L`immobilier de bureau,

février 2014 : N°18
économie
L'immobilier de bureau,
mutations économiques et urbaines
Édito
S’il ne devait y avoir qu’un seul symbole urbanistique de la mutation de
A Marseille, plus de 80 % de l’emploi
est le produit de l’activité tertiaire.
Ces emplois, pour la très grande majorité d’entre
eux, sont localisés à l’intérieur des tissus urbains
dans une offre immobilière dédiée en lien à la fois
avec les besoins existants et futurs du territoire mais
aussi, de plus en plus, dans une relation forte avec
les transports et les autres services urbains.
Les discours et les démarches volontaristes sur
l’économie productive devraient s'articuler avec la
tertiairisation de l’économie, favorisant la modernisation et l’adaptation permanente de l’offre locale,
aussi bien en gamme de prix qu’en diversité des produits proposés, sans oublier les réponses à apporter
à l’obsolescence d’une partie du parc ancien.
Compte tenu des enjeux économiques et urbains
qui s’attachent à ces questions, l’Agam a souhaité
y consacrer un numéro complet de sa publication
"Regards de l’Agam".
l’économie, le bureau serait celui-là. Il est à la fois signal de la métropolisation d’un territoire et de son basculement vers une économie de services,
pourvoyeuse d’emplois qualifiés et d’ouverture sur d’autres échelles –
régionale, nationale voire internationale.
Le bureau traduit aussi une forme d’apaisement urbain, limitant les conflits
d’usages à la seule hauteur des bâtiments, là où l’activité générait des
nuisances diverses – bruit, flux, vue. Synonyme de proximité, il favorise,
comme le commerce, l’implantation de services. Le bureau est urbain,
parfois "hyper-central", et participe d’abord d’une centralité connectée et
ouverte, lisible et visible.
L’implantation urbaine de la fonction tertiaire est depuis longtemps régie
par des logiques financières. L’espace urbain se confond ainsi avec le produit immobilier pour devenir un produit urbain tertiaire, souvent standardisé. La multiplication de nouvelles réglementations, sociétales et environnementales combinée aux mutations rapides des attentes des entreprises rend une partie du parc inadaptée et produit de l’obsolescence. Par
ailleurs, les évolutions technologiques et les aspirations des salariés font
apparaître des nouveaux produits et de nouvelles localisations.
La mission des urbanistes prend une dimension nouvelle. Comment accompagner le développement d’une offre de bureaux hétérogène, qui réponde à la fois aux besoins urbains des entreprises et des salariés, tout en
assurant des niveaux de prix acceptables ? Comment anticiper les signaux,
même faibles, liés aux nouvelles technologies, qui pourraient redéfinir la
carte de l’offre de bureaux dans la ville ainsi que sa forme ?
Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
2
N Immeuble de bureaux - euroméditerranée
Un marqueur de métropolisation
qui tisse le maillage urbain
La visibilité et la lisibilité du marché constituent, ici aussi,
des éléments primordiaux, tant pour les collectivités
que pour les professionnels. La taille critique et le volume du parc représentent un premier marqueur, en
Le marché des bureaux en Europe est dominé par les
commençant par le volume des transactions.
grands centres urbains. Paris et Londres possèdent les
marchés majeurs avec 50 millions de mètres carrés cha-
Dynamique favorable
cun environ. Ces deux métropoles se détachent d’une
dizaine de régions urbaines européennes dont les parcs
En 2013, 4 millions de mètres carrés de bureaux étaient
varient entre 11 et 18 millions de mètres carrés. Seul
répartis entre Aix et Marseille. Malgré un climat éco-
point commun entre ces agglomérations : elles sont
nomique morose, la dynamique de transactions enre-
favorablement positionnées dans le jeu économique
gistrée auprès des commercialisateurs avait augmenté
mondial – et notamment dans leur fonction de com-
entre 2011 et 2012. Le marché de bureaux d’Aix-Marseille
mandement et de tertiaire supérieur.
occupait ainsi la troisième place en termes de volume de
“ transactions en 2012, après Lyon et Lille. Depuis 2005, le
Vitrine de la tertiarisation de l’économie...
