Marchés immobilier

LE CADRE DE RÉFÉRENCE – PHILIPPE WAECHTER
La croissance mondiale restera faible et peu susceptible
de caler l'économie mondiale sur une trajectoire élevée
La croissance américaine faiblira; le point haut du cycle
est certainement passé
L'économie chinoise est dans une phase de transition
vers une croissance plus réduite : l'économie passe
d'une croissance tirée par l'industrie à une croissance
mue par les services
La zone Euro devrait prolonger sa reprise en raison
d'une meilleure synchronisation du cycle économique
Pas d'impulsion externe pour croître : rôle majeur
de la demande interne
LE CADRE DE RÉFÉRENCE – PHILIPPE WAECHTER
Cela se traduira forcément par des politiques économiques
accommodantes: la croissance et l'inflation sont trop loin,
par le bas, de leurs objectifs. La politique économique
ne peut être restrictive. En outre elle doit être plus équilibrée
avec une politique budgétaire plus solide (il faut le même
nombre d'instruments que d'objectifs pour être efficace)
Peu de pression à l'inversion de tendance sur le prix du pétrole
Inflation toujours faible, loin des objectifs des banques centrales
Les émergents restent sur un dynamique réduite
Rôle majeur des pays développés
Mais la globalisation n'est plus aussi heureuse que par le passé :
risques politiques forts qui pourraient infléchir ce scénario
SYNTHÈSE – THIERRY DUFOUR
Les États-Unis restent le moteur de l'économie mondiale
Des tensions récurrentes sur le marché du pétrole et des matières
premières
Fragilité en Chine et dans les pays émergents
La demande au cœur de la reprise de la croissance en zone Euro
Politiques monétaires accommodantes en zone Euro,
au Royaume-Uni et en Asie
Des taux d'intérêt très bas pendant toute l’année 2016
TAUX DE REFINANCEMENT BCE ET EURIBOR 3 MOIS
Principal taux de refi. BCE
Euribor 3 mois
Inflation européenne
% 3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
-0,5
-1
janv-11
juil-11
janv-12
juil-12
janv-13
juil-13
janv-14
juil-14
janv-15
juil-15
janv-16
TAUX LONGS EURO, USD
Swap Euro 10 ans
Swap Dollar 10 ans
% 3,5
3
EUR/USD (échelle droite)
2,5
2
1,6 Parité
EUR / USD
1,4
1,2
1
0,8
1,5
1
0,5
0
0,6
0,4
0,2
0
TAUX LONGS FRANCE 10 ANS
Swap Euro 10 ans
Inflation européenne
France 10 ans
%3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
-0,5
-1
UN ENVIRONNEMENT DE TAUX FAVORABLE AU MARCHÉ IMMOBILIER
Swap Euro 10 ans
CFF 10Y
% 2,5
2
Inflation européenne
1,5
1
0,5
0
-0,5
-1
Écart CFF
10 ans/Inflation :
1,36%
Écart CFF
10 ans/Inflation :
0,73%
UNE PROGRESSION FORTE DU VOLUME DE CRÉDITS IMMOBILIERS
Hors rachat de crédit : 156 Md€, +30 % vs. 2014
Rachat de crédit : 76 Md€ (sur un total de 232 Md€)
Volumes de crédit à l’habitat
(hors rachat)*
(en milliards d’euros)
166
170
169
162
156
141
120
2006
2007
2008
2009
119
2010
2011
2012
129
2013
120
2014
Source : Crédit Logement / CSA
* Il s’agit de montants engagés (neuf, ancien et travaux), c’est-à-dire de crédits ayant fait l’objet d’une offre acceptée par le client
2015
LA DURÉE DES CRÉDITS S’EST STABILISÉE
En dépit de la baisse des taux, la durée s'est stabilisée, voire a augmenté
en 2015, traduisant un mouvement de hausse de la part financée à crédit
Durées moyennes des prêts en mois
(prêts bancaires seuls)
225
17 ans
et 9 mois
212
214
208
211
210
208
204
203
Source : Crédit Logement / CSA
213
DES TAUX D’INTÉRÊT QUI ONT LARGEMENT CONTRIBUÉ À LA REPRISE
Niveau de taux au 4e trimestre 2015 : 2,20%
Juin 2015 : le niveau de taux mensuel moyen le plus bas (1,99%) de 2015
Des niveaux de taux jamais atteints depuis 70 ans
Taux d'intérêt
moyen en %
(seuls prêts du secteur bancaire)
Ensemble du marché
5,1
4,6
3,5
3,9
3,8
3,3
Source : Crédit Logement / CSA
2,9
2,9
2,2
2,2
LA BAISSE DES TAUX EST-ELLE SI RÉELLE SUR LE LONG TERME ?
