de simples tensions, il est beaucoup question d’une situation de crise du logement :
- l’évolution des besoins (transformations sociales, démographie…) ;
- la pénurie du foncier ;
- le manque de logements malgré un niveau de construction élevé ces dernières années, et leur
inadaptation ;
- la forte augmentation des prix,
se présentent comme autant de défis pour les opérateurs et les collectivités locales.
Dans ce contexte, et en lien avec les opportunités offertes par la décentralisation et son nouveau
cadre législatif en faveur de l’habitat, le CESR a souhaité mener une réflexion sur le logement en
Aquitaine.
Les éléments
d’une crise
Les constructions de logements auront connu en France en 2004 un record inégalé depuis vingt ans,
avec 364 500 logements mis en chantier au niveau national (26 000 en Aquitaine, soit 6 000 de plus
qu’en 2003). Ce chiffre a été dépassé en 2005 avec la construction d’environ 400 000 unités.
Cette performance rapide n’est pas sans créer des tensions sur fond d’une crise plus structurelle.
La grande majorité de la population est correctement voire confortablement logée. Nous avons donc
pris l’option de ne pas nous attarder sur sa situation. Nous avons tenu compte des changements de
comportements vis-à-vis du logement et avons fait délibérément le choix de centrer notre rapport
vers les populations :
- qui ne réussissent pas, ou difficilement, à changer de logement pour améliorer leur situation et
répondre à des besoins ou souhaits professionnels ou personnels ;
- qui n’arrivent pas à accéder au logement, ce qui avait justifié le vote de la loi Besson en 1990.
Les difficultés actuelles débordent largement la sphère des plus démunis pour concerner également
les classes moyennes à travers une pluralité de causes.
Trois aspects de cette crise, puisqu’il n’est plus question de simple tension, peuvent être mis en
évidence :
- son déterminisme historique ;
- son caractère paradoxal dans l’actualité ;
- son lien durable aux mutations associées à la mondialisation.
Un quatrième aspect, relatif au questionnement que cette crise oppose aux mesures récentes prises
pour l’éradiquer, sera abordé plus loin à propos de l’action, des limites actuelles, voire des effets
pervers de certaines politiques publiques.
Un déterminisme historique
La première raison de cette situation est la pénurie résultant de l’insuffisance de la production
pendant de nombreuses années. Elle conjugue les déficits accumulés du fait, d’une part, d’un faible
engagement des investisseurs et de l’Etat et, d’autre part, du fait d’erreurs de prévisions concernant
l’évolution de la demande.
Dans les années 80 et au début des années 90, la désinflation durable, le niveau élevé des taux réels
d’intérêt, l’attractivité des valeurs mobilières, la fiscalité et la législation, la contrainte locative, ont
conduit aux difficultés de l’accession à la propriété, à un retrait des bailleurs privés et à un
accroissement de la dette des HLM en termes réels, ainsi qu’à un report des investisseurs
institutionnels vers la pierre commerciale (bureaux et centres commerciaux).
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Les paradoxes de la crise actuelle
la crise est devenue paradoxale car elle associe embellie et pénurie : le marché immobilier est
particulièrement porteur, la demande soutenue dans tous les domaines, qu’il s’agisse de l’accession,
de l’investissement, du locatif social ou des produits touristiques, alors qu’en même temps,
le pourcentage des ménages propriétaires ou accédant à la propriété passait progressivement de
45 à 58 %.
Cette situation, qui n’est pas spécifique à la région Aquitaine, trouve une explication à différents
niveaux :
- tout d’abord, des niveaux de taux d’intérêt exceptionnellement bas ;
- puis, l’effet certain de la loi de ROBIEN ;
- l’implication de réseaux commerciaux particulièrement performants dans la promotion de l’offre ;
- enfin, comme évoqué plus haut, le retard pris dans les années précédentes et les besoins croissants
d’une population en plein développement, et qui elle-même a modifié son rapport au logement.
Le retard de la production de logements et l’insuffisance de l’offre par rapport à la demande
alimentent la forte augmentation des prix et conduisent à une demande qui porte aussi sur les
quartiers autrefois dépréciés.
La forte baisse de la vacance observée récemment, illustre cette renaissance du marché immobilier.
Ainsi, le taux de vacance de 6,5 % en 1999 est aujourd’hui estimé à 4,7 % et seulement de 3,7 %
en excluant la vacance de moins de 3 mois (vacance de rotation)1. L’investissement privé finance
ainsi un renouvellement spontané de quartiers et multiplie l’effet de l’investissement public. Mais
cette revalorisation du parc signifie aussi la difficulté de maintenir dans les quartiers concernés une
mixité d’occupation en raison de l’augmentation des loyers et des prix, laquelle est un obstacle au
développement d’une offre sociale.
L’impact durable de la mondialisation et des transformations de la population
La segmentation socio-démographique en recoupe une autre de nature économique, traduction de
l’impact de la mondialisation et des transformations de l’emploi sur la société et sur les territoires.
Elle s’exprime par le creusement des inégalités de revenus, les différences de statut d’emploi au sein
des catégories socio-professionnelles, générant précarité et exclusion.
En 15 ans, le nombre de bénéficiaires du RMI est passé de 400 000 à 1,1 million, le nombre de
familles surendettées est monté de 90 000 à 165 000 par an et le chômage des jeunes dans les ZUS
est passé de 28 à 50 % tandis que le chômage global fluctue entre 2,5 et 3 millions de personnes.
220 000 contentieux d’impayés sont jugés chaque année et 7 700 se terminent par des expulsions
dont 1 700 en HLM. Les locataires consacrent de plus en plus souvent 1/3, voire davantage, de leur
revenu au logement.
Mais, être propriétaire recouvre aussi, souvent avec l’âge, des situations de précarité que connaissent
deux millions de propriétaires occupants.
Dans ce contexte, les écarts de revenus ou de perspectives d’emploi durable des ménages
permettent ou non de se projeter dans l’avenir, d’obtenir ou pas la confiance des prêteurs ou des
bailleurs, d’accéder au logement et de s’y maintenir avec plus ou moins de facilité.
La crise du logement actuelle est donc une crise structurelle, qui pèse sur toute la chaîne de l’offre
abordable et sociale. Elle a plusieurs visages :
- pénurie d’offre sociale et très sociale au regard de la demande ;
- niveaux de production encore insuffisants, malgré des chiffres jamais atteints, pour rattraper un
déficit accumulé depuis plusieurs décennies ;
- creusement des inégalités territoriales ;
- multiples facettes du “mal logement”…
Dans le même temps, la géographie de l’attractivité des territoires se redessine : redéploiement de
l’activité économique, vieillissement de la population… De plus, le développement de
l’intercommunalité et l’acte II de la décentralisation ébranlent la répartition des rôles dans la gestion
d’une compétence logement très morcelée.
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Source : données EDF, compteurs non actifs - juillet 2004.
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Données
de cadrage
Quels sont les désirs des Français en matière de logement ?
82 % des Français veulent une maison individuelle, et une large majorité d’entre eux est plus sensible
à la dimension ou à la disposition d’un terrain qu’à l’esthétique. L’élément déterminant reste l’offre
correspondant à la capacité financière.
L’attractivité régionale
- 80 % des habitants du Sud Ouest veulent y rester ;
- 14 % des Français veulent migrer vers le Sud Ouest ;
- une immigration britannique présente et qui se renforcera dans les 10 prochaines années (le trafic
de l’aéroport de Bergerac est passé de 15 000 à 220 000 passagers).
Les zones de pression
Les zones de construction les plus demandées sont bien évidemment les agglomérations : Bordeaux
et la Communauté Urbaine, Bayonne, mais également un développement considérable de certaines
zones côtières : le bassin d’Arcachon, le sud des Landes, la côte entre Biarritz et Saint Jean de Luz.
Le choix opéré par les pouvoirs publics de faire passer le grand contournement de Bordeaux par
l’ouest va augmenter le déséquilibre déjà constaté en surdensifiant les constructions vers l’ouest
(Bassin d’Arcachon) au détriment de l’est (vers le Lot-et-Garonne).
Le type de logement le plus demandé
Dans les années 80, les grands logements ont souvent été découpés pour réaliser des appartements
de petite taille (effet de la loi MALRAUX permettant une défiscalisation des investissements dans les
logements classés). Aujourd’hui se dessine un retour - pour l’instant limité - de la population vers les
centres ville avec une demande plus forte sur les logements de plus grande taille, pouvant
notamment accueillir des familles.
Actuellement le “T3 collectif“ est le bien le plus recherché ; il représente ainsi en province près d’un
quart des transactions.
L’Aquitaine a construit dans le passé environ 20 000 logements par an. Compte tenu des dernières
tendances en matière d’emploi, des évolutions sociologiques, de la pression démographique et du
marché de la résidence secondaire, il est nécessaire d’accroître encore ce rythme et d’arriver à un
niveau de production de 28 000 logements par an, voire plus (déficit constaté, demande actuelle et
évolution prévisionnelle de la population) pour mieux répondre à l’ensemble des besoins.
L’évolution du nombre de ménages a dépassé les prévisions tandis que leurs besoins en termes
d’habitat se transforment en se diversifiant.
Des besoins
qui évoluent
Le vieillissement, mais aussi l’impact du différentiel d’espérance de vie hommes/femmes, la montée
du célibat prolongé, la monoparentalité, les séparations, ont contribué à l’augmentation, mal
prévue, du nombre de ménages.
La spécificité de certains sites, la demande étudiante et le phénomène émergeant de la
birésidentialité de certains cadres pour raisons professionnelles, facilitée par la RTT et les transports
à grande vitesse, participent à l’augmentation quantitative de la demande.
Ces différents facteurs, ainsi que les recompositions familiales ou la décohabitation tardive ou, au
contraire, l’arrivée tardive du premier enfant, ont aussi renouvelé le type de besoins et ne recouvrent
pas les mêmes attentes en termes de localisation urbaine.
Le problème n’est donc pas seulement quantitatif; il est aussi qualitatif et spatialisé.
D’autres critères, comme la préférence pour le statut de propriétaires (facilité par des taux d’intérêt
historiquement bas et des durées de crédits allongées), plutôt que de locataires, ont également un
impact sur la demande.
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Taux de propriétaires et d’accédants à la propriété par âge entre 1979-1980 et 1997-1998 (%)
Moins de 30 ans
30-39 ans
40-49 ans
50-59 ans
60-69 ans
70 ans et plus
1979-1980
1997-1998
Ecart
29
47
61
62
59
58
28
41
61
67
74
67
-1
-6
0
+5
+ 15
+9
Source : CREDOC, Enquêtes “Conditions de vie et Aspirations des Français”
Le logement des jeunes
Les publics
particuliers
La jeunesse est souvent définie par les dispositifs publics qui lui sont destinés et par les tranches
d’âges de l’INSEE. On peut lui préférer une définition qui décrit des situations ou des processus : la
jeunesse est le passage de l’adolescence (ou dépendance familiale) à l’âge adulte (accès à
l’autonomie).Tous n’ont pas les mêmes moyens et les mêmes outils pour le surmonter : ressources,
environnement familial et culturel, formation, insertion dans un territoire…
Les 15-29 ans représentent 20 % de la population française et 18 % de celle de l’Aquitaine. La
répartition varie selon les territoires : la Gironde compte beaucoup plus de jeunes que les autres
départements, en proportion comme en volume : 21 % contre par exemple 17 % en Lot-et-Garonne
ou 19,7 dans les Landes.
Les zones urbaines ont une part plus grande de jeunes : Agen et l’aire urbaine de Bordeaux en
comptent 23 %.
GIRONDE
AIRE URBAINE BORDELAISE
PYRENEES-ATLANTIQUES
PAYS HAUT BEARN
LOT-ET-GARONNE
MARMANDE
AGEN
NERAC
LANDES
AQUITAINE
FRANCE
- 3,7 %
+ 2,2 %
- 11,0 %
- 24,0 %
- 15,0 %
- 17,6 %
- 8,9 %
- 19,0 %
- 13,5 %
- 9,0 %
- 8,0 %
Evolution de la part des 15-29 ans dans la population
totale entre les recensements 1990 et 1999.
GIRONDE
AIRE URBAINE BORDELAISE
ARCACHON
LOT-ET-GARONNE
PAYS D’ALBRET
PYRENES ATLANTIQUES
PAYS HAUT BEARN
OLORON
LANDES
MONT DE MARSAN
AQUITAINE
FRANCE
1,18
1,45
0,92
0,78
0,67
0,85
0,72
0,65
0,78
1,15
1,14
1,15
Indices de jeunesse (part des moins de 20 ans
par rapport aux plus de 60 ans) 19992.
Cet indice permet de mesurer les tendances
au rajeunissement ou au vieillissement
de la population suivant qu’il est supérieur
ou inférieur à 1.
Pour évaluer le besoin des jeunes en matière d’accès au logement, il faut distinguer 3 situations types
généralement rencontrées et auxquelles correspondent des réponses différenciées :
- les jeunes en mobilité provoquée par l’accès à des formations, des stages ou des emplois éloignés
de leur base familiale. Rentrent dans cette catégorie les apprentis et autres jeunes en formation par
alternance, et les saisonniers ;
- les jeunes en rupture sociale et familiale ;
- les jeunes inscrits dans un processus d’installation durable sur le territoire avec un emploi
relativement stable et en voie de constitution d’une cellule familiale.
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2
Cf également la répartition par âge, page 59, rapport du CESR sur les évolutions démographiques.
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Ces situations types doivent être croisées avec les caractéristiques des territoires : capacité d’accueil
et de logement, accessibilité…
Pour la première situation, qui est la plus nombreuse, la précarité et l’alternance des situations et des
ressources nécessitent des dispositifs d’offre et d’accès au logement particuliers :
- des logements pour des périodes courtes avec des entrées et sorties rapides en fonction des
évolutions, elles aussi rapides, des situations de formation et/ou d’emploi ;
- une offre à proximité des zones d’emploi ou de formation, avec accessibilité par les transports
collectifs ;
- une situation centrale des logements qui permette une participation à la vie sociale, culturelle,
sportive ;
- des logements de types T1 et T2, de petites superficies ;
- et bien sûr des loyers accessibles aux faibles ressources.
Les réponses existantes pour ces jeunes se trouvent dans :
- le parc logement classique (avec les difficultés pour les jeunes de s’engager durablement dans un
contrat de location et d’avoir les garanties et cautionnements exigés par les bailleurs) ;
- l’offre de logements collectifs temporaires de types Foyer de jeunes Travailleurs ou Résidences et
dans les systèmes de location /sous-location gérés par des associations qui apportent ainsi les
garanties de loyer, permettent des entrées/sorties rapides du logement ainsi qu’un accompagnement
d’insertion sociale et professionnelle ;
- les meublés du secteur privé logent également de nombreux jeunes. Ils ont l’avantage d’être
souvent situés dans le parc ancien donc en centre-ville, de permettre des durées d’hébergement à
la demande et l’inconvénient d’être souvent chers et en mauvais état ;
- le logement social qui, malgré une offre trop limitée de logements de petite superficie, offre aussi
une possibilité de cohabitation sur des logements de grande superficie ;
- les internats de lycée ou de CFA logent des jeunes en cours de formation dans leurs établissements.
Particulièrement adaptés pour les mineurs et pour leurs faibles coûts. La vie en internat correspond
de moins en moins à l’aspiration d’autonomie des jeunes de maintenant à partir de la majorité. La
situation géographique des internats est aussi à prendre en compte car elle peut produire un effet
d’isolement lorsqu’ils sont situés en périphérie de ville.
Pour la deuxième situation, il s’agit de pouvoir loger en urgence des jeunes en période de crise plus
ou moins durable avec un accompagnement. Les réponses se trouvent principalement du côté des
centres d’hébergement et des logements d’urgence ou des systèmes intermédiaires comme celui des
“chambres en ville” existant sur Bordeaux gérées par des services de prévention spécialisée.
Pour la troisième situation, c’est-à-dire des jeunes insérés dans un environnement et dans un
territoire, il s’agit principalement de favoriser la production de logements locatifs, du T1 au T3
conventionnés du secteur social ou privé, et de veiller à leur répartition dans les territoires.
Le logement des étudiants
En Aquitaine, la situation du logement des étudiants est particulièrement dégradée en raison d’une
offre sociale très insuffisante. Une attention toute particulière est portée à ce dossier par l’ensemble
des acteurs institutionnels.
L’Aquitaine compte 100 000 étudiants. Le CROUS leur propose près de 8 000 logements. La faible taille
du parc géré par le CROUS a pour conséquence un rapport du nombre de logements CROUS sur le
nombre de demandes parmi les plus faibles de toutes les Académies (28 %) en dehors du cas de Paris.
Les 8 000 logements CROUS se répartissent en cités traditionnelles (5 000) et en résidences
conventionnées (3 000). Même si la moitié des étudiants ne cherchent pas de logement, le secteur
privé occupe une place écrasante. Toutefois, la progression très importante des prix de l’immobilier,
tant sur le territoire de l’agglomération bordelaise que sur la côte basque, rend l’accès au secteur
privé de plus en plus difficile pour les étudiants (hausse des prix, exigences de plus en plus
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croissantes des bailleurs en terme de garanties). De plus, la demande des étudiants a changé de
nature : les étudiants de plus en plus mobiles cherchent à louer pour de courts séjours, ce qui
complexifie la gestion des investisseurs.
Le problème du logement étudiant est de plus en plus prégnant et au-delà de l’aspect purement
humain, c’est la compétitivité même des universités qui est en jeu. Les Présidents d’Université ont
manifesté leurs inquiétudes à ce sujet. Le Recteur de l’Académie également très préoccupé du
problème est intervenu auprès des services de son ministère.
Le Président du Conseil Régional a marqué sa volonté de faire du secteur du logement des étudiants
un des axes majeurs de sa politique. Une étude menée par ses services est destinée à lui permettre
de définir des modes d’intervention dans le prolongement des dispositifs existants.
La communauté urbaine est aussi très concernée par le projet de requalification du Campus de
Talence-Pessac-Gradignan.
Malgré l’ensemble des difficultés (l’absence de financement dans le cadre du dernier CPER
notamment), le CROUS s’est engagé dans un vaste programme de réhabilitation échelonné sur
plusieurs années. Ces premiers travaux de réhabilitation immobilisent temporairement des capacités
d’hébergement et donneront lieu à terme à une réduction de l’offre de logement actuelle. Ils sont
donc indissociables d’une action devant aboutir à des constructions nouvelles.
Dans la dernière décennie, la population des étudiants a fortement augmenté, portant l’Aquitaine
parmi les régions de France les plus "étudiantes", avec 99 820 jeunes en parcours d’études
supérieures, dont plus de 75 000 sont situés sur Bordeaux.
Une demande sociale
en constante
augmentation
Sur cette population, environ 37 % expriment une demande auprès du CROUS. En 2003, cette
demande a progressé de 7,7 % par rapport à l’année précédente. Elle se répartit de la façon suivante :
• 27 000 sont des étudiants français ou étrangers résidants qui constituent un dossier social étudiant ;
• 3 000 sont des étudiants hors éducation nationale ;
• 7 000 sont des étudiants étrangers.
Il convient de noter que depuis 2003, le nombre de demandeurs hors Académie (14 000) dépasse
le nombre des demandeurs originaires de l’Académie (13 000). C’est donc un enjeu vital pour la
compétitivité de l’enseignement supérieur en Aquitaine, comme pour bon nombre de régions, que
d’être capable d’offrir des conditions de logement suffisantes et décentes.
L’Académie de Bordeaux reste très attachée à l’accueil des étudiants étrangers. Cette population
éloignée de la famille et aux revenus souvent modestes est particulièrement touchée par les difficultés
à se loger. Le parc géré par le CROUS ne permet de répondre qu’à 30 % des demandes environ.
2 types de logements
Un parc de logements
CROUS insuffisant
et fortement dégradé
• Les cités traditionnelles
construites dans les années 60, ces cités ne répondent plus aux attentes des étudiants. Elles se
composent de chambres individuelles de 9 m2 avec sanitaires collectifs sans confort. Ces logements
doivent faire l’objet de rénovation lourde : 4 916 chambres individuelles étaient à rénover à la
rentrée 2003. A la rentrée 2004, le CROUS a enregistré une baisse de capacité d’accueil à la suite
du lancement des premiers travaux de réhabilitation (- 200 chambres).
Les étudiants étrangers occupent ce type de chambres de 9 m2, donnant lieu à une concentration
qui nuit à la mixité souhaitable du campus ;
• Les cités nouvelles
Construites dans les années 90, elles correspondent aux attentes des étudiants par leur qualité
(surfaces importantes et équipement individuel de qualité). Le CROUS est locataire du maître
d’ouvrage qui est un OPHLM, celui-ci remboursant son prêt par les loyers versés par le CROUS. Les
étudiants sont locataires du CROUS.
Toutefois, ces résidences nouvelles posent un problème de coût à deux catégories d’étudiants :
- les étudiants dont les ressources sont les moins élevées (étudiants français au 5° échelon et
étudiants étrangers individuels),
- les étudiants en court séjour : français stagiaires devant parfois assumer un double loyer et
étudiants étrangers venant pour de courts séjours (ERASMUS).
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Le campus universitaire, situé sur les communes de Pessac, Talence et Gradignan, accueille plus de
36 000 étudiants et concentre l’essentiel de l’offre de logements, gérée par le CROUS (4 006 places).
Elle a progressivement été complétée par des résidences plus modernes (T1 meublés avec cuisine et
sanitaires) construites sur Bordeaux (900 places). Cette offre spécialisée, complétée par l’offre HLM
et les résidences privées, permet d’accueillir 1 étudiant sur 8. S’y ajoute une offre locative privée
essentiellement concentrée sur Talence et Bordeaux.
Le cas de l’agglomération
bordelaise
Malgré le développement de l’offre locative privée, l’offre sociale reste insuffisante. Chaque année,
ce sont plus de 2 000 étudiants boursiers qui ne trouvent pas de place en résidence et sont contraints
de se tourner vers le parc privé ou vers d’autres pôles universitaires mieux équipés.
Par ailleurs, il faut souligner qu’en 2001 et 2002 le CROUS a été confronté à des difficultés de
logement d’étudiants étrangers. Ces étudiants arrivent sur le territoire national en début d’année
universitaire et ne peuvent anticiper la recherche d’un logement. L’insuffisance d’offre à faible loyer
ne permet pas de trouver des solutions pérennes dans des délais très courts.
Le développement de filières d’excellence sur l’agglomération verra ce phénomène s’amplifier dans
les années à venir.
Perspectives dans l’agglomération bordelaise
En 2004, les Présidents d’Université ont décidé de lancer un concours pour l’élaboration d’un
schéma d’aménagement du Campus. L’objectif de cette démarche étant de mieux intégrer le site à
l’agglomération en agissant simultanément sur :
- le plan de circulation et de stationnement ;
- les équipements de proximité ;
- la diversification de l’offre de logements.
Les travaux du schéma sont suffisamment avancés pour permettre l’émergence de plusieurs projets
de résidences étudiantes. L’objectif de l’ensemble des partenaires est de mettre en service 1 000
logements pour la rentrée universitaire 2006.
Il convient à ce propos de rappeler que dans son avis sur le Schéma régional du logement étudiant
en Aquitaine, le CESR souligne la nécessité d’une anticipation des besoins réels d’hébergement liés
soit à un accroissement des effectifs universitaires, soit à une relocalisation de sites universitaires
(exemple du pôle de gestion à Bordeaux-Bastide).
Tableau récapitulatif
42
Nombre d’étudiants
100 000 dont 75 000 sur Bordeaux
Nombre d’étudiants
cherchant un logement
65 000
Demande auprès du CROUS
37 000 dont 14 000 demandeurs venant d’autres Académies
Offre du CROUS
8 000 logements dont 4 000 sur le campus
Offre sur Campus
36 000 logements
Rentrée 2006
1 000 logements supplémentaires (construction réhabilitation)
Perspectives 2008
1 500 logements supplémentaires
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Le logement des personnes âgées
Le pourcentage de personnes de 75 ans ou plus vivant seules à domicile en 1999 est de 34 % en
Aquitaine (38,2 % en France).
4 % des plus de 60 ans et 8 % des plus de 75 ans vivent en maison de retraite.
63 % des Aquitains de 60 ans et plus résident en espace urbain (70 % population totale).
Les changements intervenus en deux décennies dans ce groupe de population ont bien davantage
touché les 60-69 ans que les plus de 70 ans. La vieillesse semble, en quelque sorte, s’être déplacée :
c’est aujourd’hui autour de 72-73 ans que se situent, pour beaucoup des opinions analysées, les
principales ruptures. De fait, sur bien des sujets, les 60-70 ans sont maintenant plus proches de
l’ensemble de la population que les plus de 70 ans.
Un poids plus important de personnes âgées en Aquitaine qu’en France
60 ans ou plus
Nombre
75 ans ou plus
% dans la population
totale
Nombre
% dans la population
totale
Dordogne
Gironde
Landes
Lot-et-Garonne
Pyrénées-Atlantiques
115 395
269 463
88 882
84 856
151 870
29,5
20,4
26,4
27,5
24,9
45 663
103 856
33 318
33 011
57 893
11,7
7,9
9,9
10,7
9,5
Aquitaine
710 466
23,9
273 741
9,2
dont
hommes (%)
femmes (%)
France métro.
dont
hommes (%)
femmes (%)
42,6
57,4
12 225 812
36,5
63,5
20,6
4 499 097
42,3
57,7
7,6
35,8
64,2
Source : Insee - Estimations localisées de population au 1er janvier 2002
Pour la première fois, en 2004, l’espérance de vie a dépassé les 80 ans en France. En 2020, l’Insee
prévoit que 26 à 28 % de la population aura 60 ans, et plus deux millions plus de 85 ans. Pourtant,
si le gouvernement s’est préoccupé des ressources pour les personnes âgées (retraites, aide
personnalisée pour l’autonomie, journée de solidarité…), il n’a défini aucune politique en matière de
logement ou de ville, optant implicitement pour le maintien à domicile et ne traitant du
vieillissement que sous l’angle du handicap. Or, vont se poser des problèmes d’adaptation du parc
existant de logements, d’accessibilité dans les villes, de concentrations territoriales et/ou urbaines et
de manque de maisons de retraite.
Déjà, les premières conséquences du vieillissement se font sentir sur le marché du logement. Ainsi
certains estiment que le papy-boom a “un effet inflationniste” sur les prix de l’immobilier car il s’agit
souvent d’une population à fort pouvoir d’achat.
Rappelons que le taux de propriétaires et d’accédants à la propriété par âge entre 1979-1980 et
1997-1998 a sensiblement augmenté pour les tranches d’âge 60-69 ans et 70 ans et plus.
Les villes vont vieillir plus vite que le reste du pays*. Les villes moyennes sont les plus concernées
puisque selon l’Insee, c’est dans les aires urbaines de 50 000 à 90 000 habitants que la croissance
du nombre des plus de 60 ans sera la plus forte entre 2000 et 2015 (de + 35 à + 37 %).
Il faut avoir présent à l’esprit le risque de ségrégation découlant d’un mouvement de retour vers le
centre des villes des personnes âgées, alors que les familles partiraient se loger en banlieue. Certains
plaident aussi pour que l’on se garde de “rassembler les personnes âgées dans des établissements
d’accueil spécialisés, des ensembles résidentiels ou pis encore, dans des villages réservés construits
dans la périphérie lointaine, complètement déconnectés du tissu urbain, pratiquement coupés de
tout contact avec le reste de la ville. Un objectif s’impose : ne pas spécialiser les territoires urbains en
fonction des âges”. Pour autant, ce style de résidence est bien celui qui réunit le plus de suffrage
dans la population âgée car il répond à son premier vœu : habiter dans un endroit sécurisé.
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* Villes et vieillir Institut des villes (collection villes et société) - La Documentation française - 2004.
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Les saisonniers
Les travailleurs saisonniers et la question de leur logement représentent une problématique forte sur
le territoire aquitain du fait, en premier lieu, de l’importance de l’agriculture et du tourisme - secteurs
d’activité particulièrement liés à la saisonnalité - mais aussi de l’activité des entreprises (agroalimentaire, grands chantiers du BTP…).
• Les travailleurs saisonniers agricoles
Répartition départementale de l’emploi agricole en Aquitaine
Emplois saisonniers
Emplois permanents et partiels*
*emplois partiels : entre 80 et 200 jours)
Le nombre de salariés agricoles en Aquitaine s’élève à 140 000 ; il a augmenté de 57 % entre 1989
et 2003 ;
- 68 % de ces effectifs (soit 94 000 salariés) sont des saisonniers ;
- 54 % des salariés agricoles en Gironde sont des saisonniers ;
- 44 % des saisonniers travaillent dans la viticulture,
32 % dans les cultures spécialisées
et 12 % dans des exploitations non spécialisées ;
- 163 852 CDD ont été enregistrés en 2003 ce qui signifie
qu’un saisonnier a environ deux contrats par an.
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Localisation des salariés agricoles
Répartition des salariés agricoles par Pays
Nombre de salariés
5 400 - 32 300 (6)
2 800 - 5 400 (7)
2 000 - 2 800 (3)
900 - 2 000 (8)
0 - 900 (6)
Répartition des salariés agricoles par Canton
Nombre de salariés
400 - 10 800 (57)
300 - 400
(11)
200 - 300
(19)
100 - 200
(48)
0 - 100
(87)
Source : étude AREFA
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Typologie des saisonniers agricoles
Certaines catégories de saisonniers agricoles ne sont pas directement concernées par les difficultés
de logement :
- les emplois du groupe familial : conjoints, parents ou enfants des salariés permanents ou de
l’employeur ;
- les emplois locaux : ce sont les personnes qui n’ont pas d’emploi permanent mais qui complètent
leur emploi principal par des saisons ou ont des contrats saisonniers toute l’année. Ils vivent à
proximité des emplois.
Le problème se pose par contre pour d’autres catégories de saisonniers agricoles :
- les étudiants : ils sont employés principalement pour les emplois d’été (maïs, semence et vendanges) ;
- les gens du voyage : ces populations autrefois très liées aux travaux agricoles, ont tendance à ne
plus être “attachées” à certains travaux ou exploitations ;
- les itinérants : populations qui vivent ponctuellement de travaux agricoles, sans domicile fixe ;
- les contrats OMI : contrats avec des ouvriers agricoles étrangers, passés auprès de l’office des
migrations. Actuellement on recense principalement des contractuels maghrébins et d’Europe de
l’Est.
Les saisons d’hébergement selon les périodes principales d’emplois des salariés agricoles
Culture/Mois
Janv.
Fév.
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet Août
Sept.
Oct.
Nov.
Déc.
Fraise
Asperge
Maïs
Cultures légum.
Vigne
Taille
Prune
Kiwi
Pomme
Tabac
Source : Etude AREFA
Les problématiques logement
Rappelons que pour les salariés permanents, la situation du logement se caractérise par :
- l’abandon progressif de la relation ancienne logement / emploi agricole ;
- des situations de marchés tendus qui rendent difficiles des embauches qualifiées dans des secteurs
périurbains ou touristiques ;
- des particularités des marchés immobiliers ruraux en Aquitaine en passe de disparaître
progressivement avec l’augmentation forte des valeurs foncières et immobilières.
Pour les salariés saisonniers, considérons la situation des différents “types” de travailleurs saisonniers :
- les emplois du groupe familial : les questions d’hébergement ne se posent qu’à la marge ;
- les emplois locaux : les questions d’habitat relatives à ces types d’employés se posent également
en termes marginaux. Ils peuvent toutefois se poser sur des distances supérieures aux distances
pratiquées en cyclomoteur (situation de la Dordogne et des Landes principalement). On estime les
distances compatibles entre 6 et 10 km entre le lieu de résidence et le lieu de travail ;
- les étudiants : les problèmes posés sont liés souvent à la présence d’hébergements de plein air, de
coins sanitaires et de cuisine collective ;
- les gens du voyage : les problèmes sont liés aux capacités “normalisées” de stationnement et
notamment aux branchements ;
- les itinérants : l’hébergement est indispensable ;
- les contrats OMI : l’hébergement est obligatoire et défini préalablement dans la demande faite
pour l’office des migrations et l’obtention des visas des salariés.
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Pourcentage d’employeurs hébergeant des salariés agricoles
%
50
44 %
40
30
27 %
27 %
26 %
22 %
20
10 %
10
0
Dordogne
Gironde
Landes
Lot-et-Garonne
Pyrénées
Atlantiques
AQUITAINE
2 employeurs sur 3 hébergeant des saisonniers jugent leur capacité d’accueil insuffisante.
Les besoins estimés
Les besoins doivent être considérés en places d’hébergement “normées”. Ils sont estimés entre 1 500
et 3 500 places selon les répartitions géographiques et les taux de mutualisation des places.
En moyenne, les employeurs estiment avoir besoin de 5 places de saisonniers. 90 % des besoins
concernent de l’hébergement en “dur”, 10 % peuvent être satisfaits par de l’hébergement “léger“.
Les freins recensés
Ils sont d’ordre :
- économiques et se caractérisent par :
- un amortissement quasi impossible des dépenses engagées ;
- une durée d’occupation relativement faible (12 semaines) ;
- le problème de solvabilité des saisonniers ;
- techniques, du fait :
- de conditions d’occupation qui empêchent les aides publiques (aides au logement, aides à la
rénovation…) ;
- d’une fiscalité identique à la fiscalité des meublés touristiques ;
- d’une cohabitation de différents publics difficiles (logements isolés, difficulté de gestion,
libération des logements pour les saisonniers…) ;
- dégradation ou mauvais entretien par certains locataires.
• Les travailleurs saisonniers touristiques
Le secteur du tourisme est bien sûr autant concerné que l’agriculture par la question du logement
des saisonniers. Ces travailleurs répondent à une typologie parfois différente (beaucoup d’étudiants)
mais on retrouve les mêmes contraintes, les mêmes problématiques.
La saisonnalité sur le Bassin d’Arcachon représente les deux tiers de la saisonnalité touristique en
Aquitaine ; la Communauté d’Agglomération du Bassin d’Arcachon Sud (COBAS) a mené, avec la mise
en place de la Maison du saisonnier, une réflexion d’ensemble sur cette question. Elle reposait sur :
- une démarche d’apport de données pour une meilleure connaissance de cette saisonnalité ;
- une action partenariale afin, sans se substituer aux autres partenaires, de contribuer à une synergie
autour des objectifs liés à la saisonnalité (ANPE, Mission locale pour l’emploi des jeunes, structures
de logement, élus locaux, partenaires sociaux, fédérations professionnelles de l’hôtellerie ou du
camping).
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La Maison des saisonniers dégage ainsi des programmes pluriannuels pour l’accompagnement des
saisonniers (notamment les saisonniers “migrants” qui ne connaissent pas le territoire) pour leur
emploi et la résolution des problèmes multiples liés à leur séjour. Parmi ces lignes de programme, la
problématique du logement des saisonniers occupe une place particulière.
Cette réflexion a permis de mener une expérience avec la mise à disposition de chalets à vocation
touristique, les places étant réservées et louées par les entreprises qui ne retirent de la feuille de paie
de ces saisonniers que la part relevant des avantages en nature.
Les chalets ont fait l’objet d’une réhabilitation dans le cadre du programme local de l’habitat,
l’intérêt de ce partenariat avec la Commune, le CILG, le Conseil Régional et le Conseil Général étant
de mettre à disposition ces logements l’été pour les saisonniers mais également l’hiver pour les
apprentis. Cette réhabilitation a été conçue de manière à être modulable pour pouvoir accueillir des
jeunes couples mais aussi des personnes handicapées.
La réflexion menée a mis aussi en évidence la nécessité d’intégrer ces personnes à la vie sociale du
territoire. Pour cette action d’insertion a été fait appel au comité local pour le logement autonome
des jeunes qui dispose d’éducateurs dont la mission est de faciliter l’autonomie des jeunes travailleurs
et d’assurer un accompagnement social.
Le logement des personnes défavorisées
Pour répondre à la demande, en augmentation, de personnes défavorisées (ressources, situations
sociales et familiales) éprouvant d’importantes difficultés d’accès et de maintien dans le logement,
la loi du 31 mai 1990 institue les Plans départementaux d’action pour le logement des personnes
défavorisées dont l’outil principal est le Fonds de Solidarité Logement (maintenant sous
responsabilité des Conseils généraux).
L’Etat intervient également en amont sur l’investissement, pour le développement d’une offre de
logement social, en accordant des financements à taux d’intérêts privilégiés pour la construction de
logements locatifs sociaux (prêt locatif à usage social : PLUS) ou très sociaux (prêt locatif aidé
d’intégration : PLA-I) ou leur réhabilitation (prime à l’amélioration des logements à usage locatif et
à occupation sociale : PALULOS). Le 1 % logement intervient également dans ces financements.
Pour certaines situations qui nécessitent des réponses rapides, des organismes, associatifs pour la
plupart, proposent des logements temporaires et/ou d’urgence en attente d’un logement pérenne.
Dans la diversité des modes de gestion, des statuts d’occupation et des aides financières à la gestion
locative il convient de distinguer :
• L’offre de logement qui répond à une demande urgente, très temporaire. Les organismes
gestionnaires de ces logements (associations, CCAS, etc.) perçoivent, sur la base d’une convention
avec l’Etat, l’aide au logement temporaire (ALT) qui compense l’incapacité des personnes
accueillies à payer un loyer. L’organisme s’engage à offrir en permanence un certain nombre de
places. Les personnes logées ont le statut “d’hébergé” et ne peuvent bénéficier des aides au
logement.
• Les logements transitoires et temporaires. Les modes de gestion sont la sous-location et les
logements collectifs tels que Résidences sociales, Foyers de jeunes Travailleurs, Maisons Relais,…Les
gestionnaires sont généralement des associations agréées ou des CCAS. La personne bénéficie d’un
véritable statut d’occupation avec droit au maintien dans les lieux (bail pour les sous-locations et
titre d’occupation pour les logements collectifs) et peut percevoir les aides au logement. Les
organismes gestionnaires de sous-location pouvaient bénéficier de l’Aide à la Médiation Locative
(AML) financée par l’Etat et maintenant transférée, sans obligation, aux départements.
En Aquitaine
- 1 035 logements sont gérés par 31 organismes qui percevaient l’AML ;
- 1 214 logements sont gérés par 101 organismes conventionnés ALT.
Les organismes sociaux pour l’habitat participent à la constitution de ces offres spécifiques pour les
plus démunis en étant Maîtres d’Ouvrages et bailleurs de la plupart de ces réponses adaptées : CHRS,
Résidences sociales, FJT, RPA… Les nombreuses associations gestionnaires de ces dispositifs sont
référencées par les DDASS et les CAF.
Globalement, on peut considérer que l’Aquitaine est correctement pourvue, mais ce constat doit
être différencié selon le type de public concerné et les situations face au logement.
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Le logement pour les personnes handicapées
Le logement pour les personnes handicapées mentales (notion prise dans le sens large des
déficiences intellectuelles) pose des problèmes différents suivant la nature et l’importance du
handicap.
