Guide Immobilier 2012 - Agence pour l`économie en Essonne

Guide
de l’immobilier
et du foncier
d’entreprise
2012
FONCIER
BUREAUX
LOCAUX D’ACTIVITES
ENTREPÔTS
Le guide de l’immobilier
En dépit d’une crise économique persistante, le marché de l’immobilier en Ile-de-France se maintient avec un niveau de demandes placées au 1er semestre 2012 équivalent à celui des années précédentes. A contrario, le dynamisme observé en Essonne en 2011 semble s’essouffler, les demandes
placées sont en baisse significative sur le 1er semestre 2012 et le stock de locaux de seconde main connaît une
forte hausse.
Plus que jamais, les entreprises recherchent en priorité des locaux neufs, bénéficiant de performances énergétiques (bâtiments HQE, BBC, BEPOS) et bien desservis tant par les transports en commun que par la fibre optique.
Se pose toutefois le problème de l’obsolescence pour toute une partie du parc existant qui se trouve de fait
écarté du marché de l’immobilier. Un des défis à relever dans les prochaines années consistera à identifier
avec précisions les immeubles impactés et leur proposer une solution adaptée à leur situation : restructuration,
changement d’usage, démolition/reconstruction, nouvelle affectation du foncier, …
Sur les marchés de l’investissement, l’aversion au risque est de mise, avec pour corollaire une rétractation du
marché aux actifs reconnus comme étant les plus sûrs, généralement situés à Paris ou dans les Hauts-de-Seine.
Cette situation se traduit pour l’Essonne par une diminution importante des mises en chantier et une quasi-absence de lancements de programmes comprenant des bureaux en blanc. Situation paradoxale dans certains cas
quand on observe les taux de vacance très faibles du pôle Massy-Atlantis, de l’ordre de 4,8 % pour les bureaux
contre 9,3 % en Ile-de-France.
La situation reste toutefois très contrastée, avec d’une part Massy qui bénéficie de l’attraction du pôle Atlantis,
d’autre part Courtabœuf dont le taux de vacance pour les bureaux atteint 14,5 % ou encore l’agglomération
d’Evry, pourtant principal pôle tertiaire du département, qui ne totalise plus que 6 % des demandes placées en
bureaux en 2011.
Pour autant, des équipements structurants se profilent et devraient renforcer de manière significative l’attractivité du département. Le projet du Grand Paris Express, mené par la Société du Grand Paris, prévoit ainsi de
desservir le plateau de Saclay et de le relier en transport en commun aux grands centres de décision que sont
Paris ou la Défense. De même, Massy et le futur Cœur d’Orly bénéficieront à terme d’un renforcement de leurs
liaisons, toujours grâce au métro automatique.
Quant au secteur d’Evry-Corbeil, l’implantation du grand stade de rugby à Ris-Orangis, annoncée en juillet
dernier, les synergies développées entre le nouveau Centre hospitalier sud-francilien situé à Corbeil-Essonnes et
Génopôle, les projets de redéploiement de l’ex-base aérienne 217 à Brétigny, le renforcement du port d’Evry,
la réalisation de l’opération Val Vert-Croix Blanche dans le Val d’Orge ou encore la création d’une gare TGV à
Sénart sont autant de projets qui, de par leur nature structurante, sont susceptibles de renforcer le potentiel de
développement économique du sud-francilien.
Sommaire
FONCIER
3 • L’offre foncière dans les zones d’activités
économiques au 1er janvier 2011
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
ENTREPÔTS
10 • Le marché des entrepôts en Essonne
11 • Analyse par secteur, entretien
4 • Eléments de synthèse15 • L’investissement
BUREAUX
5 • Le marché des bureaux en Île-de-France
6 • Le marché des bureaux en Essonne
7 • Analyse par pôle, entretien
LOCAUX D’ACTIVITES
2
8 • Le marché des locaux d’activités en Essonne
9 • Analyse par secteur, entretien
QUELQUES GRANDS PROJETS
STRUCTURANTS DE L’ESSONNE
12 • Les infrastructures de transports
prévues au SDRIF
14 • Val Vert Croix Blanche
L’INVESTISSEMENT
15 • Un marché de l’investissement
qui se contracte
FONCIER
L’offre foncière dans les Zones
d’Activités Economiques au 1er janvier 2011
Commercialisation et stock de terrains
Plus de 100 €/m²
BIEVRES
BIEVRES
ZAE en Stock
en ha
MASSY
MASSY
WISSOUS
WISSOUS
PALAISEAU
PALAISEAU
0à 5
5 à 10
De 60 € à 100 €/m²
10 à 15
GRIGNY
GRIGNY
15 à 25
25 à 50
BRUYERES
BRUYERES
-LE-CHATEL
-LE-CHATEL
SAINT-GERMAIN
SAINT-GERMAIN
-LES-ARPAJON
-LES-ARPAJON
LISSES
LISSES
MENNECY
MENNECY
De 30 à 60 €/m²
LE
LE COUDRAYCOUDRAYMONTCEAUX
MONTCEAUX
ETRECHY
ETRECHY
ETAMPES
ETAMPES
MILLY-LA-FORET
MILLY-LA-FORET
Moins de 30 €/m²
0
Source : DDT-91/bilan 2011
Réalisation : DDT-91/spau/sig Septembre 2012
12 000
mètres
Échelle : 1:300 000
Le stock de terrains commercialisables s’est reconstitué en 2010 : il représente désormais 368 hectares
commercialisables contre 322 hectares en 2009.
Cette hausse est notamment due à la mise sur le
marché de la zone QOX Nord à Palaiseau (Quartier
Ouest Polytechnique).
Les différents terrains commercialisables se situent
globalement dans les secteurs d’Evry-Villabé, Massy-Orly et Arpajon tandis que les projets se situent
plutôt dans la partie nord-ouest du département
et le long des axes A10 et RN20. On observe aussi
cette année plusieurs nouveaux projets dans les
secteurs de l’Arpajonnais et de l’OIN de Sénart. A
cela s’ajouteront dans un avenir proche les projets
qui commencent à se préciser sur le secteur de Brétigny, qu’il s’agisse de l’aménagement du secteur
de la Base Aérienne 217 ou du projet Val Vert Croix
Blanche.
La plupart des terrains en cours de
commercialisation et en projet se situent donc à proximité des grands
axes de circulation A6, A10,
Francilienne, RN20, dont les
conditions de circulation
sont souvent difficiles ;
la question de leur accessibilité risque à
terme de se poser.
Les projets de zones d’activités représentent, au
1er janvier 2011, 261 hectares, contre 197 hectares
l’année précédente. Cette nette progression s’explique par le recensement de sept nouveaux projets.