Taux d’inflation*
Depuis 2013, le taux déflaté est relativement stable,
voire légèrement baissier
Taux d’intérêt
Le taux déflaté fin 2015 est égal à 2,03%
Taux d'intérêt
moyen en %
(seuls prêts du secteur bancaire)
Ensemble du marché
Taux d’intérêt déflaté
6
5
4,3
3,9
3,6
4
2,9
2,8
2,2
1,8
2,3
2,1
2,2
3
2
2,2 2,03
1
0
-1
T1-06
T4-06
T3-07
T2-08
T1-09
T4-09
T3-10
T2-11
Source : BDF / Crédit Logement / CSA / Crédit Foncier Immobilier
*Taux sur 12 mois glissants, Insee
T1-12
T4-12
T3-13
T2-14
T1-15
déc-15
T4-15
UNE SOLVABILITÉ ACCRUE DES MÉNAGES
GRÂCE À LA BAISSE DES TAUX D’INTÉRÊT
Un gain de 25% de pouvoir d’achat en 7 ans
Pour un financement avec une durée
(18 ans dans cet exemple) et une mensualité
strictement identiques :
• Taux d’intérêt à 5,07% fin 2008
• Taux d’intérêt à 2,20% fin 2015
MARCHÉ DE L’ANCIEN EN 2015
Avenue de Messine, Paris 8ème - Commercialisation Crédit Foncier Immobilier
UNE REPRISE FORTE DES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN
800 000 transactions estimées à fin 2015
821 000 810 000
776 000
801 000
+16%
706 000 716 000
674 000
800 000
692 000
594 000
2006
2007
2008
2009
Estimation source Notaires – INSEE
2010
2011
2012
2013
2014
2015 (est.)
BAISSE DE FAIBLE AMPLEUR DES PRIX DANS L’ANCIEN
Immobilier ancien : variation annuelle
moyenne des prix au 3ème trimestre 2015
Appartements
Maisons
ÎLE-DE-FRANCE
-1,3%
-1,1%
PROVINCE
-2,3%
-1,7%
Prix Moyen
Variation sur 1 an*
PARIS appartements
8 000 € au m²
-0,1%
PTE COURONNE appartements
4 240 € au m²
-1,8%
340 900 € à l’unité
-0,4%
2 920 € au m²
-2,1%
271 400 € à l’unité
0,4%
Immobilier ancien :
variation des prix septembre-novembre 2015
PTE COURONNE maisons
GDE COURONNE appartements
GDE COURONNE maisons
Sources : Insee, Notaire d'Ile-de-France / Base Bien, Notaires de France/ Perval, Etudes CFI (janvier 2016)
*septembre-novembre 2015/septembre-novembre 2014
BAISSE DE 8,6% DU COÛT MOYEN DE L’ACQUISITION
D’UN APPARTEMENT ANCIEN ENTRE FIN 2013 ET FIN 2015
Montant des intérêts payés
sur la durée du prêt
Montant de l’acquisition
Exemple d’un appartement dans l’ancien acheté 250 K€
avec un prêt de 196,5 K€ sur 18 ans et demi
-8,6%
Montant acquisition + intérêts
59 802 €
41 025 €
250 000 €
T3-2013
242 239 €
T4-2013
T1-2014
T2-2014
T3-2014
T4-2014
Hypothèse de baisse de prix : -3,10 %
Sources : Crédit Foncier Immobilier
T1-2015
T2-2015
T3-2015
TOUJOURS DES DISPARITÉS DANS L’ ÉVOLUTION DES PRIX DANS L’ANCIEN
(EXEMPLE DE PRIX AU M2 POUR UN T3)
Rouen
2 300 €
Évolution 12 mois
-2% et en-deçà
Lille
2 680 €
Le Havre
1 950 €
+ 2% et au-delà
-2% à +2%
Paris
7 620 €
Prix moyens
au m² dans
l’ancien ou
récent
à fin 2015
Reims
2 030 €
Strasbourg
2 630 €
Rennes
2 530 €
Dijon
2 200 €
Le Mans
1 800 €
Clermont-Ferrand
1 730 €
Angers
1 950 €
Lyon
3 680 €
