observatoire-immobilier-2015.

Transcription

CCI CORRÈZE
Etudes et Observatoire
Economique
RÉSULTATS
DE L’OBSERVATOIRE ECONOMIQUE
DE L’IMMOBILIER DE LA CORRÈZE 2015
Vers une stabilisation, voire une reprise du marché
Les principaux éléments de diagnostic
juin 2015
l MARCHE DE L’ACCESSION
- Une situation globalement similaire par rapport à notre édition précédente mais légèrement plus nuancée,
avec des signaux pouvant laisser supposer une stabilisation, voire une reprise du marché de l’immobilier.
- Une baisse du nombre des ventes en Corrèze entre 2014/2015 (-10.7 %)*, plus importante que l’année précédente,
mais qui concerne les bassins de Tulle et d’Ussel tandis que le marché dans l’arrondissement de Brive se stabilise.
- Une baisse sur 1 an du nombre de logements individuels commencés (- 25 % sur 1 an) ***, plus forte compara tivement à l’année précédente.
- Une baisse également du nombre de logements individuels autorisés (-6 % sur 1 an) ***, plus faible toutefois
par rapport à il y a 1 an.
- Concernant les appartements anciens, des prix en baisse sur 1 an (- 4.4 %) **, de manière moins importante
cependant par rapport à 2012/2013 où nous enregistrions -9%.
- Des prix de maisons dans l’ancien en revanche repartis à la hausse (+ 3.5 %) **, mais cette évolution est à
relativiser car elle fait suite à une baisse de -12.5% entre 2012/2013, et d’autre part, on note un tassement
significatif des prix des biens d’entrée de gamme.
- Une baisse des prix de vente des terrains sur 1 an (-2%)**, assez comparable à celle de l’an dernier (-3,4%
entre 2012/2013).
- Des taux d’intérêts historiquement bas et des aides aux primo-accédants revalorisées.
l MARCHE LOCATIF
- Un marché présentant de très fortes similitudes par rapport à l’an dernier.
- Une tendance générale soit à une légère baisse, soit à une stabilisation des montants des loyers.
- Une demande toujours portée pour partie par les candidats à la primo-accession ne parvenant pas à concrétiser
leur projet s’acquisition.
- Des propriétaires bailleurs de plus en plus enclins à confier leurs biens locatifs aux professionnels de l’immobilier.
l IMMOBILIER A USAGE PROFESSIONNEL
- Une situation en demi- teintes et hétérogène en fonction des secteurs d’activités.
- Entre 2013/2014, une baisse de -27% *** des surfaces de locaux commerciaux commencés en Corrèze, moindre
toutefois comparativement à 2012/2013 où nous enregistrions -61%.
- Malgré tout, une augmentation des locaux commerciaux disponibles à la vente ou à la location.
-Une baisse de -15%*** des surfaces d’entrepôts commencés en Corrèze entre 2013/2014, mais moindre
comparativement à l’année dernier à même époque (-22% sur 1 an).
- Une augmentation sur 1 an des surfaces de locaux industriels mis en chantier en Corrèze (X3 entre 2013/2014)***.
- Les Etablissements Recevant du Public (ERP) fortement impactés par la mise aux normes en matière
d’accessibilité.
*Données des Services de la publicité foncière de la Corrèze, au 31/12
**Données de PERVAL des Notaires de France, au 31/12
*** Données de la DREAL du Limousin, au 30/04
-1-
ÉTUDES ET OBSERVATOIRE ÉCONOMIQUE / Observatoire de l’immobilier 2015
1. Le marché de l’accession
Activité globale
lLes acteurs de l’immobilier interrogés dans le cadre de cette 10ème édition mettent en évidence les
évolutions suivantes :
-Le marché en 2014 et en ce premier semestre 2015 reste globalement dans la continuité des années
précédentes, marqué par un attentisme certain de la part des acheteurs malgré la persistance de taux
d’intérêt attractifs. « Beaucoup d’acquéreurs potentiels attendent que les prix baissent et que la conjoncture
économique soit plus sûre » résume une étude notariale du département.
- Malgré tout, un léger frémissement de reprise depuis le début de l’année est perceptible pour plusieurs
professionnels de l’immobilier auditionnés, soit sur des produits d’entrée de gamme (« petits budgets »),
soit au contraire sur des biens qualitatifs (ne nécessitant pas de travaux, de type notamment
appartements en résidences de bon standing).
-« Les acquéreurs potentiels se renseignent mais encore peu de concrétisation » précise toutefois un agent
immobilier.
-Pour un professionnel de l’immobilier rencontré sur Brive : « le marché se partage entre les jeunes qui
croient en l’avenir (mais ne sont pas toujours suffisamment solvables) et les retraités qui disposent de certains
moyens financiers ».
- Même perception du côté des constructeurs de maisons individuelles : un frémissement de la demande
depuis le premier semestre 2015, mais encore peu de prises de commandes.
- Dans l’ensemble, et ce constat vaut aussi pour le secteur locatif, beaucoup de professionnels déplorent
un nombre insuffisant de nouveaux arrivants suite à mutations pour réellement animer significativement
le marché.
-Pour la deuxième année consécutive, les professionnels également font part des difficultés à vendre
un bien situé dans une copropriété suite à la loi ALUR.
-Au fil des années néanmoins, les professionnels du secteur constatent qu’un changement sociétal
s’opère dans le rapport des ménages à l’immobilier. Bien que l’envie d’accéder à la propriété perdure,
« beaucoup ne veulent pas tout sacrifier, en particulier en matière de loisirs, pour l’acquisition d’un bien
immobilier ».
-Dans l’ancien, un retour certain vers les zones urbanisées (hameaux, bourgs et villes) est observé,
l’habitat isolé trouvant désormais très difficilement preneur.
- A noter par ailleurs le développement de procédés de construction innovants (éco-lotissements, maisons
passives, maisons à énergies positives, toits végétalisés, maisons intergénérationnelles…). Parallèlement,
de nouvelles formes d’habitat apparaissent, en particulier quelques projets de villages collectifs et
durables.
-Des professionnels rencontrés dans leur agence sur Brive résument ainsi la situation : « La bulle
immobilière est terminée, le marché se reconstitue sur de nouvelles bases ».
-2-
ACTIVITÉ 2014 EN MATIÈRE DE VENTES
Source = Enquête 2015 – 54 répondants - Observatoire économique CCI de la Corrèze
ACTIVITÉ 2015 EN MATIÈRE DE VENTES
EVOLUTION DU NOMBRE D’ACTES DE VENTE DE BIENS IMMOBILIERS
lLes statistiques des Services de la publicité foncière de la Corrèze traduisent une baisse des ventes de
– 10,7 % entre 2013/ 2014 : une baisse qui concerne les bassins de Tulle et d’Ussel (-20,6%), tandis que le
marché se stabilise dans le bassin de Brive (-0,8%).
2013
2014
Evolution
2014/2013
Bassin de Brive
2822
2799
-0,8%
Bassins de Tulle et d’Ussel
2796
2220
-20,6%
Total Corrèze
5618
5019
-10,7%
Source : Services de la publicité foncière de la Corrèze
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Profil des acquéreurs
PAR TYPOLOGIE DE CLIENTÈLE
Primo-accédants :
- Une hausse sensible de la demande émanant des primo-accédants est perceptible depuis quelques
mois selon plusieurs professionnels de l’immobilier interrogés. Ce mouvement s’explique
principalement par la baisse des prix car cette catégorie d’acquéreurs est généralement à la recherche
de biens d’entrée de gamme. Ce segment se heurte régulièrement toutefois à des problèmes de
solvabilité : « Dès que l’acquéreur est en CDD et cumule un crédit contracté pour l’achat d’une automobile,
l’obtention du prêt est souvent très difficile », précise un agent immobilier rencontré sur Tulle.
Secundo-accédants :
- Avant de se porter acquéreur d’un bien, cette clientèle, de l’avis des professionnels auditionnés, se
montre très soucieuse des conditions dans lesquelles pourrait s’opérer la revente. La responsable
d’une agence immobilière sur Tulle résume ainsi la situation : « La question de la revente est souvent
évoquée sur Tulle par cette clientèle. A défaut de réaliser une plus-value comme ce fut le cas par le passé,
l’objectif est au moins que le bien ne perde pas de sa valeur ».
-Cette clientèle (sauf exceptions) a tendance par ailleurs à limiter le montant de l’acquisition
(rarement au-delà de 200 000 € par exemple sur Tulle) car elle doit souvent faire face à d’autres postes
de dépenses, notamment les études des enfants.
Seniors :
- C’est actuellement la clientèle la plus solvable, n’ayant pas besoin, la plupart du temps, de recourir à
l’emprunt car ayant précédemment vendu un bien pour en acquérir un autre.
