BEA SJB présentation de l`offre - Saint

Transcription

Ville de Saint-Julien-en-Born
Hôtel de Ville
55, place de la Mairie
40170 Saint-Julien-en-Born
Tél. : 05 58 42 80 08
Appel à projets pour l'attribution d'un
bail emphytéotique administratif
concernant le foncier du camping
"La Lette Fleurie"
Présentation du bien
15 Juin 2016
Les données présentées dans ce dossier sont extraites d'une étude
réalisée par le Cabinet d'Ingénierie Touristique MLV Conseil fin 2015.
Ville de Saint-Julien-en-Born – juin 2016
Appel à projets pour l'attribution d'un bail emphytéotique administratif concernant le foncier du
camping "La Lette Fleurie"
SOMMAIRE
PREMIERE PARTIE : Le marché
3
1.1
1.2
3
4
Le tourisme dans l’environnement
Le marché de l'hôtellerie de plein air
DEUXIEME PARTIE : Le Camping "La Lette Fleurie"
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Données générales
Diagnostic du camping "La Lette Fleurie"
Données fonctionnelles
Données statistiques d'occupation des emplacements
Données économiques
Annexes : Données d'urbanisme
6
6
9
12
15
18
20
Camping "La Lette Fleurie"
2
Première partie
Le marché
1.1 – LE TOURISME DANS L'ENVIRONNEMENT
1.1.1 Organisation administrative
Saint-Julien-en-Born est une commune d'un peu plus de 1 500 habitants dans le Sud des
Landes, avec la particularité d'une double facette :
- Un bourg centre, à 8 kilomètres de l'océan, habité toute l'année et doté de quelques
commerces dont une petite zone d'activités,
- Une station balnéaire "Contis Plage", qui forme un hameau de quelques habitants
permanents, mais devient un pôle touristique animé dès les beaux jours, avec une forte
présence de restaurants et boutiques saisonnières.
La ville fait partie de la Communauté de Communes "Côte Landes Nature" composée de 10
communes, totalisant une dizaine de milliers d'habitants.
Saint-Julien-en-Born, au nord de cet ensemble, est
frontalière avec la Communauté de Communes de Mimizan.
Au sud, la Communauté de Communes "Côte Landes
Nature" s'étend jusqu'à Léon, à l'est au-delà de l'autoroute
à Taller.
La promotion touristique est assurée par l’Office du
Tourisme Intercommunal qui dispose d'un bureau à SaintJulien-en-Born et de quatre autres sur le territoire. Un autre
échelon intervient : le Pays Landes Nature Côte d’Argent,
qui étend ses actions sur 23 communes et bien sûr, le
département des Landes avec son portail "Tourisme Landes"
qui communique sur le thème "Les Landes au naturel".
Tout ceci apparaît satisfaisant et permet aux professionnels
du tourisme de disposer d'outils d'aide à la décision et à la
communication.
1.1.2 Attractivité touristique
Le département des Landes
Bénéficiant d'un environnement naturel exceptionnel, les Landes sont marquées par une forte
attractivité touristique autour de la mer, des lacs, de la forêt, avec une identité qui s'est
développée autour grâce au maillage du réseau de pistes cyclables.
Le Comité Régional du Tourisme, le Comité Départemental du Tourisme réalisent
régulièrement des enquêtes clientèles et disposent d'observatoires produisant des analyses
détaillées. Nous ne revenons pas ici sur les données générales, mais globalement, deux
caractéristiques majeures sont à retenir :
- L'attractivité du territoire est d'abord balnéaire : bord de mer ou bord de lac. Rappelons que
le littoral concentre 85 % de la capacité d'accueil, et, pour l'hôtellerie de plein air, génère
92 % des nuitées totales de la filière.
- L'activité touristique est concentrée sur la très haute saison.
Et plus particulièrement du 7 juillet à fin août, période pendant laquelle 75 % des nuitées
sont enregistrées.
Dans l'enquête clientèle réalisée par le Comité Départemental du Tourisme de juin à
septembre 2013, concernant la clientèle séjournant sur le littoral landais, on peut retenir
que :
- la clientèle française vient de toute la France, avec pour 5 premières régions l'Ile de France
(15,9 %), Midi Pyrénées (15,2%), l'Aquitaine (13,7 %), Rhône Alpes (10 %) et les Pays
de Loire (5,6 %),
3
- les clientèles étrangères sont d'abord allemande (28,3 %), puis néerlandaise (14,7 %).
Les Espagnols, Belges et Anglais sont également très présents, entre 12 et 13 %,
- le bord de mer et le climat sont les principales sources de motivation déclenchant un séjour,
- 52 % des séjours s'effectuent en hôtellerie de plein air (secteur marchand),
- c'est une clientèle familiale (54 %), de tranche d'âge intermédiaire (30 – 50 ans) avec une
représentation des classes moyennes (employés, CSP+ et professions intermédiaires) en
séjour de vacances (durée moyenne des séjours : 12,3 jours),
- la dépense moyenne par personne et par jour est estimée à 44,20 € (41,4 € en camping),
- le taux de satisfaction est de 8,3/10 et 87 % des personnes interviewées déclarent, à
87 %, avoir l'intention de revenir.
