Résultats de l`Observatoire de l`immobilier

Bilan 2015
LES ÉDITOS
Jean-Pierre LIMOUSIN
Président de la CCI de Limoges et de la Haute-Vienne
Un marché scruté à la loupe
Comment a évolué le marché immobilier durant l’année écoulée ? C’est ce que vous allez pouvoir découvrir dans
le document que vous avez entre les mains. Les différents articles détaillent les actualités immobilières de 2015
et les replacent dans le contexte global du marché. Vous trouverez notamment les coups de projecteur portés
sur le marché de l’ancien, celui des appartements neufs, de la construction de maisons individuelles, du foncier,
de la location dans le neuf et l’ancien, de l’immobilier commercial et d’entreprise, etc.
L’Observatoire économique de l’immobilier, géré par la Chambre de commerce et d’industrie de Limoges et de
la Haute-Vienne, publie chaque année cette étude très attendue. Le marché a été scruté à la loupe par les professionnels de l’immobilier qui, depuis plus de vingt ans, réalisent un travail fécond en partenariat avec la CCI.
On y découvre aussi tout ce qu’il faut attendre du marché immobilier dans notre département pour 2016 : les
fourchettes de prix, les volumes de vente, l’éventuelle évolution des taux à attendre, les prévisions sur une baisse
ou une hausse des prix des logements, les changements qui modifieront le contexte, les grandes tendances…
L’an passé a marqué une reprise certaine, accompagnée notamment par le niveau historiquement bas des taux
de crédit. Comment les professionnels entrevoient-ils la suite ? Éléments de réponse.
Bernard DURIVAUD
Président de l’Observatoire de
l’immobilier de la Haute-Vienne
Restons positifs !
Au vu de l’année écoulée, si l’on examine avec
attention le marché, on constate que les prix immobiliers n’ont pas augmenté. Globalement, ils se
sont stabilisés, voire pour certains biens, ont continué à baisser. Combinée à des taux d’emprunt
toujours plus bas, cette chute a rendu de nouveau
solvable une grande partie des Français et des
Limousins qui n’avaient plus accès à la propriété.
Concrètement, cela signifie que nous avons enregistré un volume croissant de transactions par
rapport à l’année 2014. Certes, le client qui avait
fait les beaux jours des hausses des années 2000,
celui qui achetait après avoir vendu, est devenu
une denrée rare. Mais, on a revu avec plaisir en
2015 des gens intéressés par des acquisitions.
Les investisseurs, qui avaient, eux aussi, disparu, montrent le bout du nez. Une clientèle ayant
choisi de placer son argent dans la pierre est
donc réapparue. Pour cette nouvelle année, ceux
qui souhaitent devenir propriétaire vont tendre
l’oreille. Avec la réforme du prêt à taux zéro (PTZ),
le dispositif va, en effet, devenir accessible à un
plus grand nombre. Et notamment aux primoaccédants qui avaient de plus en plus de mal à
entrer dans le marché de l’immobilier. Ajoutons
que les prix ne vont sûrement pas augmenter de
manière sensible et que les taux d’intérêt vont
toujours demeurer très bas pour espérer un nouveau souffle du marché de l’immobilier. Il faut
rester positif…
2
Thierry HUBERT
Président Les Constructeurs Aménageurs - FFB 87
La lumière
au bout du tunnel !
Le marché de la maison individuelle neuve a connu une chute de près de
60 % en dix ans et la baisse continue semble enrayée, même si la prudence
reste de mise, tant cette timide reprise est bien fragile. Alors que les mises en
chantiers sont toujours dans le rouge en 2015, les ventes de maisons individuelles sur douze mois glissants ont enfin amorcé une légère embellie grâce à
la reconfiguration positive du prêt à taux zéro dont les critères d’octroi ont été
assouplis ces derniers mois, couplés à des taux d’intérêts historiquement bas.
Cette inflexion du marché démontre que des mesures adaptées, même tardives, peuvent avoir des effets positifs et rapides ! Même s’il reprend quelques
couleurs, le marché, surtout sa transformation en ouvertures de chantiers,
pourrait être plus actif si les délais administratifs s’allégeaient. Or, il n’en est
rien ! Et l’ensemble des opérateurs constatent, au contraire, une forte dégradation sur les délais de délivrance des permis de construire comme sur les délais
de signature des actes devant notaires, ceux-ci étant prisonniers d’une foule
de contraintes d’informations réglementaires relatives aux consommateurs.
Les conséquences économiques sont lourdes : ouvertures de chantiers retardées signifient décalage de rentrées de trésorerie et impact négatif sur la santé
des entreprises et donc de l’emploi. Gardons aussi à l’esprit que l’accession
à la propriété, sous toutes ses formes, avec son effet patrimoine, reste le
moyen le plus sûr pour les ménages de sécuriser leur budget, leur avenir et
leur retraite. De plus, une récente étude anglaise a démontré que le logement
avait un impact direct sur le bien-être, avec le sentiment d’une meilleure santé
physique et mentale des habitants.
Alors, ne baissons pas les bras, même si la reprise joue l’Arlésienne, tous les
signaux passent progressivement au vert. Alors qu’elle ne se manifeste pas encore dans les chiffres du bâtiment, la lumière semble enfin au bout du tunnel !
Chiffres clés
6 954
actes de vente de
locaux d’habitation en Haute-Vienne.
Augmentation de 11,3 % par rapport à
2014.
SOMMAIRE
Source : direction régionale des Finances publiques
VENTE ANCIEN
Prix médian des maisons anciennes
à Limoges :
133 000 €
Source : Observatoire communal de l’habitat
648
permis de construire
autorisés en 2015 en Haute-Vienne
(logements individuels).
Source : Dreal
Prix de vente moyen des appartements
anciens à Limoges :
34 000 €
● Type 2 : 53 000 €
● Type 3 : 64 000 €
● Type 4 : 83 200 €
● Type 1 :
Source : Observatoire communal de l’habitat
211
cessions de fonds de
commerce d’activités artisanales et
commerciales en Haute-Vienne, en 2015.
Source : Bodacc, traitement CCI de Limoges
Rebond du nombre d’actes de vente en 2015
p. 4
Les chiffres de l’Observatoire de l’habitat de la ville de Limoges
p. 4
Revoilà les Anglais
p. 4
2015 : la confiance est de retour !
p. 5
Limoges bien sous tous rapports
p. 5
Reprise des transactions : embellie ou amélioration pérenne ?
p. 6
FONCIER ET CONSTRUCTION NEUVE
Appartements neufs, la pompe réamorcée
p. 7
Marché du foncier : 2015, copie de 2014
p. 7
La maison individuelle s’accroche
p. 8
LOCATION NEUF ET ANCIEN
Un marché locatif privé très actif cette année
p. 9
Observatoire national des loyers Clameur
p. 9
IMMOBILIER COMMERCIAL
Les centres commerciaux limougeauds : peut mieux faire…
p. 10
Locations et transactions commerciales : lifting prometteur
p. 11
Accessibilité, tout ce qu’il faut savoir
p. 11
Fonds de commerce : le marché reprend timidement des couleurs
p. 12
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Une trop grande prudence qui confine à la frilosité
p. 13
URBANISME
Habitat et urbanisme : la Ville de Limoges multiplie les actions
p. 14
Le point de l’Observatoire communal de l’habitat
LE MARCHÉ FINANCIER
2015, une année de reprise
Document édité par l’Observatoire de
l’immobilier de la Chambre de commerce
et d’industrie de Limoges et de la Haute-Vienne
16, place Jourdan, BP 403
87011 Limoges Cedex
05 55 45 15 15
Conception et mise en page
CCI Limoges et Haute-Vienne
Impression
Crédit Agricole / février 2016
Crédits photos
Yves Dussuchaud (couverture), CCI Limoges, Fotolia,
ThinkstockPhotos, Crédit Agricole, ACTIFS entreprises,
MEDDE-MLERT, Franck Barylko
p. 15
Méthodologie
Une enquête est menée tous les ans auprès des agents immobiliers, constructeurs et promoteurs (en 2015, 58 questionnaires ont été renseignés). La Chambre
de commerce et de l’industrie de Limoges et de la Haute-Vienne assure le traitement des données, dont la synthèse sert de base de réflexion aux travaux des
professionnels de l’immobilier, membres de l’Observatoire.
Location : les fourchettes de loyers ont été calculées sur la base de 3 472 locations déclarées. Vente ancien : les prix moyens ont été calculés sur la base de
775 ventes déclarées (dont 365 maisons).
3
4,5
- 9,2
- 20
4
- 17,1
3,5
- 30
3
- 40
- 50
2,5
- 43,7
2011
VENTE ANCIEN
2012
2013
2014
2
2015e
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Les chiffres de l’Observatoire
de l’habitat de la ville de Limoges
Évolution du nombre de déclarations d’intention d’aliéner
(appartements, maisons et terrains)
Rebond du nombre d’actes
de vente en 2015
2 169
2 109 2 138
Direction régionale des Finances publiques
2 015
1 743 1 736
2 051
1 953
1 795
1 775
D’après les chiffres du service de la publicité foncière, le nombre
total d’actes de vente enregistrés en Haute-Vienne a progressé de
8,9 % sur un an.
Pour les locaux d’habitation, l’augmentation est de 8,9 % entre 2014
et 2015. Les plus fortes variations se concentrent sur les deux derniers
trimestres de 2015.
