investissement? - Hypothèque Rapide

Investir dans un immeuble à revenu…et pourquoi pas!
Le gros avantage d’un
INVESTISSEMENT?
LE GROS AVANTAGE D’UN INVESTISSEMENT?
Financement d’un Plex
L’acquisition d’un immeuble à vocation locative, ci-après appelé plex, ou immeuble à
revenus, et son financement, sont soumis à des règles hypothécaires particulières quant
à la documentation, la rentabilité, la valeur de la garantie, la marge d’autofinancement
de l’immeuble et, dans le cas d’un investisseur possédant plusieurs immeubles, de
la marge d’autofinancement (liquidités) de l’ensemble de son portefeuille immobilier.
Le prêteur tiendra également compte d’autres facteurs comme la qualité de l’immeuble
plex, sa localisation, les revenus et les dépenses, l’étude environnementale et d’autres
conditions.
Au besoin, il lui faudra également se conformer aux
normes de la SCHL
Fiez-vous à nos spécialistes pour maximiser vos rendements et vos chances d’obtenir
le financement dont vous avez besoin pour atteindre vos objectifs de placement.
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LE GROS AVANTAGE D’UN INVESTISSEMENT?
Commencez par téléphoner chez Multi-Prêts Hypothèques MR où vous trouverez le
conseiller ou la conseillère en financement hypothécaire qui saura vous guider dans
vos démarches.
Mettez toutes les chances de votre côté en vue de la réussite du financement de
l’acquisition de votre immeuble à revenus et évitez ainsi d’engager des frais inutiles.
Financement maximum pour un plex: 85 % du prix
d’achat
Condition de base: le rendement du capital investi doit être positif.
L’institution prêteuse calculera la rentabilité du plex. Le ratio ou le pourcentage varie
selon qu’il s’agit d’un prêt assuré par la SCHL ou d’un financement de type conventionnel.
Même si l’apport financier de l’immeuble à revenus (somme des loyers payés par les
locataires) est suffisant pour assumer les charges de l’immeuble à revenus, incluant
le remboursement du prêt hypothécaire, le prêteur devra s’assurer que les ratios de
couverture de la dette et de rendement du capital invest isoient positifs.
Voici le processus menant à l’acceptation du prêt hypothécaire pour un immeuble
locatif.
Calcul de la cote de rentabilité d’un plex
mm Frais de gestion de l’immeuble: 11 unités de logement ou moins:
3 à 4 % des revenus bruts. Plus de 11 unités de logement: 5 %
(Cette norme s’applique même si vous prévoyez gérer vous-même
l’immeuble.)
mm Frais d’entretien: 6 unités de logement ou moins: 100 $ par logement 7
à 11 unités de logement: 140 $ par logement 12 unités de logement et
plus: 240 $ par logement.
mm Frais de réparation: Construction en bois: 450 $ par année par
logement. Construction en béton: 600 $ par année par logement
mm Prévision pour vacances: 3 % des revenus annuels bruts du plex
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LE GROS AVANTAGE D’UN INVESTISSEMENT?
Documents à remettre pour la demande de prêt hypothécaire lors de
l’achat d’un immeuble locatif (plex)
77 Demande de prêt hypothécaire
77 L’offre d’achat acceptée
77 Copie des baux pour chaque logement et avis de reconduction pour chacun
77 États financiers de l’immeuble
77 États de revenus et dépenses
77 États financiers de l’ensemble du portefeuille immobilier le cas échéant
77 Détails financiers au sujet de l’acheteur
77 États de compte des taxes foncières et scolaires
77 Photocopie des factures d’énergie
77 Photocopie des factures des soustraitants (enlèvement de la neige, tonte de la pelouse, etc.)
77 Photocopie des comptes de chauffage (s’il y a lieu)
77 Tous les autres relevés relatifs aux dépenses du plex
77 Rapport d’évaluation de l’immeuble
77 Rapport d’inspection de l’immeuble
77 Étude environnementale
Éventuellement, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL) fera
également l’inspection et l’évaluation de l’édifice (plex) faisant l’objet de la demande.