Côte Landes Nature et Saint-Julien-en-Born
Le territoire de Saint-Julien-en-Born est une des composantes de la côte landaise et l'on y
trouve tous les attendus : forêt omniprésente de pins maritimes, littoral sauvage protégé par
un espace dunaire, ici coupé par le courant de Contis. Ce petit fleuve vient renforcer la
présence de l'eau et le jeu des couleurs. Il fait l'objet d'excursions en canoë.
L'identité de Contis dans l'environnement est liée au caractère familial de la station qui
bénéficie d'une bonne réputation. Les déplacements sont favorisés par le réseau cyclable et
la mise en place d'une navette gratuite qui circule en permanence sur le territoire, permettant
de relier facilement les pôles d'attractivité, que ce soit une plage ou un marché.
Le principal pôle concurrent est celui de Mimizan, plus au Nord. Les stations balnéaires les
plus connues de la côte landaise sont Hossegor, Seignosse, Vieux-Boucau, Mimizan et
Biscarrosse.
La situation du territoire peut se résumer comme suit :
Points forts
Points faibles
Composante à part entière de l'offre "côte Malgré tout, insuffisance d'identité marquée
landaise" dotée des ingrédients répondant dans l'offre côte landaise
aux attentes des clientèles balnéaires
Bonne réputation de la station de Contis
Bonne organisation du tourisme
Plus faible reconnaissance spontanée du
public par rapport à des stations comme
Hossegor,
Seignosse,
Vieux-Boucau,
Mimizan et Biscarrosse
Activité centrée sur le tourisme balnéaire et
de fait sur la haute saison
Nous nous trouvons dans un territoire doté d'un fort taux d'attractivité
touristique balnéaire, garant d'une fréquentation forte sur la haute saison.
4
1.2 – LE MARCHÉ DE L'HÔTELLERIE DE PLEIN AIR
1.2.1 – Le marché dans les Landes
Le parc : une offre globale qui apparaît de très bonne qualité
Le département compte 150 campings, pour un total de 37 500 emplacements1 (116 000 lits
annoncés par le CDT des Landes) dont 84 % en zone littorale. La ventilation par catégorie est
la suivante :
Ensemble des terrains
Catégorie
NC
1 étoile
2 étoiles
3 étoiles
4 étoiles
5 étoiles
Total
Nombre
Taux
14
7
30
49
40
10
150
9%
5%
20%
33%
27%
7%
Total emplacements
Nombre
1 367
404
3 564
12 898
13 156
6 144
37 533
Taux
4%
1%
9%
34%
35%
16%
L'analyse par catégorie montre une majorité de campings 3 à 5 étoiles (66 % en
établissements, 85 % en emplacements). Les deux étoiles représentent 30 % de l'offre, mais
"pèsent" beaucoup moins en emplacements (9 % de l'offre) : il s'agit de petits établissements,
qui sont plus présents dans les terres.
Le taux très important de terrains dans les catégories supérieures est l'indicateur d'une bonne
qualité de l'offre.
Les campings sont fortement concentrés sur le littoral. Nous avons affaire à une offre très
balnéaire, de type "camping-clubs", travaillant principalement sur un seul segment de
clientèle : les vacances estivales. Ceci se traduit par des grilles tarifaires fortement déclinées
selon les saisons, avec des pointes tarifaires la première quinzaine d'août.
Le seul segment de diversification est la clientèle "loisirs", avec une forte demande dans le
nord des Landes. Au regard des données INSEE, le taux d'emplacements "loisirs" pour
l'ensemble du département des Landes serait d'environ 25 %.
La fréquentation (source INSEE)
Le nombre de nuitées pour l'année 2014 est de 5 545 691, en progression de 1,2 % par
rapport à 2013.
Sur 20 ans, on observe un gain de 1 million nuitées, soit de 22 %.
Evolution des nuitées dans les Landes sur 20 ans (source INSEE)
6 000 000
5 000 000
4 000 000
3 000 000
2 000 000
En 2003, la chute
des nuitées est liée
à la catastrophe du
Prestige. Il a fallu
plusieurs années
pour retrouver le
même niveau
qu'avant.
1 000 000
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
La fréquentation apparaît durablement s'afficher à la hausse, ce qui est conforme aux
résultats nationaux de la filière et confirme l'adaptation du parc à la demande : montée en
puissance de la qualité et de l'hébergement locatif.
1
Source : Données INSEE - 2014
5
Les principaux indicateurs (données 2014 – CDT)
Taux d'occupation (emplacements nus et locatifs – toutes
catégories)
Taux d'occupation en 3 à 5 étoiles – total
Emplacements nus
locatifs
Clientèles étrangères
3, 4 et 5 étoiles
Emplacements locatifs
Durée moyenne des séjours
Nuitées réalisées sur le littoral
40,81 % (1)
42,50
34,87 %
52% soit 11,36 semaine
27,81 % (2)
92 % (2)
56,20 % (2)
7 jours
92,98 % (2)
(1) sur la période de mai à septembre - (2) exprimé sur le total des nuitées
1.2.2. L'hôtellerie de plein air dans l'environnement de Saint-Julienen-Born
La communauté de Communes Côte Landes Natures compte 19 campings classés pour 6 000
emplacements, dont près de 50 % sur Saint Girons – Saint Girons Plage. Les campings classés
3 à 5 étoiles concentrent 89 % des emplacements.