Le nombre de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) a plus que
doublé par rapport à 2014.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Prix médians par type de logement évolution 2014/2015
Type de logement
Activité immobilière en Haute-Vienne : actes de vente
Prix médian en euros
Évolution en %
2014
2015
T1
33 500
34 000
+1
T2
55 000
53 000
-4
Année
Nombre
total
Évolution
Dont locaux
d'habitation
Évolution
Dont
VEFA
Évolution
T3
69 000
64 000
-7
2013
8 030
- 3,5 %
6 572
-2 ,6 %
100
- 37,9 %
T4
89 000
83 200
-7
2014
7 524
- 6,3 %
6 246
- 5,0 %
23
- 77,0 %
T5
122 000
121 300
-1
2015
8 191
+ 8,9 %
6 954
+ 11,3 %
50
+ 117,4 %
T6 et +
171 000
155 000
-9
Maisons
135 000
133 000
-1
Source : service de la publicité foncière
Revoilà les Anglais
Josette JAYAT / L’Immobilier arédien
Après de nombreuses années d’un marché quelque peu morose, les
clients étrangers (principalement britanniques) reviennent peu à peu
en Haute-Vienne. Mais leurs conditions d’achat sont différentes de
celles des années plus fastes.
On a remarqué des clients qui arrivent sans projet précis, en demande
de visite de biens immobiliers sans critère commun (pavillon ou spacieuse demeure à rénover entourée de 5 ha de terrain), pas de secteur
géographique défini. Ils ont parfois effectué une sélection et retenu dix
affaires à visiter ! Il est difficile de cerner leurs besoins et de savoir s’ils
veulent vivre en résidence secondaire ou principale. Il y a les clients
avec un projet très travaillé et bien défini. Ils savent parfaitement ce
qu’ils souhaitent et surtout ce qu’ils ne souhaitent pas. La plupart du
temps, ils ont vendu leur propriété en Grande-Bretagne et mettent en
avant le fait qu’ils sont des cash buyers. Les raisons pour lesquelles
ils ont choisi le Limousin : la qualité de vie, la beauté des paysages
et le fort désir de s’intégrer à la vie locale. Autres candidats : les
artisans du bâtiment, recherchant une propriété avec beaucoup de
travaux de rénovation.
⚫ Catégorie d’âge : des familles (couple entre 35 et 45 ans avec des
enfants) ou retraités.
⚫ Type de biens recherchés : la propriété avec maison en pierre, très
indépendante (ils n’apprécient pas beaucoup les mitoyennetés) et
pour les familles avec jeunes enfants, la proximité des écoles et
des services en général est un critère décisif (il est fréquent, dans
ce cas, qu’ils recherchent une maison de type pavillon aux abords
d’une petite ville).
⚫ Budget : très variable, de 20 000 à 250 000 euros (voire plus pour
des propriétés exceptionnelles).
4
Le taux de change entre la livre sterling et l’euro revêt une grande
importance dans la reprise ou la baisse du marché britannique. Les
clients raisonnent souvent en livres et nous devons insister pour leur
faire comprendre que l’affaire se négociera en euros. D’une façon
générale, les clients acheteurs ne maîtrisent pas le français et ils
estiment très difficile, voire irréalisable, le fait de pouvoir le parler,
ne serait-ce qu’un minimum (contrairement aux clients venant des
Pays-Bas, qui font des efforts remarqués). De nombreux Britanniques,
vivant dans notre région, mettent en vente leur propriété : 50 % environ rachètent dans le même secteur une maison plus petite (ils ont
vieilli, estiment que le coût d’entretien est devenu trop important,
mais ne veulent en aucun cas rentrer au pays). Pour l’autre moitié, ils
revendent, car ils veulent regagner la Grande-Bretagne (leur famille
leur manque ou leur état de santé se dégrade…).
La Haute-Vienne continue donc d’attirer, les prix restent attractifs,
surtout si on les compare avec ceux de biens immobiliers semblables
outre-Manche. 
2015 : la confiance est de retour !
Limoges bien sous
tous rapports
Olivier SCHIAPPARELLI / ORPI agence conseil
L’année 2015 a été un bon cru pour les ventes
immobilières dans le département. Celles-ci
se sont nettement redressées pour se rapprocher des sept mille actes. En revanche, les
prix n’ont pas connu le même dynamisme. La
tendance baissière de ces dernières années
s’est ralentie, tout particulièrement durant le
dernier trimestre 2015.
Prix de vente d’appartements anciens*
Limoges et périphérie**
Types
Le premier semestre est resté dans la continuité de 2014, puisque les volumes et les prix
sont demeurés à la baisse, mais le second
semestre a connu un retour de la confiance
des ménages. La prise de conscience des
vendeurs (marché à la baisse), mais aussi
des acquéreurs (prix justes et taux d’intérêts
bas) sur le marché, leur a permis de trouver
un terrain d’entente.
moyenne basse
moyenne haute
Studio
26 906
39 227
Type 2
43 239
67 777
Type 3
53 186
93 132
Type 4
69 706
127 694
Type 5 et plus
109 000
162 300
investisseurs. N’oublions pas que Limoges
reste l’une des villes ayant l’une des meilleures rentabilités de France.
En revanche, les plus grandes surfaces avec
trois chambres et plus connaissent une
baisse proche des 10 %.
En ce qui concerne les maisons, on retrouve
encore cette année une forte disparité entre
la zone urbaine et rurale.
Les copropriétés des années soixante et
soixante-dix restent encore, et toujours, fortement impactées par d’importantes charges
collectives qui influent sur les prix de vente.
Si ces appartements sont restés dans leur jus,
leur prix varie entre 600 et 800 euros au m².
L’agglomération de Limoges se porte mieux,
car on peut constater une légère progression
des prix d’environ 2 %. En revanche, pour la
zone rurale, les prix restent à la baisse d’environ 6 %.
Éric MONTELLY / aa.PROGIMMO
Les investisseurs prisent toujours la ville de
Limoges pour ses rapports. Certes, la valeur
immobilière ne s’accroît pas, mais nos taux
restent stables et élevés par rapport à beaucoup de régions. De nombreuses grandes
villes nous envient avec nos taux de 8 à 10 %
de rapport moyen selon les biens.
Mais, attention, ces derniers sont sélectionnés et, là aussi, le cahier des charges est
toujours aussi rigoureux.
Pour un immeuble de rapport, la qualité des
locataires en place, l’emplacement géographique, la prestation de l’ensemble sont des
critères non négligeables.
Pour des murs commerciaux, il en est de
même, les emplacements de deuxième
ordre ne trouvent pas preneurs. La qualité
des baux, celle du locataire, sont primordiales. Sur ce type d’acquisition, le manque
de biens de qualité se fait sentir : peu d’offres
pour beaucoup de demandes. 
Les derniers mois de l’année font apparaître
des signes encourageants. Les taux d’intérêts qui restent très attractifs et le retour du
prêt à taux zéro (PTZ) dans l’ancien sont des
éléments très positifs pour 2016. 
Les appartements restent orientés en négatif.
Les écarts entre les prix moyens bas et haut
se resserrent. Les petites surfaces ont retrouvé un peu d’attractivité avec le retour des
Prix de vente de maisons anciennes*
Situation
3 et 4 pièces
moyenne basse
moyenne haute
5 pièces et plus
moyenne basse
moyenne haute
Limoges ville
94 309
129 711
152 656
226 500
Périphérie de Limoges***
90 857
122 214
152 679
207 464
Haute-Vienne**
60 813
100 633
113 538
145 025
* Les prix indiqués sont des moyennes en euros (moyenne de prix minimum et moyenne de prix maximum)
** Boisseuil, Condat-sur-Vienne, Couzeix, Feytiat, Isle, Landouge, Le Palais, Panazol, Rilhac-Rancon
*** sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
5
VENTE ANCIEN
Le point de vue de la Chambre
inter-départementale des notaires
Reprise des transactions : embellie ou amélioration pérenne ?
Stéphane FAUGERON / notaire
Le deuxième semestre 2015 a connu une subite augmentation du
volume des transactions. Cela augure-t-il un renversement de tendance pérenne ?
Retour de la fluidité
La reprise à la hausse du volume des transactions depuis la fin
du printemps 2015, qui a ramené de la fluidité au sein du marché
immobilier, ne se dément pas. Néanmoins, des disparités existent
par marché et par région, certains étant devenus majoritairement
vendeurs, d’autres acquéreurs.
S’agissant des marchés majoritairement acquéreurs, ils se tendent
et les stocks se vident. Cela touche notamment le marché des petits
logements à Paris. Cela est également vrai pour les deux et trois
pièces dans certaines villes dynamiques de province où la négociation devient quasiment impossible pour les acquéreurs. Pour entretenir cette fluidité, les conditions d’allocations du nouveau PTZ dans
l’ancien devraient être plus incitatives. Quant aux investisseurs, ils
favorisent davantage des investissements en dehors des grandes
métropoles où les rendements locatifs sont supérieurs, compte tenu
des prix bas (comme à Limoges par exemple).
On peut tout de même observer un faisceau d’éléments favorables :
⚫ Les taux d’intérêts restent bas et, dans l’hypothèse d’une remontée, les acquéreurs hésitants se décideraient vraisemblablement
avant qu’ils ne deviennent trop chers.
