TENDANCES DE L`HABITAT N°4

Septembre 2009
TENDANCES
DE L’HABITAT N°4
LES MARCHES DE L’IMMOBILIER
SUR LES AGGLOMERATIONS
DE LENS-LIEVIN ET HENIN-CARVIN
EN 2007
Les terrains à bâtir
CHIFFRES CLES
80€/m²
+8% en 2007
Prix moyen d’un terrain : 56.000€ en
2007 contre 26.000€ en 2000
La construction neuve
1.554 logements neufs en 2007 contre 2.179 en 2006
Moyenne annuelle stable entre 2004 et 2007 : 1.715 logements/an
(objectif SCOT :1.700).
Les maisons anciennes
Prix moyen : 137.000€
+12% sur le prix au m² en 2007
(pour rappel, +18% en 2006).
Les acquéreurs de maisons anciennes
63% habitaient déjà le territoire en 2007 contre 75% en 2000
Part des ménages de la métropole
lilloise multipliée par 2 entre 2000
et 2007 (10% à 22%) au sein des acheteurs de maisons anciennes
L’écart entre le prix d’acquisition de ces ménages et ceux du territoire du
SCOT a tendance à se réduire.
Les sources
LA BASE DES NOTAIRES PERVAL
La base PERVAL est le fichier national (hors
région parisienne) des notaires. Son renseignement se fait sur la base du volontariat
des études notariales.
Sur le territoire du SCOT de Lens-LiévinHénin-Carvin, 5 études sur 8 font partie du
réseau PERVAL. Pour l’année 2007, 1690
actes ont été enregistrés.
Ce volume est satisfaisant pour une pre-
mière approche des tendances des marchés
immobiliers.
En revanche, nous attirons ici l’attention sur le
fait que les chiffres qui vont suivre ne sont
qu’indicatifs et ne permettent pas d’estimer
par exemple la valeur d’un bien donné dans
une commune.
LE FICHIER SITADEL DES PERMIS DE CONSTRUIRE AUTORISES
2
Il est fourni par la DRE et reprend pour une Il ne correspond donc pas aux mises en chanannée l’ensemble des logements dont le per- tier ou aux livraisons de logements achevés.
mis de construire a été autorisé, soit, pour
l’année 2007, un volume de 1554 actes.
LES SECTEURS DU TERRITOIRE DU SCOT
Les terrains à bâtir
Les prix de vente
Les chiffres publiés ci-dessous ne concernent que les ventes de gré à gré de terrains constructibles dont l’acquéreur est un particulier.
Evolution du prix /m² et des surfaces de terrains à bâtir
sur le territoire du SCOT
1200 m ²
80 €
74 €
1000 m ²
51 €
27 €
19 €
23 €
60 €
46 €
50 €
33 €
40 €
26 €
30 €
821 m²
807 m²
758 m²
761 m²
830 m²
933 m²
20 €
964 m²
1079 m²
0 m²
24 €
19 €
1023 m²
200 m ²
34 €
24 €
18 €
70 €
56 €
42 €
600 m ²
400 m ²
80 €
66 €
65 €
800 m ²
90 €
10 €
0€
L’analyse se base sur un volume de 218 terrains à bâtir (139 pour le
Cœur urbain, 28 pour les Collines de l’Artois, 51 pour le secteur nord).
En 2007, les prix au m² de ces terrains poursuivent leur augmentation
mais de manière moindre que les années précédentes : + 8% (Pour
rappel : +12% en 2006, +30% en 2005). Depuis 6 ans, les prix au m²
ont ainsi triplé (27 euros en 2001).
En revanche, après une baisse de la taille des surfaces moyennes,
celles-ci augmentent légèrement depuis 2004 avec 761 m² pour atteindre 821 m² en 2007 mais restent à un niveau en-deçà des arrondissements voisins.
Les deux phénomènes combinés, il faut désormais se doter d’une
enveloppe moyenne de près de 56.000 € en 2007 (contre 26.000
€ en 2000) pour acquérir un terrain à bâtir. Il faut noter que plus la
parcelle est grande moins le prix au m² est élevé.
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Surface de terrain mo yenne
P rix/m² mo yen SCOT
P rix/m² mo yen Régio n
La différence des prix au m² des terrains à bâtir qui s’observait depuis
2004 entre les deux communautés d’agglomérations du SCOT s’est effacée.
En effet, les prix au m² des terrains sur la Communaupole de LensLiévin et sur la Communauté d’Agglomération Hénin-Carvin, qui avaient
suivi une évolution décalée dans le temps, se rejoignent, en 2007, à 80
euros / m².
Depuis 2002 les prix au m² des terrains à bâtir sont passés de 34 à 80
€ le m² pour le SCOT (+135%) et de 23 à 66 € le m² pour la Région
(+190%). Le prix moyen sur le territoire du SCOT est plus élevé que sur
la moyenne régionale mais il a progressé moins rapidement.
Il reste aussi supérieur à celui des arrondissements d’Arras, de Béthune, de Douai (cf. tableau en bas de page) mais ces dernières intègrent des zones rurales éloignées des centres urbains, et donc moins
onéreuses, plus vastes.
Evolution du prix / m² des terrains à bâtir par
agglomération
93 €
100 €
90 €
70 €
55 €
60 €
42 €
50 €
40 €
30 €
20 €
10 €
24 €
24 €
20 €
25 €
29 €
27 €
18 €
19 €
19 €
1999
2000
2001
1400 m ²
82 €
81 €
81 €
1200 m ²
84 €
80 € 80 €
1000 m ²
78 €
76 €
800 m ²
74 €
600 m ²
72 €
70 €
Collines de
l'Artois
821 m²
0 m²
939 m²
200 m ²
70 €
702 m²
1194 m²
400 m ²
Cœur Urbain
Secteur Nord
SCOT
Surface mo yenne des terrains à bâtir en 2007
2006
Surface moyenne
Prix de vente moyen
66 €
64 €
23 €
2007
ARRONDISSEMENT
D’ARRAS
2006
26 €
63 €
49 €
80 €
64 €
66 €
56 €
3
46 €
33 €
0€
2002
2003
2004
2005
CA LL
2006
2007
Régio n
Le prix au m² plus bas observé dans les Collines de l’Artois (70€) est
à relativiser du fait de la plus grande taille des parcelles (en moyenne
1.200 m²) et du fait du faible nombre de transactions sur ce secteur
(moins d’une trentaine par an).