Tout ceci correspond à ce que nous avons écrit précédemment sur le parc dans les Landes :
important et de qualité. Au-delà du territoire de la Communauté de Communes, on retrouve
les mêmes éléments :
- 22 campings pour près de 8 000 emplacements de Hossegor à Messanges,
- 17 pour 5 600 emplacements sur Mimizan - Bias
- 14 pour 3 500 à Biscarosse…
La filière hôtellerie de plein air est très active sur le territoire avec la présence des grandes
enseignes nationales.
L'offre dédiée aux camping-caristes
La plupart des campings reçoivent les camping-caristes comme des caravaniers au prix public,
ou, pour certains, à prix réduit en secteur entrée.
Il existe par ailleurs une offre dédiée composée de 4 unités totalisant 250 emplacements,
avec un tarif de 8 à 18 € selon la saison. Elle s'avère insuffisante en haute saison.
L'offre en hôtellerie de plein air est importante, adaptée à l'attractivité
touristique du territoire.
6
Deuxième partie
Le camping "La Lette Fleurie"
2.1 – DONNÉES GÉNÉRALES
2.1.1 – Situation et accès
Le camping se situe à proximité de la route de Saint Julien en Born à la station de Contis,
dans le petit hameau de "La Lette". L'entrée du camping est à 150 mètres en retrait de la
route, évitant toute nuisance sonore.
Le camping
Il se situe à 6 kilomètres du bord de mer, accessible facilement par la route ou par piste
cyclable. Une navette gratuite dessert également le camping (vers la plage, et vers les
communes de la Communauté de Communes).
L'environnement de pleine nature domine : le camping est dans la forêt de pins des Landes
et le cachet est renforcé par un vallonnement particulièrement sensible en partie Ouest du
camping.
2.1.2 - Historique
Le camping fait historiquement partie du patrimoine communal. Il a été créé en 1982 et
comptait à l'époque 120 emplacements. Plusieurs tranches d'agrandissements se sont
succédées :
- 1985, passage à 245 emplacements,
- 1995, création de 100 emplacements supplémentaires et entrée des premiers résidents
(38),
- 1997, passage à 457 emplacements, nombre actuel,
- 2016, agrandissement de l'ensemble exploitable par adjonction d'une partie de la bande
entre le camping et les lotissements.
En parallèle, des travaux d'amélioration et de confortement de l'offre ont été réalisés
(sanitaires, piscine…).
7
2.1.3 – Foncier
Le foncier proposé à BEA porte sur 4 parcelles appartenant à la commune :
Identité de la
parcelle
AI 248
AI 247
AI 246
AI 218
Total
Surface totale
17 966 m2
30 167 m2
17 292 m2
145 960
211 385
m2
Surface exploitable
en camping
17
30
12
132
966
167
592
185
m2
m2
m2
m2
192 910 m2
Surface non exploitable
(classée en EBC)
0
0
environ 4 700 M2
environ 13 775
18 475 m2
Les surfaces non exploitables forment une
bande d'environ 25 mètres au sud du
terrain, parallèle aux parcelles construites
en maisons individuelles. Cette bande a
été classée en espace boisée protégée et
ne pourra faire l'objet d'un aménagement.
La surface disponible pour
l'activité de camping est d'un
peu moins de 20 hectares,
inférieure
aux
premières
informations communiquées où
un total de 25 hectares était
évoqué.
Tout ceci sera précisé par un
plan topographique en cours de
réalisation.
2.1.4 – Plan local d'urbanisme
(cf document en annexe)
Le foncier exploitable est classé en zone UK permettant
l'exploitation d'un camping sans réserve, à l'exception
de la bande évoquée ci-dessus en EBC sur les
documents graphiques.
L'ensemble du foncier fait partie du site inscrit des
Etangs Landais Nord.
2.1.5 – Patrimoine boisé
Le site fait partie d'une forêt qui nécessite une gestion. Dans l'enceinte du camping, il
appartiendra au bénéficiaire du bail de mettre au point et appliquer un plan sylvicole
garantissant le remplacement des sujets qui devront être supprimés pour besoin
d'exploitation ou de sécurité.
8
2.2 – DIAGNOSTIC DU CAMPING LA LETTE FLEURIE
2.2.1. – Fiche d'identité du terrain
Fiche d'identité du terrain
1er mai 1982
Année de création
3 étoiles - Tourisme
Classement - catégorie
Nombre
classés
457
d'emplacements
12 septembre 2011
457
Le comptage sur plan totalise 514
emplacements numérotés, soit + 57
Dont "tourisme" 284 (3 emplacements occupés par un
tour opérateur et 22 à 25 par des
saisonniers du 1er avril au 30
septembre)
Dont "loisirs" 138 (Grand confort caravane) dans le
secteur dédié +
35 dans le camping
Stock d'emplacements nus disponibles 256
Risque naturel
Feu de forêt – aléa fort pour
l'ensemble du camping
Risque tempête
Moyen de lutte contre l'incendie
Bornes incendie + extincteurs + RIA
Alarme sonore et groupe électrogène
Existence cahier de sécurité
oui
Date de décision
Nombre effectif d'emplacements
oui
Vérifications périodiques réalisées
Non fait
Diagnostic handicapés et Ad'ap
Eléments techniques
Système d'épuration des eaux
Electricité type d'abonnement
WIFI
Mode de production de l'eau chaude
sanitaire
Gestion des ordures ménagères
Tout à l'égout gravitaire – Hydro curage tous les
ans. Quelques "bouchons"
EDF tarif jaune (2015) 250 KVa.