Nantes
2 640 €
Grenoble
2 330 €
Nice
3 360 €
Bordeaux
3 210 €
Toulouse
2 630 €
Toulon
2 190 €
Montpellier
2 600 €
Nîmes
2 060 €
Sources LPI , Crédit Foncier Immobilier – Écarts sur 12 mois estimés à fin décembre 2015
Marseille
2 320 €
MARCHÉ DU NEUF RÉSIDENTIEL 2015
Le Castel – 13002 Marseille – Commercialisé par Crédit Foncier Immobilier
ACTIVITÉ DE PRODUCTION : ENFIN LA REPRISE
Au 2ème semestre 2015, les permis de construire sont repartis
en légère hausse
(en nombre de logements)
Nombre de logements cumulés sur un an glissant
600 000
Évolution sur un an :
• Logements commencés -0,3%
• Permis de construire +1,5%
550 000
500 000
450 000
383 100
Permis de construire
400 000
350 000
351 800
Logements commencés
300 000
Sources : SOeS, Sit@del2 (déc. 2015), Crédit Foncier Immobilier
351 800 LOGEMENTS CONSTRUITS
Total logements
Accession
Locatif social
Locatif privé
Autres (résidences
secondaires, …)
Baisse de l’accession, stabilité du locatif social, mais remontée
de l’investissement locatif privé
(en milliers d'unités)
415
450
422
400
398
393
352
352
191
181
350
236
300
221
217
230
250
200
98
150
100
50
60
21
105
76
20
100
95
98
100
63
49
45
50
18
18
18
2012
2013
2014
0
2010
2011
Sources : Panorama du financement / Crédit Foncier Immobilier, Sitadel II, DAEI/SES/AEREL, modèle FANIE
20
2015 (estimation)
BAISSE DU STOCK DE LOGEMENTS NEUFS*
Hausse des ventes : 99 500 réservations, soit +15,4%
sur 12 mois glissants au T3 2015
Le stock de logements neufs baisse : -8%
112 481
22,1
21
109 397
23
Stock en volume
105 000
19
98 771 95 000
17
15
13
15,5
13 85 000
Stock en mois
de commercialisation
11
9
75 000
65 000
7
5
115 000
6,2
59 330 7,1
Sources : ECLN, Crédit Foncier Immobilier
*Chiffres de la promotion immobilière, hors secteur diffus
55 000
MAISONS INDIVIDUELLES : UNE REPRISE FORTE
Nombre de ventes de maisons individuelles
-39% entre 2010 et 2014
+13%
205 000
182 500
143 700 140 800
2006
2007
2008
2009
160 600
2010
143 300
2011
128 100
2012
102 600 98 500 111 300
2013
Forte reprise de la maison individuelle en 2015 (+13% vs. 2014)
après une forte baisse entre 2010 et 2014
Toutefois, le niveau de 2015 reste inférieur de 39% à celui de 2007
Sources : Crédit Foncier Immobilier, Markemetron
2014
2015
LES PRIX SE MAINTIENNENT DANS LE NEUF POUR LES APPARTEMENTS
Évolution des prix de vente des logements neufs en secteur groupé
(prix moyen à la réservation)
Prix de vente des appartements
3 880 €
-0,8%
Prix des maisons (en euros, à l'unité)
310 000
4 100
3 900
290 000
270 000
246 000 € 3 700
-5,3%
3 500
250 000
3 300
3 100
230 000
2 900
210 000
2 700
190 000
2 500
Sources : SOeS, ECLN, Crédit Foncier Immobilier
Prix des appartements (en euros/m²)
Prix de vente des maisons
MARCHÉ LOCATIF TERTIAIRE 2015
