Patrimoine en ligne Sàrl capital 10 000 €

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Patrimoine en ligne Sàrl capital 10 000 € - RCS Avignon 500 375 431
Comment vous créer de véritables revenus pour une retraite d’ORée…
Préambule :
1 Vous êtes la seule personne qui pensera à Vous et pour Vous….
Vous devez faire votre diagnostic patrimonial et définir vos objectifs à court,
moyen et long termes, avant toute décision…
3 Il y a trois piliers sur lesquels vous pourrez vous appuyer pour concrétiser vos
objectifs…
L’immobilier, l’Assurance-vie et la Bourse en juste répartition…
5 Vous devrez répartir vos actifs dans différents paniers…
La diversité réduira les risques, nous vous proposerons entre 5 et 9
paniers…
7 Et les compléter par des produits spécifiques et non traditionnels…
Selon vos objectifs et votre épargne, vous pourrez compléter par des FIP et
autres entreprises en « one Schott »…
9 Pour enfin ajouter une couche d’international et de défiscalisation …
Si vous avez de réelles possibilités de diversification, l’international sécurise et
diversifie, la défiscalisation complète et transfert vos choix…
Vous avez ici les principes fondamentaux d’une excellente gestion de vos actifs ou la
martingale idéale pour la création de vos futures sources de revenus.
Nous vous déclinerons les principaux éléments définis ci-dessus dans ce e-book et
sur notre site
www.patrimoine-en-ligne.fr
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Patrimoine en ligne Capital 10 000 € - RCS Avignon 500 375 431
Table des Matières - 3
1
1) Définir vos objectifs
A) Vous devez remplir le plus complètement possible le diagnostic global de vos
actifs
B) Vous devez définir le plus précisément vos revenus du travail.
C) Vous devez préciser vos objectifs à court, moyen et long termes.
D) Vous définirez ainsi la somme annuelle que vous consacrerez à l’épargne.
2) Définir le montant de vos investissements et leurs répartitions.
A) Selon le capital disponible et/ou votre épargne nous répartirons vos paniers.
3
3) Répartir vos actifs sur l’Immobilier, l’Assurance et la Bourse
A) Avantages de l’immobilier papier
B) Avantages de l’immobilier pierre
C) Avantages de l’Assurance-vie
D) Avantages de la Bourse
E) Avantages des produits corollaires pour diversifier
5
4) Employer les produits classiques pour vos liquidités, codevi, livret…
A) Vos besoins quotidiens.
B) Vos besoins programmés…
5) Employer Internet pour gérer vos comptes domestiques…
A) Vos cartes paiements.
B) Vos achats négociés.
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7
6) Lois de défiscalisation
7) Statuts LMNP, LMP,
9
8) Ouverture Internationale.
Votre patrimoine
Pour faire simple, votre patrimoine est l'ensemble des biens qui vous appartiennent.
En fait, une définition plus juste serait l'ensemble des droits et charges qui s'exercent
sur ces biens. Cette définition a le mérite de faire apparaître l'actif mais aussi le
passif, celui-ci ayant souvent servi à constituer l'actif.
Pour la plupart, les placements constituant votre patrimoine sont effectués sur les
marchés suivants :
C)
D)
E)
F)
G)
Monétaire
Obligataire
Actions
Immobilier, ce secteur représente à lui seul plus de 50% des placements
Art, métaux précieux
Quand vous investissez sur l'un des trois premiers marchés, vous êtes créancier
tandis que pour les autres, vous êtes propriétaire.
La principale différence tient dans le fait que les créances sont sensibles à l'inflation.
Ce qui fera la performance d'un placement, et donc celle de votre patrimoine, c'est la
connaissance des modes d'acquisition, de détention et de transmission de ce
patrimoine.
Aujourd'hui, les Français deviennent de plus en plus sensibles à cette notion de
patrimoine car notre couverture sociale n'est plus ce qu'elle était et nous devons être
plus impliqués à préparer notre avenir et celui de nos proches.
L'avenir est plus incertain, alors mieux vaut le construire soi-même et éviter les
mauvaises surprises. Votre patrimoine, c'est votre assurance pour les années à
venir.
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Patrimoine en ligne peut devenir votre partenaire privilégié pour vous conseiller
dans les différentes phases de la gestion de votre patrimoine, alors n'hésitez pas,
contactez nous.
Patrimoine et investissement immobilier
Aujourd'hui, le cadre fiscal et la conjoncture actuelle font que les investissements
immobiliers sont et restent de très bons supports pour construire ou étendre son
patrimoine.
Ces produits présentent de plus un gros avantage par rapport à des placements
financiers de type boursier, un banquier sera beaucoup plus enclin à vous prêter de
l'argent pour investir dans un bien immobilier plutôt que pour acquérir un portefeuille
en bourse.
De plus, bon nombre de lois de défiscalisation vous permettent de créer du déficit sur
vos revenus, voire même de réaliser des économies d'impôts.
Vous vous portez donc acquéreur d'un bien sans utiliser vos fonds propres (pas
d'apport initial), mais vous allez de plus utiliser les revenus locatifs et votre
percepteur pour rembourser la plus grande partie de votre emprunt. C'est cet effet de
levier très important que nous vous proposons de mettre en place pour construire
votre patrimoine et répondre à vos besoins.
En fonction du montage, le produit choisi sera particulièrement efficace dans des
domaines comme :
•
•
•
•
La constitution d'une rente complémentaire.
La création d'un patrimoine familial transmissible.
La défiscalisation de vos revenus de tous types.
La sécurisation d'un placement à revenus garantis.
N'hésitez pas à consulter les lois de défiscalisation et nous contacter pour plus
d'informations.
Un conseiller proche de chez vous vous rappellera dans les plus brefs délais et vous
pourrez convenir d'un rendez-vous avec lui.
Avec Patrimoine en ligne, pas de surprises : nos dossiers sont clairs et précis, tous
les frais sont inclus et intégrés au financement dans les limites fixées par la loi.
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http://www.patrimoineenligne.fr/accueil/epargne_retraite.php#1
Qui va me payer ma retraite ?
Patrimoine en ligne propose non seulement des produits que nous avons
sélectionnés auprès de fournisseurs de renom, mais nous sommes aussi maître
d'œuvre pour une gamme de produits spécifiques.
Nous avons sélectionné des produits anciens que nous réhabilitons, à fort potentiel
de plus values et avec un effet de levier important. Ce type de produit rentre
généralement dans le cadre fiscal d'un investissement de type déficit foncier et vous
garantit cependant une bonne rente à terme pour un investissement minimal.
Le seul défaut : ces produits sont rares, alors n'hésitez pas à nous contacter pour
faire partie des quelques privilégiés qui souhaitent en profiter.
H) Pour ne pas subir votre Retraite, développons ensemble vos actifs
Beaucoup de personnes se posent la vraie question :
Qui va me payer ma retraite ?
Nous savons tous que les générations suivantes ne pourront pas rembourser la
mauvaise gestion de nos gouvernements successifs qui ont gonflé une dette
impossible à rembourser.
En même temps la gestion reste mauvaise et les personnes retraitées augmentent.
Il faut que vous preniez votre propre avenir en main, c'est la seule solution, vous
devez d'abord penser à vous, puisque la collectivité ne l'a pas fait avant et qu'elle ne
pourra plus le faire après.
1. Il est temps d'envisager quelques solutions, pour vous et votre famille
Quand les réponses mutualisées ne suffisent plus, quelles que soient les
responsabilités, vous savez bien que nos élus ne sont jamais ni responsables ni
coupables. C'est normal l'inertie de tous les services n'arrange pas la responsabilité
des uns ou des autres. Alors, il ne reste plus que la solution de se prendre en main
soi-même. Nous allons essayer de répondre ensemble à diverses questions.
Vous pouvez aussi compléter notre questionnaire par vos propres questions et
réponses.
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2. Dans un premier temps, faisons l'inventaire de vos actifs
Vous avez financé votre appartement ou votre villa, il vous reste un delta
d'endettement par rapport à vos revenus et vos différents crédits ?
Vous devez employer utilement ce delta pour financer un produit immobilier à long
terme.
Si celui-ci est important, vous pourrez cumuler quelques produits qui se compléteront
et vont vous permettre d'augmenter régulièrement et sans trop d'efforts vos capitaux
potentiels à terme.
Vous avez aussi différents comptes auprès de banques ou d'assurances, faites
l'inventaire des avantages de chacun de ces supports.
N'oubliez jamais que la diversité est indispensable pour équilibrer vos actifs et
réduire le risque qui, sur une longue durée, restera variable d'un produit à l'autre.
En général quand la bourse va bien, l'immobilier va moins bien, quand la
rémunération des livrets reste bas, les taux de crédits le sont aussi, etc...
3. Définissons ce dont vous aurez besoin en complément chaque année
Après avoir constaté que vous obtiendrez de vos divers actifs et de votre possible
retraite par exemple la somme de 1200 €, et que vous souhaitez vivre plus
confortablement avec 1600 €, vous savez qu'il va vous manquer 400 € ?
Si vous constatez ce delta le jour de votre retraite, c'est vraiment très tard.
Si vous savez déjà qu'il va manquer quelque chose et nous le savons tous, vous
n'avez pas besoin de confirmation, vous devez commencer maintenant à penser à
vous.
4. Maintenant estimons le nombre d'années pendant lesquelles vous serez au
travail
Le nombre d'années à disposition pour créer un complément de revenus ou une
fortune est un des éléments importants.
Ensuite vous devez faire des choix.
Le premier c'est comment gagner plus : en général, c'est d'abord le travail, ne
l'oublions pas.
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Puis être le meilleur dans son travail et enfin faire travailler d'autres supports qui vont
démultiplier vos efforts.
Bien entendu, nous ne pouvons pas être complet dans l'énumération des possibilités
de chacun, vous savez vous-même comment développer votre travail et vos
compétences.
Nous aborderons seulement quelques pistes pour les supports complémentaires.
N'hésitez pas à nous contacter pour compléter ce court exposé.
5. Ensuite vous choisirez un, puis des produits qui pourront répondre à vos
objectifs
Ceci étant dit, vous allez vous retourner vers la bourse et les assurances avec vos
acquis actuels, votre banque, vos assureurs, un gestionnaire privé qui va bien vous
conseiller. Mais ils seront tributaires des conjonctures successives. Vous avez tous
entendu parler du krak de 1929 et plus près de nous début 2001, des pertes
énormes en bourse donc aussi en assurances. Vous avez aussi constaté
l'éclatement de la bulle immobilière dans les années 1990 et la bulle Internet qui
avait provoqué le krak de 2001.
Dans tous les cas, nous ne sommes pas maîtres de la conjoncture, mais nous
pouvons essayer de limiter les risques. Le seul problème c'est que pour limiter les
risques, nous devons en prendre, que si nous n'en prenons pas nous savons déjà
que ce sera la catastrophe pour nos revenus futurs et vous ne pourrez même pas
vous plaindre puisque vous êtes averti depuis longtemps.
Oui, mais nous nous plaindrons quand même c'est humain comme dirait l'autre.
Pour vous plaindre le moins possible et être bien dans votre villa, votre île ou votre
palace, vous devez commencer maintenant.