Réseau déclaré en état, mais bornes à changer
Oui – couverture du camping à 40 %
Fuel pour les 5 sanitaires (10 000 litres / saison)
Tri sélectif en secteur entrée
9
2.2.2 – Organisation générale foncier
Partie résidents
Centre de vie
Entrée secondaire
parc résidents
Entrée principale
Le camping est organisé de la manière suivante :
- un secteur préalable à l'entrée, entre les maisons du hameau et le camping, où sont
implantés les parkings et la déchetterie,
- en entrée : les éléments constitutifs du centre de vie : à gauche, l'accueil, les commerces,
à droite les piscines,
puis ce sont les emplacements de camping avec deux secteurs :
- un secteur résidents, doté d'une entrée dédiée,
- le camping, avec une grande partie des emplacements en marguerites évitant les
alignements.
5 sanitaires sont à la disposition des usagers.
Les principes d'organisation sont plutôt satisfaisants. Le secteur préalable à l'entrée actuelle
a été intégré dans la zone UK du PLU permettant un développement en camping.
10
2.2.3. Descriptif commenté de l’offre
Élément observé
Descriptif rapide
Avis MLV Conseil sur l'offre
(fonctionnalité et technique)
Entrée – centre de vie – espace ludique
Secteur préalable à
l'entrée
Fonction Accueil
Commerces
Espace aquatique
Aire de jeux enfants
Grand jeux
Salle d'activité
Entre les maisons du hameau et
l'entrée effective, un espace large
d'une centaine de mètres où l'on
trouve :
- les parkings
- les containers (Molok pour OM +
tri sélectif)
- des aires de jeux (terrain de
volley et espace de grand jeux de
ballons)
- la route dédiée au secteur
résidents
- une petite salle à usage de lieu
d'animation
La réception est construite dans un
bâtiment traditionnel en brique.
Accueil effectif "en guichet" avec une
fenêtre arrivée et une départ.
Un
peu
de
documentation
touristique
à
disposition
à
l'extérieur.
A proximité de la réception, un
ensemble bâti (construction semi
légère en brique très aéré) intègre :
- une alimentation
- un snack – restaurant (pas de
salle – service au comptoir)
- un préau.
Les bâtiments sont construits en U,
laissant une courette centrale
d'environ 200 m² dont le sol est
stabilisé en pavés autobloquants.
Cet espace est utilisé pour les
animations.
Deux bassins (400 m²) en eau + une
mini pataugeoire de 13 m², dans un
espace clos de 1 200 m².
Offre de plein air sans éléments
ludiques.
Eau non chauffée.
Une seule aire à proximité de
l'entrée. Des jeux assez dynamiques
pour les enfants.
Dans le camping, des courts de
tennis et dans le secteur avant
entrée, des aires de grands jeux
(ballons).
Complété en saison par des
animations (tir à l'arc par exemple).
Avant l'entrée, une salle d'environ
150 m² polyvalente, utilisée comme
club enfants en été.
Premier contact assez satisfaisant avec
l'établissement.
Dans
ce
secteur
tampon, on distingue bien le camping,
avec le sentiment d'entrer dans un
espace de vacances.
Il ressort quand même une notion de
vétusté (bordures de route cassées,
rapiéçage de goudron, peinture au sol
vieillissante).
Retenons un réel potentiel de ce
secteur dont le classement en zone
UK du PLU permet maintenant une
intégration dans le camping.
Ceci paraît très insuffisant et "d'un
autre âge".
Il nous paraît naturel de disposer d'un
vrai bureau d'accueil – point info
tourisme sur un camping qui se
revendique sur un positionnement
séjour de vacances.
L'aménagement intérieur de l'épicerie
est satisfaisant.
L'espace bar restaurant animation
apparaît d'une surface bien modeste.
Tout ceci apparait franchement daté, et
nécessite une réflexion quant à son
devenir.
Ensemble assez bien dimensionné
exclusivement à usage estival.
Offre correcte, qui apparaît sousdimensionnée
à
la
taille
de
l'établissement.
Offre correcte.
Offre correcte.
11
Élément observé
Descriptif rapide
Avis MLV Conseil sur l'offre
(fonctionnalité et technique)
Foncier très agréable, et même
remarquable dans sa partie ouest
avec un vallonnement marqué.
Les parties plus plates au nord ont
également du charme.
Boisement à dominante de pins avec
un pourcentage effectif de feuillus.
