Les marchés immobiliers - Chambre des Notaires de l`Hérault

Les marchés immobiliers
Hérault
Avril 2014
Éditorial de Me RASIGADE Arnaud
Président de la Chambre départementale des notaires de l’Hérault
L’immobilier, une valeur sûre ?
L’effondrement annoncé du marché immobilier, en terme de volume et de prix, n’est pas avéré, malgré des
disparités marquées géographiquement tant au niveau national que sur le territoire départemental. Au
contraire, le marché a connu un regain d’activité sur le dernier trimestre 2013.
Est-ce à dire que la confiance a été retrouvée ?
La même prudence que celle qui aurait dû animer les auteurs de propos alarmistes en la matière doit nous
garder de toute conclusion hâtive. Evitons les effets d’annonce…
Force est néanmoins de constater que l’immobilier a permis des investissements aux lendemains heureux, dans un marché régulièrement
haussier et une conjoncture fiscale favorable. Malgré plus d’un siècle de décalage, les propos de John Stuart Mill qui affirmait que «
les propriétaires deviennent riches pendant leur sommeil », se logeaient dans un coin de l’esprit de nombreux nouveaux investisseurs.
Mais la sérénité de l’acquéreur, confrontée aux aléas du marché immobilier et à l’instabilité fiscale, a été ébranlée. Les règles du jeu
sont régulièrement modifiées, dans des proportions parfois importantes et en cours de partie…
Cependant le marché ne s’est pas écroulé, notamment dans l’ancien, laissant à penser qu’un équilibre acceptable voit le jour
entre le pouvoir d’achat et la valeur immobilière, ne justifiant plus l’attentisme. Les taux de crédit historiquement bas contribuent à
ce maintien.
Reste à espérer que la fiscalité n’empêche pas cet équilibre de se consolider et que se confirment les signes timides de la reprise
économique.
L’investissement immobilier, pensé comme une simple démarche lucrative, à court terme, a démontré ses limites, alors qu’envisagé sur
le long terme, il reste une valeur sûre.
La décision de vendre ou d’acheter peut donc paraître moins évidente, et entraîne de nombreuses conséquences dont il convient
de mesurer la portée dans une réglementation complexe et changeante. Elle reste une décision majeure.
L’expertise juridique et fiscale du notaire est complète et permet de prendre la mesure de cette décision à tous les niveaux : familial,
professionnel, successoral etc…
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire dès le départ de votre réflexion, afin d’inscrire votre démarche dans une vision
globale et un cadre sécurisé pour vous engager pleinement mais sûrement.
Les 184 notaires de l’Hérault et leurs 829 collaborateurs, forts d’un maillage territorial complet, sauront vous accompagner fidèlement
aujourd’hui et demain.
Me RASIGADE Arnaud
Leschiffres
chiffresclés
clés
Les
Montpellier
Hérault
Languedoc-Roussillon
France (hors IDF)
280 000 €
215 000 €
185 000 €
161 000 €
2 650 €/m2
2 760 €/m2
2 380 €/m2
2 300 €/m2
-
100 000 €
81 000 €
59 000 €
Maisons anciennes
Appartements anciens
Terrains à bâtir
565 avenue des Apothicaires
Parc Euromedecine - 34 196 Montpellier cedex 05
Tél : 04.67.04.10.52 - Fax : 04.67.63.17.51
www.cr-montpellier.notaires.fr
Pour retrouver toute l’offre et les services immobiliers des notaires de France : www.immobilier.notaires.fr
La base immobilière PERVAL, riche de près de 12 millions de références, est alimentée par le notariat français
et contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons,
appartements, terrains, locaux d’activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris).
C’est un outil pour l’évaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux médias et
organismes publics de données statistiques et la publication d’indices de prix des logements anciens sur la
base d’une méthodologie établie avec l’INSEE.
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Les marchés immobiliers
Hérault
Avril 2014
Tendance générale
Disparités géographiques
Lozère
1 550 € / ns*
185 000 €/ 1,1%
81 000 €/ 1,8%
115 000 € / ns*
Gard
1 930 € / -3,4%
Hérault
195 000 € / -2,5%
2 760 € / 1,7%
82 100 € / -3,4%
215 000 € / 3,9%
100 000 € / 11,1%
134 000 € / -0,1,%
55 000 € / -4,3%
Pyrénées-Orientales
1 990 € / -0,9%
175 000 € / 0,0%
78 000 € / 2,7%
161 000 €, -1,1% en 1 an
59 000 €, -1,7% en 1 an
32 200 € / ns*
2 130 € / -3,3%
Maisons anciennes :
Terrains à bâtir :
2 380 € / -0,7%
Aude
France (hors IDF)
Appartements anciens :
2 300 ‌€/m², -1,6% en 1 an
Prix de vente médian et évolution annuelle des prix
par département
LANGUEDOC-ROUSSILLON
Chiffres clés :
ns* : évolution non significative
En 2013, sur l’ensemble de la province, les prix sont
en légère baisse : -1% pour les maisons anciennes
et -2% environ aussi bien pour les appartements
anciens que pour les terrains à bâtir.
