fcpr odyssee rendement

Transcription

*
LA LETTRE SEMESTRIELLE
FCPR ODYSSEE RENDEMENT
30 SEPTEMBRE 2015
capital investissement
AC C E LE R AT E UR D E CRO I S SA NC E
AU SOMMAIRE
Objectif des Gérants
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Performance du Fonds
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OBJECTIF DES GÉRANTS
ODYSSEE Rendement est le premier FCPR composé de deux
classes d’actifs complémentaires : le Capital Investissement et
les Foncières Spécialisées
Zoom Patrimonial
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Focus sur les participations :
AUSY
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DL SOFTWARE
CAPITAL- INVESTISSEMENT
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C’est sur cette fondation qu’est construite la diversification d’ODYSSEE Rendement.
ENOVANCE
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ESKER
Mais, que l’on parle de Capital Investissement ou d’immobilier, les investissements sont
d’abord des histoires d’hommes, comme l’illustrent les participations du fonds.
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IENA
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LOVE & GREEN
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NEOSPHERES
Votre fonds accompagne avant tout des entrepreneurs : Raphaël Ferreira (Enovance),
Toufic-Pascal Naccache (Iena) ou Tim Ringel (Netbooster) pour le Capital-Investissement,
mais également Antoine Frey (Immobilière Frey), Eric Duval (Patrimoine & Commerce) ou
Jaques Lacroix (SCBSM) pour l’immobilier. Vous retrouverez chacune de ces aventures
entrepreneuriales, qui représentent les principales participations du fonds, dans les fiches
jointes.
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NETBOOSTER
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OXALA CONSULTING
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ALTAREA
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ARTEA
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CBO TERRITORIA
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FONCIERES SPECIALISEES
“ Le Capital Investissement accompagne des histoires individuelles
d’entreprises, au cœur de la microéconomie, tandis que l’immobilier
commercial est une classe d’actifs liée à de grands agrégats
macroéconomiques tels que la consommation ou l’emploi. ”
EUROSIC
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Les deux classes d’actifs du fonds se retrouvent autour du rendement : rendement
immédiat avec les intérêts et dividendes, mais également rendement pour l’avenir avec
les produits capitalisés dans ces projets d’entreprise. En juin 2014, une première sortie a
été concrétisée au sein de la poche Capital-Investissement, avec la cession à RED HAT
(leader des logiciels « Open Source » coté sur le NYSE) de notre participation dans
eNovance. Cette sortie avait significativement accru la part de la trésorerie dans le fonds.
Cela nous a permis de faire progresser la part des foncières dans l’actif tout en accroissant
le nombre de lignes de participations (12 actuellement) afin de diversifier les
investissements de cette poche d’investissement. Nous poursuivons nos investissements
sur la poche capital-investissement (9 lignes actuellement après la cession d’eNovance).
La première période d’investissement s’est achevée fin septembre 2015. La période de
souscription est close depuis fin septembre 2014.
FONCIERE DE PARIS
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FREY
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PAREF
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PATRIMOINE & COMMERCE
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SCBSM
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SFL
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SELECTIRENTE
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SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL
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30 septembre 2015
*Ce pourcentage ne correspond pas au quota fiscal qui est supérieur à 50%.
Nous vous souhaitons une bonne lecture de cette lettre semestrielle et vous assurons de
notre considération dévouée.
2
PERFORMANCE DU FCPR AU 30 SEPTEMBRE 2015
+38,5%
FONCIERES SPECIALISEES
CAPITAL- INVESTISSEMENT
AUSY
DL SOFTWARE
ENOVANCE
ESKER
IENA
IENA ADVISORY
LOVE & GREEN
NEOSPHERES
NETBOOSTER
OXALA CONSULTING
ALTAREA
ARTEA
CBO TERRITORIA
EUROSIC
FONCIERE LYONNAISE
FONCIERE DE PARIS
FREY
PAREF
PATRIMOINE & COMMERCE
SCBSM
SELECTIRENTE
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL
Coupons obligataires
Dividendes
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3
Cession de la participation
3ème trimestre 2015
1er trimestre 2015
1er trimestre 2014
DETAIL
DES ENCAISSEMENTS
(DEPUIS SA CONSTITUTION LE 31 MARS 2013)
“ La stratégie d’investissement du FCPR
ODYSSEE Rendement en fait un produit de
diversification patrimoniale intéressant,
aux côtés de l’assurance-vie et du PEA,
pour l’épargnant qui recherche une
exposition aux PME, et aux foncières
cotées. ”
ZOOM PATRIMONIAL
Le FCPR est un véhicule particulièrement adapté à une stratégie d’investissement qui repose sur des actifs tangibles.
En effet, en contrepartie d’un investissement à long terme réalisé pour moitié des souscriptions dans des entreprises éligibles, il offre
une exonération complète d’impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux). Cet avantage n’est pas plafonné.
L’autre moitié des souscriptions, ainsi que les produits perçus par le Fonds sont investis progressivement en titres de foncières.
Le PEA est une autre enveloppe exonérée d’impôt sur le revenu. Mais, il n’offre plus depuis le 21 octobre 2011 la possibilité d’investir
dans des foncières SIIC* (pas plus que le PEA PME d’ailleurs). En outre, il reste plafonné en montant d’investissement.
Quant aux produits d’assurance-vie, ils supportent une taxation forfaitaire. Par ailleurs, Ils ne peuvent être investis que sur la base de
l’actif net réévalué de reconstitution (incluant la commission d’investissement de la société de gestion et les droits de mutation) en
produits immobiliers non cotés tels que les SCPI, alors qu’un FCPR peut investir sur des actions de foncières qui cotent une valeur
inférieure à leur actif net réévalué de liquidation.
“ Exonération de l’IS pour les foncières du portefeuille et exonération d’IR pour les porteurs de
parts se cumulent au travers du FCPR ODYSSEE RENDEMENT. ”
*A noter : l’évolution du statut SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée)
La loi de finances pour 2014 a accru les obligations de distribution des SIIC, en contrepartie du maintien de l’exonération de la
contribution additionnelle à l'impôt sur les sociétés de 3% sur les montants distribués : le régime SIIC exige désormais le versement en
dividende de 95% du résultat récurrent provenant des loyers, et de 60% des plus-values de cessions réalisées lors de la cession
d'immeubles, contre 85% et 50% jusqu’en 2013.
Cela renforce le caractère de valeur de rendement de ces foncières.
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4
CAPITAL-INVESTISSEMENT
Créée en 1989, Ausy est une société spécialisée dans le conseil
et l’ingénierie en hautes technologies.
ACTIVITÉ
SOCIÉTÉ DE SERVICES INFORMATIQUES SPECIALISÉS
EFFECTIFS AU 31 DÉCEMBRE 2014
4100
COLLABORATEURS
CHIFFRE D’AFFAIRES
341 M€
CA en millions d'euros
ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES
380
280
180
80
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Chiffre d'Affaires
RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES
PAR SECTEUR
“ En quelques années, AUSY a réussi à se doter de la taille, des
compétences et du maillage international lui permettant d’être
référencé comme fournisseur de premier rang chez tous ses clients.
Aujourd’hui sa stratégie vise clairement à développer les positions et
les marges du Groupe en anticipant et en accompagnant les
demandes des grands donneurs d’ordre, à l’international comme en
France. ”
Le groupe AUSY est organisé autour de deux domaines d’activité :
 Les systèmes industriels complexes : réalisation d'études et de développements
électroniques, conception et intégration de logiciels techniques, mise en place de
solutions de sous-traitance
 Les systèmes d'information et réseaux : conception globale de systèmes
d'information, mise en place de systèmes de pilotage, développement
d'architectures de réseaux, assistance à la maîtrise d'ouvrage, prestations de
conseil, encadrement et gestion de projets
L’offre de la société est articulée autour de 5 lignes technologiques :
 Informatique industrielle & Systèmes
 Technologies de l'information et des contenus numériques
 Ingénierie des Télécommunications & Infrastructures
 Ingénierie Mécanique & Process Industriels
 Ingénierie de l'Energie & de l'Environnement
6%
14%
21%
7%
24%
28%
Service/Transport
Aéro/Espace/Défense
Banque/Finance
Energie/Environnement
Télecom/Multimédia
Autre
HISTORIQUE DE LA SOCIÉTÉ
1989 : Création du groupe par Jean-Marie
MAGNET, actuel PDG.
1999 : Introduction en bourse et premier
développement à l’international avec la création
d’AUSY Benelux.
2001 : Acquisition d’On Site Group et des filiales
belges et luxembourgeoises du groupe Actif
France.
2007 : Acquisition de la société de conseil et
d’ingénierie informatique Aequalis.
2009 : 4 opérations de croissance externe ont été
réalisées pour finaliser le plan Cap 2009.
2013/2014 : Acquisition en Allemagne d’Elani et
de Pentasys.
30 septembre 2015
Le développement à l’international, initié par le groupe en 2001 a permis de compenser la
faible demande française. Sur le premier semestre 2015, le chiffre d’affaires est en hausse
de 21% à 191,2M€. Il reste porté par l’intégration des dernières acquisitions réalisées en
Allemagne (Pentasys et VITM IT GmbH) et en Belgique (Crosscheck). En organique, la
croissance s’améliore légèrement à +1,4%.
Le résultat opérationnel progresse plus fortement, à 13.9M€, en croissance de 33.5% par
rapport au 1er semestre 2014. La marge opérationnelle s’améliore donc également, à 7.3%
du CA, contre 6,6% au 1er semestre 2014.
Malgré une politique de croissance externe ambitieuse, la situation financière du groupe
reste saine avec un endettement net qui représente 60% des fonds propres au 30 juin
2015.
Tendances et perspectives
Après ce premier semestre réussi, la dynamique toujours solide observée en France
conjuguée aux bonnes performances attendues à l’International conforte la confiance du
Groupe pour les prochains mois.
Le second semestre s’est ouvert sur deux petites acquisitions en Suisse et en Roumanie
pour un chiffre d’affaires 3 M€ en année pleine et une rentabilité à deux chiffres.
AUSY annonce surtout la signature d’un accord d’exclusivité aux Etats-Unis portant sur
l’acquisition d’une société spécialisée dans le management des systèmes d’information.
Sur l’exercice 2014, la société a affiché un chiffre d’affaires de l’ordre de 80 M$ associé à
des niveaux de rentabilité supérieurs à ceux du Groupe. La conclusion de cette opération
structurante s’inscrirait parfaitement dans les objectifs de développement international et
de rentabilité fixés dans le cadre du plan AVENIR 2015.
Fin avril 2014, la société a concrétisé une OPA simplifiée sur ses BSA 2007. Votre fonds a
apporté les titres concernés. Il conserve une autre ligne de BSA.
5
DL Software est un éditeur de logiciels " métiers " destinés aux
petites et moyennes entreprises.
ACTIVITÉ
SOCIÉTÉ D’EDITION DE LOGICIELS METIERS
EFFECTIFS AU 31 DECEMBRE 2014
443
COLLABORATEURS
CHIFFRE D’AFFAIRES 2014
40 M€
“ DL Software compte parmi les leaders français des éditeurs de
logiciels de gestion dédiés aux PME/TPE avec des positions de premier
plan sur chaque métier adressé : Pôle NEGOCE (N°1 des Négoces de
matériaux, N°2 des Négoces de boissons), Pôle TOURISME (N°1 des
Campings), Pôle SANTE (N°1 des Laboratoires d’analyses médicales,
N°2 des Opticiens, N°3 des Mutuelles de Santé), Pôle RETAIL (N°1 des
Commerces de sports non intégrés).”