En revanche, depuis 1999, et ce malgré l’augmentation des prix, la surface des terrains sur ce secteur est restée stable entre 1.100 et 1.200m²
pour un prix moyen de 76.000€.
Sur les autres secteurs, l’augmentation des prix est relativement homogène et la différence entre le Cœur Urbain et le Secteur Nord reste
faible comme les années précédentes (respectivement 75€ et 72€ en
2006 et 81€ pour les deux secteurs en 2007).
La surface moyenne sur le Secteur Nord est passée de 711 à 939 m²
entre 2005 et 2007. Avec un volume de seulement 51 transactions, cette
augmentation de la taille des parcelles est à relativiser. Le prix moyen
d’un terrain y est de l’ordre de 59.000 €.
La surface moyenne sur le Secteur du Coeur Urbain est passée de 803
à 702 m² entre 2005 et 2007 (avec un volume de 139 transactions).
Cette baisse de 13% de la taille des parcelles est notable. Le prix moyen
d’un terrain y est de l’ordre de 52.000 €.
P rix mo yen du m² en 2007
Territoire du SCOT
Prix/m2 moyen
68 €
44 €
41 €
27 €
CA HC
Surface et prix moyens des terrains à bâtir par
secteur du SCOT en 2007
81 €
75 €
80 €
2007
ARRONDISSEMENT
DE BETHUNE
2006
2007
ARRONDISSEMENT
DE DOUAI
2006
2007
ARRONDISSEMENT
DE LILLE hors LILLE
2006
2007
74 €
80 €
37 €
43 €
54 €
66 €
52 €
72 €
147 €
161 €
807 m²
821 m²
1 173 m²
1 159 m²
1 103 m²
988 m²
951 m²
840 m²
934 m²
957 m²
49 000 €
56 000 €
43 000 €
50 000 €
59 000 €
65 000 €
50 000 €
61 000 €
137 000 €
154 000 €
Source : Fichier des notaires PERVAL 2007
La construction neuve
Les logements autorisés
Construction neuve sur le territoire du SCOT
2000
1500
1000
500
Maisons
PLH
1867
M o yenne
2006/2007
M o yenne
2003/2005
M o yenne
2006/2007
CA LL
SCOT
Individuel groupé
Collectifs
Sur cette longue
période, pour la Communaupole,
les communes des Collines de l’Artois et
du Secteur Nord ont dépassé les objectifs du
SCOT en contradiction avec l’enjeu du Cœur Urbain
comme axe privilégié du développement.
Pour la CAHC, les stratégies en place ne recouvrent
pas cette approche par secteurs. Ces tendances
semblent s’infléchir en 2007. Elles seront
à surveiller les prochaines
années.
U
LL
C
H
IF O
BE
N
LL
E
S
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
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LL
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M
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ES
BILLY-MONTIGNY
OD
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AIX-NOULETTE
CARENCY
S
2,3
OIGNIES
ANNAY
GR
L
BU
-B
NY
LIEVIN
OI
3,8
1,0 -
LIBERCOURT
ESTEVELLES
LENS
IG
UV
-B
5,7
2,4 -
PONT-A-VENDIN
HARNES
BO
Source : DRE-Fichier Sitadel
AU
3,9 -
LOISON-SOUS-LENS
SOUCHEZ
S-
5,8 - 10,1
LOOS-EN-GOHELLE
ABLAIN-SAINT-NAZAIRE
VI
LL
ER
10,2 - 22,3
IN
U
Nom bre de logements construits
en moyenne / an pour 1000 habitants
entre 2003 et 2007
CARVIN
CH
H
UR
WINGLES
MAZINGARBE
SERVINS
1996
Construction annuelle moyenne entre
2003 et 2007 rapportée à la population
des communes
ME
PLH
Cet individuel groupé correspond à des permis de construire groupés type lotissements. Même si ce type de construction n’est pas systématiquement synonyme de formes urbaines maîtrisées, elles témoignent en tous cas du recul de
l’individuel diffus.
ES
-G
Individuel pur
NO
CA HC
442
L
M o yenne
2003/2005
533
EI
277
EVI
M o yenne
2006/2007
337
-L
M o yenne
2003/2005
383
646
264
IN
145
119
196
D
310
199
262
165
908
E
459
Ensemble des logements
Concernant les formes urbaines, l’individuel pur a nettement diminué au
profit de l’individuel groupé.
Depuis 2006, cette progression de la construction a été portée par de
l’individuel groupé (+ 137% par rapport à la période 2003/2005) et le collectif
(+14% pour la même période), qui peuvent permettre une plus grande maîtrise
de l’urbanisation que l’individuel pur (-17% pour la même période). Cette maitrise, conformément aux préconisations du PLH, permet de favoriser le renouvellement urbain, de valoriser le foncier ouvert à l’urbanisation, de restreindre
la périurbanisation et encourage l’utilisation, actuelle et future (tramway), des
transports collectifs.
455
319
VE
N
0
625
518
NT
AIN
912
1000
500
1371
1242
GO
4
Nombre de logements / an
2500
1500
Appartements
La construction neuve est toujours marquée par de grandes fluctuations d’une
année sur l’autre.