- Un segment porteur, se caractérisant par une demande d’appartements de standing en centre-ville
(Brive, Tulle, Ussel).
- Une clientèle exigeante et difficile à satisfaire en raison d’un manque de produits adaptés.
- Pour cette clientèle, « le confort de vie prime sur toute autre considération, notamment sur la question
des charges liées au logement », résume un agent immobilier sur Brive.
Investisseurs :
- Une certaine baisse du nombre d’investisseurs, en particulier dans l’ancien.
- Pourtant deux mesures prises en 2014 sont de nature à conforter l’investissement dans le neuf sur
Brive (voir plus loin sur la promotion immobilière).
-4-
AGE DES ACQUÉREURS
-En 2014, la part des acquéreurs de moins de 30 ans et celle des plus 60 ans ont très légèrement
progressé, passant de 15,8% à 16,0% pour les premiers et de 18,7% à 20,1% pour les seconds.
- Ces données confirment une très légère reprise de la primo-accession constatée par certains acteurs
de l’immobilier, grâce à la baisse des prix.
- Ces indicateurs attestent par ailleurs la demande émanant de la clientèle senior.
Source = PERVAL – Notaires de France – au 31/12/2014
ORIGINE GEOGRAPHIQUE DES ACQUEREURS
- Après avoir diminué de 2007 à 2011, la part des acquéreurs originaires de l’étranger s’est redressée
en 2012 et se stabilise depuis aux alentours de 6%.
-5-
- La part des acquéreurs franciliens est en forte diminution, passant de 9.3% en 2005 à 3% en 2014, ce qui
confirme notamment l’atonie du marché de la résidence secondaire et le faible volume de nouveaux
arrivants suite à mutations constatés par les agents immobiliers ayant pris part à notre enquête.
Evolution des prix
lLes professionnels de l’immobilier interrogés notent les évolutions suivantes :
- Dans l’ensemble, les vendeurs ont réellement pris conscience de la baisse des prix : « ils sont enfin
devenus plus réalistes » résume le responsable d’une agence immobilière sur Brive.
-Pour plusieurs professionnels rencontrés, est nettement perceptible « un mouvement de reprise sur
les transactions d’entrée de gamme ».
- D’après une agence interrogée sur Brive : « les candidats à l’accession recherchent en priorité des biens se
situant entre 90 000 € et 140 000 €, mais ce type de produit, bien placé, est encore relativement rare sur le
marché ».
- De manière concomitante, une demande se manifeste à contrario pour des biens qualitatifs n’exigeant
pas de travaux de rénovation (d’un montant supérieur à 200 000 €, voire 300 000 € pour certains
segments de clientèle).
-« Du beau sans travaux, voilà ce que recherche une part de la clientèle, notamment sur Brive, en particulier
la clientèle senior », résume un responsable d’agence immobilière. Ce qui est recherché par cette
clientèle disposant d’un certain pouvoir d’achat : « des biens rénovés récemment, sans travaux, au goût
du jour, au prix du marché », précise une autre agence. Même si cette clientèle n’est pas majoritaire, elle
est très solvable, mais il manque de produits correspondants à son niveau d’exigence, de l’avis de
plusieurs professionnels consultés. « Nous ne disposons pas suffisamment d’appartements de standing »,
selon plusieurs agences immobilières rencontrées dans le cadre de cette enquête, principalement sur
Brive, également mais dans une moindre mesure sur Tulle et Ussel.
-6-
- Dans les résidences, le chauffage collectif, relativement répandu dans les constructions des années
1960-1970, est devenu relativement rédhibitoire pour les acquéreurs potentiels et freine
considérablement la vente. Les acheteurs veulent en effet pouvoir maîtriser leurs charges et gérer ce
poste de manière indépendante. Cette remarque vaut également pour les candidats à la location.
- Globalement les prix pratiqués en Corrèze restent très inférieurs à ceux observés au plan national :
Prix de vente par typologie de biens :
Corrèze
France (hors IDF)
Maisons anciennes
108 700 €
156 000 €
Appartements anciens
1 130 €/M2
2 280 €/M2
Terrains à bâtir
24 500 €
58 000 €
Source : PERVAL - Notaires de France - au 31/12/2014
- Malgré la tendance baissière observée depuis 2008, les prix des biens dans l’ancien restent plus élevés
en comparaison de ceux pratiqués par exemple en 2002.
Evolution de l’indice des prix des appartements anciens :
Source = PERVAL – Notaires de France - Base 100 en 2010T1 – d’après les actes signés au 30/11
Evolution de l’indice des prix des maisons anciennes :
-7-
MONTANT DES TRANSACTIONS EN 2014
lInterrogé sur l’évolution des prix de mise sur le marché des biens et sur le montant des transactions en
2014, notre panel, composé de 54 agences immobilières ou études notariales réalisant de la négociation,
considère à 68,5% que les prix ont baissé (78,9% dans ce cas l’an dernier).
MONTANT DES TRANSACTIONS EN 2015
lInterrogé sur l’évolution prévisible des prix de l’immobilier en 2015, notre panel considère à 48,1% que
les prix vont encore baisser (46,2% de cet avis l’an dernier) et à 46,3% qu’ils vont rester stables (44,2% dans
ce cas l’an dernier).
FINANCEMENT DE L’ACCESSION ET FISCALITE IMMOBILIERE
lLes professionnels de l’immobilier font état des principales évolutions suivantes :
- D’un côté des conditions d’octroi de prêts certes plus drastiques (en application des Accords de
Bâle III), de l’autre la persistance de taux d’intérêt attractifs augmentant le pouvoir d’achat immobilier
des ménages (Depuis trois ans, les taux de crédit ont été divisés par deux, parvenant à fin mai 2015 à
-8-
un plancher historique de 2,01 % pour une durée moyenne d’un peu plus de dix-sept ans, selon le
baromètre Crédit Logement/CSA).
- Des mesures gouvernementales de nature à soutenir l’accession ont par ailleurs été adoptées
récemment mais elles gagneraient à être davantage connues des professionnels et du grand public
pour relancer de manière significative la primo-accession. Les pricipales dispositions :
- D’une part, un assouplissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) : le PTZ a été reconduit en 2014 par le décret
n° 2013-1227 du 27 décembre 2013, il a été assoupli au 1er octobre 2014 et à nouveau au 1er janvier
2015. Il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017.
- D’autre part, depuis le 1er janvier 2015, le prêt à taux 0 % est de nouveau ouvert à l’acquisition d’un
logement ancien. Toutefois, le PTZ ne peut financer qu’un logement situé en zone rurale et qui fait
l’objet d’importants travaux d’amélioration.
EVOLUTION DES PRIX PAR TYPE DE BIENS
Appartements anciens :
Les données notariales issues de PERVAL faisaient état d’une baisse des prix de vente de – 9 % en Corrèze
entre 2012 et 2013. Ces mêmes données établissent une baisse de -4.4% sur 1 an entre 2013 et 2014.
Les prix des appartements anciens sont désormais inférieurs à ceux de 2005.
Prix médian des appartements anciens :
Prix médian
M2
Corrèze
60 000 €
1 128 €
Bassin de Brive
62 000 €
1 167 €
Commune de Brive
60 500 €
1 161 €
Evolution 2014/2013
¢ ¢ ¢
Prix médian 2014
- 4.4%
- 4.3%
- 4.1%
Source = PERVAL – Notaires de France – d’après les actes signés, au 31/12/2014
Courant 2013, les ventes d’appartements anciens selon la base notariale PERVAL s’établissaient en Corrèze
entre 34 500 € (studio) et 98 650 € (appartement de 4 pièces). Ces mêmes données pour 2014 traduisent
un tassement des prix de vente en Corrèze, entre 31 000 € (studio) et 95 500 € (appartement de 4 pièces).
Prix médian
Surfaces habitables
Prix/ M2 médian
Studios
31 000 €
30 M2
1 113 €
2 pièces
49 000 €
47 M2
1 114 €
3 pièces
82 500 €
66 M2
1 314 €
4 pièces
95 500 €
83 M2
1 083 €
¢
Source = PERVAL – Notaires de France – d’après les actes signés, au 31/12/2014
-9-
¢ ¢
Prix médian 2014
¢
Prix médian par typologie d’appartements dans l’ancien :
L’évolution de l’indice des prix de vente entre 2009 et 2014 laisse apparaître :
- Une baisse en 2014 pour la deuxième année consécutive.