Les dirigeants du groupe, toujours à la tête de l’entreprise, ont su valoriser un
positionnement spécifique depuis la création de DL SOFTWARE : maintenir une approche
verticale par métier. Un tel positionnement permet aujourd’hui au groupe de proposer
une offre de produits et services sur mesure qui s’adapte parfaitement aux particularités
techniques et opérationnelles de chaque secteur.
380
Ils poursuivent parallèlement une stratégie de croissance externe qui leur permet
d’obtenir rapidement une position de leader sur chacun des métiers adressés, et de
convertir progressivement les bases clients des sociétés acquises à un modèle de vente
par abonnement afin d’accroître la récurrence du chiffre d’affaires.
280
180
80
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Après une pause dans les acquisitions de 2011 à 2013, consacrée à la consolidation de
l’offre des différents pôles et à d’importants chantiers de R&D, l’entreprise a renoué avec
la croissance externe en 2014 et 2015.
Chiffre d'Affaires
RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES
PAR POLES
11%
3%
18%
52%
17%
Santé
Négoce
Tourisme
Retail
Lease
Le bon niveau d’activité du 1er semestre 2015 a permis au Groupe d’afficher un chiffre
d’affaires en hausse de 15,9% à 25,2M€ bénéficiant notamment de la contribution des
deux dernières acquisitions. A périmètre constant, la hausse des ventes s’élève à 4,7%.
L’activité du semestre a notamment été marquée par la nouvelle progression des revenus
récurrents (maintenance et abonnements) à près de 14M€ (+15,3%). Composée à 62% par
des revenus récurrents, la marge brute progresse de près de 15% (3,3% à périmètre
constant) et représente 89,3% du chiffre d’affaires.
Grâce à un bon niveau d’activité conjugué à l’encadrement toujours étroit de sa structure
de charges, le Groupe affiche une marge d’exploitation en nette augmentation. Elle
représente sur le semestre 10% du chiffre d’affaires contre 8,3% au 1er semestre 2014. Le
résultat d’exploitation passe ainsi de 1,8M€ à 2,5M€ soit une hausse de 38,9% en incluant
les contributions des deux acquisitions.
2003 : Création de DL Software par Jean-Noël
DROUIN et Marie MAGNET, actuels dirigeants et
constitution des pôles Tourisme et Négoce par
l’acquisition de 2 sociétés.
Avec 15,9M€ de capitaux propres et un endettement net de 2,6M€ à fin juin 2015, DL
Software conserve une capacité financière importante pour soutenir sa stratégie de
croissance externe.
2004 : Constitution du pôle Santé par l’acquisition
d’une société.
2007 : Introduction de la société sur Alternext.
2009 : Constitution du pôle Retail par acquisition
d’une société.
2003-15 : Renforcement des différents pôles par
l’acquisition de 9 autres entreprises.
Grâce aux très bons résultats du premier semestre et malgré la relative faiblesse du
carnet de commandes et la situation conjoncturelle encore fragile de certains marchés
adressés par le Groupe, DL Software confirme son objectif de croissance de 20 à 25% du
résultat d’exploitation. La combinaison du retour de la croissance organique, des
acquisitions et de la stabilisation des frais de R&D soutient l’objectif d’une marge
d’exploitation de 15% à moyen terme (10% environ pour l’exercice 2015).
2015 : Remontée de l’ensemble des managers du
groupe au sein de DL Invest, qui détient près des
3/4 de DL Software.
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6
Créée en 2008, eNovance est spécialisée dans le
développement et l’hébergement d’infrastructures Cloud,
fondée sur une technologie « Open Source » baptisée
Openstack.
ACTIVITÉ
HÉBERGEMENT ET INFOGÉRANCE
100
COLLABORATEURS
8 M€
“Red Hat to Acquire eNovance,
a Leader in OpenStack
Integration Services”
10
8
2013
Après plusieurs années d'expérience sur le marché des services informatiques, les
fondateurs d'eNovance, Raphaël Ferreira, Nicolas Marchal et Pierre Molain aboutirent aux
observations suivantes : 1. Il existait très peu d'experts dans les environnements Open
Source. 2. Les clients étaient en demande de conseils sur les services d'infogérance. 3. Les
sociétés d'hébergement n'intervenaient que sur leurs propres infrastructures. Il n’existait
pas de lien entre l'hébergeur et les développeurs des solutions hébergées.
RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES PAR
ACTIVITÉ
eNovance a donc été créée dans le but de combler ces manques au travers de 3 axes
principaux : Haute Performance, Haute Disponibilité, Plateformes critiques et complexes.
Ce positionnement a permis à la société fondée en 2008 d’enregistrer une croissance
annuelle moyenne de 90% depuis sa création et de 129% en 2013.
6
4
2
0
2008
2009
2010
2011
2012
Chiffre d'Affaires
20%
60%
Conseil
Services managés
20%
Négoce et intégration
2008 : Création d’eNovance par Raphaël Ferreira,
Nicolas Marchal et Pierre Molin.
2011 : 1ère levée de fonds auprès d’ODYSSEE, en
vue de financer des investissements en matériels
et infrastructures, le renforcement des équipes en
France et l’ouverture d’une filiale au Canada.
2013 : 2nde levée de fonds auprès d’ODYSSEE et
d’autres partenaires afin de soutenir la croissance
des équipes internes, la poursuite des
investissements R&D dans les technologies open
source, l’ouverture des marchés asiatiques et
américains ainsi que des acquisitions ciblées.
2014 : Cession de la société à Red Hat.
30 septembre 2015
La société assiste les grands comptes publics et privés à construire et déployer des
infrastructures cloud efficaces et économiques. Elle héberge également une multitude
d’applications internet.
Elle compte plus de 150 clients parmi lesquels, Alcatel-Lucent, AXA, Cisco, Cloudwatt, et
Ericsson. Basée à Paris, la société a ouvert des bureaux à Montréal et Bangalore.
ENovance est la seule société européenne « goldmember » de la fondation Openstack aux
côtés de Cisco, Dell, Juniper, Yahoo ! et d’autres géants de la technologie américaine.
Le futur d’Openstack, tel que le décrit le cabinet IDC dans sa dernière publication
(« Observations from the 2014 Atlanta OpenStack Summit » - May 2014), est celui d’un
« de facto cloud OS », c’est-à-dire d’un système d’exploitation de référence pour les
infrastructures Cloud.
Après un premier partenariat avec Redhat en 2013, les 2 sociétés annonçaient en mai une
collaboration étendue pour développer des fonctions de virtualisation et des innovations
télécom au sein de la plateforme.
Contenu de la transaction
Red Hat, Inc. (NYSE: RHT), le leader des solutions Open Source, a acquis le 24 juin 100%
des titres eNovance pour environ 50M€ en cash et 20M€ en actions Red Hat.
Votre fonds a cédé ses obligations convertibles souscrites en 2013 et réalisé à cette
occasion une plus-value de +78%. Le multiple global sur l’opération est de x1,83.
7
Créée en 1985, ESKER fournit des solutions de
dématérialisation des documents de gestion pour les
entreprises.
ACTIVITÉ
EDITEUR DE LOGICIEL D’AUTOMATISATION DES FLUX
320
COLLABORATEURS
46 M€
“ Leader mondial sur son marché, Esker commercialise des solutions
logicielles et des services à la demande (SaaS) destinés à automatiser
le traitement de tous les types de processus documentaires depuis une
plateforme unique.”
Les logiciels Esker sont commercialisés sous la forme de services accessibles à la demande
via Internet ou sous la forme de licences d’utilisation. S’adressant à tous les acteurs de
l’entreprise, ses solutions Cloud permettent aux entreprises d’automatiser et de
dématérialiser la réception, le traitement et l’envoi de leurs documents de gestion :
factures fournisseurs, bons de commandes, factures clients, lettres de relances, bulletins
de paie, courriers commerciaux et marketing, etc…
Ainsi, Esker aide les entreprises à éliminer le papier et sa manipulation dans leurs
processus de gestion, tout en améliorant leur productivité, leurs cycles de gestion et leur
impact environnemental. Les solutions d’Esker sont utilisées par plus de 60.000
entreprises dans le monde, notamment Samsung, BASF, EDF, Whirlpool ou encore
Thomson Reuters.
50
40
30
20
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Chiffre d'Affaires
TYPE DE REVENUS
22%
12%
66%
Produits historiques
Dématérialisation cloud
Les produits de la société se classent en trois grandes catégories :
 Les solutions de dématérialisation
 Les produits « serveurs de fax »
 Les produits « Host Access » permettant l’interaction avec les sites centraux
Au 1er semestre 2015, ESKER a connu une croissance de son chiffre d’affaires de 29% (15%
à taux de change et périmètre constant). Les excellentes performances commerciales se
traduisent directement par une forte hausse du résultat d’exploitation qui atteint 4,4M€
ou 15,5% des ventes, soit une croissance de 111%.
La trésorerie nette s’établit à 13,4M€, après deux opérations de croissance externe en
janvier 2015 (la société française CalvaEDI et la startup américaine TermSync). La société
poursuit sa politique de distribution de dividendes (0,9M€ en 2014) et de rachat de titres
(2,4M€ en 2014).
Dématérialisation licence
1985 : J-M Bérard et B Borrits fondent Esker.
1991-1997 : Ouverture des premières filiales
internationales.
1997 : Introduction en Bourse.
2009 : Début du développement en AsiePacifique.
2013 : Développement de l’offre « Esker on
demand » et des solutions SaaS.
L’intégration opérationnelle de ces deux sociétés est aujourd’hui terminée. Elles ont
contribué pour 0,5 M€ à la croissance d’Esker sur le premier semestre. Leur intégration
jouera à plein dès le second semestre 2015.
En mars 2015, Neopost et Esker ont annoncé créer une société commune pour
commercialiser une offre de dématérialisation en France et à l’international. Cet accord
est la suite logique du plein succès rencontré, sur le marché français, par la solution pilote
de courrier hybride Neotouch. Développée à partir des solutions d’Esker et
commercialisée par Neopost France, Neotouch permet déjà à plus de 500 clients de
dématérialiser l’envoi de leurs documents par courrier, fax, e-mail ou SMS.
Pour 2015, la société attend une croissance supérieure à 25% (12% à 14% en organique).
Le taux de récurrence de l’activité (environ 80%) et les nouveaux contrats signés laissent
également présager d’une poursuite de la croissance dynamique de la société en 2016.
2014 : Lancement du service de paiement en ligne
et mise en place du partenariat avec Paymetric.
2015 : Création d’une société commune avec
Neopost pour adresser le marché des PME.
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8
Créé en 2006, Iena est un cabinet de conseil spécialisé en
Efficacité Opérationnelle et Performance Financière.
ACTIVITÉ
CONSEIL ET INTÉGRATION AU SERVICE DE LA
PERFORMANCE DES ENTREPRISES
Doté d’une double expertise « conseil » et « intégration », le cabinet Iena a pour vocation
d’accompagner ses clients dans l’optimisation de leur performance opérationnelle en
mettant à leur disposition du contenu métier prêt à l’emploi.