⚫ Le stock de biens à vendre reste important.
⚫ La reprise économique en Europe devrait entraîner un regain de
confiance.
⚫ Des aides fiscales plus efficaces comme la loi Pinel ont eu un effet
bénéfique. On regrette cependant la hausse importante des droits
d’enregistrement lors de l’achat, intervenue en 2014.
⚫ Côté investisseurs, face à la récente chute des marchés boursiers, le faible rendement des placements financiers et les risques
important de perte en capital, on pourrait assister à un report vers
l’immobilier, bien tangible et réputé plus sûr, offrant avec les taux
actuels une rentabilité au moins équivalente.
Les prix au niveau national en 2015 :
entre remontée et stagnation
En province, la baisse annuelle des prix des logements s’atténue (-1,9 % en fin d’année contre -2,8 % constaté en début). En
revanche, elle reste plus importante pour les appartements (-2,3 %)
que pour les maisons (-1,7 %). On constate ainsi une reprise sur
le marché des maisons anciennes : deux tiers des départements
affichent des prix stables ou en hausse sur un an. En revanche,
70 % des départements affichent une évolution annuelle inférieure
à -1 % pour les appartements anciens.
En Haute-Vienne
Les prix des appartements ont baissé de près de 2,8 % pour se situer
à 1 130 euros du mètre carré.
Le prix médian des maisons anciennes est resté plutôt stable dans
notre département (+0,3 %) avec de fortes disparités selon les
secteurs (+ 1,7 % en deuxième couronne de Limoges, - 1,5 % en
première couronne, -7,3 % à Couzeix, -10,7 % à Panazol). On a pu
constater une hausse du prix médian dans le nord du département
(+ 4,4 %), alors que l’on constate une baisse dans le sud (-3,5 %)
et encore plus importante dans l’ouest (-13,3 %). À Limoges, la
baisse a été relative, le prix médian constaté se situant près de
140 000 euros, il reste plus faible que dans certaines communes de
l’agglomération (172 000 euros à Feytiat, 150 000 à Isle). Les prix
constatés à Saint-Junien étant nettement plus bas (109 000 euros)
tout comme à Saint-Yrieix-la-Perche (85 000 euros).
Cependant, cette hausse des volumes doit être relativisée. Si à la
fin de l’année 2015, la reprise du volume annuel des transactions
se confirme nettement pour pouvoir être estimé à 792 000 au plan
national, sur l’ensemble des départements de province, les volumes
restent inférieurs de 8 % par rapport aux niveaux connus dans les
meilleures années de la période 1999-2007. Quant aux prix, si la
tendance de fond du dernier trimestre 2015 est à la hausse au plan
national, elle ne fait qu’effacer les six mois de baisse précédents. La
perspective est donc plus positive avec un début d’inversion de la
courbe, mais la progression annuelle lissée est quasi nulle.
6
On peut donc se demander si l’on n’assiste pas aujourd’hui au
niveau national à ce que l’on a pu constater en 2010-2011 qui
avaient vu les volumes des transactions et les prix de l’immobilier
subitement augmenter, à l’image d’un ressort qui a été comprimé
et qui se détend soudainement.
La reprise est donc réelle, mais ce phénomène ne permet pas encore de rattraper le déficit enregistré depuis 2013. Le maintien des
conditions actuelles du marché, notamment de sa fluidité, pourrait inscrire l’année 2016 vers un retour aux volumes des grandes
années. 
FONCIER ET CONSTRUCTION NEUVE
Marché du foncier : 2015, copie de 2014
Appartements neufs,
la pompe réamorcée
Dominique RENAUDIE / L’immobilière Carnot
Dominique RENAUDIE /
L’immobilière Carnot
Au niveau national, depuis la mi-2015, le
nombre de ventes de logements neufs s’est
amélioré, notamment grâce au dispositif
de défiscalisation de la loi Pinel. Avec une
remise d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros, on imaginait difficilement les ménages
demeurer insensibles à ces aides gouvernementales.
La Haute-Vienne n’est pas restée en marge
du phénomène, puisque le nombre a plus
que doublé par rapport à 2014 pour atteindre 50 unités. Cependant, le volume
reste extrêmement faible si l’on se réfère à
la moyenne des dix dernières années (162
ventes/an), mais l’augmentation du nombre
de réservations, en tant qu’indicateur avancé, va crescendo et permet donc d’anticiper
une nouvelle progression pour l’année 2016.
Contrairement aux attentes en 2015, la
reprise n’a pas été au rendez-vous. L’espoir
suscité par l’embellie du début de l’année
n’a pas duré et le volume des ventes de terrains en 2015 est, comme en 2014, au niveau le plus bas de ces vingt-cinq dernières
années pour avoisiner les 650 ventes. Les
excellentes conditions de financement n’ont
pas suffi à relancer la machine, mais la chute
semble enrayée. Les freins sont, sans doute,
autres que financiers.
plus rares et, de ce fait, les stocks de foncier
sont moins renouvelés. La complexité croissante du montage des opérations d’aménagement, le départ d’aménageurs nationaux
qui intervenaient de manière récurrente en
Limousin expliquent en partie ce phénomène.
De nombreux constructeurs témoignent de
leur déception de voir ainsi certains de leurs
clients abandonner leur projet, faute d’avoir
trouvé un terrain sur ce secteur.
Évolution des permis de construire en
Haute-Vienne (logements individuels autorisés)
Malgré un volume divisé par 2,5 par rapport
au point culminant de 2007, le marché n’est
pas devenu atone et l’équilibre entre l’offre
et la nombre
demande a conduit à une relative stabilité des prix. Seuls les prix des parcelles,
hors lotissement et situées sur la première
couronne de Limoges connaissent une légère
progression.
2 000
Un peu plus de 50 % des ventes sont réalisées dans le cadre de l’investissement
locatif. Ceux qui achètent en habitation
principale sont essentiellement des seniors
qui souhaitent vendre leur maison pour venir habiter en ville, à proximité des services
dans des logements de dernière génération.
D’autres sont des personnes natives de la région qui reviennent y vivre pour leur retraite
ou rejoignent leurs enfants.
1 302
1 200
998
800
648
692
400
0
Des démarrages de chantiers en 2015
ont mis un terme à une production atone
et de nouveaux programmes proposés en
commercialisation laissent entrevoir une
tendance à la hausse pour les prochaines
années. Géographiquement, seules les
communes d’Isle, Couzeix et Limoges
connaissent une activité. Ce qui correspond
aux zones éligibles au dispositif Pinel.
1 726
1 641
1 600
Prix de la parcelle (en euros)
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Situation
source Dreal, données réactualisées
Les évolutions
10
+ 1,9
0
- 10
- 6,3
- 20
5
4,5
- 9,2
4
3,5
Limoges
et périphérie
Autres secteurs de
la Haute-Vienne
en
lotissement
hors
lotissement
de 25 325
à 40 154
de 20 343
à 38 921
de 44 667
à 60 000
de 42 125
à 62 875
3
- 40
- 50
6
5,5
Malgré une baisse de près de 30 %, Limoges
reste la ville où les ventes ont été les plus
nombreuses, suivie de Saint-Junien en
hausse de 40 %, boostée par un marché dynamique. Bosmie-l’Aiguille, avec une offre
diversifiée de foncier, monte sur la troisième
place du podium. Plus largement, c’est sur
Limoges et sa première couronne que la
baisse (au profit de la seconde couronne)
est la plus importante. Ce secteur le plus
urbain du département n’est pas boudé, au
contraire, c’est le plus demandé, mais il est
2 169
2 138 déficit d’offre de
victime
foncier. Les
2 109d’un
2 015
opérations de lotissements
y sont de plus1en
953
- 17,1
- 30
Les prix
2,5
- 43,7
2011
2012
2013
2014
2
2015e
1 743 1 736
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1 795
Perspectives
L’actualité de ce début d’année est, bien
entendu, le nouveau prêt à taux zéro qui
démarre sur des chapeaux de roue. Ce nouvel atout, qui vient s’ajouter aux conditions
de financement déjà très attractives, va faire
redémarrer le marché. L’amplitude de cette
reprise dépendra de l’amélioration de la
conjoncture économique et du dynamisme
2 051
de l’offre du foncier. 
1 775
Les prix
La moyenne des prix constatée va de
2 525 euros le m² à 3 500 euros le m², tous
types d’appartement confondus. Cet important écart provient de programmes réalisés sous les anciennes normes, du fait du
retard pris par les procédures de recours à
l’encontre de leur permis de construire. Leur
coût de revient plus faible se répercute donc
sur le prix de vente.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Les programmes proposés séduisent, mais
le niveau des prix les rend trop élitistes.
L’avalanche normative, la complexité croissante du montage des opérations, la nouvelle fiscalité ont fait exploser les coûts de
construction. Le niveau de la reprise s’en
trouvera ainsi limité. 
7
FONCIER ET CONSTRUCTION NEUVE
La maison individuelle s’accroche !
Thierry HUBERT / LCA - FFB
Orientation générale
Par comparaison avec l’année 2014, nous
enregistrons une baisse de 2,6 % des mises
en chantier au plan national, à comparer à la
baisse de 12 % de 2014 par rapport à 2013.