Parvis de La Défense, Grande Arche – crédits ED
MARCHÉ LOCATIF : L’ACTIVITÉ TERTIAIRE RESTE STABLE
Demande placée en Île-de-France : 2,2 millions de m² en 2015
Demande placée
Moyenne décennale
(de 2005 à 2014)
(en millions de m²)
2,9
2,8
2,4
2,2
2,2
2,5
2,5
1,9
2005
2006
2007
2008
2009
Sources : ImmoStat / Crédit Foncier Immobilier
2,2
2,2
2014
2015
1,8
2010
2011
2012
2013
MARCHÉ LOCATIF : LE STOCK TERTIAIRE FRANCILIEN EST EN BAISSE
Stock de 3,9 millions de m² à fin 2015 (-3% vs. 2014)
Toutefois, ce niveau est supérieur de 16% à la moyenne décennale
2005-2014 (3,27 millions de m²)
Soit 1 an et 9 mois de placement locatif
(en millions de m²)
4,5
4,0
4,02
3,63
3,91
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
3,59
2,92
2,45
2002 T4
2,42
2003 T4
2004 T4
2005 T4 2006 T4
2007 T4 2008 T4 2009 T4
Sources : ImmoStat / Crédit Foncier Immobilier
2010 T4
2011 T4
2012 T4
2013 T4
2014 T4
2015 T4
DES LOYERS FACIAUX TOUJOURS STABLES
MAIS LES MESURES D’ACCOMPAGNEMENT SE GÉNÉRALISENT
Loyer facial moyen au T4 2015 : 323 €/m² utile/an
+3,03% sur un an
ÎLE-DE-FRANCE
Analyse statistique
des baux commerciaux
les plus récents étudiés
par Crédit Foncier
Immobilier Expertise
(Bureaux > 1 000 m²)
Croissant Ouest
-10% à -30%
La Défense
-13% à -23%
Paris
0% à -16%
Première couronne
-8% à -18%
Deuxième couronne
-8% à -15%
Source : Crédit Foncier Immobilier Carte réalisée avec Cartes & Données -© Articque
DES LOYERS FACIAUX TOUJOURS STABLES
MAIS LES MESURES D’ACCOMPAGNEMENT SE GÉNÉRALISENT
Selon analyse statistique
des baux les plus récents
des actifs étudiés par
Crédit Foncier Immobilier
Expertise
(bureaux > 1 000 m²
pour l’Île-de-France)
IDF
-8% à -30%
Paris
0 à -16%
Grand Est
-3% à -11%
Lyon
-6% à -33%
Bordeaux
-5% à -25%
Toulouse
-12% à -22%
Source : Crédit Foncier Immobilier - Carte réalisée avec Cartes & Données - © Articque
Marseille
-4% à -23%
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE 2015
CE APC Bordeaux – AMO Crédit Foncier Immobilier Conseil & Audit
FORT REBOND DE L’INVESTISSEMENT
EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ*
Un volume record de 24 milliards d’euros : +7% par rapport à 2014
Volumes engagés
Moyenne décennale
(de 2005 à 2014)
+41% par référence à la moyenne décennale (17 milliards d’euros)
(en milliards d’euros)
28,5
24,4
22,5
24
17,5
13
15
14,5
15
2011
2012
2013
11,2
8,5
2005
2006
2007
2008
2009
Source : Crédit Foncier Immobilier
*Bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités
2010
2014
2015
L’ÉCART DE TAUX FAVORISE LA BAISSE DES RENDEMENTS
ET LA VALORISATION DES ACTIFS
Taux OAT 10 ans, moyenne
calculée à partir des taux
mensuels
Écart en PB
Taux de rendement prime
Paris QCA
Une abondance de liquidités à placer et un taux obligataire
bas expliquent la baisse des rendements