100
COLLABORATEURS
CHIFFRE D’AFFAIRES AU 31 DÉCEMBRE 2014
11 M€
12
10
8
6
4
2
0
2009
2010
2011
2012
2013
“ Cabinet de conseil spécialisé dans le pilotage de la performance,
notre expertise soutient l’agilité de votre entreprise dans la bonne
exécution de votre stratégie, l’amélioration de ses opérations et
l’atteinte de sa performance financière pour toutes vos activités.”
La société a toujours connu un développement organique fort en s’appuyant sur une
relation de long terme avec ses clients et collaborateurs, et en mettant en place une
structure juridique capable d’intéresser le management. L’an dernier, le groupe a réalisé
l’acquisition d’Aodys (4M€). Le Groupe est désormais composé de 3 entités principales :
Iena Consulting est spécialisée en Business Intelligence et Performance Management
avec une expérience forte dans les domaines : Industrie, Service, Banque, Médias et
laboratoires pharmaceutiques.
Iena Finance accompagne ses clients dans tous les domaines d’activité des Directions
Financières, depuis la transformation des organisations et des systèmes, du pilotage
de la performance, jusqu’au reporting et la consolidation.
Iena Advisory accompagne les Directions Financières et les Directions de Systèmes
d'information dans l'amélioration de leur processus et outils de reporting, de
pilotage de la performance et de consolidation.
2014
Chiffre d'Affaires
TYPOLOGIE DE CLIENTÈLE
Cette organisation, associée à une solide approche sectorielle, permet au Groupe d’avoir
une approche métier et technologie adaptée aux besoins des clients.
Au travers de ses différentes entités, Iena est capable de proposer une expertise dans la
finance et le management des ventes, le management des ressources humaines, la
Business Intelligence, le management de la performance et le management de
l’information.
8%
34%
58%
Services
Industrie
Santé
2005 : Création de Iena Consulting par Serge
Streicher et Toufic-Pascal Naccache.
2008 : Création de l’entité Iena Finance.
2012 : Création de Cabinet Iena pour chapeauter
les entités du Groupe.
2013 : Levée de fonds auprès d’ODYSSEE afin de
financer le recrutement de consultants et de
consolider le programme de croissance externe.
AODYS, qui a été acquise l’an dernier est maintenant complètement intégrée dans le
groupe au sein de l’offre Iena Advisory, et le chiffre d’affaires retrouvera une croissance
organique soutenue au dernier trimestre.
Le Groupe IENA vient d’ailleurs de procéder à l’acquisition de NETPEOPLE, petite société
franco-suisse d’environ 1M€, qui viendra renforcer les compétences du groupe autour de
l’offre Advisory fondée sur le logiciel SAP, et offre des perspectives de développement en
Suisse.
En termes de croissance organique, l’année 2015 devrait être globalement neutre, cela
occultant des dynamiques très différentes selon les offres et un important travail de
rationalisation après de nombreuses acquisitions. Ainsi, si Iena Finance est en repli, Iena
Consulting connaît une croissance à deux chiffres et Iena Advisory efface en fin d’année le
fort effet de base qui pénalisait le premier semestre, ce qui laisse présager un bon début
d’année 2016 pour le groupe.
2014 : Levée de fonds auprès d’ODYSSEE afin
d’acquérir Aodys.
2015 : Acquisition de Netpeople.
30 septembre 2015
9
Créé en 2011, Love & Green souhaite réinventer le marché de
l’hygiène bébé via ses produits respectueux de la santé.
“ Les produits Love & Green permettent d’avoir la certitude de
préserver la santé du bébé.”
ACTIVITÉ
COUCHES ET PRODUITS D’HYGIENE BEBES
4
COLLABORATEURS
Love & Green conçoit et distribue des couches et lingettes pour bébés. La société a conçu
en collaboration avec des industriels européens, une nouvelle gamme de produits
d’hygiène bébé performants et garantis sans perturbateurs endocriniens et sans produits
cancérigènes, grâce à l’utilisation de produits naturels.
Love & Green est déjà présent dans plus de 800 points de vente en grande distribution,
notamment chez Carrefour, Leclerc, Auchan, Cora… A cela s’ajoute une présence sur
Internet via son propre site web et sur Amazon à travers le programme Amazon Family.
Depuis le retrait de la marque Huggies, Love & Green se positionne comme le challenger
de Pampers dans les rayons de la grande distribution, aux côtés des marques de
distributeurs.
1,9 M€
Pour profiter pleinement de sa forte croissance, la société a choisi un modèle très souple.
En effet, elle sous-traite la production de ses couches en Suisse et celle de ses lingettes en
France. De même, la force de vente est externalisée auprès d’un spécialiste dont les
commerciaux visitent très régulièrement le parc de magasins. Par ailleurs, ce modèle
permet à ses dirigeants de se concentrer sur l’élaboration du packaging et sur les grandes
actions marketing à mener.
2
1,5
1
0,5
0
2011
2012
2013
2014
Chiffre d'Affaires
La société a doublé son chiffre d’affaires en 2014, ce qui démontre la forte attente des
consommateurs pour des produits axés sur la santé. Love & Green propose une
alternative plus naturelle, plus saine, et plus respectueuse de la peau sensible des bébés
avec la même efficacité.
L’entrée d’ODYSSEE Venture dans le capital de Love & Green permettra à la société
d’insister sur son positionnement « santé » via un marketing plus ciblé, notamment à
destination des jeunes parents et des pédiatres.
"Au cours de nos différents échanges avec ODYSSEE avant la levée de fonds, nous nous
sommes rapidement aperçus que nous partagions la même vision stratégique de la
société sur les années à venir. Dès le début nous avons senti qu’il s’agirait d’un partenaire
très impliqué pour nous accompagner dans notre développement" explique Céline
Couteau, la présidente de Love & Green.
2011 : Création de Love & Green par Céline
Couteau et Gabriel Augusto.
2012 : Lancement de la gamme lingettes et
premier référencement national chez Leclerc.
2013 : Première levée de fonds d’1m€ auprès de
business angels pour financer l’effort marketing et
augmenter le référencement.
2014 : Référencement national chez Carrefour qui
devient le client principal.
2015 : Levée de fonds auprès d’ODYSSEE pour
financer un marketing ciblé et repositionner la
marque sur un axe Santé.
30 septembre 2015
Le marché des couches représente l’essentiel du marché de l’hygiène bébé avec 850 M€
sur un marché global d’un milliard d’euros ; le solde étant constitué par les lingettes bébé
(126 M€) et les produits de toilette (83 M€), (source : LSA et Nielsen).
Ce marché est particulièrement résilient en France grâce au renouvellement des
générations (plus de 800 000 naissances par an). Par ailleurs, le développement du drive
et les ventes sur internet, via Amazon ou ventes privées, représentent des relais de
croissance importants.
La marque a lancé une nouvelle gamme de culotte d’apprentissage en septembre 2015.
Ces produits sont déjà référencés chez Amazon et vont entrer en grandes et moyennes
surfaces début 2016. Pour enrichir son offre et proposer des produits à forte marge, Love
& Green développe également une gamme toilette bébé.
10
Créé en 2010, Neospheres ambitionne de révolutionner le
marché des SIRH (Système d’Information des Ressources
Humaines).
ACTIVITÉ
CONSEIL RH POUR LES GRANDS COMPTES, ET
PORTAIL RH POUR LES PME
EFFECTIFS AU 31 AOUT 2015 (*)
30
COLLABORATEURS
CHIFFRE D’AFFAIRES AU 31 AOUT 2015 (*)
1,5 M€
CA en M€
2
1,5
1
0,5
0
2011
2012
2013
2014
2015
Chiffre d'Affaires
L’OFFRE MONPORTAILRH.COM
“ Dans les prochaines années, les entreprises ne s’abonneront
plus à des logiciels mais adhéreront à des bouquets de
services.”
NeoSpheres propose une façon innovante et concrète d’accompagner les entreprises
dans la transformation de leur gestion des ressources humaines. Avec ses deux pôles
d’activités « Conseil » et « Solutions », NeoSpheres propose une offre globale de gestion
des talents.
En créant MySpheres (qui deviendra monportailRH.com), le premier écosystème
collaboratif dédié aux RH en mode SaaS (Software as a Service), NeoSpheres propose un
bouquet de services RH spécifiquement conçu pour les PME et les ETI.
Expert réputé du conseil RH pour les entreprises du CAC 40, Neospheres souhaite
démocratiser l’accès des PME et ETI aux meilleures solutions de gestion des ressources
humaines. Pour quelques euros par mois et par collaborateur, les PME et les ETI ont accès
à des outils, des contenus et des services taillés sur mesure. Son équipe d’experts
accompagne les entreprises dans la mise en œuvre et le développement de leurs projets
RH.
NeoSpheres invente un nouveau modèle dans le software, hybride entre éditeur de
logiciel SaaS (Software as a Service), fournisseur de contenu et prestataire de services.
Philippe Bloquet, son Président, est convaincu que « dans les prochaines années, les
entreprises ne s’abonneront plus à des logiciels mais adhéreront à des bouquets de
services ».
« Avec monportailrh.com, nous proposons une plateforme pour réinventer le lien entre
l’entreprise et tous les collaborateurs ».
L’année 2015, portée par la levée de fonds d’ODYSSEE, a été riche en actualités pour
monportailRH.com. Le recrutement d’un responsable partenariats s’est concrétisé par un
enrichissement de l’offre de contenus, et par un accord avec Adecco portant sur la
promotion du logiciel au sein des PME du groupe. Ce sont ainsi 280 commerciaux Adecco
qui vont vendre la plateforme sur le territoire français.
2010 : Création de Neospheres par Philippe
Bloquet et Christophe Galindo.
2011 : Signature du partenariat avec l’américain
Cornerstone On Demand pour l’intégration de son
logiciel auprès des grands comptes européens.
2012 : Mise en production de Myspheres (qui
deviendra monportailRH.com), plateforme SIRH
en mode SaaS dédiée aux PME, et création de la
filiale allemande.
2013 : Accélération de l’activité conseil, avec un
chiffre d’affaires en croissance de 160%.
2014 : Levée de fonds auprès d’ODYSSEE pour
financer le développement commercial de
monportailRH.com.
2015 : Partenariat avec Adecco pour distribuer
monportailRH.com au sein de son réseau de PME.
(*) clôture de l’exercice social
30 septembre 2015
Un directeur marketing a également rejoint la société début 2015. Le site web et l’offre de
monportailRH.com ont été repensés pour optimiser le taux de transformation des
prospects en clients. Un socle de SIRH gratuit et totalement paramètrable en ligne a
notamment été mis en place pour que les PME puissent tester le produit.
Sur la partie conseil, le recrutement s’est accéléré pour répondre à la demande des
clients.
Depuis la levée de fonds auprès d’ODYSSEE en décembre 2014, la société a connu une
croissance sur ses deux activités. Le chiffre d’affaires de monportailRH.com a été multiplié
par deux d’un exercice à l’autre, et celui de l’activité conseil a augmenté de 20 %.
Ainsi, la société a clôturé son exercice au 31 août 2015 avec un chiffre d’affaires d’1,5M€.
Pour l’exercice 2016, la croissance devrait à nouveau être soutenue. Les perspectives sur
le conseil sont bonnes, avec une traction de Cornerstone On Demand pour l’intégration
de son logiciel SaaS. Du côté de monportailRH.com, le déploiement commercial au sein du
réseau Adecco devrait débuter en fin d’année, avec des premiers clients attendus en 2016
sur ce canal prometteur.
11
Créée en 1998, NetBooster est une agence spécialisée dans le
marketing digital. Elle élabore les stratégies de performance
digitale de clients grands comptes grâce à son réseau de 21
agences réparties dans 15 pays.