Avec 1.554 logements ordinaires uniquement autorisés (hors résidences personnes âgées, étudiants, tourisme…) l’année 2007 n’a pas atteint les objectifs de construction du SCOT (1700 visés). Par contre l’année 2006, avec ses
2.179 logements, les dépassait allègrement. Considérer la moyenne des quatre dernières années semble donc plus pertinent. Depuis 2004, en moyenne,
1715 logements ont été autorisés.
Typologie de la construction neuve par agglomération
et évolution 2003-2007
2000
1995
0
1993
Depuis 2006, ce
tte progression de la constru
ction a été porté
l’individuel groupé
e par de
et le collectif, qu
mettre une plus gr
i peuvent perande maîtrise de
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l’individuel pur, co
e
nformément aux
ambitions
du PLH.
2500
1994
nombre de logements autorisés
ordinaires
Avec uniquement 1.554 logements
les objectifs
nt
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autorisés, l’année 2007
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0
(170
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ont
ts
men
PLH
depuis 2004, en moyenne, 1715 loge
été autorisés.
COURCELLES-LES-LENS
N
La construction neuve
Les secteurs du PLH
Si, depuis 2004, en moyenne, les objectifs de construction du SCOT sont
atteints, des différences importantes entre les secteurs sont à noter.
En effet, le Cœur Urbain qui est l’axe privilégié du développement défini
dans le SCOT est 10% en dessous du minimum préconisé par le SCOT (941
en moyenne depuis 2004 pour un objectif de 1100). Sur une tendance plus
longue, le décalage est encore plus marqué. Les chiffres de 2008 sont attendus pour savoir si ce secteur parviendra à augmenter ce niveau de production,
en particulier sur la Communaupole. L’effet tramway devrait favoriser à longs
termes le développement urbain de ce secteur et accélérer les opérations de
renouvellement urbain.
1400
300
Evolution de la construction neuve sur la CA d'HéninCarvin
80
252
89
1230
996
485
865
Cœur Urbain
Collines de l'Artois
Moyenne 2006-2007
Object minimal SCOT
Le PLH de la CAHC
fixe des objectifs
plus
importants de co
nstruction sur le
Cœur Urbain
que le SCOT (430
contre 300), du fai
t de l’existence de
grands projets. Ce
t objectif de 430
logements n’a pa
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Le Secteur Nord, ap
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285 logements en
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2006 en particulier
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me
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la ville de Courrièr
es (dont
une centaine pour
le projet de renou
vellement urbain)
voit sa production freiner en
2007.
Objectif PLH du Coeur Urbain : 430 Logts / an
Objectif PLH du Secteur Nord : 285 Logts / an
200
150
H
100
0
Secteur Nord
Moyenne 2000-2005
250
50
400
0
400
350
600
200
A noter que, sur ces deux derniers secteurs, l’enjeu est pour le premier de
maîtriser le développement, et pour le second de préserver son aspect rural.
450
800
510
Les Collines de l’Artois voient elles leurs constructions très nettement augmenter en 2006 et 2007 (+165 % par rapport aux objectifs minimaux en 2006
et + 265% en 2007) alors que jusque 2005 elles maintenaient leurs constructions à un niveau relativement stable (172 en moyenne depuis 2004 pour un
objectif de 80).
1000
619
Nombre de logements
1200
Le Secteur Nord, et ce sur les deux agglomérations, connaît une tendance à
la hausse marquée, en particulier pour 2006 (+63% par rapport aux objectifs
minimaux) contre moins 25 % en 2007 (602 en moyenne depuis 2004 pour
un objectif de 520).
500
Evolution annuelle de la construction neuve sur
l'ensemble du SCOT
Objectif PLH des Collines de l’Artois : 2 à 5 Logts / an
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Secteur Nord
Cœur Urbain
Collines de l'Artois
Objectif Secteur Nord (285)
Objectif Cœur urbain
(430)de
ainl'Artois
f
Objectif Collines
à 5)
Urbde
jecti (2
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O
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perd
Evolution de la construction neuve sur la CA
de Lens-Liévin
1000
Objectif PLH du Coeur Urbain : 800 Logts / an
900
800
700
600
500
400
Objectif PLH du Secteur Nord : 225 Logts / an
300
200
100
Objectif PLH des Collines de l’Artois : 75 Logts / an
0
2000
Logements autorisés sur le territoire du SCOT
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Secteur Nord
Cœur Urbain
Collines de l'Artois
Objectif Secteur Nord (225)
Objectif Cœur urbain (800)
de l'Artois
(75) 2006
2001 Objectif
2002 Collines
2003
2004
2005
2007
Maisons
691
852
801
607
631
700
1 092
1 368
804
1 126
738
1 053
957
1 663
1 035
Appartements
443
425
581
365
288
365
454
462
288
468
246
738
380
516
519
Ensemble des
logements
1 134
1 277
1 382
972
919
1 065
1 546
1 830
1 092
1 594
984
1 791
1 337
2 179
1 554
Source : DRE-Fichier Sitadel
5
Les ventes de maisons anciennes
Les acquéreurs
Provenance des acquéreurs de maisons anciennes
sur la zone d’emploi de Lens-Hénin en 2007
et montant moyen des transactions
Pour 1690 actes, la part des ménages qui font l’acquisition de maisons
anciennes et qui habitaient déjà le territoire semble se stabiliser : ils
ne représentent plus que 63% en 2007 soit 1072 actes (64% en 2006
soit 1079 actes). Elle était de 75% en 2000 soit 1216 actes.
Zone d'emploi de
Lille-Roubaix-Tourcoing (22%)
370 ménages / 140 000€
Zone d'emploi de Béthune (2%)
40 ménages / 136 000€
Zone d'emploi d’Arras (4%)
70 ménages / 131 000€
Cette ouverture du marché local s’est faite exclusivement en direction
des ménages de l’agglomération lilloise. Leur part a été multipliée par
2 (10% en 2000 et 21% en 2006, 22% en 2007) et leur nombre est
passé de 188 en 2000 à 260 en 2005, 356 en 2006 et 368 en 2007.
