Questions et réponses sur l`achat d`une propriété en Espagne

Questions et réponses sur l’achat d’une propriété en
Espagne
PARTIE I
Miraro recommande toujours aux acheteurs de propriétés en Espagne d’engager les services
d’avocats ayant la compétence pour les représenter, ainsi que de conseillers financiers pour
s’occuper des questions d’ordre fiscal.
Acheter une propriété en Espagne est une opération relativement simple et claire. C’est le Registre
Foncier qui a le dernier mot en matière de propriété immobilière. Ce Registre montre
immédiatement si la propriété est vendue sans charges. Très fréquemment et à moins que
n’intervienne le paiement immédiat de la totalité du prix d’achat, un contrat d’achat est signé et il
contient tous les détails de l’opération: description légale de la propriété, prix d’achat, forme de
paiement, date de terminaison, date de prise de possession etc. Lors de la signature du contrat
privé, un paiement d’acompte du prix d’achat est toujours effectué, et celui-ci peut, d’ailleurs, varier
considérablement en fonction des conditions de vente et de la date de prise de possession. Il est
tout à fait normal, pour une livraison devant se faire dans les 30 à 60 jours, de payer un acompte
de 10% du prix d’achat convenu.
Les nouvelles propriétés non terminées sont évidemment payées tout au long de la période de
construction et tous les paiements faits avant la terminaison doivent être garantis conformément à
la LOI DE REGLEMENTATION DE LA CONSTRUCTION (L.O.E.) 38/1999, par une banque ou
une compagnie d’assurance : si la propriété n’est pas terminée à une certaine date, l’acheteur a le
droit de réclamer les fonds versés plus les intérêts légalement dus. Par ailleurs cette loi oblige les
promoteurs immobiliers à souscrire une police d’assurance à dix ans contre les possibles défauts
de construction de base, dont les bénéficiaires sont les acheteurs.
Une fois que le prix d’achat de la propriété a été payé en sa totalité, il sera procédé à la passation
de l’acte de transmission (« escritura ») entre le vendeur et l’acheteur, libre de toute charge. Cet
acte se signe devant un Notaire espagnol, il passe ensuite de l’Etude du Notaire à l’agence
tributaire pour le paiement de l’impôt de transmission, s’il s’agit d’une propriété de revente ou
d’occasion, ou de l’impôt sur les actes juridiques documentés, s’il s’agit d’un achat direct au
promoteur. Il est ensuite présenté au Registre Foncier pour l’enregistrement. Un enregistrement
provisoire à ce Registre est effectué dès la délivrance du titre de propriété.
Coûts applicables à l’achat d’une propriété
Droits d’Enregistrement (ITP) – Entre 8% et 10% – A payer par l’acheteur d’un bien immeuble
(villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages) à condition que le vendeur ne soit ni
un promoteur immobilier ni un négociant habituel en reventes de biens immobiliers.
Si la “valeur fiscale minimale” de la propriété, selon ce qui est établi par le Gouvernement
autonome de l’Andalousie, est supérieure au prix, la valeur fiscale minimale est alors appliquée: le
8% s’applique à la première tranche inférieure à 400.000€ ou 30.000€ dans le cas des garages,
sauf ceux correspondant au logement, avec un maximum de deux; le 9% est applicable à la
tranche entre 400.000€ et 700.000€, ou entre 30.000€ et 50.000 € pour les garages; le 10%
s’applique à la tranche qui dépasse la somme de 700.000€ ou 50.000€ pour les garages.
Exemple:
Pour une propriété d’1.250.000€
Jusqu’à 400.000€ – 8% =
32.000€
Sur 300 000€ (de 400.000€ à 700.000€) – 9% =
27.000€
Excédent 550.000€ (de 700.000€ à 1.250.000€) – 10% = 55.000€
Total
114.000€
T.V.A. 10% et ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS 1,5% – Pour toute VILLA, APPARTEMENT
ou GARAGE annexé à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un négociant
habituel de PROPRIÉTÉS DE NOUVELLE CONSTRUCTION.
T.V.A. 21% et ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS 1,5% – pour toutes PARCELLES DE
TERRAIN, LOCAUX COMMERCIAUX ou ESPACES DE GARAGE COMMERCIAUX, lorsque le
vendeur est promoteur ou commerçant habituel de ce genre de biens. Cet impôt vise virtuellement
toutes les PARCELLES DE TERRAIN RÉCEMMENT AMÉNAGÉES et les LOCAUX
COMMERCIAUX DE RÉCENTE CONSTRUCTION. Les propriétés de revente y sont assujetties
aussi si le vendeur fait partie de l’une des catégories ci-dessus.
Honoraires de Notaire et droits d’enregistrement au Registre Foncier
Les honoraires du Notaire peuvent atteindre un coût d’environ 1.750€ bien que le coût augmente
en fonction du nombre de pages o de la complexité de l’acte (par exemple, dans le cas d’une