ACTIVITÉ
MARKETING DIGITAL
“ La vision de NetBooster est d'aider les annonceurs à développer leur
business en adressant leurs prospects et clients avec des campagnes
de communication digitale à la fois mesurables et efficaces.
Netbooster se positionne comme l'agence de l'innovation et de la
créativité dans le paysage du marketing digital. ”
450
COLLABORATEURS
MARGE BRUTE
34 M€
NetBooster est un pionnier de l'industrie du marketing digital. Développant sa gamme de
services et ses implantations en Europe, le Groupe couvre à l’échelle européenne
l’intégralité de la chaine du marketing online : Planning stratégique et études,
Référencement Naturel, Liens Sponsorisés, Display (affichage sur internet), Affiliation,
Développement de sites Web, Marketing des Réseaux Sociaux. La société se positionne
comme le premier acteur indépendant au niveau européen, et se développe sous la
conduite de Tom Ringel, fondateur des activités allemandes.
Marge brute en millions
d'euros
ÉVOLUTION DE LA MARGE BRUTE
40
30
20
10
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Netbooster dispose d’outils d'analyse des performances des dispositifs on line qui offrent
à ses clients des métriques fiables et transparentes.
Marge Brute
RÉPARTITION DE LA MARGE BRUTE PAR PAYS
13%
En 2014, la direction a concentré ses efforts sur la restructuration du Groupe, tant en
termes de management, portefeuille clients, offre produits que financier, aboutissant à un
remaniement profond de la société. La stratégie est axée sur la rentabilité au détriment
du volume. Cela passe par l’arrêt de contrats peu ou pas assez rentables, et le
développement de la marge brute par compte existant en proposant des offres à forte
valeur ajoutée (réseaux sociaux, vidéo, mobile, data…).
34%
26%
27%
France
Scandinavie
Allemagne
Autres
1998 : Création de NetBooster, pionnier du
référencement naturel, qui optimise les premiers
sites internet.
2000-2006 : Ouverture des premières filiales
internationales à Londres et Francfort.
2006 : Introduction en Bourse.
2006-2010 : Acquisition de 7 sociétés spécialisées
dans le marketing en ligne (dont Total
Management et Groupe Guava A/S).
2013 : Tom Ringel, dirigeant de Metapeople est
nommé CEO du Groupe.
Au premier semestre 2015, NetBooster a réalisé une marge brute de 17,2M€ en hausse
de +1% en comparaison avec la même période en 2014. L’intégration de nouveaux clients
internationaux a eu un impact positif sur le compte de résultat. D’autres interviendront au
second semestre (Estée Lauder et le Groupe SEB). De plus, NetBooster continue à étendre
ses activités auprès des clients existants comme Deutsche Telekom, en leur fournissant
une offre de services globale. L’EBITDA est en augmentation à 2,1M€ en hausse de +24%
par rapport au premier semestre 2014, et le taux de rentabilité opérationnelle atteint
12,2%, grâce aux efforts de restructuration entrepris en 2014.
Netbooster continue de bénéficier du développement de la cellule internationale DnA
(Data and Analytics) qui participe au développement du pôle « Data », élément de
différenciation reconnu par les clients internationaux.
L’ouverture de nouvelles implantations à l’international est à l’étude, et le programme de
rachat d’actions de la société (0,8M€ sur le premier semestre 2015) lui est principalement
dédié dans une optique d’acquisitions.
L’année 2014 a été la meilleure année financière de toute l’histoire de la société. La
société est confiante et prévoit une accélération de la croissance au second semestre
2015, ainsi qu’un EBITDA d’au moins 5,5M€ d’euros pour l’année 2015.
2014 : Lancement de DnA, nouveau département
dédié à la mise en place et à la gestion de
solutions technologiques « Data ».
30 septembre 2015
12
Oxala Consulting est un expert du conseil et de l’intégration
de logiciels Salesforce.com (CRM et Marketing digital) pour
les PME et ETI. Partenaire privilégié de salesforce.com, il
dispose d’un des niveaux les plus hauts de certification.
ACTIVITÉ
SSII SPECIALISEE
“ L’objectif d’Oxala Consulting est d’avoir une démarche centrée sur
les besoins du client. La société cherche à comprendre au mieux leurs
problématiques pour y apporter une solution pragmatique et
pertinente grâce aux outils Salesforce. ”
EFFECTIFS AU 30 JUIN 2015
17
COLLABORATEURS
CHIFFRE D’AFFAIRES AU 30 JUIN 2015
1,4 M€
Oxala consulting, expert reconnu Salesforce.com, répond aux besoins des entreprises
en matière de CRM et de Marketing Digital. La société propose plusieurs offres,
assurant l’installation et l’intégration complète des outils Salesforce.com. Elle
accompagne également ses clients dans l’amélioration constante de leurs outils et
assure la formation continue des salariés pour leur permettre d’utiliser au mieux leur
CRM.
CA en millier d'euros
Le rapprochement entre ODYSSEE Venture et Oxala permettra à la société de financer
sa croissance et devenir leader sur son segment de marché.
« Plus qu’un investisseur, nous recherchions un véritable associé pour nous
accompagner dans cette phase de très forte croissance. Odyssée Venture répondait en
tous points à nos attentes », explique Olivier Spehner, président et fondateur d’Oxala
Consulting.
2000
1500
1000
500
0
2013
2014
2015
Chiffre d'Affaires
Par ailleurs les deux fondateurs, Jean-Noël Luci et Olivier Spehner, ont une culture
Salesforce très forte et connaissent très bien cet univers puisqu’ils conseillent leurs
clients et intègrent ce type de produits depuis 2006.
Oxala Consulting a accompagné plus de 200 clients depuis sa création, aussi bien des
start up innovantes ou des PME, que des grands comptes reconnus. Parmi ses clients,
figurent notamment Axa, Kombini, Fauchon, Adidas ou encore Deezer.
« En quelques années seulement, Oxala Consulting est devenu un acteur significatif sur
son marché. Ses clients nous ont fait part du sérieux et du très grand professionnalisme
des consultants d’Oxala », assure Pascal Voirand, directeur des partenariats France chez
Salesforce.com.
D’un point de vue financier, Oxala a plus que doublé son chiffre d’affaires sur le dernier
exercice, tout en restant rentable. Le prochain exercice devrait suivre cette tendance,
notamment avec la mise en place d’une démarche commerciale encore plus efficace
permettant de suivre la croissance du marché.
2012 : Création d’Oxala par Olivier Spehner et JeanNoël Luci.
2013 : Signature des premiers clients grands
comptes servant de référence à Oxala : Axa,
Legrand, Embraer.
2014 : Oxala devient intégrateur de l’offre Marketing
Cloud. Ouverture de bureaux à Toulouse et à Lyon.
2015 : La société est certifiée Gold Partner par
Salesforce. Levée de fonds auprès d’ODYSSEE
Venture pour financer le développement de la
société à la fois sur le plan de la commercialisation
et de l’intégration.
30 septembre 2015
En France, le marché du CRM et du Marketing Digital enregistre une croissance annuelle
à deux chiffres sur les dernières années. Ce secteur devrait continuer de croitre sur
l’ensemble des marchés, notamment grâce aux différentes innovations produits.
Oxala Consulting cherche à renforcer sa présence sur son marché et ambitionne de
tripler son chiffre d’affaires d’ici 3 ans. Pour réaliser cette croissance, elle prévoie de
recruter une cinquantaine de personnes. Plusieurs recrutements ont déjà été réalisés
juste après l’intervention d’ODYSSEE Venture, pour permettre à la société de répondre
aux attentes du marché.
13
FONCIÈRE SPECIALISÉE
A la fois foncière de commerce et promoteur, Altarea est
présent sur les trois principaux marchés de l’immobilier :
commerce, logement, bureau. Elle gère un patrimoine de
centres commerciaux de 4,5 milliards d’euros.
ACTIVITÉ
FONCIÈRE DE COMMERCE ET PROMOTEUR
PATRIMOINE DU GROUPE AU
31 DÉCEMBRE 2014
3.737 M€
(4.600 M€ sous gestion)
1.327 M€
REPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES PAR
CATEGORIE D’ACTIFS EN MILLIONS D’EUROS
66,2
“ Altarea conjugue la récurrence des revenus d’une foncière de
commerce et la valeur ajoutée d’un promoteur présent sur les trois
principaux marchés de l’immobilier… Cette complémentarité permet
de saisir les opportunités de chaque cycle immobilier.”
La stratégie de développement d’Altarea est résumée au travers de l’accroche « une
position unique dans les métropoles ». Depuis plusieurs années en effet, la société a
focalisé son activité sur les plus grandes métropoles françaises : ces métropoles
concentrent l’essentiel de la croissance démographique et économique française, et
Altarea maîtrise l’ensemble des produits immobiliers (commerces, logements, bureaux et
hôtels) pour répondre aux besoins exprimés par leurs entreprises et leurs habitants.
Altarea est la 3ème foncière de commerce française, avec 42 centres commerciaux. Elle est
également le 3ème promoteur français, et conduit 9,7 milliards d’euros de projets (2,2
millions de mètres carrés) sur ses différentes activités.
188,7
Altarea Cogedim a publié sur les trois premiers trimestres de 2015 un chiffre d’affaires de
884,2M€ en hausse de +24,4%.
755,3
316,7
Logements
Commerces physiques
Commerce on-line
Bureaux
1994 : Création d’Altarea.
1995 : Prise de contrôle du Gerec, société
spécialisée dans
commerciaux.
la
réalisation
de
La croissance faible des revenus locatifs (+1,6% à 130,2M€) est compensée par une
hausse de +26,1% à 19,3M€ des prestations de services. L’activité de promotion
résidentielle est en hausse de +19,4% à 639,3M€, traduisant le rebond des réservations
du groupe depuis début 2013, ainsi celle de la promotion de bureaux (+202,6% à 95,3M€).
Le chiffre d’affaires n’intègre pas Rue du Commerce qui sera cédé prochainement à
Carrefour.
centres
2004 : Cotation sur le marché Euronext, et
acquisition d’Imaffine suivie de sa fusionabsorption.
2005 : Altarea opte pour le régime SIIC.
2007 : Altarea acquiert Cogedim.
2012 : Altarea acquiert Rueducommerce.com.
En 2012, Altarea a acquis RueduCommerce.com. Cette acquisition faisait partie de la
stratégie de déploiement d’une offre « multi-canal » afin, au-delà des ventes sur internet,
de collecter et traiter en temps réel les données nécessaires au marketing en ligne et hors
ligne de l’ensemble des activités de commerce. Avec la cession de Rue du Commerce à
Carrefour, ALTAREA va mettre fin à un foyer de pertes (50M€ de pertes cumulées depuis
2012 et 15% du cash-flow part du groupe au 1er semestre 2015).
ALTAREA conservera en son sein la plate-forme informatique « Digital Factory » (outil de
traitement et d’analyse des données clients des centres) qu’elle a développée depuis
l’acquisition de Rue du Commerce. L’opération devrait être finalisée au 1er trimestre 2016,
après approbation des organes sociaux de Rue du Commerce et des autorités de la
concurrence.
Aucun élément de prix n’a été communiqué, mais cette cession ne devrait pas affecter
l’ANR de la société (le prix de vente serait proche de la valeur comptable, très largement
provisionnée).