Pour avoir une approche des difficultés rencontrées, il semble possible d’évoquer schématiquement
trois grands types de situations :
• Les personnes “lourdement “ handicapées, n’ayant pas d’autonomie ou peu
Elles sont accueillies dans des structures spécialisées - lorsqu’elles existent (et elles sont insuffisantes) à défaut, elles sont prises en charge à l’hôpital ou gardées au domicile par les parents, la famille…
• Les personnes “moyennement” handicapées, ayant une certaine autonomie pour les actes
courants de la vie
Elles trouvent leur place dans des structures de travail adaptées (ESAT : ex. CAT) – Entreprises
Adaptées (ex. Ateliers Protégés).
Il y a pour leur logement, lorsqu’elles ne vivent pas chez leurs parents, une assez large (mais toujours
insuffisamment en nombre) diversification de réponses :
- les familles d’accueil (peu nombreuses) ;
- les foyers traditionnels (accueil collectif permanent et couvrant l’ensemble du temps, hors travail) ;
- les unités d’hébergement (6 à 12 personnes) ;
- les appartements collectifs (2 à 4 personnes) ;
• Les personnes handicapées ayant une bonne ou large autonomie qui leur permet d’accéder
au travail en milieu ordinaire (pour accomplir des tâches courantes), de vivre dans un logement
individuel (seules, parfois en couple), mais qui restent dépendantes d’une aide, d’un
accompagnement.
Le handicap mental se caractérise par des difficultés de communication, de décision, de projection
dans l’avenir (au-delà de l’avenir proche ou immédiat) et surtout de compréhension de certaines
notions abstraites telles que l’argent, avec la gestion d’un budget…
La compensation de ces handicaps consiste en un accompagnement adapté, durable et évolutif qui
est nécessaire à une insertion sociale (et pas seulement professionnelle), à une vie intégrée dans la cité.
En fonction des difficultés que nous avons évoquées, l’accompagnement est bien sûr plus ou moins
lourd, plus ou moins exigeant.
Il existe des structures de suivi, d’accompagnement à la vie sociale. Ainsi, par exemple, l’ADAPEI de
la Gironde gère un Service de Prospection, de Placement et de Suite qui, sur le seul département (et
cette structure n’est pas la seule à remplir ce rôle) accompagne dans la vie de tous les jours :
- 365 personnes handicapées travaillant en milieu ordinaire, secteur marchand ;
- 30 personnes handicapées travaillant dans la fonction publique ;
- 50 personnes handicapées travaillant en ESAT (CAT) ou Entreprises Adaptées.
• Quelles sont les difficultés rencontrées pour le logement des personnes handicapées mentales ?
Elles sont de deux ordres :
- difficultés liées aux faibles revenus (SMIC maximum) pour accéder à la location, il est vrai hélas
que cette situation n’est pas spécifique aux personnes handicapées mentales ;
- difficultés liées à l’éloignement entre le logement et le lieu de travail.
Cette situation pose en effet de gros problèmes :
- ces personnes ne disposent pas de moyens de déplacement personnels ;
- elles ont souvent du mal à s’adapter à des circuits de transports collectifs complexes (s’il y a
notamment des changements : bus, tram, etc.) ;
- difficultés liées à la dispersion, à l’éloignement au “quotidien” quasi impossible.
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La demande étrangère
Depuis de nombreuses années, les étrangers de l’Europe du Nord - essentiellement Britanniques,
Hollandais, Danois – ont été séduits par la Région et sa qualité de vie. Profitant d’un prix de
l’immobilier moins élevé que chez eux, ils ont acheté dans la campagne et les petites communes,
des maisons vacantes et en mauvais état, et participent activement à la réhabilitation du patrimoine
et au maintien de la vie dans le tissu rural.
Ils ont aussi organisé un marché entre eux, à un prix élevé, ce qui n’est pas sans conséquence pour
certaines populations locales pour qui il devient plus difficile encore d’accéder à la propriété.
En Dordogne, sur certains secteurs proches des aéroports sur lesquels des compagnies aériennes à
bas prix desservent l’Angleterre, 20 % des ventes sont réalisées pour des Britanniques, en général à
la retraite.
En Gironde, le phénomène est beaucoup moins marqué même si depuis quelques années on
observe sur le Bassin d’Arcachon l’installation de Britanniques, en général actifs et utilisant les TIC
pour poursuivre leur activité professionnelle.
En Pyrénées-Atlantiques, de nombreux Espagnols se sont installés, en particulier près de la frontière,
en raison du prix élevé de l’immobilier dans leur pays. De nombreux Britanniques s’implantent
également dans l’intérieur du département.
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Les caractéristiques
du parc
de logements
en Aquitaine
Les données générales
• Le Parc de logements au dernier recensement de 1999
• AQUITAINE
• Dordogne
• Gironde
• Landes
• Lot-et-Garonne
• Pyrénées-Atlantiques
1 489 039 logements
208 790
14,0 %
641 861
43,1 %
184 387
12,4 %
148 242
10,0 %
305 759
20,5 %
Les 1 489 000 logements sont répartis en 1 212 000 résidences principales, 178 000 résidences
secondaires et 99 000 logements vacants.
• Les données de l’enquête annuelle de recensement 2004
Catégorie de logement
EN MILLIERS
2004
Ensemble de logements
Résidences principales
Résidences secondaires et logements occasionnels
1 611
1 325,8 (82,3 %)
196,5 (12,2 %)
1999
1 489
1 212 (81,4 %)
178 (11,9 %)
Caractéristiques des résidences principales
Ensemble des résidences principales (en milliers)
Maisons (%)
Appartements (%)
Nombre moyen de pièces par résidence principale
• par maison
• par appartement
2004
1999
1 326
69,2
30,1
4,2
4,8
2,9
1 213
1 212
27,1
4,1
4,6
2,9
Dans l’ensemble, le parc aquitain est ancien : un logement sur trois a été construit avant 1948 (soit
500 000 logements). Cette part est encore plus importante en Dordogne et en Lot-et-Garonne où
elle dépasse les 40 %. Les logements construits de 1949 à 1998 représentent 61 % et ceux construits
depuis 1999 : 7 %.
Au recensement de 1999, les résidences principales déclarées confortables (bain douche et WC
intérieur) représentent plus de 9 logements sur dix.
On dénombre encore néanmoins 130 000 logements potentiellement indignes et 17 000 logements
sans confort.
Les résidences principales
Le parc de résidences principales aquitain est essentiellement occupé par des personnes seules ou
des ménages de 2 personnes (63 % en Aquitaine, 62 % en moyenne française).
Résidences principales par taille de ménages (1999)
5% 2%
13 %
31%
17 %
32 %
51
1 personne
4 personnes
2 personnes
5 personnes
3 personnes
6 personnes
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Les résidences secondaires
Les résidences secondaires sont essentiellement localisées sur la côte, en Dordogne (à l’exception des
zones en périphérie de Périgueux et de Bergerac) et en montagne. Inversement, les zones les moins
concernées se situent autour des chefs lieux de département, à l’exception notable de la zone
entourant le BAB où le parc de résidences secondaire est important même dans la partie urbaine de
l’agglomération.
• Les logements vacants
Ils sont au nombre de 150 000 en Aquitaine. Ce chiffre varie quelque peu selon les sources (INSEE
ou fichier “FILOCOM”), l’écart s’expliquant par les différences de méthode de recensement et le
décalage entre les dates de mise à disposition des chiffres.
La vacance peut résulter d’une absence de demande parce que le logement est inadapté ou tout
simplement parce l’offre est supérieure à la demande. Dans le premier cas, une politique adaptée
d’amélioration de l’habitat doit permettre de lutter contre la vacance (mais se pose également la
question de savoir s’il faut plutôt rénover un habitat vétuste ou construire des logements neufs).
La notion de vacance doit cependant être appréhendée avec précaution car elle peut revêtir des
réalités différentes en zones urbaine et rurale. En zone rurale, un certain nombre de logements
vacants peuvent être en fait très vétustes et donc inhabitables. Parallèlement, les propriétaires de
logements vacants ne souhaitent pas toujours louer ou vendre les logements qu’ils possèdent.
Fin 2005, le constat est celui d’une absence de vacance dans le logement social et le logement en
zone urbaine. La vacance existante ne concerne, sauf dans le cas particulier du BAB, que des
logements inadaptés ou en instance de mutation. Ce constat devra néanmoins être reconsidéré
compte tenu de l’effet de la loi DE ROBIEN sur l’offre de logements.
Dans ce panorama général du logement en Aquitaine, il convient de distinguer :
Le secteur libre
Le flux de l’offre privée récente, grâce aux différentes lois (PERRISOL, BESSON, DE ROBIEN) est à un
niveau relativement suffisant. Les avantages fiscaux ont drainé une majorité d’investisseurs. Ceci
conforte l’activité du bâtiment (20 % du PIB).
Cette offre se répartit néanmoins de manière assez déséquilibrée sur la région.
Les petits et moyens logements sont favorisés pour la rentabilité, ce qui pose souvent problème aux
familles nombreuses (plus de 5 personnes).
L’ensemble du parc privé représente 80 % du parc de logements en Aquitaine soit 1 200 000
logements dont :
- 600 000 propriétaires occupants ;
- 400 000 logements locatifs.
83 % des propriétaires bailleurs gèrent 1 à 2 logements, 12 % de 3 à 10 logements, 5 % plus de 10 %.
Il héberge 75 % de locataires rentrant dans le plafond des revenus pour accéder au parc public.
Le secteur social
2 parcs co-existent :
- le parc social (12 % des logements), qui souffre d’un déficit,
- le parc privé conventionné, qui représente le double du secteur social.
Les évolutions du parc de logement entre les deux périodes (82-90 et 90-99)
• Evolutions quantitatives
Le parc total de logement3 continue de progresser mais à un rythme plus faible que sur la période
précédente.
Le parc de logement a progressé de 14,6 % de 1982 à 1990 et de 10,8 % de 1990 à 1999.
L’évolution du parc de logement entre 1990 et 1999 n’est toutefois pas homogène sur l’ensemble
du territoire aquitain. On constate ainsi une augmentation du parc entre 1990 et 1999 sur
l’ensemble du littoral ainsi qu’autour des chefs lieux de départements. A l’inverse, sur cette même
période, le parc stagne ou diminue notamment sur les zones intérieures et sur l’est du département
de la Gironde.
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Résidences principales, résidences secondaires et logements vacants.
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Le nombre de résidences principales progresse au même rythme sur les 2 périodes.
Le rythme de croissance du nombre de résidences principales est relativement stable (le nombre de
résidences principales a progressé de 12,8 % de 1982 à 1990 et de 12,9 % de 1990 à 1999).
Par rapport aux autres régions métropolitaines, l’Aquitaine est relativement bien située en ce qui
concerne l’évolution du nombre de résidences principales entre 1990 et 1999. Elle arrive en effet en
6ème position, avant Rhône-Alpes, derrière 5 régions qui ont toutes pour particularité, à part Midi
Pyrénées, d’être des régions côtières.
En ce qui concerne les départements, trois d’entre eux enregistrent une progression plus forte que
la moyenne régionale (Landes puis Pyrénées-Atlantiques et Gironde). A l’inverse, le Lot-et-Garonne
et la Dordogne enregistrent une hausse moins importante que la moyenne régionale.
De 1990 à 2003, les résidences principales représentent en moyenne 90 % du nombre total de
logements mis en chantier. Deux départements sont en dessous de cette moyenne : la Dordogne
(88 %) et les Landes (80 %).
Le nombre de résidences secondaires continue de progresser mais à un rythme nettement plus faible
que sur la période précédente.
Il a progressé de 35,9 % de 1982 à 1990 et de 7,7 % de 1990 à 1999.
Le nombre de logements vacants diminue à partir de 1990 alors qu’il augmentait régulièrement
depuis plusieurs décennies.
Il a diminué de 5,7 % de 1990 à 1999 alors qu’il avait augmenté de 5 % de 1982 à 1990. Cette
rupture s’explique en partie par les efforts de rénovation consentis sur d’anciens logements vacants
devenus résidences principales ou secondaires.
Ce phénomène est également enregistré dans 13 autres régions métropolitaines, la baisse la plus
importante étant relevée en Nord Pas de Calais avec - 20 %. L’Aquitaine se situe dans la moyenne
des régions qui enregistrent une baisse de la vacance.
L’évolution par département est plus contrastée : le Lot-et-Garonne et les Landes enregistrent une
forte baisse, suivis de la Gironde et de la Dordogne. Inversement, le nombre de logements vacants
augmente en Pyrénées-Atlantiques.
Tableau récapitulatif
Taux d’évolution comparés par catégorie de logement sur les périodes 1982-1990 et 1990-1999
en Aquitaine.
%
40
82/90
35
90/99
30
25
20
15
10
5
0
-5
-10
Parc
Résidences principales
Résidences secondaires
Logements vacants
Le nombre de personnes par logement continue de diminuer comme dans le reste de la
France.
Il est inférieur à 2,4 en Aquitaine en 1999 alors qu’il était de 2,6 en 1990 et de 3 en 1968.
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Ce phénomène est commun à toutes les régions françaises et se produit également dans l’ensemble
des départements aquitains.
Le parc de logement a augmenté plus rapidement que la population, et ceci dans une proportion
supérieure à la moyenne nationale.
Entre 1990 et 1999, le parc de logement aquitain a augmenté de 10,8 % tandis que la population
croissait seulement de 4 %. L’écart entre les deux taux de croissance est ainsi de 6,8 tandis qu’il est
de 6 pour la France métropolitaine. Ce phénomène est commun aux régions du Sud de la France,
avec un écart moyen pour ces régions de 6,4.
En ce qui concerne les départements, c’est en Pyrénées-Atlantiques que l’écart est le plus important
(9,4) ainsi que dans les Landes (7,1).
• Conclusion sur la période
Le parc global a continué d‘augmenter en Aquitaine mais dans une moindre proportion que celle
des années précédentes. L’augmentation reste toutefois supérieure à celle enregistrée en moyenne
en métropole sur 90-99 (+10,8 % contre +9,4 %).
Parmi les 3 catégories de logements composant le parc, on constate que les résidences principales
ont augmenté au même rythme que celui de la période précédente, les résidences secondaires ont
augmenté mais à un rythme beaucoup plus faible et les logements vacants ont diminué.
L’augmentation de la population et la réduction de la taille des ménages (ou décohabitation) sont
également deux facteurs qui peuvent influencer l’évolution du parc de logement.
D’après l’analyse de l’INSEE, la croissance du parc de logement aquitain entre 1990 et 1999 est
principalement due à la décohabitation (qui expliquerait 63 % de la croissance), et à l’augmentation
de la population (30 %). Ces résultats sont relativement similaires à ceux établis pour la métropole
(60 % pour la décohabitation, 30 % pour la population) même si l’impact de la vacance est différent
(négative pour l’Aquitaine : 5,7 %, et positive pour la France, + 3 %).
Les résultats ne sont par ailleurs pas homogènes sur l’ensemble de la région. En ce qui concerne les
départements, on observe ainsi un impact très important de la décohabitation en Lot-et-Garonne
(+122 %) et en Dordogne (87 %) et un impact significatif de l’augmentation de la population en
Gironde (42 %). Il apparaît également des différences notables entre catégories de communes
(communes centres, communes de banlieue, communes rurales).
Une nouvelle inflexion à partir de 1999 : le rythme de construction s’accélère
En 1990, le niveau des mises en chantier avait dépassé les 20 000 logements, puis le rythme annuel,
de 1990 à 1998, avait considérablement baissé pour atteindre 16 000 logements par an en moyenne.
En 1999, le rythme s’est accéléré pour atteindre à nouveau 20 000 logements commencés par an
jusqu’en 2003. Au cours des deux dernières années, l’activité de construction atteint des niveaux
records. En 2004, on dénombre près de 26 000 mises en chantier et en 2005 environ 34 000.
Données statistiques relatives à la construction neuve de logements ordinaires(1) en Aquitaine 2000-2005
Année
Nombre d’autorisations Nombre d’autorisations Nombre total
de logements individuels de logements collectifs d’autorisations
2000
2001
16 690
15 162
7 538
7 050
24 228
22 212
Note
Représentant 2 462 000 m2
(49 % des surfaces étaient
destinées à des logements)
2002
2003
2004
2005
Source : SITADEL
16 146
17 976
20 774
23 889
7 236
9 445
14 600
16 436
23 382
27 421
35 374
40 325
Représentant 2 576 000 m2
(1)
Un logement ordinaire est un type d’habitation qui ne sert qu’à l’habitation et qui n’est ni une résidence pour
personnes âgées, ni une résidence universitaire, ni une résidence de tourisme ni une autre résidence (logement pour
jeune travailleur, pour travailleur social, pour travailleur immigrant, pour enfant ou adolescent, pour handicapé, etc.).
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Sur l’ensemble de ces exercices, la répartition des autorisations par département est quasi-similaire
soit 10 % en Dordogne, 42 % en Gironde, 16 % dans les Landes, 10 % en Lot-et-Garonne et 22 %
en Pyrénées-Atlantiques.
Le tableau permet de remarquer, à l’instar des tendances nationales, un très net infléchissement
entre l’exercice 2003 et l’exercice 2004. L’analyse plus précise du dernier exercice connu (2004)
permet de remarquer que le bilan de l’année est extrêmement positif : 35.374 logements autorisés
(+29 % par rapport à 2003) avec un net rebond particulièrement au niveau des logements collectifs
(+55 %). Les mises en chantiers sur la même période ont également suivi cette tendance à +16 %,
soit la même évolution qu’au niveau national.
Les premières données disponibles pour l’exercice 2005 (sources : DRE, CAPEB, SITADEL) permettent
de penser que les résultats suivent la tendance haussière observée depuis la fin 2003, notamment
pour le marché de la maison individuelle.
Avec 9 000 logements autorisés en 3 mois, que la tendance soit observée en lissé (37 000) ou en
cumulé (36 000), le rythme est de plus de 35 000 autorisations annuelles, à mettre en perspective
avec les 25 000 unités des exercices 2 000 et suivants.
Au niveau des mises en chantier, la statistique sur les 12 derniers mois (soit à fin mars 2005) affiche
un nombre de 27 000 unités soit + 29 % par rapport à la même période l’année précédente, là où
le chiffre national s’arrête à + 15 %.
Une analyse plus fine des données par département permet de constater, tant au niveau des logements
autorisés que des mises en chantier, une forte envolée particulièrement dans les départements de la
Gironde et des Landes, hausse modérée en Dordogne, et relative chute des nouveaux projets en Lotet-Garonne et dans les Pyrénées Atlantiques.
Face à une situation de pénurie de logement souvent évoquée, et sans que cela puisse à court terme
inverser sensiblement la tendance, force est de constater la nette augmentation de logements neufs
tant au niveau régional que national.
Les principaux opérateurs
- Particuliers : 57 %
- Promoteurs : 22 %
- Organismes HLM : 12 %
- Autres opérateurs (associations) : 9 %
En ce qui concerne les promoteurs, leur part est importante dans les départements urbanisés. En
Gironde, elle représente 25 % de la construction de logements, et 33 % dans les PyrénéesAtlantiques.
Pour les opérateurs HLM, la part de la construction neuve est assez faible dans l’ensemble quel que
soit le département.
En Gironde, elle représente 15 % de la construction neuve, soit 3 points au-dessus de la moyenne
régionale, en Lot-et-Garonne, elle atteint 13 %, en Dordogne et dans les Pyrénées-Atlantiques 10 %
et enfin dans les landes 7 %.
Plus de la moitié des constructions neuves imputables aux organismes HLM est située en Gironde et
près de 20 % dans les Pyrénées-Atlantiques.
En infra-régional, la construction se concentre sur le littoral, le Périgord et les agglomérations.
• Une offre insuffisante : l’exemple de la CUB
La construction de 4 500 logements et la remise sur le marché de 900 logements vacants étaient
prévues en Communauté Urbaine au schéma directeur.
Les constructions sont au nombre de 3 450 et le nombre de logements vacants aujourd’hui est très
faible (moins de 100). Le déficit annuel est donc sur la Communauté Urbaine de près de 2 000
logements.
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Il faut d’ailleurs distinguer au sein de la Communauté Urbaine, la ville de BORDEAUX et les
communes avoisinantes. En effet, la ville de BORDEAUX a, au cours des trois dernières années, mené
une politique relativement active en matière de rééquilibrage de l’offre et a conduit en particulier de
nombreuses opérations de création de logements locatifs intermédiaires.
En revanche, la production est notablement insuffisante dans la majeure partie des communes de la
Communauté Urbaine.
Les perspectives ne sont pas meilleures pour les années à venir.
Le recul permanent des autorisations de bâtir en zone Communauté Urbaine permettra à peine le
maintien de la situation actuelle.
• Les causes de cette situation
- un PLH insuffisant ;
- des difficultés pour les opérateurs quels qu’ils soient de trouver du foncier (ce n’est même pas un
problème de prix) ;
- la majorité des permis de construire obtenus est en net recul par rapport au droit des sols et aux
potentialités du Plan d’Occupation des Sols, qu’il s’agisse de densité ou de hauteur ;
- la non application des règles d’urbanisme, elles-mêmes insuffisantes ;
- le non respect des délais réglementaires. Obtenir un permis de construire est un véritable parcours
du combattant. Certains permis de construire sont obtenus au bout de 14 mois, en obtenir un en
7/8 mois est une exception ;
- la longueur des études d’urbanisme sans cesse remises en cause (par exemple, GPV rive droite, ZAC
de centre-ville d’une durée de 5 à 10 ans, un PLU retardé de plus de 18 mois, etc.) ;
- la politique souvent malthusienne des élus (refus de densité, refus de hauteur, refus des formes
urbaines de groupements d’habitations). Le recours administratif devient de plus en plus
systématique, provoquant de facto, l’arrêt de multiples opérations immobilières.
Pourtant, la CUB ne manque pas de surface disponible.
Le contexte général
L’augmentation
des prix
de la construction,
des transactions,
des loyers
Les prix immobiliers ont commencé à augmenter à partir de 1997 en Angleterre et de 1999 en
France et en Espagne. Aujourd’hui, les plus fortes augmentations se situent en Angleterre, en
Espagne et aux Pays-Bas. Les prix en Allemagne sont stables depuis une dizaine d’années.
L’année 2004 est une année de hausse record en France qui a connu une croissance à 2 chiffres
(l’augmentation en 1999 était de + 4 %). De manière globale, l’augmentation des prix en Aquitaine
est en 2004 supérieure à celle relevée en moyenne nationale, Île de France exclue.
Il faut toutefois noter que les niveaux de prix du foncier et de vente sont dans leur ensemble encore
inférieurs à d’autres régions pourtant comparables telles que Midi-Pyrénées.
Avec une hausse moyenne de 50 % en 4 ans, l’actuelle flambée des prix des logements est originale
par sa durée, par son importance et par le fait qu’elle ne concerne pas que la capitale ou certaines
métropoles. Les raisons en sont multiples :
• La relance de la construction
La relance de la construction, trop récente et brutale, a contribué à la hausse des prix du fait des
exigences des aménageurs, voire des élus locaux et des entreprises aux carnets de commandes
saturés (la marge nette des constructeurs se situe à 1,50 %).
Aux chantiers de construction, de réhabilitation ou de rénovation se cumule parfois aussi, dans
certaines villes, la coïncidence de grands travaux d’aménagement urbain.
Il faut également mentionner, pour les entreprises :
- les difficultés à attirer une main-d’œuvre qualifiée,
- la réglementation de plus en plus complexe (diagnostics multiples et divers).
• La hausse du coût des matières premières et de la construction
Il faut y ajouter la hausse du coût des matières premières et le fait que les exigences de confort et
de performance technique des logements sous l’effet de l’évolution de la demande, même dans le
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secteur social, constituent un facteur de renchérissement et ceci sans que soient toujours satisfaites
les attentes en matière de qualité urbaine. La surface des logements s’est ainsi accrue d’un quart en
trente ans. Il faut souligner que le surcoût du prix de la construction dû à l’application de normes
qualitatives est estimé à 25 %.
Cette montée des prix de la construction est une tendance lourde depuis 1997. L’augmentation en
2004 a été de + 15 % en Aquitaine en moyenne, la prévision pour 2005 étant de + 10 %, avec des
variations selon les zones.
• Retard en matière de construction de logement et pénurie locative :
Du fait du retard en matière de construction de logements et de la pénurie locative, une part de la
clientèle s’est d’abord orientée vers l’accession dans l’ancien (qui aujourd’hui s’accompagne à 88 %
de travaux, selon l’IPSOS) entretenant ainsi une augmentation des prix de ce type d’habitat de
l’ordre 87 % sur 6 ans.
À titre d’exemple, dans ce contexte national, l’espace de la Communauté Urbaine de Bordeaux,
longtemps abordable, a enregistré en 5 ans des hausses de prix de 50 % dans l’ancien et de 30 %
dans le neuf tandis que les charges foncières augmentaient de 44 %.
Il faut ajouter l’attentisme foncier résultant des phases d’élaboration ou de révision de documents
d’urbanisme issus de la loi SRU.
Les hausses découlent également de choix d’urbanisme de certaines équipes municipales influencées
par des exigences de cadre de vie peu propices à la densité, ou qui sont peu sensibles aux questions
du logement.
La pierre, une valeur-refuge
Depuis 2001, le recul voire l’effondrement de valeurs boursières a refait de la pierre une valeurrefuge. Dans le même temps on assiste à une mise à niveau, nationale et internationale, des prix.
Des acquisitions de précaution
La peur des niveaux de retraite incite à des acquisitions de précaution. On observe en effet, avec les
départs à la retraite, un croisement des courbes : celle des personnes qui cotisent et celle des
personnes qui attendent le fruit de leurs cotisations.
Des conditions d’emprunt attractives
Les taux faibles, les durées allongées permettent d’accompagner et de poursuivre la hausse.
Des différences de solvabilité
Les écarts croissants de solvabilité des clientèles, au détriment des revenus les plus modestes et des
opérateurs chargés de les loger, contribuent également à des flambées de prix ségrégatives. En effet,
les revenus élevés vont, faute de pouvoir accéder aux logements sociaux, vers les loyers libres et
favorisent ainsi, par déséquilibre avec l’offre, leur augmentation. Cette dernière (limitée toutefois par
les règles Besson) reste malgré tout moins rapide que celle du prix de l’immobilier. Le propriétaire
d’un logement privé recherche un produit locatif brut de 5 % (alors qu’il est de 10 % en locatif
commercial).
• Analyse par type de logement
Les maisons anciennes
Par département :
L’augmentation des prix est la plus élevée dans les trois départements côtiers : Pyrénées-Atlantiques,
puis dans une moindre proportion Gironde et Landes. L’augmentation en Dordogne et Lot-etGaronne est nettement moins importante.
La forte hausse des prix en Pyrénées-Atlantiques s’explique par le fait que ce département est à la
fois un département côtier et transfrontalier (en France, ce sont les deux types de zones qui
connaissent les plus fortes hausses de prix).
A l’intérieur des départements :
Dans les trois départements côtiers, l’augmentation est particulièrement forte sur les communes du
littoral. Le Cap Ferret et Biarritz ont connu une hausse des prix “hors norme” avec + 30 %
d’augmentation en 2004. Une augmentation se dessine également de la côte vers l’intérieur, les
acheteurs cherchant des prix moins élevés que sur la côte elle-même.
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En Gironde, les plus faibles hausses de prix sont enregistrées dans le Blayais et le nord médoc,
pourtant près de la côte mais dont l’accès est relativement plus difficile que le reste du littoral.
A Bordeaux, la hausse des prix a été particulièrement forte mais n’a pas encore suffi à combler l’écart
avec les douze autres villes françaises de plus de 200 000 habitants. La hausse des prix devrait se
poursuivre à moyen terme ainsi que sur la CUB.
La hausse récente des prix est plus due à la politique de rénovation urbaine dans son ensemble qu’au
seul effet tramway. Ainsi, le quartier des Chartrons, rénové de manière importante, est celui qui
enregistre la plus forte hausse des prix alors que le tramway n’y passe pas. Inversement, la hausse
est très faible dans des quartiers comme Mériadeck où passe pourtant le tramway.
En Dordogne, la caractéristique la plus frappante est qu’il y a un certain lissage et peu d’écart de prix
entre les différentes zones.
Il faut aussi souligner l’impact sur les prix de revente, des travaux d’aménagement, de réhabilitation,
de rénovation, de modernisation, réalisés par les propriétaires eux-mêmes.
Les appartements anciens
Le découpage territorial a les mêmes caractéristiques que pour les maisons anciennes.
Les appartements neufs
Les écarts entre départements sont moins importants et dépendent du prix du foncier car le coût de
la construction est identique.
• Des prix trop chers… bulle ou pas bulle…?
- La hausse des prix ralentit ces derniers mois… ;
- La situation n’est en rien comparable à 1990 où l’on était dans un scénario de forte spéculation ;
- Les prix en Aquitaine sont restés “raisonnables” (hors Bassin d’Arcachon et côte Basque), les
hausses sont restées cohérentes avec l’évolution nationale qui est elle-même restée en deçà de la
hausse européenne ;
- Si la solvabilité des ménages français s’est fragilisée, elle est souvent meilleure que ses voisins
européens.
• Aquitaine : quelques évolutions depuis 1999
France entière
- Source INSEE de janvier 1999 à janvier 2005 :
- ICC : + 19,6
- poste logement dans les dépenses des ménages + 13, 84 %
- évolution des salaires bruts dans la fonction publique + 5,63 %
- Source FNAIM de mi 2000 à mi 2005 :
- prix des appartements + 100 %
- prix des maisons + 69 %
En Aquitaine
- de 1999 à 2003 le prix du m2 du logement neuf dans la CUB : + 40 % ;
- de juillet 2004 à juin 2005, prix des appartements :
+ 20,4 % à Bordeaux ;
+ 20,2 % à Bayonne ;
+ 19,5 % à Pau ;
Nouveaux loyers dans la CUB : + 6,3 % ;
- sur côte basque de 1999 à 2003, prix terrain à bâtir à Saint-Pée : + 100 %
Le logement
social
Selon la définition européenne, le logement social correspond à “tout logement auquel sont
attachées des obligations de service public spécifiques concernant l’occupation. Dans le terme
d’occupation, nous englobons les conditions d’accès, l’occupation effective du logement et le prix”.
Il s’agit donc d’un logement qui a bénéficié pour sa réalisation du concours législatif et financier de
l’Etat et qui est destiné à recevoir les couches les moins favorisées de la population.
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Les données générales
• Les principales données quantitatives
Le parc locatif social en Aquitaine est doté de 129 674 unités (chiffres au 01/01/2005). Un logement
sur 10 environ est un logement social en Aquitaine (un chiffre très inférieur par rapport à la moyenne
nationale : un sur quatre par exemple en région Parisienne). Il est situé généralement proche de
pôles industriels et des bassins d’emploi. Le sous-équipement industriel historique de la région
expliquant sans doute en partie cet écart.
Dans l’ensemble, les logements sociaux sont donc implantés dans les zones très urbanisées. Plus de
la moitié du parc social aquitain est localisée en Gironde (56 %) et un cinquième dans les PyrénéesAtlantiques.
La densité du parc est de 45 logements sociaux pour 1 000 habitants (par référence au recensement
général de population de 1999). La plus forte densité est située en Gironde : 55 pour 1 000
habitants. Dans les communes urbaines cette densité atteint 60 pour 1 000, alors que dans les
communes rurales elle n’est que de 9 logements pour 1 000 habitants.
Pour autant, 308 communes sur les 542 du département de la Gironde n’ont aucun logement social
et 26, concernées par la loi SRU, ont moins de 20 % de logements sociaux.
Plus du tiers des logements sociaux ont été achevés avant 1970, et un logement sur cinq après 1990.
Le parc est beaucoup plus récent dans les zones rurales où un logement sur trois a été achevé après
1990.
La part de logements individuels se situe - comme au niveau national - à près de 13 %. L’année 2004
a vu la mise en service de plus de 2 000 logements sociaux en Aquitaine (52 000 au niveau national) ;
la grande majorité (96 %) de ces mises en service concernait des logements neufs.
282 000 personnes occupent ce parc, dont 56 % sont des personnes seules avec ou sans enfant.
Rappelons que l’accès à ce parc (loué en moyenne en région à 2,45 euros/m2 là où le prix moyen
de location tend vers les 8 voire 10 euros le m2) est conditionné à des plafonds de revenus.
On estime à 140 000 le nombre de demandes non satisfaites.
Pour les HLM, la vacance est faible et le taux de rotation a chuté de 12,4 % en 1999 à 10,6 % en
2002, y compris sur les sites sujets à un déficit d’image (en zone rurale, il est plus élevé : 19 %). Il
en résulte un sentiment de captivité de ceux qui ne peuvent pas quitter ces parties du parc social
qui fait pendant au sentiment d’exclusion de ceux qui n’arrivent pas à y entrer.
• Plus de 5 000 logements sociaux financés en Aquitaine en 2005
Plus de 5 000 logements sociaux ont été financés en 2005 en Aquitaine. Ce niveau de production
n’avait jamais été atteint au cours des vingt-cinq dernières années. Il est supérieur de près d’un tiers
au niveau de production de 2004 et surtout le nombre de logements financés a presque doublé par
rapport à 2003.
Ces résultats sont le fruit d’une mobilisation forte des organismes dans notre région sur un double front :
- celui de la reconstitution de l’offre des logements démolis dans le cadre des projets de
renouvellement urbain financés par l’ANRU : 650 logements ;
- celui du développement de l’offre pour répondre au besoin en logements locatifs accessibles des
ménages confrontés à la crise du logement. Avec 4 360 logements sociaux financés, l’objectif du
Plan de Cohésion Sociale (4 190) est dépassé. Les organismes ont réussi le pari pris dans le cadre
de l’accord régional signé en 2005 avec l’Etat, la Caisse des dépôts et le 1 %. Par produit, l’objectif
de 3 260 PLUS/PLA-I est presque atteint avec 3 146 unités financées et l’objectif initial de 930 PLS
a été dépassé grâce à deux enveloppes complémentaires de PLS qui ont porté le nombre
d’agréments disponibles à 1 250 unités. L’Aquitaine fait partie des 7 régions qui ont tenu les
objectifs du PCS en 2005 (5ème sur 22).
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Sur l’ensemble des départements, 2005 aura été synonyme d’un retour ou d’un dépassement des
niveaux de production les plus forts des 25 dernières années. Cette mobilisation ne se limite
d’ailleurs pas qu’au locatif et se porte aussi sur l’accession (nombreuses opérations PSLA et
d’accession sociale en cours de montage).
Ces résultats ont été rendus possibles grâce :
- à la mobilisation d’un certain nombre de collectivités dont notamment les nouveaux délégataires ;
- aux possibilités d’ajustement en cours d’année des objectifs et des enveloppes en fonction des
niveaux de consommation entre départements (sauf en Pyrénées-Atlantiques) et aux “rallonges”
budgétaires et d’agréments PLS accordés par l’Etat au cours de l’année (grâce aux bonnes
perspectives de dépôt de dossier et en rattrapage des insuffisances initiales notamment pour le
logement étudiant),
- à la mobilisation plus importante qu’escomptée des moyens du concours 1 %, relance permise par
une sous consommation dans d’autres régions (7,5 M d’euros pour 5,6 M d’euros d’enveloppe
initiale) ;
- aux effets positifs des décrets et arrêtés permettant de financer 2 logements étudiants avec
1 agrément PLS et simplifiant les procédures de dépôt de dossier.
Ces bons résultats ne doivent pas masquer les difficultés connues par les organismes et notamment
celles liées à l’accès au foncier (prix et disponibilité).
Enfin, les 20 % de financement hors emprunts nécessaires en moyenne à l’équilibre de la
programmation ont été réunis en 2005 grâce à une mobilisation très importante des fonds propres
des organismes (9 % en moyenne du coût d’une opération de logements PLUS en moyenne).
D’après les organismes, ce niveau d’affectation sur le développement de l’offre ne pourra être
reconduit sur le long terme compte tenu notamment des besoins de maintien et de mise à niveau
du parc.
La production de logements sociaux en Aquitaine depuis 1981
5 011
4 302
4 315
3 796
2 570
2 724
2 708
2 647
2 400 2 399
2 098
1 998
2 601
2 532
2 291
3 763
2 422 2 367
2 150
1 913
2 449
2 542
2 267
1 936
1 518
1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Source : AROSHA
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Tableau récapitulatif : le nombre de logements financés
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
24
33
40
47
64
420
415
253
303
302
323
182
255
277
242
361
393
302
377
250
256
308
190
261
297
243
169
185
313
327
965
1 296
1 005
1 271
1 232
1 118
1 269
895
1 334
1 400
933
2 508
2 548
2 014
1 321
1 108
1 209
1 313
923
753
1 294
1 454
1 526
2 011
2 974
161
174
209
303
381
323
300
190
174
138
295
424
393
322
238
136
256
259
188
82
166
257
248
619
485
203
250
195
234
228
202
181
187
122
205
206
389
277
246
149
201
190
165
218
139
119
172
168
236
335
349
435
336
613
565
434
467
409
384
662
737
588
795
837
643
449
459
440
323
247
445
397
415
584
890
Aquitaine
2 098
2 570
1 998
2 724
2 708
2 400
2 399
1 936
2 291
2 647
2 532
4 302
4 315
3 796
2 601
2 150
2 422
2 367
1 913
1 518
2 267
2 449
2 542
3 763
5 011
Source : AROSHA
- Loyer : 2,5 euros le m2/mois dans le logement social
7 à 12 euros le m2 dans le privé
- 130 000 logements sociaux, abritant 282 000 personnes
- 1 500 000 logements en Aquitaine pour 3 millions d’habitants
- 40 % des ménages ont des ressources inférieures à 40 % du plafond d’accès au PLUS
(1 750 euros pour une personne ; 2 800 euros pour une personne + 1 personne à charge) ;
- 63 % ont des revenus inférieurs à 60 % de ce plafond ;
- 8 % des ménages ont des ressources qui dépassent le plafond ;
- 4 % des locataires payent le supplément de loyer de solidarité (au-delà de 120 % du plafond de
ressources).
• Les organismes sociaux pour l’habitat
La gestion du parc est couverte à 45 % par les SAHLM, à 25 % par les Offices publics HLM, à 22 %
par les OPAC, le reste relevant de Sociétés d’Economie Mixte.
Les organismes sociaux pour l’habitat sont des promoteurs, constructeurs, gestionnaires, prêteurs et
prestataires de service, voire aménageurs, syndics et autres collecteurs de taxe locale, factures d’eau…
Leur production s’inscrit dans une palette large qui va de la location à l’accession à la propriété, dans
le neuf comme dans l’ancien, du très social au logement libre exclu, sans oublier les équipements et
autres locaux d’activité qui concourent à la vie des quartiers et à leur développement économique
et social.
Leur légitimité est de répondre aux besoins des ménages dont les ressources ne leur permettent pas
de trouver à se loger convenablement sur le marché, répondant en cela aux exigences européennes
de service public.
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Bien sûr le logement social, notamment dans les grands quartiers périphériques, souffre d’un certain
nombre de phénomènes de relégation. Malgré les efforts considérables engagés, cette situation
nécessite un traitement plus radical, y compris de dédensification du seul logement social et très
social de ces territoires, au bénéfice d’un redéploiement sur des échelles urbaines plus grandes,
autorisant un rééquilibrage souhaitable.