Pour le Limousin, cette baisse est de 9,3 % et
pour la Haute-Vienne, de 4,9 %. Notre département a donc mieux résisté que nos voisins,
mais nous sommes toujours pénalisés par la
baisse continue de la primo-accession. Nous
restons dans la fourchette basse de 700 permis, ce qui représente une perte de 60 % par
rapport aux années 2006 -2007. Ce constat illustre une fois de plus que l’évolution du marché de la construction dépend du contexte
économique, de la confiance des ménages
et des entreprises dans l’avenir, avec en toile
de fond le marché de l’emploi.
Les prix
Dans un marché difficile, les industriels et
fabricants sont soumis à une forte pression,
ce qui n’empêche pas ces derniers de rechercher avec les constructeurs les meilleures solutions pour réduire les coûts. Ce partenariat
permet une stabilité, voire une très légère
baisse de prix, malgré les réglementations
nouvelles qui viennent alourdir le mille-feuille
réglementaire.
Les primo-accédants
Ce segment reste toujours très lié au marché
de l’emploi local où il est souvent compliqué
de cumuler deux revenus, souvent indispensables pour accéder à la propriété. Cet état
de fait explique aussi que l’âge moyen du
candidat se situe toujours autour de 30 ans.
Sur un plan positif et par rapport au projet
global, nous constatons un pourcentage d’apport personnel plus important que dans le
passé : effort d’épargne préalable et souvent
aide familiale. Ce constat peut aussi expliquer
le fait que les établissements financiers ne
focalisent plus systématiquement sur deux
contrats CDI et peuvent aujourd’hui accepter
un CDI plus un CDD. Sur un plan plus général,
il faut noter aussi que la baisse des prix de
l’immobilier ancien incite certains primo-ac-
cédants à acheter des maisons à 120 000130 000 euros, avec beaucoup de travaux
réalisés dans des délais plus ou moins longs.
Le marché intermédiaire
Pour la construction, ce marché reste souvent concentré sur l’échelon local : vente
à prix plancher d’une maison ancienne génération, située souvent en secteur rural,
pour construire une maison située près des
infrastructures et bénéficiant des dernières
technologies. Les particuliers en activité ou
les retraités venant d’autres régions se partagent entre l’option construction ou acquisition d’un appartement en centre-ville.
La répartition géographique
Rien ne change sur la priorité donnée à la
proximité des axes de communication et
des commerces, même si ce critère est aujourd’hui contrarié par l’élément nouveau expliqué par Dominique Renaudie sur le marché
du foncier. Pour 2015, Limoges et la première
couronne ont perdu des constructions au profit de la grande couronne et de villes comme
Saint-Junien où il a été délivré 40 permis en
2015 contre 14 en 2014 (source Dreal).
Évolution des surfaces
La surface moyenne reste stable et se situe
toujours autour de 95 m² avec toutefois une
légère tendance à la baisse qui s’explique,
sans doute, par l’accroissement des familles
mono-parentales dans l’acte de construction.
Le paradoxe constaté en 2014 quand il y avait
une majorité de type 5 commence à s’essouffler et nous retrouvons un pourcentage non
négligeable de types 4 (voir tableau).
Les économies d’énergie
Comme expliqué en 2014, la réglementation
thermique est maintenant passée dans les
mœurs. L’accédant à la propriété raisonne
plus en coût énergétique de fonctionnement
qu’en type de chauffage. La pompe à chaleur
reste plébiscitée devant le gaz et le poêle à
granulés, mais, pour ce dernier type, certains
découvrent aujourd’hui la gestion à assumer.
Prix des maisons neuves (en euros, avec permis de construire)
Situation
Répartition
géographique*
Prix hors terrain
Répartition par type**
Prix
minimum
Prix
maximum
Prix médian
T3
T4
T5 et
plus
Limoges et communes
de l'agglomération
38,3 %
84 000
270 000
131 000
1%
7%
39 %
Haute-Vienne
(hors agglomération)
61,7 %
83 000
265 000
127 000
1%
16 %
36 %
Échantillon : 10 constructeurs - Données : contrats de vente signés en 2015
* Répartition calculée sur l’ensemble des 648 constructions (source Dreal Limousin)
*** Pourcentage calculé par rapport aux 295 constructions des constructeurs interrogés.
8
Profil financier des accédants
et influence du PTZ
Un des premiers constats est une augmentation progressive de l’âge de l’accédant, sans
doute en raison de critères économiques et
d’espérance de vie. Sans trop entrer dans
les détails et par recoupements, nous pouvons estimer aujourd’hui que le financement
moyen terrain plus maison se situe autour
de 170 000 euros sur une durée de vingt-cinq
ans et une mensualité de 850 à 900 euros,
ce qui explique aussi l’importance des deux
salaires dans la plupart des cas. Par ailleurs,
le nouveau PTZ, qui peut financer 40 % de
l’opération, permet aussi d’avoir un gain
d’environ 11 000 euros sur le projet global :
dans notre exemple, 208 000 euros au lieu
de 197 000 euros.
Investissement locatif
La loi Pinel est maintenant opérationnelle et
permet la concrétisation de projets locatifs
en maison individuelle. Ce segment est prisé par le locataire qui bénéficie d’un habitat
neuf et économe en énergie. Dans le cas de
mobilités professionnelles, ce passage peut
aussi l’inciter à accéder à la propriété dans
un deuxième temps. À noter que, selon Le
Particulier, la ville de Limoges se situe dans
le trio de tête des villes les plus rentables sur
les investissements locatifs.
Perspectives 2016
Beaucoup d’économistes prévoient un redressement du marché du neuf en 2016. La
réalité du terrain ne nous permet pas d’ignorer que l’évolution de ce marché sera toujours
influencée par les perspectives d’emploi et
la confiance en l’avenir. Nous devons, malgré tout, rester positifs. En effet, ces mêmes
économistes prévoient que le nouveau format du prêt à taux zéro en vigueur depuis le
1er janvier 2016 devrait amplifier la reprise
des ventes à hauteur de 8 % sur l’ensemble
de la nouvelle Région, avec, soyons-en persuadés, un effet d’entraînement pour la
Haute-Vienne, notamment sur le marché
des primo-accédants. En dehors des taux
de crédit et de l’énergie qui restent très bas,
l’actualité récente, plutôt mouvementée, des
marchés financiers pourrait à nouveau inciter
les particuliers à se retourner vers la pierre,
bastion refuge en période d’incertitude, mais
cela est un autre débat. 
LOCATION NEUF ET ANCIEN
Un marché locatif privé très actif cette année
Sophie PARIS / FONCIA Sovim
Le marché de la location a été soutenu en 2015, avec un volume
global qui ne faiblit pas.
Les loyers des appartements anciens sur Limoges et sa périphérie
sont en légère hausse pour les studios (+ 2,4 %), les types 3 (+ 2,2 %)
et les types 4 (+ 4,5 %), en baisse pour les types 2 (- 3,7 %) et les
types 5 (- 2 %).
Les loyers moyens des maisons sur Limoges ont baissé de 2,3 %.
Les prix sont stables, par contre, sur la périphérie de Limoges et en
hausse de 5,6 % sur la Haute-Vienne.
Location d’appartements neufs
Fourchette moyenne de loyer mensuel
Types
Limoges et périphérie**
moyenne basse
moyenne haute
Studio
NS
NS
Type 2
306
496
Type 3
585
673
Type 4, type 5 et plus
745
1 123
Location d’appartements anciens
Fourchette moyenne de loyer mensuel
Types
Limoges et périphérie**
moyenne basse
moyenne haute
Studio
232
350
Type 2
303
440
Type 3
415
574
Type 4
524
643
Type 5 et plus
600
797
Location de maisons
Fourchette moyenne de loyer mensuel
Situation
Le marché du neuf a été quasiment atone en 2015 en livraison de
logements. Mais, il faut noter que les logements neufs se louent
toujours très bien, s’ils sont au prix du marché et si le niveau d’équipement est bon. Il y a une vraie demande pour ce type de produits.
Les loyers des logements neufs sont stables. La hausse observée
pour les types 4 est non significative en raison du très faible nombre
de biens à louer dans cette catégorie.
Précisons également que les maisons neuves sont toujours extrêmement recherchées par les candidats locataires, à la double condition
d’un loyer adapté à la solvabilité des locataires et d’être également
parfaitement équipées.
Les stocks de logements anciens sont toujours très supérieurs à la
demande locative. Rappelons que les logements doivent être parfaitement entretenus par leurs propriétaires pour trouver preneurs et
que la présence de cuisine équipée et aménagée est réellement un
atout majeur pour une location rapide.
Nous insistons, cette année encore, sur l’importance de l’entretien
des parties communes des copropriétés. Les bailleurs doivent donc,
non seulement entretenir leurs logements, mais aussi voter des travaux d’amélioration dans leurs copropriétés pour espérer trouver
des locataires.
Le niveau des charges locatives est également un facteur de choix
déterminant et les bailleurs doivent tout faire pour les faire baisser.
Les travaux d’économie d’énergie qui sont proposés aux copropriétaires à la suite de la réalisation des audits énergétiques devront
être examinés avec la plus grande attention par les copropriétaires
bailleurs. 
Limoges et périphérie**
moyenne basse
moyenne haute
Limoges ville
570
884
Périphérie de Limoges**
617
825
Haute-Vienne***
508
690
* prix en euros, hors charges
** Boisseuil, Condat-sur-Vienne, Couzeix, Feytiat, Isle, Landouge, Le Palais, Panazol, Rilhac-Rancon
*** sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
Observatoire national
des loyers Clameur*
Selon l’Observatoire Clameur, le marché locatif privé s’est ressaisi depuis l’été 2014.