L’image du bureau est très positive
”
volume annuel moyen de transactions est de 130 000 m²
environ – 87 000 m² pour Marseille Provence Métropole
et 40 000 m² pour Pays d’Aix. Quant au niveau de loyer
‘‘prime’’ (en euros hors taxes par an), il comptait parmi
A la fois vitrine de la tertiarisation de l’économie d’un
les plus élevés des dix-neuf métropoles régionales, en
territoire et de son positionnement au sommet de la
février 2013, après Lyon mais avant Toulouse et Lille.
chaine de commandement, l’image du bureau est très
La dynamique de la demande est portée à 80 % par une
positive. Bien qu’hétérogène dans sa fonction éco-
dimension endogène sur Marseille et à 75 % sur Aix-
nomique et urbaine, le bureau regroupe souvent des
en-Provence. Selon les commercialisateurs, le rapport
entreprises de l’économie résidentielle ou domestique,
entre offre et transaction s’était équilibré en 2012 sur le
ainsi qu’une grande part de "back office". Et reste la
périmètre d’Aix-Marseille, contrairement à la sur-offre
figure de proue de la métropolisation.
constatée sur d’autres métropoles de même taille.
Cette tendance tend aussi à s’affirmer à l’échelle régio-
A l’échelle de la future métropole, le marché Aix-Mar-
nale. Les capitales régionales cherchent ainsi à accélérer
seille représentait, en 2012, plus de 80 % de l’ensemble
leur production de produits urbains tertiaires toujours
des transactions réalisées en immobilier de bureau.
plus lisibles et attractifs, capables de répondre aux stratégies de localisation sélectives des entreprises et d’attirer les fonctions de commandement local voire national.
Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
3
CLASSES
VOLUME ANNUEL
DES TRANSACTIONS
TERRITOIRES
ÉTUDIÉS
AUTRES VILLES
Métropoles mondiales
> à 1 millon de m2
Paris Île-de-France
Londres
Métropoles européennes
200 000 m2
à 1 million de m2
-
Dusseldorf, Barcelone,
Milan, Francfort, Berlin
Métropoles nationales à vocation internationale
100 à 200 000 m2
Lyon, Lille, Aix-Marseille,
Toulouse
-
Métropoles régionales de premier rang
50 000 - 100 000 m2
Rennes, Nancy
Bordeaux, Strasbourg, Nantes,
Nice-Sophia Antipolis, Montpellier
Autres métropoles régionales
20 000 m2 à 50 000 m2
Reims
Metz, Orléans, Rouen, Dijon, ClermontFerrand, Annecy, Mulhouse
Aix-Marseille : une diversité d’offre pour
répondre aux besoins
90 % des programmes de bureaux neufs engagés
Paroles d’acteur
sur le Pays d’Aix sont de type "Bureau-parc" et situés,
en grande partie en périphérie. A l’inverse, Marseille
Provence Métropole connaît, depuis le début des années 2000, une forte polarisation de l’offre autour de
Philippe Le Normand
Directeur régional Méditerranée
CBRE
quelques grands pôles. Et notamment Euroméditerranée et Saumaty-Séon, qui regroupent près de 70 % de la
production entre 1995 et 2010. L’implantation des programmes de bureaux sur le marché d’Aix-Marseille s’est
ainsi opérée dans un double processus de polarisation
et de périurbanisation, sous forme de parcs.
Depuis quelques années, le déploiement du bureau
dans les zones périphériques se poursuit, mais à un
rythme et un volume comparativement plus modérés.
Cette tendance devrait se poursuivre et marque le passage d’une phase extensive à une période de renouvellement et d’adaptation de l’existant afin de générer
une offre nouvelle de bureaux. Elle s’inscrit aussi dans
un contexte de tensions foncières à l’échelle métropolitaine qui impose de repenser à la fois l’utilisation des
espaces disponibles et l’impact sur le fonctionnement
urbain du développement économique.
Les polarités tertiaires sur le marché d’Aix-Marseille sont
donc hétérogènes en termes de produits et de localisation. Cette diversité de l’offre répond à un large panel de
besoins et d’entreprises. A observer les résultats positifs
de ces dernières années, cette diversité constituerait
un facteur favorable à la dynamique du marché. Elle
a en effet créé, au fil du temps, une complémentarité
qui permet aux opérateurs, au-delà des limites administratives, de choisir une localisation en fonction de la
gamme des produits mais aussi des besoins urbains liés
à leur fonctionnement.