Les performances du troisième trimestre devraient permettre à ALTAREA d’atteindre les
objectifs confirmés au premier semestre, à savoir une croissance de son cash-flow, ainsi
que de son dividende au titre de 2015 (prévu supérieur à 10 euros par action pour l’année
2015).
QUARTZ : premier
connecté de France.
centre
commercial
30 septembre 2015
14
ARTEA est une société foncière cotée depuis mi-2014.
Spécialisée dans les bureaux de « 3ème génération », elle
développe ses propres immeubles, à la pointe de l’innovation
en matière de technologie et d’offres de services.
ACTIVITÉ
FONCIÈRE DE BUREAUX
31 DÉCEMBRE 2014
95 M€
La société, créée en 2001 par Philippe Baudry, est une foncière-promoteur qui construit et
conserve en partie des immeubles de bureaux en périphérie des grandes villes de
province ou en région parisienne.
11,4 M€
12 M€
10 M€
“ Dans un monde fragilisé aux ressources limitées, notre responsabilité
est d’inventer l’immobilier du futur. Cet immobilier durable qui
s'insèrera dans un univers respectueux de l’environnement formera un
ensemble harmonieux avec l’énergie verte qu’il consommera et les
services qui l’accompagneront.”
L’activité de foncière se spécialise en 2003 dans l’immobilier tertiaire. Philippe Baudry
s’associe dès 2004 à Bruno Hanrot, ancien dirigeant d’une entreprise de négoce de
matériaux de construction, lequel rejoint Artéa en 2007 comme directeur général.
L’actionnariat (après opérations de fusion et rapprochement entre les différentes
structures du groupe) reste concentré dans les mains de Philippe Baudry et de Bruno
Hanrot.
8,2 M€
8 M€
6 M€
4 M€
2 M€
0 M€
2013
2014
2001 : Création de la société par Philippe Baudry.
2003 : La foncière Artéa se spécialise dans
l’immobilier tertiaire.
2007 : Bruno Hanrot nommé directeur général de
la société.
La stratégie mise en œuvre par ARTEA est axée sur la qualité environnementale des
immeubles en intégrant toute la chaîne de valeur immobilière, à l’exception de la
construction, au travers de filiales dédiées : architecture (avec Volume B), énergie
renouvelable et économie d’énergie (avec Artesol), promotion (B Promotion et
Arteprom), et enfin services (Artéa Services).
La formule « 3ème génération » caractérise ces immeubles à énergie positive qui
produisent plus de 100% de leur consommation sur 12 mois grâce à des centrales de
production photovoltaïques, et qui offrent une gamme étendue de services aux occupants
(conciergerie, salle de sport, covoiturage, véhicules électriques…).
Au titre du 1er semestre 2015, le chiffre d’affaires consolidé d’ARTEA s’est élevé à 35,5M€
contre 3,8M€, comparé à la même période de l’exercice précédent.
2005-2010 : Construction de 185 logements.
2014 : Introduction en bourse après une fusion
absorption par Medea et lancement d’une
émission d’OCEANE d’un montant de 14,1M€.
Cette forte croissance s’explique principalement par l’activité promotion qui intègre la
cession de l’immeuble The Crown situé à Nice et d’une partie du parking SILO pour un
chiffre d’affaires à l’avancement au 30 juin 2015 de 27,5M€. Les revenus de cette activité
prennent également en compte des travaux supplémentaires demandés par de nouveaux
locataires pour plus de 3M€.
Artea a connu au cours du semestre une très forte croissance de son activité. Sa structure
financière saine et la hausse de son résultat net au titre du premier semestre 2015 lui
permettent de poursuivre sereinement sa politique de développement et le lancement de
nouveaux programmes.
Dans le domaine de l’énergie, les investissements significatifs réalisés sur le premier
semestre 2015 dans l’hydraulique (plus de 3M€) vont se poursuivre. Ce développement
permettra une hausse substantielle de la production énergétique à compter de 2016.
Enfin, Artea va engager, dans les prochains mois, une politique de rotation des actifs afin
d’accroître son résultat.
30 septembre 2015
15
Aménageur - Promoteur - Foncière, CBo Territoria est un
opérateur immobilier global actif sur le département français
de La Réunion.
“ Propriétaire de 3 000 hectares sur un territoire au foncier rare, le
Groupe développe une offre immobilière particulièrement diversifiée.
Il est ainsi devenu rapidement l’acteur réunionnais de référence de
l’immobilier, résidentiel comme professionnel.”
ACTIVITÉ
FONCIÈRE DE BUREAUX, COMMERCES et
LOGEMENTS
31 DÉCEMBRE 2014
265 M€
ÉVOLUTION DE L’ANR
200 M€
3,90 €
3,40 €
par
par
action
action
150 M€
5,22 € 5,33 €
par
par
action action
4,75 €
par
action
4,33 €
par
action
100 M€
50 M€
0 M€
2009
2010
2011
2012
2013
2014
MONTANT DES DIVIDENDES VERSÉS
4,8 M€
5 M€
Aménageur et promoteur dans les secteurs résidentiel et professionnel, CBo Territoria est
également une foncière, majoritairement en immobilier professionnel.
Au premier semestre 2015, CBo Territoria a réalisé un chiffre d’affaires global de 25,2M€
en progression de 14 % par rapport au premier semestre 2014. Cette performance est
portée par les deux activités du Groupe : Foncière et Promotion immobilière.
4,2 M€
4 M€
3 M€
2 M€
Sur un territoire en forte
croissance démographique, CBo
Territoria gère ses terrains, et les
aménage progressivement pour
les rendre constructibles. La
société conduit des opérations
immobilières
diversifiées,
à
vocation patrimoniale pour son
propre compte et en promotion
immobilière pour le compte d’acquéreur. Elle assure également la gestion immobilière de
ses actifs patrimoniaux locatifs et de ceux de tiers. Développer des nouveaux quartiers
résidentiels ou d’affaires et anticiper sur les besoins du marché, restent le moteur de
croissance de CBo Territoria.
1,9 M€
2,2 M€
2,6 M€
2,9 M€
3,2 M€
0,13 €
0,09 €
0,07 €
1 M€
0,06 €
0,08 €
0,15 €
0,10 €
0 M€
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Dividende total
Dividende / action
Concernant l’activité de Foncière, les loyers bruts affichent une hausse de 24 % pour
atteindre 8,6M€ contre 6,9M€ au premier semestre 2014. Cette forte croissance est
soutenue par la mise en service, au second semestre 2014, de 22 500 m2 d’actifs
commerciaux (Centre Commercial E.Leclerc, Retail Park et Quick du Parc d’activité du
Portail).
L’activité de Promotion immobilière réalise un chiffre d’affaires semestriel de 15,1M€ en
hausse de 10 % grâce à la dynamique en immobilier d’entreprise et dans les terrains à
bâtir qui compensent le recul dans l’Habitat privé et social.
2004 : Jacques de Chateauvieux annonce la
création de CBo Territoria par transfert des actifs
fonciers de Bourbon.
2009 : Eric Wuillai est nommé PDG à la succession
de Jacques de Chateauvieux.
2011 : Transfert de la cotation d’Alternext vers
NYSE Eursonext.
2014 : Premier développement hors
(Mayotte).
30 septembre 2015
Réunion
Le premier semestre 2015 a annoncé le retour à la croissance des résultats de CBo
Territoria portée par l’essor de l’activité dans le secteur de l’Immobilier d’Entreprise, en
Promotion et en Foncière. Au niveau de la Foncière, le succès de ses grands actifs
commerciaux permet au Groupe de relever son objectif de croissance des loyers en 2015
à 12 % contre 10 %.
Parallèlement, l’immobilier Résidentiel devrait évoluer de manière contrastée avec un
marché des logements sociaux et privés toujours atone, alors que le segment des terrains
à bâtir devrait poursuivre son rebond. La mise en place de la nouvelle stratégie
commerciale (ouverture d’une agence immobilière CBo Territoria, création d’un poste de
responsable réseau commercial en Métropole) et la création de programmes de
logements intermédiaires adaptés à la Loi Pinel Dom devraient permettre une reprise
dans l’immobilier Résidentiel privé en 2016.
16
Eurosic détient, gère et développe un patrimoine de près de 3
milliards d’euros à fin 2014, réparti en près d’une centaine
d’opérations à Paris, en Île-de-France et quelques grandes
métropoles régionales en France.
ACTIVITÉ
“ Eurosic appuie sa stratégie de croissance sur une démarche de
rotation de son patrimoine. Chaque année, la société renouvelle 7 à
10% de son portefeuille. Objectif: la création de valeur. ”
31 DÉCEMBRE 2014
2.423 M€
L’acquisition de SIIC de Paris, en 2014, a marqué une étape importante pour le Groupe :
Eurosic a doublé sa valeur de patrimoine et modifié en profondeur son portefeuille,
centré sur les bureaux (79 %) et sur Paris (40 %). La fusion, devenue définitive le 31 mars
2015, a ainsi entraîné la dissolution sans liquidation de la société SIIC de Paris et la reprise
par Eurosic des engagements initialement pris par cette société.
ANR en millions d’euros
1200
1000
Au cours du semestre, le groupe a généré des revenus bruts de 68,3M€ contre 51,9 M€ au
premier semestre 2014, soit une hausse de plus de 30%, grâce principalement aux
revenus de SIIC de Paris.
800
600
400
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Actif Net Réévalué de liquidation
RÉPARTITION DU PATRIMOINE AU 31
DECEMBRE 2014
Par ailleurs, le Groupe Eurosic a signé une promesse de vente portant sur l'immeuble
situé rue des Belles Feuilles à Paris (16ème) totalisant une surface de près de 12 000 m²
loué au Groupe Lafarge.
21%
79%
Patrimoine stabilisé
Le Groupe Eurosic a mené une politique de rotation sélective de son portefeuille, après
les cessions mises en œuvre fin 2014 à la suite de l'acquisition de SIIC de Paris : le groupe
a cédé deux actifs de bureaux pour un prix cumulé de 77M€, ainsi que 13 logements du
portefeuille EDF et 3 lots de l'ensemble Laffitte - La Fayette Logements pour un prix
cumulé de 4M€.
Développements
1984 : Introduction en bourse.
2006 : La foncière Eurosic opte pour le statut SIIC.
2011 : OPA réalisée par la société Batipart sur le
groupe EUROSIC.
Augmentation de capital de 170M€ par
attribution gratuite de BSA, pour financer
l’acquisition de 22 immeubles de bureaux auprès
de GE Capital Real Estate.
2012 : Cession de 7 immeubles de bureaux dont
l’Avant-Seine et le 52 Hoche pour un total de
529M€.
Parallèlement, le groupe a poursuivi sa stratégie d'acquisition d'actifs à redévelopper,
dans le cadre de son partenariat avec ACM Vie SA et Crédit Agricole Assurances, via sa
filiale Predica, en finalisant l'acquisition de deux ensembles immobiliers parisiens à l'issue
de deux appels d'offres publics.
Au cours du semestre, Eurosic a renforcé ses capitaux propres à travers la réalisation
d’une émission d'obligations subordonnées remboursables en actions (« OSRA ») pour un
montant net de 302,3M€. Compte-tenu du renforcement de sa structure financière, le
groupe dispose désormais de marges de manœuvre financières importantes. Eurosic
entend mettre à profit ces nouveaux moyens pour poursuivre son développement et
saisir les opportunités qui se présenteront, dans un contexte économique global qui
demeure incertain.