- Un indice des prix de vente 2014 < 2009.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Indice du prix de
vente en Corrèze
99,9
103,7
103,7
105,4
97,7
90,3
Variation
sur 1 an
- 5,3 %
+ 3,8%
0%
+1,6%
-7,4%
-7,5%
Source = PERVAL – Notaires de France - Base 100 en 2010T1– d’après les actes signés au 30/11
Selon notre panel d’agents immobiliers, les moyennes des prix mini et maxi pour les appartements anciens
s’établissent de la manière suivante dans les communes de Brive, de Tulle et d’Ussel :
Prix de vente mini/maxi des appartements anciens dans la commune de Brive :
Prix mini/maxi au M2 en 2014
Centre-ville de Brive
1 100 € / 2 300 €
Autres quartiers de Brive
hors 2ème ceinture de boulevards
1 250 € / 1 700 €
Source = Agents immobiliers – Estimations 2014 – non exhaustif
Prix de vente mini/maxi des appartements anciens dans la commune de Tulle :
Centre-ville de Tulle
800 € / 1 300 €
Prix de vente mini/maxi des appartements anciens dans la commune d’Ussel :
Centre-ville d’Ussel
800 € / 1 200 €
- 10 -
Maisons anciennes :
Les données notariales issues de PERVAL faisaient état d’une baisse des prix de vente de – 12.5% entre
2012/2013.
Ces mêmes données traduisent une hausse de +3.5% sur 1 an entre 2013/2014 en Corrèze du prix de vente
des maisons anciennes mais avec des résultats différenciés selon les territoires.
Globalement, les données issues de PERVAL enregistrent une baisse de près de 14% depuis 2007.
Prix médian 2014
Prix médian
Evolution 2014/2013
Corrèze
108 650 €
+ 3.5%
¢
Bassin de Brive
130 000 €
+4%
¢
Bassin de Tulle
90 000 €
=
¢
Bassin d’Ussel
80 300 €
+ 7.1%
¢
Prix médian des maisons dans l’ancien :
Source = PERVAL – Notaires de France – d’après les actes signés au 31/12/2014
Les ventes de maisons anciennes selon la base notariale PERVAL s’établissaient en Corrèze en 2013 entre
75 500 € (maison de 1 à 3 pièces) et 141 600 € (>= 6 pièces). Ces mêmes données pour 2014 traduisent un
tassement des prix de vente en Corrèze, entre 67 000 € (maison de 1 à 3 pièces) et 134 010 € (>= 6 pièces).
Prix médian 2014
Prix médian
1 à 3 pièces
67 000 €
¢
70 M2
4 pièces
105 000 €
¢
96 M2
5 pièces
120 575 €
¢
Prix médian par typologie de maisons dans l’ancien :
112 M2
6 pièces et plus
134 010 €
¢
Surfaces habitables
147 M2
- 11 -
Les prix de vente des maisons anciennes diffèrent toutefois selon les bassins d’emplois.
Prix médian 2014
Prix médian
1 à 3 pièces
87 500 €
¢
74 M2
4 pièces
118 008 €
¢
97 M2
5 pièces
139 000 €
¢
111 M2
6 pièces et plus
171 500 €
¢
Prix médian des maisons anciennes dans le bassin de Brive :
Surfaces habitables
149 M2
Dans le bassin de Brive, les prix s’établissaient ainsi en 2013 entre 89 000 € (maison de 1 à 3 pièces) et
167 500 € (>= 6 pièces). Selon ces mêmes données, l’écart des prix de vente en 2014 se situe entre
87 500 € (maison de 1 à 3 pièces) et 171 500 € (>= 6 pièces).
Prix médian 2014
Prix médian
1 à 3 pièces
64 000 €
¢
68 M2
4 pièces
85 500 €
¢
94 M2
5 pièces
106 000 €
¢
113 M2
6 pièces et plus
110 000 €
¢
Prix médian des maisons anciennes dans le bassin de Tulle :
Surfaces habitables
143 M2
Dans le bassin de Tulle, les prix s’établissaient en 2013 entre 62 000 € (maison de 1 à 3 pièces) et 106 500 €
(5 pièces). En 2014, l’écart des prix de vente dans le bassin de Tulle se situe entre 64 000 € (maison de
1 à 3 pièces) et 110 000 € (>= 6 pièces).
- 12 -
Prix médian 2014
Prix médian
1 à 3 pièces
41 500 €
¢
64 M2
4 pièces
80 000 €
¢
Prix de vente des maisons anciennes dans le bassin d’Ussel :
100 M2
5 pièces
87 500 €
¢
112 M2
6 pièces et plus
105 000 €
¢
Surfaces habitables
149 M2
Dans le bassin d’Ussel, les prix s’établissaient en 2013 entre 61 500 € (maison de 1 à 3 pièces) et 118 000 €
(>= 6 pièces). En 2014, l’écart des prix de vente des maisons anciennes se situe entre 41 500 € (maison de
1 à 3 pièces) et 105 000 € (>= 6 pièces).
L’évolution de l’indice des prix de vente des maisons anciennes en Corrèze entre 2009 et 2014 traduit :
- Une baisse des prix de vente pour la quatrième année consécutive.
- Un indice des prix de vente 2014 < 2009.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Indice du prix de
vente en Corrèze
98,8
106,2
103,3
102,2
95,4
92,7
Variation
sur 1 an
- 7,0 %
+ 7,5 %
- 2,7 %
- 1,1 %
- 6,6 %
-2,8%
- 13 -
Selon notre panel d’agents immobiliers, les moyennes des prix mini et maxi pour les maisons anciennes
s’établissent de la manière suivante dans les arrondissements de Brive, de Tulle et d’Ussel :
Prix de vente mini/maxi des maisons anciennes dans l’arrondissement de Brive :
Maisons anciennes
1 100 € / 1 400 €
1 050 € / 1 350 €
Croissant urbain de Brive*
1 000 € / 1 310 €
Zone rurale de l’arrondissementde Brive
850 € / 1 500 €
* Croissant urbain : Cosnac, Larche, Malemort/Corrèze, Saint Pantaléon de Larche, Saint Viance, Ussac et Varetz
Prix de vente mini/maxi des maisons anciennes dans l’arrondissement de Tulle :
Maisons anciennes
Commune de Tulle
800 € / 1 400 €
Zone rurale de l’arrondissement de Tulle
500 € / 1 400 €
Source : Agents immobiliers - Estimations 2014 - non exhaustif
Prix de vente mini/maxi des maisons anciennes dans l’arrondissement d’Ussel :
Maisons anciennes
Commune d’Ussel
700 € / 1 100 €
Zone rurale de l’arrondissement d’Ussel
500 € / 1 000 €
Immobilier neuf :
Selon notre panel d’agents immobiliers, les moyennes des prix mini et maxi pour les appartements neufs
(< 5 ans) s’établissent dans la commune de Brive entre 2 500 € et 3 200 €.
Appartements neufs
Commune de Brive
2 500 € / 3 200 €
- 14 -
Stocks et délais de vente
lPour les professionnels ayant participé à notre enquête, les stocks ont surtout tendance à augmenter
dans l’ancien pour les biens (maisons et appartements) nécessitant des travaux importants et/ou surcotés.
Les professionnels de l’immobilier notent des délais très variables en fonction des produits :
- Les biens d’entrée de gamme et les appartements de standing bien situés ont vu leurs délais de vente
considérablement diminuer.
- Les produits intermédiaires ont subi en revanche un allongement de leur durée de vente.
Adéquation entre l’offre et la demande
lLes professionnels auditionnés dans le cadre de cette 10ème enquête notent :
-Une certaine inadéquation entre l’offre et la demande par rapport au prix (recherche de produits
d’entrée de gamme avec peu de travaux et de charges fixes).
- Même si une baisse s’est opérée, certains prix de vente sont souvent encore trop élevés par rapport
aux attentes et possibilités de la clientèle. « L’offre est importante car certains vendeurs ne baissent par
les prix, donc les biens restent sur le marché », selon une étude notariale située dans un secteur
touristique du département.
-Dans l’ancien, un nombre insuffisant de biens réhabilités ou correspondant aux exigences de la
clientèle : « de nombreux biens dans l’ancien ne correspondent plus à la recherche des acquéreurs pour
diverses raisons (manque de stationnement, chauffage collectif, manque d’ascenseur, mauvaise
isolation)», selon une agence briviste.
- 15 -
-Une certaine sur-offre de biens construits entre les années 1960 et 1990. « Les pavillons importants
trop typés années 80 ont du mal à se vendre. Il y a 4 ou 5 ans, ils se négociaient entre 250 000 € et
270 000 € » précise par exemple une agence située sur Brive.
- Pour les biens des années 1930 en revanche, relativement nombreux sur le marché, la mode ne tarit
pas et les acquéreurs sont encore nombreux à s’y intéresser, même si des travaux sont souvent à
prévoir.
- Les résidences avec ascenseurs sont relativement rares et manquent sur le marché.
-Globalement, le marché propose beaucoup de biens intermédiaires (de milieu de gamme) entre
175 000 € et 200 000 € alors que la demande se concentre soit sur des logements d’entrée de gamme
(entre 70 000 € et 150 000€) ou sur des biens très qualitatifs (aux alentours de 200 000 € et de 300 000 €,
voire plus).