“ La dynamique du marché de bureaux entre Aix et
Marseille se distingue à la fois par le type d’utilisateurs
et les programmes proposés. Le marché marseillais est
porté en grande partie par les sièges institutionnels et
les banques et assurances. Les produits demandés sont
des immeubles de grands volumes avec des plateaux
importants, mais aussi bien connectés en transports en
commun.
De manière générale les attentes des entreprises sont
urbaines, autant au niveau des services que de la desserte. Les prix "primes" à Marseille tournent autour de
270 euros par m² et par an, soit l’équivalent des prix
maximum constatés dans d’autres grandes métropoles
régionales. Le marché à Aix-en-Provence est porté par
une demande en surfaces plus petites, comprises entre
300 et 400 m², rarement au-dessus de 2 000 m².
Les utilisateurs sont pour l’essentiel des "start-up" ou
des agences régionales. Le produit est celui du "bureau
parc" situé en périphérie, avec une offre importante en
stationnement. Le prix ‘‘prime’’ se situe autour de 150
euros par m² et par an. Il en ressort que le marché de bureaux à l’échelle ‘‘Aix-Marseille’’ est complémentaire. Il
y a très peu de porosité entre les deux, autant au niveau
des utilisateurs que des produits proposés : les projets
de parc tertiaire à Marseille sont rares et les grands programmes d’immeubles de bureaux sur Aix-en-Provence
sont peu demandés. Cette complémentarité est une
force, autant pour le développement que pour l’attractivité générale du territoire métropolitain.
”
A8
Économie
4
Beauvalle
La Duranne
ZI Les Milles
Europôle Arbois
Pichaury-Robole
SUD AIXOIS
Pôle microélectronique
de Rousset-Peynier-Fuveau
A8
Meyreuil
A51
HAUTE VALLÉE DE L’ARC
Gare TGV
Aix-en-Provence
Parc du Griffon
Aéroport
Marseille Provence
RIVE EST DE L’ÉTANG DE BERRE
A52
Parc des Florides
A55
Zone franche
Saumaty-Séon
Technopôle
de Château-Gombert
Zone franche Sud
GPMM
RADE
DE MARSEILLE
Belle-de-Mai
Euroméditerranée
Gare TGV
Saint-Charles
La Valentine
MARSEILLE CENTRE
GÉMENOS
A50
Plaine de Jouques
Le Prado
Quartier central d’affaires
Bonneveine
Luminy
Autres pôles de bureaux significatifs
Principales zones de bureaux
A50
© CARTOGRAPHIE AGAM  FÉVRIER 2014
Polarités de bureaux majeures
LA CIOTAT
Athélia
N Principales zones tertiaires de l’agglomération aix-marseille
N
O
0
5 km
Marseille rattrape son
retard à l’échelle de la
métropole
Développé plus tardivement, l’immobilier de bureaux profite, à Marseille, d’un mouvement de rattrapage. Il a fallu attendre trente ans
après Lyon et le début de La Part-Dieu en 1981, pour que l’agglomération marseillaise bouleverse sa propre histoire économique et engage,
enfin, une nouvelle dynamique urbaine avec une aide importante de
l’État.
Le projet Euroméditerranée, soutenu par un établissement public
d’aménagement, équivaut aux opérations lyonnaises réunies
de La Part-Dieu (1,6 million de m² de bureaux en 2010) et de LyonConfluence. Il s’agit donc d’un mouvement de rattrapage conjugué
à une projection dans l’avenir, capable de promouvoir la métropole
régionale en Méditerranée et en Europe.
Le marché des bureaux d’Aix-Marseille, longtemps "endormi" en dehors des transactions réalisées sur des parcs en périphérie d’Aix-enProvence, a ainsi entamé une période de croissance active au début
E
S
des années 2000, avec une production de 600 000 m² entre 2000 et
2011 pour la seule ville de Marseille.
Dans le même temps, les loyers ont aussi grimpé avec des valeurs
locatives "prime" qui dépassent aujourd’hui les 200 euros hors taxes
par mètre carré et par an − soit l’équivalent, quasiment, des prix
maximum observés à Lyon. Les évolutions projetées du prix du "prime"
neuf atteignent ainsi, pour 2014, 270 euros hors taxes par mètre carré
et par an.