6. Comment s'investir
entreprises… ?
dans
la
bourse,
l'assurance,
l'immobilier,
les
En investissant ou s'investissant, il y a de nombreuses possibilités. Vous les
trouverez lorsque vous ferez l'inventaire de vos actifs et acquis ou de vos
compétences financières, intellectuelles, professionnelles et pratiques.
Si vous avez de la finance, selon votre positionnement, vous pourrez investir votre
argent sur différents supports d'assurances, prendre des risques en bourse et vous
aurez des possibilités de gains variant de moins à plus, voire beaucoup plus.
Sinon, la seule et unique possibilité c'est l'immobilier, par soi-même si vous devenez
compétent et avez du temps ou en sous-traitance si vous avez un travail
rémunérateur satisfaisant.
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Actuellement l'immobilier marche bien, cela ne va pas durer, mais vous pouvez
encore en profiter. Dès que celui-ci ne sera plus rentable, nous repasserons sur
d'autres produits.
Pour recevoir des informations pratiques sur les placements financiers et
immobiliers, inscrivez-vous à notre newsletter :
Donc maintenant comment faire :
Très simple si vous êtes un bricoleur assez doué, vous pourrez devenir votre propre
source de développement rapide.
Vous achetez dans un village ou une ville en devenir, c'est en général prévisible si
vous regardez les journaux et que vous écoutez les hommes et femmes politiques.
Par exemple, dans les années 1995 – 2000 nous proposions d'investir dans des
appartements à réhabiliter sur la région de Marseille. A cette époque, nous
entendions beaucoup de gens dire le plus grand mal de cette ville, nous avons
insisté et apporté des arguments à nos prospects. Ceux qui ont acheté à cette
époque ont tous fait d'excellentes affaires, car toute la ville s'est améliorée depuis et
le TGV a encore augmenté cet effet de levier.
Maintenant il est très difficile de gagner aussi rapidement en achetant dans cette
ville, mais c'est encore possible.
Ce qui s'est passé à Lyon rue Mercière et dans le vieux Lyon il y a bien longtemps,
qui s'est passé à Marseille puis à Toulon va se passer dans tous les villages et villes
qui sont en devenir.
En devenir, ce sont les villes et villages à moins de 50 kms d'une grande ville, telle
que Saint Etienne pour la région de Lyon. Depuis de nombreuses années, cette ville
était endormie, mais les élus se sont pris en mains, ils ont des projets, les jeunes ont
des idées, tous ensembles ils redonnent des espérances et maintenant les outils
modernes permettent à ceux qui en ont l'envie de créer de la richesse presque
partout.
Eh bien Saint Etienne est en pleine réhabilitation, c'est le moment d'acheter car dans
quelques années l'effet de levier sera très intéressant.
7. Le crédit, c'est la base du développement de vos ambitions
Seul l'investissement immobilier va vous permettre d'obtenir un ou des crédits auprès
des banques. Si vous souhaitez investir en bourse ou dans les assurances, vous ne
le ferez qu'avec vos sous.
Pour un investissement immobilier les banques vont vous prêter.
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Bien entendu, vous n'aurez jamais assez par rapport à vos ambitions, mais petit à
petit, vous allez créer une vraie fortune, vous devez être persévérant et vous serez
alors à la tête d'outils permettant un développement très intéressant.
Vous pourrez même devenir un professionnel, changer de métier ou tout simplement
forger une fortune dans l'immobilier en sous-traitant vos objectifs à une société
comme la nôtre.
L'avantage du crédit, c'est que vous connaissez déjà le montant minimum de votre
capital, c'est le montant initial.
Ensuite, vous pourrez espérer une plus-value.
Et aussi que le crédit sera remboursé par des locataires, c'est cela la différence,
vous pourrez augmenter vos revenus à terme parce que d'autres auront contribué à
rembourser vos crédits, votre travail ou votre décision d'investissement.
Pour profiter pleinement de l'effet de levier, vous devez bénéficier de la durée. Plus
vous pourrez obtenir un crédit à long terme, plus vous réduirez votre effort d'épargne
ou d'apport.
8. Souvent nos clients souhaitent réduire la durée de leur crédit à la date de
retraite
C'est une grande erreur de penser prendre un crédit sur une courte durée pour la
faire coïncider avec la date de votre retraite. Si vous pouvez obtenir des crédits
pendant que vous êtes opérationnels, ce ne sera plus possible quand vous serez à la
retraite, vous n'aurez plus les mêmes possibilités et montants à votre disposition.
L'important c'est d'obtenir le maximum d'endettement sur la plus grande durée,
ensuite vous pourrez si vous le souhaitez rembourser par anticipation lors d'une
vente.
L'important ce n'est pas de payer complètement le crédit, c'est le delta qu'il y a entre
vos efforts d'épargne et le gain lors de la vente, c'est cela le vrai gain.
9. Ne pas oublier que chaque crédit est assuré en décès invalidité
Très important pour votre famille, vos crédits sont des garanties de prévoyance
déductibles des revenus fonciers, vous protégez vraiment votre famille tant que vous
devrez de l'argent.
Ceci n'est pas neutre, surtout si vous n'êtes pas immortel.
10. Utiliser les lois concernant l'immobilier
Pour vous aider à créer le patrimoine qui vous convient pour compléter vos revenus,
l'Etat a conscience de ses insuffisances et permet, par des lois appropriées, à
chacun d'entre nous, de se constituer un patrimoine.
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Vous avez tous entendu parler il y a bien longtemps de la loi Méhaignerie, qui par la
suite a été remplacée par des améliorations d'autres ministres pour devenir loi
Périssol revue et corrigée par la loi Besson améliorée encore par la loi De Robien
recentrée appréhendée maintenant par Monsieur le Ministre Borloo.
Vous constatez que chaque ministre souhaite laisser une marque de son passage,
c'est un vrai problème pour les connaître toutes.
Il y en a beaucoup d'autres, telles que la loi Demessine pour la montagne et la
campagne aussi appelée ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), mais aussi la loi Paul
devenue Girardin pour les DOM TOM.
Pour les plus aisés, nous proposerons la loi Malraux ou Monuments historiques et bien
entendu le statut de Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel pour ceux qui
font un autre choix.
Vous pourrez certainement trouver votre solution dans toutes ces lois.
Ceci étant dit, vous constaterez qu'il y a beaucoup de possibilités et que seule une
bonne définition de vos objectifs, de vos impôts, de vos possibilités d'épargne, du
nombre d'années qu'il vous reste à travailler va vous permettre d'envisager une
approche patrimoniale.
Vous trouverez aussi les liens nécessaires avec les différentes lois de défiscalisation.
11. Définir vos objectifs
Le plus important avant toute chose, c'est de définir précisément vos objectifs.
Si toutes les propositions peuvent être intéressantes, elles ne sont pas à faire dans
le désordre, vous devez préciser bien des éléments afin de définir la stratégie la plus
gagnante.
Vous remarquerez rapidement que cela n'est pas évident de définir a priori la
meilleure stratégie, vous devrez très souvent faire des choix difficiles.
Par exemple acheter un appartement étudiant pour ses enfants qui vont aller à
l'université dans 8 ans et investir avec le statut LMNP ou dans une loi De Robien
recentré ?
Acheter un appartement pour les grands parents qui pourraient venir s'installer dans
10 ans, etc, etc...
Dans ces cas, mélanger du rationnel et de l'irrationnel, comment savoir si votre
souhait sera le meilleur ?
Pour faire le bon choix, vous devez réagir en financier, les mètres carrés doivent être
utiles.
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Bien entendu, quelquefois il n'y a pas le choix, si votre potentiel est important, cela
n'a pas d'incidence, si votre potentiel est restreint cela prend beaucoup d'importance,
car votre endettement n'est pas aussi élastique que vous pouvez peut-être le croire.
Sachez que nous restons à votre écoute pour en parler.
[email protected]
12. Création de patrimoine, transmission
Pour vous aider à créer, et transmettre votre patrimoine, vous pouvez acheter votre
bien dans le cadre d'une SCI familiale pour les revenus fonciers, ou d'une SARL de
famille pour les BIC des locations en meublé.
Ce sont de beaux outils pour se constituer un patrimoine multi générations.
Ces thèmes à eux seuls sont de belles études, vous comprendrez que nous ne
pouvons pas rester dans le vague sur ces sujets.
Seule une étude personnalisée approfondie à partir de votre diagnostic permettra de
trouver la solution la plus adaptée.
[email protected]
Chaque Age correspond à des priorités différentes.
Dès que vous aurez défini vos priorités après avoir fait votre bilan patrimonial, vous
aurez à votre disposition des outils qui seront employés différemment si vous avez
30 ans ou 58 ans.
Par exemple le crédit ne sera pas appréhendé de la même façon à 30ans qu’à 58
ans, exemples :
Entre 20 et 30 ans, vous allez acheter votre résidence principale en empruntant le
maximum, comme vous
pourrez obtenir un crédit correspondant à un
remboursement de 33 % de vos revenus annuels, vous pourrez facilement définir
combien il vous restera pour votre épargne hors votre Résidence principale. Pour
bien ventiler les différentes obligations, le bilan patrimonial vous permettra de
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constater les grandes catégories et ainsi de pouvoir faire des choix stratégiques par
rapport à vos objectifs initiaux.
Entre 30 et 40 ans, vous chercherez à placer votre épargne et à réduire votre
imposition. Votre imposition devenant plus importante, il est temps d’étudier les
différentes possibilités des lois de défiscalisation, ceci vous permettra de choisir la
répartition de votre impôt tout en profitant de votre choix, immédiatement ou à terme.
Toutefois, vous devrez faire attention de ne pas vous endetter démesurément par
rapport à votre gain potentiel d’impôt.
Entre 40 et 50 ans, vous commencerez à penser à la retraite, vous réduirez la part
de risques dans votre portefeuille et votre PEA ainsi que sur vos multi supports
d’assurance-vie.
Ayant suivi vos objectifs depuis quelques années, vous allez continuer à investir
selon la stratégie envisagée pour compléter vos actifs.
Entre 50 et 60 ans, vous commencerez à profiter des fruits de vos divers
investissements et ne prendrez plus de risques sur vos investissements. Vous
pourrez même envisager plusieurs scénarios, si vous avez de l’immobilier
complètement payé, vous pourrez continuer à racheter pour réduire les revenus
fonciers positifs ou vendre votre immobilier pour placer sur des comptes assurancevie qui ont une meilleure fiscalité et acheter à nouveau de l’immobilier pour profiter
de vos possibilités d’endettement pendant votre période active, car dès que vous
serez en retraite, vous ne pourrez plus bénéficier si facilement de crédit. Cette
initiative de vous endetter pour 15 ou 20 ans entre 50 et 60 ans va apporter une
sécurité en prévoyance pour votre famille.
Entre 60 et 70 ans, vous continuerez à démembrer vos actifs pour réduire la fiscalité
en cas de transmission et vous effectuerez des donations selon les avantages
proposés par le gouvernement.
Comme vous aurez déjà commencé à démembrer entre 50 et 60, vous continuerez
le démembrement de vos actifs en gardant l’usufruit, ainsi vous pourrez organiser de
votre vivant une transmission sans heurts et selon votre choix dans des conditions
fiscales très avantageuses.
Bien entendu, vous pourrez aussi prendre un crédit viager sur un de vos biens
immobiliers pour bénéficier de votre argent, tout en sécurisant le solde pour vos
héritiers si un malheur arrivait, ceci pour ne pas leur demander de l’argent pendant
votre vie.