Presque 60% de ces nouveaux arrivants s’installent dans le secteur
Nord.
Zone d'emploi de
Lens-Hénin (63%)
1070 ménages
135 000€
autre Zone d'emploi (6%)
100 ménages / 165 000€
Alors que le prix moyen de leur acquisition était de 10% plus élevé
que celui des ménages locaux en 2006, il n’est plus que de 3,2 % en
2007 (6% pour la CAHC et 1,5% pour la Communaupole).
Les nouveaux arrivants de la zone de Douai et de celle d’Arras ont des
acquisitions moins coûteuses (respectivement – 9% et – 3%).
Zone d'emploi de Douai (3%)
50 ménages / 123 000€
Professions des acquéreurs de maisons anciennes
6
Les professions intermédiaires, les ouvriers et les employés sont nettement plus nombreux à acheter des maisons anciennes sur le territoire
du SCOT que dans la région Nord Pas-de-Calais ou en France (hors
région parisienne) tandis que les cadres restent sous représentés.
Ceci peut s’expliquer par la présence importante de ces professions
dans l’ensemble de la population locale et par un marché qui reste,
malgré l’augmentation continue des prix, plus abordable que ceux
des territoires voisins, en particulier la métropole lilloise, permettant à
ces ménages d’accéder à la propriété.
Comme en 2006, les ménages de la métropole lilloise qui viennent
s’installer sont encore en majorité des ménages modestes (45%
d’ouvriers et employés), ne se démarquant que peu de la population
locale accédant à la propriété.
Retraités
6%
6%
11%
16%
Ouvriers
20%
17%
18%
Emplo yés
24%
21%
28%
P ro fessio ns
intermédiaires
Cadres et pro fessio ns
intellectuelles
10%
0%
SCOT
5%
10%
32%
31%
17%
15%
15%
20%
Région Nord Pas-de-Calais
25%
30%
35%
Province
Répartition par âge des acquéreurs de maisons
anciennes
11%
6%
5%
>60 ans
11%
10%
50 - 59 ans
40 - 49 ans
Les ménages qui achètent des maisons anciennes sont nettement plus
jeunes qu’en Province et même dans la région Nord Pas-de-Calais.
Le territoire présente en effet des produits plus abordables en primoaccession pour ces jeunes ménages (moins de 30 ans). Leur prix moyen
d’acquisition est ainsi de 124.000 € tandis que, par exemple, celui des
ménages de plus de 50 à 59 ans s’élève à 155.000 €.
16%
17%
21%
24%
33%
30 - 39 ans
15%
<30 ans
0%
SCOT
10%
20%
25%
30%
30%
Région Nord Pas-de-Calais
Source : Fichier des notaires PERVAL 2007
38%
38%
40%
Province
50%
Les ventes de maisons anciennes
Les prix de vente
Les prix de vente des maisons anciennes poursuivent leur augmentation. Elle se situe à un niveau moyen de l’ordre de 10% par an
avec une nette accélération de cette hausse pour les années 2005 et
2006 (15%).
Prix de vente des maisons anciennes et évolution
annuelle
140 000 €
120 000 €
Le territoire qui présente encore des prix inférieurs à la moyenne régionale (137.000 € contre 164.500 € en région pour 2007) semble
donc rattraper peu à peu ses voisins.
100 000 €
80 000 €
En effet, dans le Nord-Pas de Calais, la hausse du marché des maisons
anciennes a connu un léger ralentissement en 2007 (+7,5% contre
+16% en 2005 et +14% en 2006) ; ce ralentissement est moins marqué sur le territoire de Lens-Liévin et Hénin-Carvin (+10,7% en 2007,
14% en 2006, 16% en 2005). Ce point sera à vérifier en 2008.
71 087 €
79 133 €
87 081 €
93 669 €
108 378 €
124 059 €
137 325 €
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
20 000 €
0€
P rix de vente mo yen
Evolution par secteur des prix au m2 des maisons
anciennes
1 700 €
1 600 €
1 500 €
La hiérarchie des prix entre les secteurs se maintient d’année en année, les Collines de l’Artois restant nettement plus chères que les deux
autres secteurs. On ne note pas sur ce marché immobilier des maisons
anciennes de décrochage du Cœur Urbain en termes de tendances.
1 400 €
1 300 €
1 200 €
1 100 €
1 000 €
900 €
800 €
700 €
La carte ci-dessous montre cependant que même s’il connaît une
hausse parallèle à celle des autres secteurs, le secteur du Cœur
Urbain continue de pratiquer des prix assez nettement inférieurs
aux autres secteurs, en particulier entre Liévin, Hénin-Beaumont et
Courcelles-lès-Lens.