la prime de risque immobilier s’élève à 240 points de base
pour les produits core
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
5
4,3
3,8
3,79
4,30
0,76
4,24
5,5
4,75
4,7
1,85
1,64
4,25
1,38
1,71
3,65
3,11
4,25
3,32
2,54
2,04
2,21
3,75
3,25
2,09
2,4
1,66
0,85
2006
2007
2008
2009
Sources : BDF, Crédit Foncier Immobilier
2010
2011
2012
2013
2014
2015
240 bp
CETTE HAUSSE DE L’INVESTISSEMENT EST GÉNÉRALE
Régions
Allocation géographique : nouvelle progression des volumes,
plus marquée en Île-de-France
Île-de-France
Régions : +4,1%
22,5
Île-de-France : +7,3%
(en milliards d’euros)
4,9
15
14,5
15
3
2,4
3,4
12
12,1
11,6
2011
2012
2013
Sources : ImmoStat / Crédit Foncier Immobilier
24
5,1
17,6
18,9
2014
2015
QUELLES ALLOCATIONS D’ACTIFS EN 2015 ?
Typologie d’actifs : les bureaux restent privilégiés par les investisseurs
Logistique / Activités
Commerces
22,5 Md€
Bureaux
15 Md€
0,9
2,3
11,9
2011
14,5 Md€
15 Md€
1,3
1,5
3
3,6
10,2
9,9
2012
2013
0,9
7,2
14,4
2014
24 Md€
2,2
4,5
17,3
2015
TAUX DE RENDEMENT PLANCHERS SUR L’IMMOBILIER PRIME
Bureaux
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
PARIS QCA
5,50%
4,75%
4,70%
4,25%
4,25%
3,75%
3,25%
RÉGIONS
7,25%
6,50%
6,00%
6,00%
5,75%
5,50%
5,00%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CENTRE-VILLE
5,25%
4,85%
4,50%
4,00%
4,00%
3,75%
3,00%
CENTRES
COMMERCIAUX
5,50%
4,75%
4,75%
5,00%
5,00%
4,50%
4,25%
RETAILS PARKS
7,00%
6,50%
6,25%
6,25%
6,00%
5,50%
5,00%
Commerces
Sources : Crédit Foncier Immobilier Etudes
MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL 2016
« Chevalier Roze » – Marseille 2ème arrondissement Commercialisation Crédit Foncier Immobilier
PERSISTANCE DE TAUX DE CRÉDIT IMMOBILIER TRÈS FAVORABLES
(prêts bancaires seuls hors assurance)
Ensemble du marché secteur concurrentiel
5,5
Taux d'intérêt moyen en %
5,07
5
4,5
4,15
4
3,5
3
3,34
2,5
2,96
2,83
2,18
2
2,02
1,5
1
Source : Crédit Logement / CSA – prévision Crédit Foncier Immobilier
2,14 2,20 2,20
2,20
LES VOLUMES DE CRÉDITS À L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
DEVRAIENT ENCORE PROGRESSER LÉGÈREMENT
Prêts immobiliers (y compris prêts travaux) hors rachats
et renégociations
Volumes de crédits à l'habitat (en milliards d’euros)
Montants engagés
166
170
169
162
156
141
120
2006
2007
2008
2009
119
2010
Source : Crédit Foncier Immobilier - Crédit Logement / CSA
2011
2012
129
2013
163
120
2014
2015
2016
UNE POURSUITE DE LA PROGRESSION DU VOLUME
DE TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN EN 2016
Activité du marché de l’ancien
821 000
825 000
810 000
801 000
800 000
776 000
706 000 716 000
674 000
692 000
594 000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Source : Notaires – INSEE / CGEDD / prévision Crédit Foncier Immobilier
2012
2013
2014
2015 (est.) 2016 (prév.)