transcription des statuts, d’un paiement par phases, d’une propriété partiellement terminée, etc.). A
titre d’exemple, un appartement coûtant 300.000€ donnera lieu à des honoraires de Notaire
d’environ 546€ tandis que pour une propriété d’une valeur de 600.000€, les honoraires de Notaire
seront d’environ 678€. Pour des prix supérieurs, les honoraires ne montent que très peu. Les
droits d’enregistrement de la propriété au Registre Foncier dépendent aussi de la complexité de la
transaction. Par exemple les droits pour un appartement dont le prix est de 600.000€ devant être
enregistré au nom d’une seule personne et acquis sans prêt hypothécaire, s’élèveront à 300€
environ. Un appartement ayant le même prix d’achat mais devant être enregistré au nom de 2
personnes et ayant été acquis avec un prêt hypothécaire, devra s’acquitter de droits qui seront de
l’ordre de 800€.
Impôt Municipal de Plus Value (« Plus valía »)
Il s’agit d’un impôt de plus value basé sur l’augmentation de la valeur du terrain seulement, selon
l’index du Cadastre municipal, entre l’achat antérieur (par le vendeur actuel) et la vente en cours.
Normalement ce n’est pas une somme considérable lorsqu’il s’agit d’appartements ou de maisons
particulières – moins de 1.000€ pour la plupart des appartements ou maisons particulières ayant
changé de propriétaires la dernière fois il y a cinq ou six ans – mais cela peut être plus élevé dans
le cas de villas avec une grande extension de terrain.
Cet impôt, de par sa nature, est payable par le vendeur qui est responsable de son paiement, à
moins qu’il en soit négocié autrement. Comme plusieurs facteurs variables interviennent dans le
calcul de cet impôt, en particulier la durée de possession de la propriété, la somme à payer peut
varier considérablement et devrait être vérifiée avant de conclure la transaction.
Résumé
Le total des coûts officiels dérivant d’une transaction d’achat d’une propriété résidentielle avec
construction représentent environ 9-10% dans le cas des propriétés de revente, ou environ 12% si
la TVA est payée sur le prix d’achat (nouvelles constructions), plus les honoraires d’avocat.
PARTIE II – Autres charges dérivant du fait d’être propriétaire en Espagne
Impôts locaux ou Impôt Foncier Annuel (« IBI »)
Les impôts locaux se paient annuellement et sont calculés sur la base de l’évaluation cadastrale
ou la valeur imposable du terrain assignée par les Autorités Fiscales espagnoles. L’évaluation
cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction, selon le type, la
situation et l’usage. Chaque Municipalité décide du pourcentage à appliquer en fonction de cette
valeur pour l’établissement des impôts locaux. Dans le cas de Marbella, la formule appliquée est
de 0,9644% (en 2007) de la valeur imposable de la propriété, qui est presque toujours bien
inférieure à sa vraie valeur de marché.
Exemples : En 2006, un appartement de 2 chambres dans le complexe de bord de mer de Marina
Puente Romano qui se trouve au cœur de la « Golden Mile » (la « Mille d’Or ») paya une somme
d’impôt de l’ordre de 800 a 1.000€. Une grande villa en bord de mer de grand standing en plein
cœur de la « Mille d’Or » paya une somme d’impôts annuels d’environ 2.800€.
Ramassage des ordures et tarif de l’eau (Basura) (Agua)
Le taux du ramassage des ordures est appliqué par la Municipalité en fonction de la propriété et se
paie tous les 6 mois, à raison d’un maximum de 320€ par an. La consommation de l’eau est
calculée en mètres cube par un compteur mesurant la consommation de l’eau et se paie tous les 3
mois. Le paiement peut s’effectuer directement à la Mairie ou par domiciliation bancaire.
Charges de Communauté
En général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par
les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement. Le but de la
Communauté est de veiller à l’entretien des éléments communs lui appartenant dans l’immeuble
ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses
occasionnées par l’entretien des zones et services de communauté selon un système
proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un
propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l’appartement ou du terrain, par
rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains.
Le budget des frais annuels de communauté se présente à l’assemblée générale annuelle des
propriétaires, lesquels, en personne ou par leurs représentants autorisés, devront approuver le
budget par majorité des votes des personnes assistant à la réunion. Les frais peuvent varier
substantiellement selon les services fournis et normalement ils comprennent le salaire et la