Vous constatez qu’il y a de nombreux scénarios possibles, c’est pour cela que nous
avons insisté lors de nos premiers entretiens pour que vous preniez le temps de
définir ce que vous aviez déjà fait, vos différents revenus, ce que vous souhaitiez
encore faire et combien vous deviez payer d’impôts par an. A partir de ces
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informations, notre conseil peut vous proposer une stratégie pour atteindre vos
objectifs en employant les outils nécessaires dans le bon ordre.
A ce stade de nos entretiens, nous devons vous rappeler les phrases bateau
employées dans le monde de l’argent.
1. Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
2. Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.
3. Acheter au son du canon.
4. Vendre au son du violon.
Si des expressions existent, c’est pour confirmer des errements du passé, notre
devoir est de ne pas répéter les mêmes. Pour cela, vous ne devez pas devenir un
suiveur, c’est la base même de la meilleure des garanties.
En effet, à chaque krach, tout le monde subit de plein fouet les pertes, malgré que
depuis quelques mois les journaux parlent de surchauffe, de bulle, de 1929 etc, ce
qui n’empêche pas de continuer à rêver car les dernières années ont été fabuleuses
et d’un jour à l’autre tout disparaît et chacun se retrouve avec un sérieux problème.
Pour essayer de ne pas subir le krack boursier, la bulle, la surchauffe, la dévaluation,
la guerre civile et je ne sais pas quelle autre catastrophe terroriste, il n’y a pas
beaucoup de solutions, il n’y en a qu’une la répartition de vos actifs sur une dizaine
de produits complémentaires.
Quand l’immobilier monte en général la bourse baisse, quand la bourse remonte, les
gens n’investissent pas car ils viennent de perdre, et pourtant depuis 30 ans, nous
avons connu l’inflation, les chocs pétroliers, en plus de la bulle internet et des krachs
boursiers, à croire que nous ne sommes pas raisonnables.
Non, nous ne sommes pas raisonnables, vous pouvez le constater tous les jours
dans vos journaux, il y a beaucoup trop de suiveurs et personne n’est vraiment assez
influent pour pouvoir prévoir la hausse ou la baisse de quelque chose, quoique.
Je répète la diversification pour préserver au mieux de vos intérêts vos actifs.
Et employer les crédits dans des deltas raisonnables entre le gain d’impôts, les
loyers et votre épargne. Dès que votre épargne ne vous coûtera pas plus de 30 % du
montant initial total sur la durée du prêt, vous ne pourrez que faire une bonne affaire.
Nous verrons dans ce e-book des exemples d’investissements qui nous le
prouveront.
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Les 10 solutions pour faire fortune
Pour obtenir une richesse suffisante pour vivre convenablement sa retraite, il n’y a
pas beaucoup de solutions :
Vous pouvez les compter sur les doigts d’une main, pour les plus ingénieux les deux
mains, mais pas plus.
1.
Toutes les grandes fortunes sont ou ont été près du pouvoir.
2.
Hériter d’un chef d’entreprise, d’un artiste ou sportif célèbre.
3.
Gagner au Loto.
4.
Etre doué dans un sport,
5.
Votre physique, devenir la vedette d’une série télévisée.
6.
Créer et vendre son entreprise, sa marque, son brevet.
7.
Persévérer en utilisant notre méthode de travail.
8.
Utiliser notre méthode et assumer soi même l’immobilier ou la bourse.
9.
Le professionnalisme dans votre travail, dans vos choix.
10. Ne pas rencontrer d’oiseaux de mauvais augures.
Vous constaterez que la chance est presque toujours tout près de ceux qui ont réussi
financièrement, mais ce n’est pas obligatoirement bien réparti ou juste.
Si vous n’avez pas une entrée près du pouvoir, que vous n’êtes pas un héritier, que
le monde ne se retourne pas sur votre passage, vous devrez travailler et persévérer
pour réussir, mais c’est possible.
Pourquoi c’est possible pour tous de devenir riche et d’obtenir une retraite sans
soucis financier ? Parce que vous allez adapter notre méthode pour qu’elle vous
permette de rejoindre ceux qui sont partis avec plus de chance au départ.
Vous avez plusieurs atouts, une ligne de conduite, vos objectifs, votre travail, votre
persévérance et vous ne mettez pas vos actifs dans le même panier.
Ceci étant précisé, nous allons maintenant étudier différents produits qui pourront
compléter et sécuriser le développement de vos actifs.
Théoriquement, nous pourrions dire de mettre la même somme sur une dizaine de
produits et la moyenne sera pour ainsi dire toujours bonne.
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Sauf que dans la vie, rien ne restera figé pendant 20 à 30 ans et que l’important,
tout en développant vos actifs, c’est aussi de vivre convenablement.
Nous sommes maintenant des Internautes donc nous pouvons gagner du temps,
négocier, obtenir rapidement beaucoup d’informations.
Nos conseils sont à votre écoute pour augmenter votre pouvoir d’achat en
réactualisant régulièrement avec vos décisions.
Dans un autre paragraphe, vous nous avez donné des éléments pour définir le
montant de votre épargne annuelle, à partir de celle-ci, nous avons envisagé des
solutions pour atteindre vos objectifs.
Mais nous pouvons aussi améliorer cette épargne en étudiant vos décisions
antérieures, par exemple comment vous avez souscrit vos assurances. Après étude,
nous pourrons obtenir entre 10 à 30 % de remises sur la durée de 20 à 30 ans en
effectuant des contrôles réguliers. Vous constaterez que nous aurons obtenu une
somme conséquente que nous pourrons investir dans l’un ou l'autre de vos paniers.
Idem pour l’achat de vos voitures, de votre électro ménager et autres frais divers.
Ainsi sur la durée, vous allez augmenter les solutions pour optimiser vos actifs tout
en obtenant une meilleure qualité/prix par une mutualisation de vos achats avec
notre club VIP.
Les outils financiers :
ASSURANCE-VIE :
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/assurance_vie.php
L'assurance vie s'est imposée comme le placement préféré des Français. Hors
immobilier, près des deux tiers de l’épargne financière des ménages vont à
l’assurance vie aujourd’hui.
L'assurance-vie est une assurance de personnes qui a pour objet de garantir le
versement d'une certaine somme d'argent (capital ou rente) lorsque survient un
événement lié à la personne assurée : son décès, un accident, une maladie...
L’assurance vie est un placement fiscalement avantageux et un outil idéal de
transmission du patrimoine.
L’assurance vie moderne est un véhicule d’épargne aux multiples atouts : souplesse
puisqu’on peut y verser ou retirer ses fonds à volonté, fiscalité attractive tant sur les
retraits que pour la succession, montants non plafonnés, possibilité de sécuriser
l’épargne sur un fonds en euros ou de la dynamiser sur des fonds d’investissement.
L'assurance vie est à la fois un outil d'épargne et de transmission du capital qui
bénéficie d'un cadre juridique et fiscal spécifique. Une assurance vie permet tout
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d'abord de se constituer ou de faire fructifier un capital. Chacun peut ouvrir un ou
plusieurs contrats et y effectuer des versements, réguliers ou non, sans limite de
montant. A tout moment, vous pouvez récupérer votre épargne via un retrait partiel
ou total, ou en demandant une avance. Vous pouvez même transformer le capital en
rente viagère. Au décès de l'assuré, le capital présent sur le contrat d'assurance vie
est versé aux bénéficiaires désignés librement dans le contrat. Ce capital sera en
grande partie à l'abri des droits de succession, et de toute façon soumis à une
fiscalité avantageuse.
Fonctionnement de l'assurance vie
Les acteurs en présence
Le souscripteur : c'est celui qui s'engage envers l'assureur, il est le propriétaire du
contrat et choisit les bénéficiaires en cas de décès.
L'assureur: il s'engage à couvrir le risque de vie ou de décès de l'assuré. L'entreprise
d'assurance ou de capitalisation doit faire figurer sur le contrat diverses mentions
relatives à l'information du souscripteur : les modalités de la renonciation, la valeur
du rachat du contrat, les dispositions du contrat en termes clairs et précis, la clause
bénéficiaire, l'échéance à laquelle pourrait être versé le capital ou la rente garantie.
L'assuré : c'est la personne sur laquelle repose le risque (décès), il doit être
consentant pour l'assureur en cas de décès. L'assuré et le souscripteur sont souvent
la même personne, et sont d'ailleurs souvent confondus dans les contrats.
Les bénéficiaires : en cas de vie le souscripteur est généralement le bénéficiaire, en
cas de décès ils ont été désignés par le souscripteur, directement (nom, prénom) ou
indirectement (le conjoint, les enfants, etc.), voire par une clause figurant en dehors
du contrat (testament ou acte authentique déposé chez le notaire).
Les différents types de produits composant un contrat d'assurance vie
Le contrat d'assurance vie mono-support en euros est destiné aux épargnants
recherchant la sécurité. Le capital investi et les intérêts versés chaque année sont
garantis par l'assureur. En contrepartie de cette sécurité, les gains sont relativement
limités, ces contrats affichent actuellement un rendement de 4% net en moyenne.
On peut trouver la même sécurité au sein d'un second type de contrat d'assurance
vie, le multi-support. Les meilleurs contiennent en effet un fonds ou support en euros
aux caractéristiques identiques. Mais dans un contrat multi-support, l'épargne peut
aussi être investie sur des unités de compte, actifs financiers composés
majoritairement de fonds en actions ou obligataires. Le capital varie alors à la hausse
ou à la baisse, selon l'évolution de la valeur des fonds. Le souscripteur peut luimême répartir son épargne parmi les fonds proposés, de quelques-uns à plusieurs
centaines selon les contrats, ou déléguer cette gestion en optant pour un profil de
gestion.
Les modes de gestion d'un contrat d'assurance vie
Le souscripteur peut choisir entre plusieurs modes de gestion proposés dans les
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contrats d'assurance vie multi-supports :
la gestion profilée : le souscripteur laisse aux experts financiers le soin de choisir les
valeurs et la répartition des actifs (actions, obligations, etc.) selon le profil qu'il a
déterminé, du plus prudent au plus dynamique.
la gestion libre : le souscripteur choisit lui même les fonds sur lequel il va investir.
la gestion à horizon, ou pilotée : la répartition entre les classes d'actifs se fait selon
un schéma dépendant de l'âge du souscripteur, très risquée au début puis de plus en
plus sécuritaire lorsque le contrat arrive à son terme.
la gestion à arbitrages automatiques : la répartition évolue entre les classes d'actifs
en fonction de critères tels que seuils de déclenchement, volatilité, plus value
réalisée, etc...
Les frais afférents au contrat d'assurance vie
Les frais que l'on trouve habituellement dans un contrat d'assurance vie sont souvent
exprimés en pourcentage des sommes investies et peuvent être :
des frais d'entrée, prélevés à chaque versement de fonds, compris généralement
entre 0% et 5%. Il existe aussi des contrats d'assurance vie à frais précomptés, pour
lesquels les versements de la première, voire de la deuxième année, sont engloutis
par l'assureur.
des frais de gestion payés annuellement sur les sommes en compte, allant de 0,9%
sur les contrats d'assurance vie mono-support ou fonds en euros à 1,1% sur les unités
de compte.
des frais d'arbitrage, payés en cas de changement des supports d'investissement
dans un contrat d'assurance vie multi-support. Un arbitrage est généralement facturé
de 0,25% à 1%, avec parfois un arbitrage gratuit par an.