La reprise économique et le meilleur moral des Français ont favorisé la mobilité
résidentielle pour des raisons professionnelles ou une amélioration des conditions
de logement. De plus, les conditions de crédit très favorables ont encouragé nombre
de locataires du secteur privé à accéder à la propriété. Cette reprise d’activité s’est
amplifiée en 2015. Ainsi, entre 2011 et 2015, la mobilité locative s’est accrue chaque
année de 2,4 %, en moyenne pour atteindre 29,5 % en France. En Haute-Vienne, ce
taux reste stable, mais supérieur au taux national, avec 34,8 %.
En Haute-Vienne, comme au niveau national, de 2000 à 2015, les loyers ont faiblement augmenté, de 1,1 %, une variation qui reste inférieure à l’inflation (+ 1,3 % en
moyenne, chaque année). Sur l’année 2015, les loyers baissent de 1,2 %, au niveau
national de 1,3 %. En 2015, le loyer moyen constaté en Haute-Vienne est identique
à 2014, soit 8,9 euros/m², Limoges enregistre une légère baisse par rapport à 2014,
avec un loyer de 8,8 euros/m² (12,5 euros/m² en France).
* d’après Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris Ouest.
9
IMMOBILIER COMMERCIAL
Centres commerciaux limougeauds : peut mieux faire…
Patrick ROPERT / ROPERT IMMO
Réseau 3C
Le ralentissement de la production de surfaces commerciales, observé depuis 2008,
s’est poursuivi en 2015 selon les chiffres
publiés par Procos (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce
spécialisé).
En 2015, la production de surfaces commerciales a de nouveau ralenti en France.
Cette décélération s’exprime, d’une part,
par la chute de 7 % des surfaces de plancher commercial ayant obtenu leur permis
de construire et, d’autre part, par la baisse
brutale de 41 % des surfaces commerciales
ayant obtenu leur autorisation d’exploitation
commerciale en CDAC.
Selon Procos, « ce ralentissement devrait se
poursuivre, au vu, cette fois, de la diminution
de 19 % du stock d’opérations d’immobilier
de commerce projetées à cinq ans par les
promoteurs ».
En 2015, le volume de surfaces de plancher
commercial autorisé à travers les permis de
construire a diminué de 7 % « pour atteindre
son niveau le plus bas – 4,8 millions de m² –
depuis ces quinze dernières années ». Si la
crise économique est en partie responsable
de ce ralentissement, d’autres facteurs
entrent en jeu et notamment le contexte
législatif.
Ainsi, selon Procos, la baisse des mètres carrés à construire serait liée à « l’expectative
des opérateurs, dans les premiers temps de
mise en œuvre de la réforme de l’urbanisme
commercial, introduite par la loi n° 2014-626
relative à l’artisanat, au commerce et aux
très petites entreprises (ACTPE), dite loi Pinel,
du 18 juin 2014. » Cette nouvelle donne est
venue modifier les habitudes et notamment
le régime d’instruction des demandes de
permis de construire, et d’autorisation d’exploitation de surfaces commerciales (décret
n° 2015-165 du 12 février 2015).
Comme l’explique Procos, « jusqu’alors, tout
projet de surfaces commerciales, au-delà
d’un certain seuil, était soumis à l’examen
d’une demande de permis de construire et
d’une demande d’autorisation d’exploitation
commerciale selon deux procédures dissociées ». Depuis le 15 février 2015, une seule
demande suffit, celle du permis de construire,
« pour engager les deux procédures qui, désormais, se superposent. Or, l’instauration
de ce nouveau système de guichet unique
a échaudé les opérateurs, qui ont craint,
par ailleurs, une augmentation du recours
contentieux ».
10
Pour éviter ces contentieux prévisibles qui
auraient eu, de toute façon, pour effet de
retarder les mises en chantier, les opérateurs
ont préféré attendre. Cette position d’expectative a également influé sur le volume de
surfaces commencées, dont la construction
a effectivement été engagée, lequel « chute
de 21 %, pour atteindre son niveau le plus
bas – 3,1 millions de m² – depuis ces quinze
dernières années ».
Selon Procos, « le ralentissement est également manifeste sur le marché de l’immobilier
de commerce, appréhendé cette fois à travers le volume des surfaces commerciales
autorisées en CDAC et CNAC ». Dans le détail,
en 2015, un total de 1 288 000 m² de surfaces
commerciales a été autorisé par les commissions départementales d’aménagement
commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en
France métropolitaine. « Ce volume est en
chute de 41 % par rapport à 2014 et atteint
son niveau le plus bas depuis ces quinze dernières années ». Là encore, ce recul est lié
directement à la mise en œuvre du nouveau
régime d’urbanisme commercial.
Au-delà des effets de la réforme, le marché
de l’immobilier de commerce poursuit son
repli amorcé depuis la crise de 2008. Après
la folie des projets tous azimuts et les millions
de mètres carrés construits, et face à une
fréquentation globalement en baisse et une
vacance commerciale exponentielle, le marché commence donc, semble-t-il, à redevenir
plus raisonnable.
Au niveau local, les résultats économiques
pour l’année 2015 ont été juste acceptables :
⚫ Le centre commercial La Coupole Cora
Beaubreuil voit son aile gauche sinistrée
avec la fermeture de deux très grandes
surfaces, Malin Plaisir et la Halle aux vêtements. L’hypermarché semble limiter la
casse.
⚫ Le centre commercial Carrefour Boisseuil a continué à vivoter au niveau de la
galerie marchande, en attendant le début
des travaux de celle-ci en septembre prochain. La commercialisation a déjà commencé pour les cellules vacantes et celles
qui seront créées.
⚫ Le centre commercial Hyper U Corgnac a vécu une année plutôt difficile,
puisque le nombre de boutiques vides a
encore augmenté. On n’a pas observé un
grand renouveau ou des arrivées intéressantes.
⚫ Le centre commercial E.Leclerc tire son
épingle du jeu. L’hypermarché continue à
être un excellent moteur et on a observé
l’arrivée d’une boutique de macarons,
fabriqués sur place, et d’une boutique de
jouets en bout de galerie. C’est toujours le
bon élève de la classe !
⚫ Le centre commercial Saint-Martial
n’a pas connu une année mirobolante
avec de nouvelles fermetures et peu ou
pas d’ouvertures. Sa commercialisation
semble compliquée. Le taux de vacance
est inférieur à 10 % et la fréquentation en
chute de 3 à 4 % (elle est toutefois en augmentation de 2 % à surface comparable).
Pour l’avenir, Saint-Martial devra être plus
attractif. Comme les autres centres commerciaux…
En conclusion, l’année fut plutôt moyenne au
niveau des centres commerciaux de Limoges.
Mais, pas de désertion massive vers le centreville, contrairement à quelques messages
reçus… 
Locations et transactions commerciales : lifting prometteur
Corinne GHISLAIN / CENTURY 21 Horeca 87 & Éric MONTELLY / aa.PROGIMMO
Si l’on regarde le verre à moitié vide : baisse du nombre de ventes,
augmentation de la vacance commerciale, l’année 2015 a été un
tantinet compliquée dans le domaine des locations et des transactions commerciales.
S’y ajoutent des locaux de trop petite superficie (les enseignes nationales misent sur un minimum de 70 à 80 m² avec un linéaire vitrine
de plus de 7 mètres) ou ne répondant pas à certains critères de visibilité, de nombreux commerces ayant mis la clé sous la porte, une
augmentation des liquidations judiciaires.
On a vu également des commerçants désireux de prendre leur retraite, mais en attente de repreneur, des porteurs de projet (certes,
plus nombreux en raison de la vogue des reconversions professionnelles) indécis, une accentuation de baux de courte durée pour minimiser les prises de risque.
Le tout baigné d’un manque de confiance des ménages aux prises
avec des difficultés professionnelles sur fond de chômage, d’insécurité grandissante et d’aléas climatiques, sans négliger la volte-face
de la politique commerciale de certains groupes.
D’accord, mais si l’on regarde le verre à moitié plein, on doit toutefois
se féliciter du chassé-croisé dans l’hypercentre de Limoges avec des
repreneurs intéressés et des bailleurs plus souples, compte tenu du
nombre important de produits sur le marché.
Autres remarques : le droit au bail est toujours à la baisse sur les
emplacements numéro 1, voire disparaît pour certains sur des emplacements de second ordre, d’ailleurs aux dépens des loyers qui ont
légèrement augmenté. Il existe, certes, un allongement entre la prise
de décision et la signature des actes, accentué par des difficultés
Loyers* hors droit au bail (par m² HT par an, en euros)
Fourchette moyenne de loyer
Situation
moyenne basse
moyenne haute
2014
2015
2014
2015
67
87
280
280
Zones d’activités
commerciales unité
urbaine de Limoges
entre 54
et 95
96
entre 100
et 187
149
Haute-Vienne (hors
unité urbaine de
Limoges)
entre 46
et 69
104
entre 115
et 146
133
Commune de Limoges
* Locations pures sans droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce
administratives, bancaires et techniques croissantes, les négociations
étant également souvent plus longues pour obtenir des conditions
avantageuses (baisse de loyer, loyer progressif…). Mais, a contrario,
de belles opérations ont été réalisées dans de bonnes conditions sur
des immeubles en emplacement privilégié, bien entretenus et de qualité, ceux-là même qui sont toujours plébiscités par les investisseurs.