7
600 €
500 €
400 €
1999
-M
Servins
2007
Secteur No rd
èr
es
Evin-Malmaison
Courcelles-lès-Lens
Prix / m²
1730 € - 1911 €
1519 € - 1729 €
Bois-Bernard
Vimy
2006
Co
ur
ri
Ve
nd
in
-le
-V
ie
il
Bé
nifo
nta
ine
Givenchy-en-Gohelle
Dourges
Drocourt
Carency
Ro
uv
ro
y
mont
Hénin-Beau
aza
ire
Souchez
aintN
es
gr
An
te
et
ul
No
Gouy-ServinsAb
lain-S
Noyelles-sous-Lens
Fouquières-lès-Lens
Sa
lla
Montigny-en-Gohelle
um
Liévin
i
n
Eleu-dit-Leauwette
es
Billy-Montigny
Avion
2005
Cœur Urbain
Loison-sous-Lens
ou
rt
s
ine
xAi
Bouvigny-Boyeffles
2004
Oignies
y
na
An
Harnes
Lens
2003
Libercourt
Estevelles
Pont-à-Vendin
Mé
ric
s
-le
ay
en
Gr
lly
Bu
lle
he
Go
ne
os
Lo
2002
Carvin
in
Mazingarbe
Sains-en-Gohelle
les
ing
W
h
uc
h
urc
Me
l
ul
2001
Co llines de l'A rto is
Les prix au m² des maisons anciennes en 2007
H
2000
od
au
lt
40 000 €
Leforest
66 347 €
60 000 €
No
ye
lle
s-G
160 000 €
1405 € - 1518 €
1257 € - 1404 €
Les prix des maisons anciennes
entre 1999 et 2007
CAHC
Prix de vente moyen
Surface habitable moyenne
Prix/m2 moyen
CALL
Prix de vente moyen
Surface habitable moyenne
Prix/m2 moyen
SCOT
Prix de vente moyen
Surface habitable moyenne
Prix/m2 moyen
Région
Prix de vente moyen
Surface habitable moyenne
Prix/m2 moyen
1078 € - 1256 €
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
106 576 €
124 366 €
134 904 €
56 214 €
65 632 €
69 895 €
76 374 €
87 244 €
94 024 €
104 m²
109 m²
107 m²
107 m²
101 m²
107 m²
106 m²
107 m²
105 m²
560 €
624 €
678 €
736 €
839 €
877 €
1 022 €
1 188 €
1 328 €
61 473 €
66 692 €
71 584 €
80 532 €
87 002 €
93 496 €
109 261 €
123 873 €
138 982 €
102 m²
100 m²
100 m²
104 m²
104 m²
100 m²
106 m²
105 m²
102 m²
607 €
682 €
718 €
812 €
851 €
946 €
1 083 €
1 259 €
1 420 €
59 961 €
66 347 €
71 087 €
79 133 €
87 081 €
93 669 €
108 378 €
124 059 €
137 325 €
102 m²
103 m²
103 m²
105 m²
103 m²
103 m²
106 m²
106 m²
104 m²
593 €
662 €
705 €
784 €
847 €
919 €
1 058 €
1 227 €
1 376 €
73 100 €
80 835 €
87 970 €
95 613 €
102 842 €
115 258 €
134 132 €
153 022 €
164 514 €
103 m²
104 m²
105 m²
105 m²
105 m²
105 m²
105 m²
105 m²
106 m²
710 €
779 €
840 €
912 €
982 €
1 093 €
1 283 €
1 464 €
1 558 €
Source : Fichier des notaires PERVAL 2007
Les ventes de maisons anciennes
Les prix de vente à la commune (indicatifs)
Commune
2000
Bois-Bernard
Prix de vente moyen
Carvin
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix/m² moyen
Courcelles-lès-Lens
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Courrières
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Dourges
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Drocourt
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Evin-Malmaison
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Hénin-Beaumont
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Leforest
8
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Libercourt
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Montigny-en-Gohelle Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Noyelles-Godault
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Oignies
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Rouvroy
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
CAHC
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
SCOT
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
75 244 €
726 €
68 978 €
2006
2007
/
/
/
144 962 €
Evolution
2000/2007
Evolution
2006/2007
/
143 885 €
109%
-1%
711 €
1 362 €
1 378 €
94%
1%
46 580 €
125 226 €
125 978 €
170%
1%
542 €
1 189 €
1 135 €
109%
-5%
86 254 €
130 292 €
149 846 €
74%
15%
721 €
1 238 €
1 473 €
104%
19%
75 094 €
105 284 €
135 025 €
80%
28%
621 €
1 098 €
1 427 €
130%
30%
60 217 €
119 993 €
139 170 €
131%
16%
571 €
1 162 €
1 418 €
148%
22%
78 259 €
113 542 €
152 276 €
95%
34%
768 €
1 228 €
1 509 €
96%
23%
61 396 €
109 370 €
119 878 €
95%
10%
578 €
1 053 €
1 156 €
100%
10%
71 158 €
143 109 €
146 841 €
106%
3%
789 €
1 291 €
1 450 €
84%
12%
57 713 €
142 205 €
129 845 €
125%
-9%
599 €
1 363 €
1 380 €
130%
1%
60 475 €
109 981 €
115 988 €
92%
5%
630 €
1 120 €
1 210 €
92%
8%
62 284 €
122 086 €
141 210 €
127%
16%
497 €
1 113 €
1 518 €
206%
36%
97 216 €
161 334 €
166 778 €
72%
3%
831 €
1 441 €
1 459 €
76%
1%
57 141 €
118 953 €
139 429 €
144%
17%
533 €
1 027 €
1 404 €
163%
37%
65 632 €
124 366 €
134 904 €
106%
8%
624 €
1 188 €
1 328 €
113%
12%
66 347 €
124 059 €
137 325 €
107%
11%
662 €
1 227 €
1 376 €
108%
12%
REMARQUES :
Quand le nombre de transactions recensées pour une année est insuffisant (inférieur à 5), les prix moyens ne sont pas indiqués dans
les tableaux.
A noter également qu’il s’agit de moyennes annuelles : les prix ne sont donc qu’indicatifs et ne peuvent pas servir de base pour une
estimation précise à la commune :
l’ensemble des transactions ne sont pas reprises : la contribution au fichier PERVAL se fait sur la base du volontariat des
notaires, et sur le territoire du SCOT, 5 études sur 8 le remplissent,
pour les communes de petite taille, le volume annuel de transactions peut-être relativement peu important (inférieur à 5)
et les moyennes sont alors plus sujettes à des ventes particulières de maisons,
l’état et la taille de la maison ne sont pas pris en compte ; par exemple, si une maison en trés mauvais état a été vendue
à un prix trés bas, elle peut faire chuter le prix moyen.