Ceci correspond aux objectifs de la politique de Renouvellement Urbain qui concerne près de 20 %
du parc aquitain.
Les perspectives
La loi de programmation quinquennale pour la relance de la production de logements sociaux
inscrite dans le plan de cohésion sociale devrait se traduire par une augmentation de 30 % des
objectifs régionaux de financements des logements sociaux, sans compter la reconstitution de l’offre
des opérations de reconstruction-démolition.
La mise en œuvre locale de la loi est un impératif compte tenu de l’acuité des besoins.
Elle risque toutefois de rencontrer plusieurs obstacles, en particulier le temps du passage de relais
aux EPCI et aux départements pour mettre en place la délégation de gestion des aides au logement,
mais aussi la capacité des organismes à faire face à la montée en régime et à la diversification de leur
activité, et la disponibilité réduite d’un foncier de plus en plus cher pour les opérations nouvelles.
Des perspectives encourageantes pour 2006
Sur la base d’une première évaluation des perspectives de production de logement locatif social, les
opérateurs pourraient déposer près de 6 400 logements en 2006 (dont 5 850 pour les seuls
organismes HLM), soit 1 000 unités de plus que celles affichées en début d’année 2005. Les
capacités affichées en développement de l’offre sont supérieures aux objectifs du PCS : 5 600
logements pour 4 690 (enquête AROSHA – novembre 2005) ce qui laisse optimiste pour la
réalisation des objectifs de l’année 2006.
Cependant, l’après 2006 pourrait être plus difficile du fait :
- du calage d’un nouveau système de programmation avec les collectivités délégataires et des risques
de rigidité induits par lui ;
- de l’insuffisance du nombre d’agréments PLS au regard des besoins très importants liés ;
- à la montée en puissance de leur utilisation dans le cadre des opérations de renouvellement urbain
pour générer de la mixité sur les quartiers (37 en 2005, 133 en 2006) ;
- à la montée en puissance de leur utilisation dans le cadre des opérations de logements étudiant
(programme important notamment lié à la mobilisation du Conseil Régional sur ce thème) ;
- à leur utilisation indispensable à la sortie d’opérations mixtes (PLUS/PLA-I et PLS) dans les
agglomérations à marché tendu ;
Plus généralement et pour les années suivantes, si les organismes sont fortement mobilisés, ils font
remonter des craintes liées :
- à une baisse de la lisibilité foncière ;
- à l’équilibre économique de la programmation de plus en plus difficile à trouver : accentuation des
coûts fonciers et de manière générale des coûts de production, utilisation de plus en plus
importante des fonds propres…
La demande de logement est forte et durable, et devrait entraîner des niveaux plus élevés de
production de logement. Pourquoi la production ne répond-elle pas à la demande ? La réponse est
en grande partie liée au problème des terrains, peu disponibles et dont les prix ont beaucoup
augmenté. On observe en effet une flambée des prix du foncier (près de 30 % au cours des années
2003 - 2004) découlant de cette rareté relative et de la spéculation qu’elle génère.
Dans le processus de construction pavillonnaire, la part du foncier est passée en quelques années de
15 % à 50 %. Compte tenu de l’augmentation du prix du terrain, il a fallu recourir à des conditions
particulières pour permettre la construction de logements sociaux.
Le problème fondamental de l’immobilier est donc bien celui de la production de terrains et de
“droit à bâtir”. Produire plus de droit à bâtir passe ainsi d’abord par la question du foncier plus
encore que par les aides à la pierre ou à la personne.
Le problème
du foncier
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Les facteurs communs à l’augmentation de la demande d’espaces bâtis
• La demande d’espace liée à la démographie
Ce facteur est cité pour mémoire car c’est le plus évident, le plus étudié. Si la population d’une
agglomération augmente, il est normal que ses besoins d’espaces augmentent eux aussi.
• La demande d’espace liée à l’amélioration du niveau de vie
Avec l’amélioration du niveau de vie, les ménages cherchent à se loger plus au large : en trente ans,
entre 1972 et 2002, la surface moyenne de plancher des logements a augmenté de 48 % (moyenne
France entière).
Même sans croissance démographique, il faut donc, en une génération, augmenter de moitié, soit la
surface urbanisée, soit la densité des constructions, et une commune qui ne construit pas assez se dépeuple.
• La demande d’espace liée aux techniques de production et de distribution
La construction de logements ne représente chaque année que la moitié de la construction totale de
bâtiments. Or, les surfaces consacrées aux activités économiques, à la distribution, aux infrastructures,
etc. augmentent plus vite que les surfaces consacrées à la fonction résidentielle.
A noter le comportement parfois contradictoire des collectivités publiques qui luttent contre
l’étalement urbain résidentiel et subventionnent l’étalement urbain économique…
• Les moteurs de l’étalement urbain
Où cette demande d’espace bâti va-t-elle trouver à se réaliser ? Pourquoi l’extension urbaine ne se
fait-elle pas en continuité avec l’urbanisation existante et à densité comparable ?
Trois catégories de facteurs interviennent :
Le progrès des techniques de déplacement
Il s’agit des progrès des techniques de déplacement, mais surtout aussi de leur démocratisation, de
la baisse des coûts, de l’amélioration du confort des trajets.
Aujourd’hui, le taux de motorisation ne dépend plus du niveau de vie mais de la localisation
géographique (le taux de motorisation des ménages est plus élevé dans le bassin minier lorrain que
dans les beaux quartiers de Paris).
La constante des durées de déplacement
L’étude statistique des “budgets temps” des ménages et des personnes actives, sur une longue
période, montre que le temps moyen des déplacements ne varie pas. Mais ce qui augmente
fortement, selon qu’on habite dans une région densément urbanisée ou au contraire rurale, ce sont
les distances parcourues (et les pollutions induites). Autrement dit, si la vitesse des déplacements
augmente, le temps de déplacement ne se réduit pas compte tenu de l’augmentation des distances
entre travail et lieu de vie.
La fin du dualisme territorial
Potentiellement, la dualité ville / campagne n’existe plus :
- sociologiquement, les modes de vie et l’habitat sont devenus presque identiques,
- économiquement, les modes de consommation sont les mêmes,
- en l’absence de politiques contraignantes, les usages “agricoles” du territoire ne peuvent pas
résister aux usages de type “péri-urbain”,
- le marché foncier agricole ne peut pas résister à la demande résidentielle et de loisir.
• Organiser un territoire ouvert à tous les usages
Livré aux seules forces des marchés fonciers, le territoire est condamné à une “péri-urbanisation”
généralisée. Mais il serait vain de vouloir restaurer une frontière entre l’urbain et le rural. Se contenter
d’élever des barrières réglementaires ne servirait en effet qu’à accroître la pression sur les prix du
foncier et de l’immobilier. La seule issue positive est donc une politique de production de terrains à
bâtir en quantité suffisante dans des localisations bien adaptées.
• Une mesure de l’insuffisante production de terrains
Les coûts techniques de fabrication des terrains à bâtir ont peu varié. L’augmentation des prix des terrains
produits traduit donc surtout l’augmentation du prix de la matière première (les terrains bruts).
D’après les données du Crédit foncier, on aurait eu l’évolution suivante de la part du foncier dans le
prix des maisons construites en périphérie de Bordeaux :
Part du terrain dans une maison
63
1989
1998
2003
21 %
35 %
46 %
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• Lutter contre les désordres du système territorial
La sur-consommation de l’espace naturel n’est pas seulement le produit des forces du marché, elle
est aussi la conséquence des politiques, notamment l’exigence réglementaire de terrains de trop
grandes tailles pour autoriser la construction de maisons individuelles.
• Ne pas se tromper de cible
Il est à la fois vain et erroné de lutter contre la maison individuelle : toutes les enquêtes montrent
que les ménages se tournent vers l’individuel dès qu’ils ont des enfants.
Les pays européens qui maîtrisent le mieux l’étalement urbain (Suisse, Pays-Bas, Allemagne) ont
souvent moins d’habitat collectif qu’en France et ils ont une densité de peuplement plus importante.
L’évolution de la frontière entre terrains agricole et non agricole
Auparavant, pour 1 hectare acheté par un agriculteur, 1 hectare était acheté par un non agriculteur.
Actuellement, pour 1 hectare acheté par un agriculteur, 3 hectares le sont par des non agriculteurs…
Par ailleurs, le bâti prend une telle valeur que lors d’une succession ou vente d’exploitation, il fait de
plus en plus l’objet d’une vente à part, les terrains agricoles étant achetés par d’autres agriculteurs.
Cette situation contribue à rendre de plus en plus difficile le logement des jeunes agriculteurs.
Autre tendance constatée : la limite des surfaces considérées comme non agricoles était auparavant
inférieure à 3 hectares, elle est maintenant de 5 hectares voire 10 hectares dans certains départements.
Cette tendance est constatée non seulement aux abords de zones urbanisées mais à peu près partout.
• Le prix des terres et prés non bâtis en Aquitaine
L’indice d’évolution 2004 / 2003 du prix des terres et des prés libres non bâtis en Aquitaine affiche
une hausse de 14 %. Tous les départements enregistrent un résultat positif avec de fortes poussées,
notamment en zones touristiques dans le Périgord, les forêts et landes girondines et les Coteaux
Basques. Seules les régions du Médoc, du Libournais, des Graves ainsi que le Blayais et la Double
présentent des indices d’évolution 2003 / 2004 négatifs. La tendance baissière du Médoc, du
Libournais et des Graves se confirme depuis quatre ans.
Département et région agricole
Indice d’évolution des prix 2004/2003
DORDOGNE
Riberacois
Bergeracois
Périgord blanc
Périgord noir, Causses
Double périgourdine, Landais
Nontronnais
MOYENNE
14 %
9%
31 %
22 %
14 %
19 %
20 %
GIRONDE
Forêt et landes girondines
Bas-Médoc
Médoc, Libournais, Graves
Bazadais
Entre-Deux-Mers
Blayais et Double
MOYENNE
24 %
1%
- 13 %
15 %
12 %
-3%
12 %
LANDES
Marensin et forêt landaise
Chalosse et Gaves
Marsan et Armagnac
MOYENNE
12 %
7%
3%
7%
LOT-ET-GARONNE
Coteaux Nord-Duras, Périgord
Coteaux Bordure Landes
Plaines de la Garonne et du Lot
Coteaux Sud-Garonne
Pays de Serres-Causses
MOYENNE
8%
11 %
3%
6%
8%
7%
PYRÉNÉES ATLANTIQUES
Coteaux basques
Coteaux du Béarn
Montagnes
Vallées et coteaux des Gaves
Côte basque
MOYENNE
AQUITAINE
64
15 %
0%
5%
6%
NS
6%
14 %
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• Les maisons à la campagne : un marché de plus en plus convoité
Au niveau national
- Une hausse du prix moyen de 14 % en 2004 par rapport à 2003, et des prix multipliés par 2,3 en 8 ans.
En 2004, le prix moyen des maisons à la campagne, sur un terrain de 8 000 m2 en moyenne, s’est
élevé à 164 000 euros sur le marché national. La progression est donc de 14 % par rapport à 2003.
Ce prix a été multiplié par 2,3 depuis 1996 où l’on observait un prix moyen de 71 000 euros (en
euros courants). Les maisons à la campagne s’avèrent donc très convoitées. Leur prix a augmenté
plus vite que l’immobilier urbain ancien qui enregistre une hausse cumulée de 95 % depuis 1997.
- Volume du marché des maisons à la campagne : report des achats vers les zones rurales les plus excentrées :
Si la hausse des prix immobiliers s’explique notamment par la progression des capacités
d’endettement des acquéreurs (taux d’intérêt réels de plus en plus faibles, apport personnel exigé
peu important et allongement de la durée d’emprunt), la progression plus rapide de la valeur des
maisons à la campagne s’explique par les achats de biens de plus en plus éloignés des centres
urbains et touristiques. Certains acheteurs se sont donc reportés sur des biens plus excentrés à plus
faible valeur.
De plus, à prix égal avec un appartement ou un pavillon, d’autres catégories d’acheteurs désirent
bénéficier d’un cadre et de conditions de vie jugés plus agréables, quitte à augmenter les temps de
transport entre résidence et lieu de travail.
On constate donc une évolution, de la part des acquéreurs, des arbitrages entre prix des biens, coûts
de transport et temps de trajet. L’amélioration des réseaux routiers et ferroviaires, les liaisons
aériennes à “bas prix” favorisent l’éloignement entre le domicile et le travail ou entre la résidence
principale et la résidence secondaire.
La surface de terrain vendue avec les maisons à la campagne tend à croître avec l’éloignement par
rapport aux centres urbains ou touristiques.
Ce marché correspond aux biens bâtis qui ont ou ont eu un usage agricole, avec un terrain de moins
de 5 hectares, achetés par des citadins ou ruraux non agriculteurs pour en faire leur résidence
principale ou secondaire, après restauration éventuelle.
En ne considérant que les maisons à la campagne avec un terrain de plus de 5 000 m2, ce marché
connaît entre 2003 et 2004 une stagnation en nombre de transactions et une augmentation de 17,3 %
en valeur (en monnaie courante).
L’intensité du marché des maisons à la campagne
Si l’on considère l’importance du nombre de ventes des maisons à la campagne en 2004, trois
grandes zones de forte intensité du marché (avec plus de 10 transactions/100 km2, la moyenne
nationale se situant à 7,2 transactions) se distinguent nettement au niveau national :
tout d’abord une première zone comprenant la Bretagne et les deux Normandie. L’engouement
pour cette zone s’explique par sa proximité avec la région parisienne et la Grande-Bretagne et par
l’attrait du littoral et des paysages bocagers qui les caractérisent ;
une seconde zone comprenant une grande partie des régions Poitou-Charentes, Aquitaine, Limousin
et Midi-Pyrénées. Le marché très actif en Dordogne s’est en fait diffusé à partir de ce pôle ;
enfin, une dernière zone correspondant au quart sud-est, c’est-à-dire une grande partie du littoral
méditerranéen, de la Vallée du Rhône et du nord des Alpes.
Les acquéreurs étrangers sur le marché des maisons à la campagne
- Origine des acquéreurs :
- Français : 86 %
- Étrangers : 14 %, 94 % de ces étrangers viennent de l’Union Européenne ;
- les ressortissants anglo-saxons montrent une nette attirance vers les départements de l’ouest
français (Bretagne et Normandie d’une part, Sud-ouest d’autre part) ;
- les étrangers des Pays d’Europe du Nord concentrent leurs achats le long d’un axe qui traverse la
France du nord-est vers le sud-ouest (notamment en Auvergne, en Dordogne et dans le Gers) et
sur le pourtour méditerranéen ;
- les acquéreurs suisses s’installent préférentiellement dans les départements proches de la frontière
franco-suisse (Saône-et-Loire, Ain et Haute-Savoie), et dans une moindre mesure sur le littoral
méditerranéen.
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Les maisons à la campagne en Aquitaine
L’indice du prix en euros courants des maisons à la campagne poursuit partout sa progression. Le
nombre moyen de transactions 2004-2003 en Dordogne est quatre fois plus élevé que dans les
Pyrénées-Atlantiques et deux fois plus élevé que dans les Landes. Il est vrai que les prix minimum et
maximum y restent les plus compétitifs de la région.
Départements
DORDOGNE
GIRONDE
LANDES
LOT-ET-GARONNE
PYRÉNÉES-ATLANTIQUES
Prix moyen 2003
141 400
143 700
136 400
152 600
160 600
Prix moyen 2004
Indice d’évolution des prix 2004/2003
158 200
166 000
149 600
163 100
167 500
11,9 %
15,5 %
9,7 %
6,9 %
4,3 %
Assurer le droit au logement suppose de construire. Or, jusqu’ici tous les indicateurs montrent que
l’on assiste à un blocage du système logement.
Le rythme de progression des constructions de logements est inférieur à la demande et un problème
de surchauffe et de capacité à répondre aux besoins se pose avec une acuité particulière.
Le problème de la construction se pose notamment en termes d’attrait des entreprises pour le marché
du logement : 20 % seulement des entreprises du BTP viennent sur ces marchés. Il ne s’agit pas d’inverser
la tendance mais d’attirer davantage d’entreprises sur le marché de la construction de logements.
Il faut néanmoins avoir présent à l’esprit que le logement est une spécificité dans le BTP et doit être
abordé avec les formations et les compétences appropriées.
La contraction du parc locatif privé, par changement de statut et défaut de production, n’a pas été
compensée par la production de logements sociaux, elle-même insuffisante.
La question
des capacités
de production
Le marché se partage de la façon suivante :
- CMI
61 % du marché
- Maître d’œuvres
16 % du marché
- Artisans
16 % du marché
- Architectes
8 % du marché
(contrat de construction)
(contrat de maîtrise d’œuvre)
(contrat gré à gré)
(contrat d’architecte)
Les différentes filières n’ont pas les mêmes obligations contractuelles ce qui entraîne des distorsions
de concurrence.
Amélioration
de l’habitat
et réhabilitation
• L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), principal outil de la loi d’orientation et de
programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003, a été créée pour favoriser
l’émergence de projets de rénovation urbaine et en accélérer leur mise en œuvre en simplifiant les
procédures et en offrant davantage de garanties financières.
Le programme national de rénovation urbaine, tel que défini par la loi du 1er août 2003, récemment
amendée, prévoit, au niveau national, une offre nouvelle de 250 000 logements locatifs sociaux, la
réhabilitation de 400 000 logements locatifs sociaux, la démolition de 250 000 logements ainsi que
des équipements publics et des aménagements urbains pour la période 2004-2011.
751 quartiers classés en Zone Urbaine Sensible (ZUS) - soit 5 millions d’habitants -, et parmi eux 162
quartiers prioritaires, peuvent bénéficier du programme.
Les concours financiers de l’Agence sont destinés aux opérations d’investissement dans le cadre de
projets de rénovation urbaine.
Les aides de l’ANRU concernent notamment les quartiers classés en zones urbaines sensibles (ZUS),
dont 162 ont été identifiés comme prioritaires.
La rénovation urbaine en Aquitaine :
- en Gironde : GPV Hauts-de-Garonne, ORU de Bègles ;
- dans les Pyrénées-Atlantiques : ORU de Pau.
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• L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH)
L’ANAH est un établissement public national créé en 1971 et dont l’objet est d’aider à l’amélioration
des logements appartenant à des propriétaires privés. Elle reçoit une dotation du budget de l’Etat et
attribue des subventions aux propriétaires privés qui réalisent des travaux d’amélioration dans des
logements qu’ils occupent ou qu’ils louent à titre de résidence principale.
Les grands objectifs de l’ANAH concernent :
- la mixité sociale ;
- l’éradication de l’habitat indigne et traitement des copropriétés dégradées ;
- la prise en compte du développement durable.
Les subventions de l’ANAH sont accordées aux propriétaires bailleurs ou occupants dans le cadre
d’Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH), de Programmes sociaux
thématiques (PST) ou autres outils d’interventions pour le secteur diffus (hors OPAH et PST)
En Aquitaine
En 2003, le montant global des subventions accordées en Aquitaine s’élève à 21,7 millions d’euros
(415,2 pour la France) dont :
- 65,8 % pour les propriétaires bailleurs (64,3 % en France) ;
- 34,2 % pour les propriétaires occupants (35,7 % en France).
Ceci est très peu au regard des 17 000 logements qualifiés d’habitat indigne. Par ailleurs, le budget
n’a pas été dépensé en totalité en raison des critères d’intervention trop restrictifs de cet organisme
qui reconnaît qu’en 2004, la production de programmes d’intérêt général a été de 50 % inférieure
au besoin.
• Le mouvement PACT en Aquitaine
Deux réseaux, PACT et Habitat rural, regroupent 9 associations Loi 1901. Ils interviennent principalement
sur le parc privé.
7 500 logements sont ainsi améliorés chaque année au bénéfice :
- des personnes âgées et personnes handicapées ;
- des publics les plus démunis, en luttant notamment contre l’habitat indigne et insalubre ;
- de l’offre de logements sociaux dans le parc privé ;
- des politiques locales de l’habitat.
• Amélioration et réhabilitation de l’habitat :
la traduction en Aquitaine des objectifs du plan de cohésion sociale
Le plan de cohésion sociale fixe des objectifs concernant à la fois le parc locatif privé (subventions
accordées aux propriétaires bailleurs) et le parc de logement occupé par les propriétaires (subventions
accordées aux propriétaires occupants).
Pour le locatif privé, les objectifs sont au nombre de trois : offre à loyer maîtrisé, remise sur le marché
des logements aujourd’hui vacants et lutte contre l’habitat indigne (saturnisme, insalubrité).
Pour le parc de logements occupés par les propriétaires, l’objectif concerne la lutte contre l’habitat indigne.
Locatif privé
Offre loyers maîtrisés
Logements vacants remis sur le marché
Lutte contre l’habitat indigne
Propriétaires occupants
Lutte contre l’habitat indigne
2004
(nombre de logements)
Objectif 2005
Objectif 2006
714
1066*
108
1390
1240
180
1860
1240
310
13
100
290
* La méthode de comptage des logements vacants ayant été modifiée, il faut diviser environ par 2 le nombre
de logements remis sur le marché en 2004 pour comparer avec les chiffres pour 2005 et 2006.
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Aujourd’hui, ces objectifs, qui ne solutionneraient que partiellement les besoins, sont loin d’être
atteints. Le nombre de dossiers déposés a beaucoup diminué ces dernières années car les critères se
sont durcis (très sociaux plutôt que sociaux). Le plan de cohésion sociale permet toutefois
d’augmenter les moyens consacrés à ces actions. Une information doit donc être diffusée,
notamment par le biais des collectivités locales, car les propriétaires hésitent souvent à déposer un
dossier pensant ne pas avoir droit aux aides.
Un baromètre de l’activité pour les TPE artisanales du bâtiment
Ce marché de la réhabilitation, désormais appelé marché de “l’entretien - réparation” est un
véritable baromètre de l’activité du logement pour les TPE artisanales du bâtiment.
Sur l’année 2004, le chiffre d’affaires réalisé sur ce segment (à 83 % par des entreprises de moins de
20 salariés) a augmenté de 5,5 % par rapport à l’exercice 2003.
Les “effets secondaires” de la réhabilitation de logements
L’effort de réhabilitation a certes réduit les besoins globaux de renouvellement. Mais, il a aussi
contribué à des changements de statut du parc privé et à des effets d’éviction sociale liés à la
revalorisation des biens concernés, des loyers et des charges qui résultaient de ces travaux
d’amélioration.
Le financement
• Les principales caractéristiques du marché et ses conditions de financement
Rappelons les principales caractéristiques du marché :
- une appétence confirmée des ménages pour la résidence principale (de préférence individuelle),
- un déséquilibre de l’offre et de la demande,
- des facteurs démographiques favorables en Aquitaine (flux migratoires positifs),
- des facteurs sociologiques favorables (hausse du célibat et des familles monoparentales,
vieillissement de la population…),
- après la correction sévère de la bourse depuis 2000 le retour en grâce du placement “pierre” conforté par :
- la baisse de la rémunération de l’épargne ;
- l’inquiétude pour les retraites ;
- un contexte fiscal favorable (de Robien…)
Ce marché “dynamique” est soutenu par des conditions de financement très favorables.
La baisse des taux habitat, sensible et régulière, a résulté :
- de la baisse des taux longs (l’OAT 10 ans est passé de 4,6 % à 3,10 %.) ;
- du financement de l’habitat devenu un axe stratégique de toutes les banques, d’où un “dumping”
sur les taux. Le taux est ainsi devenu un vecteur de communication généralisé ;
- de la multiplication des canaux de distribution (courtiers , internet…) ;
- de l’évolution du taux fixe 20 ans :
2003 : 5,50 %
2004 : 4,65 %
2005 : 3,75 % ;
- l’ensemble des taux révisables est capé à la hausse ;
- les taux révisables sont utilisés très majoritairement dans le locatif ;
- la tendance en période de taux très bas s’inverse rapidement au profit du fixe ;
- les emprunteurs font de plus en plus souvent appel à des SCI tant pour le locatif que pour la
résidence principale (concubinage, transmission inter-générations…).
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Répartition fixe/révisable
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Ventilation par type d’emprunteur
SCI
17,5 %
Fixe
40 %
Révisable
60 %
Personnes physiques
82,5 %
L’activité est donc fortement orientée vers le financement de l’habitat depuis 2001, avec une évolution
significative des encours Habitat et une emprise forte du locatif, dépendant des dispositifs fiscaux (de Robien…)
Ventilation par objet des accords habitat
Ventilation du financement du locatif
Travaux seuls
10,8 %
Divers
4%
Locatif
48 %
Résid.
principale
44 %
Ancien
et travaux
59,4 %
Achat neuf
et construction
29,8 %
Secondaire
4%
• Les données générales du financement de l’immobilier en Aquitaine
Évolution des Encours de Crédit à l’habitat consentis aux particuliers en Aquitaine
En raison des caractéristiques du marché, rappelées plus haut, l’encours de crédits à l’habitat
consenti en Aquitaine est passé, en 5 ans, de 8 000 à presque 15 000 millions d’euros.
A fin mars 2005, la production de crédits sur l’acquisition d’ancien représentait en Aquitaine 57 %
du total (69 % au niveau national), contre 43 % à la construction neuve.
Cette progression importante de la production des crédits à l’habitat depuis 5 ans a pour
conséquence un accroissement de l’exposition des banques sur cette activité : la part moyenne de
l’encours crédit à l’habitat dans l’ensemble des crédits distribués est passée de 30 % à presque 50 %
en 5 ans en Aquitaine, contre 27 % à un peu moins de 45 % en France.
Cette situation représente un risque pour les banques compte tenu également des conditions
d’octroi (taux bas, allongement de la durée, taux d’effort financier plus élevé, taux d’apport
personnel en baisse voire inexistant dans certains dossiers).
Part des crédits à l’habitat dans l’ensemble des crédits distribués
Aquitaine
%
France
50
40
30
20
10
0
juin 2000
69
juin 2001
juin 2002
juin 2003
juin 2004
mai 2005
juin 2005
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Evolution en Aquitaine par types de prêts à l’habitat (en base 100)
La baisse des taux liée à la concurrence a favorisé l’octroi des prêts libres (en progression de 220 %
en 5 ans) au détriment essentiellement des prêts épargne logement qui accusent une baisse de leur
production de 30 %.
Evolution de la production
La production de crédits à l’habitat en Aquitaine et en France a atteint un sommet en septembre
2004, avec une progression de 220 % depuis mars 2001. Un fléchissement des crédits nouveaux à
l’habitat a ensuite été observé en fin d’année 2004 et sur le premier trimestre 2005. La baisse
d’activité enregistrée a été moins marquée en Aquitaine qu’en France sur le premier trimestre 2005.
Evolution des crédits nouveaux à l’habitat
Le secteur de la construction neuve en Aquitaine affiche une progression de plus de 240 % en 4 ans,
avec une inflexion sur le 1er trimestre 2005.
Pour l’ancien, l’évolution est similaire en Aquitaine et en France, caractérisée par un ralentissement
depuis septembre 2004.
Répartition par département
%
50
48
43,8
40
30
21,3
20
21
11,2
10
12
13,3
10
10,4
9
0
Gironde
Pyrénées
Atlantiques
Landes
Dordogne
Lot-et-Garonne
Population
Crédit à l'habitat à fin mars 2005
L’encours de crédits à l’habitat distribués en Gironde représente quasiment 50 % des crédits
consentis en Aquitaine.
Crédit moyen mis en place pour un logement neuf
Le crédit moyen a fortement progressé en Aquitaine. Il est, sur le 1er trimestre 2005, supérieur au
crédit moyen mis en place en France (95 000 euros en Aquitaine contre 90 000 euros en France).
La demande pour le neuf reste en effet soutenue en Aquitaine : le nombre de transactions a augmenté
de +10 % de mars 2004 à mars 2005 avec un taux de progression du crédit moyen mis en place de
+12 %. Au niveau France, le nombre de transactions a fléchi de 1,7 % et le crédit moyen mis en
place enregistre une hausse de +11 %.
• Les perspectives du financement de l’immobilier
La durée moyenne des prêts rallonge rapidement : les emprunteurs qui pouvaient emprunter sur 15 ans
passent sur le 20 ans et le 25 ans remplace le 20 ans. Le prêt en 30 ans reste marginal mais représente
7 % de la production nouvelle en France. Le 25 ans représente 25 % des nouveaux crédits.
Cet ajustement par la durée est indispensable car la solvabilité des ménages se fragilise, la hausse
des prix de l’immobilier étant bien supérieure à la hausse des revenus des accédants et des locataires.
Bien que le taux d’endettement des ménages français et aquitains reste bas (20 % des ménages
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français ont un taux d’endettement égal ou supérieur à 35 % de leurs revenus), la part des primoaccédants, en particulier pour la construction neuve, se réduit de plus en plus (beaucoup d’acheteurs
sont déjà propriétaires).
L’instabilité et la précarité professionnelle sont des freins à l’endettement à long terme. Enfin, le rendement
locatif baissant (inférieur à 4 %), on se heurte à un risque de détournement des investisseurs.
On peut néanmoins mettre en avant des raisons d’espérer :
- l’offre de financement n’a jamais été aussi performante (qualité/ prix)… ;
- la demande restera très active ;
- l’Aquitaine est une région attractive où le foncier est présent pour peu qu’il soit accessible en terme
de prix et de transport ;
- les nouveaux Prêts à Taux Zéro (extension à l’ancien et nouveaux barèmes) facilitent l’accession
(production multipliée par 2,5), et leur futur élargissement prévu aux revenus plus conséquents
dans les grandes agglomérations facilitera l’accès aux primo-accèdants et participera à la dynamisation
des centres villes.
Un certain nombre de conditions devront néanmoins être rassemblées. Il convient en effet que :
- les taux d’intérêt longs ne remontent pas brutalement (1 % resterait supportable) ;
- le “marché du défiscalisant” (de Robien…) ne soit pas trop perturbé par des modifications
conséquentes (cf. loi de Finances en préparation) ;
- un dispositif nouveau serait le bienvenu pour inciter l’investissement privé dans des logements plus sociaux.
Malgré un ralentissement prévisible, le logement et son financement offrent de bonnes perspectives
de développement en Aquitaine. Mais ce marché ne peut être durablement déconnecté d’un
dynamisme économique local.
• Le financement du logement locatif social public
Le financement du logement locatif social public est principalement assuré par la Caisse des Dépôts
et Consignations (CDC). Il est aussi assuré par les prêts du 1 % Logement (Cf. plus loin), les
subventions de l’Etat et des Collectivités territoriales, et enfin par une part croissante des fonds
propres des organismes constructeurs.
Pour sa part, la CDC est le dépositaire légal de fonds d’origine privée que le législateur souhaite
protéger par une gestion garantissant leur entière sécurité. La gestion de ces fonds d’épargne
permet le financement d’investissements d’intérêt général.
La CDC a ainsi une double mission :
- garantir la sécurité des fonds déposés ;
- transformer l’épargne liquide en prêts long terme à taux privilégiés pour des secteurs prioritaires
désignés par l’Etat : logement social, politique de la ville, nouveaux emplois.
Au niveau national, ces fonds d’épargne se montent à (Bilan CDC 2004) :
- Livret A (2 %) : 129 millions d’euros ;
- Livret d’épargne populaire (3 %) : 51 millions d’euros ;
- Epargne - logement : 31 millions d’euros ;
- CODEVI (2 %) : 14 millions d’euros (destiné au financement industriel).
Voici résumé ci-dessous, le financement du logement locatif social public (système du livret A) :
Marge des dépôts
1,20 %*
Poste
Résultat
129 M d'euros
CEP
4 millions d'euros
nouveaux crédits/an
79 millions d'euros encours
2%
46 millions
de déposants
71
Logement locatif
social
Etat
Liquidités
Marché financier
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Il convient de souligner que les 79 M d’euros d’en-cours de crédits destinés au logement locatif
social sont indexés sur le taux de rémunération du livret A. L’État a, à ce jour, maintenu le privilège
de distribution du livret A aux Caisse d’Épargne et à la Poste, avec une marge de gestion de 1,20 %,
malgré l’offre des banques de gérer cette épargne à un coût inférieur de près de 50 % (marge
0,70 %). Depuis fin 2005, la marge de 1,20 % a été ramenée à moins de 1 %.
L’incidence est importante puisque l’équilibre de financement du logement social s’articule ainsi :
- emprunt : 70 à 80 % (essentiellement CDC, plus prêts du 1 % logement) ;
- recours aux fonds propres : 5 à 20 % ;
- subvention des collectivités : de 1 à 5 %.
Les loyers doivent équilibrer l’opération sur une durée de 35 à 50 ans, sachant que ces loyers sont,
en cas de :
- PLAI, de 4 euros / m2 ;
- PLUS, de 4,54 euros / m2 ;
- PLI, de 8,89 euros / m2.
(à titre indicatif, loi De Robien : 13,33 euros / m2).
La construction est exonérée de la taxe foncière pendant 25 ans.
Le tableau ci-dessus fait bien apparaître que :
- la CDC ne manque pas de fonds pour financer le logement social (79 Md d’euros d’encours sur
129 Md d’euros de dépôts) ;
- malgré leurs efforts et leur communication, la part des différentes collectivités dans le financement
du logement social reste de loin la plus faible puisqu’elle va de 1 à 5 %.
• Bilan d’activité des prêts sur fonds d’épargne en Aquitaine
- le volume des prêts programmés a cru régulièrement depuis 3 ans ; il traduit le dynamisme de la
production et de la réhabilitation de logements sociaux en Aquitaine (prêts programmés :
151 millions d’euros en 2004).
Attention : la signature de contrats de prêts programmés intervient souvent jusqu’à 18 mois
consécutivement à l’accord de principe de financement ; le reflet de l’activité des prêts est par
conséquent en décalage avec la programmation annuelle de l’Etat pour la production de
logements locatifs sociaux ;
- la baisse d’activité des prêts non programmés est due à la diminution de la part des prêts destinés
aux investissements de la politique de la ville (prêts non programmés : 16 millions d’euros en 2004).
Le total des signatures 2004 s’est donc élevé en Aquitaine à 167 millions d’euros.
• La modernisation de l’offre de la CDC
Elle repose sur le principe de la Ligne Globale de Financements Pluri-annuels (LGFP) :
- des programmes pluri-annuels de production ou de réhabilitation sont conclus entre collectivité
locale et bailleur(s) par le biais de contrat d’objectifs ;
- à partir des besoins de financements, la CDC ouvre des droits de tirage sur des prêts sur fonds
d’épargne ;
- ces lignes de prêts sont garanties a priori par la collectivité locale ;
- les tirages de prêts / versement des fonds adviennent au fur et à mesure des besoins de
financement des organismes HLM.
Les objectifs fixés sont ainsi de :
- piloter la politique locale de l’habitat ;
- programmer une production pluri-annuelle ;
- négocier, en amont, les moyens de sa mise en œuvre ;
- faciliter la mobilisation des financements ;
- mesurer régulièrement l’adéquation entre la production réalisée et les contrats d’objectifs par un
suivi de l’exécution des programmes.
• Le 1 % Logement
Le rôle du 1 % Logement est de faciliter l’accès au logement des salariés d’entreprises et d’accompagner
leur parcours résidentiel.
La participation des employeurs à l’effort de construction a été rendue obligatoire en 1953 pour les
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entreprises privées non agricoles de plus de dix salariés.
De 1 % de la masse salariale, le taux de collecte est passé par paliers successifs à 0,77 % en 1986 et
à 0,45 % en 1992.
Organisation du 1 % Logement
Les acteurs
Le 1 % logement est géré par les partenaires sociaux. Ils s’appuient sur plusieurs outils ou organismes :
- L’Union d’Economie Sociale pour le Logement (UESL) :
Cette fédération des collecteurs a été créée sous l’impulsion des partenaires sociaux. Elle associe les
collecteurs et les organisations interprofessionnelles de salariés et d’employeurs, sa gestion est
paritaire. Ses missions sont :
- la représentation des intérêts communs ;
- la conclusion d’accords avec l’Etat ;
- l’élaboration des recommandations à ses associés ;
- les avis sur certaines opérations ;
- la gestion des intérêts communs.
- L’Agence Nationale pour la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (ANPEEC) :
Cet établissement public industriel et commercial est chargé de garantir le bon emploi des fonds
du 1 % logement. Ses missions sont :
- l’élaboration des règles rendues applicables par décret ;
- le contrôle des Collecteurs ;
- le contrôle du respect des conventions Etat / UESL ;
- des études statistiques.
Il est composé de 4 collèges :
- représentants des Ministres : Logement, Affaires Sociales, Economie et Budget ;
- syndicats de salariés ;
- organisations d’employeurs ;
- organismes collecteurs désignés par l’UESL.
Les collecteurs
Le réseau est national :
- 111 Comités Interprofessionnels du Logement (CIL), dont 6 en Aquitaine, assurent 91 % de l’activité ;
- 21 Chambres de Commerce (CCI) assurent 4 % de l’activité ;
- les 5 % restants concernent SICF (SNCF), HLM et SEM.
De taille hétérogène, avec tendance à la concentration, ils ont tous une compétence nationale.
Ressources et emplois des collecteurs aquitains (en millions d’euros)
Ressources
Collecte
Aquitaine
National
Emplois à long terme
Retour de prêts
à long terme
Prêts personnes physiques
Prêts personnes morales
26
49
26
19
1 366
2 079
1 547
803
En 2004, par rapport au national, les Collecteurs Régionaux représentent 2,28 % des ressources et
1,91 % des emplois.
Réforme du 1 % logement : vers un rôle renforcé
L’ensemble des organismes gestionnaires disposait de réserves importantes. A partir de 2001, les partenaires
sociaux ont souhaité s’impliquer d‘avantage dans l’affectation de ces fonds afin d’éviter toute dérive
et de réorienter et d’accompagner les politiques mises en place sur les fonds du 1 % logement.
Avant la réforme, l’action du 1 % logement consistait quasi exclusivement en des financements
complémentaires aux achats ou constructions de résidences principales des salariés des entreprises
cotisantes. La réforme du 1 % logement a donc porté sur deux aspects :
- passer d’une fonction quasi exclusive de financeur pour l’accession à la propriété des particuliers a
une fonction plus directe sur le logement ;
- favoriser l’accès aux logements locatifs.
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Le rôle du 1 % logement s’est ainsi considérablement renforcé dans la politique du renouvellement
urbain et plus généralement du logement social.
Ces évolutions profondes ont conduit les partenaires sociaux à définir de nouvelles orientations pour
l’affectation des fonds autour de trois grandes catégories d’emploi :
- La foncière logement
Ce nouvel interlocuteur de la politique de la ville, créé en 2003 à l’initiative des partenaires du 1 %
logement, MEDEF et organisations syndicales, se fixe l’objectif de construire et de rénover mais aussi
d’imposer la mixité sociale en créant de petites unités, en variant le type de logement en référence
à la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (loi SRU ¬2001).
Cet outil de production, qui produira à lui seul plus de 5 000 logements neufs en 2005, contribuera
à terme (à échéance de 15 ans) au financement des régimes de retraites complémentaires obligatoires
par répartition des salariés du secteur privé, et par transfert gratuit, de son patrimoine immobilier.