Enfin, l’important lifting du centre-ville de Limoges, avec notamment
la réouverture complète de la rue Ferrerie, doit favoriser l’attractivité
grâce à de nouvelles enseignes (de sport, des magasins de textile de
marque nationale…), lesquelles portent dès à présent un vif intérêt à
la cité des arts du feu. Une influence qui sera, sans nul doute, bénéfique pour le dynamisme du centre-ville de Limoges, déjà porté par
les associations de commerçants travaillant sur les nombreux atouts
de la ville avec leurs partenaires. L’optimisme est donc de rigueur… 
Accessibilité, tout ce qu’il faut savoir
La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances exprime le principe d’accès à tout
pour tous. Tous les établissements recevant du public (ERP) devaient donc être en mesure d’accueillir
l’ensemble des personnes en situation de handicap ou de mobilité réduite (fauteuils roulants, poussettes, déambulateurs, aveugles, mal voyants, sourds, blessés, personnes âgées…) au 1er janvier 2015.
En 2015, l’État a mis en place les agendas d’accessibilité programmée (Ad’Ap), un document de programmation pluriannuelle, précisant la nature et le coût des travaux, dans lequel les gérants s’engagent
à réaliser, dans les trois ans suivant le dépôt de leur Ad’Ap, les travaux nécessaires à la mise en
accessibilité de leurs locaux. Cette obligation d’accessibilité des ERP doit porter sur le stationnement
et les cheminements extérieurs, les conditions d’accès et d’accueil dans le bâtiment, les circulations à
l’intérieur du bâtiment, les équipements et mobiliers extérieurs, ainsi que sur les dispositifs d’éclairage
et d’information. Pour les bâtiments neufs, cette réglementation est déjà appliquée obligatoirement depuis 2007. Pour les bâtiments
existants, il sera nécessaire de rendre au moins une partie du bâtiment accessible à toutes les prestations proposées. Enfin, pour les
bâtiments existants, mais incluant la création de nouvelles surfaces, la mise en accessibilité sera obligatoire sur la partie existante (obligation depuis 2007 sur la partie neuve).
Ces travaux de mise en accessibilité handicapés sont à la charge du propriétaire des murs, sauf conditions particulières inscrites dans le
bail commercial (article 1719-2 du Code civil). Il est donc nécessaire de vérifier les termes du bail précisant à qui incombe la charge des
travaux de mise aux normes et, si besoin, vous adresser directement à votre notaire. Sur certains aspects techniques des dérogations
peuvent éventuellement être accordées par le préfet. Avant tout projet et si l’entreprise n’a pas encore déposé son dossier Ad’Ap, il est
conseillé de prendre contact avec tous les services référents (DDT, mairie, CCDSA…) pour connaître l’intégralité des formalités administratives à effectuer pour vous mettre en accessibilité.
Renseignements : http://www.developpement-durable.gouv.fr/-Accessibilite-.html
11
IMMOBILIER COMMERCIAL
Fonds de commerce : le marché reprend timidement des couleurs
Olivier FAYE / ACTIFS entreprises
Depuis quelques années, le marché des CHR (café hôtel restaurant)
est tendu avec un nombre de biens à la vente important et croissant.
Deux constats sur 2015 :
⚫ Un marché plus dynamique à Limoges et dans la périphérie sur les
affaires ayant une rentabilité de bon niveau, pouvant supporter un
remboursement d’emprunt cohérent. De beaux établissements ont
changé de propriétaires dans le courant de l’année. Les repreneurs
étaient compétents avec des apports élevés : aucune complexité
donc pour les levées de financement dans ces situations d’affaires
saines avec des porteurs de projet sérieux. Les négociations réalisées sont tout de même sur de bons ratios EBE-prix à l’avantage
des acquéreurs.
⚫ Le milieu rural et les petits établissements de centre-ville rencontrent plus de difficultés à trouver preneur, souvent pour des
raisons de faible rentabilité. Le compte de résultat du vendeur ne
permet pas toujours d’en vivre correctement. Certaines affaires
sont malheureusement en situation financière précaire. Dans ces
cas-là, les banques sont bien plus prudentes, mais la qualité du
repreneur et celle du projet peuvent faire la différence. Les reprises
doivent se réaliser souvent en autofinancement pour que « le reste
à vivre » soit suffisant pour le repreneur, avec des prix de vente
souvent très bas.
En ce qui concerne le marché des TPL (tabac presse loto), avec ou
sans bar, l’activité est plutôt stable, avec une tendance semblable à
celle des CHR. Les transactions réalisées se concluent plus particulièrement sur les belles affaires au détriment des plus petites, cela pour
les mêmes raisons, un « reste à vivre » suffisant. La reprise par des
acquéreurs en reconversion est toujours importante et les banques
financent, encore plutôt bien, ces activités. Nous ne mesurons pas
encore l’impact du paquet neutre sur le marché des ventes de tabac,
mais de nombreux acquéreurs et vendeurs s’inquiètent.
Le marché de la boulangerie-pâtisserie ne s’est pas amélioré en 2015.
Le secteur manque d’acquéreurs, malgré le nombre important d’établissements à vendre.
Prix d’acquisition des fonds de commerce
en Haute-Vienne en 2015 (prix en euros)
Activité
Prix mini
Prix maxi
Alimentation générale
46 250
10 000
100 000
Alimentation spécialisée
60 527
10 000
200 000
114 511
9 500
387 500
Boucherie, charcuterie
40 700
3 900
70 000
Boulangerie, pâtisserie
106 805
40 000
250 000
Café, hôtel, restaurant
76 553
1 000
360 000
Coiffure, parfumerie, esthétique
18 667
2 000
27 000
159 000
31 000
420 000
Équipement de la maison
58 333
45 000
80 000
Équipement de la personne
95 233
7 100
310 000
Jardin, fleurs, animaux
38 333
10 000
82 000
Pharmacie
936 667
350 000
1 700 000
Tabac, presse, librairie
102 746
7 500
280 000
GMS
519 500
420 000
619 000
Autos, cycles, motos, garages
Culture, loisirs, sports
Source : Bodacc
12
Prix moyen
de cession
De nombreux repreneurs s’orientent aujourd’hui vers le marché de
la petite entreprise de services ou industrielle. Actuellement, l’offre
est inférieure à la demande et l’on espère que les prochains départs
à la retraite vont étoffer celle-ci.
Les organismes bancaires ont financé les projets de reprise dans la
mesure où ceux-ci étaient cohérents. Par contre, les garanties demandées sont plus importantes que celles demandées voici quelques
années. Rares sont les dossiers réalisés sans contre-garantie bancaire. Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi avantageux, un atout
indiscutable dans la mensualité du crédit.
Concernant l’obligation d’accessibilité des établissements recevant
du public aux personnes handicapées (voir page 11), les ERP non
conformes aux règles d’accessibilité au 1er janvier 2015 sont tenus de
s’inscrire à un agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) qui permet d’engager les travaux nécessaires dans un délai limité. L’accès
concerne tout type de handicap (moteur, visuel, auditif, mental…).
Les dossiers devaient être déposés avant le 27 septembre 2015, mais
de nombreux responsables d’établissements n’ont pas réagi : ils sont
passibles de pénalités financières.
L’année 2016 se présente plutôt favorablement pour la reprise de
fonds de commerce et ce, pour plusieurs raisons, un large choix de
produits à vendre, le rapport EBE-prix de plus en plus intéressant,
des taux d’intérêt très avantageux et un net sentiment de reprise de
l’activité depuis quelques mois. Autant de facteurs qui constituent
des atouts supplémentaires pour la réussite d’un projet de reprise. 
Vente des fonds de commerce*, transactions réalisées en 2015
Activité
Ratio prix de vente / CA (en %)
Commune
de Limoges
Haute-Vienne (hors unité
urbaine de Limoges)
Hôtel, bar, restaurant
52
56
Boulangerie, pâtisserie
58
55
Boucherie, charcuterie
30
25
Prêt-à-porter
35
-
Bar, presse, tabac
85
63
Alimentation générale
33
28
Coiffure, esthétique
60
50
Librairie, presse, tabac
97
90
* Unité Urbaine de Limoges : Condat-sur-Vienne, Couzeix, Feytiat, Isle, Limoges,
Le Palais-sur-Vienne, Panazol
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Une trop grande prudence
qui confine à la frilosité
Bernard DESVILLES / Atrium-Immobilier, CBRE
& Didier VALADE / NEXITY Immobilier
La création d’entreprises au plan national est un indicateur important
pour notre activité de transactions immobilières professionnelles. Tous
types d’entreprise confondus entre 2014 et 2015, l’Insee constate une
baisse de 5 % des immatriculations d’entreprises en France avec la
répartition suivante : - 21 % pour les micro-entreprises ; + 13 % pour
les autres types de sociétés dont + 28 % qui concerne les entreprises
individuelles et + 4 % pour les autres. C’est dans ce contexte général
que pourrait évoluer notre marché régional de vente et location de
locaux d’activités et de bureaux.
