Dossier x réalisé par Lucie Portejoie

Transcription

y 52 y
Gestion de Fortune x n° 248 - Mai 2014
Dossier x Pierre-papier
SCPI
En pleine mutation
‹
Quelle belle revanche ! Alors que les
SCPI devaient être condamnées à disparaître du paysage de l'épargne au profit des
OPCI, les voilà qui rencontrent désormais un
vif intérêt.
En plein cercle vertueux, elles ont entamé
une métamorphose impulsée par une collecte annuelle dynamique. Rançon du succès, la concurrence s'intensifie, les sociétés
de gestion redoublent alors d'efforts pour innover et trouver l'idée qui fera la différence.
La mutation n'est donc pas terminée !
‹
y 53 y
PARTIE I
Tous les moyens sont bons
pour performer !
E
n 2013, le marché des SCPI
a fait jeu égal avec 2012.
En témoignent, les chiffres de l'IEIF(1) qui font état d'une
collecte nette stable, d'un taux de
distribution stable et d'une valorisation du prix moyen des parts...
stable.
Mais cette année « bis repetita »
ne doit pas masquer la performance du véhicule d'investissement car comme le relève l'ASPIM(2), « avec un montant de plus
de 3 milliards d'euros, la collecte
brute des SCPI est proche de son
record historique ».
Pourtant ce n'était pas gagné
d'avance. L'afflux de capitaux
était en recul de 11 % au premier
semestre 2013 par rapport à la
même période de 2012. « Toute la
Place s'attendait à une baisse de
la collecte annuelle, mais il y a
eu un rattrapage sur la seconde
partie de l'année », explique Philippe Vergine, cofondateur et gérant de Primaliance. Rattrapage
que personne ne semble pouvoir
bien expliquer. Mais qu'importe,
la collecte nette atteint précisément 2 499,83 millions d'euros et
la collecte brute 3 026,27 millions
d'euros.
Alors oui, c'est peut-être un détail
pour l'assurance vie, mais pour
l'industrie de la SCPI ce chiffre
veut dire beaucoup. Car en 2009,
rappelez-vous, la collecte brute
atteignait péniblement le milliard d'euros. L'année d'après,
elle faisait plus que doubler. Ainsi depuis 2010, la collecte brute a
franchi un palier supplémentaire
qu'elle a chaque année confirmé.
Un destin tout tracé
Contrairement à ce que pressentaient les plus critiques d'entre
nous, les sociétés de gestion ont
très bien digéré cette déferlante
de capitaux. Celle-ci a même été
une véritable opportunité pour le
marché, mais aussi pour l'investisseur. « Il y a quelques années,
la capitalisation des SCPI oscillait
autour d'une dizaine de milliards
d'euros. De nombreux véhicules
de petite capitalisation animaient
alors le marché. Pour aller chercher du rendement, ils prenaient
du risque en investissant dans
des biens pour lesquels il y avait
moins de demande, moins de
profondeur. Sans être péjoratif, il
y 54 y
s'agissait bien souvent d'actifs de
seconde zone situés en Province.
Aujourd'hui, la capitalisation a
été multipliée par trois. Grâce à
l'afflux de collecte, les sociétés de
gestion ont la capacité financière
de se positionner sur des deals
plus importants et de meilleure
qualité, qui sont susceptibles
d'être loués à des entreprises solides. Ainsi, en peu de temps les
SCPI ont changé de nature, elles
ont franchi une étape qui assure
une meilleure protection du risque pour l'épargnant », fait savoir
Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial REIM.
Même si certains ne veulent pas
oser le rapprochement, les SCPI
LE CHIFFRE
30 milliards d'euros
Selon l'ASPIM et l'IEIF, la capitalisation des SCPI, en progression
de 9,1 % sur les douze derniers
mois, frôle la barre symbolique des
n
30 milliards d'euros.
Dans la catégorie
des plus grosses sociétés de gestion
en termes de capitalisation,
les lauréats sont...
La Française REM (6,164 milliards
d'euros), Amundi Immobilier (3,4887
milliards d'euros) et BNP Paribas
n
REIM (3,057 milliards d'euros).
en montrant leur faculté de résistance dans un environnement
d'épargne affaibli et loin d'être
concurrentiel ont pu se démarquer,
se faire connaître et convaincre. Il
n'est pas sûr que les SCPI auraient
rencontré le même destin si les
marchés boursiers n'avaient pas
dévissé avant d'être erratiques et
si les taux longs n'avaient pas été
aussi cramponnés à des niveaux
planchers. « Il ne faut pas hésiter
à rappeler que depuis 25 ans, les
SCPI ont toujours distribué plus de
5 %. Il faut même le marteler, car
quel autre produit financier peut se
prévaloir du même historique ? »,
s'interroge Laurent Fléchet.
Alexandre Claudet, directeur
général délégué de PERIAL AM
énonce une autre raison du succès des SCPI : « Les épargnants
ont également pris conscience de
la nécessité de se créer des revenus complémentaires une fois à
la retraite. L'immobilier est une
réponse pertinente à cette problématique patrimoniale mais l'investissement direct n'est pas à la
portée de tout le monde en raison
du montant du ticket d'entrée, de
sa complexité et du temps de gestion qu'il exige. C'est pourquoi, je
pense que les véhicules collectifs
immobiliers, dont les SCPI font
partie, sont aujourd'hui à la croisée des chemins, avec un développement encore plus puissant
dans les années à venir ».
Les souscriptions appellent les
souscriptions, le succès appelle
le succès... Les SCPI, comme tout
produit qui voit sa cote monter,
n'ont pas échappé à l'effet mou-
Corum Convictions, la première SCPI en termes
de rendement en 2013 !
Il y a moins de deux ans, Corum AM avait pris le marché à
contre-courant en lançant Corum Convictions. « Nous avons
transgressé les codes de l'investissement dans une SCPI en
vendant non pas un produit immobilier mais plutôt une performance financière », fait savoir Frédéric Puzin le président
de la société de gestion. Les objectifs sont pour le moins
ambitieux : un rendement annuel de 6 % et une valorisation
des parts comprise entre 1 et 2 % par an, en moyenne sur
dix ans. Pour obtenir cette performance Corum Convictions
poursuit une stratégie d'investissement très singulière. « Il faut être mobile et
travailler en architecture ouverte afin de saisir les opportunités du marché »,
souligne Frédéric Puzin. Ainsi la SCPI peut investir en zone euro et dans tout
type d'actifs : bureaux, commerces, santé, hôtels. Aucun secteur d'activité
n'est privilégié. Aucun secteur n'est délaissé. « L'effet vertueux de cette
stratégie est que nous ne sommes pas contraints d’acheter sur un marché
défavorable aux investisseurs à un instant donné et rien ne nous empêche
d’y revenir quand il offre à nouveau de belles opportunités. La conséquence
naturelle de cette stratégie c’est une réelle diversification, une diversification
à 360° par les profils des locataires, les typologies d'immeubles, les villes,
les pays, les pratiques immobilières... et même fiscales », soutient le président de Corum AM. Avant d'ajouter : « Cette très grande diversification est
un atout majeur car nous nous exposons moins au retournement potentiel
d'un secteur ou d’une zone géographique comme c'est le cas de certaines
SCPI dans lesquelles une classe d'actifs est prédominante ». Quelques sociétés de gestion, certainement les plus conservatrices, émettent des critiques très virulentes envers cette nouvelle génération de produit, n'hésitant
pas à qualifier Corum Convictions de « SCPI fourre-tout » ou bien encore de
« SCPI poubelle ». Un jugement erroné. « Nous développons un patrimoine
de qualité et ça n’est pas une surprise... Corum Convictions n'a pas mis
en avant un projet de SCPI « verte ». Nous n’avons pas communiqué sur
la constitution d’un patrimoine composé d'actifs neufs ou très récents, et
bénéficiant de baux supérieurs à sept ans. Pourtant, fin 2013, toutes ces caractéristiques sont réunies dans son patrimoine car notre liberté nous permet d’investir dans des conditions favorables », argumente Frédéric Puzin.
Cette SCPI opportuniste a gagné son pari. Même si les acteurs du marché
tiennent à ce qu'on analyse le support sur le long terme, on ne peut occulter
que Corum Convictions se place pour la deuxième année consécutive en
tête des SCPI à capital variable les plus rémunératrices en 2013 en servant
6,30 % à ses associés. Quant à la valeur de la part, elle s'est appréciée de
2 % au 1er juin 2013. Le véhicule d'investissement est uniquement distribué
en direct par les CGPI qui ont collecté l'année dernière pas moins de 77
millions d'euros. « Le marché des CGPI est un marché exigeant. Là aussi
les codes ont changé pour les SCPI et il ne suffit plus d’une communication
chatoyante pour convaincre les professionnels dans la durée. Cette nouvelle donne est une opportunité. Je considère qu’une jeune société de gestion
doit délivrer une performance et une prestation aux meilleurs standards du
marché si elle veut espérer développer sa SCPI », fait savoir Frédéric Puzin.
A l'heure actuelle il n'est donc pas prévu de lancement de nouveaux produits... Mais la question reste ouverte dans les prochaines années. « Quand
année après année les associés, les distributeurs et le marché auront fait
le constat que ma proposition est pertinente, j’envisagerai peut-être une
n
nouvelle offre », conclut-il.
y 55 y
‹
} Les véhicules collectifs
immobiliers, dont les SCPI font
partie, sont aujourd'hui à la
croisée des chemins, avec
un développement encore
plus puissant dans les années
à venir
Alexandre Claudet
PERIAL AM
tonnier. « Il n'y a pas si longtemps,
la préconisation de SCPI était une
activité à la marge pour un certain nombre de CGP. Aujourd'hui,
le produit fait partie intégrante de
leur offre », remarque Alexandre
Claudet.
Investisseurs et professionnels du
patrimoine ont été certainement
aussi conquis par la souscription
à géométrie variable des parts de
SCPI : au comptant, à crédit (cf.
partie V page 71), en pleine propriété, en nue-propriété ou bien
encore comme unité de compte, il
y en a pour tous les goûts et tous
les besoins patrimoniaux. Il est
vrai qu'on peut lui reprocher son
manque de liquidité, mais comme
le remarque Philippe Vergine, cet
inconvénient est en réalité une
force : « Cela permet à la SCPI de
ne pas être un produit volatil ».
Le locataire en position
de force
Afin que la SCPI honore sa promesse d'être un produit de rente,
toute cette liquidité a dû être investie. A ce sujet, le terrain de
jeu des SCPI n'est plus trop le
prime de Paris qui est excessivement concurrentiel provoquant
alors une envolée des prix à des
niveaux stratosphériques. Elles
font plutôt leur marché en Ile-deFrance et dans les grandes métropoles. Mais ce n'est pas forcément
de tout repos. Et l'expertise est
un nécessaire préalable. « Entre
2005 et 2007, on pouvait acheter
n'importe quel actif, ce n'était pas
très grave puisque la valeur augmentait sans lien avec la qualité.
Aujourd'hui, nous ne sommes plus
dans ce monde-là. Celui dans lequel nous évoluons est bien plus
compliqué. Il y a tout de même de
la valeur à créer, à condition toutefois de bien acheter et de bien
gérer », constate Laurent Fléchet.
Certaines structures avouent tout
de même n'avoir pas pu équilibrer
la collecte et les investissements,
les contraignant alors à placer
une quote-part des capitaux en
monétaire. Une pratique qui est
gage de professionnalisme, mais
qui a été sanctionnée par un rendement net affaibli.
D'autres à l'inverse, n'ont pas attendu de collecter pour acheter.
« Nous avons une dette de court
terme sur Edissimmo qui sert de
variable d'ajustement entre la
collecte et les investissements
pour éviter tout retard destructeur en termes de performance »,
explique Anne Duperche-Rabant,
gérante SCPI au sein de Amundi
Immobilier.
Quant à Primonial REIM qui a été
le plus gros investisseur sur 2013,
il a réalisé la moitié de ses investissements en off market. Malgré
l'absence de tension concurrentielle, les économies ne sont pas
forcément substantielles. « C'est
un peu plus intéressant d'un point
de vue économique mais nous
y 56 y
LE CHIFFRE
+35,6 %
Avec un total de 522,6 millions
d'euros de parts échangées en
2013, le marché secondaire des
SCPI connaît une activité élevée :
+35,6 % par rapport à 2012 pour
les SCPI immobilier d'entreprise.
Rapporté au montant de la capitalisation à fin 2013, ce marché
reste toutefois une activité mesurée, le taux annuel de rotation des
parts de SCPI ne dépassant pas
n
les 2 %.
Elysées Pierre de HSBC REIM :
une collecte divisée par deux
En 2012, la collecte brute de la célèbre SCPI de bureaux à capital variable
était de 245 millions d'euros. En 2013, elle est tombée à près de 130 millions
d'euros. Faut-il y voir une conséquence au désengagement de HSBC REIM
sur le marché des CGPI ? Pour Dominique Paulhac, président du directoire de
HSBC REIM le lien de cause à effet n'est pas si évident : « En 2012, les CGPI
ont contribué pour moins de 20 % à notre collecte ». Et cette chute de la
collecte ne doit pas susciter l'inquiétude. Bien au contraire. « Les niveaux drainés en 2012 étaient exceptionnels. Nous préférons travailler sur un rythme de
collecte annuel de 150 millions d'euros qui est alors plus en adéquation avec
notre stratégie d'investissement sélective », poursuit Dominique Paulhac. Ce
dernier a voulu laisser un message aux conseillers indépendants : « Ce sont
d'excellents professionnels, que ce soit en termes de conseils que de vente.
Nous avons noué des relations fructueuses. Ce sont uniquement des raisons
stratégiques qui nous ont motivés à produire et distribuer en interne ».