C'est le point fort incontestable de
l'établissement : un vaste foncier avec
des aspects remarquables.
Les
attendus
"Landes"
sont
parfaitement réunis ici.
Foncier et espaces campings
Foncier – végétation
Emplacements de
camping
(422 emplacements
numérotés sur le plan)
Emplacements
résidentiels
(92 emplacements
numérotés sur le plan)
Offre sanitaire
Petits équipements
Eclairage public
Une étude sylvicole complète serait
sans doute nécessaire pour apprécier
l'état sanitaire des arbres et anticiper
d'éventuelles tempêtes à venir.
Emplacements classiques, assez
grands dont une partie distribuée en
marguerites.
Il n'y pas de séparations arbustives
des places.
De satisfaisant à très satisfaisant.
Un programme paysagé pourrait
cependant être entrepris avec un
double objectif :
- planter des végétaux en sous étage
- disposer de plantations séparatives
d'emplacements.
A intégrer dans les conclusions de
l'étude sylvicole évoquée ci-avant.
Nouvelle partie très bien aménagée De très satisfaisant à satisfaisant
et bien tenue. Un peu plus classique
dans le camping.
Pas d'appropriation excessive des
lieux par les résidents.
Cinq sanitaires répartis dans le Une offre classique, simple, entretenue.
terrain.
Des éléments de conforts :
Constructions
traditionnelles - possibilités
de
réglage
de
la
utilisant la brique. Bâtiments très
température de l'eau dans certaines
aérés d'usage estival.
douches,
Offre améliorée au fil des ans.
- casiers
réfrigérants
pour
les
campeurs.
Correspond aux attendus des clientèles
pour un fonctionnement estival. Des
améliorations à apporter (traitement
extérieur – divers réaménagements).
Bornes électriques : plusieurs Il n'y a pas assez de boitiers électriques
modèles) - certains anciens avec un pour satisfaire la demande, dans le
nombre de prises trop important.
respect des normes de longueur de fil
Points d'eau : bloc béton équipé entre la prise et l'installation (25
d'une prise d'eau. Vérifier le mètres).
raccordement systématique au TAE
Barbecue : un aménagement de
qualité. C'est un plus pour les
clientèles.
Numérotation des emplacements :
non vérifié
Clôtures :
Pas toujours en bon état.
Boules sur poteaux hauts
Ce n'est pas l'idéal et il est préférable
de disposer d'un éclairage bas.
En ce qui concerne l'accessibilité handicapés :
Diagnostic obligatoire non réalisé ; l'observation visuelle réalisée ne permet pas de porter un
jugement de valeur sur les points qui seraient à traiter.
L'Ad'ap n'a pas été déposé.
12
2.3 – DONNÉES FONCTIONNELLES
2.3.1 – Période de fonctionnement (2015) - Ouverture du bureau
Date d'ouverture
Nombre de jours de
fonctionnement
183
Date de fermeture
1er avril
30 septembre
- les résidents ont accès librement du 1er mars au 31 décembre
Le bureau est ouvert :
- aux vacances de Pâques : de 10 h à 12 h et de 16 à 18 heures (4 heures jour)
- en mai, juin, septembre de 10 h à 12 h et de 17 à 18 heures (3 heures jour)
- en juillet et août : de 9 h à 20 h 30 (11 h/ jour)
2.3.2 – Mode et organisation de la gestion – Personnel (2015) –
Le camping est géré en régie directe.
Un employé de la mairie, titulaire, est affecté à l'année à la gestion du site à la fonction de
régisseur (M. Yves DESTOUROUNE, présent depuis la création du terrain. Il loge sur place).
Il dispose de personnel :
- du 12 juin et jusqu'au 30 septembre, pour le ménage des sanitaires,
- du 22 juin au 30 août pour la fonction accueil.
Selon grille ci-dessous :
Fonction
Régisseur
Accueil
Période
Année
(Titulaire)
22 juin au 30
août
Ménage
sanitaires
(5 blocs)
12 juin au 30
septembre
Ouvrier
d'entretien
Ouvrier
d'entretien
Piscine
1er avril au 30
septembre
1er juillet 30
septembre
1er juillet au 31
août
Organisation
Nombre
Personnes
Nombre
heures
totales
Equivalent
mois
Equivalent
temps plein
Présence constante - pas
de jours de repos
4 personnes se relaient
pour assurer la présence
bureau (variable selon les
jours)
3 personnes se relaient
pour assurer l'entretien
des sanitaires et salle de
jeux)
Temps plein
1
1 820
12,00
1,00
4
1 368
9,01
0,75
3
1 304
8,60
0,72
1
910
6,00
0,50
Temps plein
1
455
3,00
0,25
2 MNS - surveillance de 11
2
584
3,85
0,32
à 19 h soit 8 heures
3,54
Totaux
12
6 441
42,46
Nota : Le tableau comptable fait apparaître un total de 6 764 heures affectées au camping. Cette
différence a été négligée dans l'analyse.
Equipes externes
Gardiennage de nuit l'été
Du 10 juillet au 20 août, il est fait appel à une société extérieure qui assure une présence sur
la base de deux personnes de 23 heures à 5 heures (12 heures jour / 41 jours soit 492
heures).