Locaux d’activités
Nous avons constaté d’une année à l’autre une forte augmentation
de la période de réflexion entre les premières visites, visiblement
positives et le passage à l’acte des signatures de finalisation. Nous
analysons ce phénomène par le peu de visibilité qu’ont les chefs
d’entreprise sur l’avenir de leur activité économique entraînant prudence, hésitation, voire frilosité. Pas de projection entre les besoins
immédiats et leur développement à court et moyen terme.
Pour la même raison, nombre de sociétés ont revu à la baisse leurs
projets immobiliers initiés en 2014 en finalisant lesdits projets sur des
sites en adéquation avec leurs besoins immédiats sans se projeter sur
un probable développement à venir. Nous avons vu quelques entreprises se trouver à l’étroit quelques mois seulement après signature
d’un bail pour ne pas avoir cru au développement de leur activité.
Toujours en raison de cette extrême prudence, nous avons constaté
une forte croissance des baux dérogatoires (ex-précaires), formule
sécurisante tant pour les bailleurs que pour les preneurs dans une
période de stratégie à court terme.
Bureaux
La demande suit les mêmes règles qu’exposé ci-dessus. Une des
premières économies d’exploitation mise en œuvre par les entreprises
est sur la partie non productive de l’activité. On préfère investir dans la
production que dans l’administratif. Le plus important des problèmes
rencontrés concerne les accès pour les personnes à mobilité réduite :
les obligations sont peu précises, très contraignantes et parfois irréalisables (bureaux intra-muros actuellement vacants et qui risquent
de le rester, sauf à les transformer en habitation…). Les parkings
privatifs attachés aux bureaux représentent une condition sine qua
non. Le personnel et les clients rechignant à payer le stationnement
urbain. Raison supplémentaire expliquant la vacance des bureaux
en centre-ville.
En résumé
Importantes négociations à la baisse des loyers et honoraires de
transaction. Nouveauté, ces négociations ne touchaient auparavant
que les ventes. Fréquente baisse des loyers pouvant aller jusqu’à
15 %, voire plus. Baisse de rentabilité financière pour les investisseurs,
surtout pour ceux qui n’entretiennent pas correctement leurs biens,
y compris en terme de mise aux normes.
Limoges reste cependant intéressante en matière de rentabilité financière par rapport à certaines grandes métropoles, mais les locaux
restent vacants souvent plus longtemps. Hors agglomération de
Limoges, les sites à vendre ou à louer doivent se situer proches de
l’autoroute A 20, les utilisateurs de locaux professionnels de provenance extérieure calculent en temps de trajet par rapport à la
zone d’activités la plus proche. Pour les locaux situés loin de l’auto-
Les bureaux
Loyer annuel par m²
(prix HT en euros,
hors charges locatives)
Moyenne basse
Moyenne haute
2014
2015
2014
2015
Bureaux neufs
92
94
138
128
Bureaux anciens non rénovés
63
65
86
85
Bureaux anciens rénovés
79
81
121
99
Prix de vente par m²
(prix HT en euros, hors frais,
selon équipement,
hors foncier)
2014
2015
2014
2015
Bureaux neufs
923
1 040
1 219
1 258
Bureaux anciens non rénovés
470
473
768
675
Bureaux anciens rénovés
633
811
967
962
*
Moyenne basse
Moyenne haute
* avec parking
Les entrepôts et locaux industriels
Loyer annuel par m²
(prix HT en euros,
hors charges locatives)
Moyenne basse
Moyenne haute
2014
2015
2014
2015
Locaux neufs
56
62
78
75
Locaux anciens non rénovés
26
29
31
39
Locaux anciens rénovés
36
43
48
52
Prix de vente par m²
(prix HT en euros, hors frais,
selon équipement,
hors foncier)
Moyenne basse
Moyenne haute
Entrepôts et locaux industriels
2014
2015
2014
2015
793
Locaux neufs
565
710
640
Locaux anciens non rénovés
221
261
248
333
Locaux anciens rénovés*
290
289
431
429
* avec parking
route, leur commercialisation devient un parcours du combattant. En
conclusion, Limoges peut attirer entrepreneurs et investisseurs. On
rencontre souvent une vraie volonté de faire de bons projets, mais
parfois avec peu de moyens.
Nos conseils
⚫ Aux bailleurs : appliquer une formule de loyer progressif sur les
trois premières années, permettant de donner de l’oxygène aux
locataires en phase de lancement.
⚫ Aux vendeurs : ne pas hésiter à proposer ou accepter dans un
premier temps une location avec option d’achat à terme défini. 
13
URBANISME
Habitat et urbanisme : la Ville de Limoges multiplie les actions
Vincent LÉONIE & Catherine MAUGUIEN-SICARD / maires-adjoints de Limoges
L’année 2015 a été marquée par la volonté
de la Ville de définir une nouvelle politique générale de l’habitat afin de redonner une attractivité résidentielle privilégiant
le rééquilibrage et une plus grande mixité
de l’offre de logements. Cette politique sera
définie dans le Projet d’Aménagement et
de Développement Durable, clé de voûte
du PLU, validé au cours du 2e trimestre 2016,
arrêté début 2017 pour être approuvé un an
plus tard. Elle répond aux enjeux mis en évidence notamment par l’étude de territorialisation de l’habitat qui a permis de caractériser douze quartiers à vivre, d’identifier
les plus sensibles et de définir des actions.
des équipements présents et accessibles
facilement. Face à cette diversité actuelle
des quartiers et des problématiques rencontrées, des actions se déploient dans toute
la ville.
Le territoire de la Ville de Limoges est souvent perçu comme uniforme en matière
d’enjeux pour l’habitat. Et pourtant, villecentre de la troisième agglomération du
Grand sud-ouest, Limoges présente une
grande diversité de tissus que l’on peut
regrouper en quartiers d’hypercentre (Carnot, Centre-Hôtel de ville, Émailleurs), de
ville ou à la campagne (Beaune-les-Mines
et Landouge) et un déséquilibre quant à la
répartition des logements sociaux, concentrés dans les neuf quartiers prioritaires politique de la ville (QPV) et peu présents en
hypercentre. Il est important de développer
une politique plus fine, plus en phase avec la
réalité de ces quartiers, favorisant la mixité
sociale dans toute la ville et permettant un
rééquilibrage de l’offre de logements. La politique mise en œuvre vise donc à répondre
à une demande de logements de qualité, de
typologies variées et positionnés à proximité
Les actions se poursuivent particulièrement
sur le quartier de La Bastide où l’accent
est mis sur la volonté d’ouvrir l’espace sur
l’entrée de ville en y développant autour
d’une place centrale de nouvelles typologies d’habitat comprenant de la location et
de l’accession sociale et un Ehpad de 120
lits, une offre commerciale nouvelle en lien
avec un projet de bus à haut niveau de services porté par l’Agglomération. Le centre
commercial existant sera également restructuré en vue de le transformer en pôle
de vie afin de devenir un cœur de quartier.
Sur les autres quartiers prioritaires de la
ville hors NPNRU, la volonté politique est
de mener une réflexion d’ensemble à travers des études globales sur les différentes
composantes urbanistiques en lien avec les
espaces environnants bâtis (notamment au
Sablard et à Bellevue). Sur les Portes Ferrées, une étude de programmation urbaine
Dans les quartiers
de renouvellement urbain
Neuf quartiers de Limoges sont considérés
comme prioritaires au niveau national en
raison de leur concentration de difficultés
sociales, économiques et urbaines. Ces
quartiers sont accompagnés à la fois par
un contrat de ville, mais également par des
aides à la rénovation urbaine.
Le point de l’Observatoire communal
de l’habitat sur la construction
Élisabeth CHAZELAS / Ville de Limoges
Logements autorisés : évolution de 2010 à 2015
Total logements
Nombre de logements
dont logements sociaux
SHON* moyenne (m²)
Dont :
Individuel pur
2012
2013
2014
2015
425
289
353
304
271
111
(26 %)
86
(30 %)
70
(20 %)
55
(18 %)
76
(28 %)
82
96
84
88
84
144
(39 %)
144
(50 %)
138
(39 %)
98
(32 %)
103
(38 %)
SHON* moyenne par maison (m²)
110
117
115
111
140
Collectif (appart. et maisons groupées)
281
145
215
206
168
SHON* moyenne par logement (m²)
67
76
66
76
50
* surface hors œuvre nette
14
2011
de type écoquartier, dont les enjeux sont le
désenclavement, l’amélioration de l’attractivité et des conditions de vie, est lancée. Au
Vigenal, la volonté est de requalifier l’espace
occupé par des bâtiments vétustes à usage
d’habitation, propriétés de la commune. La
nouvelle municipalité souhaite favoriser le
renouvellement urbain de ce site particulièrement bien positionné dans la ville. Le
foncier libéré sera proposé pour permettre
la construction de maisons de ville pour
l’accession sociale à la propriété.
Dans le centre-ville
Redonner une attractivité résidentielle à une
ville-centre passe par un travail sur le vivre
en ville. Limoges est une grande ville dont
les aménités urbaines doivent être valorisées (accès aisé à une offre de services,
de transports…). Essentielles, les mesures
prises en faveur du logement privé ont pour
objectif d’accompagner la requalification de
l’habitat, grâce à un dispositif spécifique
(opération programmée d’amélioration de
l’habitat de renouvellement urbain). Cette
intervention répond à des enjeux majeurs
qui sont d’ordre urbain en renforçant l’attractivité des quartiers centraux, économique
avec la mise en valeur du cadre urbain,
social en développant l’offre de logements
à loyer conventionné et environnemental en
améliorant les performances énergétiques
des bâtiments. Afin de fédérer les acteurs de
l’habitat et du commerce autour de la valorisation du patrimoine de la Ville, la municipalité mettra en place une charte de qualité
urbaine à la fin du premier semestre 2016.