Certains contrats d'assurance vie supportent aussi des frais de dossier perçus
uniquement à l'ouverture du contrat.
Résiliation du contrat d'assurance vie
Une assurance vie est résiliable à tout moment, aucune action ne peut être menée
pour non-paiement.
Il est aussi possible de racheter un contrat dès les premières années dans la plupart
des cas, exception faite des contrats d'assurance vie mixtes pour lesquels il faut
attendre la fin des deux premières années. Le rachat consiste en la récupération de
tout ou partie des primes versées et des plus ou moins values générées.
Si la résiliation a lieu moins de 8 ans après la signature du contrat, les plus values
sont imposées et certaines réductions d'impôt obtenues peuvent être remises en
cause par l'administration fiscale.
La fiscalité de l'assurance vie
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En cas de retrait
Pour les contrats d'assurance vie souscrits depuis 26 septembre 1997, les intérêts
compris dans le retrait sont intégrés à la déclaration des revenus de l'année, puis
soumis au barème de l'impôt.
Mais le souscripteur peut opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire de:
% les quatre premières années,
% entre quatre et huit ans,
% au-delà. Sur ces 7,5%, il existe un abattement sur les intérêts de 9 200 € pour un
uple et 4 600 € pour un célibataire.
Les 11% de prélèvements sociaux sont pris sur le rendement annuel pour les
contrats en euros ou lors des retraits pour les multi-supports.
En cas de rente viagère
Celle-ci sera soumise à l'impôt sur le revenu pour:
70% de son montant en cas de mise en route avant 50 ans,
50% de 50 à 59 ans,
40% de 60 à 69 ans,
30% à 70 ans et plus.
Elle sera aussi sujette aux prélèvements sociaux.
En cas de décès
Pour les primes versées avant ses 70 ans sur des contrats souscrits depuis le 13
octobre 1998, le capital transmis (versements + intérêts) profite d'un abattement de
152.500 euros par bénéficiaire, puis il est taxé au taux de 20%.
Passé les 70 ans de l'assuré, les primes sont imposées aux droits de succession,
selon le lien de parenté entre le bénéficiaire et l'assuré, après un abattement de
30.500 euros tous contrats confondus. Les intérêts sont exonérés.
Dans tous les cas, les prélèvements sociaux ne sont pas dus sur le capital décès.
Types de contrats d'assurance vie proposés
L'assurance en cas de décès
On y cotise pour qu'un capital fixé à la souscription soit versé aux bénéficiaires en
cas de décès. Il s'agit à la base d'un acte de prévoyance mais pas d'épargne.
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Assurance temporaire décès
Un capital défini par contrat peut être versé si le souscripteur décède avant une date
indiquée dans le contrat. S'il est encore en vie après cette date, le capital n'est pas
versé et les primes ne sont remboursées que si une contre-assurance a été
souscrite.
Le montant des primes est calculé en fonction de la date probable à laquelle
l'assureur devra payer, fonction de l'espérance de vie de l'assuré à cette date, ainsi
que du capital promis.
Assurance décès vie entière
Si aucune date de décès n'est fixée le capital sera versé aux bénéficiaires au décès
de l'assuré. C'est le principe actuellement utilisé par la plupart des contrats
d'assurance vie modernes qui permet d'allier prévoyance et épargne.
Le capital restitué est généralement constitué des versements majorés des résultats
d'exploitation. Dans ce cas le versement des primes est libre. Si par contre l'assureur
s'engage sur une somme fixe en cas de décès, le montant des primes n'est pas libre
ou seulement la partie destinée à capitaliser.
Assurance rente-éducation
Elle adopte le même principe que l'assurance temporaire décès, mais le capital est
transformé en rentes mensuelles servies aux enfants durant leur scolarité ou jusqu'à
un certain âge.
Assurance à terme fixe
La date à laquelle l'assureur versera le bénéfice du contrat est fixée à l'avance dans
le contrat, indépendamment du décès de l'assuré.
Donc l'assuré est bénéficiaire en cas de vie et les bénéficiaires ne le sont qu'en cas
de décès. Le risque encourus par l'assureur consiste uniquement en l'arrêt du
versement des primes par décès du souscripteur assuré.
Ce type de contrat est intéressant lorsqu'il s'agit pour le souscripteur de financer un
projet patrimonial à échéance (date et montant) connue.
L'assurance en cas de vie
Assurance à capital différé
Si l'assuré est encore en vie à une date ou échéance fixée (retraite par exemple) il
reçoit un capital ou une rente viagère pour assurer sa survie. Si l'assuré est décédé à
la date d'échéance du contrat, l'assureur peut conserver les primes versées sans
avoir à verser le capital. Mais il est généralement prévu une contre-assurance
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garantissant le remboursement des primes aux bénéficiaires déterminés.
Le capital restitué est généralement constitué des versements majorés des résultats
d'exploitation.
Bon d'investissement
Variante de capital différé pour laquelle l'investissement se porte sur un support de
type bon de capitalisation, ayant une échéance à terme programmée. L'assureur
peut garantir un taux de rendement sur un maximum de huit ans.
Ces contrats sont de plus en plus rares et généralement commercialisés en unité de
compte adossé à l'effet financier désiré.
L'assurance mixte
Ce type de contrat combine les deux types d'assurance précédemment cités. Le
capital peut être versé, soit au décès de l'assuré si ce décès intervient avant une
date déterminée, soit après une échéance fixée si l'assuré est encore en vie à cette
date, sous forme de capital ou de rente.
Le capital versé en cas de décès est généralement invariable, comme pour une
"temporaire décès". Mais en complément des primes "décès" perdues en cas de vie,
le souscripteur verse des primes "vie" servant à capitaliser en cas de vie, mais
perdues en cas de décès.
Ce type d'assurance vie est souvent synonyme de frais élevés et d'une opacité sur la
gestion de l'épargne.
Le contrat de capitalisation
Ce n'est pas en soi un contrat d'assurance vie mais une déclinaison dont le
fonctionnement et la fiscalité en sont comparables, à quelques différences près:
Le contrat de capitalisation n'est pas une assurance et n'offre donc pas d'avantage
successoral en cas de décès du souscripteur. Au décès de celui-ci, le capital est
intégré à la succession comme tout autre bien.
Les intérêts et plus-values générés par ce type de contrat ne sont pas intégrés dans
l'assiette de l'ISF.
Recommandations pour l'utilisation de l'assurance vie
Placement d'un capital à court terme (moins de 4 ans)
Dans ce cas, l'assurance vie n'est pas le meilleur placement recommandé. En effet,
chaque versement sur un contrat subit généralement des frais d'entrée non
récupérables. De plus, la fiscalité est dissuasive les quatre premières années : le
prélèvement libératoire est de 35% sur la totalité des intérêts au moment du rachat
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total, auquel il convient d'ajouter les prélèvements sociaux de 11%.
Seul un épargnant peu imposable pourrait être intéressé par l'assurance vie à court
terme, car il pourrait opter pour la déclaration des intérêts à l’impôt sur le revenu.
Si un tel placement se veut sécuritaire, on lui préfèrera un compte sur livret. En effet,
les rendements des fonds en euros, les seuls assurant une garantie du capital,
baissent depuis plusieurs années.
Si ce placement se veut plus dynamique, on lui préfèrera un compte titre en prenant
soin de ne pas trop dépasser les plafonds pour une exonération, soit 15 000 € par
an. Sinon, il faudra s'acquitter d'un prélèvement libératoire de 27% et des cotisations
sociales de 11%.
Placement d'un capital à moyen terme (environ 10 ans), en vue de la retraite
Le contrat en euros ou le fonds en euros d’un contrat multi-support est fait pour vous
: capital garanti, intérêts annuels définitivement acquis avec un taux minimum garanti
dans certains contrats, possibilité de récupérer son épargne à tout moment, fiscalité
clémente après quatre ans et attractive après huit ans (prélèvement libératoire de
7,5% généralement bien inférieur au taux d'imposition sur le revenu).
Il est aussi possible de souscrire un contrat multi-support en unité de comptes peu
volatile mais dont la rentabilité à terme sera bien meilleure, voire de panacher avec le
fonds en euros.
L'assurance vie est le placement idéal pour faire fructifier un capital en vue de la
retraite et en tirer des revenus le moment venu, à votre convenance.
L'assurance vie est bien plus souple et plus avantageuse fiscalement qu’un autre
support comme le PERP pour lequel la sortie en rente est obligatoire et soumise à
l'imposition après abattement de 28%.
Création d'un petit portefeuille
Choisissez des supports dont les frais et la fiscalité à la sortie sont plus attractifs,
comme le compte titre (abattement de 15 000 € par an puis 29% de prélèvement
libératoire) ou le PEA (exonération totale des plus values hors prélèvement sociaux).
Placement d'un gros capital plutôt dynamique et à fiscalité attractive
Dans ce cas, on se penchera tout naturellement vers l'assurance vie avec un bon
contrat multi-support, pouvant même contenir des titres dans le vif et une certaine
liberté d'action pour le souscripteur. Cela permet de protéger son patrimoine en cas
de décès et de bénéficier d'une fiscalité des rachats intéressante au bout de 8 ans
(voire 4 ans).
Pour optimiser la rentabilité de ce type de placement et valoriser d'éventuels rachats
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quelle que soit la période, il est avantageux d'investir en parallèle dans un compte
titre, surtout pour les premières années.
Protection d'un capital, désir de transmission à un tiers
Dans tous les cas de figure, l'assurance vie reste le placement le mieux adapté à la
transmission, d'autant plus si le bénéficiaire n'est pas un héritier en ligne directe, car
dans ce cas l'administration fiscale prélève 60% du capital après abattement de 1
500 €.
Attention cependant dans ce cas de se limiter à la quotité disponible pour le montant
transmis, sous peine de voir les héritiers contester l’opération pour atteinte à la
réserve.
Désir de transmission aux enfants après 70 ans
L'assurance vie reste malgré tout un bon placement pour les héritiers. Bien que le
capital versé soit taxé aux droits de succession après abattement de 30 500 €, les
intérêts produits resteront exonérés d'impôts.
Cela reste donc intéressant, d'autant plus que l'espérance de vie est en constante
augmentation.
Création d'un patrimoine immobilier à partir d'un capital disponible
Vous souhaitez investir dans l'immobilier et vous disposez déjà d'un capital, certes
inférieur au montant de votre acquisition.
Dans la majeure partie des cas, il n'est pas intéressant de fournir votre capital
directement en apport, comme complément d'un prêt. Vous faites plaisir au banquier
mais cet argent pourrait vous rapporter bien plus que l'économie sur les intérêts que
vous réalisez en ne finançant pas la totalité de votre investissement.
De plus, il est toujours possible de déduire des futurs loyers les intérêts d'emprunt,
ceux-ci étant diminués, votre fiscalité en sera pénalisée.
Il est préférable dans ce cas d'opter pour un placement sur un contrat d'assurance
vie que vous apportez en nantissement d'un prêt in-finé. Le principe de ce prêt est de
ne rembourser le capital emprunté qu'à la fin du prêt, lors du dernier versement.
Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez donc que les intérêts.
Cela peut paraître inintéressant car vous payez bien plus d'intérêts que pour un prêt
classique. Mais comme vous ne remboursez pas le capital, vous payez moins à
chaque mensualité de remboursement. La différence sera alors placée sur le contrat
d'assurance vie dont le rôle est de produire le capital nécessaire au remboursement
du prêt en fin de période; et bien plus encore car si vous suivez ce principe, vous
disposerez à la sortie d'un capital sur votre contrat d'assurance vie tout en ayant
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remboursé votre prêt. Vous aurez donc épargné pendant la période de
remboursement.
En plus, vous pourrez déduire encore plus d'intérêts de vos futurs loyers que lors
d'un montage avec prêt amortissable classique où les intérêts décroissent dans le
temps.
La seule contrainte est que la banque vous demandera un versement initial sur le
contrat d'assurance vie allant de 10% à 30% en fonction du risque encouru. Bien
entendu, vous ne pourrez pas effectuer de retrait libre pendant la durée de
l'investissement.
Vous n'êtes pas tenu d'opter pour des versements périodiques sur le contrat
d'assurance vie, mais c'est quand même une bonne méthode. Vous pouvez aussi
procéder par versements ponctuels, voire un seul versement initial. Pensez que le
banquier suivra cela de près et vous obligera à régulariser la situation s’il estime que
le capital acquis sur le contrat d'assurance vie est inférieur aux prévisions (obligatoire
tous les 5 ans).
DIAMANT et OR : Complément de fortune intéressant lors des périodes troubles,
peuvent servir de monnaie d’échange et sont facilement transportables, produits très
particuliers sur lesquels nous pourrons revenir si vous le désirez lors de notre
entretien.
FCPI :
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/fcpi_fiscalite.php
Les FCPI bénéficient d'un double avantage fiscal
1 Tout contribuable domicilié fiscalement en France qui acquiert des parts de FCPI
bénéficie l'année de souscription d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25%
des sommes investies (montants bruts versés, frais d'entrée inclus).
2 Après 5 ans, en cas de revente, les plus-values sont exonérées d'impôt, mais
soumises aux prélèvements sociaux.
Les avantages fiscaux des FCPI sont consentis dans la limite des plafonds
indiqués ci-dessous, et en contrepartie d'un engagement de conservation des
parts pour une durée de cinq ans minimum.
Madame
Monsieur
Investissement maximum :
12.000 €
Investissement maximum :
12.000 €
Réduction d'impôt maximum :
3.000 €
Réduction d'impôt maximum :
3.000 €
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Un couple peut donc investir jusqu'à 24.000 € en parts de FCPI et bénéficier d'une
réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 6.000 €.
Important : les réductions d'impôt des FCPI et des FIP sont cumulables.
En investissant en FCPI et en FIP, une personne seule peut donc économiser en
tout jusqu'à 6.000 € d'impôt sur le revenu, et un couple jusqu'à 12.000 € par an.
FIP :
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/fip_fiscalite.php
Les FIP bénéficient d'un double avantage fiscal :
1 Tout contribuable domicilié fiscalement en France qui acquiert des parts de FIP
bénéficie l'année de souscription d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25%
des sommes investies (montants bruts versés, frais d'entrée inclus).
2 Après 5 ans, en cas de revente, les plus-values sont exonérées d'impôt, mais
soumises aux prélèvements sociaux.
Les avantages fiscaux des FIP sont consentis dans la limite des plafonds
indiqués ci-dessous, et en contrepartie d'un engagement de conservation des
parts pour une durée de cinq ans minimum.
Madame
Monsieur
Investissement maximum : Investissement maximum :
12.000 €
12.000 €
Réduction d'impôt
maximum : 3.000 €
Réduction d'impôt
maximum : 3.000 €
Un couple peut donc investir jusqu'à 24.000 € en parts de FIP et bénéficier d'une
réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 6.000 €.
Important : les réductions d'impôt des FIP et des FCPI sont cumulables.
Une personne seule peut donc économiser en tout jusqu'à 6.000 € d'impôt sur le
revenu (3.000 € grâce aux FIP et 3.000 € grâce aux FCPI), et un couple jusqu'à
12.000 € par an.
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Nouveauté fiscale 2007 : réduction d'ISF pour certains FIP.
Girardin industrielle :
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/girardin_industrielle.php
Principe de la loi Girardin industrielle
La souscription dans des parts de sociétés chargées de réaliser des investissements
productifs dans les DOM-TOM permet à un investisseur de payer ses impôts par
anticipation en contrepartie d'un avantage fiscal.
En fonction de la date d'encaissement du chèque à l'ordre d'un prestataire de service
qui prend en charge l'aménagement des DOM-TOM, un coefficient de réduction
d'impôt allant de 38% à 20% s'applique sur le paiement de l'impôt de l'année
suivante. Plus la souscription est réalisée tôt, plus la réduction d'impôt sera
importante.
Ce mode de financement de matériels permet aux industriels des DOM-TOM de
financer leurs besoins en matériels d’exploitation en bénéficiant d’une baisse
significative de leur prix de revient.
La loi Girardin industrielle est un formidable outil de gestion de trésorerie. Le premier
investissement consiste en un paiement anticipé de l'impôt, mais les années
suivantes le gain est immédiat sans apport de fonds propres: il suffit de remplacer le
paiement de l'impôt par un investissement en Girardin industrielle avec une
économie d'environ 30%.
Détail d'un montage de type Girardin industrielle
Au travers de la loi Girardin industrielle, l’état a ainsi trouvé un moyen efficace de
substituer des investisseurs privés pour soutenir les besoins de financement des
entreprises des DOM-TOM en échange d’économies d’impôts représentant 20% à
38% de l’impôt normalement dû.
La loi Girardin industrielle, élaborée en 2003 par la Ministre déléguée à l'outre mer
Brigitte Girardin, vient en remplacement de la loi Paul et reste applicable jusqu'en
2017. Elle instaure une aide à l'investissement industriel dans les DOM-TOM.
Lorsqu'une entreprise exerçant son activité dans les DOM-TOM souhaite acquérir du
matériel, elle peut sortir du cadre classique par l'application du dispositif fiscal de la
loi Girardin industrielle:
•
un intermédiaire financier constitué par une SNC (société de personnes) va acheter
ce matériel par le biais d'emprunts bancaires mais aussi de souscriptions privées, à
hauteur d'environ un tiers du prix du matériel.
Page 26 sur 46
•
•
•
les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt de 50% du montant investi par
cette société de personnes.
l'entreprise va louer ce matériel pendant une durée de 5 ans à cette SNC, le montant
du loyer permettant à la SNC de rembourser l'emprunt
au bout des cinq années, l'entreprise locatrice devient propriétaire de ce matériel
pour un montant symbolique, la SNC est alors dissoute dans les formes légales.
A l'arrivée, l'entreprise n'aura dépensé environ que les deux tiers du prix pour
acquérir un matériel neuf, et les souscripteurs auront bénéficié d'une réduction
d'impôt.
La réduction d'impôt accordée par la loi Girardin industrielle s'applique sur les
revenus de l'année en cours (donc récupérable l'année suivante), mais peut être
reportée sur les 5 années suivantes en cas de dépassement du montant de l'impôt.
Risque financier
Pour le souscripteur qui investit dans une société de personnes dans le cadre de la
loi Girardin industrielle, il est quasi nul:
•
•
le montant des loyers versés par la société locatrice est délégué au remboursement
des emprunts contractés pour l'achat du matériel.
ces délégations de loyers sont assorties d’une clause de non recours contre
l’emprunteur et ses associés en cas de non paiement des loyers par les sociétés
locatrices.
Risque fiscal
Pour pouvoir bénéficier pleinement de la réduction d'impôt accordée par la loi
Girardin industrielle, chaque associé se doit de conserver ses titres au minimum 5
ans. Le risque est donc que pendant ces 5 ans, l'intermédiaire financier soit
défaillant. Pour pallier à ce risque, il convient:
•
•
•
de mutualiser le risque fiscal en investissant dans plusieurs sociétés de personnes
positionnées comme intermédiaire financier locataire de matériels.
d'investir uniquement dans des biens industriels correspondant à une réalité
économique locale.
de rembourser les emprunts par des délégations de loyers dus par les sociétés
locatrices.
Patrimoine en ligne a sélectionné pour vous les meilleurs intervenants sur le marché
de la Girardin industrielle, en privilégiant des investissements neufs dans l'activité du
transport.
Page 27 sur 46
Exemple de réduction d'impôt
Imaginons une société située dans les DOM-TOM désireuse d'acquérir un moyen de
transport pour la somme de 110 000 € HT.
Pour ce faire, elle passe par le biais d'une SNC qui achète donc ce matériel. Le
financement se répartit comme suit:
•
•
•
•
•
aides d'état: 10 000 €
participation de la société locatrice: 10 000 € au titre de la garantie.
montant des souscriptions: 40 000 €
montant emprunté: 50 000 € sur 5 ans.
la perception des loyers permet de rembourser les emprunts.
Les souscripteurs pourront dès lors bénéficier d'une réduction d'impôts de 50% du
montant investi, hors taxes et hors aides d'état, soit 50 000 €.
Le gain de chaque souscripteur est donc de 25%, (10 000 € de gain pour 40 000 €
investis).
Ceci n'est bien sûr qu'un exemple simplifié permettant de démontrer la rentabilité à
court terme de l'application de la loi Girardin industrielle.
PEA :
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/pea.php
Plan Epargne en Actions.
Le Plan Epargne en actions est un placement privilégié qui allie dynamisme et
souplesse et bénéficie d’un cadre fiscal avantageux.
Dans le cadre de votre PEA, vous effectuez toutes les opérations souhaitées
d’achats et de ventes sans vous soucier du seuil de cession qui déclenche
normalement l’imposition.
Les dividendes versés par certaines entreprises à leurs actionnaires arrivent
directement sur votre PEA et viennent ainsi accroître votre capital.
Après 8 ans, vous pouvez récupérer votre capital sous forme de rente viagère
défiscalisée et réaliser des retraits partiels. En revanche, plus aucun versement ne
pourra être effectué.
Le fonctionnement du PEA est simplifié, la date d’ouverture est celle de votre premier
versement. Cette date servira au départ des 5 ans nécessaires pour bénéficier d’une
exonération totale d’impôt sur les plus-values et les revenus réalisés, hors
contributions et prélèvements sociaux, dans les conditions de la réglementation en
vigueur.
Page 28 sur 46
Vous pouvez alimenter votre PEA par des versements réguliers, jusqu’à 132 000 €
par personne, soit 264 000 € pour un couple.
N’attendez pas pour créer ou transférer votre PEA chez notre partenaire, vous
pourrez rapidement bénéficier d’une gestion sous mandat ou libre selon votre choix.
PEA assurance :
Le PEA est un produit bancaire qui peut être souscrit ou transféré en assurance et
donc bénéficier d'avantages complémentaires.
Votre épargne est disponible
Grâce aux avances vous pouvez disposer de votre épargne sans devoir casser
l'enveloppe fiscale de votre PEA.
Vous diminuez votre ISF
Seul le montant initialement investi ou transféré en assurance est pris en
considération et non pas le capital atteint au 31 décembre de chaque année.