Les ventes de maisons anciennes
Les prix de vente à la commune (indicatifs)
Commune
Ablain-Saint-Nazaire
Acheville
Aix-Noulette
Angres
Annay
Avion
Bénifontaine
Billy-Montigny
Bouvigny-Boyeffles
Bully-les-Mines
Carency
Eleu-dit-Leauwette
Estevelles
Fouquières-lès-Lens
Givenchy-en-Gohelle
Gouy-Servins
Grenay
Harnes
Hulluch
Lens
Liévin
Loison-sous-Lens
Loos-en-Gohelle
Mazingarbe
Méricourt
Meurchin
Noyelles-sous-Lens
Pont-à-Vendin
Sains-en-Gohelle
Sallaumines
Servins
Souchez
Vendin-le-Vieil
Villers-au-Bois
Vimy
Wingles
CALL
2000
2006
2007
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
1 189 €
83 694 €
661 €
92 384 €
725 €
76 071 €
851 €
98 291 €
710 €
67 196 €
634 €
1 782 €
189 121 €
/
/
1 117 €
111 534 €
1 596 €
155 798 €
1 396 €
133 224 €
1 143 €
/
/
/
/
1 496 €
192 500 €
1 596 €
220 127 €
1 711 €
161 006 €
1 237 €
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
59 826 €
/
/
563 €
60 646 €
774 €
81 887 €
626 €
63 555 €
1 294 €
86 560 €
692 €
68 886 €
977 €
103 055 €
662 €
60 517 €
889 €
84 393 €
/
/
409 €
56 507 €
654 €
62 957 €
695 €
107 009 €
/
/
1 083 €
111 402 €
1 369 €
182 700 €
1 268 €
138 879 €
2 129 €
247 261 €
1 189 €
120 976 €
1 427 €
161 866 €
1 130 €
107 141 €
1 133 €
107 583 €
/
/
1 207 €
109 563 €
1 162 €
110 203 €
1 462 €
111 180 €
/
/
1 248 €
126 239 €
1 628 €
163 508 €
1 382 €
131 545 €
/
/
1 331 €
144 269 €
1 911 €
188 167 €
1 345 €
118 962 €
1 729 €
150 830 €
/
/
1 299 €
136 708 €
1 396 €
131 866 €
1 704 €
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
Prix/m² moyen
Prix de vente moyen
68 030 €
590 €
61 647 €
667 €
66 145 €
586 €
56 911 €
752 €
69 745 €
590 €
51 305 €
640 €
62 452 €
636 €
66 063 €
681 €
68 557 €
662 €
55 907 €
650 €
60 943 €
671 €
58 388 €
/
/
889 €
89 942 €
810 €
72 524 €
/
/
926 €
100 117 €
736 €
66 497 €
124 858 €
1 218 €
121 372 €
1 123 €
121 548 €
1 302 €
124 435 €
1 247 €
116 089 €
1 415 €
130 075 €
1 218 €
118 320 €
1 419 €
148 345 €
1 156 €
101 996 €
1 091 €
109 479 €
1 360 €
129 167 €
1 094 €
99 541 €
/
/
1 595 €
138 233 €
1 618 €
137 979 €
/
/
1 526 €
161 903 €
1 246 €
124 547 €
Prix/m² moyen
682 €
66 692 €
1 259 €
123 873 €
Prix de vente moyen
Evolution
2000/2007
Evolution
2006/2007
106%
153%
88%
124%
141%
140%
95%
34%
73%
0%
41%
23%
21%
8%
86%
4%
122%
108%
110%
100%
121%
107%
15%
13%
19%
-11%
9%
-5%
92%
109%
96%
83%
103%
97%
94%
79%
12%
19%
34%
16%
19%
11%
53%
40%
217%
142%
113%
109%
145%
8%
25%
20%
20%
17%
168 592 €
1 321 €
140 038 €
1 328 €
133 001 €
1 256 €
116 539 €
1 592 €
145 478 €
1 078 €
129 407 €
1 446 €
141 512 €
1 652 €
149 512 €
1 395 €
123 828 €
1 398 €
130 276 €
1 135 €
123 730 €
1 401 €
121 901 €
1 630 €
173 083 €
1 628 €
179 500 €
1 647 €
145 666 €
/
/
1 845 €
211 985 €
1 305 €
126 232 €
148%
124%
127%
99%
101%
114%
105%
112%
109%
83%
152%
126%
127%
160%
126%
105%
81%
111%
133%
75%
103%
109%
109%
35%
8%
15%
18%
9%
-3%
-6%
28%
25%
-24%
-1%
19%
20%
16%
1%
21%
21%
28%
19%
-17%
-4%
28%
22%
83%
100%
103%
101%
2%
30%
2%
6%
99%
112%
77%
90%
21%
31%
5%
1%
1 420 €
138 982 €
108%
108%
13%
12%
9
Points de vue d’acteurs...
Le bailleur social
Point de vue du bailleur social sur le territoire du
SCOT de Lens-Liévin et d’Hénin-Carvin,
Jean-Michel STECOWIAT Directeur Général de Pasde-Calais habitat. (avril 2009)
10
Quelle est la perception que vous avez de notre territoire ?
Le bassin minier reste fragile, très modeste avec un
parc institutionnel, HLM et parc Soginorpa confondus, important, parfois jusqu’à 70%. Cette situation
pose un vrai problème, non sur le plan de la qualité
résidentielle, mais sur celui de la diversification du
peuplement. Améliorer cette situation est un travail de
longue haleine car on touche à des histoires fortes :
celle du patrimoine et celle des ménages.
Il y a une vraie dynamique dans les territoires concernés. Elle se caractérise essentiellement par un partage du projet collectif par les habitants. C’est une
vraie singularité de ce secteur. On y trouve des élus
volontaires qui souhaitent créer des éco-quartiers,
même en milieu urbain, en y intégrant la vie des riverains et des futurs habitants. Il n’y a pas simplement une
dynamique de renouvellement du territoire mais une
dynamique de renouvellement urbain avec ses habitants, un véritable travail de coproduction.