- Sur certains territoires, en particulier en Haute-Corrèze (PNR Millevaches), un habitat très dispersé et
des biens éloignés des zones urbanisées trouvant de ce fait difficilement preneurs actuellement.
Construction individuelle
lLes professionnels de la construction individuelle auditionnés dans le cadre de cette mission d’étude
font état des évolutions suivantes :
- La tendance baissière du marché se poursuit mais un frémissement de la demande est perceptible par
un certain nombre de professionnels en ce premier semestre 2015.
-Ils constatent avec satisfaction que plusieurs communes ces dernières années ont aménagé des
lotissements, ce qui soutient l’activité.
-En raison de la baisse de la construction individuelle, le marché des ventes de terrain est atone.
Certaines agences qui avaient cherché un temps à se diversifier dans la vente de terrains s’en
détournent pour le moment : « alors que le marché de la construction enregistre de fortes baisses,
les vendeurs de terrains sont encore trop souvent déconnectés du marché, particulièrement sur Brive.
Les prétentions sont trop élevées » précise une agence.
- 16 -
PERMIS DE CONSTRUIRE ET MISES EN CHANTIER
- Concernant les logements individuels autorisés et commencés à fin avril 2015, les données de la
DREAL de Limousin traduisent une nouvelle baisse. Le nombre de logements autorisés est cependant
supérieur à celui des logements commencés, ce qui n’était pas le cas l’an dernier.
- Toutefois, la baisse des logements individuels commencés est très supérieure à celle que nous
enregistrions l’an dernier à même époque sur 1 an (-8% au lieu de -25% cette année).
- Concernant les logements individuels autorisés, nous constatons une évolution différente : la baisse
sur 1 an est moins forte comparativement à l’an dernier à même époque (-36% au lieu de -6% cette
année).
Au cours des 12 derniers
mois (à fin 04/2015)
Evolution sur 1 an entre
04/2014 et 04/2015
Commencés
486
- 25 %
Autorisés
531
-6%
¢ ¢
Nombre de logements
individuels en Corrèze *
Source = DREAL du Limousin - * Logements retenus correspondant à une création de surface –
Les variations en % sont calculées par rapport aux 12 mois précédents.
PERMIS DE CONSTRUIRE ET MISES EN CHANTIER
En matière de terrains constructibles, les données PERVAL sur l’évolution des prix de vente des terrains à
bâtir traduisent :
-
-
-
-
-
-
Une baisse des prix de vente en Corrèze entre 2013/2014.
C’était déjà le cas l’an dernier entre 2012/2013 (-3,4%).
Le prix médian des ventes est similaire au niveau des années 2007/2008.
Par secteur géographique, les écarts de prix sont importants.
Une hausse dans le bassin de Brive et surtout dans celui de Tulle entre 2013/2014.
La typologie des terrains vendus est cependant similaire avec une taille de parcelles majoritairement
de 1 500 M2 et plus (62% des ventes).
Les données PERVAL traduisaient en 2013 des prix de vente de terrains à bâtir en Corrèze entre 7 € et 46 € / M2.
En 2014, l’écart de prix se situe entre 7 € et 41 €.
Prix médian 2014
Prix médian
Prix / M2 médian
Evolution 2014/2013
Corrèze
24 500 €
14 €
-2 %
¢
Bassin de Brive
31 495 €
19 €
+5 %
Bassin de Tulle
15 790 €
9€
+21,5%
¢ ¢
Prix médian des terrains à construire :
Bassin d’Ussel
NR
NR
NR
- 17 -
Prix médian 2014
Corrèze
Prix médian
Prix / M2 médian
< 600 M2
-
-
600 - 900 M2
30 990 €
¢
41 €
900 - 1500 M2
30 203 €
¢
Prix médian selon la superficie des terrains :
22 €
1500 - 2500 M2
21 575 €
¢
10 €
2500 - 5000 M2
22 500 €
¢
7€
Ces prix de vente diffèrent selon le bassin d’emploi.
Les prix de vente des terrains à bâtir dans le bassin de Brive en 2013 étaient entre 7 € et 50 € / M2.
En 2014, l’écart des prix de vente des terrains dans le bassin de Brive se situe entre 10 € et 51 € / M2..
Prix médian 2014
Bassin de Brive
Prix médian
Prix / M2 médian
< 600 M2
-
-
600 – 900 M2
35 929 €
¢
51 €
900 – 1500 M2
34 500 €
¢
30 €
1500 – 2500 M2
26 000 €
¢
14 €
2500 – 5000 M2
31 000 €
¢
Prix médian des terrains à construire dans le bassin de Brive :
10 €
- 18 -
Les prix de vente des terrains à bâtir dans le bassin de Tulle en 2013 étaient entre 6 € et 17 € / M2.
En 2014, l’écart des prix de vente des terrains à bâtir dans le bassin de Tulle s’établit entre 5 € et 9 €/M2.
Prix médian 2014
Bassin de Tulle
Prix médian
Prix / M2 médian
< 600 M2
-
-
600 – 900 M2
-
-
900 – 1500 M2
6 000 €
¢
5€
1500 – 2500 M2
18 068 €
¢
Prix médian des terrains à construire dans le bassin de Tulle :
9€
2500 – 5000 M2
19 762 €
¢
6€
Promotion immobilière
lDes mesures adoptées courant 2014 sont de nature à conforter l’investissement locatif sur Brive :
- D’une part, dans le cadre du nouveau zonage A/B/C applicable depuis le 1er octobre 2014, il est à
noter le maintien en zone B2 de 5 communes du département qui avaient été menacées d’un
classement en C. Il s’agit des communes de Brive, Larche, Malemort/Corrèze, St Pantaléon de Larche
et Ussac.
-D’autre part, le dispositif d’investissement locatif PINEL, qui remplace la Loi DUFLOT, mais
applicable seulement sur la commune de Brive. En effet, des 5 communes maintenues en B2
(zones « moins tendues »), seule Brive bénéficie de l’agrément préfectoral permettant la défiscalisation
de l’investissement locatif. Parmi les mesures nouvelles du dispositif PINEL : la possibilité de louer
à un ascendant ou à un descendant et de choisir la durée de la location (6, 9 ou 12 ans). La
défiscalisation est calculée sur le montant du bien immobilier et varie en fonction de la durée de
location. La réduction d’impôts peut ainsi atteindre 21% du montant de l’investissement pour une
période de 12 ans. Le dispositif PINEL permet de ce fait de générer jusqu’à 63 000 € de réduction
d’impôts sur 12 ans.
- 19 -
EVOLUTION DU NOMBRE DE VEFA
2014
Evolution 2014/2013
Bassin de Brive
27
43
+ 59.3 %
Bassins de
Tulle et d’Ussel
0
0
Total Corrèze
27
43
¢
2013
¢
-
+ 59.3 %
Source = Services de la publicité foncière de la Corrèze
Pour mémoire, la construction de manière importante et concomitante de programmes neufs dans les
années 2000 a surtout concerné l’agglomération briviste (621 VEFA dans l’arrondissement de Brive en 2006).
Une inversion de tendance en matière de programmes neufs s’est produite à compter de 2007-2008 mais le
volume restait alors soutenu (332 VEFA dans l’arrondissement de Brive en 2007, 105 en 2008).