Ainsi si l’on rajoute les 368 hectares de terrains en
stock, on peut considérer que l’Essonne dispose au
1er janvier 2011 d’un potentiel d’environ 629 hectares
de terrains, soit environ 12 à 15 années de réserves
foncières sur la base du rythme moyen de commercialisation enregistré ces trois dernières années.
La commercialisation est en revanche en recul
pour la deuxième année consécutive, avec un peu
plus de 34 hectares de terrains d’activités commercialisés en 2010 contre 51 hectares en 2009.
L’année 2010 est notamment marquée par les premières commercialisations sur Green Parc à SaintPierre-du-Perray, le Grand Noyer à Bondoufle
ainsi que sur l’extension de la zone du Chenet à
Milly-la-Forêt.
Les prix du foncier sont relativement stables depuis
plusieurs années. Ils se situent dans une fourchette
allant de 10 à plus de 100 € du mètre carré lorsque
l’on se rapproche de la petite couronne et peuvent
atteindre 200 € du mètre carré sur certaines zones de
Massy ou Bièvres.
Projets
ZAE en Projet
en ha
0à 5
VILLEBONVILLEBONSUR-YVETTE
SUR-YVETTE
5 à 10
10 à 15
EPINAY-SUR-ORGE
EPINAY-SUR-ORGE
15 à 25
25 à 50
TIGERY
TIGERY
LES
LES MOLIERES
MOLIERES
SAINT-PIERRE
SAINT-PIERRE
-DU-PERRAY
-DU-PERRAY
ARPAJON
ARPAJON
MAROLLES-EN-HUREPOIX
MAROLLES-EN-HUREPOIX
DOURDAN
DOURDAN
CHAMARANDE
CHAMARANDE
ETAMPES
ETAMPES
ANGERVILLE
ANGERVILLE
0
Source : DDT-91/bilan 2011
Réalisation : DDT-91/spau/sig Septembre 2012
0
mètres
Échelle : 1:300 000
12 000
12 000
3
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Eléments de synthèse
Le tableau de bord de l’immobilier d’entreprise
Ce document de synthèse est issu de la mission d’étude confiée à GEMOFIS par la CCI Essonne et l’Agence
pour l’Economie en Essonne. GEMOFIS a travaillé à partir de ses données collectées sur la base de ses
informations propres (mandats et transactions), de sa connaissance du marché et des éléments recueillis
auprès de divers intervenants du secteur d’activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires…), ainsi
que des organismes publics et parapublics, associations professionnelles (agence de développement
économique, ORIE, INSEE, CAPEM, …).
Ces données intègrent l’ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession de
GEMOFIS à la date d’élaboration du présent document.
Ce document présente les principaux éléments d’analyse de la situation du marché immobilier d’entreprise
de l’Essonne.
Bureaux : raréfaction de l’offre neuve
Au cours de l’année 2011, l’Essonne a vu son stock
de bureaux disponibles continuer de croître, et
cette tendance perdure au 1er semestre 2012.
Cette hausse de l’offre touche essentiellement les
locaux de second marché qui représentent 98 %
du stock total. La proportion d’offres neuves n’a
jamais été aussi basse.
Cette situation est la conséquence de l’attrait des
grandes entreprises pour les programmes neufs
ou à développer (81 % de la demande placée
en 2011 en particulier grâce à l’implantation du
groupe Carrefour à Massy et 23 % au 1er semestre
2012) d’une part, et du recul voire du quasi arrêt de
lancements en blanc d’autre part.
Bureaux
Offre disponible
Neuf/Restructuré
Second marché
Demande placée
Neuf/A livrer
Second marché
Valeur locative moyenne
Neuf
Second marché
2011
229 000
11 500
217 500
161 000
130 400
30 600
185
116
1er sem 2012
250 000
5 000
245 000
20 900
4 800
16 100
113
➚
➘
➚
NS
NS
NS
➘
NS : non significatif
Locaux d’activités : le marché stagne
L’offre disponible augmente régulièrement
depuis 2010, et comme pour les bureaux, ce sont
les locaux de second marché qui alimentent le
stock. La part des locaux neufs avait atteint son
seuil le plus bas en 2011 (3 %), elle est de 5 % au
30 juin 2012. On observe d’ailleurs une bonne précommercialisation des programmes lancés pour
une livraison 2012 / 2013.
4
Parallèlement à la hausse de l’offre, on constate
une baisse du volume placé avec cependant un
regain de dynamisme au 1er semestre 2012.
Activités
Offre disponible
Neuf/Restructuré
Second marché
Demande placée
Neuf/A livrer
Second marché
Valeur locative moyenne
Neuf
Second marché
2011
284 500
8 500
276 000
74 000
8 900
65 100
1er sem 2012
299 000
15 000
284 000
41 700
3 300
38 400
NC
77
77
➚
➚
➚
NS
NS
NS
➙
NS : non significatif / NC : non communiqué
Entrepôts : un marché instable
L’offre en entrepôts, après avoir fortement baissé
en 2011, croît à nouveau au 30 juin 2012. Sur ce
marché, on ne trouve des disponibilités que sur
des programmes de second marché. Néanmoins,
certains programmes peuvent répondre à la
demande de surfaces neuves dans un délai inférieur
à 10 mois après accord des parties.
2011 a été dynamique en termes de placement
(volume placé moyen 8 361 m²). Le 1er semestre
2012 part sur des bases plus modestes (7 947 m²
moyen) mais a néanmoins enregistré 4 transactions
supérieures à 10 000 m².
Entrepôts
Offre disponible
Neuf/Restructuré
Second marché
Demande placée
Neuf/A livrer
Second marché
Valeur locative moyenne
Neuf
Second marché
2011
292 000
1er sem 2012
391 600
➚
➙
➘
292 000
234 100
98 300
135 800
391 600
119 200
42 000
77 200
NS
NS
NC
49
45
NC
➘
NS : non significatif / NC : non communiqué
BUREAUX
Le marché des bureaux en Île-de-France
Après avoir atteint son offre maximum en 2009 avec
un peu plus de 5 millions de m² de bureaux disponibles, la région Ile de France enregistre une faible
décrue de son offre disponible à un an avec un stock
qui s’élevait à 4 694 000 m² en fin d’année 2011.
Les chiffres du 1er semestre 2012 s’élèvent à 1 055 000 m²
et sont en légère régression par rapport au 1er semestre 2011. On note notamment un fort ralentissement au cours du 2ème trimestre.
Au 30 juin 2012, l’offre disponible francilienne augmente à nouveau de 1,4 % et s’élève à 4 760 000 m².