Quels sont vos enjeux ?
Nous essayons de renforcer les entreprises du bâtiment du territoire du SCoT. Nous les accompagnons
fortement, dans cette période de crise, en accélérant
notre développement. Nous avons signé une convention en ce sens avec 180 entreprises locales.
Mais surtout nous les accompagnons dans la formation, sur les aspects environnementaux, des constructions nouvelles de type BBC1 ou les maisons passives2 que nous réaliserons. Nous avons, sur ce point là aussi,
un rôle essentiel à jouer. On sait très bien que la construction de demain ne sera pas celle d’aujourd’hui,
et nous avons à soutenir ces entreprises dans la formation des ouvriers. Il faut anticiper ces chantiers en
prévenant le monde économique de la « banalisation
» de ces exigences pour nos constructions. Aujourd’hui,
il y a des prototypes mais demain le BBC sera intégré
systématiquement à nos process de construction. Pasde-Calais Habitat a bien réfléchi à cette question. Il
faut que nous soyons à l’écoute des entreprises et que,
de même, elles soient à notre écoute. Il faut que, dès
maintenant, elles intègrent à leurs pratiques professionnelles la réglementation thermique de 2012. Elles
doivent, monde ouvrier en tête, jouer le jeu de la modernité.
Cette écoute on l’a aussi de la part des élus. Un des
atouts des élus du bassin minier est de se projeter assez facilement dans l’avenir même si le poids du passé
est lourd. Ils savent que les outils d’accompagnement à
la mutation existent et que la reconversion économique
est possible. La reconversion des mines, ils l’ont vécue.
Ils retirent de cette expérience de l’histoire, la conviction de pouvoir rebondir assez facilement. Il y a des
exemples : l’opération « ville avenir », le 11/19, le 9/9bis …
Justement, quelle est votre perception des grands
projets ?
Les grands projets structurants sur le territoire du SCoT
- le stade couvert de Liévin, le Louvre-Lens, le tramway,
le projet autour de Sainte Henriette, la Marlière, - sont aujourd’hui enclenchés. Personne, par exemple, ne
remet en cause le tramway. On travaille sur le meilleur
mode opératoire : « Comment les territoires peuvent
maitriser le foncier autour du TCSP avec un référentiel
foncier ? » « Comment le tramway va jouer un rôle
essentiel dans le jeu de l’attractivité du territoire ? »
La question du paysage et de l’architecture dans le
bassin minier est aussi traitée avec son classement au
patrimoine mondial de l’humanité par l’Unesco.
Je fais confiance aux forces associatives, notamment
1 BBC 2005 : bâtiment basse consommation énergétique. Pour les logements : un niveau d’exigence calé pour le résidentiel sur 50
kWhep/m² en énergie primaire en prenant en compte les consommations de tous les usages (chauffage, refroidissement ; production
d’ECS, ventilation et éclairage) et décliné selon les zones climatiques de la RT2005 et l’altitude du projet de construction.
2 L’habitat passif est une notion pour qualifier un bâtiment dont la consommation énergétique au m² est très basse, voire entièrement
compensée par les apports solaires ou émises par les apports internes (matériel électrique et occupation).Une maison passive réduit
d’environ 80% les dépenses d’énergie de chauffage par rapport à une maison neuve construite selon les normes allemandes d’isolation
thermique de 1995, normes déjà très exigeantes. Sa consommation énergétique annuelle ne dépasse pas 15Kw/h/m2.
Points de vue d’acteurs...
Le bailleur social
dans le cadre des Conseils de développement, et à
la société civile pour impulser une autre façon de
faire les choses. Il y a une vraie intelligence locale pour
développer ces projets et, en même temps, répondre
aux attentes de la population et rendre ce territoire
très attractif au sens de la qualité de vie, de la qualité
résidentielle que l’on y recherche. Cela est essentiel
pour les gens qui y vivent. C’est un point fondamental :
mieux vivre ensemble dans ce territoire et non simplement attirer de nouvelles populations.
L’image du bassin minier change-t-elle ?
Cette image a changé pour ceux qui connaissent
bien le lieu : les partenaires, les professionnels de
l’aménagement du territoire, ceux qui y vivent ou y
travaillent. Pour les habitants d’Arras ou de Lille, ce
n’est pas encore le cas. Le souhait des lillois qui sont
descendus y habiter parce qu’ils ne pouvaient pas financièrement vivre sur Lille, est de retourner sur Lille. Les quartiers de Saint Pol à Arras ou La République à
Avion, les deux premiers quartiers en renouvellement
urbain du département, se sont transformés mais, pour
les personnes qui ne les connaissent pas, ils restent les
mêmes. Il va falloir du temps pour que leur image,
liée à la forme urbaine, à la réputation, à l’histoire, change. Un territoire doit se transformer, il doit fonctionner sur des exigences d’attractivité nouvelle, il doit
s’appuyer sur des équipements structurants ; la conséquence à moyen ou long terme fera qu’il aura une
autre image. Mais il ne faut pas en faire une obsession.
La réputation, la forme urbaine, c’est au minimum 50
ans pour que ca bouge ! Foncièrement cela change,
c’est évident, on le sait, pour la réputation et l’image,
c’est une question de générations.... il faut du temps.
Quel est votre rôle dans ces projets ?
Il y a deux grands axes d’intervention : le premier concerne la forme urbaine, l’attractivité, le paysage. Le
second, le bon fonctionnement au quotidien.
La forme urbaine
Sur la forme urbaine, Pas de Calais Habitat a un rôle
très important à jouer. Non seulement sur les volets
techniques du renouvellement urbain du quartier mais
aussi en termes d’apport d’une autre manière de faire
les quartiers, de les coproduire et de les faire fonctionner avec les habitants.