- 20 -
Synthèse
Analyse SWOT* du marché de l’accession
*SWOT : de l’anglais Strenghts (forces), Weaknesses (faiblesses), Opportunities (opportunités), Threats (menaces)
lL’analyse du marché 2014-2015 de la transaction en Corrèze fait apparaître des forces et des faiblesses
(intrinsèques au secteur de l’immobilier) ainsi que des menaces et des opportunités (interactions entre le secteur
de l’immobilier et l’environnement socio-économique, juridique et fiscal), certains invariants comparativement à
notre précédente édition et certaines nouveautés :
Forces
Faiblesses
} Prix en baisse dans l’ancien
} Prix parmi les plus bas de l’hexagone
} Taux de propriété élevé
} Croissance démographique dans l’aire urbaine de Brive
} Réactivité des courtiers en prêt immobilier
} Prêt immobilier produit d’appel
} Quelques signaux permettant d’envisager
une stabilisation voire une reprise du marché
} Attentisme de la part des ménages
} Baisse de la primo-accession (très légère reprise en 20142015)
} Frilosité des investisseurs
} Baisse du nombre de transactions (stabilisation dans le
bassin de Brive entre 2013/2014)
} Baisse du nombre de logements individuels commencés
et autorisés (frémissement de la demande en 2015)
} Augmentation des prix dans le neuf (RT 2012)
} Perte d’habitants dans certains espaces les plus éloignés
des villes
} Climat concurrentiel pouvant se traduire par une surestimation de certains biens
} Fermeture d’agences immobilières
} Déficit d’image de la profession immobilière (qui doit
valoriser son expertise et sa capacité de conseil auprès de la
clientèle)
Menaces
Opportunités
} Contexte socio-économique dégradé (mais une
conjonction d’indicateurs macro-économiques permettant
d’envisager une reprise)
} Instabilité et flou juridiques et au plan fiscal
} Poids de la fiscalité immobilière (plus-values, frais de
mutations)
} Situation des finances publiques se traduisant par une
certaine baisse des aides (accession, rénovation)
} Application de la loi ALUR concernant les ventes en
copropriété (frais, formalités administratives et délais supplémentaires)
} Délais d’instruction des Certificats d’urbanisme et
Permis de construire
} Empilement des normes de construction
} Règles prudentielles appliquées par les organismes
bancaires dans l’octroi des prêts
} Certaines incompréhensions de la part des consommateurs sur les modèles de rémunération (ce qui impliquerait
à l’avenir de détailler d’avantage les honoraires)
} Légère érosion de parts de marché (développement des
ventes de PAP et par les réseaux de mandataires)
} Taux d’intérêts historiquement bas
} Territoire de projets
} Qualité de vie
} Gain de population (+ 0.9% entre 2006/2011)
} Besoins spécifiques de la part des séniors
} Impact d’Internet (nécessitant la définition et la mise en
œuvre d’une stratégie WEB)
} Mesures de soutien à la primo-accession (extension
à l’ancien et assouplissement du PTZ) et à l’investissement
locatif (dispositif PINEL)
} Maintien de 5 communes du département en B2
avec agrément préfectoral pour Brive en matière de
défiscalisation
} Taux de change Euro/Livre sterling
- 21 -
2. Le marché locatif
Activité globale
lSelon les professionnels de l’immobilier interrogés, les principaux constats concernant le marché locatif
sont identiques aux années précédentes :
- Une activité relativement calme sur le marché locatif mais alimentée pour partie par la forte baisse
de la primo-accession.
- Une mobilité moindre dans le parc locatif.
- Une baisse des recrutements dans les entreprises, de ce fait moins de nouveaux arrivants.
- Des situations de précarité de plus en plus fréquentes.
- Une vacance affectant parfois y compris des biens neufs ou rénovés.
Dans ce contexte, certains professionnels notent que de plus en plus de propriétaires-bailleurs ont tendance
à vendre dès lors qu’un bien locatif se libère, particulièrement dans les copropriétés équipées en chauffage
collectif ne correspondant plus aux exigences des candidats à la location.
ACTIVITE 2014 EN MATIERE DE LOCATIONS
lA 50 %, notre panel, composé de 54 agences ou d’études notariales, se dit « assez satisfait » de l’activité
locative en 2014 (46,2% de cet avis l’an dernier) et à 22,2% « pas vraiment satisfait » (30,8% dans ce cas l’an
dernier).
- 22 -
ACTIVITE 2015 EN MATIERE DE LOCATIONS
lA 44,4%, notre panel se dit « assez optimiste » (40,4% dans ce cas l’an dernier) et à 24,1% « pas vraiment
optimiste » par rapport à l’activité locative en 2015 (32,7% de cet avis l’an dernier).
Evolution des loyers
lComme l’an dernier, les professionnels consultés dans le cadre de cette étude notent :
-Des évolutions de marché et de loyers hétérogènes d’un secteur géographique à l’autre et en fonction
de la nature des biens.
-Une tendance assez générale à la stabilité des prix ou à la baisse de loyers, surtout dans l’ancien.
-Des propriétaires-bailleurs prêts à de fortes baisses de loyers afin d’éviter la vacance locative.
MONTANT DES LOYERS EN 2014
lA 40,7%, notre panel considère que les montants des loyers (prix de mise sur le marché des biens et des
contrats de location) « sont restés stables » (36,5% de cet avis l’an dernier) et 31,5% pensent que les « loyers
ont baissé » (40,4% dans ce cas l’an dernier).
- 23 -
MONTANT DES LOYERS EN 2015
lA 50 %, notre panel considère que les montants des loyers (prix de mise sur le marché des biens et des
contrats de location) « vont rester stables » (même pourcentage de professionnels de cet avis l’an dernier)
et 18,5% pensent que les « loyers vont baisser » (30,8% dans ce cas l’an dernier).
Appartements anciens :
Selon notre panel d’agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l’état du logement, les loyers des
appartements anciens dans la commune de Brive s’établissent en moyenne entre 200 € (pour un studio ou
pour un type I) et 650 € (pour un type III) ; en zone rurale entre 200 € et 470 € (hors certains micro-marchés).
Loyers mini/maxi des appartements anciens dans l’arrondissement de Brive :
Appartements
anciens
Centre-ville
de Brive
Autres quartiers
de Brive
hors 2ème ceinture
de boulevards
Studio - Appartements
de type I
210 € / 320 €
200 € / 310 €
200 € / 320 €
Appartements
de type II
250 € / 450 €
300 € / 410 €
330 € / 400 €
Appartements
de type III
390 € / 550 €
360 € / 650 €
400 € / 470 €
Source = Agents immobiliers, Estimations 2014 – non exhaustif
- 24 -
Zone rurale
appartements anciens dans la commune de Tulle s’établissent en moyenne entre 240 € (pour un studio ou
pour un type I non meublé, entre 280 € et 300 € en cas de meublé) et 480 € (pour un type III).
Loyers mini/maxi des appartements anciens dans la commune de Tulle :
Commune de Tulle
Studio - Appartements de type I
240 € / 300 €
Appartements de type II
310 € / 430 €
Appartements de type III
380 € / 480 €
Toujours selon notre panel d’agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l’état du logement, les loyers
des appartements anciens dans la commune d’Ussel s’établissent entre 180 € (pour un studio ou pour un type I)
et 450 € (pour un type III).
Loyers mini/maxi des appartements anciens dans la commune d’Ussel :
Commune d’Ussel
Studio - Appartements de type I
180 € / 280 €
Appartements de type II
280 € / 350 €
Appartements de type III
300 € / 450 €
Appartements neufs :
appartements neufs dans la commune de Brive s’établissent en moyenne entre 260 € (pour un studio ou
pour un type I) et 650 € (pour un type III).
Loyers mini/maxi des appartements neufs dans l’arrondissement de Brive : Appartements
neufs
Centre-ville
de Brive
Autres quartiers
de Brive
hors 2ème ceinture
de boulevards
Studio-Appartements
de type I
260 € / 340 €
280 € / 340 €
-
Appartements
de type II
400 € / 480 €
360 € / 480 €
370 € / 430 €
Appartements
de type III
420 € / 520 €
480 € / 650 €
-
- 25 -
Zone rurale
Maisons :
maisons s’établissent en moyenne dans l’arrondissement de Brive entre 450 € et 820 €.
Loyers mini/maxi des maisons dans l’arrondissement de Brive :
Maisons
Prix mini / Prix maxi (tous types confondus)
500 € / 800 €
500 € / 765 €
Croissant urbain de Brive*
555 € / 820 €
Zone rurale de l’arrondissement de Brive
450 € / 800 €
maisons dans l’arrondissement de Tulle s’établissent en moyenne entre 500 € et 700 €.
Loyers mini/maxi des maisons dans l’arrondissement de Tulle :
Maisons
Commune de Tulle et proche périphérie
500 € / 700 €
Zone rurale de l’arrondissement de Tulle
500 € / 650 €
Toujours selon notre panel d’agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l’état du logement, les loyers
des maisons dans l’arrondissement d’Ussel s’établissent entre 400 € et 750 €.
Loyers mini/maxi des maisons dans l’arrondissement d’Ussel :
Maisons
Commune d’Ussel et proche périphérie
450 € / 750 €
Zone rurale de l’arrondissement d’Ussel
400 € / 600 €
- 26 -
Tous types de biens :
Quel que soit le type de bien (neuf ou ancien, maison ou appartement), l’Institut CLAMEUR note :
-Dans l’ensemble, une légère hausse des loyers dans la commune de Brive entre 2013/2014 et
une baisse dans les communes périphériques, avec des évolutions hétérogènes selon le type de
logements.
Studio
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
et plus
Ensemble
Commune
de Brive
9,9 €
+1,4%
8,6 €
-1,2%
7,6 €
+1,8%
7,1 €
+5,5%
6,8 €
+1,8%
8,4 €
+1,1%
Agglo hors
Brive *
10,3 €
-7,4%
8,1 €
-4 %
7,3 €
-5,5%
7,5 €
-4,7%
6,5 €
+3,3%
7,7 €
-4 %
Agglo
du bassin
de Brive *
9,9 €
+1,2%
8,4 €
-2,4%
7,5 €
-0,4%
7,2 €
+2 %
6,7 €
+3,3%
8,2 €
-0,3%
Source : Institut CLAMEUR - *territoire intercommunal
-Dans l’ensemble, une certaine stabilité des loyers dans la commune et l’Agglomération de Tulle
entre 2013/2014, avec des évolutions hétérogènes selon le type de logements.