Mais cette stratégie monodistributeur n'est pas pour déplaire aux sociétés de
gestion concurrentes qui poursuivent leur stratégie de développement et de
séduction auprès des CGPI, à l'image de Ciloger. « Nous voulons renforcer
nos liens avec les conseillers indépendants et faire connaître nos produits »,
n
explique Isabelle Rossignol.
n'achetons pas non plus à un prix
complètement déconnecté de la
réalité. C'est un mode d'acquisition qui est gagnant pour les deux
parties au contrat. En tant qu'acquéreur, il nous permet de travailler sereinement avec moins
de pression, sans surenchère.
Quant au vendeur, en évitant de
faire un appel d'offre, il est alors
en mesure de respecter ses délais
de transaction », indique Laurent
Fléchet
De l'avis de toutes les sociétés
de gestion, le gros du problème
en 2013 s'est situé au niveau de
la location. Il s'est alors matérialisé lors des renouvellements des
baux par de généreuses mesures
d'accompagnement consenties par
les sociétés de gestion. « Plutôt
que le locataire aille s'installer
en face, nous préférons négocier
avec lui », note David Seksig,
gérant SCPI de Amundi Immobilier. Mieux vaut en effet faire des
concessions sur le montant du
loyer du locataire en place, que
le laisser partir, constater une vacance et supporter des franchises
importantes sur le nouveau bail
signé. « Il peut y avoir d'autres
sujets de négociation comme la
réalisation de travaux d'amélioration », explique un gérant.
Mais ces marchandages ne s'expliquent pas forcément par une
situation financière délicate de
l'utilisateur. « Avec les indexations successives que nous avons
connues ces dernières années,
les loyers peuvent atteindre des
niveaux élevés, supérieurs à la
valeur locative du marché pour
les baux qui ont été signés avant
2008 », explique Anne DupercheRabant. Du coup, comme le souliy 57 y
gne un professionnel, « en présence d'un bon locataire et si le loyer
est hors-marché, il faut renégocier ». Le locataire est donc clairement en position de force. « Il y
a très peu de communication sur
les décotes consenties. Nous savons juste qu'elles sont importantes. Nous avons tendance à penser
que l'écart se situe autour de 20 %
et peut monter jusqu'à 33 % dans
des zones en sur-offre pour les
prises à bail de grandes surfaces
appartenant à des grandes foncières (> 5 000 m²), ce qui est moins
le cas dans les patrimoines de nos
SCPI qui détiennent en majorité
des immeubles avec des surfaces
petites et moyennes (< 5 000 m²)»,
souligne Anne Duperche-Rabant.
Mais si les efforts ont été vains,
les sociétés de gestion ont profité
de la vacance pour moderniser
leur parc immobilier en réalisant
soit des travaux, soit des arbitrages. « Les congés d'immeuble que
peuvent connaître nos SCPI se
transforment en opportunités »,
explique Alexandre Claudet.
Les parades pour gonfler
le rendement
Dans ce contexte, le taux de distribution moyen par part s'établit
à 5,13 % (4,90 % pour les 38 SCPI à
capital variable). A ce sujet, nombreuses sont les sociétés de gestion à ne pas aimer cette notion de
taux de distribution. « On peut lui
faire dire ce que l'on veut », reproche un gestionnaire. Il suffit que
le prix de la part baisse pour que
le rendement soit mécaniquement
en hausse... C'est pourquoi certaines structures préfèrent communiquer sur les revenus distribués
aux associés en unité monétaire.
Mais sur un marché abondant en
liquidité et où les propriétaires et
locataires jouent au marchand de
tapis, certaines entités n'ont pas
eu d'autre choix que de puiser
dans le Report A Nouveau (RAN)
pour lisser le rendement, d'autres ‹
Résultats des SCPI immobilier d'entreprise en 2013
DVM 2013
(variation
annuelle)
Collecte nette en
millions d'euros
(variation
annuelle)
Marché secondaire réalisé en
millions d'euros
(variation
annuelle)
Collecte brute en
millions d'euros
(variation
annuelle)
Capitalisation en
millions d'euros
(variation
annuelle)
SCPI
bureaux(1)
5,11 % (-2,29 %)
1 699,2 (-2,0 %)
428,4 (+47,8 %)
2 131,5 (+5,3 %)
20 224,4 (+9,1 %)
SCPI
commerces(1)
5,10 % (+3,45 %)
395,2 (-14,4 %)
60,4 (-8,5 %)
455,5 (-13,7 %)
4 163 (+11,6 %)
SCPI
spécialisées(2)
5,47 % (+4,19 %)
80,4 (+103,4 %)
1,7 (+84,9 %)
82,0 (+103,0 %)
189,6 (+66,0 %)
SCPI
diversifiées(3)
5,45 % (-1,27 %)
143,3 (+58 %)
21,7 (+3,8 %)
165,0 (+47,8 %)
1 752,5 (+12,4 %)
SCPI
immobilier
d'entreprise
5,13 % (-1,35 %)
2 318,0 (-0,3 %)
512,2 (+35,6 %)
2 834,1 (+4,8 %)
26 329,6 (+10,0 %)
Notes
(1) Ce sont celles dont au moins 70 % du patrimoine est constitué de l'un de ces types d'actifs
(2) Ce sont celles qui sont spécialisées sur un secteur identifié : logistique, Ehpad, logement étudiant, etc.
(3) Ce sont celles dont aucun type d'actifs ne dépasse 70 % du patrimoine
Source : ASPIM - IEIF
ont versé une fraction de la plusvalue... Cette dernière manœuvre
fait d'ailleurs débat au sein de la
profession avec d'un côté les coutumiers du fait et de l'autre les
réfractaires. « Notre politique est
claire, nous ne distribuons pas de
la plus-value à nos associés. Lorsque nous cédons les immeubles
qui sont par exemple inadaptés
au marché, nous réinvestissons
le fruit de la cession », fait savoir
Jean-Pierre Quatrhomme, président directeur général de Immovalor Gestion. Primonial REIM
met en garde contre ce genre de
pratique : « C'est un comportement
palliatif qui peut être dangereux.
Nous préférons servir à nos associés une distribution naturelle ».
De l'autre côté du camp, Sofidy ne
voit pas d'inconvénient à verser
une fraction des gains. « Sur Immorente, nous avons distribué, en
2013, 1,20 ` prélevé sur les réserves
de plus-values, un chiffre en diminution par rapport à l'année dernière où nous avions servi 1,38 `
de dividende exceptionnel. Il faut
savoir qu'avec un patrimoine
} Toute la Place s'attendait
à une baisse de la collecte
annuelle, mais il y a eu un
rattrapage sur la seconde
partie de l'année
Philippe Vergine
Primaliance
y 58 y
constitué de 1 800 actifs différents,
des arbitrages doivent forcément
être réalisés. Ils sont motivés par
une obsolescence ou bien une
offre que l'on ne peut pas refuser. Mais ces cessions restent très
marginales puisqu'elles représentent moins de 1 % de l'actif », fait
savoir Jean-Marc Peter, directeur
général de Sofidy. Avant d'ajouter : « Nous pensons qu'il est alors
tout à fait légitime qu'une partie
des plus-values revienne aux associés. Dans notre cas, cette décision ne fait pas baisser le prix de
la part étant donné que les biens
vendus en 2013 ont été cédés à un
prix supérieur à 23 % des valeurs
d'expertise ». La SCPI Edissimmo
d'Amundi Immobilier s'est également délestée d'une petite partie
des gains réalisés au cours des
dernières années. « Edissimmo est
très souvent pointée du doigt du
fait de son faible RAN. Je tiens à
préciser qu'il a volontairement été
réduit à son strict minimum avant
la transformation de la SCPI en
capital variable. Mais Edisimmo
LE CHIFFRE
12%
Selon l'étude annuelle de Cushman & Wakefield, les montants
investis par les SCPI sur l'immobilier d'entreprise français ont
représenté 12 % de l'ensemble
des investissements engagés.
Ce sont les assureurs/mutuelles
qui sont les premiers acquéreurs
(24 %), suivis des fonds d'investissement (20 %) et des OPCI
n
(15 %).
dispose de près de 140 millions
d'euros de stock de plus-values immobilières réalisées, un véritable
trésor de guerre. Cela équivaut à
près de deux ans de distribution.
C'est pour cette raison qu'Edissimmo peut se permettre de distribuer
de la plus-value immobilière à ses
associés sans que cela suppose
une baisse de sa valorisation. De
plus Edissimmo est une des rares
SCPI ayant vendu en haut de cycle (haut du marché) et ayant pu
cristalliser une plus-value latente
sur des actifs qui aujourd’hui pourraient difficilement être cessibles
(immeubles de seconde main avec
des risques techniques et locatifs
forts », tient à faire savoir Anne
Duperche-Rabant.
Pour dynamiser le rendement certaines SCPI n'hésitent à apporter une touche de diversification.
C'est le cas par exemple de Rivoli
Avenir Patrimoine et Edissimmo,
deux SCPI de Amundi Immobilier, qui ont acheté en commun
les murs du Club Med de Tignes
à un taux de rendement immédiat
de 7,25 %. « Nous avons acheté cet
actif dans d'excellentes conditions, à 7,25 % de rendement, alors
que des transactions comparables
se sont faites plus chères sur des
niveaux inférieures à 6 %. On a eu
un bon timing », se réjouit David
Seksig. Avant d'ajouter : « Tignes
est une station de ski à haute altitude avec de la neige garantie
à toutes les saisons. De plus on
ne peut plus construire et l’hôtel
en question se trouve au pied des
pistes. Et cela a de la valeur ».
Toujours dans une optique foncière, Rivoli Avenir Patrimoine
veut également s'intéresser aux
hôtels.
Concernant la valorisation du
prix de la part, l'IEIF fait état
d'une très légère appréciation,
de l'ordre de 0,66 %. « Cela signifie que les valeurs d'expertise se
sont bien tenues. Il convient toutefois de préciser que le marché
Dans la catégorie
des SCPI qui ont le plus collecté,
Primopierre de Primonial REIM
(251,2 millions d'euros), Acimmo
Pierre de BNP Paribas REIM (238
millions d'euros) et PFO2 de PERIAL
n
AM (224,4 millions d'euros).
y 59 y
est dichotomique. Dès que l'actif
présente des défauts, il est très
sanctionné. En revanche, pour les
actifs prime très demandés, les valeurs se sont orientées à la hausse.
Les SCPI achètent entre ces deux
types d'actifs, c'est pour cette raison que sans surprise les valeurs
ont oscillé entre -1 et +1 % », explique Philippe Vergine.
Certaines SCPI s'endettent pour
booster la performance. Comme
celles de Sofidy avec une singularité pour Immorente 2. Ce support à capital fixe créé en juillet
2011 et en augmentation de capital jusqu'au 30 juin 2014 – sauf
clôture anticipée – a pris le parti
de jouer à plein l'effet de levier du
crédit. Elle a recours à l'endettement pour 50 % de la valeur de son
patrimoine. Il s’agit d’emprunts
contractés sur des durées longues
(10 à 15 ans), généralement amortissables, avec des garanties hypothécaires et sans aucun covenant financier sur la société. Au
31 décembre 2013, le coût moyen
de la dette s'élevait à 3,09 %. Les
emprunts à taux fixe représentaient 63,1 %, le reliquat étant des
emprunts à taux variable. Avec
la mise en place d'une stratégie ‹
d'acquisition réalisée partiellement à crédit, le profil de performance d'Immorente 2 est orienté
vers une appréciation régulière
du prix de la part et une politique de distribution de dividendes
plus modeste que la moyenne du
secteur (objectif de 2 à 3 % les premières années). « Courant 2013, 14
nouveaux murs de commerces de
centre-ville ont été acquis pour un
montant global de près de 13 millions d’euros. La SCPI dispose ainsi aujourd’hui d’un patrimoine de
grande qualité composé de 50 actifs entièrement loués et qui permettent de dégager de très bons
résultats. Outre l’augmentation
de 27 % du dividende qui passe
de 6,60 ` à 8,40 ` par part, soit un
PARTIE II
E
n 2013, selon l'IEIF, la collecte nette des SCPI fiscales s'est élevée à 181,8
millions d'euros. Un résultat en
hausse de 1,3 % par rapport à
2012 mais qui est bien loin des niveaux enregistrés en 2009. A cette
époque, le montant des nouvelles
souscriptions avait bondi de 201 %
pour s'élever à 490 millions. Du ja-
Dans la catégorie
des sociétés de gestion qui ont
le plus collecté en 2013,
Primonial REIM (374,1 millions
d'euros), BNP Paribas REIM (278,4
millions d'euros) et La Française
n
REM (276,4 millions d'euros).
taux de distribution sur valeur de
marché de 3,30 % pour 2013, nous
avons capitalisé en RAN plus de
5 ` par part. L’exercice 2013 vient
conforter notre confiance dans Immorente 2 et dans sa capacité à
générer de la performance grâce
à une revalorisation régulière du
prix de la part. Après la progression du prix de la part de +4,17 %
en 2012 et de +2 % en 2013, les valeurs d’expertises au 31 décembre
2013 en hausse d’environ 3 % permettent d’envisager mécaniquement une hausse de la valeur de
reconstitution de la part de plus
de 5 % (grâce à l’effet de levier du
crédit) et ouvrent de très bonnes
perspectives pour 2014 », explique
Sofidy dans son communiqué de
n
presse.
Notes
(1) Institut de l'Epargne Immobilière et
Foncière
(2) Association française des Sociétés
de Placement Immobilier
Les SCPI fiscales,
si si ça marche !
mais vu ! Les SCPI fiscales, sous
perfusion de loi Scellier avaient
drainé 56 % de la collecte globale
des SCPI... Aujourd'hui, la proportion est de 7 %. Un beau gadin.