On enregistre une baisse de la part de l’offre
neuve, et les programmes futurs sont en grande
partie d’ores et déjà pré-commercialisés.
2 500 000
Evolution de la demande placée (m²) en IDF
2 000 000
1 000 000
5 000 000
4 000 000
21 %
21 %
79 %
79 %
2010
2011
3 000 000
2 000 000
1 000 000
0
2007
2008
2009
30/06/2012
Q Paris et 1ère couronne Q 2ème couronne
En ce qui concerne le volume placé, l’année 2010 a
marqué la reprise du marché. 2011, malgré la crise
économique, enregistre de bons résultats avec près
de 2,3 millions de m² placés (+ 8 %). 39 % de ce volume placé étaient neufs ou restructurés.
16 %
87 %
84 %
2010
2011
500 000
0
2007
Géographiquement la situation est contrastée, le
marché se tend sur Paris alors que l’offre augmente
sur les autres secteurs.
13 %
1 500 000
2008
2009
2012
er
(1 semestre)
Q Paris et 1ère couronne Q 2ème couronne
Les mises en chantier avaient subi une forte baisse
en 2009 et 2010 : 628 000 m² et 442 000 m². Elles
s’élèvent à 1 085 000 m² en 2011 (source CAPEM).
En Ile-de-France, on a globalement enregistré une
baisse des valeurs locatives au plus fort de la crise
en 2009. En 2010 et 2011, on a assisté à une faible
remontée des valeurs « prime », notamment sur les
immeubles neufs ou restructurés situés sur Paris et
1ère couronne, et à une stagnation, voire encore à
des baisses, pour les valeurs de second marché.
Au 1er semestre 2012, on observe une stabilité des
valeurs des programmes neufs, l’ajustement s’opérant par le biais de mesures d’accompagnement.
La 1ère et la 2nde couronne enregistrent des volumes
de placements significatifs grâce à des grandes transactions sur des surfaces à livrer (Thalès à Gennevilliers (92) et SFR à St-Denis (93) pour la 1ère couronne,
Carrefour à Massy (91) pour la 2nde couronne).
5
BUREAUX
Le marché des bureaux en Essonne
L’Essonne accueille 7 % du parc de bureaux
construits en Ile-de-France (source ORIE 2009) et
s’inscrit comme le 2ème département tertiaire de
2nde couronne derrière les Yvelines.
L’Essonne représente environ 5 % de l’offre disponible à 1 an du marché francilien, cette part est en
augmentation.
Au 31 décembre 2011, l’offre de bureaux disponibles s’élève à 229 000 m². Elle est en constante
augmentation depuis 2007.
Au 30 juin 2012, le stock de bureaux disponibles a
continué sa hausse pour passer à 250 000 m², soit
une progression de 9 % en un semestre. Les surfaces neuves représentent 2 % du stock disponible,
leur part n’a jamais été aussi faible.
PRENEUR / ACQUEREUR
VILLES
CREDIT MUTUEL
VERRIERES LE BUISSON
KYOCERA
SAINT AUBIN
BOUYGUES IMMOBILIER
L’offre future identifiée s’élève à 149 000 m², et
seuls 2 programmes (Crystal Plaza à Massy et Carré
Haussmann à Evry) sont lancés en blanc. Il représentent 26 000 m².
En 2011, la demande placée s’est élevée à 161 000 m²
(pour 100 transactions) dont une transaction
(Carrefour à Massy) représentant 85 000 m².
Au 1er semestre 2012, le volume placé s’élève à 20 900 m²
(47 transactions). Contrairement au 1er semestre 2011
qui avait enregistré 2 transactions significatives (Telindus aux Ulis et Exatec à Bruyères-le-Châtel) représentant à elles seules 20 000 m², le 1er semestre 2012 ne
compte aucune transaction supérieure à 3 000 m².
La proportion de volume placé sur des locaux
neufs ou à livrer reste cependant relativement importante (23 %).
PROGRAMMES
ETAT
STOCK (m²)
LOYER €/m²
SECOND MARCHÉ
2 466
DISCOVERY
NEUF
2 005
NC
MASSY
GALVANI 001
SECOND MARCHÉ
1 373
185
LABORATOIRE WESSLING
VILLEBON SUR YVETTE
NORVEGE 003
SECOND MARCHÉ
1 360
132
VINCI GTIE
PALAISAU
PARC GUTENBERG
SECOND MARCHÉ
1 168
90
FCS CAMPUS PARIS SACLAY
SAINT AUBIN
DISCOVERY
NEUF
1 116
130
NC : non communiquée ou confidentielle
Les transactions de second marché se sont conclues
sur les bases d’un loyer moyen de 116 €/m² en 2011
et 113 €/m² au 1er semestre 2012, et celles sur le neuf
de 185 €/m² en 2011.
250 000
200 000
150 000
100 000
161 178
100 292
Massy Saclay Palaiseau
• 116 120 m² disponibles ➘ - 73 programmes ➘
• 2 % d’offre neuve ➘
• Taux de vacance : 8,48 % ➘
• 15 828 m² placés - 26 transactions
• Dynamique de placement : 1,16 %
Francilienne RN 20
• 6 934 m² disponibles ➚ - 12 programmes ➚
• 3 % d’offre neuve ➚
• Taux de vacance : 1,78 % ➚
• Aucune transaction
6
Chiffres 1er semestre
2012 par secteur
Tendance d’évolution
entre le 31/12/2011
et le 30/06/2012 :
en hausse ➚,
en diminution ➘,
stable ➙.
Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en €/m²/an HT et hors charges.
Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS
96 009
74 368
2009
2010
53 963
50 000
0
2007
2008
Q
2011
30/06/2012
Demande placée
Orly Rive Droite
• 44 042 m² disponibles ➚ - 25 programmes ➙
• Aucune offre neuve
• Taux de vacance : 5,97 % ➚
• 777 m² placés - 5 transactions
• Dynamique de placement : 0,11 %
Evry Sénart
• 78 855 m² disponibles ➚ - 69 programmes ➚
• 3 % d’offre neuve
• Taux de vacance : 8,45 % ➚
• 4 262 m² placés - 16 transactions
• Dynamique de placement : 0,46 %
Sud Essonne (diffus)
• 4 618 m² disponibles ➚ - 9 programmes ➙
• 12 % d’offre neuve ➙
• Taux de vacance : 1,55 % ➚
• 56 m² placés – 1 transaction
• Dynamisme de placement : 0,02 %
Analyse par pôle
Massy pôle des gares a été extrêmement dynamique
en 2011, puisqu’il a enregistré 55 % du volume
placé du département, porté essentiellement par
l’implantation du siège social de Carrefour (85 000 m²
sur un total de 88 000 m²).