sécurité sociale du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les
réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des
jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la
sécurité et les honoraires de gestion. La loi exige que le Président de la Communauté soit
propriétaire d’une propriété dans le complexe même et qu’il soit élu par votation par les autres
copropriétaires. Le Président ne reçoit aucune rémunération pour ce rôle.
Un appartement standard de 2 chambres dans un immeuble ou une zone disposant d’un
concierge, d’une piscine et d’un petit jardin peut coûter entre 120€ et 300€ par mois de frais de
communauté, mais ils peuvent atteindre 600€ ou plus par mois dans un immeuble de grand luxe
avec tout un personnel de communauté et de nombreux services.
Dans le cas d’une villa particulière dans un lotissement avec d’autres villas, les frais de
communauté sont souvent inférieurs, car les jardins et les extérieurs de ces propriétés ne sont en
général pas à la charge de la Communauté, les frais de Communauté se limitant à l’entretien des
routes et bordures de routes, entretien du jardin, entretien de base pour les services
communautaires et sécurité.
Assurances
Le coût d’une assurance standard pour un appartement de 300.000€, avec un contenu évalué à
48.000€, serait de 395€ par année. Il convient de souligner que dans un immeuble
d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de
reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la
valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de
l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Il est aussi recommandable d’assurer
l’immeuble au premier risque au cas où la Communauté n’aurait pas d’assurance combinée. Pour
une villa avec une valeur de remplacement de 500.000€ et un contenu évalué en 180.000€,
l’assurance annuelle serait de l’ordre de 1.580€.
Jardiniers
L’entretien d’un jardin privé est essentiel pour la conservation de votre propriété. Son coût
évidemment dépendra de sa taille. A titre informatif et en gros, le tarif horaire est autour de 16€.
Un jardinier à plein temps percevra un salaire de l’ordre de 1.100€ par mois, tandis qu’à mi-temps
le salaire serait de 700€. Appartements et maisons particulières ont des zones de jardin
habituellement soignées par un jardinier engagé par la Communauté dont le coût est répercuté
dans les charges communautaires. Une villa sur une parcelle de 2.500 m2 peut avoir besoin des
services d’un jardinier quelques heures par semaine. Une grande parcelle d’un demi-hectare ou
plus peut avoir besoin d’un jardinier à mi ou plein temps. La sécurité sociale est à rajouter aux frais
de salaire et représente environ 40% du salaire.
Service de nettoyage
Le service de nettoyage est généralement possible soit à plein temps, soit par heures. Les salaires
plein temps vont de 700€ à 900€ par mois, plus environ 140€ de contributions de sécurité sociale.
L’aide à mi-temps se paie habituellement selon un tarif horaire qui varie de 9€ à 12€.
Electricité
L’électricité est facturée bimensuellement. Les taux minima sont appliqués que vous soyez un
résident ou pas et le minimum varie selon la quantité d’électricité que votre maison pourrait
potentiellement utiliser en ayant toutes les lumières allumées et toute la puissance utilisée. Le coût
minimum pour un appartement pourrait être entre 24 et 36€ par mois. Pour une villa le coût
mensuel est de 60 à 90€, en fonction essentiellement de l’ampleur de l’installation électrique.
L’utilisation a un coût de 0,08€ pence par Kwh plus taxes. Tous ces tarifs sont hors taxes.
Avec tout le soleil qui luit à Marbella, vous utiliserez sans aucun doute beaucoup moins d’éclairage
et de chauffage que dans un grand nombre d’autres pays!
Ligne fixe de téléphone
Les factures de téléphone sont payées tous les mois. Les coûts standard varient selon
l’équipement installé, mais peut osciller autour de 18.50€ par mois, ce qui inclut un téléphone avec
marcation par touche. Un appel de 3 minutes (de jour et en horaire commercial) à n’importe quel
pays de l’Union européenne, en marcation directe, coûte actuellement autour de 0.69€ par minute
(TVA non incluse). De nombreuses compagnies téléphoniques locales et nationales peuvent offrir
des tarifs vraiment intéressants à ceux qui veulent prendre le temps d’étudier le marché. Les
services ADSL sont disponibles virtuellement partout et les « packages » ADSL ont un coût
approximatif de 39€ par mois, y compris tous les appels locaux et nationaux à des lignes fixes.
PARTIE III – Impôts
Parmi les impôts les plus importants pour les non résidents en Espagne, on trouve:

a) Impôt Municipal de Plus Value (« Plus valía ») : voir la Partie I de cet article « Impôt
Municipal de Plus Value » (« Plus valía »)

b) L’Impôt Foncier annuel (« IBI ») : voir la Partie II de cet article « Impôts Locaux ou Impôt
Foncier annuel ».

c) L’Impôt de Ramassage des Ordures (« Basura ») : voir la Partie II de cet article « Impôts
de Ramassage des Ordures & Tarifs de l’Eau » (« Basura ») (« Agua »).

d) L’Impôt sur la Fortune (« Impuesto de Patrimonio »)

e) L’Impôt sur le Revenu (« Impuesto sobre la Renta »)

f) L’Impôt sur les Plus-values de Capitaux (« Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales
Inmobiliarias ») et Rétentions.
d) L’IMPÔT SUR LA FORTUNE (Impuesto de Patrimonio)
L’Impôt sur le Patrimoine sera de nouveau appliqué en Espagne. Le nouveau Décret-loi royal
13/2011 du 17 septembre 2011 rétablit cet impôt et fixe les nouvelles limites pour les bases
imposables et la loi 16/2012, du 27 décembre 2012, le maintient pour l’exercice 2013. L’Impôt sur
le Patrimoine est applicable aux personnes physiques avec résidence fiscale en Espagne, et
également aux non-résidents qui ont des biens ou des droits situés sur le territoire espagnol.
Cet impôt cessa d’être appliqué en 2008, la dernière année fiscale de son application étant donc
l’année 2007. En principe, sa réactivation est prévue uniquement pour les exercices 2011, 2012 et
2013, et quelques modifications ont été introduites pour qu’il ne s’applique que sur les patrimoines
élevés.
L’Impôt sur le Patrimoine espagnol se base sur le total des actifs nets au 31 décembre de chaque
année, et le taux varie de 0,2% à 2,5%. Les résidents fiscaux sont taxés sur la valeur de leur
patrimoine net, national et international, tandis que les non-résidents sont taxés leur patrimoine net
situé sur le territoire espagnol ou imposable en Espagne.
Les conséquences fiscales du nouvel Impôt sur le Patrimoine sont les suivantes:

L’Impôt sur le Patrimoine sera applicable aux exercices fiscaux 2011, 2012 et 2013.
L’exonération de cet impôt sera de nouveau rétablie, et entrera en vigueur le 1er janvier
2014 (et, comme résultat, les déclarations correspondantes seront présentées en 2012,
2013 et 2014).

Le montant minimum exonéré es de €700 000 (préalablement €108 000,18 comme règle
générale). Par conséquent, les individus qui possèdent un patrimoine inférieur à €700 000
seront exempts du paiement de cet impôt.