A l’échelle de la région Languedoc-Roussillon,
seul le marché du collectif ancien suit la tendance
nationale avec un léger repli de 0,7%. Pour
l’individuel ancien et le foncier, les prix sont en
progression de 1,1% et 1,8% respectivement.
L’Hérault reste le département le plus onéreux
de la région. Par opposition, la Lozère affiche
les prix les plus bas : 1 550 euros le m² pour
les appartements anciens, 115 000 euros pour
les maisons anciennes et 32 200 euros pour les
terrains.
Appartements anciens
Chiffres clés : Hérault
Prix au m² médian : 2 760 €
Montpellier résiste à la baisse
Prix médian de vente des terrains à bâtir et évolution sur 1 an
Prix du m²
médian
Evol. sur
1 an
2 650 €
1,9%
Port Marianne
3 450 €
6,7%
La Comédie
3 150 €
-0,3%
Centre historique
3 020 €
3,7%
Les Beaux Arts
3 020 €
-5,0%
Hôpitaux-Facultés
2 890 €
-3,7%
Boutonnet
2 860 €
2,9%
Gambetta
2 690 €
8,2%
Gares
2 590 €
-8,6%
Alco
2 150 €
-1,8%
Lemasson
1 930 €
-14,3%
3 180 €
-1,4%
Secteurs / quartiers
MONTPELLIER
LITTORAL
2
Evolution annuelle des prix : 1,7%
Sur la dernière année, le prix au m² des appartements anciens dans l’Hérault est de 2 760 euros,
en légère hausse de 1,7% sur un an. Le marché est
essentiellement concentré sur Montpellier et sur le
secteur littoral.
A Montpellier, le prix médian et son évolution annuelle sont comparables à ceux de l’ensemble du
département avec un prix au m² de 2 650 euros. Parmi l’ensemble des communes de province de plus
de 150 000 habitants, Montpellier fait partie des
rares communes sur laquelle les prix ont progressé
(+ 1,9%). Par quartier, les prix et les évolutions sont
disparates.
Le littoral est le secteur le plus onéreux du département à 3 180 euros le m², en recul de 1,4% sur
un an. Par commune, les prix oscillent entre 3 000
euros le m² à Valras-Plage jusqu’à 4 000 euros à
Palavas-les-Flots.
Les marchés immobiliers
Hérault
Avril 2014
Maisons anciennes
Chiffres clés : Hérault
Tendance à la hausse des prix
Prix de vente médian : 215 000 €
Evolution annuelle des prix : 3,9%
En 2013, les prix des maisons anciennes dans l’Hérault ont progressé de 3,9% sur un an, effaçant ainsi
la baisse observée l’année précédente. Le prix de
vente médian des maisons s’établit donc à 215 000
euros. L’Hérault fait parti des 10 départements les
plus coûteux de province. Parmi ces derniers, c’est
également le département qui enregistre la hausse
annuelle la plus forte.
Par secteur, le constat est mitigé. Pour Montpellier
et sa périphérie, ainsi que pour le Pays sétois, les
prix ont stagné entre 2012 et 2013 mais restent supérieurs à la médiane départementale. Le littoral,
le Pays biterrois et les Hauts cantons se caractérisent par des prix en hausse. Les prix médians sur
ces secteurs sont compris entre 162 500 euros et
200 000 euros. Béziers, le secteur le moins cher
à 150 000 euros, est le seul sur lequel les prix ont
baissé (-5,7%).
Prix de vente médian et évolution annuelle des maisons anciennes
Rang
Prix de vente
médian
Evol. sur
1 an
ALPES-MARITIMES
1
420 000 €
-3,4%
HAUTE-SAVOIE
2
345 000 €
0,3%
VAR
3
312 000 €
-5,5%
BOUCHES-DU-RHONE
4
281 000 €
-2,5%
...
...
....
...