Vous accédez à une sélection des meilleurs SICAV ou de FCP
Sans frais d'entrée dans ces fonds, vous avez accès aux meilleurs gestionnaires du
marché, vous pouvez aussi sécuriser votre épargne dans des supports monétaires
rémunérés.
Vous bénéficiez de deux enveloppes fiscales
Tout retrait avant 8 ans clôture votre PEA mais la fiscalité de votre contrat de
capitalisation demeure. Vous conservez donc l'antériorité fiscale de votre contrat de
capitalisation.
Comparatif juridique et fiscal :
Différences
juridiques
PEA BANCAIRE
Compte en espèces
PEA ASSURANCE
Contrat de capitalisation
nominatif
+
Versements
programmés
Garanties décès
additionnelles
Supports
d’investissements
Transfert du contrat
entre organismes
financiers
Saisie du contrat
Différences fiscales
Impôt sur le revenu
Compte titres
OUI
OUI
NON
OUI
Actions, SICAV et FCP
Uniquement les SICAV et FCP
composés au minimum de 60% composés au minimum de 60%
d’actions
d’actions
OUI
Possible
OUI
Possible
Plus-values en franchise d’IR
Plus-values en franchise d’IR
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En cas de retrait
partiel
Avant 2 ans
Avant 2 ans
Clôture du plan
Clôture du plan
Imposition du gain nette 22.5% +
prélèvements sociaux
Idem
Entre 2 et 5 ans
Entre 2 et 5 ans
Clôture du plan
Imposition du gain nette 16% +
Entre 5 et 8 ans
Idem
Clôture du plan
Entre 5 et 8 ans
Pas d’imposition, uniquement
Idem
Dans les 3 cas ci-dessus le
PEA est basculé en compte
titre normal (l’imposition des
gains évoquée ci-dessus ne
Dans les 3 cas ci-dessus le
s’applique que si le seuil de
contrat de capitalisation se
cession en compte titre excède poursuit et conserve sa propre
15.000 €)
fiscalité (l’imposition des gains
évoquée ci-dessus ne s’applique
que si le seuil de cession en
compte titre excède 15.000 €)
Après 8 ans
Après 8 ans
Le plan n’est pas clos, les
sommes sont soumises aux
prélèvements sociaux, les
nouveaux versements sont
impossibles
Le plan n’est pas clos, les
sommes sont soumises aux
prélèvements sociaux, les
nouveaux versements sont
impossibles
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PERP :
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/perp.php
Comment préparer sa retraite
Tout en réduisant ses impôts
Ce n’est un secret pour personne, avec l’allongement de l’espérance de vie et le
vieillissement de la population, les retraites versées risquent d’être insuffisantes.
Votre future retraite doit en conséquence être planifiée tant que vous êtes en
activité ; le Plan d’Epargne Retraite Populaire (PERP) s’inscrit dans cette
perspective. Apparu avec la loi portant réforme des retraites en août 2003, c’est un
produit d’épargne de très long terme (dénouement au moment de la retraite en rente
viagère) accompagné d’une défiscalisation immédiate.
Les premiers résultats de son développement sont mitigés, l’encours moyen par plan
s’établit à environ 400 € en 2004, 800 € par an en 2005 et 1 250 € en 2006.
Comment fonctionne le PERP :
Tous les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent ouvrir un PERP.
Les capitaux versés dans le PERP sont bloqués jusqu’au départ à la retraite (sauf
cas exceptionnels).
L’épargne est alors automatiquement convertie sous forme de rente viagère. Si le
souscripteur décède avant sa retraite, les capitaux ne sont pas perdus. Une rente
viagère est versée aux bénéficiaires désignés.
La phase d’épargne est similaire à celle des contrats d’assurance-vie multisupports :
vous avez le choix entre un support en euros et/ou en unités de compte (SICAV et
FCP…) Votre horizon de placement s’inscrit sur le long terme et incite à investir en
actions, plus rentables sur une longue période.
Quels sont les avantages fiscaux du PERP ?
Les versements sur un PERP en 2007 sont déductibles du revenu imposable (après
abattement de 10 % ou frais réels)dans la limite de 10 % de vos revenus
professionnels (en tant que salarié ou indépendant) de l’année précédente.
L’avantage fiscal est d’autant plus élevé lorsque vous vous situez dans les plus
hautes tranches d’imposition. Toutefois, cet avantage n’est pas illimité : les revenus
pris en compte sont plafonnés à 8 fois le plafond annuel de la sécurité sociale
(PASS : 31 068 € en 2006). Ainsi la déduction maximale de votre revenu imposable
pour cette année s’élève à 24 584 €.
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Attention : au titre de la réduction possible, vous devez soustraire les versements
effectués auprès d’autres produits « retraite » donnant lieu à défiscalisation : régime
Madelin, contrat Prefon…
Ces plafonds s’apprécient séparément pour chaque membre de la famille, à
condition bien sûr que chacun ait ouvert un PERP. Si une année, vous n’avez pas
versé jusqu’au plafond (10% de votre revenu), le reliquat est reportable sur l’une des
trois années suivantes.
Tout le monde est censé y trouver son compte ! Pour les personnes qui ont de
faibles revenus ou qui ne travaillent plus, une déduction spécifique est fixée à 10 %
du PASS, soit 3 107 € pour 2006.
Quant aux sommes versées dans un PERP, elles n’entrent pas dans l’assiette de
calcul de l’ISF (sous réserve de versements échelonnés dans le temps pendant au
moins 15 ans et équilibrés dans leur montant).
En conclusion pour le PERP :
Les versements dans un PERP sont à étudier de près, c’est une décision qui risque
de vous engager pour l’avenir. L’administration fiscale vous accorde une économie
d’impôt, mais fiscalisera demain la rente que le PERP vous procurera. Même si à la
retraite, votre taux d’imposition sera plus faible, c’est un moyen pour le fisc de
reprendre partiellement d’une main ce qu’il a donné de l’autre !
Financière de l’Echiquier 6 juillet 2007 lettre d’information
Prêt viager hypothécaire :
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/hypothecaire.php
L’ordonnance du 22 mars 2006, introduit une nouvelle forme de crédit, le prêt viager
hypothécaire.
Cette forme de crédit intéresse surtout les seniors à partir de 65 ans jusqu’à 95 ans,
détenant un bien immobilier d’une valeur d’environ 300 000 € sur lequel ils pourront
obtenir un crédit d’environ 30 %.
Le prêt viager hypothécaire existe depuis très longtemps aux Etat Unis et au
Royaume Uni. C’est un nouveau produit bancaire qui facilite l’accession à la
propriété, au crédit pour financer des travaux ou effectuer des donations de son
vivant, améliorer ses revenus etc…
Le prêt viager hypothécaire est un crédit remboursable in fine, c’est-à-dire capital et
intérêts, remboursable à la fin de l’opération.
Le remboursement d’un prêt viager hypothécaire s’effectue soit au décès de
l’emprunteur par la vente du bien hypothéqué ou à tout moment par le
remboursement du capital et des intérêts.
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Le prêt viager hypothécaire est accordé en fonction du bien et de l’âge de
l’emprunteur, mais il est dénué de charges mensuelles puisque les intérêts seront
payés au décès de l’emprunteur sur la valeur du bien immobilier.
Il y a des clauses suspensives pour assurer un achat à 100 % sécurisé, comme pour
un crédit classique. Le prêt viager hypothécaire protège l’emprunteur et les héritiers,
la dette (montant du prêt et les intérêts) est plafonnée à la valeur de l’immobilier en
garantie, donc il ne peut pas rester de dette pour les héritiers. D’autre part si la vente
du bien dépasse le capital et les intérêts à rembourser, le différentiel reviendra aux
héritiers.
Si vous avez de l’immobilier à disposition, n’attendez plus pour améliorer votre vie,
empruntez dès maintenant et profitez de votre vie.
SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier est une formule d’épargne collective qui
va simplifier l’investissement immobilier pour les personnes qui ne souhaitent pas
investir trop d’argent ou gérer des appartements en direct.
Il existe une SCPI Robien recentré, elle permet au terme des 9 années
d’amortissement d’obtenir une réduction de 50 % des 95 % du montant de la
souscription, soit 47.5 % de l’investissement, ce n’est pas neutre.
Ils existent différentes SCPI qui répondent à différents besoins, rente,
démembrement, usufruit, plus-values etc. Dans ce court E-Book, nous ne pourrons
qu’effleurer ces outils très utiles pour organiser un patrimoine moyen ou important.
Attention pour les SCPI concernant une loi de défiscalisation : la liquidité de ses
produits reste limité car les avantages fiscaux, qui sont une composante importante
de la rentabilité, ne sont pas transmissibles, il n’y a donc pas de possibilités de les
vendre de façon anticipée.
Après étude de votre diagnostic patrimonial, nous pourrons vous informer sur l’une
ou l’autre des SCPI pouvant répondre à votre recherche.
En effet, il y a quelques SCPI qui permettent une diversification, mais répondent à
des objectifs biens précis :
SCPI diversifiée en murs de commerces, bureaux et entrepôts, pour 30 % dans les
grandes villes de province et 70 % en région Parisienne.
Rendement en 2007 : environ 5.67 % valeur de la part 240 €.
SCPI en immeubles de bureaux : Rendement en 2007 : environ 5.75 % valeur de la
part 215 €.
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SCPI bureaux Paris : Rendement en 2007 : environ 6.21 % valeur de la part 611 €.
Ainsi que des SCPI de rendements ou de plus-values, vraiment des outils très utiles.
Nous vous rappelons que les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux
prélèvements sociaux, mais si vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 € par
an, vous avez accès au régime microfoncier autorisant un abattement de 30 % sur
les loyers.
Les outils immobiliers:
Borloo populaire « Loi »
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/produits/liste.php?theme=24
Borloo populaire Immobilier neuf ou travaux de réhabilitation : de 80 000 à 200 000 €
déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs
amortissement possible jusqu'à la 15ème année soit 65% d'amortissement, avec un
plafonnement des revenus du locataire
Concerne : TMI supérieur à 14 %
De Robien recentré « Loi »
De Robien recentré Immobilier neuf à partir de 100 000 €
Amortissement de 50 % du montant de son bien étalé sur 9 années, sans
plafonnement des revenus du locataire
Girardin Immobilier « Loi »
Girardin immobilier : immobilier neuf en outre-mer :
à partir de 100 000€ réduction d'impôt proportionnelle au montant de l'investissement 40 %
sur 5 ans (dans secteur libre) et 50 % sur 5 ans (dans secteur intermédiaire) financement
sans apport
Loueur en Meublé Non Professionnel « Statut »
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LMNP – LMP Immobilier, meublé, gestion en bail commercial minimum 9 ans :
de 50 000 à 600 000€ récupération de la TVA financement possible sans apport
Concerne : Toutes les personnes qui souhaitent investir pour obtenir une rente.
Loueur en Meublé Professionnel « Statut »
Concerne : TMI entre 30% et 40 %
MALRAUX « Loi »
Malraux Immobilier ancien avec rénovation importante dans des zones définies,
sauvegardées ou ZPPAUP.
L’imputation sans limite des déficits fonciers sur le revenu global sur maximum 3 ans
Location minimale sur 6 années montage possible en in-fine
Concerne : TMI à 40 %
IMPORTANT – RAPPEL des grandes idées…
Ne pas envisager d’investissements avant d’avoir résolu son propre problème
d’habitat, appartement ou villa. Sauf si vous bénéficiez d’un appartement de fonction,
dans ce cas vous devez anticiper la période où vous ne bénéficierez plus de cet
avantage.