Il s'explique en grande partie
par un enthousiasme beaucoup
plus mesuré envers l'héritier du
Scellier. Dès son intronisation et
parce qu'il a toujours été mis en
y 60 y
comparaison avec son prédécesseur, le Duflot a essuyé un certain
nombre de critiques. L'avantage
fiscal n'était pas assez attractif,
la location consentie en secteur
intermédiaire était jugée trop
contraignante et pas assez rémunératrice. La loi Duflot avait
mauvaise presse. C'est pourtant
en plein ramdam médiatique
Y a-t-il un marché secondaire des SCPI fiscales ?
Dans la théorie, le bénéfice de l'avantage fiscal du Duflot et du Malraux est
conditionné à la conservation des parts durant neuf ans, à compter de la mise
en location par la SCPI du dernier logement. Pour les SCPI de déficit foncier,
la durée de blocage est plus courte. L'investisseur est en effet invité à garder
ses parts durant trois ans à compter de la dernière déduction des déficits fonciers sur le revenu global s'il veut conserver les économies d'impôt réalisées.
Donc une fois ces délais passés, l'associé pourrait alors être en mesure de
revendre ses parts... En principe... Car encore faut-il qu'il trouve un repreneur
sur le marché secondaire, parce que ce dernier ne peut se prévaloir d'aucun
avantage fiscal... Du coup pour compenser cet écueil, le cédant devrait alors
pratiquer une sérieuse décote sur le prix de vente. « On pourrait imaginer un
prix divisé par deux », note Philippe Gury. Il n'est donc pas certain que l'opération soit bien rationnelle. C'est pourquoi dans leur prospectus, les sociétés
de gestion mentionnent la même petite phrase : « Le souscripteur ne peut
espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société ». Dissolution
qui n'intervient pas avant 15 ans et qui doit prendre en compte la période inhérente à la vente du patrimoine. Mais cette illiquidité durant la vie du produit
n'est pas un frein à la souscription, comme le souligne Philippe Gury : « Nous
vendons nos SCPI comme des produits non disponibles, en conseillant à nos
clients de conserver leurs parts jusqu'au terme. C'est plutôt bien accepté. Les
investisseurs ont conscience que la SCPI s'appréhende sur le long terme, le
taux de rotation est de 2 % sur les SCPI de rendement. Je ne vois pas pourn
quoi ce serait différent en matière de SCPI logement ».
que deux sociétés de gestion ont
pris la décision de lancer une
SCPI Duflot à quelques semaines
d'écart : Ciloger, le pionnier avec
Ciloger Habitat 4 et La Française
REM en tant que challenger avec
Multihabitation 7. Des têtes brûlées ? Non, car la loi Duflot au
travers de l'enveloppe SCPI présente quelques atouts qui ont su
vraisemblablement séduire.
Les SCPI Duflot jouent
l'effet de rareté
Sans se soucier de la gestion locative, l'investisseur peut se prévaloir d'une réduction d'impôt de
18 % (étalée sur 9 ans ) sur la base
de 95 % du montant souscrit dès
l'année de souscription.
Comme l'investissement se fait en
parts et qu'il est possible à partir
de quelques euros (600 euros pour
celle de Ciloger et 1 500 euros
pour celle de La Française REM),
le contribuable peut calibrer son
engagement pour bénéficier d'une
réduction adaptée à sa situation
fiscale. « La SCPI Duflot peut avoir
un intérêt pour les contribuables
qui n'ont pas atteint le seuil du
plafonnement global des niches
fiscales », indique Marc Bertrand,
directeur général de La Française
REM.
Pour toutes ces raisons, mais
aussi certainement parce que
l'offre est limitée et écoulée dans
des réseaux bancaires dont la
frappe commerciale n'est plus à
démontrer, le support a reçu un
bon accueil. « Notre SCPI Ciloger
Habitat 4 a collecté 22 millions
d'euros. C'est très comparable à
la collecte de notre SCPI Scellier
de 2013 qui s'établissait à 23,5 millions d'euros », fait savoir Isabelle
Rossignol, président du directoire
de Ciloger.
La Française REM qui avait atteint son objectif de collecte en
seulement quelques mois – grâce
notamment au partenariat avec
l'UFF - a dû lancer un second pro-
duit, baptisé de façon originale
Multihabitation 8, pour satisfaire
la demande.
Contrairement à ce que l'on pourrait penser, le montant moyen
souscrit n'est pas ridicule. « L'associé le plus souvent âgé entre 50
et 60 ans a souscrit en moyenne
39 000 `, un investissement généralement au comptant », précise
Isabelle Rossignol.
Par ailleurs, limiter l'éligibilité
du dispositif aux seules locations
en secteur intermédiaire est finalement plus une force qu'une
défaillance. « En secteur intermédiaire, on s'aperçoit que la stabilité du locataire est renforcée,
note Isabelle Rossignol. Du coup
la disposition de la loi Alur qui ramène le préavis de trois à un mois
dans les zones tendues va avoir
moins d'incidence ». Par ailleurs
comme en secteur intermédiaire
les loyers sont plafonnés à 20 %
en dessous des loyers de marché,
l'autre mesure phare de la loi Alur
qui prévoit un encadrement des
loyers n'aura alors pas vocation à
s'appliquer.
Les contribuables n'ont pas été
seulement motivés par la carotte
fiscale. Ils auraient été sensibles
selon les gérants à la stratégie
d'investissement poursuivie. « A
ce jour, nous avons quatre programmes réservés situés en région parisienne, à Lyon et à Montpellier. Tous les logements sont
sélectionnés au regard des nor-
} Le succès de la collecte
démontre bien que la fiscalité
délicate des déficits fonciers
a été comprise tant par les
conseillers que par leurs clients
Philippe Gury
Avenir Finance
y 61 y
‹
} Nous agissons comme
des artisans tout en offrant
une sécurité industrielle
Franck Temim
Urban Premium
mes environnementales et bénéficieront du label BBC ou RT2012.
Le contexte immobilier devrait
permettre à Ciloger Habitat 4 de
bénéficier d’une fenêtre favorable auprès des promoteurs et,
sur des projets très en amont, de
faire prendre en compte ses propres descriptifs. Ainsi, la diversification et l’investissement par le
biais du support SCPI demeurent
des atouts supplémentaires »,
indique Isabelle Rossignol qui
espère distribuer à ses associés
un rendement de 2,5 % hors avantage fiscal. Les estimations de La
Française sont un peu plus hautes puisque la société de gestion
vise un taux de distribution compris entre 2,80 % et 3 %. Les deux
véhicules sont encore ouverts à
la souscription en 2014 : jusqu'au
30 novembre 2014 pour Multihabitation 8 et jusqu'au 30 juin pour
Ciloger Habitat 4. « Mais nous
n'excluons pas de prolonger la
commercialisation jusqu'à la fin
de l'année », fait savoir le président du directoire de Ciloger.
Les SCPI Malraux et
déficit foncier en plein
épanouissement
Dans la famille des SCPI fiscales,
on trouve également des SCPI
spécialisées dans l'immobilier ancien à réhabiliter. On entre alors
dans un univers radicalement
différent de celui des SCPI Duflot,
dans lequel les sociétés de gestion dénichent des biens à rénover
pour leur donner leur éclat d'antan. « Nous réalisons un travail de
dentelle », explique Franck Temim
président d'Urban Premium. Avant
d'ajouter : « Nous agissons comme
des artisans tout en offrant une sécurité industrielle ».
Cette offre est en pleine croissance, les produits se multiplient et
la collecte s'emballe. Chez Urban
Premium, les capitaux drainés
par ses SCPI de déficit foncier ont
triplé en trois ans pour s'établir
en 2013 à 32 millions d'euros. Chez
Avenir Finance qui commercialise une SCPI de déficit foncier, le
cru 2013 a été exceptionnel. « Entre le lancement commercial de
Renovalys 4 qui a eu lieu en mai
2013 et le 31 décembre 2013, nous
avons capté 25 millions d'euros.
Un record ! », souligne Philippe
Gury, responsable produits de la
société de gestion lyonnaise.
Alors qu'en 2012, les SCPI rénovant de l'ancien captaient 50 %
de collecte des SCPI de logement,
le taux était de 75 % l'année dernière. Une expansion qui ne s'est
pas forcément faite au détriment
du Duflot, comme le souligne
Franck Temim : « L'immobilier à
réhabiliter qui était auparavant
un objet de curiosité est devenu
aujourd'hui une classe d'actifs à
part entière ».
Bien sûr, les contribuables souscrivent en premier lieu pour
optimiser leur pression fiscale.
Ceux qui ont des déficits fonciers
positifs s'orienteront plus naturellement vers la SCPI de déficit
foncier. Ils sont d'ailleurs plutôt
nombreux à être dans cette situation. « On estime à deux millions,
y 62 y
le nombre de personnes qui dégagent des bénéfices fonciers », précise Franck Temim.
Ce type de SCPI a été lancé récemment sur le marché, en 2009
pour être précis. C'est Avenir Finance qui a été le précurseur et
qui a depuis été rejoint par trois
autres sociétés de gestion (Urban
Premium, Intergestion et La Française REM). 2009 n'est pas une année anodine, c'est à cette date-là
que la chasse aux niches fiscales
a été ouverte. Car la SCPI de déficit foncier a un formidable atout,
elle puise son avantage fiscal
dans le régime de droit commun.
Il n'est donc ni soumis au plafonnement des niches fiscales, ni aux
changements d'humeurs des poliGestion de Fortune x n° 248 - Mai 2014
Que l'on soit sur une SCPI Malraux ou bien une SCPI de
déficit foncier, c'est l'histoire qu'elles peuvent raconter aux investisseurs
qui séduit, au-delà de l'avantage fiscal à la clé
tiques. Au-delà d'être protégé, cet
avantage fiscal est devenu puissant face à une concurrence qui
s'est atténuée. Selon un exemple
fourni par Avenir Finance, l'économie d'impôt (pour une personne imposée dans une TMI de 45 %
Le saviez-vous ?
Les SCPI Malraux et de déficit foncier
cherchent à booster le rendement
en investissant dans des immeubles
pouvant disposer de locaux comn
merciaux en pied d'immeuble.
dont les revenus fonciers sont supérieurs au déficit foncier généré,
et pour une souscription de Renovalys 4 de 100 000 `) va de 23 %
à 28 % selon le montant des travaux alloués. Et la complexité du
traitement fiscal n'est vraiment
pas un frein. « Compte tenu de la
nature de l'avantage fiscal, il est
vrai qu'il est plus facile de vendre
une SCPI Duflot qu'une SCPI de
déficit foncier. Mais le succès de
la collecte démontre bien que la
fiscalité délicate des déficits fonciers a été comprise tant par les
conseillers que par leurs clients »,
fait savoir Philippe Gury. Il faut
par ailleurs préciser que selon les
SCPI, les travaux sont ou non étalés sur deux exercices fiscaux, de
y 63 y
sorte que l'imputation des déficits
fonciers aura lieu en totalité au titre de l'année de souscription ou
sur deux années.
Quant à la SCPI Malraux, elle
permet une réduction d'impôt
« one shot » de 18 % du montant
de la souscription qui n'est pas
non plus soumise au plafonnement des niches fiscales. Urban
Premium remarque que les souscriptions n'interviennent pas
forcément au dernier moment,
quelques jours avant la fin de
l'exercice fiscal : « Nous recevons des souscriptions au cours
du premier semestre, ce sont souvent des contribuables qui sont
dans une logique d'optimisation
de leur patrimoine. Sans être
pressés, ils chercheront à investir à crédit dans les meilleures
conditions tarifaires ».
Le véhicule d'investissement
fait l'objet d'un certain nombre
de préjugés, tant au niveau du
sourcing qu'au niveau du rendement attendu. Préjugés que
Franck Temim tient à faire taire.
« Le sourcing n'est pas un frein, il
n'est pas limité comme certains le
prétendent. De nombreux dossiers
se présentent à nous de façon
spontanée et nombreux sont ceux
qui ne passent pas notre filtre
de validation. Nous avons sélectionné par exemple des biens en
secteur sauvegardé dans des villes moyennes comme Rennes, Nîmes, Montpellier, mais également
dans des agglomérations plus importantes. L'année dernière nous
avons réalisé une opération dans
le centre-ville de Bordeaux, à
proximité de la rue Sainte Catherine ». Quant au niveau du rendement, Urban Premium signale
qu'elle facture le loyer du marché.
Il n'y a donc aucune majoration
liée aux travaux, mais de cette
façon le locataire est plus facile
à trouver. « Nous recherchons un
rendement cible autour de 2,30 à
2,50 % ce qui est une belle proues- ‹
se pour des actifs de centre-ville.
Elle est rendue possible grâce à la
maîtrise des coûts des travaux »,
poursuit-il. Ainsi Urban Premium
a l'intention de proposer cette
année une offre sur le dispositif
Malraux. Amundi Immobilier et
Intergestion ont également prévu
de commercialiser une offre en
2014.
Par ailleurs, que l'on soit sur une
SCPI Malraux ou bien une SCPI
de déficit foncier, c'est l'histoire
qu'elles peuvent raconter aux investisseurs qui séduit, au-delà de
l'avantage fiscal à la clé. « Nous
avons acheté un hôtel particulier
à Lyon à la limite du 9e, un appartement du XIXe siècle de l'an-
cien gouverneur de la Banque de
France situé à Lille rue Royale,
un immeuble complet à Toulouse
rue Alsace-Lorraine. Ce sont des
types d'acquisitions auxquelles
sont sensibles les investisseurs et
qui sont très sécurisés. Au-delà
du potentiel de valorisation, ces
biens pourront être plus facilement revendables à la liquidation du support, comme biens
de rapport ou comme résidences principales », note Philippe
Gury. Urban Premium affiche la
même philosophie : « Notre offre est fondée sur les cœurs de
ville, un positionnement motivé
par le profil de risque solide des
biens qui y sont situés, par leur
qualité, leur capacité avérée à
traverser le temps et par la volonté de la société de gestion
de participer au mouvement de
requalification et de redynamisation des centres-villes », fait
savoir Franck Temim. Ceci étant,
la société de gestion mène une
politique de rénovation très singulière : « Nous sommes soucieux
d'intégrer une dimension environnementale dans les travaux
de réhabilitation menés étant
convaincus qu'elle contribuera
à la valorisation de l'actif ». La
maîtrise de l'énergie n'est donc
pas uniquement une problématique traitée dans l'immobilier du
n
neuf.
