Grenoble Alpes Métropole - 27 mars 2013

Le dispositif mur/mur de GrenobleAlpes Métropole
Compte-rendu d’entretien
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27 mars2013
Grenoble-Alpes Métropole, une politique de l’habitat volontariste
 Face à l’explosion urbaine, un nécessaire volontarisme des élus
Créée au début des années 2000, la communauté d’agglomération Grenoble-Alpes Métropole compte
28 communes, 400 000 habitants et 190 000 résidences principales. Dans les années 1950 et 1960,
l’agglomération a connu une intensification de la demande en logements et une augmentation
conséquente de la production d’habitations. Entre 1945 et 1975, 65 000 logements privés en
copropriété – le cœur de cible de l’action mur/mur– ont ainsi été construits.
Les élus de la communauté d’agglomération ont rapidement mesuré l’importance de mener
une politique de l’habitat volontariste. L’agglomération est délégataire des aides à la pierre depuis
2004. Par ailleurs, en 2008, une fiscalité additionnelle pesant sur les ménages a été mise en place
dont le produit est utilisé dans le cadre de la politique de l’habitat et de rénovation urbaine de
l’agglomération.
 Un PLH 2010-2015 articulant production neuve, réhabilitation et accès au logement
pour tous
Le PLH 2010-2015 de Grenoble-Alpes Métropole comporte trois grands axes :
1. production de logements pour répondre à la demande en la matière
2. réhabilitation du parc existant, public et privé
3. accès au logement des personnes aux ressources les plus faibles et modestes, ou sans
domicile – la communauté d’agglomération souhaite par ailleurs que cette compétence en
matière de politique d’accueil, d’hébergement et d’accès au logement demeure l’une de ses
compétences exclusives.
Le PLH est en phase avec le Plan climat-énergie territorial (PCET), adopté en 2005.
L’opération mur/mur, une incitation à la rénovation thermique des copropriétés
 Des objectifs environnementaux et d’amélioration de l’habitat
L’opération mur/mur a été engagée en 2008 dans le cadre du PCET et du PLH 2005-2009. C’est une
campagne d’incitation à la réhabilitation thermique de 5 000 logements en copropriété – sur la
période 2010-2014 –, construits entre 1945 et 1975 sur l’ensemble du territoire de l’agglomération.
Cette campagne vise l’atteinte d’objectifs environnementaux :
- diminution des émissions de CO2 de 8 000 tonnes par an à la fin de l’opération
- soutien à l’évolution des pratiques de la filière du bâtiment – sensibilisation et familiarisation
des opérateurs de la filière du bâtiment aux problématiques d’économies d’énergie.
Elle vise également des objectifs d’amélioration de l’habitat :
- lutte contre la précarité énergétique des ménages
- soutien à la lutte contre l’habitat dégradé et à la requalification du parc (OPAH CD)
- participation à la production de logements à loyers maîtrisés – objectif quantitatif : 70
logements à loyers conventionnés sociaux / très sociaux par an. Primes locales attribuées.
Objectif non atteint.
 Les actions menées : sensibilisation, information et guichet unique de financement
Diverses actions ont été mises en œuvre dans le cadre de l’opération mur/mur :
- réalisation d’une campagne de communication
-
-
création d’un guichet unique d’information, au sein de l’Agence locale de l’énergie et du climat
(ALEC) de Grenoble-Alpes Métropole
définition d’une mission de suivi et d’animation du dispositif intercommunal, confié au PACT
de l’Isère
mise en place d’un guichet unique financier partiel, donnant accès aux aides de la
communauté d’agglomération, des fournisseurs d’énergie et de l’Anah – pour des raisons
juridiques, les aides communales n'ont pu être intégrées au montage organisationnel financier
1
de versement des aides (guichet unique) mais sont intégrées au dispositif mur/mur
instauration d’un régime d’aides aux travaux cumulant des aides aux syndicats de
copropriétés, des aides individuelles (pour les occupants modestes), ainsi que des outils de
financement de droit commun, comme le crédit d’impôt ou encore l’Ecoprêt à taux zéro (EcoPTZ).
 Une vaste opération de communication auprès des copropriétaires
Dès 2010, une opération de promotion de l’opération auprès des habitants de l’agglomération a été
lancée, à l’aide de différents moyens :
- lancement d’un plan média généraliste à destination des copropriétaires – via la presse locale
notamment
- utilisation de divers relais d’information – communes partenaires, agences immobilières, etc.
- représentation du dispositif par la communauté d’agglomération et l’ALEC dans le cadre de
salons consacrés à l’immobilier.
Par ailleurs, à partir de 2012 ont été organisées des réunions de « mobilisation par les pairs »,
s’appuyant sur des visites de chantiers lancés dans le cadre de mur/mur et sur les témoignages de
copropriétaires bénéficiaires du dispositif, dans le but de convaincre d’autres copropriétaires d’intégrer
cette démarche. 3 réunions de ce type ont eu lieu.