Au 1er semestre 2012, le stock disponible a diminué.
Il s’élève à 16 800 m² et n’offre plus de surface
neuve. Pour répondre à la demande, une opération
a été lancée en blanc par le Groupe Lazard : le
Crystal Plaza, 16 000 m² (livraison 2013). Un autre
programme (Brio) de 7 400 m² pourrait être lancé
au second semestre 2012.
Le placement « courant » reste faible, 5 transactions
ont été enregistrées pour un total de 3 000 m².
Ce pôle affiche un taux de vacance de 4,83 %.
Le Parc d’activités de Courtaboeuf a connu un bon
dynamisme de placements en 2010 et 2011, grâce
à 2 transactions de plus de 10 000 m². Cependant
au 1er semestre 2012, le volume de placements est
faible et le stock disponible en augmentation pour
atteindre près de 60 000 m².
Il affiche ainsi un taux de vacance élevé (14,47 %).
L’agglomération d’Evry, en 4ème position en termes de
placements en 2011, représente 6 % du volume placé
du département, avec 9 100 m² en 41 transactions.
Au 1er semestre 2012, ce pôle enregistre le nombre
de transactions le plus élevé : 15 pour 4 100 m²
placés, le situant en 2ème position du volume placé
du département.
L’offre disponible atteint près de 75 000 m² et le
taux de vacance est de 8,35 %.
Entretien
Franck BERTHES
Anthony DUFIL
Ludovic LEPRETRE
Directeurs associés DBX CONSEIL EVRY
2012 : une année anniversaire pour DBX
Cette année, le réseau DBX CONSEIL fête ses 10 ans d’existence,
et enregistre sa troisième meilleure année au niveau de son
chiffre d’affaires !
Si le bureau DBX Conseil Evry note un léger retrait du nombre
de contacts, les demandes qui s’expriment sont beaucoup plus
qualitatives et se concrétisent davantage.
Enfin, nous constatons une grande disparité des transactions au
niveau géographique, les plus significatives ayant eu lieu au Nord
du département.
Quelles sont les grandes tendances du marché de bureaux en
Essonne ?
La demande de bureaux sur le secteur de l’Essonne s’exprime
majoritairement sur des surfaces inférieures à 1 000 m².
La motivation première des entreprises reste la réduction des
coûts par l’optimisation des surfaces et le regroupement de sites.
A ce jour, l’essentiel des transactions a été réalisé à la location,
malgré une demande à l’acquisition récurrente. Cette situation
s’explique entre autre par la pénurie d’offres disponibles à la
vente sur le secteur.
Par ailleurs, le marché des bureaux en Essonne est essentiellement
endogène et ne peut se targuer de proposer une offre immobilière
tertiaire qualitative et neuve que sur le secteur de Massy (projets
développés ou à venir).
Massy est à ce titre le territoire qui concentre la majorité des
recherches de bureaux en Essonne. Mais par manque de
disponibilités, la demande placée s’étend sur les communes
avoisinantes et à la zone d’activité de Courtabœuf. Le second
marché essonnien se situe quant à lui autour d’Evry/Sénart.
Un marché de bureaux peu valorisé mais en devenir
L’Essonne n’attire pas ou peu les investisseurs, frileux à l’idée
de s’aventurer en seconde couronne. Nous sommes donc
confrontés à un manque de biens neufs, à un parc vieillissant :
c’est-à-dire à une offre en inadéquation avec la demande. Les
clients ont besoin de rêver et le manque de nouveaux projets
n’éveille pas d’intérêt pour l’Essonne de la part des entreprises.
De fait, de moins en moins de sociétés à forte valeur ajoutée
s’implantent sur le territoire.
Toutefois, les perspectives de développement du plateau de Saclay,
la décision de la Fédération Française de Rugby de construire
pour 2017 son Grand stade à Ris-Orangis, la construction pour
2014 du programme de bureaux « Carré Haussmann » à Evry,
sans oublier l’opération Cœur d’Orly d’Aéroports de Paris (en
partie en Essonne) sont des signes encourageants, des facteurs
d’attractivité qui pourront à terme redynamiser le territoire.
A l’énoncé de ces éléments, l’Essonne pourrait donc attirer de
nouvelles entreprises et devenir un vrai territoire de projets, mais
à condition de développer et densifier son réseau de transports
en commun.
Votre point de vue sur les projets du Grand Paris
Le Grand Paris apparaît comme un sujet abstrait et virtuel par
manque de clarté en termes de calendrier.
Par ailleurs, les entreprises que nous rencontrons doutent de
l’impact du Grand Paris sur l’ensemble du département de
l’Essonne.
Elles émettent également de fortes critiques sur la taxe du
Grand Paris et en particulier les locataires. A titre d’exemple, sur
certaines communes, la taxe sur les bureaux a triplé. D’un point
de vue général, il n’y a pas de perception positive quant à cette
taxe, qui manque de concret et de lisibilité.
Vos prévisions pour 2013
DBX CONSEIL reste optimiste et confiant, et affiche de bonnes
perspectives pour 2013, malgré une conjoncture économique
générale qui reste difficile.
Avec les développements et projets à venir sur le département,
nous pensons attirer à nouveau les investisseurs, et mieux
répondre à la demande des utilisateurs.
7
LOCAUX D’ACTIVITES
Le marché des locaux d’activités en Essonne
L’Essonne représente environ 17 % de l’offre disponible à l’échelle francilienne, cette part étant en
augmentation. Elle totalise en moyenne sur les 5 dernières années 14 % de la demande placée en Ile-deFrance. Cependant, elle ne compte que pour 10 %
en 2011.
L’offre avait connu une baisse en 2010. Elle croît à nouveau en 2011, et le 1er semestre 2012 enregistre une
nouvelle augmentation du stock sur 3 des 5 secteurs
(5 %), soit un volume disponible atteignant 299 000 m².
La proportion de surfaces neuves est revenue à 5 %
après avoir chuté à 3 % fin 2011.
La demande placée en 2011 est en diminution par
rapport à l’année précédente, soit 74 000 m² pour un
nombre de transactions cependant plus élevé (94).
Si ces chiffres devaient se confirmer, cela permettrait
à 2012 d’atteindre un niveau comparable à 2011, tout
en restant en retrait par rapport aux années précédentes.
L’offre disponible tout comme la demande placée se
concentre essentiellement dans le Nord du département. Ce sont les secteurs de Massy Saclay Courtaboeuf et Evry Sénart qui concentrent l’offre et la
demande placée les plus élevées.
Les transactions de second marché se concluent
sur les bases plutôt stables d’un loyer compris entre
60 €/m² et 85 €/m², et de 85 €/m² à 110 €/m² pour les
locaux mixtes.