PARTIE III
Plaidoyer pour l'immobilier de
commerce de centre-ville
Interview de Jean-Marc Peter,
directeur général de Sofidy.
plement parce que l’immobilier
commercial s’est toujours illustré
comme une protection, lors de
périodes de crises ou de chocs de
marchés. Plusieurs facteurs participent conjointement à la valorisation et au rôle « d’amortisseur
de crise » des murs commerciaux.
P
ourquoi ressentez-vous le
besoin de défendre l'immobilier de commerce de
centre-ville ?
Jean-Marc Peter : Tout sim-
Quels sont les facteurs auxquels
vous faites allusion ?
JMP : On peut tout d'abord citer
la bonne tenue de la démographie
et de la consommation domestique des ménages, qui depuis les
années 1960 connaissent une progression régulière et résistante
y 64 y
dans le temps. Il ne faut pas non
plus oublier le soutien des touristes. Sur ce point, il faut savoir que
si la France est la première destination touristique au monde avec
83 millions de visiteurs étrangers
en 2012, dont 35 à Paris, elle est
9e en termes de chiffre d'affaires
généré par visiteur (647 dollars).
Si on regarde le verre à moitié
plein, cela signifie qu'il y a un
potentiel à exploiter considérable
pour générer de la consommation
supplémentaire. D'autres facteurs
de valorisation peuvent être cités
comme la rareté des boutiques
de pied d'immeuble et le phénoGestion de Fortune x n° 248 - Mai 2014
LE CHIFFRE
51,1
milliards d'euros
Le e-commerce a généré pas
moins de 51,1 milliards
d'euros de chiffre d'affaires en
2013, soit une hausse de 12,5
% par rapport à 2012. Cela représente plus de 600 millions de
transactions en ligne. Ceci étant,
le panier moyen est en baisse en
s'établissant à 84,5 ` contre 87,5
` un an plus tôt. n
mène de retour du commerce de
proximité en centre-ville auquel
nous assistons depuis quelques
années.
Justement, comment expliquezvous que les commerces de proximité partent à la reconquête des
centres-villes ?
JMP : Ce phénomène est la
conséquence directe du vieillissement de la population. Cela
n'a échappé à personne, depuis
quelques années, les ex-babyboomers commencent à partir à
la retraite. Or on se rend compte
que ces personnes sont enclines
à payer des services et des biens
plus chers à la condition que
ceux-ci soient proposés à proximité. Il y a un autre paramètre
à prendre en compte, à savoir le
renchérissement du coût du transport. L'augmentation régulière du
prix de l'essence tend à restreindre progressivement les déplacements en vue d'accomplir des
actes d'achats. Ainsi, les grandes
enseignes se taillent un nouveau
format pour réinvestir les centresvilles. C'est le cas par exemple du
groupe Carrefour avec Carrefour
City, de Auchan avec Little extra,
de Monoprix avec Monop' ou bien
de Casino avec Marché Plus.
La loi handicap milite également
en faveur des surfaces commer-
ciales dans les centres-villes...
JMP : La loi handicap qui devait
s'appliquer en 2015 va certainement prendre du retard. Mais on
se rend compte qu'avant même
son entrée en vigueur, les activités libérales qui accueillent du
public recherchent des surfaces
en rez-de-chaussée compatibles
avec la future loi, plutôt que de
se mettre en conformité. Car bien
souvent leurs locaux d'activités
situés en étage ont des ascenseurs beaucoup trop étroits pour
accueillir un fauteuil roulant.
Le e-commerce menace-t-il les
commerces de centre-ville ?
JMP : Le chiffre d'affaires sur internet a connu une augmentation
brutale, mais si on retraite celui
des voyagistes, notamment celui
de la SNCF qui est considérable,
et si on considère qu'il y a une
baisse du panier moyen depuis
une année, le constat est plus
nuancé. Je pense même qu'internet est très loin de compenser le
commerce physique, notamment
parce qu'il y a des services classiques que l'on peut difficilement
trouver sur la toile, c'est le cas par
exemple du coiffeur, du pressing,
du tabac ou de la restauration. Il
ne faut pas non plus oublier les
services liés au soin du corps qui
se développent dans les grandes
agglomérations. Je pense aux instituts de beauté, ongleries et centres de remise en forme. Mais je ne
suis pas pour autant en train de
vous dire que le e-commerce est
totalement indolore pour les surfaces commerciales. Néanmoins,
lorsque les pure-players, à un moment donné dans leur stratégie
de développement veulent une
présence physique pour flatter
leur image ou pour vendre davantage, ils privilégient les surfaces
de centre-ville au détriment des
surfaces en périphérie. L'exemple
le plus connu c'est Apple Store,
mais vous avez aussi Numericay 65 y
ble. Une boutique a ouvert dans
l'endroit le plus cher de la rue de
Passy dans le 16e arrondissement
de Paris. Les physiques vont sur
internet, mais l'internet va aussi
sur le physique.
Les boutiques de luxe n'échappent
pas non plus à ce phénomène...
JMP : Tout à fait. Les enseignes
du luxe ne constituent pas l'intégralité de nos locataires, mais
nous en avons quelques unes. Elles ont tendance à s'exprimer dans
les centres-villes. Mais celles qui
sont à la lisière du luxe sont également d'importants preneurs de
bail sur Paris et dans les grandes agglomérations, à l'image du
Groupe CMPS (Claudie Pierlot,
Maje, Sandro), ex-LVMH qui a été
racheté par un fonds d'investissement. Il n'y a pas forcément que
le prêt-à-porter qui veut une vitrine en centre-ville, le fabricant
de matériel de sonorisation Bose
qui s'était initialement développé
sur internet et qui revendique un
positionnement haut de gamme
commence à rechercher une présence physique pour renforcer sa
visibilité.
Le commerce de centre-ville est-il
un marché innovant ?
JMP : Il ne faut pas sous-estimer
l'innovation, la créativité et le dynamisme du secteur. Il y a 50 ans,
il y avait des drogueries qui vendaient un peu de tout. Aujourd'hui,
tout est segmenté, sous-sous segmenté, avec des leaders nationaux
et internationaux. Des concepts se
créent en permanence. Qui pouvait imaginer qu'il y aurait des
boutiques de capsules de café
qui feraient un tabac, si n'est les
concepteurs ? Regardez également
M&M's qui ouvre des boutiques.
Ou bien encore Cash Converters,
une enseigne qui à la faveur de la
crise s'est développée en périphérie et que l'on retrouve maintenant
sur Paris. Le secteur du luxe est ‹
Part de l’investissement
de commerces
Evolution des loyers par produits
Source : Amundi Immobilier, CBRE, Cushman & Wakefield, RCG
LE CHIFFRE
+0,1 %
Selon l'Insee, en évoluant de
+0,1 %, la consommation des
ménages français est repartie en
légère hausse en 2013, après
avoir reculé de 0,5 % en 2012. n
également innovant. Nous avons
par exemple au sein de notre portefeuille un actif qui loue à Farrow
& Ball, une société qui s'est spécialisée dans la vente de peinture
avec une infinité de nuanciers. On
entre dans cette boutique haut de
gamme comme on entrerait dans
une bijouterie.
Dans l'hypothèse où une surface
commerciale de pied d'immeuble
perdrait tout ou partie de sa commercialité, quelle serait alors la
valeur résiduelle de cette surface ?
JMP : Vous avez tout à fait raison d'évoquer le scénario du pire.
Dans cette hypothèse, nous pensons que la valeur résiduelle de
l'actif situé dans les grandes agglomérations, et plus particulièrement dans Paris, n'est absolument pas nulle mais corrélée à la
valeur du logement qui l'entoure.
Quel rendement locatif visez-vous
sur ces segments d'actifs ? Votre
collecte est-elle aujourd'hui dilutive, comme certains le prétendent ?
JMP : Je suis très surpris par votre seconde question. En 2013, sur
Immorente, le résultat par part
est en augmentation, sachant que
nous avons moins versé de dividendes exceptionnels et que nous
n'avons pas puisé dans le RAN.
Dites-moi alors comment d'un
côté nous pouvons avoir un résultat positif par part et de l'autre afficher une collecte dilutive ?
Si on reprend l'exemple d'Immorente, le rendement des actifs
achetés est stable d'une année
sur l'autre passant de 6 % en 2012
à 5,9 % en 2013. Vous pourriez alors
me demander comment en achetant à 6 %, Immorente arrive tout
de même à délivrer à ses associés
du 5,25 % ? C'est tout simplement
en utilisant l'effet de levier du crédit. La moitié des investissements
a été réalisée à crédit au taux de
3,20 %, c'est donc comme si nous
achetions à 7,3 %. Sinon pour répondre à votre première question,
nous acquérons nos actifs entre 5
et 7,5 %. A Paris les rendements
peuvent descendre à 3 % mais
des biens à 5,5 % et 6 % peuvent
se trouver. Dans les grandes métropoles, le rendement locatif oscille entre 5,5 % et 6 %. Enfin dans
des petites villes, comme Vichy,
y 66 y
les actifs rapportent entre 6 et 7 %
voire plus. Mais dans les villes
en dessous de moins de 100 000
habitants, il est primordial d'investir dans les meilleures rues.
Par ailleurs, autant que possible,
nous recherchons des biens dont
les loyers sont inférieurs ou égaux
à la valeur du marché permettant
d'une part d'avoir un locataire qui
soit le mieux à même de payer et
d'autre part d'augmenter le loyer
au fil du bail.
Quelle analyse faites-vous des
moyennes surfaces en périphérie ?
JMP : Nous avons tendance à
vendre ces actifs acquis dans
les années 1990 dans de bonnes
conditions puisque personne n'en
voulait, au profit des commerces
de centre-ville. Fin 2013, sur Immorente la poche des moyennes surfaces de périphérie représentait
37 % de sa capitalisation, mais elle
est montée jusqu'à 50 % il y a quelques années. Je tiens à préciser
que les ventes génèrent de belles
plus-values, dont une quote-part
est délivrée aux associés.
En fait, nous procédons à de tels
arbitrages parce que ce sont des
actifs qui souffrent de la crise et
d'internet. Si le centre-ville bénéficie d'une certaine force de rappel
que nous avons évoquée précédemment, celle-ci est inexistante
sur le segment des commerces
en périphérie, sauf peut être pour
les centres commerciaux autour
desquels gravitent trois à quatre
petites villes. A ceci s'ajoute un
marché complètement déséquilibré avec une offre supérieure à
la demande en raison d'un assoun
plissement réglementaire.
PARTIE IV
LE CHIFFRE
1,6 milliard d'euros
D'après Cushman & Wakefield, 1,6 milliard d'euros ont été investis en
rues commerçantes, soit 39 % de l'ensemble des volumes investis en
commerces. Ce montant est en baisse de 13 % d'une année sur l'autre en
n
raison de la diminution du nombre des très grosses opérations.
Le paradoxe
du marché du bureau
Interview de Dominique Paulhac,
président du directoire au sein de HSBC REIM.
C
omment se comporte le
marché du bureau ?
Dominique Paulhac :
En s'établissant à 1,8 million de
m2, la demande placée en Ile-
de-France sur le segment des
bureaux s'est contractée de 25 %
par rapport à 2012. Ce décrochage
n'est pas une grande surprise.
L'état général de l'économie française n’a pas encouragé les entreprises à se projeter dans l'avenir,
et elles ont préféré rester prudentes en termes de mouvements.
Cette tétanisation s'est particulièrement ressentie au niveau des
grandes entreprises, les transactions locatives de grande envergure ayant subi un coup d'arrêt.
Il faut savoir qu'une opération de
prise à bail pour une entreprise
importante est non seulement
y 67 y
coûteuse mais engendre un certain nombre de dérangements.
S'il intervient, le déménagement
n'est pas forcément motivé par
des raisons économiques, il peut
s'inscrire dans une logique d'efficacité, de rationalisation de l'outil
de travail et de recherche d'un
cadre plus agréable pour les salariés. Mais quand les temps sont
incertains, la tendance est plutôt
de se maintenir dans les locaux,
et de résoudre d'autres problèmes
plus prioritaires.
La situation est-elle préoccupante ?
DP : Il ne faut pas dramatiser la ‹
situation, le marché locatif n'est
pas inexistant. 1,8 million de m2
de bureaux placés est un chiffre
significatif, la moyenne historique se situant entre 2 et 2,5 millions de mètres carrés. On estime
que le marché est bien équilibré
lorsqu’il y a une croissance économique légèrement supérieure
à 1 point de PIB. En dessous de
ce seuil, le marché est plus favorable au locataire, à l'inverse,
lorsqu'on le dépasse, le climat est
plus porteur pour les entreprises,
qui formulent des projets et prévoient de recruter.
Comment peut-on avoir d'un côté
une baisse de la demande placée
et de l'autre un marché de l'investissement dynamique, le volume annuel d'engagements en
immobilier s'élevant à 15,8 milliards d'euros en 2013, un chiffre
stable par rapport à 2012 et qui
se situe dans la moyenne décennale ? N'est-ce pas une situation
paradoxale ?
