LES NOUVELLES DES MARCHES IMMOBILIER DE TACTIQUE

LES NOUVELLES DES MARCHES IMMOBILIER DE TACTIQUE-IMMO.
SANS LANGUES DE BOIS. NUMERO 1.
Bienvenues à tous les nouveaux membres du club Tactique-immo.com….
Nous sommes ravis d’observer le succès rencontré parmi les professionnels de l’immobilier, et nous
essayerons de développer une nouvelle forme de communication. Pour cela, il nous a semblé nécessaire
de créer un site immobilier par « niche » ou par activité immobilière, et nous comptons sur vous, pour
façonner le club à votre image, de sorte à offrir des services complémentaires à vos clients.
-REPRISE REELLE OU AUTO-STIMULATION ?
Selon plusieurs agents immobiliers, la demande est de retour….
Les investisseurs locatifs dans l’ancien, sont déçus par les placements financiers sans risques, limités à
2 ou 3 % bruts.
Lorsqu’une annonce est passée pour un studio de 15m2 à Paris 11eme, à 115.000€ loué à 595€
provisions pour charges incluses de 40€, les gens se ruent dessus (7600€/m2 quand même ! mais rapport
de 5.8%). Au delà du placement locatif jusqu’à 120 ou 130.000€, les primo accédants dopent le marché
immobilier, avec des taux historiquement bas (souvenez vous, vers 1995 ou 1996, les taux bancaires
pour le crédit immobilier oscillaient autour de 9 à 10%, et en 1990 autour de 14% mais avec une forte
inflation.).
Cependant, une nouvelle donne est de mise depuis l’été 2008 …
Sur la région parisienne, une mise de départ (apport) de 20 à 30 % est exigée par les établissements
bancaires, alors que durant plus d’une décennie, il était aisé de trouver des financements à 100 voir
110% (achat + travaux). Or, en province, ces mêmes banques prêtent sans apport ! D’autre part, le crédit
relais devient difficile à manipuler, car il est peu commode de prévoir le délai de vente d’un bien, sauf
pour un produit zéro défaut, et de l’intégrer dans le « business plan ». Hélas, de nombreux vendeurs
n’ont pas, encore, intégrés la baisse du prix de leur bien immobilier, dans le cas ou celui-ci ne s’est pas
vendu dans les 6 mois. Ils espèrent négocier sur la base de prix pratiquée 2 ans auparavant.
Soulignons le moral des ménages qui reste morose à l’égard du marché immobilier…..
En effet, les 3/4 des français considèrent que l’obtention d’un crédit bancaire immobilier relève des
travaux d’Hercule, malgré la faiblesse des taux, et l’effort des banquiers pour lisser leur image. La
nouvelle génération des actifs et des primo accédants, est raisonnable : elle ne se limite plus à chercher
juste un logement, mais à acheter un logement. Lorsque l’aide parentale est possible, cela sert d’apport,
ou permet aux jeunes couples de payer les frais de mutations. Enfin, les critères de sélections qui se
répètent souvent auprès des agents immobiliers sont : -le trajet maison/ travail, intégrant ainsi le cout du
transport,
- la qualité de la vie en ayant plus d’espace quitte à s’éloigner du centre ville,
-l’isolation thermique pour éviter une déperdition d’énergies.
En ce qui concerne les marchés immobiliers de Villeneuve d’Ascq et de Marcq en Baroeul (59)…
, M. Bruno DOBBELAERE, directeur de l’agence APPI IMMOBILIER, confirme que la demande est
soutenue, d’une part par les primo accédants, aspirant au PTZ (prêt à taux zéro), et d’autre part, par les
familles recomposées, à la recherche de maison d’une superficie dépassant les 130m2 et 4 chambres à
plus. Le segment de prix des transactions se situe entre 150.000€ à 250.000€. Il est difficile de parler de
prix au mètre carré, tant les écarts sont importants, en fonction des quartiers, de l’état général du bien...
2 exemples de transactions réalisées par APPI IMMOBILIER :
- maison de 100m2, comprenant 3 chambres + jardin 200m2, vendue à 180.000€
-quartier Annappes, maison de 1930, d’une superficie de 150 m2 + garage, à rénover, vendue à
200.000€.
M. Pierre VADOT, directeur de PROJIMMO.COM, constate pour sa part, que 70% de son …
activité s’oriente vers l’immobilier de rapport ( prix entre 150.000€ et 1.000.000€).En effet,
PROJIMMO est une agence immobilière dont le terrain de jeux s’étend sur toute la métropole Lilloise,
et commercialise notamment des immeubles offrant une rentabilité de l’ordre de 6 à 7% dans le centre
ville de Lille, et de plus de 12% à Roubaix ou Tourcoing.