Le 1er semestre 2012 enregistre un placement de
41 700 m² pour 48 transactions. Les transactions
ont été réalisées principalement sur des petites et
moyennes surfaces.
PRENEUR / ACQUEREUR
VILLES
PROGRAMMES
ETAT
STOCK (m²)
LOYER €/m²
FREIXINHO
MULTISERVICES
WISSOUS
AMPERE 018
SECOND MARCHÉ
6 200
MONCEAU FLEURS
VILLEBON SUR YVETTE
PROLOGIS PARK ORLY
SECOND MARCHÉ
5 015
85
RENAULT TRUCKS
MASSY
ZAC DU PEROU
NEUF
3 500
NC
S2S
MORANGIS
DOCTEUR CHARCOT 013
SECOND MARCHÉ
2 710
PETITE MONTAGNE SUD
SECOND MARCHÉ
1 683
NC
SECOND MARCHÉ
1 231
77
SECOND MARCHÉ
1 180
49
NCPI
LISSES
SOLUTION DESIGN
VILLEBON SUR YVETTE
BENS 2000
BONDOUFLE
GUTENBERG 012
PX VTE €/m²
306
332
NC : non communiquée ou confidentielle
300 000
200 000
137 976
124 207
78 190
131 276
100 000
74 941
0
2007
2008
2009
Q
8
2010
Demande placée
2011
30/06/2012
Analyse par secteur
Massy Saclay Palaiseau
• 107 734 m² disponibles ➚
• Aucune offre neuve
• 48 programmes ➚
• 16 496 m² placés
• 16 transactions
Orly Rive Droite
• 47 715 m² disponibles ➚
• 2 % d’offres neuves ➚
• 35 programmes ➚
• 10 348 m² placés
• 6 transactions
Francilienne RN 20
• 23 045 m² disponibles ➙
• 6 % d’offres neuves ➚
• 19 programmes ➙
• 3 051 m² placés
• 5 transactions
Chiffres 1er semestre
2012 par secteur
Tendance d’évolution
entre le 31/12/2011
et le 30/06/2012 :
en hausse ➚,
en diminution ➘,
stable ➙.
Evry Sénart
• 114 731 m² disponibles ➚
• 11 % d’offres neuves ➚
• 59 programmes ➚
• 11 171 m² placés
• 20 transactions
Sud Essonne (diffus)
• 9 052 m² disponibles ➘
• Aucune offre neuve
• 98 programmes ➘
• 665 m² placés
• 1 transaction
Entretien
Florent VAUVERT,
BNP PARIBAS REAL ESTATE
TRANSACTION FRANCE
Directeur
Activités Sud Ile-de-France
Quel bilan peut-on tirer de l’année 2012 ?
Concernant le marché de l’immobilier d’activité en Essonne, 2012
est une année plutôt positive pour BNP PARIBAS REAL ESTATE,
certes tirée par un marché assez stable, mais englobant des
projets beaucoup plus qualitatifs. Plusieurs projets traités en 2012
se concluront en 2013, parmi lesquels quelques constructions
clés en main.
L’Essonne : un marché attractif mais…
Plusieurs éléments dopent le marché des locaux d’activités en
seconde couronne : les effets de rationalisation de coûts d’abord,
engagés par certaines entreprises à la recherche d’économies
d’échelle, mais aussi le manque d’offres disponibles et la
tertiarisation de la première couronne.
En Essonne, les recherches de locaux d’activités se concentrent
en priorité sur l’acquisition, dans une logique qui se veut
patrimoniale. Toutefois, ces recherches n’aboutissent pas
toujours, à cause d’un manque de biens disponibles à la vente.
Globalement, les surfaces moyennes recherchées sont comprises
entre 1 000 et 2 000 m². Malgré un déficit d’offres sur ce secteur,
l’essentiel des recherches et des demandes placées se situent sur
le Nord du département et le long des principaux axes routiers.
Le marché essonnien se veut principalement endogène, mais
il demeure néanmoins attractif à l’extérieur, notamment pour
des entreprises de province venant du Grand Ouest et du Sud.
Les raisons principales ? La disponibilité foncière et l’excellent
maillage autoroutier.
…qui pâtit d’un déficit de biens immobiliers neufs
Malgré de nombreux atouts, le parc immobilier de l’Essonne est
souvent vieillissant, voire obsolète, ce qui ne correspond pas à
la demande actuelle des utilisateurs qui recherchent des locaux
plus qualitatifs. Il y a un vrai déficit de parcs d’activités neufs
dans le sud Ile-de-France à des valeurs « finançables » par les
entreprises.
En parallèle, les entreprises ayant un besoin de stockage extérieur
ne trouvent souvent pas de solution car ce type de projets,
gourmand en foncier et peu pourvoyeur d’emplois, intéresse
rarement les territoires…
La fiscalité des entreprises et le Grand Paris : un sujet d’actualité
pour les professionnels de l’immobilier
A mon sens, il y a un manque de lisibilité, ce qui engendre une
mauvaise compréhension des différents projets du Grand Paris.
D’un point de vue global, et en qualité de professionnel de
l’immobilier, il est difficile de déterminer les futurs impacts sur le
marché des locaux d’activité.
9
ENTREPÔTS
Le marché des entrepôts en Essonne
La part de l’Essonne représente, au 31 décembre
2011, 21 % de l’offre disponible d’entrepôts à
l’échelle francilienne (part en baisse). L’Essonne se
situe ainsi en seconde position derrière la Seineet-Marne.
En termes de transactions, l’Essonne représente
22 % de la demande placée à l’échelle francilienne
(moyenne depuis 2007), ce qui en fait le second
département derrière la Seine-et-Marne en termes
de placements. En 2011, sa part dans la demande
placée francilienne est de 24 %.
500 000
400 000
300 000
200 000
170 878
146 100
87 090
100 000
208 778
234 108
2010
2011
0
2007
2008
2009
Q
30/06/2012
Demande placée
L’offre d’entrepôts a connu une augmentation
entre 2008 et 2010, et a fortement baissé en 2011.
Au 30 juin 2012, le stock augmente à nouveau et
s’élève à 391 600 m². Il est constitué uniquement
de second marché. 16 programmes proposent
des surfaces supérieures à 10 000 m² soit près de
312 000 m² (80 % du stock disponible).
La majorité de l’offre disponible de second marché
est proposée à des valeurs locatives se situant
entre 39 et 57 €/m² (selon l’état des locaux et leur
conformité aux différentes normes) et demeure
relativement stable.
Le volume placé a été en nette progression depuis
2008. 2011 a enregistré un placement de 234 100 m²
pour 28 transactions dont 4 supérieures à 20 000 m².