Studio
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
et plus
Ensemble
Commune
de Tulle
9,8 €
+0,5%
7,3 €
-2,5%
6,9 €
+2,2%
6,0 €
+6,3%
4,2 €
-8,8%
7,7 €
+0,6%
Tulle Agglo *
9,8 €
+0,5%
7,3 €
-3,6%
6,9 €
+2,1%
6,4 €
+8,8%
4,6 €
-2,5%
7,6 €
+0,9%
Source : Institut CLAMEUR - *territoire intercommunal
- 27 -
Stocks et délais de relocation
lSelon 44,4% de notre panel, les stocks de biens proposés à la location ont tendance à « rester stables »
(44,2% de cet avis l’an dernier) et pour 14,8% à « augmenter » (30,8% dans ce cas l’an dernier).
lLes professionnels font part de délais très hétérogènes, dépendant des caractéristiques des logements
proposés et de leur localisation : souvent < 3 mois pour les maisons dans le secteur de Tulle car l’offre est
limitée, tandis que les délais sont de 3 à 6 mois voire plus pour des appartements F2-F3.
`
- 28 -
Adéquation entre l’offre et la demande
lLes professionnels de l’immobilier ayant participé à cette 10ème enquête notent les évolutions suivantes :
-Un marché toujours très hétérogène d’un secteur géographique à l’autre (marché considéré comme
à peu près à l’équilibre dans le secteur de Lubersac/Arnac-Pompadour, très faible offre locative dans le
secteur de Meyssac, trop d’appartements mais pas suffisamment de maisons individuelles dans le
secteur d’Uzerche pour reprendre certains exemples apportés par les professionnels auditionnés).
-Des agences incitant depuis plusieurs années à une montée en gamme de l’offre locative.
-Cependant une partie du parc locatif ne correspond plus aux exigences de la clientèle (stationnement,
cuisine équipée, salle de bains aménagée de manière contemporaine) : « Une part non négligeable de
propriétaires-bailleurs ne prennent pas suffisamment soin de leur parc locatif, parfois, pourtant 3000 € ou
4000 € suffisent pour remettre un bien en état », précise un agent immobilier du bassin de Brive.
-A noter un niveau d’exigences particulièrement élevé de la part de certaines catégories de locataires
(notamment la génération dite «Y»).
-De manière concomitante, une proportion notable de candidats à la location relativement instables,
présentant des difficultés de paiement de loyers, voire insolvables.
- 29 -
Synthèse
Analyse SWOT du marché locatif
lL’analyse du marché locatif 2014-2015 en Corrèze fait apparaître des forces et des faiblesses (intrinsèques
au secteur de l’immobilier) ainsi que des menaces et des opportunités (interactions entre le secteur de
l’immobilier et l’environnement socio-économique, juridique et fiscal), un nombre important d’invariants
comparativement à notre précédente édition :
Forces
Faiblesses
} Montée en gamme d’une partie du parc
} Attentisme de la part des ménages se traduisant
} Baisse ou stabilité des loyers favorisant les
} Vacance locative (y compris pour des biens
} Loyers dans une moyenne basse / autres
} Manque d’entretien d’une partie du parc
} Baisse des locations de PAP (face au risque
} Inadéquation entre offre et demande (plus
locatif ancien.
par une baisse de la mobilité résidentielle
candidats locataires
rénovés)
régions françaises
locatif
locatif et en raison de la complexification du cadre
juridique)
particulièrement marquée en certains secteurs
géographiques)
} Hétérogénéité du marché
Menaces
Opportunités
} Indicateurs socio-économiques dégradés
} Marché locatif pour partie alimenté par la
} Situation des finances publiques se traduisant
par une certaine baisse des aides à la rénovation
du parc locatif
} Application de la Loi ALUR (partie locative)
baisse de la primo-accession
} Qualité de vie
} Impact de l’Internet (nécessitant la définition
} Mesures de soutien à l’investissement locatif
(dispositif PINEL) (pour certains agents immobiliers)
et la mise en œuvre d’une stratégie WEB)
} Mesures de soutien à l’investissement locatif
(dispositif PINEL) (pour les promoteurs)
- 30 -
3. L’immobilier à usage professionnel
Contexte socio-économique
l Ce secteur est très impacté par le contexte socio-économique actuel. Selon notre 7ème baromètre conjoncturel départemental, l’année 2014 s’est traduite en effet par des résultats différenciés selon les secteurs
d’activités :
- Une amélioration sensible dans l’industrie en 2014, mais des prévisions prudentes concernant 2015.
-Une situation très dégradée en 2014 dans le bâtiment et les travaux publics, des prévisions
inquiétantes pour les 12 prochains mois.
- Des signes ténus d’amélioration dans le commerce de gros et les services aux entreprises en 2014,
mais des réponses pouvant laisser supposer une dégradation de l‘activité en 2015.
- Une très légère embellie dans le commerce de détail (établissements relevant principalement de la
grande distribution) et les services à la personne en 2014, des perspectives de poursuite de cette
légère amélioration courant 2015.
- Une nouvelle dégradation de l’activité dans les Cafés Hôtels Restaurants en 2014, des perspectives
encore très pessimistes pour 2015.
Les prévisions pour 2015 des dirigeants interrogés sont dans l’ensemble et pour le moment empreintes
de prudence et de scepticisme concernant les perspectives de relance de l’activité, dans un contexte
socio-économique pourtant relativement inédit marqué par un certain nombre de facteurs susceptibles
de provoquer la reprise.
Normes accessibilité
l L’immobilier à usage professionnel est également très impacté par les normes en matière d’accessibilité.
Le 1er janvier 2015 était en effet la date limite prévue par la loi pour rendre accessibles les Etablissements
Recevant du Public (ERP). Pour les établissements qui ne pouvaient pas être prêts pour cette échéance, l’élaboration d’un agenda d’accessibilité programmée offre la possibilité de se mettre en conformité avec un
délai supplémentaire. L’agenda d’accessibilité programmée permet ainsi à tout gestionnaire/propriétaire
d’établissement recevant du public de poursuivre ou de réaliser l’accessibilité de son établissement après
le 1er janvier 2015. Ce document correspond à un engagement de réaliser des travaux dans un délai déterminé, de les financer et de respecter les règles d’accessibilité. Il doit être déposé avant le 27 septembre 2015
à la mairie (et dans des cas particuliers auprès du Préfet).
- 31 -
Café-hôtellerie-restauration
l Les principales évolutions notées par les acteurs du secteur sont les suivantes :
-Une année 2014 à nouveau difficile dans le secteur des CHR, avec des CA et des résultats souvent en
baisse.
-Une augmentation du nombre d’affaires en situation financière précaire (hors exceptions, notamment
sur certains segments : bars à thème par exemple).
-Un parc hôtelier souvent vieillissant en zone rurale.
- Un secteur impacté par la nécessité de mise aux normes, en particulier dans le domaine de l’accessibilité
(investissements importants dans l’hôtellerie)
-L’activité CHR classée désormais à risque dans la plupart des organismes bancaires.
-De ce fait, des décisions se prenant au siège en matière de prêts.
-Des sociétés de caution elles-aussi très strictes.
-Dans la restauration, des porteurs de projet en reconversion (non professionnels du secteur) difficile ment finançables.
-Une baisse des ventes et un allongement des durées de mise sur le marché.
-Une baisse du prix lors des transactions dans le secteur des CHR en 2014.
-Dans le secteur des Bars-Tabac-Presse-Loto (BTPL) en revanche, une situation moins morose bien que
légèrement en retrait comparativement à l’année précédente.
-Un marché des TPL et BTPL se caractérisant par un nombre important de vendeurs, un peu moins
d’acquéreurs mais souvent avec un bon niveau d’apport, des organismes bancaires finançant plus
facilement les projets (même dans des situations de repreneurs en reconversion).
-Des perspectives plus porteuses pour 2015 dans les CHR et BTPL avec un large choix de produits, de
bons ratios d’achat, des taux historiquement bas…
Prix de vente des fonds de commerce dans le secteur cafés-restaurants :
Activités
Fourchettes moyennes de vente
Bars Tabac Presse
Entre 70 000 € et 330 000 €
Restaurants
Entre 20 000 € et 300 000 €
Source = Agents immobiliers – Estimations 2014
Commerce de détail
l Les acteurs du secteur font remarquer :
-Des prix de vente des fonds de commerce orientés à la baisse (environ 20% sur 1 an en 2014) que
ce soit dans l’alimentaire, l’équipement de la personne ou de la maison (hors exceptions liées aux
résultats de l’entreprise ou à son emplacement).
