LE MUR MITOYEN I

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Le 21 mai 2012
Par Fabienne MENU
LE MUR MITOYEN
I - DEFINITION :
Le mur mitoyen est un ouvrage de maçonnerie qui s'étire vers le haut et sépare deux fonds
contigus appartenant à des propriétaires différents.
Plusieurs exigences :
1) Dualité de propriétaires
Les deux fonds séparés par le mur mitoyen doivent appartenir à des propriétaires différents.
En effet, il n'y a pas de concours de droits s'il n'existe qu'un unique propriétaire.
2) Contiguïté des immeubles
Les fonds séparés par le mur mitoyen doivent être contigus dès lors que le mur mitoyen est en
vertu des dispositions de l'article 653 du Code civil, celui « servant de séparation » entre les
héritages.
3) Composition du mur
Le mur est l'ouvrage de maçonnerie qui se dresse verticalement et non obliquement ou
horizontalement.
Le mur qui se dresse de manière oblique, afin de retenir des terres, tel un mur de soutènement
ne peut pas être considéré comme mitoyen ; il est présumé appartenir à celui dont il soutient
les terres et qui en profite exclusivement.
En revanche, si le mur de soutènement sert également de clôture à l'usage commun des deux
copropriétaires, il peut être qualifié de mitoyen.
Quant au mur qui sert de séparation horizontale, tel un plafond-plancher, il n'est pas mitoyen.
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4) Implantation du mur :
Le mur est enfin mitoyen selon son implantation. Seul le mur qui est édifié le long de la ligne
séparative des deux fonds est mitoyen.
En revanche, s'il est édifié en retrait ou en débordement par rapport à la ligne divisoire, ou à
cheval sur la ligne divisoire, il n'est plus mitoyen.
Le retrait ou l'irrégularité du mur démontre la volonté du propriétaire de conserver
exclusivement son usage et son utilité.
II – LE REGIME JURIDIQUE :
A) L'établissement de la mitoyenneté :
Il existe quatre modes d'établissement de la mitoyenneté.
1) L'accord des volontés :
L'acquisition de la mitoyenneté par l'accord des volontés correspond à l'hypothèse où de
simples propriétaires voisins s'entendent pour ériger une clôture entre leurs héritages ou
conviennent de la cession d'un droit de mitoyenneté sur une clôture préexistante entre leurs
fonds.
La cession d'un droit de mitoyenneté peut intervenir à titre gratuit ou gracieux.
2) La prescription :
La mitoyenneté peut s'acquérir par prescription.
Cela correspond souvent à l'hypothèse où un propriétaire adosse une construction contre un
mur existant à la limite de son fonds et qui appartient privativement à son voisin.
Celui qui revendique le bénéfice de la prescription doit s'être comporté comme un véritable
copropriétaire du mur litigieux. Ces actes de possession doivent être caractérisés et marquer
une réelle emprise sur le mur séparatif du voisin.
Trente années de possession continue sont exigées par l'article 2272 du Code civil.
Celui qui acquiert de bonne foi prescrit la propriété par 10 ans.
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3) La décision unilatérale :
Il s'agit de la mitoyenneté imposée, prévue à l'article 661 du Code Civil :
« Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou partie, en
remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la
dépense qu'a coûté la portion de mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du
sol sur lequel le mur est bâti. »
4) L'obligation de se clore entraînant l'édification d'un mur mitoyen :
L'obligation de se clore peut conduire au fait de contraindre un voisin à construire un mur
mitoyen à frais communs.
Cette obligation résulte de l'article 663 du Code Civil :
« Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux
constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et
jardins assis ès dites villes et faubourgs…"
B) La preuve de la mitoyenneté :
Le droit civil admet trois modes de preuve.
1° Le titre :
Le titre sera aussi bien translatif (vente, donation) que déclaratif (partage, jugement) et
prendra la forme d'un acte sous seing privé ou authentique.
Il peut s'agir d'un titre commun aux parties ou propre à l'une d'elles.
Le titre commun sera doté d'une force probante supérieure à celui qui n'émane que d'une seule
partie.
Ce n'est en effet que s'il émane des deux propriétaires en conflit ou encore d'un auteur qui leur
est commun, que le titre constituera une preuve péremptoire à la condition au surplus, qu'il
soit clair et précis et non équivoque.
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2° La prescription :
La prescription est un mode de preuve à part entière, de la mitoyenneté d'autant que le titre
peut avoir été perdu, détruit ou n'avoir jamais existé.
3° La présomption :
Il existe des présomptions de mitoyenneté et au contraire, de non-mitoyenneté.
La présomption de mitoyenneté :
Les présomptions légales de mitoyenneté sont posées aux articles 666 et 653 du Code Civil.