L’ensemble de ces opérations de communication a permis de prendre contact avec 9 528
copropriétaires potentiellement intéressés par l’opération mur/mur.
 Des aides de la Métro complémentaires au droit commun
Les aides financières mobilisables par les copropriétaires dans le cadre de mur/mur ont pour objectif
de prendre en charge une partie des travaux de rénovation énergétique, dont l’importance dépend de
l’intensité des travaux mis en œuvre dans la copropriété considérée, et des revenus des différents
copropriétaires.
Ces aides sont de deux types :
- une aide globale (Métro, commune, fournisseur d’énergie), à la copropriété, pour déclencher
le vote des travaux, équivalant à
o 15 % si rénovation progressive
o 30 % si rénovation complète (majorité de copropriétés)
o ou 65 % si rénovation exemplaire
du montant des travaux accordée à la copropriété,
- une aide individuelle complémentaire (métro, commune, Anah) octroyée aux propriétaires
occupants, inversement proportionnelle à leurs ressources, correspondant à :
o 30 % – subvention majorée –
o 65 % – propriétaires occupants modestes –
o ou 90 % - propriétaires occupants très modestes –
2
du montant des travaux , pour solvabiliser les ménages les plus fragiles.
En plus de ces aides mobilisables – d’un montant total de 21 millions d’euros par an (dont 18 M €
pour les communes et la Métro et 1,8 M € pour l’Anah) –, les copropriétaires ont accès dans le cadre
de l’opération mur/mur à des outils de financement de droit commun, tels que le crédit d’impôts ou
encore l’Eco-PTZ, leur permettant de financer le reste à charge du coût des travaux. Des
1 Pour cela, un fonds unique rassemblant les aides de l’Agglomération, le produit des Certificats d’économie d’énergie (CEE)
ainsi que les aides de l’Anah a été créé. Les règles de comptabilité publique s’opposent néanmoins à ce que les aides
communales en matière de rénovation énergétique soient intégrées à un tel fonds
2 Le financement de l’aide globale à la copropriété est assuré par la communauté d’agglomération, la commune concernée et
les fournisseurs d’énergie ; Celui de l’aide individuelle complémentaire est assuré par la communauté d’agglomération, la
commune concernée et l’Anah
2
dysfonctionnements ont cependant été recensés dans l’utilisation de ces outils de droit commun.
Pour l’Eco-PTZ, par exemple, les conditions de certaines banques – garanties, assurances, etc.
– ôtent à cet outil de financement une partie de son intérêt. Certains établissements bancaires
réclament même aux potentiels bénéficiaires d’un Eco-PTZ une preuve de l’exécution des travaux
avant même de financer ces derniers.
Les aides financent 40 % des travaux pour une dépense moyenne de 15 000 €/lot. Les C2E
représentent de 2 à 8 % du montant des travaux.
 Une première évaluation du dispositif réalisée
A la fin de l’année 2012, une évaluation globale de l’avancement et des réalisations du dispositif
mur/mur a été réalisée. Cette évaluation se poursuit.
Un intérêt certain pour le projet…
A cette date, le guichet d’information unique de l’ALEC avait reçu 388 demandes d’information
depuis le lancement du dispositif, dont 88 % émanant de copropriétés éligibles au dispositif – ce
chiffre est constant depuis 2010. A mi-2013, 174 copropriétés – 9 528 logements – font l’objet d’une
étude préparatoire, dont une dizaine de copropriétés dans le cadre d’une Opération programmée
d’amélioration de l’habitat (OPAH) Copropriétés dégradées.
A mi-2013, 18 % ont voté des travaux (2 533 logements et 48 copropriétés) :
- 20 % des copropriétés ont opté pour une rénovation progressive (isolation des murs)
- 70 % pour une rénovation complète (murs, toiture, plancher)
- 10 % pour une rénovation exemplaire (complète + menuiseries et ventilation)
L’objectif de Grenoble-Alpes Métropole est de parvenir en 2014 à un nombre de 4 600 logements en
copropriété dont la rénovation énergétique a été votée en assemblée générale.
…mais une problématique d’abandon des travaux
Par ailleurs, 3 492 logements – représentant 67 copropriétés – accompagnés dans le cadre du
dispositif mur/mur n’ont pas souhaité donner suite à la démarche, soit un taux d’abandon de 31 %.
Parmi ces copropriétaires, les principaux motifs d’abandon avancés sont les suivants :
- raisons financières – certains propriétaires très modestes, bien que bénéficiant d’aides très
incitatives, n’ont pas les moyens de s’acquitter du reste à charge
- autres causes d’abandon très diverses – raisons juridiques, conflits entre les copropriétaires,
etc.