Engagée dans une politique durable, Eurosic poursuit par ailleurs le développement d’un
patrimoine responsable. La Société vise l’obtention d’au moins une certification
environnementale associée à un label de haute performance énergétique pour chacune
de ses opérations de développement, en rénovation comme en construction. La
certification HQE (Haute Qualité Environnementale) est à ce jour privilégiée, cependant
Eurosic s’est fixée pour objectif l’obtention d’une double, voire d’une triple certification.
2014-15 : Acquisition et fusion avec SIIC de Paris.
30 septembre 2015
17
Créée en 1985 sous le nom Cofitem-Cofimur, Foncière de Paris
est spécialisée dans l’acquisition et la location de bureaux
situés à Paris et en première couronne.
ACTIVITÉ
31 DÉCEMBRE 2014
1,3 Md€
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE EN VALEUR*
4%
3%
“ En matière d’investissements immobiliers directs, la Société s’engage
généralement dans des opérations nécessitant des rénovations
lourdes … ce qui lui permet d’allier un rendement plus élevé et des
possibilités de plus-values. ”
En 2013, Foncière de Paris et Foncière Paris France ont fusionné, avec pour objectif de
former une SIIC de bureaux parisiens dont près des deux tiers du patrimoine sont déjà
constitués d’actifs de bureaux situés à Paris, et pour près de 90% d’actifs situés à Paris,
Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Saint-Denis et Rueil-Malmaison, et de disposer des
moyens nécessaires pour assurer un développement à long terme.
18%
75%
Paris & Hauts-de-Seine
2ème couronne & province
1ère couronne
Restaurants
REPARTITION SECTORIELLE EN VALEUR*
3,5%
8,4%
9,1%
79%
Bureaux
Hôtels & auberges de jeunesse
Locaux commerciaux, data centers & divers
Restaurants
* Valeur d’expertise hors droits y compris
immeubles en développement
Après la fusion avec Foncière Paris France, Foncière de Paris a réalisé une deuxième
fusion avec Foncière des 6ème et 7ème Arrondissements de Paris. La fusion, intervenue
en 2014, a permis à Foncière de Paris de faire passer son patrimoine de location simple de
0,3 milliard d’euros en 2012 à 2,4 milliards d’euros fin 2014.
Au 30 juin 2015, le patrimoine de Foncière de Paris SIIC est composé de 93 immeubles
représentant environ 407.000 m2. Ces immeubles sont situés pour 89% à Paris, BoulogneBillancourt et Levallois-Perret, et pour 11% essentiellement en région parisienne.
La Société a connu une activité locative soutenue au cours du premier semestre 2015
avec la location ou la relocation de près de 33 000 m² représentant un potentiel de plus
de 16M€ de loyers en rythme annuel, en particulier l’immeuble « Le Coruscant » situé à
Saint-Denis (14 550 m²) qui a été loué au groupe SNCF pour une durée de 10 ans dont 9
ans fermes, prenant effet fin 2015.
Trois immeubles ont été cédés pour un montant total de 97M€, à des valeurs supérieures
à celles retenues dans l’ANR publié au 31 décembre 2014, dégageant ainsi une plus-value
consolidée totale de 22,3M€.
Deux promesses d’achat ont également été signées pour un montant de 53M€. La société
s’est portée acquéreur du terrain sur lequel est édifié l’hôtel Holiday Inn Paris SaintGermain-des-Prés. L’acquisition de ce foncier permettra de réunir la pleine propriété d’un
actif de grande qualité. Une promesse d’achat a en outre été signée en vue de
l’acquisition de la pleine propriété d’un ensemble immobilier situé rue de l’Université à
Paris 7ème.
1985 : Création de Cofitem-Cofimur avec une
forte spécialisation dans le crédit-bail immobilier.
2011 : Renforcement de l’offre hébergement avec
la livraison de l’hôtel Courtyard Marriott de 113
chambres, situé à Boulogne-Billancourt. Le
holding PHRV (Paris Hôtels Roissy Vaugirard)
dépose une première offre de rachat qui est
refusée par Financière Paris France.
La récente fusion avec Foncière des 6ème et 7ème arrondissements de Paris conforte le
profil de foncière de bureaux parisiens de la société avec plus de 2 milliards d’euros
d’actifs situés à Paris et loués à 97%.
2012 : PHRV mène une OPA sur Foncière Paris
France et conclut un pacte d’actionnaires avec
Cofitem-Cofimur et Foncière 6 & 7.
Forte d’un patrimoine situé à 90 % dans Paris, la stratégie de la société vise à poursuivre
l’acquisition d’actifs parisiens à restructurer. En témoignent les projets de l’immeuble
EADS, boulevard de Montmorency dans le 16ème, et de l’ensemble de Penthemont, rue
de Bellechasse dans le 7ème, dont les restructurations devraient débuter prochainement
et durer environ deux ans.
2013 : Fusion entre Cofitem-Cofimur et Foncière
Paris France, et option pour le statut SIIC.
2014 : Fusion avec Foncière des 6ème et 7ème
arrondissements de Paris.
30 septembre 2015
18
Créée en 1983, FREY est une foncière de commerce cotée sur
le compartiment C de Nyse Euronext depuis 2008.
FREY est spécialisée dans le développement, la détention et la
gestion d'actifs immobiliers commerciaux.
ACTIVITÉ
FONCIÈRE DE COMMERCE
“ Depuis son introduction en Bourse sur NYSE Euronext Paris et
l’obtention du régime SIIC, Frey a pris un virage stratégique en
devenant une véritable foncière, investissant sur le long terme dans
une majeure partie du patrimoine immobilier qu’elle développe. ”
31 DÉCEMBRE 2014
310 M€
145
125
105
85
65
45
2009
2010
2011
2012
2013
2014
ÉVOLUTION DES REVENUS LOCATIFS
En millions d’euros
25
18,5
20
15,6
15
10,2
10
5
20,7
Jusqu’en 2007, FREY n’a exercé qu’une activité de promotion immobilière, sans conserver
durablement aucun des immeubles réalisés. Depuis son introduction en Bourse (2008), la
société opère un virage stratégique sous l’impulsion de son nouveau manager Antoine
FREY. Elle se tourne vers une activité de foncière en conservant en patrimoine une part
significative des projets qu’elle livre. D’un patrimoine de 16.000 m² produisant un revenu
locatif brut annualisé de 1,6M€ d’euros à fin 2008, FREY est passé à un patrimoine de
190.000 m² générant 20,7M€ de revenus locatifs en 2014. L’ensemble du patrimoine géré
(y compris la gestion pour compte de tiers) ressort à 298 600 m². A la clé : des revenus
moins cycliques et un actif fort.
Son concept de Retail Park environnemental développé dès 2006, Greencenter®, et
complété récemment par la F-Expérience (Fun & Food for Family), répond aux enjeux de
la consommation de demain, plus respectueuse de l'écologie comme des nouvelles
pratiques des consommateurs (architecture innovante, espaces verts prédominants,
animations omniprésentes, aires de jeux géantes, confort des services, absence de
nuisance des parkings, lieux sécurisés, abords soignés).
6,7
2,8
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Revenus Locatifs
1983 : Création d’IMMOBILIERE FREY
1988-2000 : Ouverture de ZAC commerciales,
suivie du lancement de « retail parks ».
2006 : Création du concept environnemental
Greencenter®, qui deviendra la marque de
fabrique du Groupe.
Antoine Frey succède à Jean-Pierre Cédelle et
prend la direction de la société.
2008 : Introduction en bourse et levée de fonds
concomitante de 15MILLIONS D’EUROS. FREY
opère un virage stratégique en se positionnant sur
une activité de foncière.
2011 : Augmentation de capital d’un montant de
10,1M€. Elle sera suivie un an plus tard d’une
émission obligataire pour un montant de 30M€.
2013 : Crédit Agricole Assurances et AG Real
Estate entrent au capital de FREY (20% chacun).
2014 : Frey remporte les 2 grands concours de
réaménagement de zones commerciales de
périphérie lancés en France en 2014.
30 septembre 2015
FREY reste concentré sur la classe d'actif du retail park pour son caractère résilient et pour
la profondeur qu'offrent les restructurations de zones commerciales périurbaines de
première génération. FREY a notamment remporté les deux grands concours de
réaménagement lancés en France en 2014, à Strasbourg et Montpellier, représentant
pour la foncière un investissement de 420M€.
Le modèle économique repose sur une expérience ludique et familiale pour les
consommateurs, un taux d'effort contenu pour les enseignes et un rendement croissant
et pérenne pour les actionnaires.
Le Chiffre d’affaires du Groupe s’élève à 16,1M€ au premier semestre 2015, contre 9,2M€
au premier semestre 2014, soit une hausse de 75%. Le patrimoine contrôlé par FREY au 30
juin 2015 (129.000 m²) a été expertisé à 291M€ hors droits, en progression de +6% par
rapport au 31 décembre 2014 à périmètre comparable. Ces actifs sont commercialisés à
hauteur de 95,4 %.
Au cours du premier semestre 2015, FREY a continué de mener une stratégie offensive de
développement, avec le lancement, la poursuite et la livraison de plusieurs programmes,
ainsi que des cessions.
FREY a par ailleurs procédé, en juillet 2015, à une augmentation de capital lui permettant
de lever 44,7M€ (montant brut). Cette opération, soutenue par les actionnaires de
référence du groupe, confère à la société une solide assise financière ainsi que les
ressources nécessaires pour poursuivre sa stratégie de développement.
Au second semestre, la société lancera deux projets à Dinard (35) et Amiens (80) pour des
livraisons respectivement prévues en 2016 et 2017.
19
Fondée en 1997, PAREF a été introduite en bourse en 2005 et
a opté en 2006 pour le régime fiscal des SIIC.
Elle repose sur deux secteurs d'activité principaux
(investissement direct et gestion pour compte de tiers), et un
secteur accessoire de marchand de biens.
ACTIVITÉ
FONCIÈRE ET SOCIETE DE GESTION DE SCPI
“ PAREF poursuit sa politique de montée en gamme de son patrimoine
et s’est affirmé comme un acteur indépendant, capable d’apporter un
service sur mesure à des SCPI de taille moyenne. ”
31 DÉCEMBRE 2014
Patrimoine propre :
175 M€
Dans le cadre de son activité d’investissement direct, PAREF se concentre sur des
immeubles à usage commercial (bureaux, locaux d'activité, etc.) en région parisienne ou
en province, sélectionnés selon la durée des baux et la qualité des locataires. Ces
investissements sont actuellement constitués de 38 immeubles.
105
PAREF Gestion, la filiale de gestion de PAREF, gère 5 SCPI : Interpierre, SCPI de bureaux ;
Novapierre 1, SCPI de murs de magasins ; Pierre 48, SCPI de logements occupés ;
Capiforce Pierre, SCPI diversifiée, depuis le 1er janvier 2013 ; et Novapierre Allemagne,
SCPI de commerces investissant en Allemagne, depuis début 2014. Elle gère également 3
OPCI professionnels investis dans l'immobilier de tourisme, loisirs et l'immobilier
d'entreprise.