Chaque résident pourra déduire la valeur de sa résidence habituelle en Espagne jusqu’à un
maximum de €300 000 (préalablement €150 253,03).
L’impôt sur le patrimoine est un impôt cédé aux Communautés Autonomes. Dans le cas de
l’Andalousie, vous pouvez consulter le tarif actuel sur le tableau ci-dessous.
Taxe due
Avec effets depuis le 1er janvier 2012, la taxe due réglementée dans l’article 30 de la Loi 19/1991,
du 6 juin, relative à l’Impôt sur le Patrimoine, sera obtenue en appliquant à la base imposable les
taux qui ont été fixés par la Loi 3/2012, du 21 septembre:
BASE
IMPOSABLE
JUSQU’À (EUROS)
TAXE DUE (EUROS)
RESTE DE LA BASE
IMPOSABLE JUSQU’À
(EUROS)
TAUX APPLICABLE %
0
0
167.129,45
0,24
167.129,45
401,11
167.123,43
0,36
334.252,88
1.002,75
334.246,87
0,61
668.499,75
3.041,66
668.449,76
1,09
1.336.999,51
10.328,31
1.336.999,50
1,57
2.673.999,01
31.319,20
2.673.999,02
2,06
5.347.998,03
86.403,58
5.347.998,03
2,54
10.695.996,06
222.242,73
à partir de
3,03
Pour l’Impôt sur le Patrimoine correspondant à l’exercice 2011, la taxe due est obtenue en
appliquant à la base imposable l’échelle fixée par la Loi 17/2011, du 23 décembre:
BASE
IMPOSABLE
JUSQU’À (EUROS)
TAXE DUE (EUROS)
RESTE DE LA BASE
IMPOSABLE JUSQU’À
(EUROS)
TAUX APPLICABLE %
0
0
167.129,45
0,22
167.129,45
637,68
167.123,43
0,33
334.252,88
919,19
334.246,87
0,55
668.499,75
2.757,55
668.449,76
0,99
1.336.999,51
9.375,70
1.336.999,50
1,43
2.673.999,01
28.494,79
2.673.999,02
1,87
5.347.998,03
78.498,57
5.347.998,03
2,31
10.695.996,06
202.037,33
à partir de
2,75
L’Impôt sur le Patrimoine s’applique individuellement à chaque personne physique. Quand un
immeuble ou un autre bien est propriété de deux personnes ou plus, chaque personne payera des
impôts en fonction de son pourcentage de participation à la valeur du bien et aux éventuelles
dettes. Dans le cas de personnes mariées sous le régime de partage des biens, la moitié sera
attribuée à chacun sauf preuve du contraire.
e) IMPOT SUR LE REVENU DES PERSONNES PHYSIQUES
NonRésidents
(IRNR)
“Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l´Impôt sur le
Revenu des Non- Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur
propriété. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles:

Les rentes obtenues de la location des biens immeubles: 24,75% sur le bénéfice obtenu de
la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).