Marseille s’est dotée d’une offre immobilière répondant aux standards
internationaux. Une situation qui, malgré la crise, se prolongera encore au cours des deux prochaines décennies avec près de 700 000 m²
programmés à l’horizon 2025-2030. Grâce à un taux de rendement
attractif et aux efforts particuliers sur l’offre urbaine engagés depuis
15 ans, Aix-Marseille peut se prévaloir d’un marché de bureaux viables,
confirmé par les bilans des commercialisateurs pour l’année 2013.
Enfin, la complémentarité avec l’offre périphérique, localisée en
grande partie sur Aix-en-Provence, permet d’élargir le spectre du type
d’offre sur la métropole, en milieu urbain et périurbain, comme sur
le type de produits, depuis l’immeuble de grande hauteur jusqu’aux
"bureaux parcs".
Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
Quelles perspectives à
20 ans pour l’immobilier
de bureaux ?
tégies d’implantation de l’entreprise dépendent en
grande partie de la solution à ses besoins fonctionnels.
Le marché de bureaux doit pouvoir répondre à plusieurs
types de besoins correspondant au positionnement des
entreprises. Bien que souvent hétérogènes, les polarités
de bureaux auront une fonction dominante que leur
La croissance du parc de bureaux s’est accélérée, sur le territoire
de Marseille Provence Métropole, au cours de la décennie 2000,
avec une production avoisinant les 60 000 m² par an. Portée
pour l’essentiel par les grandes opérations urbaines, cette
croissance pose aussi la question de la localisation optimale des
programmes à moyen et long terme, comme celle des liens entre
développement urbain et offre tertiaire.
Cela interroge aussi la capacité du marché à générer une offre de produits adaptés aux attentes des entreprises et, notamment en termes de
gamme et de prestations. Elles posent aussi la question de son aptitude
à assurer le renouvellement du parc ancien, dans un contexte d’obsolescence de plus en plus rapide, engendrée notamment par la production de nouvelles normes, réglementaires et environnementales.
L’Agam appuie les collectivités et les partenaires publics dans une
réflexion qui vise à améliorer la synergie entre les entreprises et la
ville, à promouvoir des espaces plus lisibles, mieux intégrés et donc
plus attractifs. Il s’agit ainsi de permettre de comprendre la diversité
et l’hétérogénéité du parc tertiaire pour cibler au mieux les réponses
à apporter en termes de produit. Cette reflexion associe les commercialisateurs en immobilier d’entreprises présents lors des réunions du
club immobilier d’entreprise piloté par l’Agam.
confèrent la spécificité des entreprises présentes et leur
insertion dans l’urbain.
L’emplacement : connecté, lisible et
producteur de valeur
Une desserte en transport en commun efficace concernant l’offre de bureau en milieu urbain semble un pré-requis pour favoriser l’attractivité des sites, de même que
l’accessibilité routière pour les pôles en périphérie. Bien
plus que d’autres fonctions économiques ou urbaines,
le bureau est demandeur de connexions et a parfois tendance à générer des espaces de concentration ou d’agrégation. La visibilité "marché" d’un pôle de bureaux sera
aussi une condition de son développement, avec un effet
"de masse critique" favorisant les sites les plus identifiés.
La cohérence urbanisme/transport est donc bien un
enjeu majeur pour le développement tertiaire. Que ce
soit du coté des investisseurs et des entreprises, que de
celui des développeurs urbains. La saturation de certains axes TC ou routiers, le rallongement des temps de
trajets, sont autant d’externalités négatives, potentiellement porteuses d’une perte d’attractivité. L’exploitation des données de l’Enquête ménage déplacement
sur le département corrobore ce constat. Avec un ratio
Des logiques clés pour
l’implantation et la production
du bureau
emplois/m² élevé, une forte concentration tertiaire est
un facteur aggravant dans la saturation des réseaux de
transport ou routier.