- Les investissements locatifs
• Actions de renouvellement urbain
La loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine a
mis en place un dispositif permettant de réunir les conditions d’une affectation des moyens
financiers nécessaires à la résolution des difficultés rencontrées dans les quartiers relevant du
programme national de rénovation urbaine.
457 millions d’euros sont ainsi déployés par an par le 1 % logement sur l’Agence Nationale de
Renouvellement Urbain, ce qui correspond à la moitié des crédits de l’agence.
En Aquitaine, 20 % du parc social et plus de 20 quartiers identifiés sont concernés par le
renouvellement urbain dont une partie sera éligible aux financements de l’ANRU. Cinq projets sont
déjà engagés et financés par l’ANRU et une dizaine d’autres en cours d’étude.
• Offre de logements locatifs
Produire du logement social, ou plus généralement, économiquement accessible, suppose
notamment que les élus qui s’engagent soient soutenus, afin que la décision prise ne se retourne pas
contre eux à l’élection suivante.
Les partenaires sociaux, en prenant la responsabilité de plus d’une centaine de sociétés d’HLM, vont
pouvoir peser concrètement dans le sens souhaité.
- Les aides en faveur des ménages
Ces aides couvrent le financement des produits de droits ouverts et des prêts à l’accession : tous les
produits de droits ouverts touchent désormais des publics élargis puisqu’ils peuvent être demandés
par tous les salariés (à l’exception du monde agricole) ainsi que par certains étudiants, saisonniers et
retraités.
Ainsi le LOCA PASS peut-il être accessible à 19 millions de salariés, permettant de participer à la
solvabilisation des locataires et donc à la sécurisation des bailleurs. Mais ce dispositif, s’il a fait la
preuve de son utilité, montre aujourd’hui des limites. Pour compléter ce dispositif, l’UESL a été
légalement saisie pour mettre en place un nouveau système de garantie qui doit prendre en compte
à la fois les intérêts des locataires et des bailleurs : la GRL.
• GRL (Garantie du Risque Locatif) :
La mise en œuvre, courant 2006, de cet outil de sécurisation doit permettre d’accélérer la mise en
place de nouveaux logements sur le marché locatif.
En effet, la loi du 26 juillet 2005, relative au développement des “Services à la Personne”, fixe dans
son article 32 le cadre juridique d’un nouveau dispositif de caution par le 1 % logement conjugué à
une assurance sur les impayés de loyers, apportée par les professionnels du secteur.
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Ce dispositif vise à venir en aide aux locataires en difficulté pour honorer leur loyer et ainsi
éviter qu’ils entrent dans la spirale infernale des loyers impayés, menace d’expulsion, contentieux,
etc.
Ce système qui améliore la solvabilité des locataires (notamment les plus modestes d’entre eux, ou
ceux dont le revenu est erratique : intérimaires, saisonniers, temps partiels, etc.) est instauré pour
rassurer les propriétaires-bailleurs. Désormais assurés d’être payés, ces derniers devraient remettre en
circulation des logements inoccupés et exclure notamment toute pratique discriminatoire à l’égard
des ménages les plus défavorisés.
Les propriétaires privés qui acceptent de conventionner leur logement et sous réserve du respect des
règles édictées par les partenaires sociaux du 1 % logement (qui préconiseront également
l’application d‘un loyer raisonnable), bénéficieront d’un crédit d’impôts sur le revenu égal à 50 %
du montant de la prime d’assurance versée pour la souscription d’un contrat de garantie contre les
impayés de loyer.
(Cf. en annexe le détail des prestations gérées par les CIL sur le 1 % Logement)
Le logement peut, sous certaines conditions, bénéficier d’aides publiques pour favoriser le
développement de la construction, permettre l’accès à toutes les catégories de la population à un
logement de qualité, et pour une meilleure solvabilité des ménages.
Sans prétendre être exhaustif, voici un résumé de ces aides. Elles relèvent de trois catégories : les
aides à la pierre, les aides à la personne, les aides fiscales abondant pour leur part l’une ou l’autre
des deux premières catégories.
Les aides
au logement
• Les aides à la pierre
- Des aides publiques à l’investissement en faveur du logement locatif, à la construction neuve de
logements, à l’acquisition avec amélioration de logements existants et aux opérations de
restructuration urbaine :
- indirectes : les opérations financées avec les PLUS, les PLAI et les PLS bénéficient de la TVA à taux
réduit (5,5 %) et de l’exonération de la TFPB pendant 15 ans (portée à 25 ans par le Plan de
cohésion sociale) ;
- directes : prêt conventionné, PLUS, PLAI, PLS, etc.
- Des aides publiques à l’investissement pour les travaux d’amélioration des logements
existants réalisés par les propriétaires bailleurs et les propriétaires occupants (aides de l’ANAH,
PALULOS, etc.) ;
- Des aides publiques à l’investissement pour les logements locatifs privés (dispositif “de Robien”, etc.).
• Les aides à la personne
- Les crédits d’impôts. Bénéficiaires : propriétaires ou locataires pour leur résidence principale
achevée depuis plus de 2 ans.
- Le 1 % logement, Prêt Pass-Travaux. Bénéficiaires : tous les salariés du privé, propriétaires ou
locataires occupants de leur résidence principale. Objet : les travaux d’isolation, de sécurité etc.
réalisés par un professionnel.
- Les primes à l’amélioration de l’habitat (Pah) et Anah. Bénéficiaires : propriétaires occupant leur
habitation depuis plus de 20 ans. Objet : travaux d’amélioration de l’habitat ;
- Les primes Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). Bénéficiaires :
propriétaires d’habitations situées dans un environnement recensé comme point noir dans le
domaine des nuisances sonores. Objet : travaux d’isolation ;
- Les subventions Anah. Bénéficiaires : propriétaires d’un logement de plus de 15 ans, loué. Objet :
travaux d’amélioration de l’habitat ;
- Les subventions des caisses de retraite. Bénéficiaires : retraités propriétaires ou locataires. Objet :
travaux dans une résidence principale. Montant : subvention soumise à des conditions de
ressources pouvant atteindre 40 % du coût total des travaux ;
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- Les prêts Vivrélec (EDF). Bénéficiaires : construction neuve en tout électrique (résidence principale,
secondaire ou à usage locatif) ;
- Les prêts rénovation (EDF). Bénéficiaires : propriétaires ou locataires Objet : rénovation de
l’installation électrique et travaux d’isolation.
Certaines aides ont un caractère plus social :
- des aides publiques, accordées sous condition de ressources, aux personnes accédant à la propriété
de leur logement (PTZ, PAS) ;
- des aides personnelles au logement (APL, AL, ALT) ;
- le Fonds de Solidarité au Logement (FSL).
• Le principe des barèmes des aides personnelles
Pour permettre aux catégories de population à revenu modeste ou aux familles les plus défavorisées
de se loger dans des habitations répondant aux critères d’hygiène et de confort, et considérant que
le logement est un élément majeur d’intégration sociale, un dispositif d’aides personnelles tend à
répondre à ces exigences, selon certains barèmes :
L’aide
- décroît lorsque les revenus (imposables) augmentent,
- augmente avec le loyer (ou la mensualité ou la redevance), dans la limite d’un plafond (fonction
de la zone géographique et de la taille du ménage),
- augmente avec la taille du ménage,
- prend en compte les charges sous forme d’un forfait qui croît avec la taille du ménage.
La réforme des barèmes en 2001 : un traitement identique des revenus :
- le calcul est en général basé sur les revenus imposables N-1;
- les minima sociaux (RMI, minimum vieillesse) ne sont pas pris en compte.
A situation égale, aide égale :
- APL (parc social) > AL (parc privé)
La réforme en secteur locatif
Un barème linéaire se substitue à l’APL et à l’AL (harmonisation - simplification) :
- l’aide maximale est maintenue jusqu’au RMI (traitement homogène des revenus…)
- … et décroît jusqu’au revenu d’exclusion.
Les bénéficiaires au plan national
6,2 millions de personnes sont bénéficiaires, soit 1 ménage sur 4 :
- 5,4 millions en locatif (ordinaire et foyers),
- 1 locataire sur 2 est bénéficiaire en HLM,
- 4 sur 10 dans le parc privé,
- 700 000 étudiants.
Le “ciblage” social est très marqué. L’Etat finance environ 40 % des aides.
76
Ampleur de
l’accession par prêt
non conventionné
Accédants ayant
un fort taux
d’effort logement
Locataires du privé
ayant un important
taux d’effort logement
55 393
31 895
54 %
51 %
22 %
1%
14 %
52 %
13 %
32 %
240 062 147 149
58 %
50 %
25 %
-3 %
10 %
47 %
15 %
36 %
Évolution de
la location dans
le parc public
Ampleur
de l’accession
Gironde
Ampleur de
la location
dans le parc public
Dordogne
Ampleur de la
pauvreté chez les
locataires du parc privé
Données des six CAF d’Aquitaine au 31/12/04
Ampleur de l
a location
dans le parc privé
L
Allocataires
d’Aides au
Logement
E
Total Allocataires
CAF
L
Landes
48 852
25 911
57 %
46 %
19 %
-1 %
15 %
40 %
13 %
34 %
Lot-et-Garonne
45 490
27 420
60 %
50 %
19 %
-2 %
14 %
59 %
14 %
31 %
Pyrénées-Atlantiques 102 978
60 285
60 %
45 %
22 %
-2 %
11 %
42 %
15 %
34 %
Région Aquitaine 492 775 292 660
58 %
49 %
23 %
-2 %
12 %
47 %
15 %
35 %
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Le développement
durable
en matière
de logement
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De façon générale, la réflexion sur le développement durable s’inscrit dans trois grands défis à relever
par l’humanité :
- le défi démographique ;
- le défi de l’équité sociale ;
- le défi écologique.
Rappelons les étapes marquantes du Développement durable au niveau international :
- 1987 : apparition de la notion de “développement durable” ;
- 1992 : sommet de la terre à Rio de Janeiro : c’est à cette occasion que sont définis les 27 principes
de développement durable. Ce modèle de développement concilie l’efficacité économique,
l’équité sociale et la préservation de l’environnement ;
- 1997 : sommet de Kyoto : proposition et rédaction du “Protocole” ;
- 2002 : sommet de Joannesburgh (Rio + 10) : établissement de programmes décennaux pour la
consommation et la production durable ; élaboration de stratégies de développement durable au
plus tard en 2005 dans tous les pays.
• Le cadre européen
Les principales étapes
- 1972 : Club de Rome : “Halte à la croissance” ;
- 1986 : “L’acte unique» : La politique de l’environnement intègre le traité ;
- 1992 : Traité de “Maastricht” : l’environnement est consacré comme une politique horizontale
devant être présente dans toutes les réflexions sectorielles, bases des textes rédigés et proposés par
la Commission européenne ;
- 1997 : Traité “d’Amsterdam” : parvenir à un développement équilibré et durable ;
- en 1998, le traité de Cardiff appelle les différentes formations du Conseil des Ministres à intégrer
la préservation de l’environnement dans les politiques sectorielles.
Une stratégie européenne de développement durable est élaborée en 2001 à Göteborg. Elle ajoute
une dimension environnementale au “processus de Lisbonne” pour l’emploi, la réforme économique
et la cohésion sociale.
Cette stratégie se base sur un certain nombre de constats :
-
changement climatique, phénomènes extrêmes, effets dévastateurs sur les infrastructures ;
effets à long terme sur la santé publique des divers produits chimiques employés quotidiennement ;
augmentation du volume des déchets (plus rapide que celle du PIB) ;
congestion des transports routiers menaçant surtout les zones urbaines ;
dégradation des centres villes, extension des banlieues, existence de foyers de pauvreté absolue et
d’exclusion sociale.
Pour ne donner que quelques chiffres, et ne citer que l’exemple de la France qui peut être considérée
comme représentatif d’un certain mode de consommation de l’Europe de l’ouest, et en nous
rapprochant des activités du secteur des infrastructures et de la construction, on peut noter :
- qu’entre 1990 et 2010 les tendances d’évolution de la longueur du réseau autoroutier sont de +
50 à 80 %, celles des émissions de CO2 par les transports de + 30 % ;
- que les superficies “artificielles” sont passées de 38 000 Km2 à 42 000 Km2 entre 1981 et 1990. En
dix ans c’est la superficie moyenne d’un département français qui est passée de zone naturelle à
zone artificielle ;
- que l’emprise artificielle (habitat, infrastructures, bâtiments, équipements sportifs…) représente
8 % du territoire et qu’en tendance, entre 1990 et 2010, elle augmentera de + 30 à 50 % ;
- que le secteur bâtiment (résidentiel et tertiaire) représente 46 % de la consommation d’énergie et
18 % des émissions de gaz à effet de serre (121 millions de tonnes de CO2, soit plus de 10 Kg de
carbone/m2/an). Malgré l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments les émissions
s’accroissent de 1 % par an.
A partir de ces constats, des propositions sont faites
77
taxation des produits énergétiques, taxation de l’énergie dans le cadre d’objectifs environnementaux ;
d’ici 2005, système européen de permis d’émission de CO2 négociables ;
législation d’application de la nouvelle politique relative aux substances chimiques ;
rompre les liens entre croissance économique, utilisation des ressources naturelles et production de déchets.
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Cette stratégie a pour objet de souligner autant que faire se peut, la cohérence et le volontarisme
de la Commission européenne dans son rôle de “garant” des intérêts communautaires, dans sa
démarche visant à passer du concept de développement durable à sa mise en œuvre pour le secteur
de la construction ou son environnement.
Accroître la performance énergétique des bâtiments, une priorité de la Commission européenne
Dans le cadre de la stratégie de Göteborg, évoquée plus haut, la Commission a donc adopté une
directive sur “la performance énergétique des bâtiments”. Cette directive a été adoptée par le
Conseil et le Parlement le 16 décembre 2002. Son objectif est d’établir un cadre commun destiné à
promouvoir l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.
• Le secteur du bâtiment, un fort potentiel d’économies d’énergie
La consommation de l’énergie pour les services associés aux bâtiments constitue à peu près un tiers
de la consommation énergétique de l’Union Européenne.
La Commission estime qu’il est possible de faire des économies importantes et de contribuer ainsi
aux objectifs relatifs au changement climatique et à la sécurité de l’approvisionnement par des
initiatives dans ce domaine (environ 1/5ème de l’énergie des bâtiments pourrait être économisée en
adoptant les technologies performantes). Il est ainsi nécessaire d’établir des mesures au niveau
communautaire afin d’aborder ces défis de caractère communautaire.
La directive concerne le secteur résidentiel et le secteur tertiaire (bureaux, bâtiments publics, etc.).
Néanmoins, certains bâtiments sont exclus du champ d’application des dispositions relatives à la
certification, par exemple les bâtiments historiques, les sites industriels, etc. Elle vise tous les aspects
de l’efficacité énergétique des bâtiments en vue d’établir une approche réellement intégrée.
La proposition du cadre général repose sur les quatre principaux éléments suivants
- une méthodologie commune de calcul de la performance énergétique intégrée des bâtiments ;
- les normes minimales relatives à la performance énergétique des bâtiments neufs et des bâtiments
existants lorsqu’ils font l’objet de travaux de rénovations importants ;
- les systèmes de certification pour les bâtiments neufs et existants et, dans les bâtiments publics,
l’affichage de certificats et d’autres informations pertinentes ;
- le contrôle régulier des chaudières et des systèmes centraux de climatisation dans les bâtiments
ainsi que l’évaluation d’une installation de chauffage lorsqu’elle comporte des chaudières de plus
de 15 ans.
La méthodologie commune de calcul devrait intégrer tous les éléments déterminant l’efficacité
énergétique et plus seulement la qualité de l’isolation du bâtiment. Cette approche intégrée devrait
prendre en compte les éléments tels que les installations de chauffage et de refroidissement, les
installations d’éclairage, l’emplacement et l’orientation du bâtiment, la récupération de la chaleur, etc.
La date limite de transposition est le 4 janvier 2006.
• La Région Aquitaine
La déclaration de Rio (1992) prévoit un cadre d’application locale des principes de développement
durable : c’est “l’Agenda 21” (Plan d’action pour le XXIème siècle).
Lors de sa séance plénière du 24 octobre 2005, le Conseil Régional a lancé son Agenda 21 en
s‘engageant dans une démarche concertée d’intégration de ces principes de développement
durable dans l’ensemble de ses politiques et de leurs règlements d’intervention.
L’Agenda 21 est composé de deux volets, l’un institutionnel qui s’attachera à l’acquisition d’une
culture commune du développement durable au sein des politiques de la Région, l’autre territorial
en s’appuyant sur les travaux du SRADT et le recensement des démarches remarquables.
Les indicateurs de suivi et d’évaluation prévus par les outils de mise en œuvre doivent permettre de
préciser dans quelle mesure les actions menées répondent aux principes directeurs du
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Dégageons, au vu des chapitres précédents, les principales caractéristiques de la situation du
logement en Aquitaine :
- l’Aquitaine possède un parc de 1 489 039 logements au recensement de 1999 pour une
population de près de 3 millions d’habitants ;
- la maison individuelle - c’est une des spécificités de la région - apparaît comme la forme principale
d’habitat (71 %). Ce chiffre est néanmoins une moyenne, les Pyrénées-Atlantiques comptant par
exemple quasiment autant de résidences principales en collectif qu’en maisons individuelles ; de
façon corollaire, la part du logement en immeuble collectif est nettement inférieure en Aquitaine
(27,1 % contre 41,3 %) par rapport au reste de la France ;
- le niveau de confort des résidences principales est sensiblement équivalent en Aquitaine à la
moyenne nationale. Le parc de logements inconfortables au sein du locatif privé est situé surtout
dans les territoires ruraux (nord Dordogne, confins Gironde, Landes, Lot-et-Garonne, centre des
Landes et sud Pyrénées-Atlantiques – vallées des zones montagneuses…),
- le taux de résidences secondaires - pourtant a priori nombreuses dans le Sud ouest - n’est que
légèrement plus élevé que la moyenne nationale (11 % contre 9 %), les Landes étant le
département le plus touristique avec 25 % de résidences secondaires. Ce taux est bien sûr
également fort sur le littoral et relativement important en Dordogne (répartition homogène sur
tout le territoire départemental),
Les constats
d’ensemble
Ensemble
Salariés
Propriétaires
58,0 %
49,6 %
Locataires
36,5 %
45,4 %
Cadres
Professions Intermédiaires
Employés
Ouvriers
Propriétaires
64,3 %
55,5 %
36,3 %
47,5 %
Locataires
31,3 %
39,8 %
56,9 %
48,0 %
dont
hors HLM
27,1 %
29,8 %
34,6 %
30,6 %
HLM
3,0 %
8,5 %
20,2 %
15,6 %
Meublés
1,2 %
1,5 %
2,1 %
1,8 %
Population concernée
256 856
414 768
316 091
640 724
Nombre de résidences
principales concernées
90 762
157 109
136 246
215 008
- le parc locatif privé est néanmoins plus représenté qu’au niveau national (25 % en moyenne sur
tous les départements d’Aquitaine, 22 % au niveau national) compte tenu de la faiblesse du parc
locatif public, et tient un rôle social majeur,
- le parc social (HLM et logements assimilés) est relativement faible en nombre puisque seulement
10 % des résidences principales sont de l’habitat social alors que la moyenne nationale se situe à
plus de 16 %. La répartition, liée à l’urbanisation, n’est pas homogène sur le territoire (13 % en
Gironde et 6 % en Lot-et-Garonne)
- il existe plusieurs zones attractives (Bordeaux, Bassin d’Arcachon, BAB…), à l’inverse d’autres
régions comme notamment Midi Pyrénées où seule Toulouse est attractive,
- les prix de l’immobilier pratiqués sur le littoral sont sans commune mesure avec ce qui peut se faire
dans les terres : le bassin d’Arcachon, les côtes landaises et encore plus la côte basque connaissent
une véritable explosion du foncier qui réserve l’accession à la propriété à des clientèles fortunées,
- les évolutions de la population illustrent parfaitement l’attractivité de la zone littorale et des
grandes villes, au détriment du reste du territoire, avec une offre locative insuffisante obligeant à
accéder à la propriété, souvent loin des centres-villes, l’attractivité globale du département de la
Gironde constituant par ailleurs une caractéristique particulière (phénomène de péri-urbanisation
et d’étalement),
- un marché sous pression dans les agglomérations principales et les zones touristiques (littoral et
Dordogne principalement).
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Aucun élément de marché n’est actuellement annonciateur d’un quelconque changement de
tendance.
Ces éléments sont associés à une véritable pénurie en matière de logements. De ce fait, le taux de
vacance, de 6,8 % en 2002, n’a jamais été aussi bas depuis les années soixante. Les stocks des
promoteurs se situent aujourd’hui à un seuil extrêmement faible de 4 mois de production.
L’effort est pourtant de mise puisque sont constatés, au moins depuis 2 ans :
- une nette évolution des autorisations et mises en chantier de logements neufs,
- à l’intérieur de ces statistiques de constructions neuves, la part dévolue au logement social
progresse également,
- une progression en matière de travaux d’entretien rénovation.
Analyse
du logement
en Aquitaine
au regard
de la démographie
La démographie aquitaine
Sur les 41 000 km2 de son territoire, la densité moyenne de population en Aquitaine est relativement
faible : 70 habitants/km2, soit un écart significatif avec la densité moyenne nationale qui s’établit à
107 habitants/km2. L’Aquitaine se situe ainsi au 13ème rang des régions françaises, entre la FrancheComté et le Languedoc-Roussillon. Cette moyenne couvre néanmoins de fortes disparités : outre les
grands centres urbains, la densité de population est importante dans les vallées des principaux
fleuves et rivières, ainsi que sur la façade atlantique, autour du bassin d’Arcachon et de la
conurbation de Bayonne-Anglet-Biarritz. Ces étalements urbains le long des principaux axes de
communication, ne sont pas spécifiques à l’Aquitaine mais sont partagés par l’ensemble des régions
françaises. Il reste par contre en Aquitaine de vastes zones de très faible peuplement, certaines
protégées, d’autres constructibles, notamment dans le Médoc, la forêt des Landes dont les franges
touchent le sud de la Gironde et le sud-ouest du Lot-et-Garonne, ainsi que dans les Pyrénées ; la
densité y est souvent inférieure à 10 habitants/km2.
• La région et ses départements
L’Aquitaine est caractérisée par une grande diversité départementale, que ce soit en termes de
densité de population, ou de dynamisme démographique. Ainsi, on observe en Gironde une densité
supérieure (129 habitants/km2) à la moyenne nationale (107 habitants/km2), alors que les quatre
autres départements présentent une population beaucoup plus dispersée, notamment les Landes
(35 habitants/km2) et la Dordogne (43 habitants/km2).
L’Aquitaine est une région dont la croissance démographique reste soutenue grâce à un excédent
migratoire conséquent, mais elle connaît sur ce plan une grande hétérogénéité. Alors que Dordogne
et Lot-et-Garonne voient leur population presque stagner, les Pyrénées-Atlantiques, les Landes et
surtout la Gironde connaissent une croissance démographique assez rapide, ce qui tend à accroître
encore davantage son poids dans la population régionale.
Les caractéristiques démographiques de la région Aquitaine peuvent donc se résumer ainsi :
- près de 3 millions d’habitants (2 967 000 au dernier recensement de 1999) ;
- une progression de sa population de plus de 6 % depuis le début des années 90 là où la moyenne
nationale se situe à 4 %, cette croissance démographique étant portée par l’excédent migratoire,
- une population plus âgée (part des plus de 60 ans) qui s’accroît au fil des années ;
- une région indiscutablement attractive en termes d’emplois, particulièrement pour des profils
qualifiés. C’est d’ailleurs dans la tranche d’âge 35/50 ans que le solde migratoire est positif. Cet
élément revêt naturellement une grande importance, quant à sa traduction pratique en termes de
logements et d’infrastructures ;
- une pression démographique qui s’exerce essentiellement sur les espaces urbains et littoraux.
Démographie et logement en Aquitaine
L’immense majorité (98 %) des Aquitains résident dans un logement ordinaire, seuls 2 %
d’entre eux pratiquent une autre forme d’habitation.
Dans ce dernier cas, il s’agit pour l’essentiel de collectivités. Sur ce plan, le caractère plus âgé de la
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population d’Aquitaine implique un poids plus important des maisons de retraites et des établissements
de soins de longue durée, que ce qui est observé pour l’ensemble métropolitain. Si le recensement
n’est pas la source la plus adaptée pour étudier les personnes vivant dans des formes atypiques de
logement , on peut cependant remarquer que l’Aquitaine ne semble pas se distinguer outre mesure
de la moyenne nationale si l’on excepte le poids plus important des habitations mobiles, lié pour
l’essentiel à la plus forte part relative des gens du voyage dans notre région.
Aquitaine effet
d’âge neutralisé2
Aquitaine effet de
milieu neutralisé3
Aquitaine effets
d’âge et de milieu
neutralisés4
Les grands traits des logements aquitains au regard de la moyenne française
Province1
L
France
métropolitaine
E
Aquitaine
L
1 Proportion de maisons individuelles (en %)
70,3
55,9
62,5
69,5
68,1
68,2
2 Proportion de ménages vivant dans 1 ou 2 pièces (en %)
14,6
19,2
16,1
15,0
16,1
15,8
Proportion de ménages vivant dans plus de 4 pièces (en %)
36,4
31,6
34,4
36,1
35,3
35,3
Proportion de ménages vivant dans moins de 40 m (en %)
8,0
10,5
8,5
8,3
8,9
8,6
Proportion de ménages vivant dans au moins 100 m2 (en %)
32,2
24,3
26,2
32,1
31,4
31,5
Proportion de ménages ne disposant
ni d’une baignoire, ni d’une douche (en %)
1,4
2,4
2,3
1,3
1,4
1,4
Proportion de ménages ne disposant pas de WC
à l’intérieur de leur logement (en %)
3,0
3,5
3,5
3,0
3,1
3,1
3 Nombre moyen de personnes par ménage
2,35
2,41
2,41
2,37
2,32
2,34
4 Nombre moyen de pièces par personne
1,75
1,61
1,66
1,79
1,74
1,80
5 Proportion de ménages propriétaires de leur logement (en %)
58,1
54,7
57,1
56,9
56,4
56,3
2
Source : Sondage au 1/20ème du recensement général de population 1999. Traitement : Christophe Bergouignan,
Yohan Delmeire, IEDUB.
On entend ici par “Province” : la France métropolitaine à l’exclusion de Paris, sa banlieue et sa couronne périurbaine.
Les valeurs de cette colonne correspondent à celles que l’on observerait en Aquitaine si la composition par âge des
chefs de ménage était identique à celle de l’ensemble de la France métropolitaine.
3
Les valeurs de cette colonne correspondent à celles que l’on observerait en Aquitaine si la répartition des ménages par
milieu (villes centres, banlieues, couronnes périurbaines, grandes villes, villes moyennes, petites villes, pôles ruraux,
espace rural isolé) était identique à celle de l’ensemble de la “Province” précédemment définie.
4
Les valeurs de cette colonne correspondent à celles que l’on observerait en Aquitaine si la répartition des ménages par
milieu (villes centres, banlieues, couronnes périurbaines, grandes villes, villes moyennes, petites villes, pôles ruraux,
espace rural isolé) et par âge du chef de ménage était identique à celle de l’ensemble de la “Province” précédemment définie.
1
2
1) Les maisons individuelles dominent
Cette dominante s’explique pour une faible part, par l’âge des chefs de ménage aquitains.
L’influence du milieu de résidence est déterminante : Paris diminue considérablement la proportion
de maisons individuelles de l’ensemble métropolitain, le poids du milieu rural étant par ailleurs plus
grand en Aquitaine que dans les autres régions de province. Toutefois, il subsiste en dépit de la
neutralisation de ce genre d’effet, un net tropisme régional en faveur de la maison individuelle.
2) Un niveau de confort plus élevé
Les ménages aquitains vivent, en moyenne, dans des logements plus grands que l’ensemble des
ménages métropolitains, qu’il s’agisse du nombre de pièces ou de la surface. Cette spécificité reflète,
pour l’essentiel, un effet de milieu car, une fois celui-ci neutralisé, l’Aquitaine ne se distingue plus des
autres régions de province que par une proportion supérieure de ménages vivant dans des
logements d’au moins 100 m2.
Par ailleurs, en Aquitaine comme en France la proportion de personnes ne disposant pas du standard
de confort (baignoire ou douche, WC intérieurs) est très faible. Les ménages aquitains sont, dans ce
domaine, plus favorisés que la moyenne nationale des ménages.
3) Des ménages de plus petite taille
La faible taille moyenne des ménages s’explique essentiellement par la moindre fécondité historique
de l’Aquitaine, laquelle est à l’origine du caractère plus âgé de la population régionale, ce qui se
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traduit par moins d’enfants dans les familles d’aujourd’hui et par des chefs de ménage plus âgés. Ce
double effet démographique contrebalance :
- un effet milieu actuel, l’Aquitaine comprend davantage de ménages ruraux et périurbains. Ces
milieux de résidence comprenant des ménages en moyenne de taille plus importante que le milieu
urbain, la moindre urbanisation de la région devrait se traduire par une taille des ménages
supérieure à la moyenne nationale ;
- un facteur culturel traditionnel qui favorisait l’existence de “grands ménages” ruraux par la
cohabitation de trois générations successives. Aujourd’hui, ce type de “ménages complexes” a
quasiment disparu en Aquitaine comme partout ailleurs en France.
4) Des ménages plus au large dans leur logement
Les ménages aquitains étant de plus petite taille et vivant dans des logements plus grands, le nombre
moyen de pièces par aquitain se trouve majoré au regard de la moyenne métropolitaine y compris
après neutralisation de l’exiguïté francilienne et des effets d’âge et de milieu.
5) Moins de ménages propriétaires de leur logement
Si la proportion de propriétaires en Aquitaine semble légèrement supérieure à ce que l’on peut
observer pour l’ensemble métropolitain, cela provient, pour l’essentiel, de l’âge des chefs de ménage
aquitains (les propriétaires étant plus fréquents dans les tranches d’âge élevé) et du poids plus grand
du milieu rural dans la région. Après neutralisation des effets d’âge et de milieu, on observe une
moindre proportion de propriétaires parmi les ménages aquitains que parmi l’ensemble des
ménages métropolitains. Ce moindre poids des propriétaires après neutralisation des effets d’âge et
de milieu, se retrouve dans le parc individuel mais plus encore dans le parc collectif en effet :
- 75 % des ménages aquitains résidant en maison individuelle en sont propriétaires contre 79 %
pour l’ensemble métropolitain,
- 19 % des ménages aquitains résidant en immeuble collectif sont propriétaires de leur logement
contre 25 % pour l’ensemble métropolitain.
Une polarisation
autour de trois
types d’espaces
géographiques :
littoralisation,
métropolisation,
espace rural
La polarisation de la population s’accroît avec une accentuation des phénomènes de littoralisation
ainsi que de métropolisation et de périurbanisation. Cette polarisation a nécessairement un impact
sur la demande de logement.
La situation du logement aquitain selon ces trois pôles
• Caractéristiques du logement en espace urbain
L’espace urbain en Aquitaine, c’est-à-dire les cinq préfectures de département, les deux grandes
agglomérations du littoral ainsi que les villes moyennes, concentrent 70 % du parc de logements en
Aquitaine. Ce parc est en forte progression dans les agglomérations paloise et du BAB.
Le parc de logements urbains est relativement récent et les constructions neuves sont surtout
observées dans la CUB et le BAB.
L’offre locative dans les espaces urbains est insuffisante et l’accession à la propriété difficile. Les
agglomérations sont plus particulièrement marquées par une segmentarisation de leur population :
c’est dans la CUB et le BAB que la part de revenus modestes et les écarts de revenus sont les plus
notables. Aussi, l’inflation des prix des logements dans les villes de Bordeaux et Arcachon - liée à
l’attractivité de ces territoires - a inévitablement favorisé l’augmentation des parts de revenus
consacrées au paiement du logement (TEL). Pourtant, les hauts niveaux de loyers dans les espaces
urbains ne garantissent pas toujours une qualité satisfaisante des logements. En effet, si peu de
logements urbains sont inconfortables, de nombreuses résidences principales et secondaires sont
encore de qualité médiocre.
Le logement des jeunes (logements étudiants, résidences sociales et foyers de jeunes travailleurs) est
en situation de crise dans les milieux urbains. Celle-ci frappe notamment les agglomérations des
départements dits “ruraux”, tels que le Lot-et-Garonne, où l’offre de T1-T2 est très insuffisante.
En ce qui concerne l’aide au logement, les agglomérations accordent davantage de prestations
logement aux locataires du parc privé et du parc public que les territoires ruraux. Cependant, les
aides au logement en faveur des locataires du parc public sont en diminution (COBAS, CUB).
Aucune communauté d’agglomération, ni la CUB, n’a atteint le seuil de 20 % de logements sociaux.
Cette réalité témoigne une fois de plus de la faiblesse du logement public et de l’importance du
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Habitation mobile, sans abri, bateau, centre d'accueil, chambre d'hôtel, habitation de fortune.
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logement privé qui caractérisent le logement en Aquitaine (en Gironde, 12 % seulement des
résidences principales sont des HLM contre 17 % en moyenne en France). Par ailleurs, les logements
sociaux sont inégalement répartis sur les espaces urbains d’Aquitaine : 46 % d’entre eux sont
regroupés dans la CUB.
Si les logements sociaux sont plus nombreux dans les agglomérations, leur surface moyenne est
moins élevée que dans les espaces ruraux.
Il est également primordial que les grandes agglomérations répondent aux besoins de
renouvellement urbain et de redéploiement du logement social (“dédensification”), et continuent à
poursuivre l’objectif de mixité sociale afin de remédier à l’exclusion des populations pauvres mais
aussi de classe moyenne.
• Caractéristiques du logement dans les espaces ruraux
Les espaces ruraux d’Aquitaine sont caractérisés par un parc de logements anciens.
25 % des constructions neuves se réalisent en milieu rural, dont plus de la moitié est initiée par des
particuliers.
Les résidences secondaires constituent 13 % du parc de logement en espace rural. Elles sont
particulièrement présentes dans le Médoc et la Dordogne. Le Médoc est aussi marqué par un taux
de vacance élevé.
Les résidences principales et secondaires de qualité médiocre sont moins nombreuses que dans les
agglomérations. Les logements inconfortables existants se situent surtout dans les Landes, la zone
de montagne des Pyrénées-Atlantiques et le nord de la Dordogne.
L’accueil des petits ménages dans l’espace rural touche surtout le rural profond.
Le logement des jeunes dans l’espace rural concerne bien sûr peu les étudiants mais surtout les
apprentis artisans et les saisonniers agricoles. Les territoires ruraux doivent donc adapter l’offre de
logements temporaires à cette demande spécifique. Les logements de type T1-T2 font également
défaut dans les espaces ruraux. Il est nécessaire que ce type de logements soit développé afin de
pouvoir accueillir de jeunes ménages.
Les ménages aux revenus modestes sont plus nombreux dans les territoires ruraux qu’urbains. Les
bénéficiaires de prestations logement dans les parcs publics et privé sont également moindres dans
le rural que dans les agglomérations. Cependant, les écarts entre les revenus des ménages y sont
plus restreints que dans les villes.
De la même façon, les locataires du parc privé ou les accédants supportant un TEL supérieur à 33 %
de leurs ressources sont moins nombreux en zone rurale qu’en zone urbaine. Ceci expliquerait en
partie la moindre importance des aides au logement en faveur des locataires dans les zones rurales.
En revanche, les bénéficiaires de prestations logements aidés dans l’accession à un logement sont
plus nombreux dans les territoires ruraux. Quant aux accédants bénéficiant de prêts non
conventionnés, ils sont quasiment aussi nombreux dans l’espace rural qu’en ville.
77 % des logements sociaux de la zone rurale sont des logements individuels, contre 14 % dans les zones
urbaines. Les territoires ruraux ont besoin de politiques renforcées en matière de logement social.
Les espaces sous influence urbaine ont pour leur part besoin d’une politique foncière
interventionniste permettant de répondre aux besoins des ménages à faibles revenus travaillant dans
les villes centre.
Les espaces peu dynamiques mais touristiques bénéficient d’une attractivité dont il faut éviter
l’essoufflement par le maintien de la qualité de l’habitat et l’accueil des emplois saisonniers.
Enfin, dans les territoires en retrait, futurs espaces périurbains, l’observation des développements
territoriaux et le renforcement des logements sociaux permettra d’anticiper les futurs besoins en
logement et d’éviter les problèmes d’exclusion.
• Caractéristiques du logement sur le littoral
Le logement sur le littoral aquitain se développe du fait du dynamisme démographique et de
l’attractivité touristique de cet espace.
Les constructions, notamment en habitat collectif, s’accroissent depuis les années 1990 surtout dans
le Pays Basque et sur le Bassin d’Arcachon.
La plus forte progression concerne les résidences secondaires qui représentent 30 % des logements
du littoral aquitain.
Cette caractéristique limite l’offre locative et rend l’accession difficile. De plus, les résidences
principales sont, dans l’ensemble, de plus mauvaise qualité que les résidences secondaires.
Cependant, les logements inconfortables du littoral aquitain restent moins nombreux que dans les
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espaces ruraux et les logements vacants y sont minoritaires.
En ce qui concerne les petits ménages, ils représentent plus de la moitié des emménagés récents
dans une majorité de cantons du littoral. Ceci concerne pour partie des ménages à fort pouvoir
d’achat (retraités) mais il est fondamental de maîtriser l’inflation des prix du logement afin de faciliter
l’installation de jeunes ménages et répondre aux besoins de logements temporaires destinés aux
travailleurs saisonniers.
Les revenus les plus bas sont surtout observés dans le nord de la côte aquitaine. Le Bassin d’Arcachon
affiche le plus faible nombre de revenus modestes mais le plus fort taux de TEL dépassant 33 % des
revenus des ménages.
Sur l’ensemble de la région, le Bassin d’Arcachon, l’agglomération BAB et le sud des Landes sont
marqués par de forts revenus fiscaux médians mais également par des écarts de revenus élevés.
Enfin, le littoral aquitain rassemble peu de logements sociaux. Ceux-ci représentent 7 % du parc
total. Ils se concentrent dans les communes (Bayonne, Biscarosse…) et sont en grande partie des
logements individuels. C’est dans le Pays Basque que le parc social est le plus important.
Les territoires peu dynamiques mais touristiques bénéficient d’une attractivité qui favorise
l’installation permanente de nouveaux résidents et contribue à la progression des résidences
secondaires. L’essoufflement de ce fragile dynamisme peut être évité grâce au maintien de la qualité
du parc et de l’offre de logements temporaires.
Les territoires sous forte influence urbaine, face au risque de devenir des espaces uniquement
résidentiels, doivent diversifier l’offre de logements, développer l’habitat social et faciliter l’accession.