Impôt sur la rente immobilière dérivé de l´usage propre des biens immeubles: 24,75% sur
1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble (si la valeur cadastrale du logement a été
révisée postérieurement à la date du 01.01.1994, si elle n’a pas été révisée, on applique
24,75% sur 2% de la valeur cadastrale du bien immeuble).
NOTE GÉNÉRALE: Les pourcentages précités s´appliquent dans le cas des rentes obtenues des
biens situés en Espagne. Chaque source de revenu a sa propre méthode d´imposition.
Résidents (IRPF)
En Espagne, les Résidents doivent présenter leur Déclaration d´Impôt sur le Revenu des
Personnes Physiques et déclarer leurs revenus, quelle que soit leur source.
Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année
naturelle, elle est considérée Résidente, bien qu´elle ne le soit pas officiellement.
f) IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES DE CAPITAUX et RÉTENTIONS
L’impôt sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 21% pour 2012, 2013 et 2014 (il est
prévu qu’il sera de nouveau de 19% en 2015), payable sur les bénéfices réalisés lors de la vente ;
la différence entre le prix d’achat, plus impôts et frais de l’achat, et le prix de vente – en déduisant
les frais et les impôts de la vente-, et en appliquant le coefficient d’actualisation approuvé chaque
année par la Loi sur les Budgets.
Toutefois, si l’immeuble est transmis par une personne physique l’ayant acquis avant le 31
décembre 1994, la plus-value appliquée ci-dessus sera réduite en raison de l’application d’un
régime transitoire.
Tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date d’acquisition de la propriété, sont
assujettis à une rétention de 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur aux autorités fiscales
moyennant la présentation du modèle 211, ce montant ayant pour le vendeur le caractère
d’acompte de l’impôt correspondant à la rente dérivant de cette transmission. Par conséquent,
l’acheteur remettra au vendeur non-résident un exemplaire du modèle 211 via lequel il a réalisé le
versement de la rétention, pour que celui-ci puisse déduire cette quantité du montant à payer
résultant de la déclaration de la plus-value. Si la quantité retenue est supérieure au montant à
payer, on pourra obtenir le remboursement de la différence.
L’impôt sur les plus-values pour résidents a fait l’objet d’une modification en 2013. À partir de cette
année, la fiscalité de ces plus-values s’est endurcie. Le changement porte sur le fait que si ces
plus-values ont été générées durant une période d’un an maximum, elles seront intégrées dans la
base imposable générale, s’ajoutant, entre autres, aux rendements du travail (avec un taux qui
peut atteindre 56%). Les plus-values générées sur une période supérieure à un an continueront à
recevoir le même traitement que jusqu’à présent, c’est-à-dire que le même taux fixe allant de 21%
à 27% leur sera appliqué. Par conséquent, la nouveauté pour l’année 2013 est le retrait du tarif
fixe pour les rentes obtenues dans des activités “spéculatives”, et leur fiscalité sera assimilée à
celle des revenus du travail.
Base liquidable de l’épargne
Taux applicable %
Jusqu’à 6 000 €
21%
Entre 6 000€ et 24 000€
25 %
A partir de 24 000€
27 %
Les plus-values découlant de la vente d’immeubles urbains situés sur le territoire espagnol qui
auraient été acquis entre le 12 mai 2012 et le 31 décembre 2012, avec quelques exceptions,
seront exemptes de 50%.
PARTIE IV – Questions et réponses diverses
Q : Que se passe-t-il si je veux acheter un terrain et construire ma propre maison ?
R : Si un terrain à construire est situé dans un lotissement, ou une zone planifiée dans le cadre du