Une nécessaire adaptation aux fonctions
Le caractère financier du marché de bureau crée une
demande de localisations urbaines minimisant le risque
Les logiques de production et d’implantation de bu-
et optimisant la valeur. Comme pour le commerce,
reaux relèvent aussi de polarités aux fonctions diffé-
pour lequel le parking et la visibilité restent la pierre
rentes. Comme le commerce, le secteur des services est
angulaire de la viabilisation des programmes, les opé-
hétérogène et les besoins des entreprises tertiaires mul-
rateurs en bureaux sont à la recherche de conditions
tiples. L’offre de bureaux doit évidemment s’y adapter.
de desserte en transports en commun spécifiques et
Bien qu’identifiées le plus souvent, les polarités de bu-
d’une relative lisibilité économique des sites. En d’autres
reaux ont une fonction dominante que leur confèrent la
termes l’emplacement est au centre de la dynamique
spécificité des entreprises présentes ainsi que le type de
de production, et c’est à partir de lui que se déroule
produit immobilier proposé.
toute la diversité de la gamme et des produits. Les stra-
5
Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
6
Fonction décisionnelle et de commandement
Fonction recherche et développement
Certaines sont ainsi dotées de fonctions ‘‘décision-
D’autres polarités viennent aussi en support d’une
nelles et de commandement’’. Positionnées sur le haut
fonction de recherche et développement. Une fonc-
du marché immobilier, elles regroupent à la fois des
tion qui intègre, pour l’essentiel, les technopoles
centres directionnels et administratifs de grandes en-
"In-situ" ainsi que les entreprises spécialisées en phase
treprises, des administrations publiques ainsi que des
de développement. Adossée à une offre en enseigne-
entreprises à fort besoin d’image. Les polarités "primes"
ment et en recherche, les technopôles sont composés à
sont généralement bien desservies par les transports
la fois d’opérations de bureaux purs et de bureaux liés.
en commun et proches d’un, voire de plusieurs pôles
Les programmes immobiliers spécifiques du type ‘‘salle
d’échanges.
blanche’’ ou laboratoire adossé à du bureau sont aussi à
Trois constatations s’imposent dans ce cadre : les sièges
prendre en compte.
sociaux ou régionaux d’entreprises constituent le cœur
Le niveau de polarisation et les spécificités de ce type
de cible des quartiers centraux d’affaire ; les fonctions
de pôle sont importants. Ce qui implique des liens
de siège et de commandement sont à la recherche
fonctionnels forts entre les différentes structures sur
d’une localisation clairement identifiable et connectée
les sites. Aussi, l’enjeu principal, pour les territoires, est
aux portes de la métropole ; les produits de bureaux
d’assurer une continuité dans le parcours de localisation
recherchés sont en grande partie des produits neufs ou
de l’entreprise – et notamment en développant une
rénovés, avec des niveaux de prix ‘‘prime’’.
offre foncière et immobilière adaptée.
Fonction "back office"
Fonction de proximité
Certaines de ces polarités de bureau ont des fonctions
Enfin, certaines polarités assurent un support de proxi-
de "back office". Elles regroupent l’ensemble des en-
mité. Liées à la densité résidentielle et à une demande
treprises qui effectuent de la gestion de fichier pour
locale, elles regroupent toutes les offres en services
des tiers, ainsi que les services déconcentrés de gestion
de cette nature, ainsi que les agences de proximité de
administrative sans véritable contact avec la clientèle.
grandes entreprises ou des administrations.
Second "rideau" des polarités "décisionnelles et de commandement", elles ont un lien fonctionnel renforcé avec
les sièges directionnels et administratifs.
“ Comme le commerce, le secteur des services
est hétérogène et les besoins des entreprises
tertiaires multiples
”
Ces polarités se situent soit en périphérie des villes soit à
proximité des polarités "primes", c'est-à-dire à proximité
de leurs donneurs d’ordre éventuels. Avec un rayonnement qui peut être régional, les attentes en termes de
desserte y sont d’ailleurs essentiellement urbaines et
FONCTION
RECHERCHE
& DÉVELOPPEMENT
FONCTION
DECISIONNELLE ET
DE COMMANDEMENT
FONCTION
BACK OFFICE
FONCTION
DE PROXIMITE
Besoins
en desserte TC
Besoins
en desserte TC
Besoins
en desserte TC
Besoins
en desserte TC
Synergie
Grande
accessibilité
Salariés
clients...
Salariés
usagés
Centre
directionnel
administratif
PME /
siège local
Innovation
/ industries
créatives
/ recherche
Forte
spécificité
Spécificité
et lisibilité
Agence
proximité /
accueil/service
Fonctionalité
public
et mixité
Proximité
et mixité
métropolitaines. Quant aux attentes en termes de produit immobilier, elles y sont moins exigeantes que pour
les "primes". Le niveau de prix y est souvent plus bas et
des produits peuvent y être de seconde main.