Article 666 :
« Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul
des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire…"
Article 653 :
« Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à
l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé
mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire. »
Ces présomptions légales de mitoyenneté ne jouent qu'autant qu'aucune preuve contraire n'est
rapportée : titre, prescription, marque de non mitoyenneté.
La présomption est simple c'est-à-dire susceptible de preuve contraire.
Il faut considérer la situation qui existait à l'époque de l'édification du mur pour apprécier
si les conditions de la présomption à mettre en œuvre sont réunies.
Il faut garder à l'esprit la logique voulue par le législateur consistant à n'admettre la
présomption qu'à la condition que la mitoyenneté soit vraisemblable.
Ainsi s'il est acquis qu'au moment de la construction litigieuse, la mitoyenneté était exclue,
elle ne peut par la suite, être acquise par le jeu de l'article 653 ou 666 du Code civil.
Par exemple, si des bâtiments voisins ont été construits à des dates différentes, le propriétaire
qui a construit sa maison sur le mur déjà existant et qui ne pouvait lui appartenir, n'a pu en
acquérir la mitoyenneté par le jeu de l'article 653.
Mur séparant deux bâtiments contigus :
Il s'agit de la première présomption de l'article 653.
Est présumé mitoyen le mur qui sépare deux bâtiments contigus.
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Cette présomption s'applique quel que soit le lieu où ces constructions sont édifiées et sans
qu'il y ait à distinguer selon leur destination : maison d'habitation, grange, garage, remise ou
atelier…
Si les deux bâtiments ont la même hauteur, le mur est présumé mitoyen jusqu'à son sommet.
Dans l'hypothèse où ils sont de hauteur inégale, l'article 653 ne fait jouer la présomption de
mitoyenneté que jusqu'à "l'héberge" c'est-à-dire jusqu'à l'endroit où les deux édifices
commencent à se séparer.
Murs de séparation entre cours et jardins :
Il s'agit de la seconde présomption de l'article 653 du Code civil.
Est présumé mitoyen le mur séparant un jardin d'une cour, tout autant que celui séparant deux
cours ou deux jardins.
Mur de séparation entre enclos dans les champs :
Il s'agit du troisième type de présomption visée à l'article 653 du Code civil.
Si les deux fonds sont clôturés, la clôture commune est à leur service respectif et présente un
intérêt pour les deux voisins.
Au contraire, si un seul des deux fonds est entièrement clôturé, on imagine mal pourquoi le
voisin aurait voulu clôturer une partie seulement de son héritage alors que le reste est
accessible.
On va donc supposer que ce dernier ne s'est pas impliqué dans la construction de la clôture ni
dans la décision de clôturer, ni dans son financement.
Dès lors, il n'y a aucune raison d'établir une présomption à son profit.
Si l'on est en présence d'un mur unique séparant deux champs alors qu'aucun d'eux n'est clos,
cette troisième présomption de l'article 653 ne pourra trouver à s'appliquer.
La présomption de non mitoyenneté
Le Code Civil envisage des marques de non-mitoyenneté.
Ainsi l'article 654 du Code Civil qui doit être considéré comme le prolongement direct de
l'article 653 dispose :
« Il y a marque de non mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son
parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y
auraient été mis en bâtissant le mur.
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Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont
l'égout ou les corbeaux et filets de pierre. »
Dès lors, tout mur séparatif répondant aux conditions de l'article 653 est présumé mitoyen,
sauf marque contraire.
L'article 654 du Code civil retient trois marques de non mitoyenneté.
L'idée est celle d'une dissymétrie faisant penser que la construction du mur a été conçue pour
le service d'un seul fond et non de celui qui lui est contigu d'où la présomption de non
mitoyenneté.
√ La sommité du mur
« Il y a marque de non mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son
parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné…"
La construction intéresse l'égout des toits. Ici, les eaux pluviales s'écoulent sur le terrain du
propriétaire se situant du côté du plan incliné. Le mur est présumé lui appartenir
privativement parce qu'il subit l'égout des toits.
Si mitoyenneté il y avait, le mur aurait été autrement construit, de façon à ce que chaque
héritage se voit répartir les eaux du toit.
√ Chaperons et filets
"Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets…"
Le chaperon est le toit du mur ordinairement fait de tuiles ou de pierres plates, tandis que les
filets parfois appelés "larmiers "en pratique représentent la partie du chaperon qui déborde le
mur pour empêcher les eaux pluviales de couler le long de son parement et donc, de le
dégrader.
Si chaperons et filets n'existent que d'un seul côté, c'est évidemment dans cette direction que
se réalise l'écoulement des eaux pluviales. Cette hypothèse rejoint la précédente à cette
différence près que dans la première, le mur n'était pas chaperonné.
√ Corbeaux
Lorsqu'il n'y a que d'un côté « des corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le
mur»
Les corbeaux sont des pierres en saillie placées de distance en distance dans le mur et qui sont
destinées à servir d'appui à des poutres pour le cas où, plus tard, on voudrait adosser une
construction contre son mur.