La grande majorité des valeurs de transactions n’est
pas communiquée. Il ressort cependant une valeur
moyenne de second marché de 49 €/m².
Au 1er semestre 2012, la demande placée s’élève à
119 200 m² pour 15 transactions, soit 7 950 m² placés
en moyenne (pour près de 8 400 m² en 2011).
Transactions significatives :
• FNAC à Wissous, 22 600 m² (neuf)
• SODAIC à Bondoufle, 21 630 m² (second marché)
• AUCHAN au Coudray-Montceaux, 13 300 m² (neuf)
• FURNOTEL à Athis-Mons, 11 275 m² (second marché)
10
Le marché des entrepôts se situe principalement
au Nord du département et le long des principaux
axes de communication. L’offre la plus importante
se situe sur le secteur d’Evry Sénart.
Analyse par secteur
Massy Saclay Palaiseau
• 90 280 m² disponibles ➚
• 9 programmes ➚
• 20 868 m² placés
• 4 transactions
Orly Rive Droite
• 47 118 m² disponibles ➘
• 9 programmes ➙
• 55 036 m² placés
• 5 transactions
Francilienne RN 20
• 101 667 m² disponibles ➘
• 8 programmes ➙
• 3 500 m² placés
• 1 transaction
Evry Sénart
• 148 132 m² disponibles ➚
• 13 programmes ➘
• 39 807 m² placés
• 5 transactions
Chiffres 1er semestre
2012 par secteur
Tendance d’évolution
entre le 31/12/2011
et le 30/06/2012 :
en hausse ➚,
en diminution ➘,
stable ➙.
Sud Essonne (diffus)
• 4 400 m² disponibles ➘
• 1 programme ➘
• Aucune transaction
Entretien
Entretie
Elvire REMARS
Directrice de Département
CBRE | Industriel et Logistique IDFSud
CBRE a connu une très bonne année 2012, riche en récupération
d’offres et en demandes assez qualitatives. L’augmentation du
portefeuille et des demandes est due au travail de fond effectué
par les équipes de CBRE en termes de prospection.
Dans son ensemble, le marché n’a pas été très actif, et cela s’est
traduit par un nombre de transactions à la baisse. La frilosité des
entreprises à investir, leur attentisme en cette année électorale,
ainsi que la réduction des coûts sont les principaux facteurs ayant
contribué à ce ralentissement. Certains projets ont été abandonnés
ou repoussés, ce qui entraîne des délais de réalisation beaucoup
plus longs (en moyenne de 6 à 9 mois).
A la différence des parcs d’activités pour PME/PMI où l’on
enregistre un nombre important de transactions à l’achat,
le marché des entrepôts en Essonne est porté par quelques
transactions à la location. Les surfaces moyennes recherchées par
les grands utilisateurs sont d’environ 10 000 m² dans des logiques
de regroupement de sites, alors que les chargeurs cherchent
plutôt à rationaliser leurs coûts.
Le marché des entrepôts en Essonne est avant tout un marché
endogène, mais qui profite de son excellente desserte autoroutière
pour attirer des entreprises venant du Sud de la France ou pour
le desservir. De plus, de nombreuses sociétés des départements
de première couronne limitrophes, ne trouvant plus de grandes
surfaces disponibles à la location dans les Hauts-de-Seine et le Valde-Marne, ont tendance à migrer en Essonne.
L’Essonne est en soit un marché attractif tant au niveau financier
(impôt foncier, loyer bas), qu’au niveau de sa desserte autoroutière
qui attire un large panel d’entreprises travaillant dans le secteur de
la logistique (chargeurs et logisticiens). Le Nord du département
concentre l’essentiel de la demande, néanmoins par manque de
foncier et d’entrepôts disponibles, les transactions se réalisent
plutôt sur les secteurs d’Evry-Sénart et de la Francilienne, essentiel
du stock d’offre.
Par ailleurs, on peut regretter un déficit d’offres neuves sur le
territoire, ainsi qu’un manque de projets sur le foncier existant,
tels que la construction de parcs industriels à forte valeur ajoutée,
respectant les nouvelles normes environnementales et intégrant
des services aux entreprises (crèches inter-entreprises, RIE…). Ce
renouveau du marché pourrait permettre d’attirer sur le territoire
des projets plus qualitatifs, des entreprises (chargeurs) travaillant
sur de la logistique innovante, pourvoyeuses d’emplois.
En attendant ce rebond, 2013 devrait être une année assez
stable pour le marché des entrepôts : délais de réalisation plus
longs, moins de transactions, mais tout de même avec quelques
demandes de qualité.
Autre atout de l’Ile-de-France, les projets du Grand Paris qui
envisagent un développement économique concerté et spécialisé
par typologie d’activités. Cela semble pertinent sachant que les
entreprises, d’une façon générale, aiment se regrouper selon
leur domaine de compétence. Toutefois, la fiscalité et la taxe qui
incombent à ces dernières dans le cadre du Grand Paris génèrent
de l’incompréhension et mériteraient plus de pédagogie à
destination des entreprises et des professionnels de l’immobilier.
11
QUELQUES GRANDS PROJETS
STRUCTURANTS DE L’ESSONNE
Les infrastructures de transports prévues au SDRIF
Actuellement en cours de révision, le projet de révision du SDRIF a déjà fait l’objet d’une large concertation avec les différentes instances départementales et régionales, parmi lesquelles les Conseils
généraux, le CESER et les chambres consulaires.
Il sera ensuite arrêté par le Conseil régional, soumis à enquête publique puis transmis à l’État pour
approbation par décret en Conseil d’État.
Un des axes que s’est assigné le document concerne
l’accessibilité aux emplois et à la formation.
A cet égard, l’amélioration de la desserte en transport en commun représente, pour l’Essonne, un
levier sur lequel il faut agir pour inciter à l’implantation d’activités économiques et d’équipements
structurants sur son territoire.
Le Grand Paris Express
La Ligne Verte du Grand Paris Express assurera la
desserte des pôles scientifiques et technologiques
du plateau de Saclay ainsi que des grandes zones
d’habitat et d’emplois du quart nord-ouest de l’Essonne. Cinq gares y sont prévues : Massy-Opéra,
Massy TGV, Palaiseau (quartier de Polytechnique
Ouest), Orsay-Gif et CEA à Saint-Aubin.
La Ligne Verte reliera, dans un premier temps, l’aéroport d’Orly aux territoires de Saint-Quentin-en-Yvelines et de Versailles sur une longueur totale d’environ 35 km, avec deux variantes de tracé encore à
l’étude, entre Orly et Antonypôle d’une part, entre
Saint-Quentin Est et Versailles-Chantiers d’autre
part. La mise en service est prévue d’ici 2025.