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le difficile équilibre entre loi du marché
et droit au logement
Le parcours
résidentiel :
continuité
et ruptures
Accession
dans le locatif
du parc privé
Jeunes
sortant
du milieu
familial
Etudiants et apprentis,
en logements collectifs
temporaires
ou meublés, colocation
Primoaccession
à la propriété
Poursuite
du parcours
résidentiel
en tant que
propriétaire
Accession
dans le locatif
- parc social
- parc privé
conventionné
Un parcours souvent erratique, entre évolutions subies ou choisies
Le traditionnel “parcours résidentiel” ascendant reste valable pour une partie de la population. Mais
une réalité, diverse, ne rentre plus dans ce qui était un modèle de référence. Les transformations
familiales, le manque de logements, la forte augmentation des prix, les options de vie différentes
(retour en ville, retour ou choix de rester en location…) contribuent largement à redéfinir un autre
modèle.
Cette autre réalité, complexifiée par des pressions multiples (économiques, sociales, démographiques)
voit ainsi, à côté du schéma traditionnel, se multiplier et s’accélérer les moments de rupture ou
d’inadaptation, et parfois de réversibilité des statuts, contribuant à un parcours plus erratique.
Le manque d’anticipation sur ces modifications de comportement subies ou choisies contribue à
augmenter les “points de blocage” qui vont ainsi jalonner les différentes étapes d’une vie et de son
parcours résidentiel :
- dès l’âge de suivre un enseignement supérieur, la situation du logement des étudiants est
particulièrement dégradée en raison d’une offre sociale très insuffisante. Une attention toute
particulière est néanmoins portée à ce dossier par l’ensemble des acteurs institutionnels (cf. II-3 “le
logement des étudiants” et VI-2, 2 “la Région”) ;
- l’accès au premier logement en tant que locataire lors de l’entrée dans la vie professionnelle, est
particulièrement difficile pour les personnes qui disposent de ressources modestes ou faibles ou
dont l’emploi n’est pas de caractère pérenne, et celles qui ne peuvent disposer des garants
nécessaires face aux exigences de précautions des bailleurs (cf. VII-2).
- l’accès aux logements à loyer modéré, même quelques fois pour certains salariés, est par ailleurs
difficile compte tenu de l’insuffisance du parc locatif social et d’un taux de rotation en diminution
(cf. III-3 “Le logement social”) ;
- malgré des conditions de financement favorables, la part des primo-accédants, en particulier pour
la construction neuve, se réduit de plus en plus en raison notamment de la forte augmentation des
prix de l’immobilier ;
- enfin, la mobilité nécessaire afin de répondre à des besoins familiaux et professionnels évolutifs
est rendue difficile du fait en particulier de l’inadaptation du parc de logements aux évolutions tant
qualitatives que quantitatives de la demande (cf. II-2 “Des besoins qui évoluent”).
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Accession
dans le locatif
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Primoaccession
à la propriété
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Poursuite
du parcours
résidentiel
en tant que
propriétaire
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Jeunes
sortant
du milieu
familial
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Etudiants et apprentis,
en logements collectifs
temporaires
ou meublés, colocation
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Accession
dans le locatif
- parc social
- parc privé
conventionné
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“points de blocage”
ou d’inadaptation actuelle.
parcours “descendant”
Des difficultés
d’accès, entraînant
des modifications
de comportement
Que ce soit pour la location ou l’achat, des ménages à faibles revenus peinent à se loger, tandis que
des ménages à revenus moyens accèdent avec plus de difficulté à la propriété.
De façon générale, l’indice de solvabilité des ménages se fragilise (- 20 % sur les 5 dernières
années, - 11 % en 2004) et ces derniers ont donc de plus en plus de mal à acheter leur logement
malgré la forte baisse des taux d’intérêt. Le panel des acheteurs a changé avec en particulier une
large diminution du nombre de primo accédants, ce qui freine la fluidité du marché locatif :
- pour autant en Aquitaine, sur 35 000 permis de construire délivrés, 14 000 concernent des maisons
individuelles (80 % pour y habiter, 20 % pour la location) ;
- ceci représente une progression de 11 % par an :
- Gironde : + 3 %
- Dordogne : + 20 %
- Landes : + 12 %
- Lot-et-Garonne : + 2 %
- le profil des accédants (35 à 50 ans, disposant de revenus moyens de 2 300 euros, 90 % ont 2 salaires) ;
- le coût de la construction a augmenté de 30 % depuis 5 ans ;
- le coût du terrain a augmenté de 50 à 150 % ;
- le prix d’achat moyen est de 190 000 euros en 2000, 285 000 en 2005 (pour une même charge
de remboursement, conséquence de la baisse des taux et de l’allongement de la durée des crédits).
La régression de la primo-accession dans les secteurs urbains, conjuguée à un accès difficile aux parcs
locatifs, se traduit par le report de la demande des classes moyennes et populaires vers le parc locatif
social de l’agglomération et sur l’accession en périurbain lointain.
On assiste ainsi fréquemment au départ des jeunes actifs de plus en plus loin pour trouver des secteurs
abordables. Sur certaines zones d’emploi (les agglomérations, le Bassin d’Arcachon ou en Pays
Basque en particulier), la forte demande de logement a induit une très forte hausse des prix. Les actifs
sont contraints de se loger hors de la zone d’emploi ce qui génère des coûts de transports importants.
Par exemple, dans la région d’ARCACHON, après l’arrière bassin, les populations à la recherche d’un
logement vont à MIOS, puis de MIOS à SALLES, puis à BELIN-BELIET, etc. Force est de constater une
exclusion larvée, mais réelle des actifs 25/40 ans.
Le bilan de cette évolution est sombre :
- en terme social : ségrégation sociale des actifs ;
- en terme financier pour les collectivités : davantage de routes, de réseaux, d’équipements ;
- en terme écologique : le mitage de la campagne s’accélère et l’espace se gaspille ;
- en terme économique : à terme, cela peut être un facteur négatif pour les entreprises qui s’implantent
dans ces zones et souhaitent recruter du personnel.
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Face à la montée des coûts du foncier dans les zones bénéficiant d’activités économiques et aux difficultés
de logement dans les villes centres, les professionnels déplacent de plus en plus loin leurs opérations.
On voit ainsi des villages ou des lotissements “champignons” à 30/40/50 km des villes centres.
Extension
et éloignement
de l’habitat :
le “mitage”
de l’espace
Quelques exemples en Gironde :
- 1 000 logements à MIOS, 500 à CAVIGNAC, 600 à 700 à LANGON, 500 à CREON, plusieurs
centaines à BLAYE ;
- puis de plus en plus loin, dans des bourgs et des villages de plus en plus petits : PINEUILH, SAINT
SAVIN DE BLAYE, VERDELAIS, SALLES, BELIN-BELIET, SAINT QUENTIN DE BARON, BRANNE, SAINT
DENIS DE PILE, etc. ;
- la Côte Basque est soumise à la même pression, avec le même effet ; aujourd’hui, les opérations
s’égrènent le long de l’autoroute BAYONNE-TOULOUSE : CAMBO, LA BASTIDE CLAIRANCE,
BIDACHE, SALIES DE BEARN, PEYREHORADE, ORTHEZ, etc. ;
- de la même façon, au nord de BAYONNE, une conurbation s’organise jusqu’à HOSSEGOR,
ONDRES, BOUCAU, TARNOS, SAINT MARTIN DE SEIGNANX, LAHONCE, etc.
Nous sommes à des années lumière du recentrage urbain voulu par la loi SRU… Mais en même
temps, cette situation correspond aux désirs de bien des Français souhaitant habiter dans une
maison individuelle, avec terrain, au détriment du temps de transport.
En fait, à l’occasion de cette embellie qui dure depuis 1997/1998, on assiste, malgré les messages
d’alerte adressés par l’administration aux élus, à une véritable mutation des opérations immobilières,
dans leur implantation géographique, la majeure partie des opérations ne se réalisant plus à leur
endroit naturel, c’est-à-dire en ville, mais en zone rurale. Elles reproduisent ainsi les effets pervers de
l’étalement urbain déjà rencontrés dans les années 1970/2000, et allant à l’encontre du
La multiplication
des situations
de “mal-logement “
Les besoins d’accès au logement peu ou pas satisfaits provoquent des blocages dans les parcours
résidentiels des ménages et la multiplication des situations de mal-logement.
Dans ce jeu différentiel, les plus démunis et les plus précaires sont repoussés aux confins de la chaîne
du logement vers un habitat inconfortable à bas loyer, mais qui tend à se réduire sous l’effet des
réhabilitations. D’autres connaissent la relégation dans des logements privés sociaux datés et mal
localisés.
Aujourd’hui dans les 5 millions de logements locatifs, occupés par 21 % des ménages français, les
3/4 des locataires ont des ressources inférieures aux plafonds HLM voire, pour 1 million d’entre eux,
à 30 % de ce plafond.
À l’extrême, ils sont renvoyés vers des modes d’habitat atypiques dont le caractère temporaire dure
plus souvent que prévu, tels que les structures d’hébergement dont le nombre insuffisant et le faible
taux de rotation fait de la rue le dernier exutoire.
On estime ainsi aujourd’hui, au niveau national, à plus de 3 millions d’individus la nébuleuse des
mal-logés à des degrés divers qui incluent les SDF, ceux qui résident en meublé ou dans des
logements temporaires mal équipés ou surpeuplés.
La spéculation
foncière
Ainsi, en dehors des terres à vigne aux valeurs encore élevées malgré la crise du négoce vinicole, les
opportunités et la fragilisation de l’agriculture périurbaine provoquent une offre.
L’apparition de friches et l’évolution des exploitations vers des productions autorisant une mutation
rapide des parcelles témoignent de l’attente de ces effets d’aubaine pour répondre à une demande
de surface de plus en plus grande, atteignant en moyenne 3 320 m2 en diffus contre 1 400 en
lotissements dans ces couronnes périurbaines.
Pour autant, la spéculation est aussi entretenue par les acheteurs dont certains préfèrent s’endetter
à la limite du possible afin de réaliser leur projet :
- foyer familial, lieu intergénérationnel,
- réalisation d’un rêve d’identité et d’indépendance (le “chez moi”)
- constitution d’un patrimoine, l’immobilier à crédit étant la première source d’enrichissement des
Français ceci expliquant aussi la situation de précarité de certains propriétaires.
Le risque de
désolvabilisation
Lors d’une acquisition, le besoin de financement supplémentaire du fait de l’augmentation des prix,
est entièrement absorbé par la baisse du taux de crédit et par l’allongement de la durée de financement.
Mais toute hausse de taux entraînera une désolvabilisation des ménages, donc en corollaire, un risque
potentiel de baisse des marchés. D’autre part, l’essentiel de la hausse de l’investissement est lié au prix
du foncier et n’apporte aucune valeur ajoutée : environnement esthétique, qualité architecturale, etc.
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Des politiques publiques du logement
incitatives et dispersées
Le sentiment qui se dégage des analyses faites sur le cadre législatif en matière de logement, est que trop
peu de dispositions pertinentes et adaptées ont été prises par rapport aux besoins.
Un cadre
législatif
longtemps incitatif,
décevant, et en
renouvellement
Nombre de mesures semblent ainsi relever de dispositifs palliatifs aux effets pervers créés par des
dispositifs antérieurs.
Pour ne considérer que les initiatives les plus récentes, les dispositifs Besson et de Robien5 ont certes
relancé la production locative privée, mais aussi largement contribué à la hausse des prix de
l’immobilier et conséquemment à une forte augmentation des loyers.
Plusieurs raisons expliquent l’engouement pour ces mesures :
- la logique de défiscalisation et de rentabilité dans laquelle se sont engouffrés les promoteurs et
investisseurs,
- les inquiétudes associées aux incertitudes du niveau des retraites futures et qui contribuent à ce
type de placement,
- la méconnaissance du marché local par des acheteurs extérieurs conduits à l’irréalisme de la hausse
qui en a résulté. Celle-ci a généré les loyers élevés de ces produits avec un effet de démonstration
sur les autres loyers.
Ainsi, sur la CUB où 70 % des logements neufs, le plus souvent de petite taille, sont vendus à des
investisseurs, les loyers de relocation ont augmenté de 5 % par an depuis 2001 ; à Paris les nouveaux
loyers ont augmenté de 33 % depuis 2000.
Ces dispositifs ont de plus généré une offre de logement très stéréotypée et de qualité médiocre qui,
conditionnée uniquement par la rentabilité des investissements, ne correspond pas forcément à la
demande locative aujourd’hui ou à moyen terme.
Cette embellie de la construction sera-t-elle momentanée car reposant sur une production locative
largement basée sur des produits fiscaux ?
Le cadre législatif en matière de logement et ses conséquences peuvent donc être résumés de la
façon suivante :
- une augmentation forte des productions “défiscalisantes”,
- la pierre valeur refuge, et instrument patrimonial,
Bref, des dispositifs qui, au-delà de leur effet incitatif, ont contribué à fausser le marché par une
“marchandisation” du logement et un effet inflationniste sur le niveau des loyers car les investisseurs
veulent rentabiliser leur achat.
Parallèlement, l’effort de la collectivité reculait en termes d’aides à la pierre et passait plus
globalement en dessous des 2 % symboliques du PIB.
En définitif, le constat le plus préoccupant est que, outre cette offre pas toujours adaptée en termes
de produits et de loyers dans un contexte de rareté maintenue, les voies de la relance locative n’ont
pas suffi à combler le déficit quantitatif historique, encore estimé, au niveau national, à 500 000
logements en 2003.
Le retour du logement dans le débat politique et la récente mobilisation des pouvoirs publics dans
ce domaine se traduisent par des mesures et dispositifs porteurs d’espoir :
- loi de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 01/08/03 ;
- plan de cohésion sociale 2005 - 2009 ;
- loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales (LRL) ;
- une augmentation du budget 2005 de 22 % en faveur de la ville et du logement ;
- projet de loi “Engagement national pour le logement”.
Le “Plan de Cohésion Sociale”
Le projet de loi de programmation pour la cohésion sociale, adopté à l’Assemblée nationale le 20
décembre 2004, s’articule autour de trois piliers fondamentaux : l’emploi et l’activité, le logement,
l’égalité des chances. En ce qui concerne le volet logement, le plan prévoit des mesures sur 5 ans
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visant à accroître, d’une part, la production de logements locatifs sociaux, d’autre part, l’offre de
logements disponibles par la mobilisation du parc privé :
- construction de 500 000 logements sociaux sur 5 ans pour un budget de 560 millions d’euros
(hors ANRU) ;
- 630 millions d’euros destinés à la production annuelle de 40 000 logements privés à loyer maîtrisé,
et à la remise sur le marché de 100 000 logements privés vacants ;
- élargissement des critères d’accessibilité au PTZ (250 000 foyers primo-accédants - contre 100 000
actuellement - pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien) ;
- 525 millions d’euros pour renforcer le dispositif d’accueil et d’hébergement d’urgence afin
d’atteindre 100 000 places.
L’objectif de + 500 000 logements sociaux en cinq ans au niveau national se traduit en Aquitaine par
un objectif de + 23 500 soit une moyenne de mises en services de plus de 4.500 logements par an
là où le rythme annuel jusqu’alors était plus proche de 3.000 soit une augmentation très sensible de
la production des dernières années.
Ces chiffres comprennent en plus un plan d’urgence du logement pour le Pays Basque, prévoyant
la construction de 2 000 logements entre 2005 et 2008. Néanmoins, au regard des besoins évalués
à 28 000 logements par an, ces engagements sont encore insuffisants.
Les objectifs de production de logements pour le parc public : chiffres France et Aquitaine
Objectifs nationaux 2005-2009
Nb de logements
Nombre Total
Réalisations 2004
2005
2006-2009
Total 2005-2009
70 000
80 000
370 000
450 000*
* non compris 5 000 logements de la Foncière
Objectifs aquitains 2005-2009
Nb de logements
Nombre Total
Réalisations 2004
2005
2006-2009
Total 2005-2009
3 362
4 190
19 240
23 430
Source : DRE
Cet objectif régional est décliné par département selon la répartition suivante
Programmation 2005
Nb de logements
Dordogne
PLUS-PLAI
PLS
Total
340
30
370
1 500
600
dont 100 PLS étudiants
2 100
Landes
500
40
540
Lot-et-Garonne
200
30
230
Pyrénées-Atlantiques
720
230
dont 30 PLS étudiants
950
3 260
930
4 190
Gironde
Total Aquitaine
La réalisation de ces objectifs est conditionnée par la mobilisation de l’ensemble des partenaires dont
l’engagement sera formalisé dans le cadre d’accords :
- convention régionale Etat / AROSHA / 1 % logement / CDC en cours d’élaboration ;
- convention d’objectifs Etat / organismes HLM ;
- convention-cadre Plan d’urgence du Pays Basque ;
- conventions de délégations de compétence.
Par ailleurs, l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (ANAH) consacrera 21 705 000 euros
en 2005 en Aquitaine, soit 122 134 000 euros entre 2006 et 2010 pour agir sur le parc privé de
logements (à loyer maîtrisé, vacants).
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Loi de Robien : dispositions en faveur du logement locatif neuf et ancien : elles encouragent à investir dans le logement locatif afin de détendre un marché
par endroit asphyxié, relancer la construction de logement locatif, remettre sur le marché locatif des logements vacants et améliorer leur qualité.
Loi Besson : ce dispositif concerne les propriétaires de logements loués à titre d'habitation principale du locataire. Ces propriétaires peuvent bénéficier d'un
amortissement de leur investissement pour les logements neufs, et d'une déduction forfaitaire majorée pour les logements anciens.
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La loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales (LRL)
Elle organise la poursuite des transferts de compétences au profit des différentes collectivités
territoriales à compter du 1er janvier 2005. Les grandes lignes sont présentées ci-après.
- Les délégations de compétences : l’attribution des aides publiques6 en matière de logement pourra
désormais être déléguée, par le Préfet de région, après avis du comité régional de l’habitat, aux
structures intercommunales disposant d’un programme local de l’habitat, et pour le reste du
territoire, aux départements, à condition qu’une convention ait été conclue avec l’Etat (durée de
6 ans renouvelable).
Si le département n’a pas conclu de convention, le Préfet de région détermine le montant des
crédits qui seront directement affectés, selon le cas, par le Préfet de département ou l’ANAH, à des
opérations situées en dehors du périmètre des établissements publics de coopération
intercommunale (EPCI) ayant conclu une convention.
Les collectivités territoriales et les EPCI peuvent également apporter des aides en complément des
celles de l’Etat.
- Un comité régional de l’habitat remplace les conseils départementaux de l’habitat ; ils sont chargés
de procéder aux concertations permettant de mieux répondre aux besoins en matière d’habitat et
de favoriser la cohérence des politiques locales.
- Le programme local de l’habitat (PLH) connaît une évolution : il devra couvrir tout l’EPCI qui
l’adopte, répondre à des objectifs plus larges et comporter un contenu plus développé.
- Les réservations de logement (en totalité ou en partie) pourront être déléguées, par le Préfet de
région, au maire ou au président de l’EPCI.
- Un fonds de solidarité pour le logement, créé dans chaque département, peut être étendu au
niveau intercommunal par convention.
- Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale peuvent prendre en
charge la construction, les grosses réparations et l’équipement des locaux destinés au logement
des étudiants. La gestion de ces logements reste assurée par le CROUS.
- Les communes disposant d’un service communal d’hygiène pourront exercer la responsabilité de
la politique de résorption de l’insalubrité dans l’habitat, à titre expérimental pour une durée de 4 ans.
- Le délai de 2 ans imposé par la loi du 5 juillet 2000 pour commencer de mettre en œuvre le schéma
départemental d’accueil des gens du voyage est prorogé de 2 ans à condition que la commune ou
l’EPCI concerné ait manifesté sa volonté de s’y conformer.
Compte tenu de ces évolutions, la Direction Régionale de l’Equipement Aquitaine a anticipé les
prochaines délégations de compétence en lançant, au 1er semestre 2004, une étude de définition
d’un nouvel outil de programmation régionale des aides à la pierre ; elle vise à définir des territoires
pertinents et à proposer une méthode de répartition des crédits.
Seules deux structures ont demandé la délégation de compétence pour 2005 en Aquitaine : le
conseil départemental des Pyrénées-Atlantiques et la communauté d’agglomération de Pau.
Projet de loi "Engagement national pour le logement"
Les principaux points du projet de loi “Engagement national pour le logement”, présenté par le
ministre de la Cohésion sociale, sont les suivants :
- TVA réduite à 5,5 % pour les opérations d’accession à la propriété d’un logement neuf dans les
quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine décidée par l’Agence Nationale de
Rénovation Urbaine (ANRU).
- Facilitation des procédures de construction : transfert de compétences de délivrance du permis de
construire au Préfet, et non au maire, afin de s’affranchir d’éventuelles oppositions en cas de
réalisation de logements sur des terrains de l’Etat ou de ses établissements publics revêtant “un
caractère d’intérêt national”.
- Accroissement du pouvoir des communes pour imposer la construction de logements locatifs
sociaux : le projet veut “permettre aux communes de délimiter des secteurs dans lesquels elles pourront,
à l’occasion d’un projet de construction de logements, imposer la réalisation d’un pourcentage
minimum de logements locatifs sociaux comme de logements locatifs intermédiaires”.
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Aides publiques concernant la construction, l'acquisition, la réhabilitation et de la démolition des logements locatifs sociaux, la rénovation de
l'habitat privé, la location-accession, la création de places d'hébergement.
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- Pouvoir donné aux communes les plus importantes de dépasser le Coefficient d’Occupation des
Sols (COS) dans certains cas.
- Elargissement du rôle de l’Agence NAtionale de l’Habitat (ANAH).
- Fusion des Offices publics HLM et des OPAC dans un statut unique : Office Public de l’Habitat
(OPH). Ces OPH seront des Établissements Publics Industriels et Commerciaux (EPIC) rattachés
à une collectivité ou un groupe de collectivités, qui seront majoritaires au conseil
d’administration.
- Renforcement du rôle de la commission départementale de médiation et désignation par le Préfet
des personnes prioritaires pour l’attribution de logements locatifs sociaux.
- Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) qui “vise à donner à ce supplément un caractère plus
dissuasif pour libérer des logements de bailleurs sociaux dont les locataires ont des ressources
sensiblement supérieures aux plafonds de ressources et qui pourraient supporter les loyers du
marché ou accéder à la propriété”.
Les mesures en faveur des territoires ruraux
Dans le cadre de questions au gouvernement, des élus exprimaient l’inquiétude du monde rural,
estimant que la répartition des crédits en faveur de ces territoires s’amenuise au fur et à mesure,
privilégiant des financements pour la politique de la ville.
Comment en effet soutenir ces territoires qui n’ont pas toujours les moyens de conduire seul une
politique de logement ? Que faire, face à la concentration de l’habitat social au cœur des villes, pour
favoriser son intégration dans les territoires ruraux ?
Un projet de loi relatif au développement des territoires ruraux a été adopté en mai 2004 et apporte
un certain nombre de réponses à ces questions. Le Secrétariat d’Etat au logement auprès du Ministre
de l’Emploi, du Travail et de la Cohésion sociale accompagne la mise en œuvre de cette politique.
Le texte comporte des dispositions fiscales en faveur de la rénovation du patrimoine immobilier
destiné à l’hébergement des saisonniers, du bâti ancien situé dans les zones de revitalisation rurale
(ZRR), ainsi que des mesures favorisant le conventionnement de logements privés afin de relancer
l’offre de logements locatifs en milieu rural.
Des politiques
territoriales
diffuses
Les collectivités concernées par le transfert de compétence du logement : EPCI, Départements
Le mouvement intercommunal appelle un développement et une mise en cohérence des politiques
de l’habitat. Dans cet esprit, l’acte II de la décentralisation conforte la compétence logement des
EPCI : dans le cadre d’une convention renouvelable de 6 ans avec l’Etat, les compétences d’aides à
la pierre peuvent être déléguées, à sa demande, à un EPCI à fiscalité propre, dès lors que le
groupement est pourvu d’un programme local de l’habitat.
Les aides visées concernent les logements locatifs sociaux, la rénovation de l’habitat privé ou la
“location-accession”. Les Conseils généraux peuvent bénéficier, par défaut, de cette délégation.
La capacité des conventions à adapter les conditions d’octroi des aides ou des plafonds de ressources
doit permettre de tenir compte des situations contrastées d’un bassin d’habitat à l’autre.
L’acte II de la décentralisation peut également positionner le Conseil Général comme chef de file
local de la gestion des politiques du logement.
Ainsi en Gironde, la possibilité d’une délégation de gestion des aides à la pierre au Conseil général
sur les territoires non couverts par les EPCI, délégataires prioritaires, devrait ainsi lui permettre de
mieux contribuer à la structuration des espaces périurbains, s’il assure la cohérence et la cohésion
des politiques sociales et territoriales. Un risque existe cependant de compétence “en peau de
léopard” ou en creux, si un grand nombre d’EPCI est doté de la délégation de compétences.
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• Les Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI)
Les compétences communautaires en matière d’habitat
Elles concernent :
- l’aménagement de l’espace :
- étude d’élaboration d’un SCOT ;
- études d’élaboration des documents d’urbanisme (PLU/CC) ;
- la politique du logement et du cadre de vie :
- élaboration et suivi du PLH ;
- politique du logement social et mise en œuvre des actions prévues dans le cadre du PLH ;
- l’aide en faveur des personnes défavorisées ;
- les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).
Malgré l’intérêt présenté par la possibilité de conserver à l’échelon intercommunal le bénéficie des
prélèvements (dans le cadre de l’article 55 de la loi SRU), ces compétences sont souvent mises en
œuvre a minima en raison d’un certain nombre de freins ou de résistances :
Les freins à la mise en place d’une politique intercommunale de l’habitat
Ils sont de différente nature, notamment :
- Technique
- les organismes sociaux pour l’habitat constatent un écart important entre les positions volontaires
des intercommunalités concernant la réponse au besoin en logements accessibles et les difficultés
de montage des opérations dans nombre de communes de ces intercommunalités.
- Politique
- l’intervention de la structure intercommunale est fréquemment ressentie par les maires comme une
atteinte à leur autonomie communale. Les EPCI, qui peuvent concevoir un PLH, n’ont ainsi pas
toujours le pouvoir de le mettre en œuvre du fait de la résistance exercée par certaines communes ;
- le logement est considéré, avec le social, comme un pilier de l’action communale (forte sensibilité
vis-à-vis des attributions de logements sociaux existant) ;
- les élus ont le sentiment de bien connaître la question du logement. Toute étude supplémentaire,
émanant de l’intercommunalité, est considérée comme superflue ;
- outre le coût de l’installation de ce type de logements, on observe une certaine méfiance des élus,
notamment ruraux, quant au développement du logement social car le logement locatif public évoque
l’image des banlieues et la peur de ne pas maîtriser son urbanisme ni l’accueil de la population.
Des difficultés existent aussi au niveau de l’intercommunalité elle-même
- l’absence, parfois, de périmètre pertinent pour mener une politique d’habitat lorsqu’une partie de
l’unité urbaine n’est pas intégrée à l’EPCI ;
- le souci de ne pas pouvoir garder l’équité entre les communes.
Enquête auprès des EPCI
La Loi relative aux libertés et responsabilités locales du 13 août 2004 (chapitre III - art. 61) fixe le cadre
de la délégation des crédits d’aide à la pierre : “Les aides de l’État destinées à la construction, à la
réhabilitation et à la démolition des logements locatifs sociaux, comme des aides destinées à la
rénovation de l’habitat privé et celles en faveur de l’accession à la propriété peuvent être déléguées,
sous certaines conditions, aux collectivités et à leurs groupements pour une durée de 6 ans renouvelable”.
Cette nouvelle compétence communautaire en matière d’habitat était l’opportunité de sonder, par
le biais d’un questionnaire, les réactions et arguments des EPCI d’Aquitaine face à cette délégation
et, de façon générale, à la compétence logement.
L’exploitation d’un nombre significatif de réponses permet de compléter et préciser les premiers
constats évoqués plus haut (les questions posées aux EPCI sont ici reprises en italique) :
- Envisagez-vous de vous saisir de la compétence logement ?
Non
Raisons :
- manque d’informations pertinentes pour se prononcer sur le transfert de compétence ;
- collectivité trop petite (milieu rural) ;
- peu de problèmes d’habitat, ce qui ne justifie pas la prise de compétence ;
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-
moyens humains et financiers insuffisants ;
report sur un Syndicat Mixte ;
l’échelle territoriale (l’agglomération notamment) n’est pas pertinente ;
nécessité de couvrir un bassin de vie plus conséquent ? report sur le Conseil Général ;
trop de disparités dans les situations des communes membres selon l’existence ou non de
documents d’urbanisme, de politique de l’habitat, de maîtrise du foncier ;
- il s’agit d’une compétence communale “et qui doit le rester” ;
- l’intercommunalité ne peut pas tout traiter en même temps, elle a d’autres priorités ;
- le Conseil Général a exprimé la volonté de se saisir de la compétence afin d’harmoniser les politiques.
Oui
En dispose déjà :
- de façon directe : les statuts prévoient un certain nombre de compétences : logement social, PLH,
OPAH, réserves foncières en vue du locatif, logement d’urgence, logement social neuf, création de
logement dans d’anciens locaux, logement des personnes défavorisées, schéma communautaire
d’accueil des gens du voyage…
- de façon indirecte : par la participation à un Pays qui exerce la compétence (PLH…).
Envisage de s’en saisir :
- dans le cadre général d’une réflexion en cours sur la notion d’intérêt communautaire (la réflexion
se réserve néanmoins fréquemment la possibilité de négocier avec le Département les conditions
d’une délégation unique à son profit).
Remarque : certains EPCI assument une compétence (PLH, OPAH) mais ne souhaitent pas assumer le transfert, par l’Etat, des
aides à la pierre. Ce transfert est alors souhaité vers le Département qui est présenté comme le niveau le plus adapté pour
coordonner les interventions financières et assumer une cohérence dans la répartition des logements.
Pour d’autres, cette nouvelle politique donne au contraire une réelle justification, un “second souffle” à la concertation
intercommunale, et la prise de délégation par le Conseil Général est perçue a priori comme un risque important de perte
d’autonomie, voire de perte financière dans la répartition des aides à la pierre.
- Les raisons qui ont amené à se saisir de la compétence logement (ou qui font envisager de s’en saisir)
Les motivations, les avantages :
- jouer un rôle actif en matière de logement, en complémentarité avec les acteurs concernés,
- la prise de délégation est un levier politique et technique,
- favoriser le développement et l’offre d’un habitat diversifié (construction, rénovation notamment
le logement locatif social non assuré par le parc privé),
- fixer des populations jeunes en offrant aux ménages la possibilité de retrouver un parcours résidentiel,
- problématique forte lorsque le développement démographique est commun à l’ensemble des
communes de l’intercommunalité,
- besoin d’harmoniser au niveau communautaire les politiques communales et de cadrer ainsi la
pression foncière et immobilière,
- développement spatial plus harmonieux, meilleure maîtrise des flux de population et orientation
en conséquence des investissements,
- urbanisme plus cohérent.
Les contraintes, les freins :
- un champ de compétence vaste, qui dépasse la gestion des aides à la pierre,
- des inquiétudes sur le volume actuel et futur des aides à la pierre et sur la pérennité de la mise à
disposition des services de l’Etat,
- les objectifs à atteindre, en nombre de logements, paraissent irréalistes,
- le désengagement de l’État au niveau des subventions,
- un manque de souplesse des types de conventionnement (PLUS, PALULOS),
- certaines communes peuvent se sentir exclues de la politique intercommunale d’aménagement,
- difficultés liées au paiement des loyers.
Remarque : les notions de cohérence, d’échelle plus pertinente, d’harmonisation des politiques sont mises en avant par les
Communautés de Communes qui ont fait le choix d’assumer la compétence logement en lieu et place des communes.
Certaines intercommunalités reprennent ces mêmes arguments pour, au contraire, justifier leur refus de prendre cette
compétence et leur souhait de la reporter, à l’échelle départementale, sur le Conseil Général…
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Pistes de réflexions - propositions
Le niveau d’intervention :
- travailler à l’échelle du Pays ;
- une collectivité chef de file pour le soutien aux projets intercommunaux.
Le financement , contraintes et préconisations :
- les petites communes rurales ne peuvent pas économiquement réaliser des opérations d’habitat social
leur faisant supporter le coût du foncier et la participation au coût de construction. Il serait intéressant d’envisager une structure ou des moyens pouvant servir d’interface avec les opérateurs HLM ;
- accéder à des aides financières permettant les investissements adéquats, en limitant l’autofinancement ;
- simplification des primes et subventions de l’État.
Le logement social :
- changer l’image du logement social dans le sens où celui-ci n’est pas exclusivement destiné à des
populations socialement à problème mais couvre aussi un large éventail de classes moyennes ;
- privilégier l’accès social aux logements.
Sensibilisation, information, formation :
- des retours d’expériences de Communautés dotées de cette compétence ;
- des réunions d’information sur le transfert vers les communautés de communes ;
- une sensibilisation des élus sur l’intérêt de se doter d’un PLH et sur le contenu de la compétence
logement.
La gestion d’une politique de l’habitat :
- nécessité de mettre en place un organisme compétent, professionnel, pour la gestion d’une
politique de l’habitat.
• Les Départements
Une compétence restreinte
La compétence des Conseils Généraux avant l’acte II de la décentralisation était restreinte en matière
de logement. Elle s’articulait essentiellement autour de deux aspects :
- l’élaboration et la mise en exécution d’un Plan Départemental de Logement des Personnes
Défavorisées (PDLPD), compétence partagée avec la Direction Départementale de l’Equipement ;
- une compétence partagée avec l’Etat en matière d’aide à l’accession à la propriété, au travers du
Fonds de Solidarité au Logement (FSL), créé dans le cadre de loi Besson en 1992.
Le PDLPD est décliné selon 3 objectifs :
- prévenir la précarité ;
- promouvoir l’accès à un logement autonome ;
- apporter une réponse adaptée aux personnes ne pouvant être autonomes dans leur logement.
Ces objectifs se déclinent à l’aide d’une série d’outils et d’actions menées avec différents organismes
tels que l’ADIL pour l’information de locataires, le PACT pour la rénovation de l’habitat ancien, la
vocation étant d’aider les populations “cibles” des Conseils Généraux, à savoir les populations
défavorisées ou en risque d’exclusion. Le fonds de solidarité logement a également souvent été
intégré comme un des outils opérationnels du PDLPD.
Les Conseils Généraux ont également mis en place un certain nombre de politiques volontaristes au-delà de la compétence obligatoire - notamment au travers :
- d’aides au PLATS, PLUS et au PLAI c’est-à-dire des aides complémentaires aux aides à la pierre de
l’Etat, de manière à développer l’offre de logement social sur le département ;
- de programmes sociaux thématiques visant à créer du logement très social dans l’habitat privé, en
subventionnant les travaux réalisés par les propriétaires qui s’engagent à pratiquer des niveaux
plafond de loyer et acceptent de loger des personnes relevant de critères sociaux ;
- de soutien à certaines politiques locales de l’habitat notamment en poussant les EPCI à se doter de
Programmes Locaux de l’Habitat (PLH).
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La loi du 13 août 2004 : un nouveau cadre d’intervention
Avant l’acte II de la décentralisation, force était de constater un certain essoufflement de ces
politiques qui n’ont pas toujours permis d’atteindre les objectifs en matière de logement social, tant
au niveau des départements qu’à celui des EPCI.
La loi du 13 août 2004 intervient dans ce contexte. Elle marque un tournant du fait de :
- la décentralisation du FSL (qui est une décentralisation de type classique avec transfert des moyens),
- la délégation de l’aide à la pierre, qui concerne les EPCI et les Départements. Il s’agit néanmoins,
pour les Départements, d’une délégation “en creux” dans la mesure où les EPCI sont
prioritairement compétents : en effet, si un EPCI décide d’assumer l’aide à la pierre, le territoire
correspondant ne relève plus du Département pour cette délégation.
Cette mesure de délégation d’aide à la pierre est perçue par les Départements comme un levier
d’intervention fort pour redynamiser le soutien au logement social.
Prenons, dans le cas de la Gironde, l’exemple des initiatives prises pour gérer cette délégation d’aide
à la pierre et accompagner la réflexion dans ce nouveau contexte :
- création d’un Comité Girondin de l’habitat qui devient l’organe de réflexion et de concertation sur
la politique de l’habitat du département, qui aide à conduire la délégation d’aide à la pierre et à
choisir les priorités. Le principe a été d’associer des partenaires concernés : les bailleurs sociaux, les
bailleurs privés (FNAIM, Chambres des Notaires), les associations œuvrant dans le logement locatif.
Ce Comité mène notamment la réflexion sur le Schéma directeur de logement ;
- mise en place d’un observatoire du logement social ;
- refonte du PDLPD qui est articulé avec le Schéma directeur autour de deux idées :
- mieux territorialiser l’offre d’habitat très social en lien avec les PLH, en amenant ainsi les
territoires à affronter ce problème du logement très social ;
- améliorer les politiques d’attribution et les rendre beaucoup plus transparentes.
Parallèlement, le Département travaille sur la question du foncier en partenariat avec la Région et la COBAS.
De façon générale, dans leurs politiques actuelles, les Départements renforcent leur action en
direction du logement social, notamment :
- en finançant les Offices Départementaux d’HLM et en garantissant leurs emprunts ;
- en finançant les PACT chargés notamment de piloter les Opérations Programmées d’Amélioration
de l’Habitat (OPAH).
La Région
Son effort, aussi méritoire que nécessaire, n’intervient pourtant que pour une part encore modeste
dans l’aide à la réalisation de logements.
• Bilan / évaluation de la politique menée
Le développement équilibré du territoire régional relève pleinement des compétences du Conseil
Régional. Or :
- l’évolution de la population aquitaine, (progression depuis 1990 à un rythme supérieur à celui de
la population française et européenne) ;
- l’étalement urbain ;
- le phénomène de littoralisation ;
entraînent des déséquilibres territoriaux de plus en plus marqués. Le renforcement de l’offre en
habitat, susceptible de lutter contre ces déséquilibres et les difficultés qu’il engendre, constitue l’un
des axes d’intervention de la politique contractuelle de développement rural.
Une étude exhaustive a été faite sur la politique du logement actuellement menée dans ce cadre, sur
la période 2000-2004.
L’objectif de cette politique était double :
- d’une part, développer l’offre de logements locatifs conventionnés publics et privés ;
- d’autre part, contribuer à la revalorisation du patrimoine rural et du cadre de vie dans les centres bourgs .
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Un bilan de cette politique tant en direction de l’habitat public que de l’habitat privé a ainsi pu être dressé :
Habitat public
Bilan de l’intervention concernant les logements communaux
Une explosion notable du nombre de dossiers fin 2003/2004 s’explique par une forte tension sur le
marché et le recentrage des organismes HLM sur l’urbain et le péri-urbain, ce qui a incité les
communes à s’engager sur ces opérations.
Parallèlement, la diminution des subventions de l’Etat - Palulos et Plus (Palulos de 1 500 euros en
2000, de 100 euros en 2004) a contribué, en terme financier, à majorer la participation régionale.
Bilan de l’intervention concernant les logements HLM
Les opérations réalisées concernent en majorité des constructions neuves et de petite taille (moyenne
7 logements/opération). L’objectif initial d’inciter la réalisation d’opérations en milieu rural pour les
communes de moins de 2 500 habitants a été atteint puisque 70 % des opérations aidées par la
Région concernent des communes non polarisées par l’urbain.