Entretien des espaces verts, maintenance technique, services administratifs et comptabilité
Outre les interventions du régisseur, du personnel dédié, les équipes techniques de la
commune sont présentes sur le site dans le cadre de programme d'entretien ou pour des
interventions ponctuelles et le personnel administratif intervient pour la gestion.
Les charges sont imputées au compte du terrain.
Par ailleurs, les commerces et l'animation sont sous-traités (cf. chapitres spécifiques).
13
2.3.3 – Politique tarifaire TTC
Emplacements nus
Libellé / tarif nuit
2015
HS
BS
THS
(23/7 au
20/08)
Forfait 1 ou 2 personnes,
emplacement et véhicule
Campeurs 13 ans et +
Campeurs – de 13 ans
Electricité
2016
HS
BS
(2 au 23 /7 et
20 au 31,8)
18,80
15,70
23,50
18,80
15,70
6,00
3,00
4,80
2,50
8,00
4,00
6,00
3,00
6,00
3,00
5,80
5,80
6,00
6,00
6,00
En 2015, cette grille induisait un tarif journée en haute saison, pour une famille composée de
2 adultes, un enfant de 14 ans et un de 6 ans, en caravane, sans branchement électrique, de
27,80 €.
2016 voit l'adjonction d'une nouvelle période tarifaire baptisée "très haute saison" et portant
sur 28 jours, qui va entraîner sur cette période une augmentation de 28 % du tarif pour la
composition familiale ci-dessus.
Résidents
Il existe plusieurs forfaits (tarifs 2016) :
- un tarif "forfait caravane" du 1er avril au 30 septembre à 1 400 € / saison qui permet de
positionner un hébergement sur un emplacement du camping,
- un forfait mobile home, qui varie de 1 800 à 2 480 euros selon la position dans le camping
(ancien ou nouveau site) et la puissance électrique souscrite (10 ou 15 ampères).
A propos du contrat résident : Il existe un contrat résident. Il est correctement rédigé et
reprend les obligations des parties.
Les bénéficiaires ont la possibilité de louer leur hébergement à des personnes non désignées
dans le contrat, qui doivent alors acquitter les droits de séjour à la personne + la taxe de
séjour. Entre 20 et 25 résidents utilisent cette facilité.
Location d'emplacements à un tour opérateur
En 2015, 3 emplacements ont été mis à la disposition de la société Plateformes Lagon à Azur
(40) qui développe un produit locatif original : sur une plateforme bois de 32 m², il est
positionné deux tentes, une pour 4 personnes (1 matelas gonflable de 140, 2 matelas
gonflables de 70 et 4 oreillers) et une tente couchette (2 matelas gonflables de 70). La
kitchenette est composée de 2 feux à gaz, d'une glacière électrique, d'un évier et d'une bâche
à eau solaire. Les auvents design abritent de la pluie et du soleil.
Le tarif de location d'un emplacement "forfait caravane" a été retenu, soit 1 350 € en 2015.
Le développement de ce partenariat a été reconduit pour 2016.
2.3.4 – Services, loisirs
Services
A l'intérieur
du terrain
Lave-linge ou laverie
Alimentation, viennoiserie
Bar – snack – plats cuisinés
Frigo box
WIFI
Aire de service camping-cars
Oui
Oui
Oui
6 blocs de
10 casiers
Oui
Non
6 MAL et un SL (prestataire)
Marché confié à un prestataire unique
Fonctionne du 15 juin au 15 septembre (horaires
importants)
La licence IV est propriété de la commune
Location 3,70 € jour
40 % du camping - gratuit
14
Les loisirs et activités
sur place et à proximité
A
l'intérieur
du terrain
Salle de réunion ou de jeux
Salle de TV (avec TV)
Point info tourisme
Jeux d'enfants
Oui
Non
Faible
Oui
Terrain de boules
Ping-pong
Oui
Oui
Piscine
Grands jeux
Oui
Oui
Observations
C'est la salle d'animation qui fait cet usage
Mais TV au bar
Offre modeste à l'accueil
Une prestation bien tenue, mais sous
dimensionnée
2 bassins + petite pataugeoire
Dont tennis
2.3.5 – Animation
L'animation est confiée depuis 2013 aux services de Jeunesse et sports qui interviennent du
3 juillet au 28 août, avec une équipe de 3 personnes dédiées au camping, pilotée par un
coordinateur.
Les principaux postes d'animation sont :
- piscine de 9 h 30 à 12 heures : aquagym,
- club enfants : le matin de 10 h à 12 ou 13 h + sorties pique-nique pour enfants et ados.
Le club enfants s'adresse aux jeunes de 4 à 12 ans et regroupe une vingtaine de
participants tous les jours,
- des tournois en fin de journée : foot, ping-pong, badminton et initiation au tir à l 'arc,
- 2 soirées par semaine au bar, plus une organisée par le prestataire.
2.3.6 – Stratégie commerciale
La stratégie commerciale a pour principal vecteur un site internet dédié.
Le camping figure dans quelques guides, dont le guide Michelin.