Le temps de parcours entre Orly et Versailles sera
d’environ 35 minutes.
Tracé de la Ligne Verte du Grand Paris Express
12
Un maillage fin du territoire accompagnera la réalisation de cette infrastructure lourde avec des
trajets de rabattement d’autobus en site propre
prévus pour desservir notamment le parc de Courtabœuf depuis Massy ou encore le prolongement
du tramway T7 de la plate-forme d’Orly vers la gare
RER de Juvisy.
Le tram-train Massy-Evry
Autre projet structurant au niveau départemental,
le tram-train Massy-Evry permettra de relier en 32
minutes les deux pôles majeurs de l’Essonne que
sont Evry et Massy par une liaison ferrée, sans rupture de charge, avec un cadencement d’une rame
toutes les 10 minutes.
De Massy-Palaiseau à Petit Vaux (à Épinay-surOrge), il circulera en mode train sur les voies du
réseau ferré national, à la place du RER C. Après la
station « Petit Vaux », il circulera en mode tramway
jusqu’à Évry-Courcouronnes, son terminus.
Cette infrastructure trouve toute sa légitimité dans
la desserte des différents pôles d’emplois traversés : Massy-Atlantis, la Bonde, Champlan, la Vigne
aux Loups et SANOFI AVENTIS à Longjumeau et
Chilly-Mazarin, ZI Kennedy à Viry-Chatillon, ZAC
Centre-ville de Grigny, Bois de l’Epine et le futur
grand stade de rugby à Ris-Orangis, Saint-Guénault
et le Bois-Briard à Courcouronnes, améliorant ainsi
l’accessibilité d’une grande part des actifs du bassin d’emplois desservi à leur lieu de travail.
L’enquête publique s’est déroulée en 2012 pour
une mise en service en 2018.
Tracé du tram-train Massy-Evry
Les quais larges et aérés permettent d’observer l’animation de la station et du quartier - Projet Osmose - RATP - Foreign Office Archtects.
Le plan de mobilisation est le complément indispensable au bon fonctionnement de l’ensemble du
réseau sud-francilien. Il vise notamment à améliorer les infrastructures existantes, au premier rang
desquelles les RER C et D qui pâtissent aujourd’hui
de nombreux dysfonctionnements. Or, il s’avère
que le développement des pôles de Sénart, d’Evry,
du Val d’Orge ou encore du Sud-Essonne dépend
très largement du RER. Un schéma directeur a été
approuvé pour les deux lignes pour une livraison
des travaux d’ici 2020. Le pôle multimodal de la gare
de Juvisy aura alors bénéficié d’une restructuration
lourde prenant également en compte l’arrivée du
tramway T7 et sera de ce fait relié à la plate-forme
aéroportuaire d’Orly et à l’opération immobilière
Cœur d’Orly, à Belle Epine, au MIN de Rungis et à
son bassin d’emplois.
L’observatoire des ZAE
et de l’immobilier d’entreprise
Un nouvel outil à votre disposition :
• Vous souhaitez vous implanter en Essonne, ou
vous avez besoin de vous étendre.
• Vous recherchez des informations sur le positionnement d’une ZAE par rapport à son environnement, sa desserte ou la fiscalité appliquée.
Retrouvez l’ensemble des informations sur les
zones d’activités de l’Essonne sur le site :
www.observatoire-zae-essonne.fr
13
QUELQUES GRANDS PROJETS
STRUCTURANTS DE L’ESSONNE
Val Vert Croix Blanche
Le 30 mars 2011, le Conseil Communautaire de la
Communauté d’agglomération du Val d’Orge votait la création d’une nouvelle zone d’activité commerciale sur son territoire : la ZAC Val Vert Croix
Blanche. Située sur la commune du Plessis Pâté
face à la Croix Blanche, elle est entièrement dédiée
à l’univers de l’éco-construction et de l’habitat durable et intelligent. A l’origine de ce projet, deux
idées fondatrices :
• Le constat de l’urgence écologique, à l’heure
d’une prise de conscience au niveau national :
Grenelle de l’Environnement, constructions HQE
et BBC, rénovations du bâti pour répondre aux
besoins de qualité de vie et d’économies d’énergie, sensibilisation aux gestes écologiques dans les
écoles…
• L’importance de la création d’une nouvelle zone
d’emplois sur le territoire dans un bassin porteur :
objectif de 2 000 emplois.
Pour répondre à ces problématiques d’écologie
et de développement économique, le projet de la
Communauté d’Agglomération du Val d’Orge est
de créer, avec le concours du Conseil régional, du
Conseil général, de la CCI Essonne et de l’ADEME,
une zone d’activité exemplaire d’un point de vue
environnemental. Le projet Val Vert Croix Blanche,
qui verra le jour dès 2013, repose sur l’implantation
d’un complexe dédié à l’habitat durable et intelligent, en proposant une offre globale, accessible à
tous dans un même espace, sur une surface totale
de 70 hectares.
14
Au cœur du projet, on
trouve un équipement
public « phare » : la Cité
Val Vert, pour informer et
sensibiliser tant le grand
public que les professionnels sur l’éco-construction, l’éco-rénovation et
les éco-gestes.
Autre élément majeur de Val Vert Croix Blanche,
un village artisanal, pour répondre aux besoins des
artisans du bâtiment, de la rénovation, de l’énergie,
de la décoration, de la domotique… Des activités
liées à l’habitat intelligent et durable s’installeront
également sur le site, comme des commerces dédiés à l’équipement de l’habitat, à la vente de matériaux de construction écologiques durables ainsi
qu’au secteur répondant aux enjeux des économies d’énergie. Enfin, le projet prévoit une ferme
de produits liés à l’agriculture de proximité, où des
exploitants locaux de maraîchage vendront leur
production sur place.
Profitant de la notoriété de la zone de la CroixBlanche, 2ème pôle commercial d’Ile-de-France, et
de son excellente accessibilité routière, Val Vert
Croix Blanche devrait en outre permettre de renforcer l’offre de transports en commun et de circulation douce (création d’une nouvelle gare routière et de la liaison Centre Essonne). Ainsi, c’est
tout un processus de réflexion qui est engagé sur
la requalification de ce site en frange urbaine, qui
ambitionne de devenir une véritable locomotive
dans le domaine de l’habitat durable et intelligent.