Dès que vous avez résolu vous propre habitation, vous pouvez mettre en place une
stratégie selon vos objectifs, loisirs, revenu, effet de levier selon les observations
suite à votre bilan patrimonial.
En Immobilier locatif, les lois à votre disposition et leurs spécificités :
9 De Robien recentré
9 Borloo
9 ZRR
9 Monuments historiques
9 Malraux
9 Déficit foncier
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9 Statut de Loueur en Meublé Professionnel
9 Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel
En Assurance-Vie :
Vous trouverez une bonne information sur le site ci-dessous.
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/assurance_vie.php
Pour préparer votre retraite avec votre épargne :
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/accueil/epargne_retraite.php
Madelin : Concerne les professions libérales.
PERP :
Vous trouverez une bonne information sur le site ci-dessous.
http://www.patrimoine-en-ligne.fr/placement/perp.php
Pour préparer votre succession :
Nous vous conseillons d’effectuer un diagnostic patrimonial qui va faire le bilan de
vos actifs actuels et vous permettra de spécifier vos objectifs à moyen et long terme.
A partir de cette date, vous pourrez mettre en place avec l’un de nos conseils une
stratégie patrimoniale prenant en compte les nouvelles lois de défiscalisation, de
donations et employer si nécessaire le démembrement et autres outils financiers à
votre disposition…
Démembrement :
Dès que vous aurez rempli votre diagnostic, vous pourrez étudier en connaissance
de cause les solutions envisageables pour compléter votre retraite, vos revenus et
autre transferts…
Dans cette première version de notre E-Book, nous n’avons pas encore abordé
toutes les solutions actuellement efficaces, vous pourrez recevoir la prochaine
version puisque nous avons votre adresse courriel.
Bien entendu, nous répondrons à vos courriels concernant des points plus
précis et personnels, si vous nous demandez notre avis.
[email protected]
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FAQ - Défiscalisation
http://www.patrimoineenligne.fr/accueil/FAQ.php
Nous restons à votre écoute par courriel pour répondre aux sujets que vous
découvrirez et sur lesquels nous n'avons pas apporté de réponse :
Pourquoi investir en Loi Borloo ou Loi de Robien recentré :
Si vous souhaitez créer un patrimoine immobilier, il est préférable d'investir en
profitant des lois de défiscalisation, puisqu'elles vous permettent de bénéficier de
nombreux avantages fiscaux.
Ces deux dispositifs permettent de déduire de vos revenus fonciers, en plus
des charges et des intérêts d'emprunts, de 50% à 65% du montant investi au
titre de l'amortissement, sur 9 à 15 ans.
Il est donc possible de déclarer un déficit pendant la période d'amortissement, et
celui-ci peut être reporté en déduction de vos revenus à hauteur de 10700 € par an.
Ce faisant, la réduction d'impôts est donc proportionnelle à votre taux d'imposition
dans la tranche la plus haute. Ces dispositifs sont donc réellement intéressants pour
les personnes imposables aux tranches les plus élevées, soit 30% et 40%.
Pourquoi investir en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) - Loi Demessine :
Si vous payez plus de 4 166 € d'impôts par an pour un couple ou la moitié pour un
célibataire et que vous souhaitez acquérir un appartement à la montagne, la mer ou
la campagne, c'est plus intéressant d'acheter un appartement dans une ZRR qui
bénéficie d'une réduction d'impôts, de la récupération de la TVA, d'un bail
commercial et d'un contrat de vacances de plusieurs semaines que d'acheter un
appartement à financer tout seul.
Le négatif de cet achat, c'est que pour en bénéficier pleinement il faudra le garder 20
ans (pour ne pas rembourser une partie de la TVA) et que vous ne pourrez pas vous
décider le vendredi soir pour vous octroyer un week-end dans votre chalet.
Comparons maintenant les deux options:
Vous souhaitez acheter un appartement à la montagne pour vous seul à 150 000 € à
crédit, il va vous coûter environ 300 000 € sur 20 ans. Le même appartement en
ZRR ne vous aura coûté qu'environ 50 000 €. C'est une réelle différence qui vous
permet de vous payer des week-ends magnifiques dans n'importe quelle autre
station quand vous le souhaitez !
Pourquoi investir dans des appartements ou immeubles anciens :
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Très souvent les biens à rénover se trouvent en centre ville ou village, et le prix du
mètre carré reste de 20% à 40 % moins cher que le neuf. Vous profitez donc d'un
appartement plus grand, mieux situé et en général dans des endroits qui prendront
plus rapidement de la plus-value.
De plus, le taux de TVA des travaux est beaucoup moins élevé que la TVA sur
l'immobilier (5.5% contre 19.6%).
C'est le type d'investissement idéal pour toute personne disposant déjà de revenus
fonciers, car le montant des travaux engagés permet d'éponger ces revenus pendant
quelques années.
Toutefois il ne faut pas oublier de choisir des régions porteuses telles que le sud de
la France, une nouvelle destination TGV, une ville qui redevient dynamique.
Pourquoi investir en loi Malraux :
L'investissement dans la réhabilitation d'appartements en bénéficiant de la loi
Malraux ou Monuments historiques ne concerne que les personnes particulièrement
fiscalisées, c'est-à-dire seulement la dernière tranche du barème des impôts.
Les servitudes de ces réhabilitations et les contraintes en font des outils plus difficiles
à manier pour le commun des mortels. La rentabilité n'est pas importante et les
chances de plus-values incertaines, compte tenu des frais importants de tels
investissements.
Mais ce sont les montages qui permettent les plus grosses défiscalisations pour les
amoureux de la pierre.
Pourquoi investir en LMNP (Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel) :
C'est la solution idéale pour les personnes qui ne paient pas ou peu d'impôts. Car
l'attrait principal du LMNP c'est de récupérer la TVA, une taxe de 19.60 % sur le
montant total de votre achat; c'est vraiment un cadeau important de l'Etat pour vous
inciter à acheter de cette manière.
Toutefois il y a une servitude, vous devez garder le produit 20 ans pour que cette
TVA vous soit totalement acquise. Dans le cas d'une revente avant ce délai, vous
devrez rembourser le montant en 1/20 selon le nombre d'années qui restent à courir
depuis votre achat. Mais cela n'est pas bien important puisque le jour où vous
revendrez votre bien il sera TTC, vous ne ferez alors que rétrocéder un petit bout de
votre vente.
En plus du remboursement de TVA vous disposez aussi d'un bail commercial de
minimum 9 ans qui vous garantit vos revenus.
Un achat en LMNP est fait pour se créer des rentes intéressantes et non pour
revendre.
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Pourquoi investir en LMP (Statut de Loueur en Meublé professionnel) :
C'est le navire amiral des investissements, il ne concerne que les personnes qui
payent 40% d'impôts, qui pourront obtenir un crédit de 500 000 € et apporter un
nantissement de 50 000 € en garantie d'un crédit in-fine.
Dans ce cas, c'est un outil patrimonial très utile, pour la prévoyance, pour la
transmission, pour préparer des revenus nets d'impôts pendant 7 à 10 ans après la
fin du crédit.
Ce produit apporte de nombreuses solutions pour les professions libérales qui sont
particulièrement fiscalisées et pour les chefs d'entreprises familiales.
Si je vends dans 12 ans :
C'est une façon de faire un effet de levier entre votre mise de fonds et le prix de
vente.
C'est plus intéressant sur un achat ancien que neuf. C'est aussi possible en LMNP et
LMP mais vous devrez rembourser une partie de la TVA, soit 8/20ème.
En tout cas, c'est le bon moment pour y penser car avant vous risquez de payer de
l'impôt sur la plus-value et d'autres pénalités fiscales.
Qui effectuera la revente :
Les mêmes Cabinets que ceux qui vous ont proposé le produit initialement, il y a un
marché secondaire en immobilier.
En ce qui concerne les LMNP et LMP en général le gestionnaire est très intéressé
pour reprendre par une foncière les appartements à la revente. Le cas échéant, vous
pourrez toujours revendre votre bien avec son bail commercial, l'acheteur bénéficiera
des mêmes avantages que vous.
Nous avons déjà des revenus fonciers :
Dans ce cas, si vous n'avez pas besoin de ces revenus fonciers, il est indispensable
d'investir dans de l'ancien pour ne pas subir des impôts très importants et ainsi
continuer à vous créer du patrimoine. En effet, vos revenus fonciers sont imposés à
la tranche la plus élevée de votre imposition et en plus vous payez la CSG.
En cas de déficits fonciers par un nouvel achat à crédit, vous pourrez compenser
ceux-ci avec vos revenus positifs et ainsi ils s'annuleront. Nous préconisons à nos
clients d'acheter successivement des appartements à rénover pour éponger les
revenus fonciers dont ils n'ont pas besoin pour vivre.
En général quand vous avez acquis des biens immobiliers et que vous n'employez
pas les revenus fonciers, vous avez intérêt à les vendre, les revenus mobiliers étant
beaucoup moins imposés.
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L'immobilier est un bon véhicule pour la création de patrimoine mais c'est comme le
vin.
Il n'est pas obligatoire de le garder, le consommer c'est fait aussi pour cela.
Je ne souhaite plus de crédit car j'ai 56 ans :
A notre avis, vous avez intérêt à prendre le maximum de crédits pendant que vous
êtes opérationnel, les banques vous prêtent si vous travaillez et que vous êtes en
bonne santé. De ce fait, vous prenez des garanties pour votre famille (prévoyance),
étant donné que chaque crédit est assuré.
D'autre part vous créez un capital complémentaire à terme, pour des périodes
pendant lesquelles vous aurez peut-être un besoin de revenus supplémentaires.
Il y a des risques avec les locataires :
Nous vous proposons des assurances pour limiter au maximum les risques avec les
locataires, vacances, carences et impayés selon des contrats bien spécifiques.
Je préfère des produits plus liquides :
Vous avez aussi raison, nous préconisons l'immobilier pour la création de patrimoine
car c'est le seul produit que les banques financent à crédit.
Si vous placez votre argent en banque ou en assurance c'est très bien, mais c'est
seulement le vôtre plus des intérêts.
Dans le cas de l'immobilier vous remboursez un crédit avec l'argent des locataires et
vous bénéficiez des plus values du produit, c'est efficace aussi.
Nous vous dirons toujours de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier,
donc pas de réponses fermées.
La bourse c'est mieux que l'immobilier :
C'est bien en effet, quelquefois plus risqué, mais dans tous les cas avec votre argent.
C'est bien pour diversifier vos actifs et les développer.
L'immobilier c'est mieux pour créer un capital, car les banques vous octroient un
crédit d'un montant que vous n'avez pas, vos locataires vont le rembourser pour la
plus grande partie et en plus vous aurez peut-être, voire certainement des plusvalues, c'est donc une bonne façon de se créer un capital à terme.
N'oubliez pas que pendant le remboursement du crédit vous bénéficiez d'une
prévoyance pour votre famille et les vôtres par l'assurance de celui-ci.