Surepresentation Surepresentation
du bureau lié
du bureau pur
Prix variables
Bureaux
& purs liés
Bureaux purs
& mixité résidentielle
Prix élevés à Prime Prix intermédiaire Entrée de gamme
Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
Marseille : des succès et des difficultés
Zone franche urbaine
Bonneveine
Bourse-Canebière
Une polarité dynamique
Une offre vieillissante en manque
de perspectives
Une offre dense et connectée
en manque de visibilité
Quinze ans après son démarrage, la zone
franche urbaine Nord-littoral poursuit son
développement et sa spécialisation dans
quelques secteurs clés de l’économie. En 2009,
elle comptait plus de 12 900 emplois. Territoire de prédilection des technologies de l’information et de la communication (TIC) et du
‘‘back office’’, elle a constitué l’un des moteurs
majeurs de production de bureaux sur Marseille – et notamment sur le boulevard André
Roussin, où une polarité tertiaire de plus de
75 000 m² s’est structurée avec une offre récente et qualitative. La croissance de l’offre
tend encore à se confirmer, comme celle de
la demande qui s’est pérennisée en 2012 par
rapport à 2011. A très court terme, 20 000 m²
de bureaux purs sont programmés.
Le pôle de bureaux de Bonneveine est au
cœur d’un périmètre qui intègre une offre
de commerces dynamique, d’hôtellerie et
d’équipements. Il comptabilise 4 800 emplois
et 30 000 m² de bureaux. Bien que situé sur
un territoire attractif au sud de Marseille, il se
classe parmi les pôles les moins dynamiques. Il
peine en effet à retrouver un positionnement
favorable sur le marché. La création d’une
offre nouvelle et mieux connectée, plus au
nord, laisse présager à moyen terme une perte
de vitesse réelle de sa dynamique tertiaire.
Avec près de 94 000 m² de bureaux identifiés
entre le secteur de la Bourse et les Réformés,
la Canebière représente un pôle important
pour le centre-ville. Composée d’entreprises
de type "back-office" et de nombreux établissements publics relevant d’une économie résidentielle, l’offre s’appuie avant tout sur une
implantation "historique" et sur la proximité
de services.
Cette zone franche a profité d’une bonne
accessibilité routière et de sa position géostratégique aux portes de la ville. Sans compter un
traitement qualitatif et une proximité avec les
services et les commerces, ainsi qu’une bonne
lisibilité pour le "marché". La dynamique
pourra encore s’accélérer avec l’amélioration
de la desserte en transports en commun prévue dans le Plan de déplacements urbains et
une offre foncière nouvelle permettant de
consolider la taille critique constituée au fil du
temps.
Ses points forts reposent certes sur la proximité de services et de commerces et sur une
localisation attractive. Mais ses points faibles
restent le manque de desserte en transports
en commun, la difficulté de son accessibilité
routière et la relative obsolescence d’un parc
ancien et parfois complexe à réhabiliter. Sans
parler d’un manque de visibilité pour les opérateurs.
Le secteur possède cependant des attributs
urbains réels : une bonne connexion en transports en commun, un important tissu commercial et un effet d’"adresse". Mais la dynamique
de marché est faible, autant en termes de
commercialisation que d’opérations nouvelles.
Le parc de bureaux est ancien, voire obsolète,
et les prix de location se situent à un niveau
parmi les plus bas de Marseille.
La solution réside peut-être dans la constitution d’une offre de bureaux nouvelle et de
taille suffisante, capable de rendre une visibilité aux opérateurs. Sans doute devra-t-elle
être accompagnée d’actions complémentaires
de développement – un projet hôtelier notamment – et de requalification sur l’espace
public afin d’améliorer, aussi, le sentiment de
sécurité.
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Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
8
N immeuble de bureaux - prado marseille
Le défi de l'obsolescence
polarités tertiaires. Souvent couplées à une mauvaise
réponse en termes de besoins urbains, elles sont peut-
La logique d’implantation et de production de bureaux
être vouées à une nouvelle affectation, résidentielle ou
impose, enfin, de prendre en compte l’obsolescence
économique.
éventuelle du parc existant.