Sur ce territoire, nous avons de nombreuses opérations en renouvellement urbain. Le travail sur cette
forme urbaine est un élément essentiel de transformation de l’image. Sur le quartier du Rotois à Courrières,
nous aurons construit 180 logements et démoli 170,
cela n’est pas énorme à l’échelle de la communauté
d’agglomération, mais nous aurons complètement
transformé non seulement la commune mais aussi le
territoire. L’opération sur le quartier de la « Grande
Résidence » à Lens est un autre bon exemple. Il est
extraordinaire en termes de localisation, d’intégration
dans l’espace urbain, de relations avec le centre-ville ;
il peut devenir, grâce au renouvellement urbain mené,
et avec l’arrivée du tramway, un véritable quartier résidentiel. Des tours avec des logements énergivores en
chauffage collectif vont être démolies, des logements
neufs labellisés « habitat et environnement » construits. La relation des locataires avec leur équipement
de chauffage, va changer. Auparavant, tout était pris
en charge, maintenant, ils ne vont presque plus rien
consommer sauf s’ils utilisent mal les nouveaux équipements. Il faut intégrer de la citoyenneté dans ces
dispositifs de renouvellement urbain.
Il faut aussi donner une autre image sur le plan architectural et sur le plan de la forme urbaine, une image
diversifiée de ces quartiers. Il faut créer un jeu de
diversification des formes d’architecture en donnant un
espace de modernité ou de post modernité par rapport à l’architecture existante, plus traditionnelle, du
type de l’Epinorpa. Cette confrontation, car les deux
architectures ont une vraie qualité, peut entrainer une
double valorisation. Il faut créer de la modernité. En
proposant ce type d’intervention, Pas-de-Calais Habitat a un rôle à jouer auprès des élus.
Il faut accompagner certaines collectivités plus rurales
sur le travail de la forme urbaine pour les faire évoluer
vers des « villages renouvelés ». Elles ont un patrimoine rural de très bonne qualité qu’il faut à la fois
valoriser, transformer et compléter avec du patrimoine
11
Points de vue d’acteurs...
Le bailleur social
neuf de grande qualité architecturale. Ces évolutions
doivent répondre aux besoins du vieillissement de la
population.
12
pas sur une politique « loyer» mais sur une politique «
reste à charge ». C’est le couple loyer plus charge qui
doit être réduit au maximum.
Aujourd’hui, il y a peut être un patrimoine ancien, avec
des loyers d’un faible montant mais dont les charges
sont excessives. Comme les aides sont liées au loyer,
non aux charges, le coût est trop important pour le locataire. Le loyer peut être plus important dans le neuf,
mais, si les charges sont à zéro, c’est bénéfique pour
le locataire. Pour le développement en neuf, la question est traitée ; on a sauvegardé l’avenir pour nos
générations futures !
L’enjeu est de traiter le patrimoine existant afin de
sauvegarder l’avenir. Je le rappelle encore une fois
: 360.000 logements créés en France cette année, 26
millions de résidences principales. C’est la même chose
pour Pas de Calais Habitat : nous développons entre
600 et 1000 logements par an alors que notre parc
comporte 38.000 logements ! Sur notre patrimoine
ancien, souvent de bonne qualité, bien localisé et qui
répond à une réelle demande, nous sommes à 150kwh/
m² en moyenne de consommation. C’est trop, mais c’est
quand même 30% de moins que dans le privé. Il est
fondamental de continuer à traiter ces questions comme on le fait déjà obligatoirement dans le neuf avec
des normes contraignantes. C’est une vraie responsabilité pour les bailleurs constructeurs, des opérateurs
comme nous !
le bon fonctionnement au quotidien – les conditions du
« mieux vivre ensemble »
Quand on arrive sur un territoire, on est attiré par la
forme urbaine, c’est la première chose que l’on voit
mais il faut aussi que les espaces soient propres, que
l’éclairage fonctionne, qu’une réponse rapide soit donnée aux interrogations, qu’un service soit rendu correctement, un problème résolu. Pour que le travail sur
la forme urbaine soit pérenne, nous travaillons sur les
dysfonctionnements du quotidien avec le plus de réactivité possible. On a des services de proximité qui
doivent être de très bonne qualité. Il faut y travailler
en partenariat avec la police, la justice, les collectivités,
les CCAS, les associations. Il y a assez de partenariats
sur cette thématique : il faut que l’on coproduise des
services et que l’on traite le fonctionnement de tous les
jours ensemble.
60% des ménages de notre parc sont soit seuls soit avec
des ressources insuffisantes. Tout favorise l’isolement, le
retranchement sur soi-même. Comment mettre en place
des conditions qui soient celles du mieux vivre ensemble
? Comment faire pour qu’il soit possible de vieillir correctement dans son quartier avec ses connaissances et
ses repères ? Quelles réponses pouvons-nous apporter
collectivement pour construire un avenir meilleur ? C’est
vraiment important et, là dessus, Pas de Calais Habitat a aussi un vrai rôle à jouer.
La promotion privée
L’intervention des promoteurs privés sur ce territoire
est bien le signe de sa nouvelle attractivité. Il ne faut
Quelle est votre politique « loyer » ?
pas cependant qu’elle se fasse au détriment de la
Le poids du budget habitat par rapport aux revenus qualité, d’autant plus qu’il y a ici de très bons opéraest, pour le logement social, en moyenne entre 15 et teurs, privés ou publics, qui savent développer de très
20%. Quand on travaille sur l’habitat, on ne travaille beaux projets.
Syndicat mixte du Schéma de Cohérence Territoriale
des agglomérations de Lens-Liévin et Hénin-Carvin
77, rue Jules Vernes - BP 156
62253 Hénin Beaumont Cedex
Site internet : http://www.scot-llhc.fr
Contact : Fanny Selosse ([email protected])
Réalisation : Etienne Carrez, Philippe Peters