2.4 – DONNÉES STATISTIQUES D'OCCUPATION DES EMPLACEMENTS
Note méthodologique : Les données ci-dessous ont été compilées au regard des tableaux
statistiques extraits du logiciel de gestion, avec pour objectif d'obtenir une lecture sur
l'occupation des emplacements nus par les clientèles en itinérance, passage ou séjour. Il
convient de noter que :
- l'occupation par les saisonniers (22 à 25 emplacements pour environ 60 personnes) n'est
pas intégrée dans les statistiques,
- les sous-locations effectuées par les résidents peuvent se retrouver dans les chiffres des
nuitées, sans qu'il soit possible de les isoler.
La lecture des données statistiques est donc à prendre avec prudence ; elle permet de
disposer d'une tendance.
Rappel du stock d'emplacements
Résidents mobile homes (nouvelle partie)
Résidents mobile homes (camping)
Résidents caravanes (camping)
Emplacements saisonniers
Location Lagon
Emplacements nus ouverts au tourisme
Total
2015
92
46
35
25
3
256
457
15
Le nombre qui nous intéresse ici est celui des emplacements nus. Dans le tableau ci-dessus,
il est calculé par différence entre le nombre d'emplacements classés et des emplacements
affectés de manière certaine (résidents, saisonniers…).
Mais le comptage des emplacements sur plan donne un nombre de 514 emplacements, soit
57 de plus que le classement.
Le nombre d'emplacements effectivement disponibles est incertain, entre 256 et
313.
Nous ne disposons par ailleurs pas du stock exact pour les années précédentes. Par défaut, il
a été considéré équivalent à 2015.
Evolution globale du nombre de nuitées sur les 6 dernières années
2010
31 050
16 330
47 380
34,47 %
France
Etrangers
Total
Taux d'étrangers
2011
32 722
14 852
47 574
31,22 %
2012
31 482
16 578
48 060
34,49 %
2013
31 203
15 934
47 137
33,80 %
2014
32 649
12 179
44 828
27,17 %
2015
31 104
11 238
42 342
26,54 %
Et sur 10 ans :
Evolu&ondunombredenuitéessur10ans
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
2004
2005
2006
2007
2008
France
2009
2010
Etrangers
2011
2012
2013
2014
2015
Total
Une tendance à la baisse s'observe sur les trois dernières années, avec une érosion franche
des clientèles étrangères.
Evolution comparée camping / national / Landes
Evolu&oncompara&vedesnuitées-base100en2005
120
115
110
105
100
95
90
85
80
2005
2006
2007
2008
2009
Le.eFleurie
2010
Na6onal
2011
2012
2013
2014
2015
Landes
Le décroché est net à partir de 2013, avec cependant une réserve : les données France et
Landes intègrent des hébergements locatifs.
16
Lecture de remplissage au jour le jour des emplacements nus
2015
2014
30-sep
23-sep
16-sep
9-sep
2-sep
26-aoû
19-aoû
12-aoû
5-aoû
29-jui
22-jui
15-jui
8-jui
1-jui
24-jui
17-jui
10-jui
3-jui
27-mai
20-mai
13-mai
6-mai
29-avr
22-avr
15-avr
8-avr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1-avr
Occupa&ondesemplacementsnusd'avrilàseptembre
2013
Avant et après saison, la fréquentation est marginale avec moins de 10 emplacements
occupés avant le 10 juin. Il faut attendre le 10 juillet pour dépasser les 100 emplacements
occupés simultanément. A partir du 20 août, la fréquentation s'effondre et redevient
marginale dès les premiers jours de septembre (moins de 20 places occupées)
Le camping de la Lette Fleurie se caractérise par une occupation extrêmement saisonnière
avec les taux d'occupation suivants par mois (base stock officiel de 256 emplacements) :
Tauxd'occupa6onparmoisen2015
90,44%
100,00%
80,00%
58,43%
60,00%
31,79%
40,00%
20,00%
0,00%
0,76%
4,34%
Mai
Juin
Le taux d'occupation pour la
période de mai à septembre
est de 31,79 %.
Les trois à cinq étoiles
littoral des Landes affichent
en moyenne un TO de 35 %
en emplacements nus.
3,19%
Juillet
Aout
Septembre
Saison
En juillet août, le seuil de 200 emplacements occupés simultanément est atteint du 22 juillet
au 19 août, soit pendant 32 jours.
Les clientèles (au regard des nuitées 2015)
La clientèle est française à 73 %.
La première clientèle étrangère est allemande ; elle représente 47 % des clientèles
étrangères.
Parmi les "autres pays", on remarque des autrichiens et scandinaves (3 %), des espagnols
(2,8 %), des suisses (2,3%) des italiens (1,4%) et des campeurs des pays de l'Est (environ
15 %).
Autres clientèles
La Lette Fleurie accueille, dans le cadre d'une volonté politique des élus :
- des saisonniers.
Sur déclaratif, une soixantaine de saisonniers utiliseraient le camping (en tentes ou
caravanes) sur la période du 1er avril au 30 septembre. Les installations sont éparpillées
sur le terrain. Globalement, cette activité occuperait 22 à 25 emplacements, pour un prix
à la nuitée de 6 € jour.