Enseignements de l’opération mur/mur, à différents niveaux
 Faire preuve de prudence quant aux économies d’énergie réalisées
Les effets sur les économies d’énergie réalisées par les copropriétaires mettant en œuvre dans leur
logement une opération de rénovation énergétique sont encore mal connus. De plus, la potentielle
augmentation du coût de l’énergie pourrait mettre à mal l’intérêt de tels travaux. C’est pourquoi il est
nécessaire d’adopter une attitude prudentielle vis-à-vis des promesses d’économies d’énergie faites
aux particuliers.
 Mieux évaluer et résoudre les problématiques sociales liées à la rénovation thermique
des bâtiments
La mise en œuvre d’un dispositif d’évaluation des résultats de la campagne mur/mur au niveau social
est envisagée, afin d’identifier les modalités d’intervention qui permettraient de solvabiliser les
ménages et de lever les freins au changement.
3
 Un dispositif reconnu pour son efficience
Le dispositif mur/mur présente un effet d’aubaine certain pour nombre de copropriétaires et joue ainsi
un rôle de levier des démarches de rénovation énergétique des copropriétés. Les résultats de
l’évaluation de l’opération démontrent ainsi l’intérêt réel du public concerné pour cette dernière.
L’efficience de l’animation technique du dispositif, ainsi que la pertinence du référentiel de
travaux et du système d’aides mis en place sont reconnues. Dans ce cadre, le couplage entre un
système d’accompagnement et l’offre d’aides aux travaux est essentiel pour la réussite du dispositif.
27 février 2013
De même, la mise en place d’un guichet unique en matière d’information et de financement est
considérée comme un élément clé de mur/mur.
 Des conséquences positives sur la filière de la rénovation thermique
L’opération mur/mur a entraîné de nombreux impacts positifs au niveau économique :
- sur les professionnels – montée en compétences des entreprises et des travailleurs du
bâtiment, évolution des pratiques des maîtres d’œuvre et des entreprises de la construction
- sur l’emploi
- sur l’évolution des filières.
 Des difficultés à surmonter dont financières
Le dispositif mur/mur a présenté dans sa mise en œuvre un certain nombre de difficultés :
- en matière de préfinancement des aides
- en matière d’accès des ménages aux prêts
- au niveau de la mise en place d’un guichet unique financier, et de l’harmonisation des
modalités des aides entre financeurs
Par ailleurs, la logique de gestion patrimoniale des aides aux travaux de rénovation énergétique est
peu compatible avec la durée de la propriété d’un logement – qui en général est moins longue que la
durée d’amortissement du coût des travaux. Il serait ainsi souhaitable que les aides aux travaux
s’amortissent sur la valeur de la propriété elle-même et pas au niveau du patrimoine du bénéficiaire
des aides. Cette solution permettrait de faire échec aux réticences de personnes âgées par exemple,
qui hésitent à se lancer dans des travaux de rénovation énergétique dont la durée de retour sur
investissement peut paraître rédhibitoire, ou à celles des établissements bancaires qui hésitent à
octroyer des prêts à ces types de personnes.
Enfin, une opération comme mur/mur fait peser d’importantes contraintes financières sur les
partenaires, et notamment les collectivités territoriales. Or, ces dernières devront dans les
années à venir faire face au vieillissement de leur parc de logements et donc à la nécessité de
procéder à sa rénovation énergétique, dans un contexte de diminution des finances publiques.
Prolonger et amplifier la démarche mur/mur : mur/mur phase 2
Sur la période 2010-2014, Grenoble-Alpes Métropole espère atteindre un résultat de 4 000 à 4 500
logements en copropriété rénovés. Néanmoins, pour atteindre les objectifs du facteur 4, c’est près de
60 000 logements construits entre 1945 et 1975 qui devront être rénovés sur le territoire de
l’agglomération grenobloise.
Pour prolonger et amplifier la démarche mur/mur après 2014, une étude a été lancée afin d’identifier
de nouveaux modèles financiers, juridiques et organisationnels permettant de poursuivre l’effort
engagé par la communauté d’agglomération en faveur de la rénovation énergétique de son parc privé
3
de logements .
3
Le rendu de cette étude est prévu pour l’automne 2013.
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LES PARTICIPANTS
Auditionné
Jean-Philippe MOTTE, Vice-président en charge de l’habitat, du logement et des gens du
voyage, Grenoble-Alpes Métropole
Membres du GT DD du Forum des politiques de l’habitat privé
Christian NICOL, Habitat & Développement
Nicolas ROUSSEAU, Habitat & Développement
Jean-Marc NATALI, ACAD/Urbanis
Véronique GUILLAUMIN, Forum des politiques de l’habitat privé
Éric LAGANDRÉ, Anah
Auditeurs libres
Laurence DUBIN, Ville de Cergy
Antoine GUEGUEN, Direction logement et habitat, Ville de Paris
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