DP : Malgré la conjoncture économique morose et l'essoufflement de la demande locative, le
marché de l'investissement a été
en effet très actif. Cela s'explique par le fait que les liquidités
sont abondantes sur le marché
de l'immobilier d'entreprise. Les
taux sans risque se situent à des
niveaux extrêmement bas, entre 1
et 2 %, or l'immobilier d'entreprise
offre des rendements allant de 4
à 8 % suivant l'emplacement de
l'actif et la situation locative. Les
investisseurs institutionnels peuvent acheter de l'OAT, ce qui est
bien, mais ils peuvent aussi regarder l'immobilier d'entreprise,
ce qui peut être mieux au regard
de la prime de risque. Du coup, le
marché sur lequel nous intervenons est très concurrentiel, animé
par divers acteurs, des SCPI bien
évidemment, mais aussi des foncières privées, des assureurs et
des fonds étrangers.
Taux de rendement locatif prime
au 1er janvier 2014
Bureaux Paris Centre Ouest
4,25 % - 5,50 %
Bureaux La Défense
6,00 % - 7,25 %
Bureaux Croissant Ouest
4,85 % - 9,50 %
Bureaux 1ère couronne
5,90 % - 9,00 %
Bureaux 2e couronne
6,50 % - 12,00 %
Bureaux Régions
5,70 % - 8,00 %
Logistique
7,00 % - 8,00 %
Locaux d'activités France
8,25 % - 12,00 %
Parcs d'activité France
8,00 % - 10,00 %
Boutiques France
3,90 % - 9,50 %
Centre commerciaux France
4,50 % - 7,75 %
Retail Parks France
5,50 % - 9,50 %
Source : Amundi
Demande placée annuelle en Ile-de-France
Source : Crédit Foncier Immobilier /IPD-Immostat
Investissement immobilier d'entreprise
banalisé * en France
* Immobilier d’entreprise banalisé : bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités
Source : Crédit Foncier Immobilier /IPD-Immostat
y 68 y
Cette pression de la demande
fait-elle beaucoup baisser les
taux ?
DP : Je dirais que la concurrence fait baisser les taux de 50
points de base en moyenne, ce
qui se répercute alors sur le prix
de l'immobilier. Dans cette configuration, pour un actif affichant
un rendement locatif de 5 %, les
prix peuvent mécaniquement
s'apprécier de 10 %. Mais il s'agit
bien d'une hausse mécanique, la
situation du bail peut par exemple influer sur le prix de vente. Il
sera en effet plus compliqué pour
un immeuble dont le bail arrive à
échéance dans quelques mois de
le vendre à un prix élevé.
Dans ce contexte, comment se
comportent les loyers et les va-
leurs d'expertise ?
DP : Les valeurs d'expertise sont
stables voire orientées à la hausse
en raison d'une légère compression des taux de rendement. Si
les loyers faciaux ont tendance à
se maintenir, les loyers de renouvellement ou de nouvelle location,
à immeuble comparable, sont
plutôt orientés à la baisse, grâce
aux franchises et diverses mesures d'accompagnement. Cette dichotomie entre les loyers faciaux
qui restent élevés et les loyers
économiques brouille la lecture
du marché et rend l'exercice d'investissement et de gestion plutôt compliqué. D'autant qu'il faut
avoir une vision dynamique et arriver à se projeter. La crise ne va
pas perdurer, et la reprise pourra
permettre aux loyers de marché de
rattraper les loyers faciaux. La situation est vraiment compliquée,
même pour les experts.
Est-ce que les bureaux sont plus
sensibles à l'activité économique
que les commerces ?
DP : On a tendance à dire que les
bureaux sont plus exposés. Mais
je serais plus nuancé, parce que
sous le vocable local commercial,
se cachent des actifs de nature
très hétérogène puisqu'il englobe
aussi bien les centres commerciaux, que les boutiques de pied
d'immeuble de centre-ville ou
bien encore les zones commerciales situées dans une périphérie
de zone secondaire. Or certains
segments s'en sortent mieux que
d'autres à l'image des grands
centres commerciaux ou bien ‹
Des secteurs d’activités très
dynamiques
SCPI FONCIA CAP’HEBERGIMMO
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Une solution d’investissement abordable avec
la constitution progressive d’un capital immobilier
et la distribution d’un revenu trimestriel potentiel
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Photo non contractuelle : BLAMM Architecte - Arthur Pequin
L’expertise de Foncia Pierre Gestion
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* au 31/12/2013 - Source : Foncia Pierre Gestion
Foncia Pierre Gestion : Société Anonyme au capital de 400.000 €. Siège social : 13, avenue Lebrun 92188 ANTONY CEDEX Agrément
AMF 95-30 du 24 avril 1995. La note d’information a reçu le VISA SCPI n° 13-16 en date du 11 juin 2013. Elle est remise à tout souscripteur préalablement à sa souscription. La note d’information est également disponible sur simple demande auprès de la société de
gestion ou sur le site internet : www.foncia.com, rubrique « investir ». La notice prévue à l’article 422-196 du Règlement Général de
l’Autorité des Marchés Financiers a été publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires du 1er juillet 2013.
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Contact : Monica Da Costa 01 55 52 53 16 - [email protected]
y 69 y
encore les commerces de centreville situés dans des artères de
premier plan. Et puis les commerces ont été très prisés ces dernières années, induisant une hausse
des prix et une érosion des rendements. Il y a eu un véritable effet
de mode, or en matière d'investissement il faut avoir une vision
long terme. Sinon, il peut y avoir
quelques désagréables surprises
au sein de cette classe d'actifs
pour laquelle on prétend qu'il n'y
a pas de risque.
Le marché du bureau est aussi segmenté. Quels sont alors ceux qui
tirent leur épingle du jeu et ceux
qui sont touchés par la crise ?
DP : Parmi ceux qui s'en sortent
très bien, on peut citer le marché
de Paris intra-muros. Le taux de
vacance y est assez faible, même
si les prix les plus élevés sont difficilement atteignables. Le marché francilien du Croissant Ouest
résiste également. En revanche,
La Défense qui rencontre des difficultés ponctuelles et la grande
périphérie de la zone parisienne
sont deux zones qui souffrent. A
Vélizy, par exemple, où un certain
nombre d'entreprises de technologies sont implantées, la situation
est délicate.
La Défense est donc un quartier
d'affaires à éviter ?
DP : Comme je vous l'expliquais
en début d'interview, les grandes transactions locatives marquent le pas. Pour vous donner
un chiffre, elles sont en chute de
45 %, et La Défense est touchée
de plein fouet par ce phénomène.
Plus précisément, le cœur du problème c'est la livraison de tours
de 50 000 m2 à 100 000 m2 dont la
construction a été décidée il y a
cinq ans, et qui ne parviennent
pas à trouver de locataires. Pourquoi ? Parce que les grands utilisateurs de La Défense que sont
les banques, les assureurs ou
bien encore les groupes du CAC
40 préfèrent rester dans l'expectative. Du coup le taux de vacance à
La Défense atteint 15 % alors que
le quartier d'affaires concentre
plus de 3 millions de mètres carrés. Toutefois les quatre tours en
attente d'utilisateurs absorbent à
elles seules 70 % de la vacance.
Ce problème est conjoncturel et
je suis convaincu qu'il va se résorber. La Défense est un quartier d'affaires exceptionnel. De
très grandes entreprises y sont
implantées, rendant le secteur
incontournable pour certains acteurs. Nous avons par exemple
loué un de nos immeubles à une
société informatique qui voulait à
tout prix être située à La Défense
car c'est là que se concentrent ses
clients.
Vous avez réalisé l'année dernière d'importants travaux de rénovation et de mises aux normes
environnementales. Une stratégie
payante ?
DP : Nous allouons 1 % de la valeur de l'actif par an à la rénovation de nos immeubles, voire
plus. Nos immeubles nous rapportant entre 7 et 8 %, nous avons
donc la possibilité d'effectuer un
certain montant de travaux et
de façon régulière. Comme vous
le remarquiez, nos dépenses de
travaux sont en hausse, nous les
engageons quand un immeuble
se libère et si seulement il y a un
intérêt financier. Par exemple, à
Levallois-Perret, nous avons un
immeuble que nous détenons depuis 25 ans et dans lequel nous
avons dépensé entre 1 200 et
1 300 ` de travaux par mètre carré.
L'immeuble rénové est quasiment
neuf en termes de prestations
nous permettant de passer d'un
loyer facial de 250 ` à 400 `. Les
travaux ne sont pas uniquement
un moyen de maintenir le revenu
locatif, ils permettent également
d'améliorer la base locative.
y 70 y
Les locaux rénovés trouvent-ils
plus facilement un locataire ?
DP : Oui, mais il faut savoir patienter ! Il y a des gestionnaires,
comme HSBC REIM, qui sont équipés pour faire des travaux, qui
savent les faire dans des conditions économiques adéquates
et qui ont les moyens financiers
suffisants pour pouvoir prendre le
temps de négocier. Nous avons en
effet les ressources pour obtenir
ce que nous souhaitons obtenir.
Par exemple, nous sommes propriétaires d'un immeuble rénové
sur l'esplanade des Invalides en
attente d'un locataire, la négociation est longue mais quand nous
aurons trouvé le bon utilisateur,
ce sera dans de bonnes conditions. Je pense qu'il est un peu
trop tôt pour faire une annonce
officielle, mais nous aurons d'excellentes nouvelles à annoncer
prochainement à nos associés.
Etes-vous confiants pour 2014 ou
bien attendez-vous une reprise
économique pour que le marché
du bureau se reprenne ?
DP : 2014 pourrait être une année difficile pour l'immobilier
d'entreprise. L'effet de la reprise
économique dont je ne doute pas
qu'elle va intervenir ne se traduira pas immédiatement par un retournement du rapport locatairepropriétaire. Je pense qu'il faut se
projeter un peu plus loin que dans
les prochains mois. De mon point
de vue, ceux qui auront des produits de qualité à des prix convenables seront dans une situation
favorable dès 2015. Je suis assez
confiant, nous ne sommes pas
dans une situation de sur-production ni de déséquilibre structurel
du marché. Nous sommes dans
une évolution conjoncturelle. Je
trouve que très sincèrement nous
nous en sortons pas mal, l'industrie de la pierre-papier en général
et notre SCPI Elysées Pierre en
n
particulier.
PARTIE V
C'
est un secret de polichinelle, la souscription de parts de
SCPI à crédit peut devenir un vrai
parcours du combattant... Mais
pas pour tout le monde, seulement les CGPI qui conseillent des
SCPI de sociétés indépendantes.
La raison est simple. Les établissements de crédit deviennent
frileux lorsque de tels dossiers
de financement se présentent à
eux... Et retors, en n'hésitant pas
à conditionner leur acceptation.
Les desiderata peuvent prendre
alors différentes formes : domi-
L'obtention d'un crédit,
le sésame ?
ciliation des revenus, souscription d'un contrat d'assurance vie,
ou bien encore facturation d'un
taux d'emprunt moins concurrentiel. « Le financement de parts de
SCPI est un vrai problème, c'est
très opaque, confie Ludovic Huzieux, directeur associé de Artémis Courtage. On a en définitive
le même débat sur le financement
des parts de SCPI que celui sur la
délégation d'assurance ».
Pourquoi un tel chantage ? Les
SCPI sont des produits solides,
certainement plus que l'investissement locatif en direct. Elles
} On a en définitive le même
débat sur le financement des
parts de SCPI que celui sur
la délégation d'assurance
ont même montré leur faculté de
résistance en plein maelström
financier. Aucune dans l'histoire
du véhicule n'a été déclarée en
défaut de paiement. Pourtant certains établissements n'ont aucun
scrupule à appliquer la même
grille tarifaire que pour les investissements en outre-mer... « Cette
réticence témoigne d'une certaine méconnaissance du produit »,
explique un CGPI qui essaie de
trouver une excuse.
Il est quand même dommage que
l'architecture ouverte soit mise
en avant s'agissant de la gestion
d'actifs et qu'elle ne soit pas du
tout à l'ordre du jour en matière
de SCPI. Aussi, n'est-il pas surprenant que les établissements
de crédit pratiquent la politique
de l'autruche quand il ne procèdent pas à du chantage, alors que
l'emprunt est traditionnellement
considéré comme une arme redoutable pour capter et fidéliser
la clientèle
Un problème uniquement
de couverture ?
Ludovic Huzieux
Artémis Courtage
Si le risque inhérent à la SCPI est ‹
y 71 y
l'épicentre du problème, pourquoi
les banques ne voient-elles aucun
inconvénient à financer des parts
de SCPI maisons ? Les SCPI de sociétés indépendantes sont-elles
vraiment plus risquées que celles proposées par des structures
adossées à un réseau bancaire ?
« Je ne crois pas que le motif soit
le risque, note Ludovic Huzieux.
Je crois plutôt que c'est le manque
d'intérêt commercial qui explique
la pratique bancaire. Il ne faut
pas non plus sous-estimer le problème de prise de garantie ».
Contrairement à de l'immobilier
locatif, les établissements de crédit ne peuvent pas hypothéquer
les parts de SCPI. Ils doivent alors
passer par le cautionnement ou
bien procéder au nantissement
des parts. « Les banques aiment
que les prêts soient cautionnés,
mais les sociétés de cautionnement ont durci leurs conditions, et
les SCPI n'y ont pas échappé. Il est
par exemple très difficile pour un
investisseur qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale
d'obtenir un cautionnement, peu
importe son niveau de revenus
et d'endettement », précise Ludovic Huzieux. Avant d'ajouter :
« Le problème de garantie se pose
moins quand le financement porte sur des produits maisons, il n'y
a pas de garantie particulière, un
nantissement des parts au profit
de la banque est réalisé, c'est plus
facile, plus souple et donc plus
rapide ». Il n'est pas rare que ce
protectionnisme soit par ailleurs
accompagné de prosélytisme. Les
histoires relatant un banquier
zélateur qui fait la promotion du
couple rendement-risque des
SCPI maisons ne manquent pas...