Le son de cloche est différent à Paimpol (22), où M. Bernard TOHIER, directeur de l’agence IMMO
PRO 22, ……
Constate que le marché de sa commune est en repli, en ce qui concerne l’immobilier d’habitation. En
effet, les acheteurs sont souvent des retraités Parisiens, qui n’ont pas encore vendus leur logement, mais
qui visitent des maisons ou appartements sur la cote bretonne, afin de s’y installer. Les délais de ventes
s’allongent. Néanmoins, l’immobilier commercial (cession de bail ou de fonds, vente des murs) demeure
un marché actif, sur lequel se positionne l’agence IMMO PRO 22, en proposant de nombreuses cessions
de fonds de commerces. Neanmoins, M. TOHIER estime qu’au vue du marché immobilier de sa région,
les cessions de baux ou de fonds dont les prix excèdent 100.000€ peinent à se réaliser.
Un souffle de fraicheur nous parvient de l’agence COUP DE POUCE IMMOBILIER, dont la gérante,
Mme Helene HEURLIER….
S’est orientée vers le marché de Reims et de sa périphérie (20 km autour). Elle offre, à sa clientèle, une
sélection de maisons, situées à la campagne, dont la superficie oscille entre 90 et 120m2, avec 500m2 de
jardin, en moyenne, comprenant 3 chambres. L’agence COUP DE POUCE IMMOBILIER, fonctionne
plutôt avec des primo accédants qui soutiennent, une fois de plus, le marché. De plus, Mme HEURLIER
ne commercialise que des maisons offrant un intérêt certain : charme, minimum 3 voir 4 ou 5 chambres,
pour les familles nombreuses, quittant la ville pour l’espace à moindre cout.
Le soleil de l’agence SUD 07 IMMOBILIER nous réchauffe….
, et son gérant M. Michel COMTE nous révèle que le stock de ses mandats, dépasse les 100, ce qui
confirme le discours de certains professionnels, à savoir le rallongement des délais de vente. SUD 07
IMMOBILIER s’occupe principalement de l’immobilier d’habitation. Ses clients sont aussi bien, des
primo-accédants achetant des terrains, que des actifs désireux de s’agrandir, jetant leurs dévolues sur des
maisons d’une surface moyenne de 120m2 avec 3 chambres et offrant 1000m2 de jardins. Le secteur
d’activité de M. COMTE est le sud de l’Ardèche, où les gens viennent chercher le soleil.
Nos adhérents du Sud Ouest, M. Gilles DELOFFRE, agent commercial d’OPTIMHOME, basé à Aube
terre sur Dronne et le cabinet AUBETERRE PROPERTIES, représenté par mesdames Agnès ETIEN et
Marie claire HOCKING, …..
Ont des activités et une clientèle très différentes. Le cabinet AUBETERRE PROPERTIES, travaille à
80% avec une clientèle anglophone (Anglais, irlandais hollandais…) lesquels sont à la recherche de
« vielles pierres » : anciennes corps de fermes (entre 150.000 et 200.000€), propriétés de caractères,
(plus de 500.000€ incluant plus de 1 hectare de terrain)…..Cette clientèle étrangère souffre d’un taux de
change qui leur est défavorable. Néanmoins, l’activité fut soutenue jusqu’au mois d’octobre.
En revanche, M. Gilles DELOFFRE travaillant avec une clientèle locale, nous explique que les
acheteurs qui le contactent, effectuent des visites, mais demeurent dans une position d’attentisme,
persuadés d’une baisse prochaine. D’autre part, les acheteurs qui visitent les biens à vendre, affichent
souvent, une attitude de position de force, afin de négocier à la baisse, des prix déjà « serrés ».
Quant à nos adhérant du Gard, M et Mme Roland RIO, responsables de IMMOGARD.NET et CASA
IMMOBILIER, dirigé par M. GONZALVO Alain, ….
,
Ils nous apprennent plusieurs choses : de par le nombre insuffisant de chambres d’hôtels, nos voisins
Belges son friands des gites et des chambres d’hôtes. Puis, les seniors appréciant le climat, achètent des
maisons d’environ 100/120m2 sur un terrain de 7/800m2, avec au minimum 3 chambres pour accueillir
les enfants et petits enfants ! Le prix de ces maisons est autour de 200.000€. IMMOGARD.NET a
également des demandes portant sur des propriétés de caractères, et de mas en pierre, dont les prix
dépassent 300.000€.
CASA IMMOBILIER nous confirme la demande massive des primo accédants, ayant un budget en
dessous de 160.000€, cherchant dans la périphérie de Nîmes (max 10km), portant sur les petites maisons
autour de 65m2, comprenant 2 chambres, avec une extension de cour ou jardin. M. GONZALVO Alain,
constate également le rallongement des délais de vente, car les acheteurs sont dans l’attentisme. Quant
aux seniors, ils revendent leur propriété ou grande maison, pour se rapprocher du centre ville.
Chers membres et futurs adhérents, nous vous donnons rendez vous début décembre, pour notre 2 eme
« Lettre d’informations ».
Cordialement ; l’équipe de Tactique-immo.com et Frédéric Kombadjian.