VAUCLUSE
7
218 000 €
-4,4%
HERAULT
8
215 000 €
3,9%
GIRONDE
9
212 000 €
1,0%
PYRENEES-ATLANTIQUES
10
210 000 €
2,4%
SAVOIE
10
210 000 €
0,0%
Départements
Evolutions annuelles
des prix de vente médians
supérieure à +1%
entre -1% et +1%
inférieure à -1%
Périphérie montpelliéraine
274 000 €
Montpellier
280 000 €
Hauts cantons
162 500 €
Pays biterrois
173 000 €
Pays sétois
232 700 €
Littoral
200 000 €
Béziers
150 000 €
Terrains à bâtir
Plus de terrains en périphérie
montpelliéraine
En 2013, le prix médian de vente d’une parcelle de
terrain est de 100 000 euros, en progression de
11,1% sur un an. Cette progression est liée au changement dans la répartition géographique des ventes
sur le département. En effet, près de 45% des terrains vendus en 2013 sont sur la périphérie montpelliéraine contre 35% en 2012. Ce secteur étant
plus cher que les autres (128 100 euros contre une
fourchette comprise entre 70 000 euros et 111 600
euros pour les autres secteurs), l’évolution globale
du département est tirée vers le haut.
Chiffres clés : Hérault
Prix de vente médian : 100 000 €
Evolution annuelle des prix : 11,1%
PERIPHERIE
MONTPELLIERAINE
128 100 €
LITTORAL
111 600 €
HERAULT
100 000 €
PAYS BITERROIS
78 500 €
HAUTS CANTONS
76 000 €
BEZIERS
70 000 €
0k€
50k€
100k€
150k€
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Les marchés immobiliers
Hérault
Avril 2014
Les acteurs du marché immobilier
La part des acquéreurs locaux est stable
Sur les cinq dernières années, la part des acquéreurs
originaires de l’Hérault a peu évolué. Entre 2008 et
2010, elle a diminué légèrement passant de 61% à 59%.
Depuis, elle remonte doucement et atteint 63% en 2012
puis 62% en 2013. Parmi les acquéreurs extérieurs
au département, il n’y a pas d’origine géographique
particulière qui se distingue plus particulièrement.
Les Franciliens représentent 7% des acquéreurs, les
Etrangers 4% et les acquéreurs du Gard 3%. Ces proportions ont peu évolué sur les cinq dernières années.
Part des acquéreurs locaux
par secteur
(tous types de biens confondus)
2008
2013
BEZIERS
67%
66%
HAUTS CANTONS
70%
70%
LITTORAL
34%
37%
MONTPELLIER
70%
67%
PAYS BITERROIS
71%
66%
PAYS SETOIS
53%
50%
PERIPHERIE MONTPELLIERAINE
74%
80%
De plus en plus de maisons anciennes
Part des acquéreurs originaires de l’Hérault
(tous types de biens confondus)
64%
62%
61%
60%
59%
58%
56%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
A l’échelle des secteurs, la répartition des acquéreurs
selon leur origine géographique a davantage évolué.
Dans la périphérie de Montpellier, les locaux sont plus
nombreux à 80% en 2013 contre 74% en 2008. Dans le
même temps, la part des Etrangers a reculé passant
de 5% à 1%. Pour le littoral, le pourcentage de locaux
a également augmenté de quelques points. Ce secteur
reste tout de même le niveau géographique sur lequel
les locaux sont les moins biens représentés à 37% en
2013.
Sur tous les autres secteurs, la proportion de locaux a
reculé. A Montpellier, elle a baissé de 3 points au profit
de celle des Franciliens qui atteint 9% en 2013. Dans le
Pays biterrois, le pourcentage de locaux passe de 71%
en 2008 à 66% en 2013.
Répartition des acquisitions par type de bien
100%
Entre 2008 et 2013, la répartition des acquisitions par
type de bien a changé. Les maisons anciennes qui
représentaient 29% des achats immobiliers en 2008
ont gagné 8 points de part de marché passant ainsi à
37% en 2013. Pour les appartements anciens, entre
2008 et 2009, leur proportion a baissé de 41% à 35%
puis s’est stabilisée pour remonter légèrement en
2013. Concernant les appartements neufs, leur poids
dans le marché immobilier a particulièrement été important en 2009/2010 représentant 27% et 25% des
ventes. Pour le foncier, il perd chaque année quelques
points de part de marché.
62%
80%
12%
11%
11%
11%
9%
8%
29%
27%
29%
32%
35%
37%
18%
27%
25%
21%
19%
16%
41%
35%
34%
36%
36%
39%
2009
2010
2011
2012
2013
60%
40%
20%
0%
2008
terrains à bâtir
maisons anciennes
appartements neufs
appartements anciens
Toutes les analyses contenues dans cette lettre d’information ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires de l’Hérault.
Tous les prix de vente s’entendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les données correspondent à la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013.
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