- Un allongement des durées de vente.
- Un développement globalement des enseignes nationales au détriment du commerce indépendant.
- Une extension des enseignes nationales freinée toutefois par la taille insuffisante des agglomérations
au regard de leurs critères d’implantations.
- Une extension du parc immobilier commercial.
- 32 -
-Concomitamment, une augmentation de la vacance commerciale pour les locaux de trop faible
superficie ou ne répondant pas à certains critères de visibilité.
- Des loyers donnant lieu à négociations.
- Un droit au bail tendant à disparaître (hors emplacements N°1).
- Des prix de cession de droit au bail en baisse significative (entre -25% et 30% en 18 mois).
- Un secteur impacté par la Loi PINEL sur l’artisanat et le commerce promulguée le 18 juin 2014 visant à
« mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans ». Cette loi contient 6 mesures sur
les baux commerciaux visant à maîtriser les hausses de loyer, équilibrer les relations bailleur/locataire
et faciliter l’implantation de nouveaux commerces. Elle privilégie une plus grande protection du
locataire au dépend du bailleur.
- Un secteur également concerné par la mise aux normes en matière d’accessibilité.
Prix de vente des fonds de commerce :
Activités
Fourchettes moyennes de vente
Alimentation générale – zone urbaine
Entre 100 000 € et 300 000 €
Alimentation générale – zone rurale
A partir de 30 000 €
Boulangerie-Pâtisserie
Entre 40 000 € et 200 000 €
Tabac-presse
Entre 40 000 € et 130 000 €
Equipement de la personne
Entre 10 000 € et 90 000 €
Equipement de la maison
Entre 35 000 € et 100 000 €
Coiffure - esthétique
A partir de 20 000 €
Source = Agents immobiliers – Estimations 2014 – hors GMS
Loyers hors droit au bail :
Loyers hors droit au bail*
Fourchettes moyennes de loyer HT au M2
et par mois (en €)
Unités urbaines de Brive et de Tulle
Entre 8 et 17 € HT
Autres communes
Entre 4 et 6 € HT
*La taxe foncière est de plus en plus à la charge du locataire. Hors emplacement N°1 et superficies importantes
en centre-ville.
- 33 -
CONSTRUCTION DE LOCAUX COMMERCIAUX
Les données de la DREAL du Limousin font état d’une baisse des surfaces de locaux commencés sur 1 an,
de manière moindre cependant comparativement à l’année précédente à même époque. Les surfaces de
locaux autorisés sont en hausse de +21% alors qu’elles étaient en baisse il y a 1 an. Les surfaces de locaux
commerciaux autorisés sont très supérieures à celles des locaux commencés.
Au cours des 12 derniers mois
(à fin 04/2015)
Evolution sur 1 an
entre 04/2014 et 04/2015
Commencés
8 525 M2
- 27%
Autorisés
26 293 M2
+ 21 %
¢
¢
Surface de locaux
commerciaux en Corrèze
Source : DREAL du Limousin
AUTORISATIONS DE CDAC
Les données de la Préfecture de la Corrèze relatives aux autorisations de création ou d’extension de surfaces commerciales en CDAC traduisent une baisse des superficies autorisées dans la grande distribution
en 2014. La commission s’est réunie à 5 reprises courant 2014. Sur les 5 projets qui lui ont été soumis, 4 ont
été accordés (dont 1 refusé ensuite en CNAC) et 1 refusé.
2014
Bassin de Brive
7 262 M2
3 718 M2
1947 M2
Bassin de Tulle
5 836 M2
892 M2
/
Bassin d’Ussel
296 M2
12 011 M2
/
Total Corrèze
13 394 M2
16 621 M2
1 947 M2
¢
2013
¢
2012
Source = Préfecture de la Corrèze. Ce tableau prend en compte d’éventuelles décisions modificatives de CNAC ou de CDAC ultérieures, 06/2015.
- 34 -
Locaux industriels
Surface de locaux
industriels en Corrèze
(à fin 04/2015)
Evolution sur 1 an
entre 04/2014 et 04/2015
Commencés
15 225 M2
X3
¢
l Les données de la DREAL du Limousin font état d’une surface de locaux industriels autorisés supérieure à
celle des locaux commencés. Par ailleurs, les surfaces commencées sont en forte hausse (X 3) sur 1 an tandis
qu’un certain tassement s’opère par rapport à celles autorisées (-10% alors qu’elles étaient en forte hausse
il y a 1 an, X5).
Autorisés
19 047 M2
- 10%
¢
Source = DREAL du Limousin
-
A noter, PAC IMMO Entreprise, système de « prêt-à-construire administratif » qui a débuté en mars 2015.
Le premier projet verra le jour sur la zone d’activités intercommunale des Alleux située sur les
communes de Favars et de Saint-Mexant, grâce à la collaboration de Tulle agglo et de la CCI de la
Corrèze. Ce système permet de réduire à environ 7 mois les délais de construction d’un bâtiment
contre 19 pour une procédure classique.
Entrepôts de stockage
Surface d’entrepôts
en Corrèze
(à fin 04/2015)
Evolution sur 1 an
entre 04/2014 et 04/2015
Commencés
9 668 M2
-15%
¢
Autorisés
25 415 M2
+31%
¢
Les données de la DREAL du Limousin font état d’une surface d’entrepôts autorisés supérieure à celle des
locaux commencés. Toutefois, nous observons une baisse des surfaces d’entrepôts commencés de -15% sur
1 an (moindre comparativement à l’année précédente, -22%). Parallèlement, nous constatons une hausse
des surfaces d’entrepôts autorisés sur 1 an (+31%), alors que nous enregistrions une baisse de -7% l’année
précédente à même époque. Les agents immobiliers font état d’une assez faible demande en 2014 dans ce
secteur. Les entreprises privilégient la construction de bâtiments neufs.
Source = DREAL du Limousin
- 35 -
Bureaux
Les acteurs du secteur notent un marché de l’immobilier de bureaux relativement atone courant 2014. Malgré
tout, une demande s’exprime pour des cabinets médicaux et juridiques confrontés à une problématique
d’accessibilité et de stationnement.
Bureaux *
Loyer par M2HT/mois sans charges locatives (en €)
Neuf
Entre 13 et 16 €HT
Ancien non rénové
Entre 7 et 11 €HT
Ancien rénové
Entre 8 et 13 €HT
* Hors immeubles tertiaires de standing élevé
Zones d’activités
Le département de la Corrèze comprend 117 ZA à vocation principalement artisanale et industrielle (hors
zones uniquement commerciales). 14 hectares environ ont été commercialisés dans ces ZA courant 2014.
Actuellement, 10 ZA présentent une superficie disponible > 5 hectares :
Nom de la ZA
Gestionnaire
Superficie
disponible (Ha)
La Montane
SYMA du Pays de Tulle
34
PEBO
CA du Bassin de Brive
16
La Nau
15,5
L’Empereur
SYMA A89
10
Maubech
CC d’Ussel-Meymac-Haute-Corrèze
7
Patureaux (secteur industriel)
Mairie d’Uzerche
7
Chez Minet
6,5
Les Alleux 2
CA de Tulle
6,3
Bois Saint-Michel
CC d’Ussel-Meymac-Haute-Corrèze
6,2
La Gane Lachaud
Mairie d’Uzerche
5,7
Source = Corrèze expansion/SEM Territoires, 12/2014
Deux autres parcs d’activités sont en projet : la ZA de Brive-Laroche (sur l’emprise de l’ancien aéroport, à
l’Ouest de Brive, 50 Ha cessibles, à vocation industrielle) et une ZA au Nord de Brive (15-20 Ha, à vocation
logistique). Un site est par ailleurs en cours de reconversion, celui de la caserne Brune, au centre de Brive (à
dominante tertiaire).
- 36 -
A noter, la dissolution du SYMA A20 en 2013 et le transfert de la propriété de l’ensemble de ses immobilisations,
équipements ou terrains à titre gratuit à la Communauté d’Agglomération du Bassin de Brive (ZA de la Nau
et ZA de la Gare notamment), tandis que sont maintenus les SYMA A89-Haute Corrèze, SYMA du Pays de
Tulle et SYMA Portes de Corrèze.
Pépinières et hôtels d’entreprises
Cinq structures accueillent en Corrèze, pour une durée déterminée, de jeunes entreprises en phase de
lancement. Parmi les nouveautés :
- La création en 2013 de la pépinière d’entreprises Milléco par la Communauté de Communes d’Ussel,
Meymac, Haute-Corrèze.