Plan Municipal d’Urbanisme à cet effet, le permis d’urbanisme aura déjà été concédé pour la
construction d’une maison individuelle. Toutefois les normes qui régissent la construction,
lesquelles sont très variables, prévoient le rapport surface de la villa /surface de la parcelle. Il est
donc important de veiller, avant de procéder à l’achat d’un terrain, à que l’on ait droit à construire la
maison de son choix sur celui-ci. Miraro se fera un plaisir de vous fournir une liste d’architectes
bilingues et de vous faire visiter quelques unes de leurs œuvres.
Q : Les inspections techniques sont-elles possibles ?
R : Les inspections techniques telles qu’on les conçoit au Royaume Uni ne sont pas nécessaires
en Espagne pour obtenir des hypothèques. Elles sont cependant conseillées lorsqu’on achète une
propriété ancienne. Les choses de base à vérifier sont l’état des installations de plomberie et
électricité, l’imperméabilisation, la toiture etc. Ces vérifications, ainsi qu’une inspection complète
de la structure, peuvent être réalisées par un architecte technique espagnol (Aparejador) ou bien
par un expert immobilier britannique (Chartered Surveyor). Les honoraires occasionnés seraient à
la charge du futur acheteur.
Q : Un financement est-il possible ?
R : Depuis la crise bancaire en 2008, les banques espagnoles ont recommencé à accorder peu à
peu des prêts aux acheteurs, et pendant l´année 2010 l´obtention d´un prêt a été plus facile et plus
fréquente. Cependant, les conditions requises sont plus exigeantes qu´elles ne l´étaient
auparavant. En effet, le prêt hypothécaire pouvant être accordé à un étranger qui remplit les
conditions nécessaires représente entre 50% et 70% de la valeur d´expertise officielle de la
propriété. Pour cela, l´acheteur doit démontrer que 30% à 35% de ses revenus nets sont
disponibles pour couvrir les remboursements du prêt, une fois les impôts payés ainsi que tous
autres frais hypothécaires.
De plus, il faut souligner que les expertises réalisées par des “soit disant” experts officiels sont
entre 20% et 25% inférieures à la valeur de marché réelle vérifiable. Ce n´est pas toujours le cas
mais il semblerait que les banques encouragent ces expertises à la baisse et que le niveau de
professionnalité de l´expert est souvent laissé au hasard du tirage.
Le prêt hypothécaire le plus facile à obtenir est celui qui représente 50% de la valeur de la
propriété, bien que les banques sont tout aussi exigeantes concernant la capacité de
remboursement de l´acheteur et lui exigent une documentation exhaustive.
Un étranger ne doit se décourager à présenter une demande de prêt, mais il est important qu´il ait
préparé tous les documents requis par la banque. La situation actuelle vous obligera sûrement à
présenter votre demande de prêt auprès de deux ou trois autres banques. Votre agent immobilier
ou votre avocat pourra vous aider énormément pendant cette procédure qui pourra se prolonger
pendant trois semaines pouvant aller jusqu´à deux mois à partir du jour de la remise de la
documentation à la banque.
Il est conseillé d´avoir remis la documentation nécessaire à la banque avant d´entamer les
négociations d´achat car il ne manquerait que l´expertise qui se fait normalement dans un délai de
10 jours. Cela permet à l´acheteur de négocier le prix de la propriété choisie sans devoir demander
au vendeur à ce qu´un contrat sous-seing privé soit signé, à condition que le prêt hypothécaire soit
accordé car le prêt de base aura déjà été accordé. En général, les vendeurs n´acceptent pas que
la réservation de leur propriété se fasse dans ces conditions.
Les documents requis par les banques espagnoles est similaire aux documents requis par les
banques d´autres pays, c´est-à-dire:

Déclaration d´impôts des deux dernières années.

Si vous êtes salarié, vous devrez apporter les fiches de paye des derniers 6 mois ainsi que
les justificatifs de tous autres revenus fixes. Si vous avez une société, vous devrez apporter
les justificatifs des différents types de revenus.

Une liste des prêts hypothécaires avec le montant des remboursements mensuels (dans le
cas où vous en ayez).

Une déclaration des biens et obligations à votre nom qui devra être confirmée par un
comptable professionnel.

Copie du relevé de vos comptes en banque d´une année entière.

Copie de votre passeport.

Dans tous les cas, vous devrez remplir une demande de prêt hypothécaire et dans certains
cas, la banque pourra vous demander d´apporter les documents supplémentaires.
Les documents mentionnés ci-dessus pourront être présentés en anglais dans la plupart des cas,
mais dans le cas où ceux-ci soient émis dans une autre langue, ils devront être traduits en
espagnol par un traducteur assermenté.
Pour les citoyens des pays de l´Europe de l´Est, il se peut qu´il soit plus difficile d´obtenir un prêt
hypothécaire du fait que leur système bancaire n´ait pas aussi transparent que celui de l´Europe
de l´Ouest.
Q : Qui paie les honoraires de l’agence immobilière en cas de vente d’une propriété ?
R : C’est toujours le vendeur qui paie les honoraires de l’agence à moins que d’autres conditions
aient été convenues avec votre agence. Bien que le vendeur rémunère son agence, il appartient à
l’agent, et c’est une question d’éthique, de faire en sorte que l’acheteur fasse une bonne opération
pour l’argent qu’il paie. En fin de compte, la tâche d’un bon agent immobilier est d’agir de telle
manière que l’acheteur et le vendeur puissent s’entendre. Ceci souligne l’importance de travailler
avec une agence immobilière reconnue et jouissant d’une bonne réputation. L’agence doit aussi
veiller à ce que l’acte de transmission soit passé devant Notaire libre de toutes charges. Miraro
fournit à ses clients un exceptionnel service après vente d’ « installation », complètement gratuit,
qui fait partie de la politique générale de l’entreprise.
Q : Comment vais-je m’occuper des factures courantes comme l’électricité, l’eau, le
téléphone, les impôts locaux etc. ?
R : Très souvent c’est l’administrateur de la Communauté de Copropriétaires qui règle ces
factures, mais si ce n’est pas le cas, il est habituel en Espagne de donner à la Banque les
instructions nécessaires pour que la banque s’en charge pour vous.
Q : Qu’est ce qu’une urbanisation ?
R : Une urbanisation est une communauté organisée qui réunit toutes les conditions requises par
les différentes délégations gouvernementales en ce qui concerne l’utilisation du sol (aspect
résidentiel, commercial, zone sportive, zones vertes) ainsi que pour fournir un certain nombre de
services et un niveau minimum de qualité dans la construction des routes, trottoirs, écoulement
des eaux, système d’égouts, installations électrique et d’eau etc. L’obtention du permis
d’aménagement d’un terrain pour le convertir en une urbanisation peut prendre plusieurs années à
un promoteur et lui coûter plusieurs millions d’Euros de frais. L’avantage le plus évident pour le
propriétaire d’une propriété située dans une urbanisation repose sur un contrôle très strict de
l’utilisation du sol. Si l’on décide de construire une maison sur une parcelle dans une section d’une
urbanisation planifiée exclusivement pour des logements de familles individuelles, la loi vous
garantit que ni un immeuble d’appartements ni une ferme d’élevage de lapins pourra être construit
sur la parcelle adjacente pour famille individuelle !
Q : Combien de temps puis-je rester en Espagne comme touriste ?
R : Les Européens provenant la l’Union Européenne peuvent rester en Espagne indéfiniment.
D’autres pays n’ont pas besoin de visas comme les Etats-Unis, mais dans d’autres cas, les visas
sont encore nécessaires, cela dépend du pays d’origine, et les durées de séjour autorisées
peuvent être différentes. Tout non-résident demeurant en Espagne 183 jours ou plus par année
civile est considéré résident à tous effets fiscaux par le Trésor Public.
Q : Où puis-je envoyer mes enfants à l’école ?
R : Il y a plusieurs écoles internationales dans la zone, y compris dans la zone de Sotogrande où
une école offre un service d’internat pendant la semaine. L’enseignement se donne en Anglais
avec un choix de programmes qui vont du G.C.S.E. et A-Levels au Baccalauréat International.
Pour toute information additionnelle, veuillez contacter les adresses de courrier électronique
suivantes :
Aloha College –
Swans School –
Calpe School –
Colegio Las Chapas –
St. Anthony’s College –
The English International College –
www.aloha-college.com
www.swansschool.net
www.calpecollegeschool.com
www.attendis.com
www.stanthonyscollege.com
www.eic.edu
Pour une information plus complète sur les écoles de la zone de la Costa del Sol, vous pouvez
consulter la page web suivante:
www.andalucia.com/education/schools/home.htm
Q : Quelles sont les prestations médicales et d’assurances ?
R : Marbella dispose d’un hôpital régional qui est le plus récent, le plus moderne et le mieux
équipé d’Espagne (Hospital Costa del Sol), en plus d’une Clinique très bien équipée qui offre un
choix important de médecins généralistes et spécialistes.
L’assurance médicale privée est à votre disposition à travers divers groupes comme SANITAS. Le
coût peut être de 30€ à 130€ par mois et personne, selon l’âge et l’état de santé. Le système de la
Sécurité Sociale espagnole permet maintenant aux résidents de l’Union Européenne d’avoir accès
au réseau sanitaire à travers le formulaire E-101. Pour les résidents qui sont travailleurs
indépendants, sont propriétaires d’une entreprise ou sont employés, les contributions à la Sécurité
Sociale vous donnent automatiquement droit au réseau sanitaire espagnol.
Notes:
Miraro considère que l’information qui précède est actuelle et exacte à la date de la publication de
ce rapport, cependant elle est forcément abrégée et ne prétend être qu’un guide, éventuellement
sujet à erreurs ou omissions.
Miraro recommande toujours aux acheteurs ou aux vendeurs de propriétés de prendre conseil
auprès d’Avocats et Conseillers Fiscaux qualifiés.