Habitat privé
Mis à part la définition d’une étude-diagnostic sur l’habitat à l’échelle du territoire, l’intervention
régionale est entièrement calée sur les Opérations Programmes d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).
Le règlement actuel prévoit un soutien possible à quatre actions menées dans le cadre d’OPAH sur
un territoire : l’étude préalable, l’animation du dispositif, les travaux menés par les propriétaires
bailleurs en contrepartie d’un conventionnellement du loyer, les travaux menés par les propriétaires
occupants dans un but de maintien à domicile.
Une réorientation du règlement d’intervention du Conseil Régional
Cette politique a permis de financer plus de 3 000 logements en milieu rural de 2000 à 2004.
Mais elle a eu 2 effets que le Conseil Régional a souhaité corriger :
- un effet très incitatif du système pour la rénovation du patrimoine des communes rurales
démultipliant les projets ;
- une approche un peu trop généraliste et insuffisamment ciblée pour les logements privés.
Par ailleurs, l’évolution du contexte réglementaire (loi du 13 août 2004) et la mise en place
progressive des Pays constituent une nouvelle donne. Pour le Conseil Régional, le Pays doit être
l’échelle de réflexion et de contractualisation de la politique régionale de l’habitat.
L’exercice de réflexion partagée menant à l’adoption des chartes de Pays place l’habitat au cœur des
préoccupations des Pays. Il a permis le recensement de nouveaux enjeux prioritaires :
- l’accompagnement des territoires se révèle nécessaire dans l’objectif de maintenir la population
active en participant à la production de logements à loyers maîtrisés conventionnés et
intermédiaires ; aussi bien en milieu rural qu’en milieu urbain, le locatif social fait défaut. La
complémentarité des parcs publics et privés doit être visée ;
- l’augmentation du prix du foncier, liée à l’attractivité de la région, touche des territoires de plus en
plus éloignés des pôles urbains ; cette problématique se retrouve quasiment dans tous les territoires
et doit être prise en compte ;
- Des besoins spécifiques relatifs aux jeunes et aux saisonniers ont été confirmés dans plus de la
moitié des chartes de pays.
En conséquence, Le Conseil Régional a proposé en décembre 2005, que, tout en restant un axe fort
des contrats de pays :
- le soutien au logement en milieu rural soit réformé par un encadrement plus strict de l’aide aux
opérations de restauration menées par les communes rurales (économies substantielles),
- le soutien visant la mise sur le marché de logements locatifs à loyer maîtrisé soit renforcé, avec en
corollaire :
- la suppression des aides aux propriétaires occupants, et une orientation plus marquée vers le
logement des jeunes (en formation, en insertion, actifs) et celui des travailleurs saisonniers ;
- l’éco-conditionnalité soit introduite pour prendre en compte le développement durable dans ce
secteur (HQE, économie d’énergie, maîtrise des flux).
L’objectif doit être de produire suffisamment de logements dans un but de maintien et d’accueil des
populations sur les territoires, en complémentarité à l’action régionale pour la création d’activités et d’emplois.
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Les expériences déjà menées dans les territoires
Le Pays Basque a entamé un travail de fond sur les questions foncières permettant d’assurer une
maîtrise de l’urbanisation, l’accueil économique et la préservation de l’agriculture par le biais
d’études, notamment celle de faisabilité d’un établissement public foncier local et de l’Observatoire
Foncier du Pays Basque.
Sur le Bassin d’Arcachon plus particulièrement confronté à la problématique du logement des
saisonniers, la Maison des saisonniers est une expérience intéressante qui doit pouvoir être
reproduite sur d’autres territoires.
Dans le Pays du Haut Entre Deux Mers, la Maison de l’Habitat de La Réole a mené de front une
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Revitalisation Rurale et une Opération
d’Amélioration Thermique et Energétique des Bâtiments contribuant à la maîtrise de l’énergie et au
développement des énergies renouvelables, sur l’ensemble du territoire du Pays, que ces actions ont
permis de fédérer.
Pour le Pays Adour Chalosse Tursan : La charte Habitat doit conduire le territoire à se donner une
vision prospective en matière d’habitat, afin de répondre de façon globale et cohérente aux besoins
de la population, en réalisant un diagnostic et en formalisant des propositions d’actions
territorialisées. Ce travail est en outre étroitement corrélé à la charte paysagère qui, dans un objectif
pédagogique, vient conforter l’identité du Pays.
Le Pays du Périgord Noir a porté son effort sur l’axe logement (29 % des financements) avec la mise
en œuvre d’une politique de l’habitat en faveur des jeunes.
Un programme d’actions pour favoriser la production de logements adaptés par leur taille, leur prix
et leur localisation, a été conçu autour de quatre actions : mobilisation du parc public HLM, création
de logements communaux, incitations des bailleurs privés (aides à la pierre mais aussi fonds de
garantie), dispositifs d’animation spécifiques.
Les limites
et insuffisances
actuelles
Une application trop limitée ou lente du cadre légal
Aujourd’hui, 750 communes sont concernées par la loi SRU : 1/3 n’ont procédé depuis le vote de la
loi à aucune construction, 1/3 procèdent à un rattrapage souvent lent, 1/3 seulement répondent à
l’obligation.
En l’Aquitaine, 53 communes sont encore en dessous de l’obligation légale de 20 % de logements
sociaux dont 25 communes en Gironde.
Un déficit de vision stratégique des pouvoirs publics
L’échec de la décentralisation des schémas directeurs et les réticences à l’égard des SCOT semblent
dénoncer un déficit de vision stratégique des pouvoirs publics
Un désengagement de l’Etat
Indépendamment des alternances politiques, l’Etat a poursuivi son désengagement, si l’on met à
part des sursauts périodiques.
Certes, les dépenses liées au logement représentent 21 % du PIB, mais l’effort financier de la
collectivité nationale est relativement limité (les aides à la pierre et à la personne représentent 2 %
dans le budget de l’Etat).
L’Etat, comme les collectivités locales, prélève plus sur le logement qu’ils ne redistribuent au bénéfice
du logement, et l’effort de la collectivité a baissé de 0,2 % du PIB, pour passer en dessous de la barre
des 2 %.
Il a en particulier exprimé les orientations d’une politique qui cherchait à mobiliser les acteurs
sociaux et locaux pour des raisons tout autant financières que d’adaptation à des situations
territoriales ou sociales spécifiques dans le cadre des politiques locales de l’habitat.
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Un arrêt de l’action publique dans la durée en matière foncière
Malgré l’existence d’instruments qui lui étaient destinés, on constate un manque de cohérence dans
l’action publique foncière sur la durée.
Les limites et insuffisances des politiques publiques apparaissent également au travers :
- du manque de lisibilité et d’accessibilité aux politiques et documents d’habitat et d’urbanisme ;
- du “parcours du combattant” qu’imposent les délivrances de permis de construire ;
- des aides au logement (réforme des barèmes…).
Le cadre d’action
de la politique
européenne
en faveur
du logement
Le logement n’est pas une compétence de l’Union Européenne…
La politique du logement est une responsabilité majeure de chaque État membre et n’est pas, de ce
fait, un domaine de compétence exclusif ni partagé de l’Union européenne (UE), point de vue qui
n’a pas été modifié par le débat sur le projet de Constitution pour l’Europe.
… mais la législation européenne n’est pas sans conséquence sur le secteur du logement :
Pourtant, certains éléments de la législation européenne et des programmes européens ont affecté
et affecteront dans l’avenir directement et de façon significative l’habitat. Le logement fait en effet
partie des domaines d’activité fondamentaux de l’Union Européenne énoncés dans l’Agenda de
Lisbonne 2000, tels que la coordination de la politique économique, des impôts et des services
financiers, la consolidation de la dimension sociale dans une Union élargie, et le développement
durable dans la construction, la rénovation et la restructuration.
De plus, il y a une dizaine d’années, le Conseil d’Etat a qualifié les activités du secteur du logement
social d’activités économiques, ce qui les fait entrer de facto, dans le champ du droit
communautaire. L’Union Européenne est également de plus en plus sensible à la question du
logement social à travers le prisme de la cohésion sociale et territoriale, de la lutte contre l’exclusion,
de la rénovation urbaine ou encore de la question énergétique.
En ce qui concerne spécifiquement l’initiative communautaire URBAN, d’importants fonds de
l’Union n’ont pu, jusqu’à ce jour, être utilisés que pour l’amélioration de l’habitat sur des aspects très
limités.
Les axes d’intervention exprimés au niveau européen en faveur du logement
Outre un certain nombre de propositions concernant les nouveaux Etats membres en vue de
renforcer leur politique du logement, les Ministres européens du logement ont adopté les
conclusions suivantes :
Le financement
- la rénovation est avant tout un problème de financement, nécessitant des investissements
importants, qui relève principalement des Etats et qui demande des choix politiques clairs et définis ;
- certains Etats membres proposent d’instaurer une TVA minorée dans le domaine du logement ;
- la Banque Européenne d’Investissement (BEI) dispose de ressources substantielles pour soutenir,
selon une approche intégrée, le financement des priorités en matière de logement ;
- les Ministres ont pris acte de l’initiative visant à explorer la faisabilité d’une Banque européenne
pour le logement et attendent avec intérêt la discussion des résultats de cette étude, au cours de
la première moitié de 2006.
Réhabilitation, développement durable et économies d’énergie
- il importe de placer la rénovation d’immeubles d’habitation de grande hauteur et la restructuration
des zones avoisinantes dans une perspective durable, en prenant en compte les aspects liés à la
construction ;
- des projets pilotes doivent être initiés par l’UE dans le domaine du développement des économies
d’énergie et de la rénovation des ensembles d’immeubles résidentiels ;
- afin d’aboutir à de meilleurs résultats et de mieux utiliser les ressources, il est important que les
différents moyens et partenaires - y compris les représentants des habitants des quartiers en voie de
réhabilitation - soient pris en compte dans la mise en œuvre concrète de la rénovation durable des
immeubles d’habitation de grande hauteur et celle de la restructuration des zones avoisinantes ;
- un certain nombre d’États membres ont indiqué qu’ils sont disposés à faciliter la participation de
stagiaires à des cours sur mesure relatifs à “la rénovation durable d’immeubles d’habitation de
grande hauteur et la restructuration des zones avoisinantes en Europe”.
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Lier les politiques du logement à celles relatives à l’urbanisation et aux infrastructures
- les prochaines réunions des Ministres du Logement de l’UE devraient étudier les relations
importantes entre les politiques du logement et les politiques urbaines destinées à améliorer les
infrastructures des villes.
Une information réciproque, des données fiables
- Des projets pilotes et l’échange d’informations sur les meilleures pratiques sont essentiels ;
- Des études sur la demande de logement et sur la qualité des logements sont nécessaires (et
pourraient être cofinancées par l’UE) dans de nombreux pays pour obtenir des données fiables et,
quand cela est possible, comparables quant au nombre et aux types de logements qui devraient
être construits, démolis ou rénovés à court et à moyen terme, en particulier au niveau local ;
- Il y a lieu d’envisager la création d’une plate-forme d’échange d’informations pour permettre
l’échange de meilleures pratiques dans le domaine de l’amélioration des normes de qualité du parc
des logements existants ;
- La coopération européenne intégrée devra inclure des stratégies convergentes en matière de
données et de statistiques concernant l’habitat. Les Ministres apprécient la proposition de l’Italie
de coordonner la prochaine édition des «Statistiques du logement dans l’Union européenne», et
soulignent la nécessité de recourir à des systèmes standards pour collecter des données et des
statistiques comparables ;
- La France a proposé de coordonner l’édition 2005 des rapports nationaux annuels sur les progrès
accomplis en matière d’habitat dans l’Union européenne ;
- Les ministères sont encouragés à créer des sites Internet et à les actualiser régulièrement, afin de faciliter
un accès international rapide aux informations relatives aux politiques nationales du logement.
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Les pistes et les préconisations
Pendant la période au cours de laquelle le CESR a mené à bien ses travaux sur le logement en
Aquitaine, les Pouvoirs Publics se sont engagés dans une série de réformes afin de répondre à
certaines difficultés du secteur.
Nous nous sommes donc efforcés d’actualiser en permanence ces travaux en fonction de l’évolution
législative et des décisions prises par les différentes collectivités. Il est néanmoins possible que
certaines des préconisations avancées dans cette partie du rapport aient déjà trouvé des éléments de
réponse dans de récentes décisions publiques, notamment dans le cadre du projet de loi
d’engagement national pour le logement (cf. VI - 1), en cours de discussion au Parlement.
Des principes
généraux
d’action publique
Le logement est composé d’une chaîne de produits inscrits dans la durée dont les segments sont en
interaction dynamique. La mobilité résidentielle suppose que l’offre soit assurée dans chacun de ces
segments.
C’est à la fois un problème de réglementation, de politique financière et budgétaire, et une question
de politique fiscale, au niveau national, comme à l’échelon local.
À ce niveau, où les acteurs sociaux conjuguent leurs interventions en faveur de l’accès ou du
maintien au logement, notamment l’attribution des logements sociaux basée essentiellement sur le
principe d’un plafond de ressources, s’ajoutent les enjeux de la politique foncière.
Durabilité des politiques et droit au logement
Une intervention politique par à coups est, dans une large mesure, responsable des déficits de long
terme et des flambées associées aux reprises, conséquences des mesures incitatives.
La situation actuelle et les spécificités du logement ont besoin de durabilité et de fiabilité. Elle
nécessite une confiance des acteurs et une régularité des interventions sur l’ensemble des segments
du système, une gestion à temps et dans le temps qui ne saurait se réduire au seul usage de
l’instrument fiscal et des aides personnelles.
Dans un contexte en pleine mutation, il convient de faire du logement une grande cause nationale
et locale, d’autant que la notion de droit au logement n’est pas qu’une simple formule politique mais
fait partie d’un droit fondamental7, tant au niveau français8 qu’européen.
Rôle de l’Etat et des Collectivités locales
Quels sont les vrais leviers des collectivités pour mener à bien une politique d’accueil résidentiel de
toutes les classes d’âge et de toutes les situations sociales ? Il s’agit là en effet d’un ressort déjà
essentiel de l’attractivité économique des bassins d’emploi et il deviendra déterminant lorsque la
part de la population âgée aura doublé.
A l’évidence, c’est de leur capacité à jouer de manière cohérente des leviers locaux de l’attractivité
des territoires que dépend la capacité des collectivités locales à tirer leur épingle du jeu :
- concevoir leur politique du logement comme un volet essentiel d’une politique d’urbanisme et
d’aménagement du territoire ;
- bâtir une politique foncière qui utilise les leviers de l’urbanisme : le PLU et l’usage du droit de
préemption, les opérations publiques d’aménagement…
Cependant, la politique de l’Etat, qui reste dominante dans le traitement de l’économie du logement
(aides fiscales à l’investissement locatif, aides à l’accession à la propriété), et des aides sociales à la
personne (APL, AL…) constitue un autre frein au plein exercice d’une politique locale du logement.
Le budget des aides à la pierre reste mineur en comparaison de ces aides de l’Etat. Le risque est
grand que les leviers locaux de la politique du logement demeurent encore peu lisibles.
Vers quel équilibre des rôles ?
La crise du logement appelle donc, pour la résoudre, une répartition des rôles entre le nécessaire
engagement financier de l’Etat et les différents intervenants régionaux et locaux mais, contrairement
à un présupposé, l’analyse issue de l’enquête menée par le CESR montre que la décentralisation dans
ce domaine n’a pas été totalement appropriée par les EPCI, faute de moyens ou de volonté, ce qui
renforce la notion d’Etat garant de l’organisation territoriale.
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Le logement intégré aux politiques d’aménagement du territoire
Les actions en matière de logement doivent être conçues comme partie intégrante d’une politique
d’aménagement du territoire et déclinées en tenant compte de ses principes : répartition spatiale,
infrastructures, services aux populations, développement durable et économies d’énergie…
Une politique foncière active
La demande des acteurs locaux d’un plan d’urgence pour le foncier est unanime.
Pour préparer l’action en la matière, les outils actuels de la politique foncière doivent être réexaminés
et de nouveaux outils définis.
Ainsi, pour agir de manière concertée à l’échelle d’un grand territoire, la mise en place d’un outil
d’action foncière inter-collectivités, de type Etablissement Public Foncier Local (EPFL), peut être
un moyen d’action.
L’EPFL ne constitue néanmoins qu’un outil parmi d’autres et ne peut à lui seul régler le problème du
foncier. Son intérêt, mais aussi ses limites peuvent être résumés ainsi :
- les réserves foncières constituées par les Collectivités au moyen d’un EPFL seront susceptibles
d’endiguer l’augmentation des prix des terrains et permettre des reventes en vue de la construction
de logements sociaux ou en faveur des primo-accédants.
Par contre :
- si l’EPFL mène à court ou moyen terme une action d’acquisition et de mise à disposition de terrains,
il n’est pas pour autant un outil de contrôle et d’aménagement à long terme ;
- la cession des terrains n’implique pas automatiquement intégration et cohérence avec les
documents d’urbanisme ;
- l’EPFL est alimenté par une fiscalité propre donc additionnelle ;
- les EPFL peuvent se heurter à des problèmes de périmètre d’action.
• Le rôle de la Région en matière foncière
Dans le cadre de son Budget Primitif 2006, le Conseil Régional a constitué un fonds régional
d’intervention foncière. Il a donc privilégié une stratégie de soutien aux créations locales d’EPFL et
non la création d’un établissement régional.
L’intervention de la Région à travers ces outils et son implication dans l’animation et le soutien des
politiques territoriales, devraient lui permettre de contribuer à une maîtrise des emprises foncières et
à leur redistribution. Néanmoins cette maîtrise ne porte que sur les prix et non pas sur l’usage et
l’aménagement global du territoire régional.
Dans un rôle ainsi renforcé sur les questions foncières, la Région pourrait assurer la coordination de
la concertation entre pouvoirs publics, promoteurs et bailleurs sociaux, notamment en s’appuyant
sur le bilan patrimonial.
D’autres outils sont susceptibles de permettre une action en matière foncière :
- les maires ont un rôle fondamental à cet égard. Maîtres des permis de construire et, au même titre
que les EPCI, des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), ils peuvent susciter ou freiner la spéculation et
de leurs arbitrages dépend que le marché ne fixe pas seul le prix du foncier. Les villes ont en effet
le pouvoir “d’ouvrir plus grand le robinet des terrains constructibles” ou de jouer un rôle de
régulateur des prix en mettant du foncier meilleur marché à disposition des opérateurs.
- il faut néanmoins garder à l’esprit qu’urbaniser des zones rurales coûte très cher en termes de
voirie, infrastructures et services, et qu’il peut y avoir conflits d’usage entre zones résidentielles et
activités économique et agricole.
- les élus locaux se tournent donc beaucoup vers l’Etat qui s’est fixé d’agir notamment par la vente
de terrains lui appartenant. Les ministères, en particulier la Défense et l’Equipement, mais aussi des
entreprises nationales, principalement la SNCF et RFF (Réseau Ferré de France) libèrent
actuellement des terrains, pouvant être affectés à la construction de logement. Le recensement des
terrains publics à des fins de production de logements demandé aux Préfets par le Gouvernement
est en cours. Plus de 185 hectares de terrain et 2500 logements sont ainsi susceptibles d’être cédés
dans les départements de la Gironde, des Pyrénées-Atlantiques et des Landes. Pour l’instant, les
cessions réalisées ne représentent que la moitié des objectifs.
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Article 1er de la loi du 6 juillet 1989. Le Conseil Constitutionnel a par ailleurs pris la décision suivante le 19 janvier 1995 : “La possibilité de disposer d'un
droit au logement est un objectif de valeur constitutionnelle, qui résulte des principes de la Constitution et du préambule de celle du 27 octobre 1946.”
8
Il faut à ce titre souligner la notion de droit au logement opposable. Dans un de ses derniers rapports annuels, le Haut Comité pour le logement des personnes
défavorisées propose des orientations visant à rendre le droit au logement opposable et à établir les conditions de sa mise en œuvre.
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- notons encore que dans sa déclaration de politique générale de juin 2005, et face aux “difficultés
de logement” rencontrées par une partie de la population, le Gouvernement a annoncé
l’exonération d’impôts sur les plus-values réalisées dans le cadre de “cessions de terrains aux
bailleurs sociaux”, affichant ainsi sa volonté de dégager des parcelles urbanisables pour favoriser la
mise en chantier de logements à loyers modiques.
Soutien à l’offre de logement social
• Les dispositifs favorables à cette offre
Deux grands dispositifs doivent être activés par une politique contractuelle que favorise un nouvel
équilibre des compétences :
- Le plan de cohésion sociale affiche des objectifs ambitieux quant aux conditions actuelles de
production mais réalistes quant à l’ampleur des besoins non satisfaits (loi de programmation) ;
sa traduction aquitaine propose un objectif de 4700 logements locatifs conventionnés par an en
moyenne sur la période 2005 - 2009 ;
cet objectif vise l’hébergement d’urgence, le logement conventionné, le logement temporaire, le
logement étudiant. S’ajoute une incitation à développer l’accession sociale à la propriété,
notamment au travers de la location-accession et de la vente du patrimoine ;
- le deuxième dispositif national défini antérieurement au plan de cohésion sociale concerne le
renouvellement urbain qui vise la requalification urbaine par la mise en œuvre de projets globaux
dans les quartiers en difficultés, par des actions de réaménagement, restructuration, démolition,
reconstruction, réhabilitation, résidentialisation et diversification ;
26 quartiers sont concernés en Aquitaine dont 16 en cours, et 4000 logements sont à démolir et
à reconstruire ;
globalement, il convient donc de viser la réalisation annuelle de plus de 5500 logements sociaux
(5011 en 2005 et 6000 annoncés en 2006).
- l’ensemble de ces dispositifs doit être porté par les politiques territoriales décidées par les
collectivités locales qui se positionnent comme délégataires des aides à la pierre.
• Les obstacles au développement du logement social et à une plus grande mixité des populations
La mixité sociale doit être une volonté, un objectif, mais ne se vérifie que sur le moyen ou long
terme et le processus se fait par des actes successifs et concordants. Les PLU ont, à ce titre, le pouvoir
de prévoir la mixité.
Il est difficilement envisageable que soient prises des mesures d’autorité, pour chasser (ou faire venir)
des locataires des logements sociaux sous le seul prétexte de leur niveau de revenu. En effet, ils
contribuent à la mixité sociale dans le secteur où ils vivent et veulent continuer à vivre.
Par contre, il serait opportun de faciliter à ces locataires l’accession à la propriété des logements qu’ils
occupent, par vente, de manière à récupérer des fonds qui permettraient de construire d’autres
logements. L’effet levier constitué par cet auto-financement doit permettre de lancer la construction
de 3 à 4 logements sociaux nouveaux, et on sait que les besoins en fonds propres des organismes
vont croître. Bien entendu, cette vente doit rester à l’initiative du bailleur et s’articuler avec les
politiques locales de l’habitat.
Pour qu’une politique respecte ses objectifs de mixité, ce principe suppose, à l’échelle des
agglomérations, une attitude des municipalités favorable au logement social. Mais, les
représentations dépassées et souvent péjoratives de ce type d’habitat et de son peuplement, dans
l’esprit des élus ou de leurs administrés, constituent fréquemment un handicap tout aussi important
que le défaut de disponibilités foncières face à cette tentative de redistribution urbaine.
Une “pédagogie citoyenne” sur les conséquences de l’étalement de l’habitat
L’Aquitaine, riche d’espace, ayant une faible densité de population et se caractérisant aussi par la
multiplicité de zones protégées, ne doit pas pour autant, par facilité, succomber au mitage et à un
étalement urbain exagéré. En faire prendre conscience aux citoyens et organiser l’urbanisation en
préservant cette richesse territoriale, est sans doute le rôle des collectivités locales et notamment de
la Région.
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On ne peut pas tout attendre néanmoins des PLU mis en place par les communes ou, de façon générale,
de l’action des pouvoirs publics si chaque citoyen n’admet pas les notions de densification (ou
“d’augmentation de la constructibilité”) et continue à contribuer individuellement au mitage de l’espace.
Il y a là un cadre de réflexion et d’échanges entre élus et population concernée.
Une nécessaire démarche d’anticipation
Toutes les demandes de logement ne pouvant être satisfaites dans une politique de recentrage
urbain, il appartient à l’action publique d’anticiper sur les axes de communication et de
développement pour y accueillir, de façon cohérente, le logement péri-urbain.
Une meilleure cohérence / articulation entre les politiques sectorielles
Localement, les démarches intercommunales de mise en œuvre de politiques locales de l’habitat font
émerger :
- un besoin de coordination et de mise en cohérence des politiques locales de l’habitat ;
- des actions en matière d’habitat conçues comme parties intégrantes de politiques de
développement ;
- une même préoccupation de renforcement de la production de logements sociaux et de déblocage
du verrou que constitue le foncier.
Il apparaît donc que la responsabilisation des EPCI et des Départements sur l’habitat et ses
conséquences sociales ne peut permettre d’améliorer la lisibilité de l’action publique que si les
politiques de l’habitat portent leur effort sur l’articulation des politiques sectorielles : politiques
sociales, économie du logement, urbanisme et aménagement du territoire.
Des rencontres entre professionnels, pouvoirs publics et acteurs économiques et sociaux
La réponse à la crise du logement n’est pas que politique. Aussi convient-il d’associer aussi largement
que possible tous les professionnels du secteur du logement ainsi que les représentants socioprofessionnels (les Conseils de développement des Pays notamment) aux réflexions et à la rédaction
des documents d’urbanisme et d’Habitat.
Respect des documents cadres en matière de logement
Le permis de construire doit être délivré dans le respect des documents d’urbanisme et d’habitat (schéma
directeur, PLU, PLH) ce qui n’est pas toujours le cas actuellement. La capacité constructive d’un terrain
n’est donc pas totalement garantie ce qui peut constituer un handicap pour toute l’économie du système.
Des règles d’urbanisme simples, lisibles, et non interprétables
Dans le cadre de la loi SRU (trop souvent semble-t-il vidée de son sens) il convient de fixer des règles
à la fois accessibles à l’ensemble de la population et non interprétables au gré des situations.
Les aides publiques : pertinence et l’efficacité
Le levier des aides publiques au privé est essentiellement fiscal. Il vient de prouver son efficacité par
le succès des lois Besson et de Robien qui ont permis la mise sur le marché d’un nombre important
de logements. Cependant, l’offre ainsi créée ne permet de satisfaire ni la totalité de la demande, ni
la demande dans sa mesure spatiale et dimensionnelle.
De plus, malgré l’aide fiscale (environ 15 000 euros par logement), elle a eu pour effet de maintenir
à un niveau élevé le montant des loyers. Le schéma du chapitre III-7 sur le financement du logement
locatif social démontre que les aides publiques directes n’interviennent que dans une fourchette de
1 à 5 % du montant du coût de la construction. Malgré l’augmentation importante de logements
sociaux construits, ceux-ci s’avèrent encore largement insuffisants face à la demande et nécessitent
une aide ponctuelle forte pour rééquilibrer ou, de façon générale, augmenter leur rythme de
réalisation, notamment dans la région, en retard sur ce plan.
Le transfert de ces aides fiscales vers le logement social pour une durée longue (10 ans) aurait un
véritable effet qui par ailleurs pourrait être “boosté” par l’allégement du foncier. En effet, pourquoi
l’Etat ne mettrait-il pas à la disposition du logement social, sous forme de baux emphytéotiques, les
terrains disponibles à la vente destinés à recevoir ce type de construction ?
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Les besoins d’adaptation du parc de logements
Des pistes
d’amélioration
L’amplification d’une politique d’amélioration et d’adaptation du parc de logement doit notamment
tenir compte des impératifs de réhabilitation sur les quartiers centraux des villes et des bourgs et
d’adaptation au vieillissement et au handicap. Une programmation prévisionnelle doit également
être menée pour les dix prochaines années, compte tenu en particulier des évolutions
démographiques (Cf. travaux du CESR sur les évolutions démographiques en Aquitaine).
Des besoins spécifiques sont également prégnants en matière de logement destinés à des publics
particuliers (jeunes, saisonniers agricoles et touristiques, personnes âgées, handicapés, populations
les plus démunies…).
Le renouvellement urbain
Il constitue une réponse forte à la discrimination dont sont frappés certains territoires fragiles.
La solidarité nationale (Agence Nationale pour le Renouvellement Urbain, ANRU) comme la solidarité
locale doivent s’exercer conjointement afin de procéder à la fois à la diversification patrimoniale,
sociale et au développement économique et sociétal des sites concernés et parallèlement au
redéploiement des logements sociaux de manière équitable sur l’ensemble des territoires.
L’intervention renforcée de la Région comme de l’ensemble des collectivités locales est, à cet égard,
déterminante, au bénéfice des habitants des ZUS comme des sites qui justifient de telles actions sans
être actuellement éligibles aux subventions de l’ANRU.
La production et l’adaptation de logements
En Aquitaine, un objectif de l’ordre de 300 000 logements en dix ans, dont 60 à 70.000 logements
locatifs conventionnés, devrait être poursuivi, eu égard au rattrapage des insuffisances passées, des
besoins démographiques et des spécificités aquitaines.
Cet objectif quantitatif doit viser l’ensemble des segments de la chaîne de l’habitat, en location
comme en accession à la propriété et de manière équilibrée sur les territoires.
La concertation avec les acteurs locaux
Préciser et décliner la politique locale de l’habitat à des échelles territoriales fines, en concertation
avec les acteurs locaux, fait partie des moyens de réponse à cette exigence de meilleure lisibilité. Une
meilleure coordination et communication des démarches institutionnelles sont ainsi nécessaires.
Dans cet esprit, de nouvelles formes de contractualisation entre les collectivités et les acteurs locaux
de l’habitat voient le jour.
Le développement par la Caisse des Dépôts et Consignations de conventions de globalisation des
prêts avec les bailleurs sociaux, les EPCI et les communes, permet également, au travers
d’engagements financiers, de mieux impliquer les bailleurs sociaux dans les politiques contractuelles.
Au-delà des acteurs institutionnels et des professionnels du secteur, il s’agit également d’impliquer
les habitants dans la recherche d’un processus de qualité et de citoyenneté, dans une logique de
La capacité de production
• Programmation
Face à la montée en puissance de la construction de logement, des intervenants s’interrogent sur la
capacité des entreprises à réaliser les programmes décidés. Ceci suppose notamment, de la part des
partenaires publics investis dans des politiques de logement, une vue à moyen terme, donc une
meilleure programmation.
• Attirer des entreprises du BTP sur le marché du logement
Le problème de la construction se pose également en termes d’attrait des entreprises pour le marché
du logement car 20 % seulement des entreprises du BTP viennent sur ces marchés. Il s’agit donc
d’attirer davantage d’entreprises sur le marché de la construction de logements.
Le logement est néanmoins une composante dans le BTP et doit être abordé avec les formations et
les compétences appropriées.
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• La formation
Bon nombre d’entreprises du bâtiment se heurtent à des problèmes de pénurie de main-d’œuvre
qualifiée, sans doute à cause, à une époque, du peu d’attrait des métiers du bâtiment.
L’évolution des produits et des processus de fabrication a modifié les phases de construction. Une
main-d’œuvre polyvalente est désormais nécessaire pour mettre en œuvre des produits semi-finis. Il
convient donc de faire évoluer la formation vers une adaptation aux nouvelles techniques et aux
nouveaux produits.
Le soutien à l’apprentissage et à la formation professionnelle continue mis en place par les pouvoirs
publics, devrait, avec d’autres mesures portant sur la reconnaissance et l’orientation des jeunes vers
les métiers du bâtiment, permettre à moyen terme de minimiser ce problème de main-d’œuvre.
Le problème des permis de construire
• Les nécessaires simplifications de procédures et réductions des délais
La délivrance des permis de construire par les autorités administratives dans les délais réglementaires
et conformément aux textes en vigueur devrait se faire en trois mois. Ce délai théorique est en fait
passé à des durées de 12 à 18 mois effectifs… Complexité, délais d’instruction trop longs,
autorisations expirées le temps que tel ou tel organisme donne son aval : dans un contexte de boom
immobilier il était indispensable de rationaliser les règles de la construction pour une plus grande
efficacité.
Une réforme, présentée par le Ministre de l’Equipement et publiée au Journal Officiel le 9 décembre
2005 a ainsi pour vocation de “simplifier, sécuriser l’acte de construire et maîtriser les délais”.
Concrètement, cette réforme prévoit :
- l’abandon du “pré-permis” ;
- un régime simplifié avec le regroupement des procédures et la réduction du nombre
d’autorisations ;
- des procédures sécurisées (“check-list” des documents à fournir, délai maximum imposé à la
collectivité pour réclamer une pièce manquante, délais d’instruction impératifs de quatre mois
maximum, adaptation du délai de caducité des permis en cas de recours contentieux…).
• Les recours abusifs
La Commission a également estimé, dans cet esprit, qu’une procédure devrait être définie afin
d’éviter les recours abusifs. Ces recours intempestifs ont pour conséquence de laisser 5 000
personnes sans logement décent chaque année dans la région, et d’augmenter le prix de ces
constructions du taux de glissement de l’indice (5 % en 2005) et ce, sans inconvénient pour ceux
qui ont été déboutés. Ne serait-il pas logique d’envisager un système de sanction contre ces recours
abusifs ?
La mise en place d’un observatoire des permis de construire pourrait contribuer à mieux
appréhender les situations, leurs dérives, et le degré d’application des mesures de l’ordonnance du
8 décembre sur la simplification des procédures et la réduction des délais.
• Le niveau adéquat de délivrance d’un permis
La difficulté croissante de délivrance des permis de construire au niveau des Mairies, surtout dans les
petites communes, est très souvent exprimée, soulignant tant la complexité de la loi que la pression
exercée sur les élus, d’où le souhait que les permis de construire soient instruits à un niveau moins
sensible.
En tout état de cause, il conviendrait que celui concerné par les impacts de la décision soit aussi
associé au processus de délivrance, notamment lorsque le projet impacte les réseaux de distribution,
de transport, ou la carte scolaire. Ne pourrait-on pas par exemple plutôt évoquer une co-instruction
par les maires et les EPCI délégataires, notamment dans les communes SRU ou pour les opérations
d’intérêt communautaire ?
Un premier pas dans ce sens a été fait dans le cadre de la loi “Engagement national pour le
logement”.
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Aide à la pierre ou à la personne ?
Au même titre qu’une politique de transports ou de développement économique, une politique
locale de l’habitat doit se définir un modèle de développement. La répartition des aides à la pierre
contribue ainsi indirectement à la structuration du territoire, et peut conforter les pôles de
développement urbain.
Dans ce cadre, le rapport aides à la pierre / aides à la personne semble devoir être modifié. Les
réformes soutenant l’aide à la personne ont en effet contribué à désolvabiliser de nombreuses
familles, l’évolution conjuguée des salaires et de l’aide au logement étant moins rapide que
l’augmentation des loyers. Le Plan de Cohésion Sociale devrait être un premier pas vers le
rééquilibrage des critères d’aide au logement. L’évolution de ces aides devra en tout cas
nécessairement tenir compte des situations nouvelles de la société et de la démographie.
Amélioration de l’habitat et réhabilitation
Il convient de renforcer l’attractivité du parc, tant public que privé, par des actions continuelles de
modernisation, d’adaptation, de réhabilitation et de renouvellement urbain. L’ANAH établit pour sa
part un Schéma régional d’amélioration de l’habitat privé. L’objectif de ce schéma est d’identifier, de
quantifier et de localiser les besoins sociaux portant sur le parc privé afin de conduire la politique
d’aide à l’amélioration de l’habitat privé en Aquitaine.
D’autres actions régionales sont menées en matière d’amélioration de l’habitat du parc privé
(production de logements locatifs privés à loyer maîtrisés par la mise en œuvre de Programmes
d’Intérêt Général (PIG) sur la zone littorale et dans les aires urbaines, inscription du logement privé
dans les enjeux de développement du territoire, par la mise en œuvre d’OPAH, réponse aux
demandes de logements des populations les plus défavorisées par la mise en œuvre de PST
départementaux…).
Difficultés d’accès à la location
Malgré l’existence de divers dispositifs (FSL, Loca-pass, contingents…) assurant un accès à des
personnes en difficultés dans le parc social, l’accès au logement est particulièrement difficile pour les
catégories les plus exposées : les personnes qui disposent de ressources modestes ou faibles, les
employés en CDD, les retraités, les chômeurs, les étudiants, les stagiaires, et ceux qui n’ont pas la
“chance” d’avoir des parents ou amis pouvant se porter garants…
Un nombre croissant de documents et de procédures est de plus exigé, dont certains sont interdits
par la loi.
Tout ceci est la contrepartie des droits du locataire en place, qui rendent excessivement prudents les
propriétaires et les amènent de ce fait à prendre des précautions exorbitantes.
A défaut d’un réaménagement et d’une simplification de ce cadre par le législateur, il conviendrait
de développer les dispositifs de garantie mutuelle de style Loca-pass à l’ensemble des populations et
notamment des publics particuliers (jeunes, étudiants, etc.). Des initiatives locales ou régionales sont
en cours de réflexion. Dans le cadre du 1 % logement notamment, les partenaires sociaux mènent
une réflexion sur un nouveau dispositif de garantie de loyer.
Le législateur doit donc donner un sens concret au “droit au logement” et au devoir des uns et des autres.
Les publics particuliers
• Les jeunes
Il convient d’agir sur tous les segments de l’offre et sur les différentes modalités d’accès pour être au
plus près de la diversité de la situation des jeunes et permettre un parcours résidentiel adapté.
Il faut bien sûr adapter cette offre aux caractéristiques de chacun des territoires pour répondre aux
besoins quantitatifs et diversifiés évidents sur les zones urbaines de forte pression, mais aussi pour
contribuer à l’attractivité et au développement d’autres territoires (villes moyennes, zones rurales).
On voit bien que la question du logement des jeunes se situe à la croisée de plusieurs problématiques :
sociale, développement économique, formation, développement local et aménagement du territoire.
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Au vu des différents types d’offres de logement, il est possible de porter les appréciations suivantes :
- l’offre quantitative en logements locatifs de petite taille (T1 et T2) conventionnés qu’ils soient du
secteur social ou privé est largement insuffisante ;
- les logements collectifs temporaires ou transitoires cités pour la catégorie des jeunes en mobilité et
en alternance se caractérisent par un manque très important avec des inégalités territoriales à
l’intérieur de l’Aquitaine et entre l’Aquitaine et d’autres régions.
Les apprentis et jeunes en formation par alternance sont particulièrement concernés par des
alternances résidentielles : ils ont à se loger successivement pour une partie d’entre eux dans trois
lieux différents : le lieu de vie familial, le lieu de formation et le lieu de stage. Le rapport du CESR sur
l’apprentissage a noté ces difficultés d’hébergement et le besoin d’un accueil et d’un
accompagnement adaptés.
Certains CFA sont demandeurs pour construire ou réhabiliter des internats liés à leurs centres de
formation. D’autres s’adressent à des structures foyer de jeunes travailleurs (FJT) pour loger les
apprentis. Des expérimentations de mixages d’une offre de logements temporaires sont également
en cours telles que dans la COBAS avec un partenariat CFA, Maison des saisonniers, HLM et Comité
local pour le logement autonome des jeunes. Elle permet d’envisager la complémentarité temporelle
pour l’occupation des logements entre les apprentis et les saisonniers.