Conformément aux engagements pris, les
grands projets urbains se poursuivent et
s’attachent à valoriser les espaces emblématiques tels la place de la République,
faisant actuellement l’objet d’un dialogue
compétitif avec trois équipes et le site de la
caserne Marceau, pour lequel la Ville engage
une étude urbaine globale qui définira les
actions pour renouveler son image, fixera
un programme et un plan d’aménagement.
Répondant également aux besoins d’espaces nouveaux en centre-ville dédiés à
l’habitat, la Ville a lancé un appel à projets
concernant la cession du site du Présidial,
dont la façade est protégée, afin de développer une offre renouvelée de logements qualitatifs et de redynamisation commerçante.
Enfin, le développement du centre-bourg de
Landouge se poursuit avec l’achèvement de
la Zac de Montevert pour laquelle la Seli,
s’apprête à lancer deux appels à projets sur
les derniers terrains voués à l’habitat. 
1 302
1 200
LE MARCHÉ FINANCIER
692
648
400
0
2005
2007
2009
2011
2015,
une
année
de reprise
2013
2015
Éric BONNET / Directeur Distribution & assurances au Crédit Agricole Centre Ouest
200 milliards d’euros
,3
11
998
800
- 17,1
2012
C’est le total des crédits immobiliers accordés en France en 2015. Un montant record
qui s’explique par des
taux d’intérêt histori+ 1,9
quement bas, sous l’effet de la politique monétaire de la Banque centrale européenne.
- 9,2
Deuxième conséquence
de cet environnement financier favorable aux emprunteurs :
la progression des renégociations de crédit,
qui ont atteint 75 milliards d’euros en 2015.
Les banques ont profité de ce contexte pour
- 43,7
dépasser
leurs objectifs commerciaux mais
elles
voient 2014
s’éroder2015e
le rendement moyen de
2013
leurs encours de crédit immobilier, notamment en raison des renégociations de prêts.
Hors renégociations, ce sont donc 125 milliards d’euros de « vrais » nouveaux crédits
qui ont été accordés aux ménages pour
leurs acquisitions financières.
3,8 %
C’est la croissance des encours de crédits immobiliers aux ménages entre novembre 2014 et novembre 2015 en France
(source BDF). Oui, les banques continuent
de jouer leur rôle et de prêter !
2,2 %
C’est le taux moyen des crédits à vingt ans
en décembre 2015 (source : Observatoire
crédit logement /CSA). La conjoncture de
taux demeure toujours aussi favorable à
l’emprunt. Il est globalement constaté que
les conditions favorables de taux permettent
aux ménages d’emprunter plus à budget
égal, ce qui peut favoriser la reprise.
2 109 2 138
1 743 1 736
Les taux des crédits nouveaux
aux particuliers
6
5,5
5
4,5
4
3,5
3
2,5
2
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Unité : % (moyennes mensuelles, taux moyen d’une durée
initiale supérieure à un an)
Source : Banque de France, dernière donnée disponible
octobre 2015
Et 2016 ?
Les économistes du Crédit Agricole nous
disent : « Sur l’ensemble de l’année 2015,
la croissance s’établit à 1,1 % (après 0,2 %
en 2014), confirmant notre scénario d’une
reprise modeste. Notre indicateur avancé
du PIB nous indique que la croissance serait
de 0,6 % t/t au T1 2016, un chiffre calculé à
partir des données d’enquêtes. On retient
toutefois dans notre scénario une prévision
plus prudente de + 0,4 % t/t au T1 2016. La
consommation des ménages soutiendrait
la croissance (+ 0,3 % t/t), après avoir été
décevante au T4 2015 ».
2 169
En 2016, plusieurs facteurs négatifs restent
présents : une croissance économique assez
faible, 1,2 %, un taux de chômage stable à
2 015
1 953
1 795
un niveau2élevé,
000 l’impact des mesures fiscales de 2012-2013 et des prix de
vente
1 726
641 s’ils ne sont plus
encore très élevés,1même
clairement surévalués. Parallèlement, la va1 600
riable « taux de crédit » va jouer moins favorablement. Avec des taux OAT (obligations
assimilables du Trésor) en léger accroisse1 200
ment, les taux de crédit devraient remonter
peu à peu. L’effet d’aubaine va donc disparaître. Cette remontée devrait toutefois
être lente et800
modérée. Enfin, fait notable, le
nouveau PTZ permettra d’accroître l’accès
et les facilités au crédit, notamment pour la
400public.
clientèle grand
Le Crédit Agricole continue d’afficher sa
0
confiance en l’avenir
et affirme son soutien
2005
2007
à l’accompagnement
des ménages
pour
leurs projets immobiliers. 2015 marque une
embellie et 2016 devrait poursuivre dans
cette tonalité. 
998
200
Ventes d’appartements neufs en Limousin
10
+ 1,9
0
- 10
- 6,3
- 20
- 9,2
- 17,1
- 30
- 40
- 50
2011
2 2012
051
- 43,7
2013
2014
2015e
Unité : % des variations annuelles
Estimation Xerfi / source : SOeS
1 775
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2 109 2 138
1 743 1
15
Partenaire de
L'
201
6
Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest. Société coopérative à capital variable, agréée en tant qu’établissement de crédit
391 007 457 RCS Limoges. Siège social: 29 boulevard de Vanteaux - 87044 Limoges Cedex.
Société de courtage d’assurances immatriculée au registre des intermédiaires en Assurance sous le numéro 07 022 854.
REMERCIEMENTS
Bernard Durivaud, président de
l’Observatoire de l’immobilier de la
Haute-Vienne, remercie la CCI de
Limoges et de la Haute-Vienne, les
agents et promoteurs immobiliers,
les constructeurs de maisons
individuelles qui ont participé aux
travaux de l’observatoire, la Chambre
interdépartementale des notaires, le
Crédit Agricole, la direction régionale
des Finances publiques, la mairie
de Limoges, ainsi que les différents
partenaires qui se sont impliqués dans
les enquêtes.
Bernard Durivaud, Président de l’Observatoire de l’immobilier de la Haute-Vienne,
remercie
lesimmobilieres
agents et promoteurs
immobiliers,
les constructeurs de maisons indiviAgences
et promoteurs
immobiliers*
duelles qui ont participé aux travaux de l’observatoire, la Chambre interdépartementale
A2B
GESTIONle/ Crédit
A.A. PROGIMMO
IMMOBILIER-CENTURY
21 / ABBATIAL
IMMOBILIER
/ A.B.C
des
notaires,
Agricole, /laAAI
Direction
régionale des finances
publiques,
la mairie
de
IMMOBILIER
/
ACTIFS
ENTREPRISES
/AGENCE
CONSEIL
ORPI
/
AGENCE
DE
LA
CITÉ
/
AGENCE
DUMOULIN /
Limoges, ainsi que les différents partenaires qui se sont impliqués dans les enquêtes.
AGENCE PODAVINI-LIGONNIERE / ATRIUM IMMOBILIER-CBRE /AVENIR IMMO 87 / AXIGEST / BEAUSSERIE
IMMOBILIER / BELVIA IMMOBILIER / BERTHOU IMMOBILIER / CENTURY 21 HORECA 87 / CENTURY
21-DDI IMMOBILIER / CHARLIMMO / CITYA DURIVAUD / DELAGE IMMOBILIER / ESPACE IMMOBILIERORPI / ESTHETE AGENCY / FONCIA SOVIM / GAMBETTA IMMOBILIER / GESTIMMO / GTI PROMOTION /
L’IMMOBILIER AREDIEN / IMMO CONSEIL / L’IMMOBILIÈRE CARNOT / IMS CONSEIL / SARL LIM IMMO
PRO / MALLET-GUY IMMOBILIER / LES MAISONS D’ELLE / MIDI IMMOBILIER / MONSIEUR IMMOBILIER /
NEXITY / ORPI AGENCE DE LA MAIRIE / ORPI IPROM / PRADEAU IMMOBILIER / LE POINT IMMOBILIER /
ROPERT IMMO / SQUARE HABITAT CENTRE OUEST / TURGOT IMMOBILIER
Constructeurs de maisons individuelles*
LES BÂTISSEURS D’ICI / COMPAGNONS DE L’HABITAT / DJA CRÉATION / JCC CONSTRUCTIONS / MAISONS
BABEAU-SEGUIN / MAISONS BATIDUR IMMO + / MAISONS BEBIUM / MAISONS CHANTAL B / MAISONS
EURO-FRANCE / LES MAISONS LIMOUSINES / MAISON PROVINCIALE / MAISONS J.B / MAISONS NOVEA
* Agences, constructeurs et promoteurs immobiliers ayant répondu à l’enquête de l’Observatoire.
Chambre de commerce et d’industrie de Limoges et de la Haute-Vienne
16 place Jourdan - BP 403 - 87011 Limoges Cedex - Tél. 05 55 45 15 15 - www.limoges.cci.fr