ANR en M€
100
95
90
85
80
2011
2012
2013
2014
2015
ÉVOLUTION DES ACTIFS GERES POUR COMPTE
DE TIERS
En millions d'euros
1200
1055
1000
800
600
577
592
683
725
468
400
200
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015
De 2005 à 2008, PAREF a utilisé l’effet de levier pour porter en trois années son
patrimoine de moins de 40 millions d’euros à plus de 210 millions d’euros. La crise
bancaire a conduit à une réduction du passif par la cession d’actifs, et à une baisse
drastique du ratio d’endettement. Le réinvestissement a commencé avec deux
acquisitions en proche périphérie de l’ouest de Paris (le Gaïa, 11.000 m² de bureaux à
Nanterre avec une participation de 50 % dans le projet, livré début 2014 et presque
entièrement vacant, et 5.800 m² à Levallois, à proximité immédiate de So Ouest (centre
commercial Unibail) occupé en quasi-totalité. Ces acquisitions ont été complétées en juin
2015 par l'acquisition d'un immeuble de bureaux loué situé à Gentilly.
Depuis plusieurs années, PAREF bénéficie de l’engouement des particuliers et des
institutionnels pour la pierre au travers de ses SCPI et OPCI. Le premier semestre 2015 a
été marqué par un record de collecte grâce à la SCPI Novapierre Allemagne, à l’OPCI (« 54
Boétie »). Les actifs gérés pour compte de tiers s'élèvent à 1.055M€ (contre 725M€ au 31
décembre dernier).
Actifs gérés pour compte de tiers
1991 : Création de PAREF gestion et de la
première SCPI (future Interpierre) par Hubert
Lévy-Lambert, actuel président du conseil de
surveillance de PAREF.
1996-1999 : Création de la SCPI Pierre 48 et de la
SCPI Novapierre.
2005 : Introduction de PAREF en bourse.
Au total, les actifs détenus par la foncière et gérés par le groupe Paref, après élimination
des doubles emplois (investissements de PAREF dans les véhicules gérés par PAREF
Gestion) s'élèvent à 1.197M€ à fin juin. L’ANR « triple net », calculé selon les normes
EPRA, ressort à 74,6€/action (73,2€/action fin 2014), enrayant une baisse continue depuis
2008. La progression des commissions de gestion et la baisse du coût de la dette
conduisent à une forte progression du résultat net part du groupe (3,5M€ contre 0,1M€
au premier semestre 2014).
PAREF semble avoir atteint un point d’inflexion, tant en termes de résultat que d’actif net
réévalué. La progression des encours sous gestion devrait se poursuivre.
2008 : Création de l’OPCI Vivapierre.
2014-15 : Création de la SCPI
Allemagne et de l’OPCI 54 Boétie.
30 septembre 2015
Novapierre
La stratégie de montée en gamme des actifs de la foncière continuera à se traduire par
des arbitrages sélectifs et permettra de continuer à tirer les profits des acquisitions
réalisées. D’autres acquisitions pourraient être réalisées, dans le cadre de partenariats.
20
Créée en 2008, Patrimoine & Commerce est une foncière de
commerce cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext. Elle
détient et exploite un portefeuille d’actifs immobiliers
principalement constitué de surfaces commerciales récentes,
situées à l’entrée ou dans des villes moyennes.
ACTIVITÉ
31 DECEMBRE 2014
“ Parcs d’activité commerciale ou galeries de centre-ville, les actifs de
Patrimoine & Commerce bénéficient d’une attractivité élevée
permettant d’afficher des taux d’occupation proches de 100% depuis
plusieurs années. ”
520 M€
290
Dirigée par Eric DUVAL, Patrimoine & Commerce est la première foncière cotée
spécialisée dans les Retail Parks, offrant aux enseignes une forte commercialité
(locomotive, diversité des enseignes, visibilité, accessibilité, parking) avec des loyers
attractifs et de faibles charges. Ce patrimoine immobilier totalise une superficie globale de
318.000 m² répartis sur environs 68 actifs.
240
190
140
90
40
2009
2010
2011
2012
2013
2014
IMPLANTATIONS
5%
24%
71%
Retail parks
Centres commerciaux
2008 : Création d’un véhicule d’investissement
coté spécialisé dans l’immobilier commercial –
levier de la Bourse comme outil de croissance.
Prise de contrôle de la structure cotée Billon
(Nyse Euronext) en 2008 et restructuration en
foncière sous le nom Patrimoine & Commerce.
2009 : Apport de 29 actifs immobiliers d’une
valeur totale de 163,7M€ à Patrimoine &
Commerce.
2010 : Patrimoine & Commerce se dote d’une
structure de gouvernance avec un Conseil de
surveillance présidé par Jean-Claude Bossez et
composé
de
nombreuses
personnalités,
professionnels
reconnus
de
l’immobilier
commercial.
2012 : Rapprochement avec Foncière Sepric.
Création de la foncière de référence pour la
gestion de Retail Parks avec un patrimoine de
près de 500M€.
En 5 ans, Patrimoine & Commerce a vu son patrimoine multiplié par 4, son ANR par 5 et sa
capitalisation boursière par 6.
Suite à un rapprochement initié en 2012 entre Patrimoine & Commerce et Foncière
Sepric, l’assemblée générale qui s’est tenue en juin 2015 a approuvé la réalisation de la
fusion absorption de Foncière Sépric par Patrimoine & Commerce. Le rapport d’échange
était de 5 actions Patrimoine & Commerce pour 8 actions Foncière Sépric. Dans la
continuité de son rapprochement avec Foncière Sepric et s’appuyant sur un deal-flow déjà
identifié, Patrimoine & Commerce entend atteindre une valeur d’un milliard d’euros.
Les loyers bruts de Patrimoine & Commerce se sont établis à 16,6M€ au premier semestre
2015, contre 15,8M€ au premier semestre 2014, en hausse de +4,9%, principalement
portée par les acquisitions et l’impact des projets livrés en 2015.
Au cours de la période, le portefeuille n’a connu que des mouvements mineurs de
locataires (rotation de moins de 1% des locataires) malgré un environnement économique
difficile. Le taux d'occupation financier de 96% sur l’ensemble du patrimoine reste élevé,
et le taux d’impayés se trouve inférieur à 2%.
Patrimoine & Commerce a acquis au cours du semestre un portefeuille de retail parks
situés dans l’ouest de la France qui totalise une surface de près de 28 000 m² pour 27
locataires et qui génère un loyer annuel net part du groupe de plus 2M€.
Le résultat net récurrent s’établit à 10M€ au premier semestre 2015, en progression de
+5,3% par rapport au premier semestre 2014, résultant de la croissance des loyers et de la
maîtrise des coûts de gestion et des frais financiers.
Patrimoine & Commerce poursuit ainsi le déploiement de sa stratégie de développement
et enregistre une nouvelle progression de ses loyers bruts sur les neuf premiers mois de
l’exercice 2015. Ces performances sont le fruit d’une stratégie visant à renforcer sa
position de foncière spécialiste des Retail parks low cost en France.
2014 : Entrée de Predica au capital de Patrimoine
& Commerce à hauteur de 20%.
30 septembre 2015
21
Créée en 2006, SCBSM est une foncière de commerce cotée
sur le compartiment C de Nyse Euronext. Elle est spécialisée
dans la détention et la gestion d'actifs immobiliers
d'entreprises.
ACTIVITÉ
FONCIÈRE DE BUREAUX ET DE COMMERCE
30 JUIN 2015 (*)
306 M€
ANR en millions d'euros
“ La stratégie du Groupe repose sur trois axes : le développement de
programmes à valeur ajoutée, l’arbitrage d’actifs matures
(essentiellement en province), le réinvestissement des fonds dans des
immeubles « prime » de bureaux à Paris.”
Au regard de cette stratégie, le portefeuille est segmenté en deux blocs :
130
110
90
70
50
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1. actifs « Paris Centre » (48% du patrimoine), dont la qualité croît, et qui offre au
Groupe un cash-flow régulier et sécurisé ;
2. actifs « France hors Paris » (52% du patrimoine), principalement des Retails Parks
qui nécessitent la mise en œuvre d’une stratégie de création de valeur
(commercialisation des espaces vacants, repositionnement, rénovations,
constructions, etc.).
ORGANISATION DE L’ACTIVITÉ
48%
52%
Actifs "Paris Centre"
Actifs "France hors Paris"
1921 : Création de la Société Centrale des Bois et
Scieries de la Manche, qui avait pour activité
initiale l’import-export de bois exotiques.
1960 : Après une période d’apogée liée à l’aprèsguerre, SCBSM a progressivement décliné pour ne
détenir que quelques actifs immobiliers hérités de
ses activités historiques.
2005 : Suite à l’apport de plusieurs SCI fin 2005, la
société, devenue une foncière, détient un
portefeuille immobilier de 88M€.
2006-07 : Introduction sur le marché Euronext et
option pour le statut SIIC.
2010 : Mise en place du plan stratégique visant à
optimiser la qualité du patrimoine de SCBSM au
travers d’importantes opérations d’arbitrages
(cession et acquisitions).
SCBSM s’impose aujourd’hui comme une des rares foncières patrimoniales cotées
disposant d’un portefeuille réparti sur 2 classes d’actifs de qualité et complémentaires : la
sécurité d’un portefeuille parisien associée à la capacité de générer des plus-values
importantes des retail parks.
Au cours du premier semestre 2015, la stratégie mise en œuvre par SCBSM a été
caractérisée par une très nette amélioration des performances financières. Le Groupe
dispose d'un patrimoine valorisé à 306,4M€ au terme de l’exercice 2014-2015 (30 juin
2015), en hausse de 7,7M€. La part des actifs positionnés dans le quartier central des
affaires parisien atteint 49% du patrimoine. Ce profil a convaincu de nouveaux
investisseurs institutionnels européens qui ont souscrit à une émission obligataire de
28M€ réalisée par placement privé.
Sur l’exercice clos au 30 juin 2015, SCBSM a enregistré 19,0M€ de revenus locatifs, en
progression de +2,5% sur un an grâce à une hausse de +5,5% des loyers. SCBSM tire
aujourd'hui l'essentiel de ses revenus locatifs de son activité de Foncière assise
essentiellement sur des actifs Prime (Paris QCA). Cette situation assure des revenus
robustes et renforce la stabilité du patrimoine dans le temps.
En 2015, SCBSM a engagé 2 projets immobiliers majeurs qui doivent contribuer à accroître
la valeur de son actif : le lancement du programme de construction du futur retail park de
Soyaux à l'Est d'Angoulême et la rénovation de l'immeuble de bureaux de la rue
Poissonnière à Paris. Ce programme, qui ne génèrera pas de vacance locative (immeuble
intégralement loué), permettra de pérenniser la valeur de cet actif, notamment par
l'obtention d'une certification environnementale (BREEAM In-Use).
Depuis 2014, SCBSM a amorcé une dynamique de retour aux actionnaires. Avec
l’annulation d'environ 6,5% du capital en décembre 2014, SCBSM avait décidé d’une
première distribution de 0,05€ par action. Une augmentation de cette distribution à 0,08€
par action sera proposée à la prochaine Assemble Générale des actionnaires.
2013 : Réorganisation des actifs de la société
entre actifs stabilisés (Paris) et en développement
(province).
(*) clôture de l’exercice social
30 septembre 2015
22
Créée en 1879 par Henri Germain (fondateur du Crédit
Lyonnais), la Société Foncière Lyonnaise (SFL) est la plus
ancienne société immobilière française.
ACTIVITÉ
“ Entièrement dédié à l’immobilier tertiaire « prime » parisien, SFL a
pour objectif de rester le leader incontesté sur ce marché ”
FONCIÈRE DE BUREAUX ET COMMERCE
31 DÉCEMBRE 2014
En 1994, SFL est reprise par Aviva (assureur britannique) et conduit à multiplier par 4 le
patrimoine, avec l’acquisition au prix fort d’actifs emblématiques dans le quartier central
des affaires parisien, tels que le Louvre des Antiquaires, le centre d’affaires Edouard VII, le
Washington Plaza.