Pour le président du directoire de
Ciloger, Isabelle Rossignol, l'absence de garantie suffisante n'est
pas la seule raison qui peut être
invoquée. « Le peu d’empressement des banques à financer les
parts de SCPI des réseaux concur-
rents tient avant tout au choix de
consacrer leurs précieux capitaux
propres au financement de leurs
propres clients plutôt qu’à ceux
des CGPI ».
Ceci étant, il ne faut pas faire de
généralité, quelques établissements de crédit acceptent de financer des SCPI à crédit... « Le tableau n'est pas tout noir. On arrive
toujours à obtenir un accord. Mais
quand on a trouvé un établissement qui répond favorablement
à notre demande, on croise les
doigts pour qu'il ne change pas
rapidement d'avis, avoue Ludovic
Huzieux. L'acceptation n'est pas
forcément liée à la politique commerciale poursuivie, certains nous
donnent également leur aval car
nous sommes en très bon termes.
C'est un échange de bon procédé
commercial », poursuit-il.
Il faut tout de même savoir que
l'investisseur met toutes les
chances de son côté en préférant
investir dans une SCPI de rendement. Pour les SCPI fiscales, plus
chargées en frais et au rendement
plus faible, c'est la croix et la bannière. « Les doutes sur la liquidation des SCPI fiscales freinent en
effet les banques », ajoute Ludoy 72 y
vic Huzieux.
Pour le courtier, les banques patrimoniales indépendantes ouvrent
également leurs vannes. Elles
sont plutôt réactives et plus souples, mais leur taux facturé est
souvent bien plus élevé que celui
du marché.
Et puis il y a les établissements
de crédit spécialisés... Il n'en reste pas beaucoup, il est vrai. Mais
parmi les derniers des Mohicans,
on trouve le Crédit Foncier, qui
est devenu un véritable guichet
ouvert pour les CGPI. On s'en félicite mais on lui reproche dans
le même temps d'avoir une politique de taux très fluctuante... « Le
Crédit Foncier truste le marché,
notamment en ce qui concerne le
financement des parts de SCPI indépendantes lui permettant alors
d'avoir les coudées franches en
matière de taux, précise Ludovic
Huzieux. Mais j'ai bon espoir qu'un
autre acteur fasse son entrée sur
le marché dans les prochaines années, qu'il soit indépendant ou filiale d'une banque de réseau. Il y
a de la place pour une autre structure concurrente, ce serait même
bénéfique pour le marché ». Que
n
la concurrence soit !
INTERVIEW
Le Crédit Foncier, foncièrement partenaire
Rencontre avec Yoann Bobe,
responsable de l'offre au sein du Crédit Foncier.
Q
uelle offre proposez-vous
aux CGPI qui conseillent
à leur client d'utiliser le levier de
la dette lors de la souscription de
parts de SCPI ?
Yoann Bobe : Le Crédit Foncier propose depuis plusieurs
années de financer des parts de
SCPI par le biais de montages
spécifiques et adaptés au véhicule d'investissement. Nous proposons, par exemple, pour les
SCPI de rendement au travers
de la Formule 3+, de différer
le remboursement du prêt de 3
mois, le temps que l'investisseur
perçoive les premiers revenus
fonciers. La période de différé
de paiement peut même aller
jusqu'à 12 voire 24 mois lorsque
l'investissement porte sur des
SCPI fiscales. Cette offre intéresse particulièrement les CGPI
mais elle s’adresse également
à l’ensemble de nos partenaires. Notre objectif est de proposer des formules permettant de
limiter l’effort de trésorerie des
investisseurs, en tenant compte
des préconisations réalisées en
amont par nos partenaires.
Pourriez-vous me dresser le portrait-robot de l'emprunteur ?
YB : Au Crédit Foncier, l’investisseur financé en SCPI est âgé de 44
ans en moyenne. Il perçoit un revenu moyen de 85 000 ` et occupe
un poste de cadre dans 70 % des
cas. Quant au prêt, son montant
moyen s'élève à 75 000 ` pour une
maturité de 17 ans.
Financez-vous toutes les SCPI ?
YB : Nous finançons tous les
types de SCPI : SCPI de rendement et SCPI fiscales. Ces dernières représentent aujourd'hui
jusqu'à 20 % de nos dossiers
traités. Il y a deux ans, sous l'effet du succès du dispositif Scellier, la proportion était de 50 %.
Tout comme en matière d’investissement immobilier locatif,
un comité interne analyse annuellement chaque SCPI. Il va
notamment étudier la stratégie
d’investissement de la SCPI, sa
qualité de gestion, la composition du patrimoine et le prix de
la part. Nous finançons à ce jour
la très grande majorité des SCPI
qui nous sont adressées.
Concernant les SCPI en nue-propriété, nous intervenons également sur ce segment avec des
conditions spécifiques selon les
dossiers.
Quel taux facturez-vous en présence d'un tel financement ?
YB : Nous tarifons nos prêts en
fonction des profils des clients et
de la nature de la garantie. Sur ce
dernier point, nous en avons deux
types : le nantissement des parts
y 73 y
ou le cautionnement par un organisme de caution partenaire...
Pour vous donner un ordre d'idée,
pour un financement de SCPI sur
une maturité de 20 ans en présence d'un cautionnement, les
taux vont s'échelonner de 3,25 %
à 3,45 %. Sur 10 ans, la fourchette
sera plutôt comprise entre 2,65 %
et 2,85 %.
On vous reproche de faire un peu
la pluie et le beau temps en matière de taux...
YB : Ce n’est pas le cas puisque
nos taux sont dans le marché. Par
ailleurs, le Crédit Foncier représente près de 200 millions d'euros
de financement de SCPI pour une
collecte totale de l’ordre de 3 milliards d'euros. Au contraire, nous
faisons aujourd’hui partie des
rares établissements à accompagner les partenaires sur ce marché à l’échelle nationale avec
des conditions de financement
identiques quelle que soit la région. La force du Crédit Foncier
réside dans sa capacité à promouvoir une offre spécifique pour
le financement des parts de SCPI
sans distinction de la société de
gestion après analyse de notre
comité. Le Crédit Foncier confirme ainsi son positionnement de
spécialiste du financement de
l’immobilier y compris en pierren‹
papier.
PARTIE VI
U
La deutsche quälitat ?
©Eric Avenel
n vent nouveau souffle sur les SCPI et semble prendre la direction
outre-Rhin.
Il n'y a pas si longtemps, une seule SCPI, en l'occurrence Actipierre
Europe de Ciloger, revendiquait
des positions en Allemagne. Ce
véhicule qui a vocation à chercher des opportunités aussi bien
sur le marché français que sur
le marché de la zone euro avait
à l'époque de son lancement, en
2007, jeté un pavé dans la mare.
Ce climat de réticence paraît bien
loin derrière nous. Car le marché
allemand semble faire désormais
l'objet de convoitise. Les sociétés
de gestion qui ouvrent un dossier sur cette zone géographique
sont de plus en plus nombreuses.
D'autres ont déjà succombé. A
l'instar de Sofidy. L'entité qui est
déjà investie en Belgique s'est
aventurée un peu plus à l'est.
« Tout le monde découvre l'Allemagne mais nous avions déjà
essayé de nous y intéresser il y a
cinq-six ans. A l'époque les problèmes liés à la démographie
nous avaient freinés, mais des
mesures ont depuis été entrepri-
ses pour les résorber. L'objectif
d'Immorente est d'acheter plus de
50 millions d'euros en Allemagne,
et au moment où je vous parle, je
dois conclure l'acquisition d'un
actif de bureau dans le centreville d'Hambourg pour 6 millions
d'euros. Les locaux seront occupés
par la mairie de Hambourg pour
un bail de 15 ans », fait savoir
Jean-Marc Peter. Et puis nous ne
pouvons pas faire abstraction de
Paref Gestion qui n'a pas voulu
faire dans la demi-mesure, en
créant fin 2013 Novapierre Allemagne, la première SCPI de commerces à capital variable « made
in Germany ».
L'Allemagne n'est pas la
zone euro
} La concurrence est telle sur le
marché allemand que la sécurité
et la pérennité des cash-flows
se paient très cher
Isabelle Rossignol
Ciloger
y 74 y
Pourquoi une telle exaltation ? Les
cieux allemands sont-ils vraiment
si attractifs, d'autant que cela
fait des années que l'on vante les
atouts du marché de l'immobilier
d'entreprise outre-Rhin ? « L'Allemagne ce n'est pas l'eldorado
qu'on imagine », confie Jean-Marc
Bertrand. « C'est un marché mature », décrit Alexandre Claudet.
L'union fait-elle
la force ?
Lorsque les SCPI veulent s'ouvrir à
l'international, bien souvent elles font
appel à un partenaire implanté dans
le pays convoité. Une externalisation
qu'elles jugent indispensable.
Une société de gestion nous explique disposer d'envoyés spéciaux
dans les régions stratégiques de
France et devrait poursuivre une
vraie politique de recrutement si elle
ne passait pas par une structure implantée hors des frontières. Laurent
Fléchet est du même avis : « L'immobilier d'entreprise est un marché local, nous avons donc besoin
d'équipes locales qui connaissent
le secteur pour nous aider à investir. C'est pourquoi nous travaillons
actuellement sur l'organisation d'un
partenariat avec un asset manager
reconnu ». Sofidy s'est également
associée à une structure sans pour
autant que ce soit une collaboration
exclusive. « Nous n'excluons pas de
travailler à l'avenir avec d'autres partenaires », fait savoir Jean-Marc Peter. Corum AM fait toutefois bande
à part, en préférant ne compter que
sur elle-même. « Nous étudions en
interne les marchés et nous préférons nous déplacer dans les pays
dans lesquels nous voulons investir
et nous forger notre propre avis »,
n
explique Frédéric Puzin.
L'immobilier d'entreprise est victime de son succès... Les investisseurs, les poches remplies de
liquidités, affluent, déclenchant
des tensions sur les prix. « Les
actifs allemands sont pour la plupart hors de prix, car l’Allemagne
est la première destination des investisseurs en Europe et les Français n’ont pas été les premiers à
avoir cette bonne idée : quand
un nombre important d’investisseurs avec les poches pleines est
présent sur un marché, il se crée
une tension inflationniste sur les
actifs. Si bien que nous préférons
rester à l'écart. Pourquoi irionsnous acheter 130 un bien qui vaut
100 ? Bien entendu on est jamais à
l’abri d’un accident de marché et
nous saurions être réactifs si une
belle opportunité se présentait »,
fait savoir Frédéric Puzin.
Laurent Fléchet tire même la sonnette d'alarme : « Le marché du
commerce allemand est très compliqué. Il peut même être dangereux sur certaines classes d'actifs, il faut nécessairement des
équipes locales compétentes pour
analyser chaque secteur ».
Même Actipierre Europe qui avait
fait la part belle au marché allemand réduit son exposition.
« Jusqu'à présent, notre poche
de diversification internationale
était investie uniquement en Allemagne. Elle s'est diluée depuis 2
ans pour représenter aujourd'hui
20 % de notre portefeuille, sachant
que nos statuts nous permettent
de monter jusqu'à 40 %. La concurrence est telle sur le marché allemand que la sécurité et la pérennité des cash-flows se paient très
cher. Nous ne voulons pas acheter
des actifs à n'importe quel prix,
c'est la raison pour laquelle nous
ne nous sommes pas positionnés
récemment sur ce marché. Notre dernière acquisition date de
2011 », explique Isabelle Rossignol. Ciloger compte alors se tourner vers d'autres horizons : « Nous
n'excluons pas d'investir dans
d'autres pays de la zone euro, en
particulier l'Espagne ».
Elle n'est pas la seule. D'autres
entités ont des velléités internationales, comme La Française
REM qui confie vouloir lancer
cette année une SCPI européenne
et introduire une touche de diversification internationale dans le
patrimoine de ses supports existants. Primonial REIM est sur la
même longueur d'onde. « Si la diversification consiste à troquer un
risque France contre un risque Allemagne, je n'y crois pas trop. En
revanche, je crois davantage à la
diversification au travers de différents marchés d'investissement.
Aujourd'hui, aux côtés de la Frany 75 y
ce et de l'Allemagne, je pense qu'il
faut rester sur la zone euro en regardant également l’Espagne ou
le Benelux, car nos souscripteurs,
s’ils cherchent une diversification
pays ne veulent pas supporter
le risque de change », explique
Laurent Fléchet. Sofidy est dans
le même état d'esprit, à quelques
nuances près : « Je ne vous le cache pas nous nous intéressons
également à la Hollande, ayant
acquis une bonne expérience du
côté de la Belgique flamande.
Nous avons déjà regardé et nous
continuons de regarder l'Espagne essentiellement en commerce
dans des villes sécuritaires. Mais
notre priorité c'est l'Allemagne.
Sur le segment des bureaux, tous
les indicateurs macroéconomiques sont au vert. Cela fait plus
de deux ans que nous étudions
le marché allemand, nous permettant d'identifier les villes attractives comme c'est le cas pour
Hambourg. Mais Düsseldorf, Berlin, Stuttgart et Munich le sont
tout autant, même s'il faut préciser que Munich est excessivement
cher. Nous n'excluons pas d'investir également dans le commerce
du fait que nos craintes liées à la
démographie se sont estompées.
Dans cette optique, et même si
les commerces allemands ont
une configuration bien différente
des commerces français, Sofidy
restera fidèle à sa stratégie d'investissement en centre-ville »,
explique Jean-Marc Peter. Avant
d'ajouter : « L'idée, c'est d'avancer
sur la courbe d'expérience. Pour
l'instant, seulement Immorente va
investir en Allemagne. Elle peut
se le permettre puisque son patrimoine du haut de ses 1,8 milliard
d'euros est considérable ».
Corum AM est plus nuancée sur
l'Espagne. Pourtant sa SCPI opportuniste Corum Convictions
lancée en 2012 compte seulement
un actif à l'étranger dans son patrimoine, en l'occurrence dans ‹
Mais pourquoi investir
hors des frontières ?
la péninsule ibérique. « Nous
l'avons acheté l'année dernière
lorsque le marché était au plus
bas. Le marché hispanique est
reparti à la hausse depuis un an
car il est à nouveau très convoité,
notamment par les investisseurs
nord-américains. On voit même
revenir les investisseurs français.