- des groupes, dans le cadre d'un accord avec l'école de surf de Contis. La fréquentation est
limitée à 40 personnes, qui sont installées autour du barbecue.
- un groupe de jeunes encadrés sur 2 semaines mi-juillet (une quinzaine d'enfants difficiles).
17
2.5 – DONNÉES ECONOMIQUES
Nous reprenons les extractions du compte commun des campings en régie réalisées par les
services de la ville. Les chiffres présentent des différences mineures avec le journal des
ventes. Nous avons retenu les valeurs les plus crédibles, en cohérence avec les comptes de
la commune.
Chiffres d'affaires
Camping
Résidents
Location commerces
Caution
Taxe de séjour
Divers (Jeux, lave-linge, frigo box, cours natation)
2015
324 162
310 053
12 809
2 520
28 307
2 432
680 283
0,36%
100,00%
2015
5 681,45
46 024,40
18 227,70
1 187,63
7 503,13
9 530,51
5 974,06
7 190,75
5 330,76
1 096,16
850,00
216,98
2 124,75
1 067,72
8 869,00
37 422,48
21 032,19
485,00
3 029,71
327,53
183 171,91
118 332,99
301 504,90
378 777,63
32 240,97
1 927,77
344 608,89
115 016,00
22 101,61
207 491,28
% / CA
0,84%
6,77%
2,68%
0,17%
1,10%
1,40%
0,88%
1,06%
0,78%
0,16%
0,12%
0,03%
0,31%
0,16%
1,30%
5,50%
3,09%
0,07%
0,45%
0,05%
26,93%
17,39%
44,32%
55,68%
4,74%
0,28%
50,66%
16,91%
3,25%
30,50%
Total CA
Charges
Combustibles
Eau et électricité
Fournitures (entretien et petit équipement)
Fournitures administratives
Locations mobilières
Entretien, réparations, maintenance
Autres biens mobiliers
Maintenance
Assurances multirisques
Annonces et insertions
Honoraires
Frais d'affranchissement
Frais de télécommunications
Services bancaires et assimilés
Taxes foncières
Autres (dont TS ?)
Autres impôts et taxes
Redevances pour concession
Créances éteintes et charges diverses
Divers
Sous total charges à caractères générales
Salaires et charges
Total général
Excédent brut d'exploitation
Dotation aux amortissements
Charges financières (intérêt des emprunts)
RESULTAT COURANT AVANT IMPÔTS
Impôts sur les bénéfices
Remboursements d'emprunts en capital
RESULTAT NET
% / CA
47,65%
45,58%
1,88%
Le chiffre d'affaires se répartit pratiquement moitié / moitié entre les résidents et le camping.
A l''analyse des taux de charges, on peut noter :
- des charges en fluides élevées. C'est sans doute lié à la consommation électrique des
résidents qui bénéficient dans le forfait du branchement électrique,
- un taux faible en entretien / réparations, totalisant moins de 5 % du CA.
- une masse salariale faible, à 17 % du CA.
Le dernier emprunt en cours arrive à échéance en 2016.
18
Depuis 2006, les investissements ont porté sur :
Nature
Année
Piscine (plusieurs interventions dont
agrandissement en 2013 et étanchéité en 2015)
Plantations
Matériel et outillage
Panneau lumineux
Remplacement chaufferie
Bar snack dont licence IV
Voirie - containers – Instal. électrique - Vannes
Matériel informatique
Montant
2006 à 2015
83 600,00
2006
868,00
595,00
2006
652,00
2006/2008
161,00
2006/2011
006,00
2012/2013
810,00
2014
363,00
Total
282 055,00
Soit une moyenne annuelle de
28 205,50
Ces investissements ont généré la somme de 32 240,97 € d'amortissements pour 2015, reprise
dans les comptes ci-avant.
Régulier
57
4
9
68
57
La Lette Fleurie - Principaux ratios en synthèse
Statistiques emplacements nus
Total jours occupés saison
Equivalent jour complet
Taux d'occupation année
Taux d'occupation période INSEE
Nombre de nuitées
Nombre de personnes par empl.
Ticket Moyen emplacement HT
Ticket Moyen nuitées HT
Revenu par emplacement HT
2015
12 480
48,8
26,64 %
31,79 %
42 342
3,39
24,58
7,25
1 198,32
2014
13 036
50,9
27,83 %
33,21 %
44 797
3,44
25,01
7,28
1 273,44
2013
13 423
52,4
28,65 %
34,23 %
47 137
3,51
Plus précisément, le revenu par emplacement s'observe de la manière suivante :
REVPAR HT - Source : Journal des ventes
Résidents mobile homes (nouvelle partie)
Résidents mobile homes (camping)
Résidents caravanes (camping)
Emplacements saisonniers
Location Lagon
Emplacements nus tourisme (base 256)
Ou sur base 313 selon plan
Moyenne générale (base 457)
2015
2 096,93
1 372,93
1 542,86
318,98
1 542,86
1 198,33
980,10
1 367,22
2014
2 076,41
1 396,30
NS
312,58
1 273,44
1 041,53
1 381,81
19

BEA SJB présentation de l`offre - Saint

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