4,5Md€
ANR en millions d'euros
ÉVOLUTION DE L’ANR*
Cédée à Colonial en 2004, la crise bancaire de 2007 déstabilise son actionnaire espagnol
et conduit à la cession du tiers du capital à ses créanciers, à l’arrêt de toute nouvelle
acquisition sèche à partir de 2008, et à des cessions significatives sur la période 20092014.
2500
2300
2100
1900
1700
2010 2011 2012 2013 2014 2015
SFL s’est concentrée sur la restructuration systématique des bureaux libérés et la remise
aux normes de certains actifs de commerces. Cette stratégie est payante à moyen terme,
mais coûteuse en termes de sous-exploitation sur des durées de 3/4 ans de certains actifs,
que ce soit en termes de travaux et/ou de délai de relocation d’actifs exceptionnels.
Actif Net Réévalué
EVOLUTION DES LOYERS (T12014-T32015)
43
En millions d'euros
44
42
40
38
38
39
40
41
36
SFL va maintenant pouvoir renouer avec une croissance pérenne. Le patrimoine est
désormais constitué à 94% d’actifs parisiens, avec une dominante quartier central des
affaires (80%). Les commercialisations récentes de «In & Out» (ancien siège de Thomson
loué à partir de septembre 2015 à l’OCDE) et pour partie de «Cloud» (ancien paquebot
immobilier du Crédit Lyonnais) devraient représenter un cinquième des loyers de 2014.
Fin 2014, le retour des acquisitions a été acté avec un immeuble rue Condorcet à Paris,
suivi de l’achat du 9 avenue Percier (75008) en juin 2015.
36
34
32
T1
T2
T3
T1
T2
T3
2014 2014 2014 2015 2015 2015
Revenus Locatifs
D’ores et déjà les loyers progressent de 9,7% au troisième trimestre 2015. Le taux
d’occupation physique des immeubles en exploitation atteint 96,6 % au 30 septembre
2015 contre 87,1 % au 31 décembre 2014, en progression très sensible grâce à la prise
d’effet du bail sur l’immeuble «In & Out». L’endettement net consolidé de SFL reste
modéré et représente un peu plus d’un tiers de la valeur du Patrimoine.
* Valeur d’expertise hors droits y compris
immeubles en développement
1879 : Création de SFL par Henri Germain.
1994-2007 : Forte croissance du patrimoine
immobilier (x4). Le contrôle de la foncière passe
du britannique Aviva à l’espagnol Colonial.
2007-2014 : Restructuration de la foncière, avec
une concentration du patrimoine et une
diversification de son actionnariat.
2014-2015 : Location des principaux actifs
inoccupés, et relance des acquisitions.
30 septembre 2015
Il reste à SFL à mener à bien la restructuration des commerces du Louvre Saint Honoré
(15.000m²). Bien que d’horizon lointain (2020, après départ des derniers locataires et
travaux), ce projet recèle un potentiel très important. L’actif est situé Place du Palais
Royal, entre le musée du Louvre et le conseil d’état dans le 1er arrondissement de Paris.
Progressivement, SFL devrait ramener son résultat récurrent au-dessus du dividende
généreux maintenu durant la période de restructuration du patrimoine. Le 30 septembre,
le Conseil d’administration de SFL, a décidé de proposer une distribution de 1,05€ par
action, soit 50 % de la distribution annuelle globale de SFL, qui sera versée le 20
novembre 2015 après approbation de l’assemblée générale.
23
Créée en 1997, Selectirente se positionne comme une foncière
spécialisée dans l'immobilier de murs de commerces de
proximité. Cette foncière est cotée sur le compartiment C du
Nyse Euronext Paris depuis 2006.
ACTIVITÉ
31 DÉCEMBRE 2014
207,4 M€
110
100
90
“ Selectirente poursuit un programme d'investissement sélectif et ciblé
sur des murs de commerces de centre-ville en privilégiant les rues
dites n°1 ou "prime". Son expérience, sa bonne maîtrise des baux
commerciaux et sa connaissance des différentes enseignes lui
permettent de mener une politique de gestion locative dynamique”.
Depuis sa création, la gestion de Selectirente est déléguée à la société SOFIDY, présidée
par Christian Flamarion. SOFIDY est un leader de la gestion de fonds immobiliers "murs de
commerces", gestionnaire de fonds immobiliers et de SCPI, agréé par l’AMF depuis plus
de 25 ans. Elle est également le premier actionnaire de la foncière.
80
70
60
2009
2010
2011
2012 2013e
Le patrimoine immobilier de Selectirente, constitué de 381 murs de commerces, s’élève à
201M€ au 30 juin 2015. Il est principalement composé de commerces de centre-ville à
Paris et en région parisienne. La stratégie immobilière repose sur quatre critères :
acquisition exclusive de murs de commerces, mutualisation des risques (implantations,
enseignes et activités), qualité des emplacements et perspectives de revalorisation des
loyers.
RÉPARTITION DU PATRIMOINE
Au premier semestre 2015, Selectirente affiche des revenus locatifs bruts de 7M€, en
hausse de 3,4 % par rapport au 1er semestre 2014. Cette progression est principalement
le fruit des investissements réalisés en 2014 et au 1er semestre 2015.
1,8%
6,0%
14,0%
78,2%
Commerces de centre ville
Moyennes surfaces périphériques
Commerces de ventes aux professionnels
Centres commerciaux
1997 : Création de la société, spécialisée dans les
murs de commerces.
2006 : Introduction en bourse.
2007 : Augmentation de capital de 11M€ avec un
taux de sursouscription de 139%. Cette même
année, Selectirente opte pour le régime
spécifique SIIC.
2013 : La société Allianz qui détenait plus de 15%
du capital est progressivement sortie pour ne plus
détenir aucune action. Cette cession, réalisée hors
marché, a offert une opportunité d’entrée pour
votre fonds.
30 septembre 2015
Depuis le début de l’exercice, les actions menées en matière de gestion locative
(relocations, renouvellements et cessions avec déspécialisation de baux) ont concerné
onze locaux commerciaux. Elles permettront en année pleine (2016) une progression des
loyers annuels des commerces concernés de +6,8 % pour atteindre 685K€ (et d’encaisser
une indemnité de déspécialisation de 5K€).
Au cours du premier semestre 2015, Selectirente a acquis les murs de trois commerces de
centre-ville, principalement à Paris, pour un prix de revient total de 1,3M€. Selectirente a
par ailleurs cédé deux commerces vacants à Corbeil-Essonnes (91) pour un prix net
vendeur total de 4M€.
La Société a conclu sous promesse une cession de 7M€ net vendeur, et est engagée dans
des cessions supplémentaires à hauteur d’environ 5,5M€ d’ici fin 2015 - début 2016. Ces
ventes pourront s’accompagner de plus-values significatives.
Selectirente entend profiter dès le second semestre 2015 et surtout à partir de 2016 des
actions engagées en faveur d’une hausse du taux d’occupation financier (94% au cours du
premier semestre 2015), d’un coût de la dette encore optimisé et de plus-values dégagées
sur des cessions d’actifs.
24
Tour Eiffel développe une stratégie d’investissement en
bureaux en banlieue parisienne, avec une composante de
promotion pour compte propre.
ACTIVITÉ
31 DÉCEMBRE 2014
765 M€
PAR VALEUR
7%
13%
80%
Bureaux Paris-IDF
Bureaux régions
PAR LOYER
“ Si le marché le permet, nous voulons doubler la taille du patrimoine
dans les 3 à 5 ans ans qui viennent. Cette croissance se fera par
acquisition d'actifs sécurisés. Elle se fera aussi par développement
endogène. Enfin, nous ne nous interdisons pas de nous développer par
croissance externe.”
Suite à une OPA réussie sur la société par le groupe d’assurances SMA en 2014, la Société
de la Tour Eiffel est désormais organisée sur un modèle de pure player immobilier avec
une détention longue des actifs, adossé à un actionnaire de référence institutionnel
(SMABTP). Ce modèle a permis à la société de reprendre le chemin de la croissance sous
l’impulsion d’un nouveau directeur général avec l’acquisition d’actifs sécurisés en Ile-deFrance et le développement de ses réserves foncières.
Le chiffre d’affaires consolidé (loyers et produits locatifs sur les immeubles) enregistre
une légère augmentation passant de 31,3M€ à 32,3M€ entre les premiers semestres 2014
et 2015. Après d’importantes cessions intervenues en 2013 (200M€) et 2014 (38M€),
cette progression est liée aux acquisitions du 2ème semestre 2014 (Suresnes et Bagneux)
et du 1er semestre 2015 (Vélizy et Guyancourt).
Le groupe a par ailleurs accompli un important travail de renouvellement des baux et de
sécurisation de flux locatifs sur des lignes importantes de son portefeuille (Asnières, Le
Plessis Robinson, Champigny sur Marne, Caen Colombelles). Le résultat opérationnel
courant est en légère augmentation à 20,9M€ au premier semestre 2015 contre 20,0M€
au premier semestre 2014.
La valeur du patrimoine du groupe s’établit à 819,3M€ à la fin du premier semestre 2015
hors droits de mutation et frais, dont près de 80% sont des immeubles de bureaux en Ilede-France. Elle était de 765,1M€ au 31 décembre 2014, la variation étant essentiellement
due aux acquisitions de la période.
12%
14%
74%
Bureaux Paris-IDF
Bureaux régions
2003 : Héritière de la société fondée en 1889 par
Gustave Eiffel, la Société de la Tour Eiffel était une
coquille vide depuis 1979 (date de la reprise de la
gestion du monument par la Ville de Paris).
2004 : Le contrôle passe à Mark Inch et Robert
Waterland soutenus par le fond Soros Real Estate
Investors. Introduction en bourse.
Le premier semestre a été marqué par le renforcement des fonds propres de la Société
réalisé à l’occasion de l’ouverture de son capital et l’émission de bons de souscription
d’action (BSA). Cette augmentation de capital de plus de 180M€ a permis l’entrée au
capital de la Société de plusieurs institutionnels de premier plan. Le groupe SMA détient
désormais moins de 60% du capital (contre 90% du capital à l’issue de l’OPA lancée en
2014), permettant ainsi le maintien du statut SIIC de la Société.
L’objectif stratégique est de doubler le patrimoine d’ici la période 2017-2019 avec un taux
d’endettement de 30 à 40%. D’une part, en achetant des bureaux sur les pôles du Grand
Paris. D’autre part, en valorisant les réserves foncières existantes (potentiel de 60.000 m²
à Massy et de 80.000 m² à Orsay). Enfin, en étudiant des opportunités de rachat de
portefeuilles d’actifs ou de sociétés dès lors que ceux-ci sont compatibles et cohérents
avec la stratégie de croissance.
2013 : Renaud Haberkorn succède à Mark Inch et
Robert Waterland à la direction. Il entame le
désendettement de la société.
2014 : Prise de contrôle par SMABTP et
recrutement de Philippe Lemoine et Bruno Meyer,
professionnels reconnus du secteur et anciens de
Silic.
30 septembre 2015
25
ODYSSEE Venture - 26 rue de Berri - 75008 PARIS - tél : 01 71 18 11 50 - www.odysseeventure.com
capital investissement

fcpr odyssee rendement

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