La hausse récente des prix rend
donc plus difficile, dans le cadre
d’un investissement, l’obtention
d’une prime de risque cohérente
avec la situation et les perspectives de l’économie espagnole »,
fait savoir Frédéric Puzin avant
de confier qu'un prochain actif
situé hors de France devrait être
acquis sans pour autant apporter
plus de précisions.
LE CHIFFRE
31 milliards d'euros
Selon BNP Paribas Real Estate, sur
un volume de 152 milliards d'euros
investis en Europe dans l'immobilier d'entreprise, le Royaume-Uni a
capté 55 milliards d'euros, suivi de
l'Allemagne avec 31 milliards
d'euros et la France avec 17,9
milliards d'euros. Ces trois pays
captent ainsi 68 % du marché
européen. n
L'Allemagne, l'atout
séduction
Mais alors dans ce contexte, Paref
Gestion qui considère l'Allemagne comme son terrain de jeu de
prédilection, aurait-elle perdu la
raison (cf. interview page 77) ?
Quoi qu'il en soit Novapierre Allemagne a non seulement fait le
buzz depuis son lancement mais
elle est aussi partie sur un rythme de collecte impressionnant.
Dans son communiqué de presse
rendant public le lancement de
la SCPI, la société de gestion tablait sur 20 millions d'euros de
collecte pour 2014 et ciblait une
capitalisation de plus de 100 millions d'euros à horizon 2018. La
première augmentation de capital de 10 millions d'euros n'a pas
été suffisante pour satisfaire les
demandes des investisseurs. Du
coup, Paref Gestion a organisé
une AGE durant laquelle il a été
décidé d'augmenter son capital
social à hauteur de 50 millions
d'euros. Un départ en fanfare !
Comment l'expliquer d'ailleurs ?
« Le discours et la promesse sont
très séduisants et trouvent fort
logiquement écho : le mot « Allemagne » fait office de sésame en
France dans beaucoup de domaine », répond Frédéric Puzin. L'Allemagne est la locomotive de la
zone euro et l'écart avec la France en termes d'indicateurs écoy 76 y
Pourquoi les sociétés ont-elles ce
besoin de se dépayser ? Cette
mouvance ne masquerait-elle pas
un malaise profond du marché de
l'immobilier d'entreprise français ?
Les sociétés de gestion ne le considérant plus suffisamment attractif
lui tournerait alors le dos... Pour Philippe Vergine, la réponse est ailleurs.
« Nous évoluons dans des cycles et
l'histoire se répète. Fin des années
1980, les SCPI ont massivement collecté. Des SCPI thématiques spécialisées sur le commerce ou sur les
régions ont fait alors leur apparition
aux côtés des SCPI classiques diversifiées. C'est par exemple à ce
moment-là qu'Immorente a été lancée. Du côté des SCPI de logement,
des SCPI Malraux ont vu le jour. Ces
produits innovants ont émergé parce que les SCPI étaient en plein développement. Mais ce phénomène
n'est pas propre aux SCPI. Quand
un marché prospère, les acteurs
cherchent à se différencier et à capter des parts de marché dans un
environnement concurrentiel. Puis
dans les années 1990, les SCPI ont
dû faire face à la crise de liquidités,
nous avons alors vécu un mouvement inverse de fusion et de recentrage d'activité. Et depuis 4-5 ans,
nous repartons dans un nouveau
cycle, avec une collecte annuelle de
2,5 milliards d'euros. Forcément, cet
afflux de liquidités attire les convoitises, de nouvelles sociétés se positionnent sur le marché et des noun
veaux produits voient le jour ».
nomiques s'est fortement creusé
cette dernière décennie. « Les
investisseurs sont lassés d'entendre de mauvaises nouvelles.
Ils ont besoin qu'on leur parle de
choses qui vont bien. Or l'histoire
allemande qu'on leur raconte déborde d'optimisme », fait savoir
un gérant. L'Allemagne est donc
une arme commerciale redoutable... Faut-il alors en abuser ?
n
L'avenir nous le dira.
INTERVIEW
Rencontre avec Thierry Gaiffe, directeur général de Paref Gestion.
TG : A ce jour, à fin mars, nous
P
our quelles raisons avezvous
lancé
Novapierre
Allemagne ?
Thierry Gaiffe : Nous avions
décidé d’investir en dehors des
frontières de la France et de nous
lancer sur des marchés compétitifs en Europe. Nous avons ainsi
longuement réfléchi avant de
nous décider pour l’Allemagne.
Nous cherchions un pays offrant
une force économique certaine et
résiliente. Nous avons écarté les
pays non membres de la zone euro
afin d’éviter toute contrainte liée
au taux de change. L’Espagne et
L’Italie offrent de bons rendements
instantanés, mais non garantis
sur le long terme. En revanche,
l’Allemagne, qui est la première
économie européenne où règne un
environnement politique, économique et fiscal stable, s’est imposée comme le meilleur choix. Nous
avons souhaité nous associer à
un partenaire qui connaît bien le
pays, en l’occurrence Internos Global Investors. Grâce à sa stratégie
d’investissement innovante et diversifiante, Novapierre Allemagne
permet ainsi aux futurs associés
la diversification de leur patrimoine en se positionnant sur un pays
avec une économie forte et résiliente, tout en évitant les problématiques de taux de change grâce
à un pays de la zone euro.
Comment expliquez-vous son
succès en termes de collecte ?
avons déjà collecté 25 millions
d'euros en moins de deux mois
auprès de plus 700 clients particuliers. Ce produit correspond à une
attente des épargnants. En effet,
il est à la fois innovant, diversifiant avec une fiscalité attractive.
L’Allemagne bénéficie d’une image rassurante et pérenne. C’est
une zone prospère au cœur de
l’Europe. Pour les investisseurs,
l’intérêt est double. Il y a d’abord
la possibilité de diversification
en investissant dans le commerce
en Allemagne, sur un marché de
niche pérenne et performant. Le
second intérêt de la SCPI Novapierre Allemagne est son attractivité fiscale. A titre informatif,
l’assureur Apicil a décidé de participer à la création de la SCPI.
D’ailleurs, Novapierre Allemagne
est depuis mi-avril éligible à l’assurance vie chez Apicil.
Vous visez un taux de distribution
de 6 % pour vos associés. Dans
quels biens allez-vous investir
alors que le marché allemand
semble être un marché très cher ?
TG : Nous visons un taux de distribution de 6 % avant fiscalité allemande. Après avoir éliminé le bureau et le logement, Paref Gestion
a décidé de se positionner sur le
commerce et plus particulièrement
sur les retails park, commerces de
périphérie (moyennes et petites
villes). La méthodologie est simple : se positionner sur des ensembles commerciaux de 4 à 6 cellules
avec la présence d'un commerce
alimentaire d’enseigne nationale
(de type Aldi, Rewe, Lidl...). Pour
le moment, nous nous concentrons
sur des retails park parce que les
centres commerciaux allemands
nécessitent la mobilisation de davantage de capitaux. Nous enviy 77 y
sagerons ce type d’investissement
une fois que la SCPI aura atteint
une taille significative. Une autre
spécificité importante du marché
immobilier allemand est la nature
de ses baux. Les baux sont signés
pour des durées fermes de 5, 10
ou 15 ans, une période plus longue que le marché français et qui
permettent de passer les cycles
économiques.
Quel est l'avantage fiscal auquel
peuvent prétendre vos associés ?
Est-il vraiment si intéressant ?
TG : Selon la convention fiscale
franco-allemande de 1959, les revenus locatifs ainsi que les plusvalues de cession des biens réalisés de source allemande sont
imposables en Allemagne. La
SCPI sera soumise à la fiscalité
de l'impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 %, libératoire
de toute imposition en France.
Les revenus locatifs et les plusvalues de source allemande sont
ainsi exonérés d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux
en France.
Vous ne vous interdisez pas d'investir dans d'autres Etats de la zone
euro... Dans quel contexte investirez-vous ailleurs qu'en Allemagne ? Et dans quelle proportion ?
TG : Novapierre Allemagne a
pour vocation d’investir exclusivement en Allemagne. Il s’agit de
notre stratégie d’investissement
qui consiste à être un produit pur.
En revanche, nous envisageons
de créer d’autres produits purs
investis dans d’autres pays d’Europe dynamiques.
Que répondez-vous à ceux qui
jugent que vous n'agissez pas
comme une société de gestion,
puisque c'est Internos Global In- ‹
vestors (IGI) qui va se charger de
l'acquisition et de la gestion des
biens ?
TG : Pour investir dans un lieu,
dans une région ou dans un
pays, mieux vaut être sur place
et avoir une expérience locale.
Certains ont une autre approche, ils travaillent depuis Paris,
avec tous les risques que cela
comporte. Le passé est malheureusement là pour le démontrer.
Nous avons fait un autre choix.
Afin d'avoir une crédibilité sur
le marché immobilier allemand,
Paref Gestion s'est associée à
Internos Global Investors, qui
apporte son savoir-faire en asset management et une parfaite
connaissance du marché immobilier en Allemagne. Celle-ci est
un partenaire expert en immobilier d’entreprise reconnu sur le
marché allemand et qui sélectionne les opportunités d’investissement. IGI est composé d’une
équipe 29 personnes en Allemagne et gère plus d'un milliard
et demi d’euros d’immobilier de
commerces.
C’est donc le partenaire idéal
pour nous pour bien réussir les
investissements de la SCPI Novapierre Allemagne. C’est Paref
Gestion qui décide des investissements proposés par Internos
Global Investors. Nous confortons
ou non les propositions d’Internos
avec une étude de marché effectuée par une société allemande
spécialisée en commerce. Nous
croisons les informations fournies via un tiers. A ce jour, nous
sommes en cours d’acquisition de
deux actifs pour un montant de 16
millions d'euros hors droits. Ces
opérations devraient se concrétiser avant l’été. Nous étudions
actuellement deux autres actifs
situés dans le cœur de cible de
n
notre stratégie.
PARTIE VII
Les SCPI thématiques, un
investissement socialement utile
C
ette catégorie de SCPI
d'un nouveau genre
connaît ces derniers
temps un développement fulgurant. On pourrait penser que c'est
PERIAL AM avec PFO2 qui a initié
le mouvement. Cette SCPI qui a
été la première à intégrer une dimension environnementale dans
sa stratégie d'acquisition connaît
depuis son lancement en 2009 un
vif succès. Certes la collecte en
2013 a fléchi mais elle reste tout de
même renversante : 224 millions
d'euros nets. Quant au rendement,
il s'est maintenu l'année dernière
à 9,60 ` alors que la société de gestion signale qu'elle a provisionné
le RAN et augmenté les dotations
pour grosses réparations. Mais la
société de gestion ne l'entend pas
de cette oreille. « Cela me gène
aujourd'hui d'étiqueter PFO2 comme une SCPI thématique. On peut
la considérer comme une SCPI originale dans la mesure où elle s'intéresse à la consommation énergétique des biens dès leur acquisition
qu'ils soient récents ou neufs, mais
il faut bien garder à l'esprit que
cette démarche environnementale est ce vers quoi vont tendre les
SCPI. Car je suis convaincu que les
locaux verts, moins exigeants en
termes de coûts pour les locataires
et valorisant en termes d'image
continueront demain d'être primés
et recherchés par ceux-ci », explique Alexandre Claudet.
Ainsi il est plus pertinent d'estampiller une SCPI comme thématique dès lors qu'elle investit dans
une classe d'actifs différentielle.
Hier c'était le bureau ou le comy 78 y
merce. Aujourd'hui, les secteurs
privilégiés sont beaucoup plus originaux, à l'image de Primovie de
Primonial REIM, commercialisée
en juillet 2012 (cf. interview page
79) qui a pour objectif d'accompagner les différentes étapes de la
vie en constituant un patrimoine
immobilier tertiaire et résidentiel
orienté sur l'éducation et la santé.
D'autres sociétés de gestion lui
ont emboîté le pas comme par
exemple Foncia avec sa SCPI
Foncia Cap'Immo ouverte au
public en juillet 2013 mais rebaptisée depuis Foncia Cap'Hébergimmo (pour mieux coller à
la philosophie du véhicule mais
peut-être aussi pour éviter la
confusion avec l'unité de compte
Capimmo de Primonial). Cette
SCPI entend se positionner dans
D'autres nouveautés
Les innovations ne se situent pas
forcément au niveau de la stratégie
d'investissement. Des sociétés de
gestion nous ont fait part de leur envie d'inverser la vocation de la SCPI
et de bousculer les réflexes d'investissement, en créant non pas un
produit de rente mais un produit de
capitalisation.
Bien évidemment il existe Pierre 48
de Paref Gestion sur ce segment,
mais les structures qui sont tentées
par cette aventure (et qui veulent
garder leur nom sous silence) souhaiteraient chercher la valorisations
des actifs sur le segment de l'immobilier tertiaire.
D'autres regardent de très près les
vertus d'une SCPI nue-propriété. Il
s'agira alors d'un produit de capitalisation haut de gamme, si possible
souscrit à crédit, qui fonctionnera
comme une obligation à zéro coupon. Le marché des SCPI n'a donc
n
pas fini de nous surprendre !
l'hébergement des étudiants et
des personnes âgées, dans l'hôtellerie et les lieux de séminaire.
Et puis dernièrement, le marché
a découvert Pierval Santé dédiée
comme son nom l'indique aux
actifs immobiliers de la santé et
qui sera distribuée en exclusivité
par La Française. « La stratégie
d’investissement de la SCPI Pierval Santé repose sur trois piliers.