Ma retraite sera certainement confortable:
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Nous l'espérons pour vous, mais si vous êtes comme la plupart de nos clients, vous
devez compléter celle-ci pendant vos années d'activité. Seule une prise de décisions
le plus rapidement possible vous laissera le temps nécessaire pour créer un
complément intéressant.
L'avantage d'un investissement en immobilier, c'est que vous épargnez un peu, le
locataire complète, le tout rembourse le crédit et vous vous retrouvez avec un capital
que vous n'avez constitué que pour 30%, et le reste est un effet de levier auquel
s'ajoutera la plus-value.
Ainsi vous pourrez jouir d'un revenu et d'un capital ou le vendre pour en faire ce que
vous souhaitez.
N'est-il pas trop tard pour investir dans l'immobilier maintenant :
Oui et non, certainement qu'un investissement il y a dix ans était bien moins cher
qu'aujourd'hui.
Mais nous sommes aujourd'hui alors que faire ?
C'est la question que bien des personnes se posaient déjà il y a dix ans.
Vous devez vous constituer un capital pour vous et les vôtres, quels en sont les
moyens ?
Vous constaterez que l'immobilier bien placé, bien acheté reste le meilleur des
moyens. A vous de choisir le véhicule, LMNP, LMP ou Borloo...
Dans tous les cas, vous épargnez maximum 30% de la somme totale sur 20 ans et
nous ne parlons pas de la plus-value potentielle qui sera un cadeau supplémentaire.
Je risque le contrôle fiscal :
Pour un investissement tel que la Loi Malraux peut-être, mais pour une de Robien
recentré ou une ZRR il n'y pas de raison.
En ce qui concerne les LMP ou LMNP vous êtes depuis le début en contact avec des
cabinets spécialisés qui sont à l'écoute pour ne pas prendre de risques.
Mais même si vous ne faites rien, vous risquez un contrôle fiscal.
Est-ce que je peux visiter l'appartement que je souhaite acheter :
Oui, vous pouvez visiter les sites, mais dans le neuf où nous vous proposons de la
VEFA, c'est surtout l'emplacement que vous achetez. L'opération vous sera livrée
dans les règles de l'art par des promoteurs ayant pignon sur rue qui pourront vous
présenter leurs dernières réalisations.
Les lois peuvent changer et je prends des risques :
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En effet, les lois évoluent, mais en général elles se complètent et vous n'avez pas
d'effets rétroactifs.
Nos cabinets juridiques valident les opérations avant que nous les commercialisions,
et vos achats ne seront pas requalifiés.
N'oublions pas que l'Etat nous octroie des lois pour pallier à des insuffisances du
marché, l'Etat n'est pas ennemi de vos choix, puisqu'il vous aide à vous créer un
patrimoine.
Quelle est la meilleure loi :
Il n'y a pas de meilleure loi, c'est en fonction de vos revenus, de vos impôts, de vos
objectifs et de vos possibilités d'épargne que nous pourrons vous proposer un
produit qui entre dans le cadre d'une loi.
Dans certains cas, une définition de stratégie et une cohérence de produits feront
que nous choisirons plusieurs lois, dans d'autres une seule loi suffira.
Nous ne pouvons pas répondre à cette question sans une approche patrimoniale et
une définition de vos objectifs personnels.
Vous ne trouvez pas de réponses dans notre FAQ :
Posez-nous votre question par courriel, nous vous répondrons rapidement.
Les lois de défiscalisation
http://www.patrimoineenligne.fr/lois/resume_lois_de_defiscalisation.php
Loi de
défiscalisation
Investissement
pour la loi de
défiscalisation
Revenus
envisagés
Immobilier,
meublés avec
bail de gestion:
régime
Statut
LMNP
Statut LMP
de 50000 à
BIC:
200000€
entre 4% et
récupération de 6%
la TVA
TVA à 5,5%
montage
possible sans
apport
Immobilier,
meublés avec
bail de gestion:
régime
BIC:
entre 4% et
6%
environ 500000€ TVA à 5,5%
Fiscalité
Conditions
Avantages
Objectifs atteints
applicable à la d'application de procurés par la
Votre
avec la loi de
loi de
la loi de
loi de
TMI
défiscalisation
défiscalisation défiscalisation défiscalisation
Abattement de
71% en micro BIC
ou:
Faible
investissement
garantie de
amortissement
loyer
linéaire à 100%
récupération de
bail de gestion la TVA
longue période
charges locatives de 9 ans,
rente à terme
toutes
tacitement
de non
déductibles des
reconduit
imposition
revenus BIC
71%
intérêts de
d'abattement
l'emprunt
sur les revenus
déductibles des
de loyer après
revenus BIC
amortissement
déficit cumulable,
excédent à
reporter sur 6 ans
minimum de
garantie de
Abattement de
réduction d'impôts
loyer
71% en micro BIC 23000€ de
revenus LMP par récupération de possible
ou:
40%
an statut de
la TVA
rente certaine
professionnel
longue période outil de travail
charges locatives bail de gestion de non
Page 42 sur 46
récupération de
la TVA
montage avec
10% d'apport
avec crédit infiné
déductibles du
de 9 ans,
revenu global
tacitement
charges
reconduit
professionnelles
déductibles du
revenu global
intérêts de
l'emprunt
déductibles du
revenu global
amortissement
linéaire à 100%
déficit global
cumulable,
excédent à
reporter sur 6 ans
imposition
71%
d'abattement
sur les revenus
de loyer après
amortissement
statut de
professionnel
actif
possible
exonération de
l'ISF
effet de levier
important
Abattement de
30% en micro
foncier ou:
travaux
déductibles des
revenus fonciers
l'année de la
facture
Déficit
foncier
Immobilier et
travaux
d'amélioration:
de 70000 à
150000€
Immobilier
ancien et
possibles
travaux
d'amélioration:
Loi Borloo
ancien
Loi De
Robien
régime
foncier:
à partir de 5%
charges foncières
déductibles des
aucunes
revenus fonciers
Intérêts du crédit
déductibles des
revenus fonciers
déficit foncier
plafonné à
10700€ déductible
du revenu global,
excédent à
reporter sur 10
ans
Abattement de
30% en micro
foncier ou:
régime
foncier:
de 70000 à
150000€
6 ans minimum
montage
possible sans
apport
à partir de
4,5%
Immobilier neuf
ou travaux de
régime
foncier:
abattement
forfaitaire de 30%
travaux
signature d'une
déductibles des
convention avec
revenus fonciers l'ANAH
l'année de la
plafonnement du
facture
loyer
charges foncières plafonnement
déductibles des
des ressources
revenus fonciers du locataire
Intérêts du crédit location non
déductibles des
permise à la
revenus fonciers famille
déficit foncier
plafonné à
du revenu global,
excédent à
reporter sur 10
ans
faible
investissement
effet de levier
important
possibilité de
réaliser un
déficit dès le
début des
travaux
investissement
locatif
défiscalisation sur
quelques années toutes
éponger des
revenus fonciers
existants
faible
investissement
effet de levier
important
possibilité de
réaliser un
déficit dès le
début des
travaux
quelques années
exonération
d'impôts sur
toutes
environ 10 ans
éponger des
revenus fonciers
existants
amortissement de plafonnement du bonne
création de
14% et
50% sur 9 ans,
loyer
défiscalisation patrimoine
plus
incluant les
location non
les 7 premières défiscalisation sur
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réhabilitation:
de 80000 à
250000€
9 ans minimum
montage
possible sans
apport
Immobilier neuf
ou travaux de
réhabilitation:
Loi Borloo
populaire
de 80000 à
200000€
9 ans minimum
montage
possible sans
apport
environ 4%
loyers
plafonnés à
90% du
marché
régime
foncier:
environ 4%
loyers
plafonnés à
70% du
marché
permise à la
travaux
charges foncières famille de
premier rang
déductibles des
revenus fonciers
déductibles des
revenus fonciers
déficit foncier
plafonné à
du revenu global,
excédent à
reporter sur 10
ans
amortissement de
65% sur 15 ans,
incluant les
travaux
abattement
forfaitaire de 30%
plafonnement du
charges foncières
loyer
déductibles des
plafonnement
revenus fonciers
des ressources
du locataire
déductibles des
location non
revenus fonciers
permise à la
déficit foncier
famille
plafonné à
du revenu global,
excédent à
reporter sur 10
ans
Immobilier nu
avec bail de
gestion:
Loi
Demessine
(ZRR)
charges foncières
déductibles des
revenus fonciers.
régime
de 50000 à
foncier: déductibles des bail de gestion
250000€
à partir de 3% revenus fonciers de 9 ans,
9 ans minimum avantages en réduction d'impôts tacitement
récupération de nature sur les de 25% étalée sur reconduit
6 ans, plafonnée à
la TVA
vacances
25000€ par
montage
couple (12500€
possible sans
sinon)
apport
Immobilier neuf
en outre-mer:
Loi
à partir de
régime
100000€
minimum
5
ans
foncier:
Girardin
(secteur libre) ou à partir de
6 ans (secteur
3,5%
intermédiaire)
montage
possible sans
apport
Immobilier
Loi Malraux ancien et
régime
foncier:
années
environ 7 ans
revenus
Pour l'ancien
réhabilité:
prix du mètre
carré
TVA à 5,5% sur
les travaux
effet de levier
important
Pour le neuf:
choix et
disponibilité
bonne
défiscalisation
les 10
premières
années
Pour l'ancien
réhabilité:
création de
patrimoine
14% et
prix du mètre
plus
environ
10
ans
carré
revenus
TVA à 5,5% sur
les travaux
effet de levier
important
Pour le neuf:
choix et
disponibilité
bonne
défiscalisation
les 6 premières
années
possibilité
d'utiliser le bien
8 semaines par
an
6 ans
30% et
plus
investissement
vacances
charges foncières
déductibles des
revenus fonciers.
déductibles des
revenus fonciers
réduction d'impôts
de 40%en secteur
libre, 50% en
secteur
intermédiaire,
étalée sur 5 ans,
plafonnée à 1800
€ par mètre carré
plafonnement
des loyers en
secteur
intermédiaire
plafonnement
des ressources
du locataire en
secteur
intermédiaire
grosse
défiscalisation défiscalisation sur
40%
pendant 5 ou 6 6 ans
ans
travaux
déductibles du
contrainte de
remise en état
grosse
défiscalisation
40%
quelques années
Page 44 sur 46
Loi sur les
monument
s
historiques
rénovation
à partir de 3% revenu global
lourde contrôlée:
charges foncières
déductibles du
revenu global.
6 ans minimum
déductibles des
montage
revenus fonciers.
possible en indéficit foncier
finé
déductible du
revenu global,
excédent à
reporter sur 6 ans
Immobilier
travaux
classé et
déductibles du
rénovation
revenu global
lourde
charges foncières
déductibles du
revenu global.
contrôlée:
régime
divers régimes
foncier si déductibles du
possibles,
loué ou visité revenu global.
incluant
déficit foncier
occupation,
déductible du
location et visites
revenu global,
montage
excédent à
possible en inreporter sur 6 ans
finé
selon les règles pendant les
de l'art
travaux
produit de type
hôtel particulier,
bon
emplacement
grosse
défiscalisation
pendant les
contrainte de
remise en état
travaux
selon les règles exonération des défiscalisation
40%
droits de
patrimoine familial
de l'art
contraintes
succession
administratives sous certaines
conditions
(visites)
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Patrimoine en ligne
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