UNE BAISSE DES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS QUI VA SE POURSUIVRE
Base 100 - 2010 - Série brute
Île-de-France
France Métropolitaine
Province
-0,8%
-0,9%
-1%
2010
2011
2012
2013
Source : Indices INSEE / notaires – prévision Crédit Foncier Immobilier
2014
2015
2016
REDÉMARRAGE DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS
Total logements
Accession
(en milliers
d'unités)
Locatif privé
Autres (résidences
secondaires, …)
422
415
Locatif social
450
398
393
400
350
236
300
98
150
100
50
60
21
352
379
191
181
197
100
230
221
217
105
100
95
98
100
63
49
45
18
50
18
18
2012
2013
2014
250
200
352
76
20
20
0
2010
2011
2015 (est.)
Sources : Panorama du financement / Crédit Foncier Immobilier, Sitadel II, DAEI/SES/AEREL, modèle FANIE
58
24
2016 (pré.)
LES PRIX DANS LE NEUF (APPARTEMENTS ET MAISONS)
VONT SE MAINTENIR
Prix de vente des maisons
Prix des maisons (en euros, à l'unité)
Prix de vente des appartements
3 900 € 4 100
310 000
3 900
290 000
250 000 €
270 000
3 700
3 500
3 300
250 000
3 100
230 000
2 900
210 000
2 700
2 500
190 000
Sources : SOeS, ECLN, Crédit Foncier Immobilier
Prix des appartements (en euros/m²)
Évolution des prix de vente des logements neufs en secteur groupé
(prix moyen à la réservation)
MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN 2016
BP LORRAINE-CHAMPAGNE Metz - AMO Crédit Foncier Immobilier Conseil & Audit
UNE DEMANDE LOCATIVE DE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE STABLE
Le volume d’activité prévisionnel sera probablement similaire
à celui de 2015
Prévision
T4
T3
Le marché locatif est aujourd’hui un marché de renouvellement
(en millions de m2 par an)
3,5
T2
T1
3,0
2,5
2,2
2,3
2015
2016
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Sources : ImmoStat / prévisions Crédit Foncier Immobilier
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
UN MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT TOUJOURS BIEN ORIENTÉ
Le volume d’activité prévisionnel restera d’un niveau élevé,
compte tenu de l’abondance de liquidités
L’offre de produits qualitatifs et/ou de portefeuilles nationaux
devrait alimenter le marché en suffisance
28,5
(en milliards d’euros)
24,4
22,5
17,5
11,1
2002
9,7
2003
13
12,2
15
14,5
15
2011
2012
2013
24
25
11,2
8,5
2004
2005
2006
2007
2008
Sources : ImmoStat / prévisions Crédit Foncier Immobilier
2009
2010
2014
2015
2016
TAUX DE RENDEMENT : LA PRIME AU PRIME
BUREAUX
2015
2016
prime
3,25%
3,00%
non prime
4,50%
4,25%
prime
4,50%
4,25%
non prime
7,50%
7,00%
prime IDF
5,00%
4,75%
non prime
8,25%
8,25%
Paris
Autres pôles d’affaires
Île-de-France
Régions
TAUX DE RENDEMENT : DES ÉCARTS QUI VONT ENCORE S’ACCROÎTRE
COMMERCES
Paris boutiques
Métropoles boutiques
Centres commerciaux*
*Hors centres régionaux
Retail parks
Source : Crédit Foncier Immobilier
2015
2016
prime
3,00%
2,80%
non prime
6,00%
6,00%
prime
4,50%
4,25%
non prime
7,50%
7,50%
prime IDF
4,25%
4,00%
prime régions
5,00%
4,80%
non prime
8,00%
8,00%
prime IDF
5,00%
5,00%
primé régions
5,75%
5,75%
non prime
8,00%
8,25%