- L’extension en cours de la pépinière d’entreprises Novapôle à Saint-Viance par la construction d’un
nouveau bâtiment. Composée d’un atelier de production de 250 m², de 4 laboratoires de 30 à 50 m² et
d’une salle blanche, cette extension doit être livrée dans le courant de l’été 2015.
Localisation
Structures
immobilières
Secteurs
Date
d’ouverture
Brive
Startech
Electronique, optique, informatique,
nouvelles technologies, services
2009
Saint-Viance
Novapôle
Agroalimentaire
et biotechnologies
2007
Extension en cours
Tulle
Initio et Impact
Multi-secteurs
2010
Ussel
Milléco
Multi-secteurs
2013
Source = Service Création d’entreprise de la CCI de la Corrèze, 06/2015
- 37 -
Synthèse
Analyse SWOT de l’immobilier à usage
professionnel
lL’analyse du marché 2014-2015 de l’immobilier à usage professionnel en Corrèze fait apparaître des
forces et des faiblesses (intrinsèques au secteur de l’immobilier) ainsi que des menaces et des opportunités
(interactions entre le secteur de l’immobilier et l’environnement socio-économique, juridique et fiscal) :
Forces
Faiblesses
} Atomisation et dispersion d’une partie du
} Disponibilités foncières pour entreprendre
foncier à usage professionnel disponible
} Prix du foncier attractif
} Eloignement des axes de communication
} Ecosystème favorable à l’implantation et
d’une partie des ZA disponibles
au développement des entreprises
} Augmentation du nombre des locaux
} Pépinières et hôtels d’entreprises
commerciaux vacants
} Dispositifs d’accompagnement des porteurs
} Difficultés de cession de certains fonds
de projets en création/transmission d’entreprise
} Site WEB portail de la Chambre Economique
de la Corrèze (promotion territoriale et bourse des
locaux vacants à la disposition des professionnels
et intercommunalités qui peuvent y déposer leurs
annonces immobilières)
commerciaux et en hôtellerie-restauration par
manque de travaux d’entretien et de mise aux
normes
} Montant élevé de certains loyers commerciaux
Menaces
Opportunités
} Indicateurs macro-économiques permettant
} Indicateurs socio-économiques dégradés
d’entrevoir une reprise
} Ralentissement de l’activité économique
} Position géostratégique de la Corrèze
} Baisse des marges impactant la capacité
d’investissement des entreprises
} Desserte autoroutière (A20/A89)
} Situation des finances publiques se tradui-
} Aéroport Brive Vallée de la Dordogne
sant par une baisse des aides aux entreprises et
des capacités d’investissement en équipements
structurants.
} Tissu économique diversifié
} Qualité de vie
- 38 -
Conclusion
lEn conclusion de cette 10ème enquête, nous pouvons mettre en évidence les principales
évolutions suivantes concernant le marché de l’immobilier :
-
De nombreux points de similitude par rapport à 2013/2014 mais une situation toutefois légèrement
plus nuancée.
-
Certains signaux peuvent en effet permettre d’entrevoir une stabilisation du marché en 2015
après plusieurs années consécutives de baisse :
› une baisse des ventes enrayée dans le bassin de Brive entre 2013/2014.
› une légère reprise de la primo-accession grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt,
ainsi que par la revalorisation des aides à l’accession.
› un frémissement de la demande en matière de construction individuelle.
› une confirmation du développement du marché des seniors.
En termes de perspectives, des questions toutefois en suspens :
1.
Si une amélioration de la conjoncture générale se confirme, est-il permis d’envisager une certaine
reprise du secteur de l’immobilier dans les prochains mois ?
2.
Comment vont évoluer les taux d’intérêts d’ici à fin 2015 ? Quel sera l’impact sur le marché d’une
hausse, même très modérée, des taux ?
3.
Un premier plan gouvernemental de relance de la construction a été présenté le 25/06/2014, puis
un second le 28/08/2014, avec des mesures visant à simplifier les règles, assouplir les dispositifs et
encourager la construction. Quels effets peuvent être attendus sur le marché local de l’immobilier ?
4. Votée en deuxième lecture à l’Assemblée Nationale le 16 Mai dernier, la loi sur la transition
énergétique pour la croissance verte prévoit des dispositions sur le logement. Quel sera l’impact de
cette loi sur l’immobilier ?
5.
Quelle sera, à plus long terme, l’incidence sur nos territoires en général et sur l’immobilier en
particulier, de la montée en puissance des métropoles et de la formation des grandes régions (la
Corrèze au 1er/01/2016 aura pour capitale régionale Bordeaux et sera englobée dans une entité
comprenant le Limousin, le Poitou-Charentes et l’Aquitaine) ?
6.
Enfin, dans ce contexte, quel(s) modèle(s) économique(s) les acteurs de l’immobilier doivent-ils
développer ? Les travaux conduits au sein de notre Observatoire de l’immobilier ont précisément
pour objectif de constituer pour eux des éléments d’aide à la décision afin de les accompagner
dans la définition de leurs positionnements stratégiques.
- 39 -
Résultats de l’Observatoire économique
de l’immobilier de la Corrèze 2015
Méthodologie
l
A l’instar de la CCI de Limoges et de la Haute-Vienne, à la demande de professionnels locaux du
secteur, avec l’appui de la FNAIM, la CCI de la Corrèze anime un Observatoire du marché local de
l’immobilier. D’abord circonscrit de 2005 à 2010 à l’arrondissement de Brive, nous présentons,
en Juillet 2015, la 4ème édition départementale de cet outil, il s’agit ainsi de la 10ème édition
depuis la création de cet observatoire
l
Les objectifs de cet Observatoire sont les suivants :
- Produire annuellement un diagnostic partagé entre les acteurs de l’immobilier.
- Susciter un échange qualitatif et selon une approche croisée entre acteurs privés et institutionnels.
l
Le déroulement de la mission en 2015 :
- Une enquête administrée par voie postale et en entretiens en face à face auprès de 62 acteurs
de l’immobilier.
- Parmi ces professionnels, un panel de 54 agences immobilières ou études notariales réalisant
de la négociation, représentatif de l’activité sur l’ensemble du département, a répondu à notre
enquête sur le marché de l’habitat :
Partie rurale du département
23
42,6 %
Brive et périphérie
20
37 %
Tulle et périphérie
6
11,1 %
Ussel
5
9,3 %
Total
54
100 %
- 40 -
- Des entretiens ont été conduits auprès des représentants locaux de l’Union des Maisons
Françaises et de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
- Nous avons pris en compte les données statistiques produites par les Services de la publicité
foncière de la Corrèze, la Préfecture de la Corrèze, la DREAL du Limousin, l’Institut CLAMEUR
et les Notaires de France (PERVAL) avec lesquels une convention de partenariat a été signée le
22/04/2013.
- Nous remercions l’ensemble de nos interlocuteurs pour leur précieuse contribution à nos
travaux.
l
Le Comité de pilotage :
Ayant pour mission d’orienter et valider les travaux de l’Observatoire, il se compose de :
Monsieur Christophe BERTHOU,
Agent immobilier (Arnac-Pompadour), président départemental de la FNAIM
Madame Françoise CAYRE,
Agent immobilier (Brive), conseiller technique à la CCI
Monsieur Jean-Pierre DELMAS,
Président de la commission des services à la CCI
Monsieur René LABROUSSE,
Agent immobilier (Brive), président régional de la FNAIM
Madame Marie RENAUDIE-BOUSQUET,
Agent immobilier (Tulle)
Immobilier : Les CCI délivrent les cartes professionnelles
Les CCI de France s’engagent dans une nouvelle mission de service public en étant chargées de
délivrer, depuis le 1/07/2015, les cartes professionnelles des activités immobilières. Cette nouvelle carte, délivrée pour 3 ans, est sécurisée.
Contact : Angéline Mage
Centre de formalités des entreprises. CCI de la Corrèze
05 55 18 94 23
- 41 -
PÔLE ÉTUDES ET OBSERVATOIRE ÉCONOMIQUE
Service Etudes et Marketing
Anne MAMBRINI
Responsable
05 55 18 94 51
[email protected]
partenaire de la 10ème édition
de l’Observatoire de l’Immobilier
Tulle
Immeuble consulaire du Puy Pinçon
Avenue Albert Schweitzer
CS 50030
19001 Tulle Cedex
T. 05 55 21 55 21 - F. 05 55 21 55 03
Brive
Immeuble consulaire
10 Avenue du Maréchal Leclerc
BP 60118
19103 Brive Cedex
T. 05 55 18 94 00 - F. 05 55 18 94 01
Ussel
Immeuble consulaire de l’Odine
Avenue de la Résistance
19200 Ussel
T. 05 55 46 78 40 - F. 05 55 46 78 41
CCI CORRÈZE
- 42 -
www.correze.cci.fr

observatoire-immobilier-2015.

Transcription

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