Dépensesrelatives à la demande de financement
Tous les frais, tels que les frais d’évaluation, d’inspection, d’étude environnementale,
etc. sont à la charge de l’emprunteur. Habituellement, en ce qui concerne le financement
de plex, des frais d’étude de dossier s’ajoutent.
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Lettre d’engagement du prêteur
Lors de l’entrevue et de la révision de la demande par le conseiller de Multi-Prêts
Hypothèques MR, une étude préliminaire du dossier sera effectuée avant que le client
emprunteur (investisseur) n’engage des frais pour le parachèvement de l’étude de son
dossier.
Lorsque le dossier sera complet, de concert avec nos partenaires, l’institution spécialisée
en prêt hypothécaire pour les plex complètera l’évaluation du profil hypothécaire et
l’emprunteur recevra, le cas échéant, une lettre d’engagement confirmant les modalités
de l’approbation hypothécaire et offrant un aperçu détaillé des conditions, du taux, etc.
Dans le cas d’un prêt pour un immeuble à revenu (plex) assuré par la SCHL, l’emprunteur
devra remettre un chèque au montant équivalent à 150 $ par appartement, le tout
payable à la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement.
Inspection de l’institution financière (le prêteur)
Dans la majorité des situations, le prêteur donne, à un inspecteur en bâtiment, un
mandat pour étudier la condition générale de l’immeuble.
Évaluation de la valeur marchande
Afin d’évaluer la valeur de la garantie, estimer sa valeur par l’utilisation de différentes
techniques ou approches (analyse du coût de reconstruction, méthode économique
(revenus et valeurs comparables dans le marché), le prêteur mandatera une firme
d’évaluateurs professionnels.
Cette dernière procédera donc à une vérification des baux et des ventes comparables
de plex et autres immeubles semblables dans l’environnement de l’immeuble sous
étude. Dans le cas de prêts assurés par la Société Canadienne d’Hypothèques et de
Logement, celle-ci se chargera elle-même de l’évaluation de la valeur de l’immeuble à
revenus. Cette évaluation déterminera le montant total (maximal) du crédit hypothécaire
que le prêteur sera disposé à avancer et ce, dans la mesure où toutes les autres
conditions seront satisfaites.
Comme il est possible que la valeur de l’immeuble soit moins élevée que le coût d’achat,
il reste essentiel que l’acheteur d’un immeuble à revenu dispose de réserves financières
suffisantes pour augmenter sa mise de fonds et combler l’écart, s’il souhaite tout de
même acquérir l’immeuble à revenus et mener à bien le financement de l’immeuble à
logements multiples.
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Étude environnementale
PHASE
Cette étape consiste à réaliser une inspection visuelle et une
évaluation des sols afin de déceler la présence d’un déversement de
mazout ou d’un réservoir d’essence; suite à cette inspection du terrain
et de l’environnement immédiat de l’immeuble à revenus, l’inspecteur
étudiera la documentation relative à l’historique de l’immeuble aux
archives de la ville; généralement, la PHASE 1 est suffisante. Il y a
lieu de prévoir des frais de l’ordre de 1 200 $ (somme approximative)
pour cette phase.
PHASE
S’il existe des raisons probantes de croire à l’existence d’un
déversement de matières toxiques ou néfastes pour l’environnement
ou de la présence d’un réservoir d’essence ou de mazout dans
l’environnement immédiat de l’immeuble locatif, il sera indispensable
de procéder à un test de sol pour en évaluer le degré de contamination.
Les coûts relatifs à l’analyse et à la décontamination éventuelle varient
selon la complexité du dossier et le nombre de tests à effectuer.
Conclusion
Une fois toutes les étapes complétées, l’institution prêteuse vous fera parvenir une
lettre d’engagement ou le contrat hypothécaire confirmant les détails de l’approbation
du financement de votre plex.
Il ne vous restera plus qu’à trouver un assureur pour la bâtisse et transmettre le tout
à votre notaire.
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