Là encore, la présomption se fonde sur la vraisemblance : le mur appartient manifestement et
privativement au propriétaire dont le fond est situé du côté des corbeaux. Dans le cas
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contraire, la mitoyenneté voulue par les deux voisins les aurait conduits à placer ces corbeaux
de chaque côté et non d'un seul, de manière à permettre par la suite, l'appui auquel ils sont
destinés.
4° Le conflit entre plusieurs modes de preuve :
L'existence d'un éventuel conflit entre plusieurs modes de preuve nécessite de recourir à la
hiérarchie des modes de preuve applicable en la matière.
En haut de la hiérarchie se situe la prescription acquisitive. Elle prime n'importe quel autre
mode de preuve.
C) L'extinction de la mitoyenneté :
L'extinction de la mitoyenneté peut intervenir du fait de l'abandon mais aussi en raison de la
disparition de la propriété et de la copropriété.
III – LA SITUATION JURIDIQUE DES COPROPRIETAIRES DU MUR :
A) Les droits des copropriétaires :
1° Droit d'usage :
Chaque copropriétaire bénéficie de l'usage exclusif du mur mitoyen sur la face du mur qui est
de son côté.
Ce droit d'usage autorise chacun à se servir du mur comme s'il lui appartenait en propre.
Ce droit d'usage est un droit absolu car le copropriétaire peut faire tout ce qu'il veut de son
côté du mur, à condition de ne pas contrarier les droits de son voisin.
Ainsi, chaque copropriétaire peut appuyer des plantations dressées en espalier, sur la partie du
mur faisant face à son héritage, à condition que ces espaliers ne dépassent pas la crête du mur.
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2° Droit d'adossement :
Le droit adossement est prévu aux articles 657 et 662 du Code Civil.
Ainsi tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et y faire placer des poutres
ou solives dans toute l'épaisseur du mur à 54 mm près, sans préjudice du droit qu'a le voisin
de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur dans le cas où il voudrait luimême asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.
L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps du mur mitoyen, aucun enfoncement, ni y
appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre.
Ainsi les contraintes juridiques fixées sont-elles différentes selon qu'il s'agit d'un enfoncement
ou d'un adossement.
L'enfoncement dans le mur ne nécessite pas le consentement préalable du voisin car les
travaux sont de faible importance. Ces travaux supposent néanmoins, le respect de certaines
contraintes techniques.
L'adossement lui suppose de recueillir le consentement du voisin
3° Droit d'exhaussement :
L'article 658 du Code Civil dispose :
« Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen. »
Le droit appartenant à tout copropriétaire d'exhausser le mur mitoyen est absolu.
Ainsi, tout copropriétaire peut en user dans son intérêt exclusif sans recueillir au préalable, le
consentement ou l'autorisation du voisin.
La seule limite au droit d'exhaussement tient dans le fait de ne pas nuire au voisin.
Si le mur n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire
reconstruire en entier ainsi que cela résulte des dispositions de l'article 659 du Code Civil.
Si la partie inférieure du mur, reconstruit ou non, demeure mitoyenne, la partie surélevée est
la propriété exclusive de celui des copropriétaires qui l'a édifiée.
Toutefois l'article 660 du Code Civil offre au voisin, la possibilité d'acquérir la mitoyenneté
de l'exhaussement en payant la moitié de la dépense que l'exhaussement a coûté et la valeur de
la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur s'il y en a.
La dépense que l'exhaussement a coûtée est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de
l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.
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B) Les obligations des copropriétaires :
1° Obligation d'entretien et de conservation du mur :
L'article 655 du Code Civil dispose :
« La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tout ceux qui y ont
droit, et proportionnellement au droit de chacun"
Il s'agit donc d'une contribution proportionnelle.
La contribution ne sera à la charge exclusive d'un seul copropriétaire que dans deux situations
générées par son propre fait:
->soit lorsque la réparation ou la reconstruction repose sur son intérêt exclusif,
-> soit lorsque la réparation ou la reconstruction résulte de son manquement à
l'obligation d'entretien.
Seul l'abandon de mitoyenneté peut conduire un copropriétaire du mur mitoyen à être
dispensé de contribuer aux réparations et reconstructions, à la condition toutefois, que le mur
mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient et que les réparations ne soient pas
rendues nécessaires par son fait ou sa carence.
2° Obligation de voisinage :
Il s'agit ici de contribuer à l'harmonie du voisinage, au respect de la communauté et aux
principes généraux du voisinage.
Certaines distances doivent être respectées afin d'éviter les indiscrétions ou d'entamer de
périmètre intime de son voisin.
Ainsi, ne pourra être pratiquée dans le mur mitoyen aucune fenêtre, ouverture de quelque
manière que ce soit, même à verre dormant, sans le consentement de l'autre.
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