Un regard territorial sur l’offre de logement pour les jeunes est indispensable car les besoins et
l’existant ne sont pas les mêmes partout. Nous l’avons vu dans les données statistiques.
A titre d’exemples retenons :
- l’agglomération bordelaise : malgré l’existence de plusieurs structures FJT/Résidences Sociales, il
existe un manque criant en quantité et en qualité d’offre de logements temporaires (plusieurs
structures vieillissantes sont à réhabiliter) ;
- une demande de la plupart des villes moyennes en Aquitaine qui mettent en avant le manque
d’une offre de logement adaptée à l’accueil des jeunes en formation ou en accès à l’emploi. Les
zones rurales périphériques à ces villes moyennes ont à répondre à une demande logement de la
part de saisonniers agricoles et d’apprentis en stage chez des artisans.
Il faut par ailleurs souligner les difficultés particulières qu’ont les jeunes pour accéder à un logement
de droit commun (logements HLM, locatif privé). Comme le permet la loi, la notion de bail glissant
lorsqu’une association se substitue au jeune en étant locataire du bailleur et en sous-louant, peut
pallier ces difficultés.
Les difficultés d’accès au logement des jeunes font apparaître deux autres besoins :
- augmenter et spécialiser des lieux d’information sur les modalités d’accès au logement (où
s’adresser, les aides au logement…), les droits et devoirs des locataires adaptés à la culture jeune ;
- organiser de l’intermédiation avec les bailleurs, et surtout développer l’utilisation des systèmes de
cautionnement et de garantie de paiement de loyer tels que le Loca-pass.
• Les étudiants
Face à une situation dégradée et à des besoins importants, diverses mesures ont été engagées tant
au plan national que régional. Dans son communiqué du 16 juillet 2004, le Secrétaire d’État au
logement a proposé des mesures visant à faciliter l’accès au logement des étudiants. En Aquitaine,
le Conseil Régional a lancé au cours du dernier trimestre 2004, une étude visant à faire un état des
lieux de la situation régionale puis à définir une stratégie d’intervention et un plan d’action.
Cette étude a servi de base à un Schéma Régional du logement étudiant en Aquitaine, adopté en
décembre 2005.
Une étude sur le logement des étudiants et des jeunes adultes a également été réalisée par l’agence
d’urbanisme de Bordeaux en 2003. De même que pour les jeunes, la réflexion a été étendue à
l’échelle de l’agglomération afin d’assurer la liaison avec le Programme Local de l’Habitat.
Enfin, diverses opérations de constructions nouvelles et de réhabilitations sont actuellement menées
par le CROUS.
L’accroissement du parc de logement étudiant permettra de répondre à la demande quantitative
actuelle. Il est aussi capital qu’elle participe à l’évolution de l’Université, en créant les structures
d’accueil indispensables à son développement.
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• Les saisonniers
Qu’ils soient du tourisme ou de l’agriculture et de la pêche, ils sont confrontés à la concurrence des
résidences secondaires, à l’augmentation du coût du foncier et à l’augmentation des loyers qui en
découle. Dans ces deux situations, pour accéder au logement il faut une offre permettant l’alternance,
la saisonnalité et un coût du logement accessible pour les ressources des jeunes. L’adaptation des
aides au logement à ces doubles, voire triples domiciliations en est également une condition.
Rappelons à ce titre les conclusions avancées par l’étude AREFA. Elles préconisent :
- des places d’hébergement répondant aux normes de la loi SRU et des conventions collectives de
chaque département ;
- un support immobilier privé, et/ou public en cas d’absence de porteur privé ;
- une recherche de partenariat mixte ;
- la construction de places d’hébergement en l’absence de support immobilier existant ;
- la définition de modes de gestion adaptés.
• Les personnes âgées
Pour préserver la mixité sociale et le mélange des générations, la législation doit aller dans le sens de
l’aménagement et de l’équipement de logements qui permettent l’accès et le maintien des
personnes âgées et des personnes handicapées au sein de chaque ensemble immobilier. Il convient
de raisonner en termes d’accessibilité afin d’intégrer ces paramètres dès la conception du projet.
L’adaptation au vieillissement de la population (maintien à domicile, résidences adaptées,
médicalisation des établissements, problème de la dépendance physique et psychique…) est en effet
pour l’avenir un enjeu patrimonial important.
• Les personnes handicapées
Les différents types de handicap nécessitent des mesures différenciées :
- personnes handicapées physiques : respect strict des normes d’accessibilité des bâtiments publics,
des immeubles d’habitation et des structures de loisirs (aide au label “tourisme et handicap”) ;
- personnes ayant un handicap sensoriel (visuel, auditif) : mise en place dans tous les immeubles de
systèmes normés de repérage et d’orientation permettant une plus grande autonomie ;
- pour les personnes présentant des déficiences intellectuelles, il s’agit surtout d’une mise à
disposition facilitée, pour ne pas dire “prioritaire” de logements sociaux (soit dans l’habitat ancien,
soit dans les réalisations nouvelles) :
- pour permettre de résoudre, le plus souvent possible, les problèmes de distances entre lieu de vie
- lieu de travail,
- pour faciliter l’accompagnement en réservant, par exemple, des appartements (du T1 au T4)
dans des logements, quels qu’ils soient,
- pour améliorer leur intégration sociale.
Le 1 % logement
Dans le cadre des missions présentées précédemment, et sans perdre de vue que les grandes
orientations le concernant sont prises au niveau national, le 1 % logement pourrait-il également
avoir un rôle d’aide à l’éclosion d’initiatives à dimension régionale, autour des problématiques mises
en mouvement par la structure coordinatrice de la politique régionale du logement (CRH).
D’autres initiatives possibles en matière de logement
Il conviendrait d’encourager les initiatives et expériences complémentaires telles que l’autoconstruction, les coopératives de construction…
Une meilleure connaissance des données relatives au logement
Il est apparu tout au long des travaux la nécessité d’un centralisateur dans lequel les différents
opérateurs (Observatoire régional de l’habitat, INSEE…) pourraient déverser leurs statistiques. Ce
centralisateur aurait une utilité évidente pour la définition des politiques régionales et locales, et
mieux cerner la notion de besoin.
A titre d’exemple, une connaissance précise du nombre et de la qualité de logements vacants
permettrait de mieux mesurer et anticiper les marges d’action dans ce domaine.
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Le soutien par la Région Aquitaine
à la mise en œuvre des énergies substitutives dans le logement
Le poids du coût de l’énergie dans le budget logement, associé à l’objectif réglementaire et
opérationnel de diminuer de 40 % la dépense énergétique dans un délai de 5 ans, amènent le CESR
à solliciter une participation financière significative de la Région Aquitaine, afin, au-delà du
financement des études, de soutenir l’investissement permettant la mise en œuvre des énergies
substitutives.
La politique de promotion de ces énergies substitutives et de leur mise en œuvre est en effet un
surcoût pour l’opérateur ou l’investisseur. Cette politique sollicite en outre une orientation et une
exploitation différentes des richesses naturelles de l’Aquitaine (bois…), ainsi que la mise en œuvre
de nouvelles filières de production.
Un observatoire régional de l’urbanisation
L’observatoire régional de l’urbanisation est apparu comme constituant une composante essentielle
de la dynamisation opérationnelle de la production de logements.
Cet outil doit permettre de consolider les objectifs des PLU et des PLH en matière d’urbanisation, de
mesurer les capacités foncières mobilisables et mobilisées, de suivre les conditions d’instruction et de
délivrance des permis de construire, au regard des objectifs de production à dix ans.
Cet observatoire pourrait être piloté par l’Etat et la Région, en association avec les délégataires et les
acteurs du logement, le CESR pouvant prêter son concours à tel dispositif.
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Conclusion
Le domaine du logement, vaste et complexe, fait face à une crise multiforme aux causalités diverses.
Dans une large mesure, c’est sur le logement social qu’elle se focalise.
Cette crise ne trouvera ses réponses que dans le cadre d’une politique durable, menée avec une
intervention forte de l’Etat et des relais de proximité que sont les Collectivités locales. Le nouveau
cadre législatif est bien dans cet esprit.
Ce contexte oblige néanmoins à une recomposition des rapports entre les acteurs du logement l’Etat, les Collectivités locales et les opérateurs - et invite désormais chacun à inscrire son action dans
une approche contractuelle, voire à accepter l’idée d’un chef de file ou coordinateur afin de lutter
contre l’éclatement et donc la faiblesse du pouvoir de chacun en matière de logement, et avoir ainsi
une chance de proposer un plan d’ensemble.
Il est tentant de donner à la Région un rôle d’anticipation et de planification, dont l’importance est
soulignée dans le cadre de ces travaux, tout en restant conscient de la difficulté et des limites à
apporter au contenu de ces compétences.
Cette nouvelle politique contractuelle menée sous l’impulsion de l’Etat devra se décliner autour de
la préoccupation centrale du “droit au logement”, conditionnée notamment par la mise à
disposition de foncier, l’accès au logement social, et la simplification des textes et des procédures.
Elle devra être particulièrement attentive à l’intégration de certains paramètres, désormais
fondamentaux, tels que l’évolution démographique avec les conséquences d’un renforcement du
courant migratoire vers l’Aquitaine, l’appropriation de “règles citoyennes” quant à la gestion de
l’espace (lutte contre le mitage et effort de densification), et la prise en compte des règles du
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Abréviations
A’URBA (Agence d’URBAnisme (CUB))
ADAPEI (Association Départementale Des Amis et Parents d’Enfants Inadaptés)
ADEF (Association Des Études Foncières)
ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement)
AL (Allocation Logement)
ALT (Aide au Logement Temporaire)
AML (Aide à la Médiation Locative)
ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)
ANPE (Agence Nationale Pour l’Emploi)
ANPEEC (Agence Nationale pour la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction)
ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine)
APL (Aide Personnalisée au Logement)
BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz)
BEI (Banque Européenne d’Investissement)
BTP (Bâtiment et Travaux Publics)
CAF (Caisse d’Allocations Familiales)
CAPEB (Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment)
CAT (Centre d’Aide par le Travail)
CCAS (Centre Communal d’Action Sociale)
CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie)
CCLCV (Confédération Consommation, Logement, Cadre de Vie)
CDC (Caisse des Dépôts et Consignations)
CDD (Contrat à Durée Déterminée)
CFA (Centre de Formation d’Apprentis)
CHRS (Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale)
CIL (Comité Interprofessionnel du Logement)
CMI (Club de Maisons Individuelles)
CNL (Confédération Nationale du Logement)
CODEVI (COmptes pour le DEVeloppement Industriel)
COS (Coefficient d’Occupation des Sols)
CPER (Contrat de Plan Etat-Région)
CRH (Caisse de Refinancement Hypothécaire)
CROUS (Centre Régional des Œuvres Universitaires et Scolaires)
CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux)
DDASS (Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales)
DRE (Direction Régionale de l’Equipement)
EDF (Electricité De France)
EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale)
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EPFL (Etablissement Public Foncier Local)
EPFR (Etablissement Public Foncier Régional)
EPIC (Établissements Publics Industriels et Commerciaux)
ESAT (Ecole Supérieure des Arts et Techniques)
FJT (Foyer de Jeunes Travailleurs)
FNAIM (Fédération Nationale des Agents IMmobiliers)
FNARS (Fédération Nationale des associations d’Accueil et de Réadaptation Sociale)
FNBTP (Fédération Nationale du BTP / - FRBTP : Fédération Régionale du BTP)
FNPC (Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs)
FSL (Fonds de Solidarité au Logement)
GPV (Grand Projet de Ville)
GRL (Garantie du Risque Locatif)
HLM (Habitation à Loyer Modéré)
INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques)
LGFP (Ligne Globale de Financements Pluri-annuels)
LRL (Libertés et Responsabilités Locales)
OAREIL (Office Aquitain de Recherche, d’Etudes, d’Information et de Liaison sur les problèmes des personnes âgées)
OAT (Obligations Assimilables du Trésor)
OPAC (Office Public d’Aménagement et de Construction)
OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat)
OPH (Office Public d’Habitat)
ORU (Opération de Renouvellement Urbain)
PACT (Protection, Amélioration, Conservation, Transformation (de l’habitat))
PAH (Prime à l’Amélioration de l’Habitat)
PALULOS (Prime à l’Amélioration des Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale)
PAM (Prêts à l’AMélioration (de la Caisse des dépôts et Consignations pour la réhabilitation) des logements locatifs sociaux)
PAS (Prime d’Apport Structurel)
PDLPD (Plan Départemental de Logement des Personnes Défavorisées)
PDU (Plan de Déplacement Urbain)
PIB (Production Intérieure Brute ou produit intérieur brut)
PIG (Programme d’Intérêt Général)
PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration)
PLH (Programme Local de l’Habitat)
PLI (Prêt Locatif Intermédiaire)
PLS (Prêt Locatif Social)
PLU (Plan Local d’Urbanisme)
PLUS (Prêt Locatif à Usage Social)
POS (Plan d’Occupation des Sols)
PQA (Pays et Quartier d’Aquitaine)
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PSP (Plan Stratégique du Patrimoine)
PST (Programmes Sociaux Thématiques)
RFF (Réseau Ferré de France)
RMI (Revenu Minimum d’Insertion)
RPA (Reclassement Professionnel des Adultes)
RTT (Réduction du Temps de Travail)
SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural)
SCI (Société Civile Immobilière)
SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale)
SDF (Sans Domicile Fixe)
SEM (Société d’Economie Mixte)
SGAR (Service Général des Affaires Régionales)
SICF (Société Immobilière des Chemins de Fer français)
SLS (Supplément de Loyer de Solidarité)
SMIC (Salaire Minimum Interprofessionnel de Croissance)
SNCF (Société Nationale des Chemins de Fer français)
SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain)
TEL (Transporteur Erecteur Lanceur)
TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties)
TPE (Travaux Publics de l’Etat)
TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)
UE (Union Européenne)
UESL (Union Economique et Sociale pour le Logement)
UFJT (Union régionale des Foyers et services pour Jeunes Travailleurs)
UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière)
URCMI (Union Régionale des Constructeurs de Maisons Individuelle)
ZAC (Zone d’Aménagement Concerté)
ZRR (Zone de Revitalisation Rurale)
ZUS (Zone Urbaine Sensible)
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Annexes
• Quelques définitions à propos du logement social
• Les prestations des CIL (1 % Logement)
• Situation du logement au regard des Pays en Aquitaine
• La situation du logement en Aquitaine selon la polarisation :
littoralisation, métropolisation, espace rural
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QUELQUES DEFINITIONS A PROPOS DU LOGEMENT SOCIAL…
PLUS (Prêt Locatif à Usage Social)
Principal dispositif de financement du logement locatif social. Lancé en 1999, il remplace le PLA. Il
donne lieu à des aides spécifiques : subventions de l’Etat, taux de TVA réduit et exonération de TFPB
et ouvre droit à un prêt distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations.
Ce financement vise à favoriser la mixité sociale au sein d’un même programme de construction.
Ainsi, dès la mise en location de chaque opération, 30 % au moins des logements doivent être
attribués à des ménages dont les ressources ne dépassent pas 60 % du plafond (avec loyer alors
plafonné à 90 % du plafond PLA) et 10 % au plus par des ménages dont les ressources n’excèdent
pas 120 % des plafonds.
PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration)
Il finance le logement des ménages cumulant des problèmes d’ordre économique et social et qui
rencontrent des difficultés particulières d’insertion (logements adaptés aux familles et avec un niveau
de loyer/m2 inférieur à celui du PLUS). Il comporte, comme la PLUS, des aides spécifiques et ouvre
droit à un prêt distribué par la Caisse des Dépôts.
PLS (Prêt Locatif Social)
Il constitue un produit intermédiaire entre le PLUS et le PLI au regard du niveau des loyers plafonds
(150 % du PLUS) et des plafonds de ressources (130 % du PLUS). Il n’ouvre pas droit à une
subvention de l’Etat.
TEL (Taux d’Effort Logement)
Le TEL est la part des ressources consacrée au paiement d’un loyer ou des mensualités de prêt, après
prise en compte des allocations logement. Les accédants sont aidés lorsque les mensualités de
paiement du logement sont supérieures au tiers des ressources totales du ménage.
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LES PRESTATIONS DES CIL (1 % LOGEMENT)
Aides aux Personnes Physiques
• Le Prêt 1 % Logement pour l’accession à la propriété
Réservé aux salariés accédant pour la première fois à la propriété ou en mobilité professionnelle
Profil des emprunteurs (Source Anpeec 2004) :
- Ouvriers et employés : 53 % ;
- Revenus inférieurs de 24 % à la moyenne des accédants ;
- En moyenne plus jeunes (33 ans) que l’ensemble des accédants (37 ans).
• Un Conseil personnalisé gratuit
- Faisabilité du projet d’accession ;
- Plan de financement ;
- Conditions de négociation avec les banques ;
- Montage des dossiers et optimisation du projet ;
- Conseils juridiques et fiscaux.
• Le Prêt Pass-Travaux
Permet de financer jusqu’à 9 600 euros des travaux d’aménagement de la résidence principale des
salariés d’entreprises du secteur privé de plus ou moins 10 salariés
• Le Logement locatif
En contrepartie des financements accordés aux organismes constructeurs, les CIL/CCI obtiennent
des réservations locatives qui permettent d’offrir aux salariés d’entreprises un logement locatif social.
Au 31/12/2004 les collecteurs du 1 % Logement géraient un parc de réservations locatives estimé à
environ 829 000 logements (source Anpeec)
• Le Loca-Pass
A pour objectif de faciliter l’accès au logement locatif, il est composé de deux aides gratuites :
- l’avance Loca-Pass : financement du dépôt de garantie ;
- la garantie Loca-Pass : garantie loyer et charges de 18 à 36 mois dans le parc privé conventionné.
S’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé, aux jeunes de moins de 30 ans en recherche
ou en situation d’emploi, aux étudiants boursiers non salariés
• Le Mobili-Pass
- subvention destinée à régler une partie des dépenses liées au changement de logement ;
- s’adresse aux salariés d’entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus et peut atteindre 3 200 euros.
• Le Cil-Pass Mobilité
- service d’accompagnement payant pouvant être financé par le Mobili-Pass ;
- s’adresse aux salariés en mobilité professionnelle ;
- recensement des attentes de la famille ;
- présentation de la région et de la ville d’accueil ;
- recherche du logement ;
- visites ;
- aide à l’installation.
• Le Cil-Pass Assistance
Aide globale et personnalisée destinée aux salariés en difficulté qui rencontrent des problèmes
conjoncturels liés au logement.
Causes :
- baisse des ressources ;
- conflit familial ;
- menace d’expulsion ;
- adaptation du logement dû au handicap ;
- endettement excessif.
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LA SITUATION DU LOGEMENT AU REGARD DES PAYS D’AQUITAINE
Adour Chalosse Tursan 90,05
6,29 57,08
4,15 48,72
2,35
2,21
2,48
Proportion (en %) de
ménages propriétaires
de leur logement
L
Nombre moyen de
pièces par personne
E
Proportion (en %)
de ménages vivant
en logement individuel
Proportion (en %)
de ménages vivant
dans 1 ou 2 pièces
Proportion (en %)
de ménages vivant
dans plus de 4 pièces
Proportion (en %)
de ménages logés
dans moins de 40 m2
Proportion (en %)
de ménages logés
dans au moins 100 m2
Proportion (en %) de ménages
ne disposant ni d’une
baignoire, ni d‘une douche
Proportion (en %) de ménages
ne disposant pas de WC
à l'intérieur de leur logement
Nombre moyen
de personnes
par ménage
L
1,96
90,05
Grand Pau
53,42 17,73 39,97
9,66 34,62
0,69
2,76
2,26
1,83
53,42
Haut Béarn
76,09
9,95 48,18
5,70 37,99
1,94
2,55
2,30
1,98
76,09
Lacq Oloron
79,56
6,06 54,20
3,94 42,62
0,98
2,27
2,39
2,01
79,56
Val d'Adour
95,19
6,73 55,29
1,44 51,92
4,81
4,81
2,36
2,05
95,19
Pays Basque
52,69 16,23 35,79
8,03 32,26
0,90
1,85
2,26
1,82
52,69
Adour Landes Océanes 79,73 11,34 43,24
6,31 38,44
0,79
1,54
2,31
1,88
79,73
Com. d'agglomération Montoise 72,00 14,88 42,15
8,47 31,30
0,21
2,27
2,27
1,86
72,00
Grande Lande
93,81
5,09 51,15
1,87 45,63
0,59
2,29
2,72
1,69
93,81
Landes
83,80
7,61 39,39
5,03 32,02
0,86
1,72
2,26
1,90
83,80
Landes de Gascogne
92,95
5,98 48,66
2,86 41,88
2,32
3,93
2,28
2,02
92,95
Agenais
70,02 15,53 33,49
8,98 32,37
1,42
3,04
2,23
1,79
70,02
Dropt
93,82
5,30 45,05
3,18 46,29
3,00
4,06
2,32
1,95
93,82
Val de Garonne
84,26
8,69 36,97
5,41 33,52
2,30
4,10
2,30
1,83
84,26
Villeunevois
89,77
9,79 37,40
4,51 36,01
1,54
2,88
2,34
1,81
89,77
Grand Bergeracois
87,22
8,52 38,85
4,21 35,78
1,99
3,36
2,32
1,86
87,22
Isle Périgord
75,04 11,10 32,72
6,72 27,56
1,85
3,38
2,20
1,86
75,04
Périgord Noir
89,85
5,23 32,72
2,40
3,69
2,30
1,84
89,85
9,59 37,02
Périgord Vert
92,01 10,68 39,29
5,13 33,50
4,82
5,37
2,23
1,90
92,01
Bassin d'Arcachon
85,21 10,96 34,10
6,22 31,10
0,65
2,39
2,29
1,78
85,21
Cœur d'Albret
92,12
6,38 41,65
3,19 37,52
1,13
3,38
2,27
1,94
92,12
Cœur Entre Deux Mers 93,40
5,25 48,55
3,03 46,26
1,14
3,16
2,59
1,77
93,40
Haut Entre Deux Mers 91,13
6,96 47,30
4,00 45,04
1,74
3,83
2,31
2,02
91,13
Haute Gironde
92,55
7,30 40,56
3,91 37,02
3,10
4,28
2,49
1,76
92,55
Langonnais
89,47
8,76 42,01
5,71 40,10
2,03
4,31
2,36
1,90
89,47
Libournais
85,55 10,41 40,49
5,03 34,92
2,59
3,85
2,38
1,83
85,55
Médoc
93,18
4,65 37,26
1,46
3,63
2,46
1,74
93,18
CUB
45,23 25,80 23,85 14,44 20,71
0,83
3,16
2,11
1,67
45,23
7,58 38,60
Source : Sondage au 1/20ème du recensement général de population 1999. Traitement : Yohan Delmeire, IEDUB.
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LA SITUATION DU LOGEMENT EN AQUITAINE
SELON LA POLARISATION : LITTORALISATION, MÉTROPOLISATION,
ESPACE RURAL
Caractéristiques du logement en espace urbain
Dans le cadre de l’étude, l’espace urbain est défini par :
- les grandes agglomérations et préfectures des départements d’Aquitaine : Bordeaux, Pau, Montde-Marsan, Agen et Périgueux ;
- le Bassin d’Arcachon et l’axe Bayonne-Anglet-Biarritz qui font partie du littoral mais aussi de
l’espace urbain dans le sens où Arcachon, Bayonne et Biarritz sont des communes importantes de la
région ;
- d’autres villes plus petites, appelées pôles secondaires : Oloron-Sainte-Marie, Dax, Villeneuve-surLot, Marmande, Libourne, Langon et Bergerac.
• Le parc
70 % du parc de logement aquitain est situé en zone urbaine. L’habitat augmente particulièrement
autour de Pau et de l’axe Bayonne-Anglet-Biarritz. La croissance du parc bordelais est à relativiser :
elle s’explique à 20 % par l’augmentation de la population et à 60 % par les mouvements de
décohabitation.
L’offre locative
En Gironde, l’offre locative est très insuffisante dans les couronnes périurbaines et les aires
d’influence de l’agglomération bordelaise. Les propriétaires occupants y sont dominants mais
l’accession est de plus en plus sélective. Peu de solutions sont proposées pour les décohabitants, les
personnes âgées et les ménages précaires.
Au sein même de l’agglomération bordelaise, le parc est relativement varié. Les classes supérieures
sont majoritaires au centre, à l’ouest et au sud-ouest de l’agglomération. Parallèlement, il se forme
des enclaves d’habitat social et de logements inconfortables.
Constructions neuves et anciennes
Le parc de logement urbain est en moyenne plus récent que celui du milieu rural. La construction
neuve (après 1990), se concentre surtout sur les territoires périurbains de Gironde. Elle est
néanmoins dispersée entre l’ouest de l’agglomération bordelaise et Arcachon.
Les agglomérations constituant des pôles relais pour la CUB, telles que Langon ou Libourne,
proposent un parc relativement diversifié mais l’offre locative y fait également défaut et l’offre en
accession y est de plus en plus captée par les actifs de la CUB. Là également, peu de solutions sont
offertes aux ménages à faibles revenus.
Les 34 000 logements construits entre 1990 et 2003 en milieu périurbain représentent 4 millions de
m2 soit 120 m2 par logement. Les habitations les plus vastes se situent dans le département des
Pyrénées-Atlantiques avec une surface moyenne de 140 m2, en dehors du périurbain de Pau.
Le rythme annuel des mises en chantier était inférieur ou égal à 2 000 logements entre 1990 et
1996. Il est passé à plus de 2 000 logements de 1997 à 1998 et a atteint 3 500 logements par an
depuis 1999.
En zone urbaine, plus de 90 % de ces constructions neuves sont des résidences principales. Ce sont
les grandes agglomérations qui comptabilisent le plus de logements commencés entre 1990 et 2003 :
la CUB, Libourne, Arcachon, Mont-de-Marsan, le BAB, Pau, Agen, Bergerac, Périgueux et Sarlat.
Quant aux milieux périurbains, celui de la CUB totalise près de la moitié des nouveaux logements,
viennent ensuite, loin derrière, Bayonne, Pau et Périgueux.
Différence et évolution des prix
Les logements anciens et neufs en zone urbaine se différencient du point de vue de leur quantité
mais aussi de leurs prix. En ce qui concerne les logements neufs vendus dans la CUB, les
logements collectifs restent plus chers que les logements individuels, mais le prix de vente moyen
des logements individuels (en euros/m2) a augmenté de manière nettement plus considérable que
celui des logements neufs collectifs.
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Parmi les logements anciens au sein de la CUB, les prix au m2 des appartements en copropriété
ont moins augmenté que ceux des maisons individuelles
Les logements vacants
Les agglomérations paloise et bordelaise comprennent une part de logements vacants - souvent de
qualité médiocre - comprise entre 8 et 15 %. Cette part évolue à l’intérieur des villes en fonction des
quartiers et de la politique de renouvellement urbain et de réhabilitation.
Les petits ménages parmi les emménagés récents
Les ménages d’une ou de deux personnes représentent 70 % des ménages installés récemment en
agglomération bordelaise. Et parmi l’ensemble des petits ménages, c’est dans la CUB que leur
concentration est la plus forte.
Les logements inconfortables
On peut encore trouver près d’un tiers de logements locatifs du parc privé inconfortables dans les
agglomérations de Pau ou d’Arcachon, caractérisées par une certaine insalubrité de l’habitat
principal pour l’une, secondaire pour l’autre. Le confort minimal n’est pas toujours respecté, et ce
même pour certains propriétaires occupants qui manquent parfois de moyens pour réhabiliter leur
logement ou déménager.
Le logement pour les jeunes
La part représentée par cette population est plus forte dans les aires urbaines. Elle atteint ainsi 23 %
à l’intérieur de l’aire urbaine de Bordeaux alors qu’elle représente 18 % de la population aquitaine.
En Lot-et-Garonne, elle représente 17 % de la population moyenne mais 23 % de celle de la ville d’Agen.
L’indice de jeunesse l’aire urbaine bordelaise est de 1,45 alors que celui d’Arcachon est de 0,92.
Aujourd’hui, les jeunes quittent le domicile parental largement après 25 ans au profit de l’installation
en couple avec ou sans enfant. Plus la zone est rurale, plus les jeunes habitent tard chez leurs parents.
L’offre de logements n’est pas adaptée à cette population. La ville d’Agen par exemple compte
nettement plus de T3 et T4 que de T1/T2. Or, pour accueillir de jeunes ménages, il est nécessaire de
développer ce dernier type d’offre.
En agglomération bordelaise, il existe 350 Foyers Jeunes Travailleurs (FJT) et quelques Résidences Sociales
mais cet habitat fait encore défaut en quantité et en qualité. Ces structures ont également à faire face à
la grave crise du logement étudiant. Les projets de constructions et d’acquisitions/améliorations du
CROUS se développent mais toujours de manière insuffisante.
• Les aides au logement
C’est dans les agglomérations que les taux de prestations logement destinées aux locataires du parc
privé sont en moyenne les plus élevés.
Les ressources des ménages
Les revenus modestes au sein des locataires du parc privé
Les revenus modestes sont définis par les plafonds HLM/PLUS. La CUB et, de façon plus surprenante,
le BAB sont les territoires urbanisés qui comptent le plus de locataires du secteur privé ayant un
revenu modeste (entre 75 et 85 %).
Cette réalité illustre le phénomène d’écart de revenus qui touche de nombreuses grandes métropoles.
Le Taux d’Effort Logement (TEL) en Gironde
Les accédants ayant un important TEL
En général, l’effort est plus important pour les accédants que pour les locataires. La part d’accédants
ayant un taux d’effort supérieur à 33 % de leur revenu est importante dans la CUB, le Bassin
d’Arcachon, le Castillonnais, la côte Atlantique et le Blayais.
Les locataires du parc privé ayant un important TEL
En moyenne, les loyers du parc privé sont de 40 % supérieurs à ceux du parc public, à situation
familiale équivalente. En Gironde, 24 % des locataires des logements privés consacre plus du tiers
de leurs ressources au paiement du loyer, contre 3 % des locataires du secteur public. Les locataires
du parc privé ayant un TEL élevé se situent surtout sur l’axe Libourne-Bassin d’Arcachon et à l’ouest
de la CUB, où le développement urbain est notable et où le marché immobilier est marqué par une
forte tension.
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Les contrastes de revenu
La dispersion des revenus est plus forte dans l’espace rural aquitain et au cœur des agglomérations.
Parmi les départements d’Aquitaine, ce sont les Landes et les Pyrénées-Atlantiques qui affichent les
écarts moyens les moins importants. Les grandes agglomérations conservent les revenus les plus
élevés, notamment Pau, Arcachon et Bordeaux.
Les prestations logement
Les locataires bénéficiaires d’aides au logement sont majoritaires dans le parc privé. Ils se localisent
surtout dans les communes dotées de centres anciens et qui accueillent des étudiants.
• Le logement social
La situation du logement social en milieu urbain en Aquitaine
La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) de février 2000 impose aux communes un
minimum de 20 % de logements sociaux. A l’heure actuelle, aucune communauté d’agglomérations
aquitaine ni la CUB n’ont atteint ce seuil qui permet d’instaurer un certain niveau de mixité social.
Les locataires aidés du parc public sont plus nombreux dans les agglomérations que dans les
territoires de type Pays. Cependant, les Pays témoignent d’une augmentation des locataires du parc
public bénéficiant de prestations logement alors que les agglomérations subissent une diminution
de ces derniers.
Part des logements sociaux sur les résidences principales
CUB
CDA Agen
CDA
Pau-Pyrénées
CDA
Périgourdine
CDA
Libournais
CA BAB
17 %*
18 %
17 %
15 %
15 %
14 %
CDA
COBAS
Mont de Marsan
10 %
7,5 %
*avec, selon les quartiers, 20 à 70 % au sein de Bordeaux.
Globalement, les logements sociaux se concentrent dans les agglomérations plutôt qu’en milieux
rural et littoral : 74 % du parc social est en ville dont 46 % dans la CUB. Les autres intercommunalités
ont un poids très faible dans le logement social en Aquitaine.
Répartition du logement social dans les regroupements intercommunaux
CUB
CDA Agen
CDA
Pau-Pyrénées
CDA
Périgourdine
CA BAB
CDA
Mt de Marsan
COBAS
Autres
EPCI
46 %
4%
8%
3%
5%
moins de 3 %
1%
30 %
La structure du logement social en espace urbain est différente de celle de l’espace rural. Elle est en
quantité plus faible en milieu rural mais elle garantit un meilleur cadre de vie dans le sens où les trois
quarts de cet habitat social sont construits en logements individuels. Ceci peut être lié aussi bien à
des choix politiques qu’aux problèmes d’espace que connaissent les agglomérations.
La structure du parc social en milieux urbain et rural
Part de logements sociaux
Densité (nombre de logements
sociaux pour 1000 habitants)
Zone urbaine
Zone rurale
80 %
6%
60 logements
9 logements
Part des logements
sociaux en habitat individuel
14 %
77 %
En Gironde, la CUB concentre 80 % des logements sociaux qui représentent plus de 30 % du parc
locatif. Au sein de la CUB, de grandes disparités de logements sociaux apparaissent entre les
communes. Il en est de même pour la communauté d’agglomération Pau-Pyrénées.
La location dans le parc public
L’importance du parc privé reflète aussi la faiblesse du parc public. En Gironde, les résidences
principales en HLM représentent 12 % de l’ensemble des résidences principales contre 17 % en
moyenne en France. Moins du quart des bénéficiaires de prestations logement sont locataires du
parc public, alors qu’ils sont près du tiers en moyenne en France.
Les locataires du parc public sont majoritaires là où l’implantation sociale est forte.
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Paradoxalement, les locataires du parc public sont moins précarisés que ceux du secteur privé :
44 % des premiers ont de faibles revenus contre 48 % pour les seconds.
Les dynamiques en cours
Les agglomérations ont des comportements différents vis-à-vis du logement social, variant selon leur
position au sein de l’armature urbaine.
Les pôles secondaires structurants
Les pôles secondaires structurants (Bergerac, Libourne, Marmande, Villeneuve-sur-Lot, Dax, Orthez,
Lacq, Oloron-Sainte-Marie) sont des territoires en mutation, du fait d’une attractivité renouvelée
grâce au travail opéré sur les villes mais aussi du fait de la saturation des principales agglomérations.
Ils bénéficient du report de la croissance.
- Enjeux
Ils ont besoin d’assurer l’accueil de la population et de structurer le territoire en faveur d’une plus
grande mixité sociale de l’offre de logements et des opérations en locatif. Ils doivent pour cela
produire surtout des PLUS (25 %) et dans une moindre mesure du PLS (5 %).
- Risques
Ils doivent surmonter la difficulté de transformer l’attractivité renouvelée et le dynamisme
économique en une croissance durable, ce qui ne peut avoir lieu si l’offre de logement n’est pas
adaptée.
Les pôles principaux
La CUB, Arcachon, Périgueux, Agen, Pau, l’axe BAB ou encore Mont-de-Marsan constituent, avec
leur périphérie, les aires d’influence. C’est à partir de leur dynamisme que se déterminent les
politiques de logement des autres communes. Il s’agit des territoires présentant la plus grande mixité
sociale et la plus grande diversité de produits de logement. Toutes les problématiques y sont
présentes. Mais elles doivent produire davantage de locatif social en PLUS (30 %) et en PLS (10 %).
- Enjeux
Il est nécessaire qu’ils répondent aux forts besoins exprimés en matière de renouvellement, qu’il
s’agisse de logements vacants ou occupés. Le problème du foncier, à l’origine d’une grande partie
de l’exclusion sociale, constitue le principal point d’achoppement.
- Risques
Ces grandes agglomérations risquent de ne pas pouvoir répondre aux besoins de mobilité
résidentielle des diverses catégories de population. Elles sont également susceptibles de ne pas
atteindre les objectifs de mixité notamment dans les centres villes.
• Le renouvellement urbain en Aquitaine
En 2002, 22 quartiers sont intégrés aux processus de renouvellement urbain inscrits dans les contrats
de villes. Cela représente 19 000 logements soit près de 20 % du parc de logements sociaux en
Aquitaine.
Au début de l’année 2005, des projets sur 16 quartiers sont en cours : 8 en Gironde, 4 en Dordogne,
2 dans les Pyrénées-Atlantiques, 1 en Lot-et-Garonne et 1 dans les Landes. Ils représentent 16 000
logements soit 13 % du parc social locatif aquitain et prévoient environ 4 000 démolitionsreconstructions.
Mais les projets locaux sont à différents stades d’avancement. Cinq projets sont engagés et financés
dans le cadre de l’ANRU (Agence Nationale pour le Renouvellement Urbain) : Bassens, Le Bouscat,
Bègles Yves Farges, Bordeaux Saint-Jean, Cenon 8 Mai et Lormont Carriet. Le projet de Pau HameauOusse des Bois est encore en examen. Il reste dix projets à finaliser d’ici 2005 dont certains
seulement seront traités dans le cadre du dispositif ANRU : Lormont Génicart, Floirac Libération,
Agen Tapie-Mondésir, Bayonne Plateau-Saint-Etienne, Mont-de-Marsan Le Peyrouat, Cenon
Beausite, Périgueux Gour-de-l’Arche, Boulazac Pey-Harry, Bergerac La Catte et Naillac.
La dynamique sociale est tout de même en marche. En 2004, dans le cadre de l’ANRU, 262
démolitions sont remplacées par 401 reconstructions en PLUS, PLUS-CD et PLAI et 1 252
réhabilitations sont effectuées (PALULOS). Enfin, en 2005, près de 700 reconstructions sont
programmées par les organismes aquitains.
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Le logement dans les espaces ruraux aquitains
• Caractéristiques du logement dans les territoires ruraux
On entend par zone rurale, tous les espaces qui, par défaut, ne sont ni des agglomérations ni situés
en frange littorale.
Un parc relativement ancien
En Aquitaine, 30 % du parc de logements est situé en zone rurale. Il se révèle plus ancien que dans
les agglomérations. En effet, 50 % des logements en espace rural datent d’avant 1948 et 10 %
d’après 1990 alors que seul 25 % des logements en agglomérations sont construits avant 1948 et
12,5 % après 1990.
Les logements réalisés dans les territoires ruraux avant 1948 se trouvent essentiellement dans les
départements de la Dordogne et de la Gironde qui en comptent respectivement 60 000 et 63 000.
Ils sont moitié moins nombreux dans les départements du Lot-et-Garonne, des Landes et des
Pyrénées-Atlantiques. Cependant, c’est aussi en Dordogne et en Gironde que se trouve le plus grand
nombre de logements construits après 1990.
Les constructions neuves
Cependant, l’espace rural connaît une accélération des constructions : 25 % des logements
construits entre 1990 et 2003 sont édifiés dans les zones rurales, soit 69 000 logements dont trois
sur quatre sont une résidence principale. Ces logements récents représentent une surface
d’habitation de 8 millions de m2 soit 116 m2 par logement en moyenne. Les habitations les plus
spacieuses (140 m2 par logement) sont situées dans les Pyrénées-Atlantiques tandis que la surface
moyenne en Gironde et dans les Landes est de 110 m2.