L’INVESTISSEMENT
L’immobilier d’investissement en Essonne en 2011 :
un marché de l’investissement qui se contracte
Descriptif du portefeuille
Fin 2011, le cabinet d’étude IPD recense 151 actifs en
Essonne1 pour une valeur patrimoniale de 1,7 Mds€ et
une surface totale de 1 254 000 m².
merces franciliens se maintient à 4,7 %, alors que
pour l’Essonne, un niveau très bas est atteint (1,5 %),
en particulier grâce au début des travaux sur un des
centres commerciaux recensé.
L’analyse du portefeuille essonnien montre que le département se distingue avec un poids des actifs industriels de 35 %, contre 11 % en Île-de-France. D’autre
part, les bureaux représentent 44 % du nombre de
bâtiments inventoriés et les actifs commerciaux 21 %
du portefeuille analysé par IPD.
Concernant les actifs industriels en Essonne, les troisquarts se concentrent dans un intervalle de VLM allant
de 43 à 67 €/m². En termes de vacance, le département
se détache de la moyenne francilienne (11,7 %) avec
un taux de 8,8 %, notamment après une importante
résorption de vacance dans l’agglomération d’Evry.
4 types d’investisseurs sont recensés pour cette étude.
Les sociétés foncières et les compagnies d’assurance
et assimilées représentent à elles deux 75 % de la base
IPD. Les 25 % restant concernent les gestionnaires de
fonds non cotés et les sociétés de gestion de SPCI
(Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) et/ou
d’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier).
L’analyse du cabinet IPD montre une rétractation des
investissements dans le département en 2011 qui se
reflète dans l’érosion de la part du neuf ou des restructurations en Essonne pour les bureaux et les actifs
industriels, alors que cette part se maintient dans la
moyenne francilienne hors Paris.
Les caractéristiques du marché
Le cabinet IPD révèle que les bureaux en Essonne sont
moins chers à la location que dans le reste de l’Îlede-France et se louent en moyenne à environ 150 €/m².
Ce niveau de prix est stable, avec une évolution
moyenne des valeurs locatives de marché (VLM) depuis 2007 de + 0,3 %, mais tirées vers le haut par Massy
(200 €/m²). Concernant la vacance des bureaux, elle
est généralement plus faible en Essonne (9,1 %) qu’en
Ile-de-France hors Paris avec un écart de 1,3 points.
En Essonne, les commerces présentent une VLM
moyenne moins élevée qu’en Ile-de-France hors Paris
avec 187 €/m² contre 230, notamment sous le poids
des parcs commerciaux2. En 2011, la vacance des com-
Les taux de vacance du portefeuiile (2011)
Les capacités du marché
Le cabinet IPD apprécie la performance des investissements immobiliers en calculant chaque année un rendement global. La performance exprime alors la valeur
dégagée ou perdue au cours d’une période par rapport
à la mise de départ. Ainsi en Essonne, elle s’établit à
3,1 % contre 5,5 % en Ile-de-France hors Paris.
En 2008 et 2009, la crise a fortement impacté le département du fait de son exposition aux actifs industriels.
En 2010, l’Essonne ne bénéficie pas du fort effet de revalorisation des bureaux proches de Paris. Il faut donc
attendre 2011 et le ralentissement de cette revalorisation pour que le département se retrouve à un niveau
de performance en capital similaire à l’Ile-de-France
hors Paris.
La tendance est inversée pour les taux de rendement
locatif qui augmentent en moyenne en 2008 et 2009,
avec un niveau atteint relativement élevé en Essonne.
Leur niveau reste ainsi positif jusqu’en 2011 avec par
exemple un taux de rendement locatif bureaux annuel moyen de 8,6 en Essonne (contre 6,4 en Île-deFrance) depuis 2009.
Le taux de rendement global
France
2007
2008
2009
2010
2011
18,8 %
-1,4 %
-1,8 %
10,2 %
7,8 %
IdF
18,3 %
-2,2 %
-2,4 %
10,3 %
7,6 %
IdF hors Paris
16,6 %
-2,3 %
-2,5 %
9,8 %
7,0 %
Essonne
10,4 %
-4,0 %
-6,0 %
7,5 %
8,6 %
Source : Cabinet IPD 2011
14 %
12 %
10 %
8%
QEssonne
6%
QIdF hors Paris
1 Il est à noter que la base de données IPD n’est pas exhaustive. Les données récoltées
par le cabinet IPD constituent presque 50 % du parc immobilier national existant.
2 Un parc commercial est une zone d’activité commerciale à ciel ouvert. Son niveau
de prix est inférieur aux centres commerciaux.
4%
2%
0%
Bureaux
Source : cabinet IPD 2011
Bureaux
Bureaux
15
Glossaire
Bureau :
Lieu de travail des employés d’une entreprise, d’une
administration.
Locaux d’activités :
Bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper
les différentes fonctions d’une entreprise comprenant en partie principale située en rez-de-chaussée
avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit assemblage, de petite
distribution et/ou de petit stockage ainsi qu’une partie
bureaux annexe ne représentant pas plus de 40 % de
la surface totale. Cette catégorie regroupe également
les locaux mixtes répondant à la définition suivante :
bâtiment ou lot individuel comportant une surface de
bureaux et une surface d’activités légères type laboratoires activités de recherche, de petite production
ou de petit assemblage, le pourcentage de bureaux
étant supérieur à 40 % et inférieur à 70 % de la surface
totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités
inférieure ou égale à 4 m.
Entrepôt :
Bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt,
de stockage, de distribution et/ou d’expédition de
marchandises, disposant d’espaces et volumes homogènes, d’accès livraison multiples et d’une aire de manœuvre importante.
Programme :
Immeuble ou ensemble d’immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement
clos.
Neuf :
Immeuble construit ou restructuré depuis moins de 5 ans.
Restructuré :
Immeuble ayant subi des travaux de rénovation s’apparentant à une restructuration lourde.
Second marché :
Immeuble livré de plus de 5 ans et n’ayant pas fait
l’objet de restructuration lourde.
Loyer moyen - valeur locative moyenne :
Moyenne des loyers calculée à partir d’au moins 4 éléments après l’exclusion de la valeur la plus basse et
la plus haute. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors
charges par m² par an.
Offre disponible (stock) :
Comprend les surfaces immédiatement disponibles à
la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum.
Demande placée - transaction :
Ensemble des transactions à la location ou à la vente
réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés
en mains et les comptes propres). Exprimée en m²
(volume placé).
Projet « en blanc » :
Bâtiment destiné à la location ou la vente dont la
construction est lancée sans qu’il n’ait été précommercialisé.
Taux de vacance :
Rapport entre le stock immédiat et le parc existant. Le
parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l’ORIE pour les bureaux. Exprimé en %.
Dynamique de placement :
Rapport entre le volume placé et le parc existant. Le
parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l’ORIE pour les bureaux. Exprimé en %.
Les commercialisateurs
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