Premièrement, la diversité des solutions d’investissement avec des
établissements d’hébergement et
de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives, des
cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de
Suite et de Réadaptation), des Ehpad, des cabinets médicaux et des
murs de pharmacie. Deuxièmement, une tendance forte aux externalisations immobilières opérées par les grands propriétaires
exploitants de santé et les groupes en développement. Et troisièmement la liquidité croissante
des actifs avec le développement
d’un marché secondaire entre investisseurs », fait savoir Euryale
AM. Il s'agit de la première SCPI
à fonds de partage, puisque le
support participera à l’œuvre
de la Fondation ICM (Institut du
Cerveau et de la Moelle épinière)
en reversant une quote-part de
la collecte annuelle. « Pierval
Santé offre ainsi la possibilité à
chacun de ses associés de contribuer au financement de la recherche médicale au travers d’un don
déductible des impôts au profit
de la Fondation ICM. Le support
bénéficie notamment de l’appui
de quatre mutuelles, membres
fondateurs (Pasteur mutualité,
Mutlog, Mutlog Garantie, Ur2s) »,
poursuit la société de gestion.
D'autres entités devraient suivre
le mouvement. Une société qui
veut garder l'anonymat s'est dite
très intéressée par le lancement
d'une SCPI spécialisée sur l'immobilier géré, en particulier les
résidences de tourisme et seniors.
La solution d'épargne est prévue
pour la rentrée et devrait viser un
n
rendement de 4 %.
INTERVIEW
4 questions à Laurent Fléchet, président de Primonial REIM.
Q
uelle est la philosophie d'investissement de Primovie ?
Laurent Fléchet : Primovie a
pour ambition de faire émerger
une nouvelle classe d'actifs dans
le monde de l'immobilier collectif : l'immobilier de santé et de bureau. Elle vise à investir dans des
crèches, des écoles, des centres de
formation, des résidences étudiantes, des cliniques et des Ehpad.
Elle va donc au travers de ses acquisitions accompagner tout le cycle de la vie. Alors que les budgets
publics alloués à ces deux secteurs
diminuent, l’épargne des ménages au travers de la SCPI devient
alors un relais de financement
pour le secteur privé. C'est une
solution d'épargne socialement
utile qui présente des avantages
pour l'investisseur en raison des
caractéristiques des entreprises
locataires : un positionnement sur
des marchés à forte demande, des
baux à long terme et une décorrélation des cycles économiques. Je
crois que pour toutes ces raisons,
Primovie a reçu un très bon accueil. Au 30 mars 2014, la capitalisation a largement dépassé les
100 millions d'euros.
y 79 y
Votre SCPI thématique est une
SCPI de rendement... L'investisseur peut-il attendre une rémunération équivalente à celle des
SCPI investies dans le commerce
et le bureau ?
LF : Oui. Au titre de l'année 2013,
le revenu distribué aux associés
s'est élevé à 9,74 ` ce qui correspond à un taux de distribution
de 5,10 %. Il est donc identique
au rendement moyen des SCPI
d'immobilier d'entreprise qui est
de 5,13 % en 2013. Il est d'ailleurs
important pour nous de délivrer
un revenu élevé pour l'associé,
car dans le contexte économique
difficile, nous ne croyons pas au
développement d'un investissement qui se veut responsable si
‹
la performance n'est pas là.
Primovie ne poursuit-elle pas une
stratégie d'investissement contraignante qui peut être dangereuse ?
LF : Nous avons une conviction sur
ce sujet. Si nous prenons comme
exemple les SCPI diversifiées, leur
gérant peut mettre un peu de tout
dans le portefeuille, si bien que
parfois on a des patrimoines de
SCPI constitués sans cohérence.
Certaines ont par exemple investi
dans la logistique. Or nous sommes
convaincus qu'avoir un tel actif perdu dans un patrimoine composé de
bureaux et de commerces n'a pas
de sens. Quand on regarde l'allocation d'actifs des institutionnels,
qui ont toujours un temps d'avance
sur les personnes physiques, on
remarque qu'ils investissent dans
des produits purs bureaux quand
ils veulent du bureau. De la même
façon, quand ils veulent du com-
merce, ils investissent dans des
produits purs commerces. Ils savent de ce fait ce qu'ils achètent.
Ainsi les SCPI dans lesquelles on
a un peu de tout et un peu de rien
ne nous semblent pas pertinentes. Et c'est la raison pour laquelle
notre SCPI bureau Primopierre
ne fait que du bureau, notre SCPI
commerce Patrimmo Commerce ne
fait que du commerce et notre SCPI
éducation et santé Primovie ne se
positionne que sur l'éducation et
la santé. Rien n'empêche alors le
client qui veut diversifier son patrimoine de se constituer sa propre allocation de SCPI en panachant les
souscriptions.
Concernant l'Ehpad, on lui reproche d'être cher et on formule des
doutes quant à sa valorisation.
Que répondez-vous à ces griefs ?
LF : Nous achetons en bloc. Nous
achetons donc à un prix de marché qui n'est pas comparable au
prix au mètre carré calculé pour
un investissement d'un lot privatif, et nous bénéficions donc d’une
décote significative. Concernant
la valorisation, il faut savoir que
l'investissement dans les Ehpad
est très protecteur, car le nombre
d'ouvertures est limité alors que
les besoins sont importants et
croissants. Il y a donc une vraie
prime aux Ehpad existants. Par
ailleurs, que ce soit pour les Ehpad mais aussi pour toutes les
autres classes d'actifs qui entrent
dans le patrimoine de Primovie,
nous sommes vigilants à acheter des biens, qui ne soient pas
monovalents, mais pour lesquels
un changement d'affectation est
n
possible.
Les nouvelles SCPI
Nom de la SCPI
Groupe
Date de
création
Type
Catégorie
Capitalisation au
31/12/13
(en `)
DVM
2013
VPM
2013
DVM
2012
Corum
Convictions
Corum AM
2012
CV
Diversifié en
Europe
87 925 020
6,30 %
1,30 %
NA
13 469 000
5,60 %
NA
0,12 %
Cristal Rente
Promogere
Intergestion
2011
CV
Diversifiées,
commerces,
résidences
gérées,
parkings
Foncia
Cap'Hébergimmo
Foncia Pierre
Gestion
2013
CV
Spécialisée
5 392 250
4,39 %
NA
NA
Gémméo
Commerce
Amundi
Immobilier
2012
CV
Commerces
27 285 400
2%
0%
0%
Immorente 2
Sofidy SA
2011
CF
Commerces
19 536 060
3,29 %(1)
4%
2,64 %
LFP Opportunité
Immo
La Française
REM
2012
CV
Diversifiées
22 728 000
6%
0%
NA
Novapierre
Allemagne
Paref
2013
CV
Commerces
en Allemagne
NA
NA
NA
NA
Primovie
Primonial
REIM
2012
CV
Spécialisées
95 803 308
5,10 %
0%
NA
(1) Plutôt que le rendement immédiat, Immorente 2 vise prioritairement une performance orientée sur l’appréciation régulière du prix de la part grâce à une politique d’acquisition privilégiant la recherche de performance à moyen/long terme
Source : Gestion de Fortune
y 80 y
Les 20 plus grosses SCPI à capital variable
Groupe
Catégorie
Capitalisation
au 31/12/13
(en `)
DVM
2013
VPM
2013
TRI
5 ans
TRI
10 ans
TRI
15 ans
IMMORENTE
Sofidy SA
Commerces
1 788 945 280
5,25 %
1,99 %
4,60 %
9,26 %
9,36 %
SELECTINVEST 1
La Française
REM
Bureaux
1 612 551 385
4,72 %
0%
3,87 %
7,65 %
14,27 %
EDISSIMMO
Amundi
Immobilier
Bureaux
1 479 993 750
5,11 %
8,38 %
9,26 %
8,55 %
NA
6,26 %
Nom de la SCPI
NOTAPIERRE
Unofi
Bureaux
1 443 787 450
5,00 %
0%
3,86 %
5,73 %
ELYSEES PIERRE
HSBC
Bureaux
1 327 324 700
5,11 %
1,10 %
9,63 %
10,04 % 13,02 %
EPARGNE
FONCIERE
La Française
REM
Bureaux
1 179 267 720
5,31 %
0,18 %
8,97 %
RIVOLI AVENIR
PATRIMOINE
Amundi
Immobilier
Bureaux
1 076 599 160
4,81 %
-0,15 %
13,33 % 12,06 %
CREDIT MUTUEL
PIERRE 1
La Française
REM
Bureaux
969 966 720
4,88 %
0%
3,51 %
6,77 %
10,01 %
PFO 2
PERIAL AM
Bureaux
795 990 650
5,27 %
NA
NA
NA
NA
ALLIANZ PIERRE
Immovalor
Gestion
(Groupe Allianz)
Bureaux
774 827 200
4,70 %
0%
8,06 %
11,58 %
15,56 %
PRIMOPIERRE
Primonial REIM
Bureaux
738 044 437
5,30 %
0%
4,08 %
NA
NA
ACCIMMO-PIERRE
Groupe BNP
Paribas
Bureaux
718 840 903
4,72 %
0,65 %
3,91 %
4,28 %
10,68 %
LFP PIERRE
La Française
REM
Bureaux
713 461 000
5,00 %
0%
3,25 %
6,36 %
NA
9,11 %
10,19 %
NA
EFIMMO 1
Sofidy SA
Bureaux
684 911 925
5,37 %
0%
3,91 %
8,37 %
7,18 %
FICOMMERCE
Fiducial Gérance
Commerces
532 839 648
5,21 %
1,46 %
5,25 %
8,17 %
11,27 %
ATLANTIQUE MUR
REGIONS
Banque Populaire Atlantique
Bureaux
470 603 684
5,51 %
0%
3,43 %
5,97 %
6,92 %
PIERRE 48
Paref
Capitalisation
305 374 118
1,14 %
7,53 %
5,51 %
9,01 %
9,69 %
IMMOFONDS 4
La Française
REM
Bureaux
268 161 336
5,13 %
0%
3,72 %
6,74 %
10,84 %
OPERA
RENDEMENT
Groupe BNP
Paribas
Bureaux
258 404 300
NC
NC
NC
NC
NC
PIERRE PLUS
Ciloger
Commerces
243 800 596
4,73 %
0,95 %
4,08 %
7,17 %
11,14 %
Source : IEIF/Gestion de Fortune
y 81 y
Les 20 plus grosses SCPI à capital fixe
Nom de la SCPI
Groupe
Catégorie
Capitalisation
au 31/12/13
(en `)
DVM
2013
VPM
2013
TRI 5
ans
TRI 10
ans
TRI 15
ans
ACCES VALEUR
PIERRE
Groupe BNP
Paribas
Bureaux
1 119 567 308
5,37%
-1,88%
8,86%
7,29%
10,95%
FRUCTIPIERRE
NAMI-AEW
Europe
Diversifiées
628 774 512
5,13%
3,62%
10,91%
9,42%
12,41%
PARTICIPATION
FONCIERE 1
PERIAL AM
Bureaux
498 696 597
5,24 %
-1,57 %
2,67 %
9,48 %
10,84 %
LAFFITTE PIERRE
NAMI-AEW
Europe
Diversifiées
419 540 240
5,00 %
0,67 %
8,12 %
10,42 %
NA
FRANCE
INVESTIPIERRE
Groupe BNP
Paribas
Bureaux
375 915 791
5,47 %
-0,33 %
6,88 %
8,90 %
9,69 %
BUROBOUTIC
Fiducial Gérance
Diversifiées
361 044 969
5,22 %
1,71 %
6,50 %
11,13 %
12,30 %
ATOUT PIERRE
DIVERSIFICATION
Ciloger
Diversifiées
349 749 747
5,31 %
16,53 % 13,55 %
9,07 %
16,56 %
UFIFRANCE IMMOBILIER
Primonial REIM
Bureaux
313 393 012
5,78 %
-0,05 %
4,02 %
5,79 %
6,25 %
PARTICIPATION
FONCIERE
OPPORTUNITE
PERIAL AM
Bureaux
280 506 122
5,37 %
-3,13 %
0,07 %
5,96 %
6,70 %
FONCIA PIERRE
RENDEMENT
Foncia Pierre
Gestion
Commerces
242 831 610
5,29 %
2,91 %
6,81 %
10,27 %
12,39 %
UNIDELTA
Deltager (6
Caisses Régionales du Crédit
Agricole)
Bureaux
237 228 750
5,92 %
1,46 %
7,79 %
7,68 %
7,41 %
DOMIVALOR 4
Immovalor
Gestion (Groupe
Allianz)
Scellier
217 939 413
NA
NA
NA
NA
NA
GENEPIERRE
Amundi
Immobilier
Bureaux
216 395 996
6,70 %
-7,40 %
6,16 %
5,89 %
10,33 %
MULTIHABITATION
5
La Française
REM
Scellier
200 428 500
NA
NA
NA
NA
NA
FRUCTIFONDS
IMMOBILIER
AEW Europe
SGP
Diversifiées
190 889 327
5,46 %
-
7,08 %
8,09 %
NA
FRUCTIREGIONS
NAMI-AEW
Europe
Diversifiées
176 507 957
5,31 %
-0,14 %
7,46 %
7,13 %
NA
PREMELY HABITAT 2
Amundi Immobilier
Scellier
173 005 246
NA
NA
NA
NA
NA
PIERRE SELECTION
Groupe BNP
Paribas
Commerces
169 756 877
4,42 %
2,44 %
CILOGER HABITAT
Ciloger
Scellier
146 765 276
NA
NA
NA
NA
NA
ACTIPIERRE 3
Ciloger
Commerces
143 883 565
5,39 %
-2,58 %
8,00 %
10,75 %
11,41 %
14,34 % 16,54 %
14,15 %
Source : IEIF/Gestion de Fortune
y 82 y

Dossier x réalisé par Lucie Portejoie

Transcription

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