De 1990 à 1998, le rythme annuel moyen de construction a été de 4000 logements et est passé
depuis à 6 500.
Dans les départements ruraux, plus de la moitié des constructions neuves est à l’initiative des
particuliers. En Dordogne, cela représente 80 % des logements, en Lot-et-Garonne 70 % et dans les
Landes 60 %.
Les résidences principales et secondaires
Les résidences principales sont majoritaires dans l’espace rural de la Gironde et des PyrénéesAtlantiques. Dans le Lot-et-Garonne et dans les Pyrénées-Atlantiques, la part de résidences
principales est de quatre logements sur cinq, alors que dans les Landes elle se réduit à trois
logements sur cinq.
Quant aux résidences secondaires, elles représentent 13 % de l’ensemble de l’habitat rural. Elles sont
en nombre important dans le Médoc et constituent 15 à 30 % du parc de logement de la Dordogne
et du nord des Landes. Elles sont inférieures à 15 % du parc de logements au sud des Landes et dans
le Lot-et-Garonne.
La part de résidences principales et secondaires de qualité médiocre dans l’espace rural mais est
moindre que dans l’espace urbain.
Le taux de vacance est élevé en Lot-et-Garonne, dans les Landes et dans le Médoc (8 à 15 %). Il est
également notable dans la partie est de la Gironde où l’offre locative reste cependant marginale.
Les petits ménages (une ou deux personnes) parmi les emménagés récents
Dans l’ensemble, les petits ménages récemment emménagés sont surtout représentés dans le rural
profond de Dordogne, du Lot-et-Garonne et des Landes. A l’inverse, en Gironde, ils sont davantage
nombreux en milieu urbain. Dans les Pyrénées-Atlantiques, c’est en milieu littoral et montagnard que
les petits ménages forment la part la plus élevée des emménagés récents.
Les logements du parc privé inconfortables
C’est dans les Landes que se localisent le plus de logements locatifs privés inconfortables et très
inconfortables. La zone montagnarde des Pyrénées-Atlantiques et le nord de la Dordogne sont
également caractérisés par un grand nombre de ce type de logements.
Ce manque de confort touche également les logements “propriétaires occupants”. Les propriétaires
confrontés à ce problème de logement se situent dans les Pyrénées, au nord-est du même département
et au sud-ouest du Lot-et-Garonne. Les espaces urbains sont les moins touchés par le phénomène.
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Les jeunes représentent 18 % de la population de la région Aquitaine. Mais la répartition de cette
population spécifique est inégale dans l’ensemble du territoire. En effet, alors qu’ils constituent 23 %
de la population totale en Gironde, ils représentent 19,7 % de la population des Landes et 17 % de
celle du Lot-et-Garonne. L’espace rural est moins concerné par cette population qui se concentre
surtout dans les zones urbaines à proximité des emplois et des formations.
La population des jeunes détermine également les orientations des politiques de l’habitat. Celles-ci
devront se traduire par la construction de logements répondant à des besoins définis. Pour l’espace
rural, les jeunes éprouvent des difficultés à trouver un logement temporaire à prix abordable afin de
pouvoir effectuer un stage ou une formation. L’augmentation de logements universitaires fait
également partie des questions posées par l’habitat étudiant, mais cette problématique ne concerne
que l’espace urbain.
L’espace rural aura à se positionner face au changement de la structure démographique, d’autant
que les zones rurales périphériques doivent répondre à une demande de la part des saisonniers
agricoles et des apprentis en stage chez des artisans.
Faudra-t-il se tourner vers le maintien des populations existantes, plus âgées, ou mettre en œuvre
des mesures favorables à l’attraction de personnes plus jeunes ? A titre d’exemple, dans le Lot-etGaronne les T1-T2 représentent seulement 43 logements pour 1 000 habitants et à Nérac seulement
40 logements. La moyenne régionale est également réduite puisque seulement 61 logements pour
1 000 habitants sont des T1-T2 en région Aquitaine. Les proportions sont nettement plus favorables
aux T4 et +.
• Les aides au logement
En Gironde, les espaces ruraux et urbains n’adoptent pas nécessairement la même politique en
faveur de l’aide au logement, ce qui crée des différences territoriales en matière d’exclusion ou
d’intégration sociale. Si les Pays regroupent, en moyenne, davantage de locataires du secteur privé
à bas revenus que la COBAS et la CUB, ce sont pourtant ces deux dernières agglomérations qui
affichent une moyenne de locataires de logements privés bénéficiant de prestations plus élevées que
celle des Pays.
Les ressources des ménages
Ampleur de la pauvreté parmi les locataires du parc privé de l’espace rural en Gironde
D’une manière générale, les locataires pauvres représentent 47,6 % des locataires du parc privé. De
la même façon que les locataires du parc privé bénéficiant de prestations logement, les locataires du
même parc ayant de bas revenus se localisent aussi dans les espaces ruraux des périphéries de la
Gironde, hors Bassin d’Arcachon. Il s’agit de territoires peu attractifs et sans zone d’emploi majeure
où les populations précaires sont en plus grand nombre. La pression immobilière y est donc moindre
et les loyers moins élevés que dans les espaces centraux et le littoral. Il est utile d’ajouter que
l’éloignement des zones d’emploi et des services accroît cette précarité.
Les revenus modestes au sein des locataires privés dans l’espace rural aquitain
On entend par revenus modestes ceux qui sont inférieurs au plafond HLM/PLUS.
Les revenus modestes au sein des locataires du parc privé se localisent le plus souvent dans le rural
profond des Landes, du Lot-et-Garonne et de la Dordogne ainsi qu’en zone montagne des PyrénéesAtlantiques. Ces ménages sont en revanche moins représentés autour des grandes agglomérations
et sur le littoral.
Le Taux d’Effort Logement en Gironde
Le Taux d’Effort Logement est la part des ressources totales d’un ménage consacrée au paiement du
logement (loyer ou mensualités de prêt) après prise en compte des allocations logement. Le seuil de
difficulté est atteint lorsque le taux d’effort dépasse 33 %.
- Les accédants ayant un important Taux d’Effort Logement
En Gironde 14 % des accédants aidés consacrent plus du tiers de leurs ressources mensuelles au
logement. Ils produisent un effort plus important que les locataires. En milieu rural, la proportion
d’accédants au taux d’effort élevé se localise surtout entre la ville de Bordeaux et la côte atlantique.
Ce sont le Castillonnais et le Blayais qui affichent une forte part de taux d’effort élevé. Il s’agit
d’espaces attractifs où les prix des terrains sont plus élevés. Avec l’inflation immobilière, les
accessions aidées n’augmentent plus voire diminuent. En effet, la Gironde a connu une baisse
d’accédants aidés de 17 % entre la fin de l’année 2001 et la fin de l’année 2003.
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- Les locataires du parc privé ayant un important Taux d’Effort Logement
Le loyer du parc privé est en moyenne supérieur de 40 % au loyer du parc public à situation familiale
équivalente. En Gironde, 24 % des locataires du parc privé consacrent plus du tiers de leurs
ressources à leur loyer (contre environ 3 % du parc public). Les locataires du parc privé avec un
important taux d’effort sont davantage situés sur l’axe Libourne-Bassin d’Arcachon et à l’ouest de la
CUB, soit des territoires aisés caractérisés par un développement urbain marqué et/ou une forte
tension sur le marché immobilier engendrant l’inflation des prix des loyers et donc des taux d’effort
plus élevés.
Les contrastes de revenus au sein du territoire aquitain
La dispersion des revenus est forte dans l’espace rural aquitain. Les écarts de revenu les plus élevés
touchent principalement les espaces devenus touristiques grâce à un fort patrimoine architectural
conservé par des ménages aisés. Ces espaces affichent une politique du logement quasiment
absente. L’écart moyen est moins important dans les départements des Landes et des PyrénéesAtlantiques que dans le Lot-et-Garonne et la Dordogne. C’est en fonction de ce contraste interne à
un territoire que la politique de logement doit être adaptée. Si l’écart est élevé, il révèle un nombre
important de ménages à très bas salaires ayant de ce fait besoin d’un soutien au logement.
Les écarts de revenus les plus importants se localisent le plus souvent dans les espaces ruraux où le
revenu fiscal médian est faible, c’est-à-dire en Dordogne et dans le Lot-et-Garonne.
Les informations liées au revenu d’un territoire donnent la possibilité de prévoir la proportion de
logements à faibles coûts (ou logements sociaux) à construire afin de loger voire attirer une
population particulière. Cependant, les logements commencés en Aquitaine sont peu nombreux
dans les espaces ruraux, notamment dans le département des Landes. Ceci peut refléter l’hésitation
des politiques publiques à inciter le développement de logements accessibles aux revenus les plus bas.
• Le logement social
Caractéristiques du logement social en zone rurale
Au 1er janvier 2003, le parc locatif social aquitain s’élève à 127 000 logements. Plus de la moitié du
parc est situé en Gironde et près du quart dans les Pyrénées-Atlantiques. Il faut néanmoins garder à
l’esprit que l’Habitat à Loyer Modéré (HLM) représente en Gironde moins de 5 % des résidences
principales et moins de 10 % de l’ensemble du parc de logement.
Si les logements sociaux sont surtout implantés dans les zones très urbanisées, le parc social est plus
récent et plus vaste dans les zones rurales, où un tiers des logements est achevé après 1990.
Part de logements sociaux
Densité (nombre de logements
sociaux pour 1 000 habitants)
Zone urbaine
Zone rurale
80 %
6%
60 logements
9 logements
Part des logements
sociaux en habitat individuel
14 %
77 %
Le logement social en zones rurale et urbaine
Les logements locatifs du parc public de l’espace rural en Gironde
La Gironde se caractérise par un parc privé important et un parc social public faible, mais les
locataires du parc public sont moins précarisés que ceux du parc privé. Les locataires du parc public
bénéficiant de prestations logement se localisent principalement dans le rural périphérique de la
CUB où le parc social a tendance à se densifier du fait d’une urbanisation progressive. Les locataires
aidés du parc public sont en plus grand nombre dans les agglomérations que dans les Pays.
Cependant, les Pays témoignent d’une augmentation des locataires du parc public bénéficiant de
prestations logement alors que les agglomérations subissent une diminution de ces derniers. Il
semble que l’on assiste à un léger changement des politiques des territoires ruraux en faveur du
logement public. Certains territoires ont connu une évolution négative de leur parc social entre 2002
et 2003 alors que d’autres voient le leur augmenter à cette même période.
L’augmentation de locataires dans le parc public peut donner lieu à deux interprétations possibles :
soit elle reflète une politique volontariste favorable aux revenus modestes, soit elle exprime un
accroissement de la précarité dans ces espaces.
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Dynamisme territorial et politique du logement
Les politiques de l’habitat sont étroitement liées au dynamisme du territoire en question. En ce qui
concerne les territoires ruraux, l’évolution de leur habitat dépend de leur attractivité ainsi que de leur
relation géographique et politique avec les espaces urbains les plus proches. Il est possible de définir
des profils de politiques du logement liées au dynamisme du territoire en question.
Les territoires en retrait
Ces territoires en retrait ne sont pas pour autant définitivement à l’écart du développement. Ils sont
enclins à devenir les espaces périurbains des agglomérations et pôles secondaires dans une logique
de reports successifs par vague. En effet, du fait de l’urbanisation continue, en auréole, ces espaces
appartiendront ultérieurement aux territoires urbains.
- Enjeux
L’enjeu est de mettre en place une observation attentive des développements qui pourraient
s’engager. Il est encore prématuré de réfléchir au renforcement de leur politique de logement social
à travers d’éventuels logements PLUS ou PLS mais une amélioration de l’habitat ciblée, anticipant
dans le même temps sur les réserves foncières pour le long terme, serait adaptée.
- Préconisations
Il est nécessaire que ces mesures ponctuelles évitent aussi le risque de paupérisation lié aux
phénomènes successifs de report et à l’exclusion progressive des populations les moins aisées de
l’ensemble des autres territoires.
Les cantons peu dynamiques mais touristiques
La dynamique touristique de ces espaces est forte au point que le parc des résidences secondaires
augmente encore. Leur attractivité permet de générer des emplois et du développement dans le sens
où elle génère de nouveaux résidents permanents. Cette mutation est surtout vraie pour les visiteurs
extérieurs à l’Aquitaine voire des autres pays européens et sur certains espaces (plutôt sur le littoral
landais et dans la Dordogne rurale, moins sur le littoral girondin ou dans les Pyrénées).
- Enjeux
Les principaux enjeux sont de maintenir un niveau de parc confortable et d’accompagner le
développement territorial par le logement de l’activité touristique saisonnière.
- Préconisations
De petites opérations locatives dans les chefs-lieux de canton et/ou pôles touristiques majeurs
peuvent aider à contrer le risque de voir le dynamisme économique et touristique essoufflé par
l’insuffisance de l’offre en logement pour les actifs notamment.
Les espaces sous influence urbaine
Du fait de leur proximité avec des territoires très urbanisés, ces espaces sont devenus des zones de
périurbanisation des agglomérations et des réceptacles de la croissance urbaine pour l’accession à la
propriété. Ce qui les rend le plus souvent dépendants (en termes d’emploi, d’équipements…) des
agglomérations de référence. L’offre de logements y est souvent sous la forme d’une forte croissance
mono-produit.
- Enjeux
Afin d’éviter de devenir de simples “cités dortoirs”, les pouvoirs publics ont à maîtriser l’espace via
une politique foncière interventionniste ainsi qu’à diversifier l’offre en terme de formes urbaines
comme de produits. Il s’agit également de s’assurer d’un niveau de services minimum
accompagnant cet habitat : services de proximité et capacité à la mobilité.
- Préconisations
L’objectif est de répondre à la demande de ménages aux revenus faibles ne pouvant pas se loger en
centre-ville mais dont l’activité y est localisée afin qu’ils puissent habiter près de leur lieu de travail.
La production de locatif social en PLUS uniquement au minimum à hauteur de 20 % des logements
permet de répondre à cette demande. Aussi, l’organisation d’une offre mieux structurée en accession
peut donner la possibilité à de jeunes ménages d’acquérir un logement, alors que cela leur est
impossible en agglomération. Cependant, ces politiques sont susceptibles de faire émerger des
zones résidentielles non viables et peu dynamiques du fait du mauvais aménagement, des lacunes
en équipement et l’absence de renouvellement des populations.
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Les territoires en suspens
Ces territoires se positionnent en seconde ligne par rapport aux agglomérations et pôles urbains. Ils
sont sous influence directe des axes et infrastructures de desserte. L’habitat y étant moins cher, ils
sont choisis par les ménages aux revenus moyens dans l’incapacité d’accéder aux espaces
périurbains. Les populations déjà en place ont également de faibles revenus. Ces espaces ruraux
dépendant des dynamiques urbaines sont souvent sous-équipés et mal préparés à l’accueil de
populations urbaines et plus argentées.
- Enjeux
Les actions doivent donner la priorité à la mise aux normes des logements encore inconfortables tout
en anticipant sur le foncier afin de promouvoir dans les petites villes chefs-lieux de canton une mixité
de logements et de faire face aux besoins locaux de populations en place (jeunes et personnes âgées).
- Préconisations
Il s’agira de cibler les opérations PLUS sur les points d’accroche urbaine du territoire de type chefslieux de canton et pour des populations spécifiques.
Le logement sur le littoral aquitain
• Les caractéristiques du logement sur le littoral
On entend par espace littoral tous les cantons situés le long de la côte atlantique en Aquitaine. Le
Bassin d’Arcachon et l’agglomération Bayonne-Anglet-Biarritz, bien qu’inclus dans la catégorie des
milieux urbains, font aussi partie du littoral aquitain.
Une construction accrue depuis les années 1990
Le dynamisme démographique, d’une part, et l’attractivité touristique, d’autre part, se traduisent par
une croissance rapide du nombre de logements sur le littoral.
La plus grande partie des logements commencés entre 1990 et 2003 - construction neuve - se trouve
sur le littoral des Pyrénées-Atlantiques et du Bassin d’Arcachon.
Résidences principales et résidences secondaires
Le nombre de résidences principales a logiquement augmenté à un rythme élevé ces dernières
décennies (+ 2 % annuel de 1975 à 1999). L’augmentation du parc de résidences principales a été
particulièrement importante dans le sud des Landes et le Bassin d’Arcachon.
La côte aquitaine est également caractérisée par une large part d’hébergements touristiques et de
résidences secondaires. Le parc de résidences secondaires a progressé de façon encore plus
spectaculaire (+ 3,5 % annuel de 1975 à 1999). Les plus fortes progressions du parc de résidences
secondaires sont observées dans le Médoc et le nord des Landes. Le Bassin d’Arcachon est aussi très
attractif. De nombreuses résidences secondaires s’y établissent mais dans une moindre proportion.
L’occupation des logements à titre de résidence principale reste largement majoritaire.
A l’opposé, le Pays Basque détient en proportion le moins de résidences secondaires. Seulement
20 % des logements constituent une résidence secondaire et moins encore dans l’agglomération du
BAB (16 %).
D’une manière générale, les résidences secondaires représentent plus de 30 % du parc de logements
du littoral. Il en résulte une faiblesse de l’offre aussi bien locative qu’en accession abordable (donc
susceptible d’être destinée à de jeunes actifs).
Les logements individuels et collectifs
Globalement sur le littoral, le parc de logements individuels s’est développé moins rapidement dans
les années 1990 (+ 1,7 % annuel) que dans la décennie précédente (+ 3,7 % annuel).
A l’inverse, l’augmentation du nombre de logements collectifs s’est amplifiée dans la décennie 1990
(+ 2,7 %) alors qu’elle était quasi nulle entre 1982 et 1990.
Les logements de qualité médiocre
L’habitat de qualité médiocre est moins important sur le littoral que dans les zones urbaines. Les résidences principales de qualité médiocre se situent davantage au sud du Bassin et sur la côte landaise.
Le Bassin d’Arcachon et le nord de la côte du département de la Gironde sont les territoires du littoral
aquitain qui comptent le plus de résidences secondaires de qualité médiocre.
Sur l’ensemble du littoral, les résidences principales de qualité médiocre sont plus nombreuses que
les résidences secondaires de même niveau de qualité.
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Contrairement aux zones urbaine et rurale, il existe peu de logements vacants sur le littoral aquitain.
Sur le littoral de la Gironde, ils représentent moins de 1 % de l’ensemble des logements.
Les petits ménages parmi les emménagés récents
Au sein du littoral, seuls les cantons de Castelnau-de-Médoc en Gironde et Saint-Martin-de-Seignanx
dans les Landes comptent de 10 à 50 % de petits ménages parmi les personnes récemment
emménagées. Les autres cantons affichent un pourcentage de 50 à 70 % de l’ensemble des
emménagés récents.
• Les logements inconfortables
Les logements locatifs privés inconfortables
Le littoral est moins touché par les logements locatifs privés inconfortables et très inconfortables que
l’espace rural. Seul le canton de Saint-Vivien-de-Médoc, au nord de la Gironde, compte plus de 50 %
de logements locatifs privés inconfortables. Il est cependant peu concerné par ces mêmes logements dits
“très inconfortables” . La part de cet habitat dégradé dans la côte des Pyrénées-Atlantiques reste faible.
Les logements “propriétaires occupants” inconfortables
Ces logements sont également peu nombreux sur la côte basque et sur le Bassin d’Arcachon. C’est
sur le littoral landais qu’ils sont les plus importants avec un taux de 35 à 50 % des logements
“propriétaires occupants” inconfortables, sauf dans les cantons de Saint-Martin-de-Seignanx et
Saint-Vincent-de-Tyrosse.
• Les logements spécifiques
L’espace littoral est surtout confronté à la problématique du logement pour les jeunes saisonniers.
En effet, il n’est pas toujours aisé de trouver des logements temporaires permettant de travailler dans
les stations touristiques.
Il est nécessaire pour les collectivités de maîtriser l’inflation des prix des logements susceptible de rendre
difficile voire impossible l’accueil de jeunes actifs ainsi que la mixité sociale au sein de leur territoire.
Le littoral est peu concerné par les logements étudiants bien que cela n’exclût pas le besoin de
logements temporaires destinés à des stagiaires ou des jeunes en formation, notamment dans les
agglomérations. Un projet de logements CROUS de 211 places est ainsi en cours d’exécution à Anglet.
L’hébergement des personnes âgées
La répartition géographique du logement des personnes âgées est plus étalée et ne pénalise pas les
zones à faible densité de population. Au contraire, en 2004, le nombre de lits en maison de retraite
rapporté à la population des plus de 75 ans est largement supérieur dans le Médoc. Pour cent
habitants de plus de 75 ans, le nombre de lits en maison de retraite est estimé à environ quatorze
dans le Médoc, à dix dans le Bassin d’Arcachon et à environ huit sur le reste du littoral. Pour une
population de plus de 65 ans, les différences entre ces zones restent identiques. Le nombre de lits
pour cent habitants y est seulement deux fois moindre.
• L’aide au logement dans le parc privé
Les revenus des ménages
Les ménages aux revenus modestes
Le plafond HLM/PLUS fixe le seuil pour lequel les revenus sont considérés modestes.
Alors que le Bassin d’Arcachon affiche entre 50 et 75 % de revenus modestes au sein des ménages
du secteur privé et que le taux de l’extrême nord de la côte atlantique s’élève à plus de 85 %, le
reste du littoral est caractérisé par une moyenne de 75 à 85 % de revenus modestes.
Cette réalité reflète la forte proportion, sur le littoral, de logements appartenant à des ménages à
hauts revenus.
Les locataires du parc privé à bas revenus en Gironde
Les locataires du parc privé à bas revenus vivant sur le littoral se localisent plutôt dans la partie nord,
avec des proportions dépassant les 50 %.
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Le Taux d’Effort Logement (TEL) en Gironde
- Les accédants ayant un important TEL :
Sur la quasi-totalité du littoral en Gironde, les accédants ayant un TEL supérieur à 33 %
représentent 15 à 22,1 % des accédants. Arcachon affiche un taux compris entre 22,1 et 31,3 %.
Ce sont des territoires bénéficiant d’une forte attractivité où les prix des terrains sont élevés du fait
de l’inflation immobilière que connaissent les stations touristiques du littoral en général.
- Les locataires du parc privé ayant un important TEL :
C’est sur le Bassin d’Arcachon que les locataires consacrant plus de 33 % de leurs revenus dans le
paiement d’un loyer sont les plus nombreux. Là aussi, la forte inflation des prix est à l’origine de
cette situation.
Les contrastes de revenus
C’est sur la côte landaise que les écarts entre revenus sont les moins importants. Le niveau social
moyen des ménages du Bassin d’Arcachon semble relativement élevé puisque le rapport inter-déciles
est faible et que la moyenne des revenus fiscaux est importante. Il est de même pour la côte basque.
Si la côte nord aquitaine est moins frappée par un important écart entre revenus, la moyenne des
revenus fiscaux de ce territoire est faible.
Les aides au logement en Gironde
Il est frappant de constater les orientations parfois opposées des regroupements communaux en
termes de logement et surtout de logement social. Tous ne visent pas à favoriser ou attirer le même
type de ménages, ce qui crée de fortes différences territoriales face à l’exclusion sociale. Les locataires
du parc privé ayant de faibles revenus sont moins nombreux en moyenne dans les regroupements
urbains (CUB et COBAS) que dans les Pays. Cependant, les prestations logement destinées aux
locataires du parc privé sont moins importantes dans les Pays que dans les agglomérations.
Les bénéficiaires de prestations logement dans le parc privé
Les bénéficiaires sont majoritairement dans le parc privé. Ils sont nombreux dans les communes
dotées de centres anciens, certes, mais sur le littoral de la Gironde, ils représentent plus de 59,4 %
dans toute la moitié nord de la côte.
L’accession aidée
- Les accédants aidés bénéficiaires de prestations logement
Les allocataires de prestations logement sont peu aidés dans leur accession dans les cantons du
littoral de la Gironde. Seuls les cantons du littoral de Castelnau-de-Médoc ont un pourcentage important.
- Les accédants aidés avec prêts non conventionnés
Alors que le canton de Castelnau-de-Médoc et le sud du littoral girondin sont caractérisés par une
faible part d’accédants aidés par des prêts non conventionnés, ces derniers représentent entre
48 % et 57 % des accédants dans la moitié nord de la côte.
• Le logement social sur le littoral aquitain
La situation du logement social en milieu littoral en Aquitaine
A l’heure actuelle, la part des logements HLM sur le littoral comme en Aquitaine est assez faible en
comparaison avec le niveau national. Elle atteint, en moyenne sur le littoral aquitain, 7 % selon les
données du recensement de 1999 soit 1 point de moins que dans la région Aquitaine et 6,5 de
moins qu’en France ! Le Pays Basque fait exception.
Médoc
Nord Landes
Sud Landes
Bassin d’Arcachon
Pays Basque
Littoral
Région Aquitaine
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Parc des logements sociaux Parc des logements sociaux
1999
2003
478
582
558
658
1 446
1 662
2 274
2 588
9 305
9 647
14 601
15 137
117 798
127 099
Part des logements sociaux
nb de ménages en 2003
4,1
4,0
5,9
5,7
11,9
8,2
10,0
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Cette zone compte en proportion trois à quatre fois plus de logements sociaux que le reste du
littoral. Sur le littoral basque, la proportion de locataires de logements HLM atteint environ 12 % et
se rapproche de la moyenne nationale. Elle ne dépasse pas 3 % dans le Médoc et sur le littoral
landais.
La proportion de logements sociaux
Les logements sociaux du littoral aquitain se concentrent sur quelques communes. Dans chaque
zone du littoral, les trois quarts des logements sociaux se trouvent regroupés au plus dans 4 ou 5
communes. Souvent deux communes, voire une seule, accueillent près de la moitié de l’ensemble
des logements sociaux ou tout au moins une large majorité d’entre eux. C’est le cas de Bayonne au
Pays Basque, de Tarnos dans le sud des Landes, de Biscarosse dans le nord des Landes et de La Testede-Buch dans le Bassin d’Arcachon. A titre d’exemple, Biscarosse représente 25 % de la population
nord landaise et accueille près de 58 % des logements sociaux de cette zone ; Bayonne regroupe 23 %
de la population et 50 % des logements sociaux du littoral basque ; Tarnos regroupe 16 % de la
population et 39 % des logements sociaux du sud des Landes.
Par ailleurs, la répartition des logements sociaux sur l’ensemble de l’Aquitaine et plus spécifiquement
sur le littoral est inégale : 5 % des logements sociaux se situent dans l’axe BAB et seulement 1 %
dans le COBAS. Les parts respectives des logements sociaux parmi les résidences principales dans
l’agglomération du BAB et la COBAS différent aussi sensiblement.
Part des logements sociaux au sein des résidences principales
- CA BAB :
- COBAS :
14,0 %
7,5 %
Il est à noter également la part importante de l’habitat individuel dans le parc de logement social
surtout dans le Médoc (76 %) mais aussi dans le Bassin d’Arcachon et le sud des Landes (plus de
40 %). En revanche, sur l’ensemble du littoral et de la région, moins de 20 % des logements sociaux
prennent la forme d’habitat individuel.
Dans l’ensemble, les locataires du parc public sont en plus grand nombre dans les agglomérations que dans
les Pays. Cependant, les Pays témoignent d’une augmentation des locataires du parc public bénéficiant de
prestations logement alors que les agglomérations connaissent une diminution de ces derniers.
La location dans le parc public du littoral en Gironde
Le littoral du département de la Gironde est marqué par une faible location dans le parc public du fait
d’une structure du logement largement prise en charge par les promoteurs immobiliers et les
particuliers. Si dans le sud du Bassin d’Arcachon la part de locataires du parc public est comprise entre
26,6 et 42,2 %, dans le reste du littoral du département ils ne sont plus que 8,1 à 15,6 %. En terme
d’évolution de la location de logements publics, la quasi-totalité du littoral de la Gironde voit cette
location diminuer de 5 à 12 % entre le 31 décembre 2000 et le 31 décembre 2003. La côte du canton
de Castelnau-de-Médoc affiche la plus forte baisse : plus de 18 % pendant cette même période. La
ville d’Arcachon est marquée néanmoins par une augmentation des locataires du parc public.
La dynamique du logement social dans l’espace du littoral
Quels sont les profils de territoires du littoral susceptibles d’être confortés par la perspective de
production de logements sociaux en 2005 ? Des questionnements importants se posent pour les
politiques publiques d’aménagement du territoire quant au logement des plus défavorisés.
Les territoires peu dynamiques mais touristiques
Il s’agit des cantons situés au nord du littoral de la Gironde et au nord de la côte landaise. La
dynamique touristique de ces espaces est forte au point que le parc des résidences secondaires
augmente encore. Leur attractivité génère des emplois et du développement. Elle conforte l’intérêt
des touristes à devenir des résidents permanents. Cette mutation est surtout vraie pour les visiteurs
extérieurs à l’Aquitaine et sur certains espaces (plutôt sur le littoral landais et en Dordogne rurale,
moins sur le littoral girondin ou dans les Pyrénées).
- Enjeux
Ces territoires doivent maintenir un niveau de parc confortable et accompagner l’activité touristique
saisonnière par de petites opérations locatives dans les chefs-lieux de canton et/ou pôles touristiques majeurs.
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- Risques
Ces espaces risquent de voir le dynamisme économique et touristique grevé par l’insuffisance de
l’offre en logements pour les actifs notamment.
Les territoires sous influence urbaine
Ce profil concerne les cantons du sud du littoral landais et de nord du Bassin d’Arcachon. Ces zones
d’accueil et de périurbanisation sont des réceptacles de la croissance urbaine des agglomérations
pour l’accession à la propriété. Ils sont le plus souvent dépendants des agglomérations de référence
en termes d’emplois, d’équipements… Le développement du logement s’effectue généralement
sous forme d’une forte croissance mono-produit.
- Enjeux
Il s’agit de maîtriser l’espace via une politique foncière et de diversifier l’offre en terme de formes
urbaines comme de produits. Les politiques doivent assurer un niveau de services de ces territoires :
équipements sur place et capacité à la mobilité. L’objectif serait de produire du locatif social en PLUS
uniquement (20 %) et d’organiser une offre mieux structurée en accession.
- Risques
Les politiques peuvent donner lieu à la création de zones résidentielles non viables et peu dynamiques
à terme, du fait d’un mauvais aménagement, de lacunes en équipement et de l’absence de
renouvellement des populations.
Les pôles principaux et aires d’influence
Arcachon et l’agglomération BAB sont des agglomérations du littoral présentant la plus grande
mixité sociale et la plus grande diversité de produits logements. Elles sont concernées par toutes les
problématiques.
- Enjeux
Ces territoires doivent répondre aux forts besoins exprimés en matière de desserrement et de
renouvellement en réhabilitant le parc occupé et vacant. Il est essentiel également qu’ils traitent
l’acuité du problème foncier en intégrant les dynamiques urbaines.
Il s’agit pour ces agglomérations du littoral de produire plus de locatif social, en PLUS (au moins 30 %)
et PLS (10 %). Les lourdes opérations de réhabilitation des logements vacants et indignes dans les
quartiers concentrés seront aussi à prendre en compte, en même temps que le renouvellement urbain.
- Risques
Ces agglomérations du littoral seront susceptibles de ne pouvoir répondre ni aux besoins de mobilité
résidentielle des différentes catégories de populations qui font le dynamisme de l’agglomération, ni
aux objectifs de mixité qui sont pourtant mieux pris en charge dans la ville centre.
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Sources et Bibliographie
• “Démographie et logement en Aquitaine”, Christophe Bergouignan - Directeur de l’Institut d’études
démographiques de l’Université de Bordeaux IV
• INSEE
• DRE
• Conseil Régional d’Aquitaine :
“Etude pour la définition d’une stratégie d’intervention
du Conseil Régional d’Aquitaine en matière de logement des étudiants” (2005).
“Politique contractuelle régionale : bilan et perspectives du dispositif d’aide au logement” (2005).
• CESN : “Accès au logement, droits et réalités” (2004).
• Livre blanc de l’AROSHA (2005).
• Presse
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Sud Ouest
Le Monde
La gazette des Communes
Le Journal des Maires
Le Point
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Remerciements
La Commission “FINANCES REGIONALES ET BUDGET”
exprime ses plus vifs remerciements à toutes les personnes
qui ont participé à ces travaux :
LISTE DE PERSONNALITES AUDITIONNEES PAR LA COMMISSION
“FINANCES REGIONALES ET BUDGET” ÉLARGIE
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M. Maurice GOZE
(audition du 3 janvier 2005)
Université de Bordeaux IV
M. Yves MASSENET
M. Christian LABBÉ
Direction Régionale de l’Equipement
Mme Hélèna CABADIE
(audition du 17 février 2005)
Direction Régionale de l’INSEE
M. Francis CUILLIER
(audition du 28 février 2005)
Agence d’Urbanisme de la CUB
M. Bruno VERSINI
M. Jean BALLONGUE
(audition du 7 mars 2005)
FNAIM Aquitaine
Union Nationale de la Propriété Immobilière
Mme Véra PERIER
Maître Thibault SUDRE
Centre Régional des Références Immobilières du Notariat
Chambre des Notaires de la Gironde (Perval)
M. Jean TUFFIERE
M. Jean GAYAS
ANAH Aquitaine
Union Régionale des PACT Aquitaine
M. Alain ZIMMERMANN
M. André BARBÉ
(audition du 11 avril 2005)
CAF de la Gironde
ADIL de la Gironde
M. Jean-Luc HOGUET
Mme Sylvie REGNIER
Association Régionale des Organismes HLM Aquitaine
M. Damien DUCOULOMBIER
M. Jean-Louis GUY
Union Nationale des Constructeurs de Maisons individuelles (UNCMI) Aquitaine
Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC) Aquitaine Poitou-Charentes
M. Félix LACOMBE
M. Henri BELLIERE
(audition du 10 mai 2005)
Confédération Nationale du Logement (CNL)
Confédération Consommation, Logement, Cadre de Vie
M. Yves LEPEL-COINTET
Mme Micheline TREVAUX
M. Philippe FAURE
M. Jean-Jacques AMYOT
(audition du 30 mai 2005)
Comité Régional des Associations de Jeunesse et de l’Education Populaire
CROUS Aquitaine
OAREIL
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M. Bernard COLOOS
M. Christian GAY
M. Philippe RENOUIL
M. Michel CISILOTTO
M. Patrick BAGGIO
(audition du 20 juin 2005)
Fédération Française du Bâtiment Aquitaine
M. Christian RAMPNOUX
M. Benoît TABASTE
(audition du 27 juin 2005)
CAPEB
CAPEB
Mme Geneviève PUYAU
M. Bernard GAMEL
M. Pascal LAVERGNE
(audition du 9 septembre 2005)
Caisse des Dépôts et Consignations
Banque de France
M. Joseph COMBY
M. Louis DANIEL
M. René SABOURET
(audition du 20 septembre 2005)
Association des Études Foncières
Service Fiscaux de la Gironde
Brigade d’Evaluation Domaniale
M. Patrick VEYRIER
M. Alain BROUSSE
(audition du 3 octobre 2005)
Crédit Agricole
URCIL Aquitaine
M. Christian DECOSSE
M. Philippe VILLETORTE
M. Stéphane DARRIUS
(audition du 4 novembre 2005)
Communauté d’Agglomération Périgourdine
Conseil Général de la Gironde
Communauté de Communes Piémont Oloronais
M. Michel CHANUT
Mme Odile PLANTADE
Mme Geneviève VIDALIES
M. Daniel HICKEL
MM. Xavier STEFFAN
Bruno BERTRAND
Conseil Régional d’Aquitaine
M. Alain JAFFRÉ
M. Vincent BERRUTO
M. Laurent GHEKIERE
Union Européenne
Agence Européenne de l’Énergie
Commission Permanente du Centre Européen des Entreprises à Participation Publique - CEEP
M. Hervé CAPDEVIELLE
M. Jean-Pierre DELIGEY
M. Patrice BEUNARD
M. François DOUMECQ
M. Jean-Pierre LABROILLE
CFDT
FO
CFTC
CGC
CGT
M. Gérardo DEUSTUA
Mme Christelle TESSIER
Mme Alice BERTHOUD
M. François-Xavier LEURET
La maison des saisonniers (COBAS)
COBAS
AREFA
UR PACT
Ordre Régional des Architectes
Pays et Quartiers d’Aquitaine
La Commission remercie également pour leur contribution :
Mme Valérie DARDENNE (Direction Régionale de l’Equipement)
Mme Christiane MITRESSÉ (Caisse d’Allocations Familiales de la Gironde)
M. Hervé OLIVIER (SAFER Aquitaine Atlantique)
M. Eric VINATIER (SAFER Garonne Périgord)
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COMMISSION “FINANCES REGIONALES ET BUDGET” ÉLARGIE
Président
Rapporteur
Jean LAVIE
Joël MARCHAIS
Collège I
Collège II
Collège III
BERNAZEAU Alain
BESSERIE Robert
CISILOTTO Michel
COURBU Laurent
CRUEGE Philippe
GARRETA André
GOINAUD Robert
GOITY Jean-Pierre
GRASSOT Michel
LARCHÉ Marcel
MARCHAIS Joël
PÉRÉ Bernard
SERVY Jean
RAMPNOUX Christian
BARIANT Pierre
BISAUTA Martine
DOUMECQ François
DUFAU Didier
GAMBIER Bernard
KOUCH Nathalie
LABECOT Marie
LAVIE Jean
MARY Christian
MOURGAUD-MALET Mariannick
PASTEL Micheline
TRESSOS Claude
BARRERE Jean-Roland
BOULMIER Muriel
DONNEVE Bernard
MOLLAT Denis
FOURMOND Maurice
GAUTHERON Jean-Michel
GUIBERT Michel
HARDOUIN Francis
HOGUET Jean-Luc
LEPEL-COINTET Yves
LIQUARD Bernard
MAJOUFRE Jean
PARGADE Alain
PERE Jacques
PEYRES Richard
Collège IV
Ont également participé à ces travaux :
Les Vice-Présidents du Bureau du Conseil Economique et Social Régional d’Aquitaine :
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Collège I
Collège II
Collège III
CAZALA Bernard
CLAVELEAU Michel
GRACIET Dominique
PARGADE Jean-Pierre
RATEL Yves
BOST Jean-Louis
CAVILLAC Marc
CHAPELLE Alain
DUBOSCQ Catherine
MERONI Raymond
DELFAUD Pierre
DUFAU Jean
TESTEMALE Maurice
Chargés de Mission
Bruno DUMAS
Séverine PENAUD-ROUX
Assistante
Khadija BADDI
Stagiaire
Nasserine HAGLUND
CONSEIL ECONOMIQUE ET SOCIAL RÉGIONAL D’AQUITAINE
Hôtel de Région
14, rue François de Sourdis
33077 BORDEAUX
Tél. 05 57 57 80 80
Télécopie 05 56 99 21 67
Site internet : www.cesr-aquitaine.fr
Edition : PG Edition
Crédits photos : Phannara BUN
avec l’aimable autorisation de Gironde Habitat
Dépôt légal : Avril 2006 – ISBN : 2-11-095884-7

logement en aquitaine

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