Ainsi, dans un contexte de besoin de logement et de
Le développement important d’une offre tertiaire tou-
repositionnement spatial de l’offre de bureau plus neufs
jours plus moderne, conjugué à l’apparition de nou-
et mieux adaptés, la question de la mutation d’un parc
velles normes, crée mécaniquement une obsolescence.
en perte d’attractivité ou en vacance prolongée se pose.
Les réglementations environnementales (Rt) et socié-
Certes, les obstacles aux mutations sont nombreux.
tales (Pmr) génèrent une obsolescence technique d’une
Une étude récente de l’Observatoire Régional de l’Im-
partie du parc de bureaux existant.
mobilier d’Entreprise de l’Île-de-France le confirme :
Elles ont un caractère obligatoire pour certaines caté-
"Le marché de transformation du bureau en logement
gories d’établissements et forment un ensemble qui
fonctionne au coup par coup et n’est pas industriali-
influence directement l’offre immobilière et son posi-
sable". L’hétérogénéité des localisations et des formes
tionnement commercial. De fait, une partie du parc de
urbaines que peut prendre le bureau aboutit souvent
bureaux devient obsolescent ou est déjà obsolète, et
à des niveaux différents de mutabilité. De même, les
nécessitera des travaux de mises aux normes.
“ Sur Marseille, l’obsolescence des programmes
de bureaux entraîne une perte d’attractivité de
certains pôles
”
On peut estimer cette obsolescence technique sur
la base de la date de réalisation des programmes, au
regard des différentes normes déjà en vigueur. Mais
au-delà de sa dimension technique, l’obsolescence du
parc de bureau inclut aussi les besoins des entreprises
et un aspect économique qui préfigure la sortie d’un
immeuble du parc de bureaux, démolition, changement
de destination.
Sur Marseille l’obsolescence des programmes de bureaux entraîne une perte d’attractivité forte de certaines
Nouvelles règles sur les
aires de stationnement
obligatoires
Actant l’effet pervers de la mesure sur la mutation d’un parc de bureaux obsolète, et notamment en centre-ville, la Ville de Marseille et
la Communauté urbaine ont mis un terme à l’obligation de réaliser
des aires de stationnement lors de la transformation de bureaux en
habitat. La création de logements sur d’anciens plateaux de bureaux
n’y sera donc plus soumise désormais.
Selon l’article 12 du Plan local d’urbanisme, des places de stationnements sont exigées "hormis lorsqu’un immeuble change de destination pour prendre la destination habitat". Cette mesure vise la
mutation et non la démolition-reconstruction qui, de fait, enclenche
l’obligation de réaliser des aires de stationnement.
Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
9
règles d’urbanisme relatives aux exigences de stationnement en centre-ville peuvent représenter un frein
à la mutation des bureaux les plus obsolètes vers du
logement.
La suppression de l’obligation de stationnement en cas
de changement de destination d’un bureau en habitat, qu’autorise désormais le Plan local d’urbanisme de
Marseille, devrait permettre une meilleure fluidité dans
la mutation du parc obsolescent – et notamment en
centre-ville et dans les secteurs à forte attractivité résidentielle.
De fait, la mise hors marché dans les secteurs mixtes
devrait s’intensifier et offrir à certains propriétaires un
arbitrage économiquement plus tenable, entre réhabilitation ou mutation. Sur certains secteurs, les plus
mutables, cette mesure devrait favoriser clairement le
développement résidentiel.
Le bureau demain ?
De nouveaux produits portés par
de nouvelles logiques de travail
Paroles d’acteur
Lucile De Malet
Directrice DTZ
Marseille/Aix en Provence
“ Les vingt dernières années ont vu se développer une inflation de textes réglementant l’utilisation des immeubles et instaurant, par là même, une obsolescence administrative du parc
de bureaux.
Celle-ci est aussi la conséquence directe de l’évolution des caractéristiques intrinsèques des bâtiments, des exigences actuelles
en équipements et en prestations techniques, de l’émergence de
nouvelles organisations des espaces de travail. Citons in fine le
défi de la performance énergétique du parc existant.
Une première approche a identifié un volume de 700 000 à
800 000 m² de bureaux obsolètes sur l’agglomération marseillaise, soit entre 25 et 30 % du parc existant. C’est aux conditions
d’une seconde vie des immeubles de bureaux qu’il faut aujourd’hui s’intéresser. Cette réflexion doit être menée conjointement par les propriétaires mais aussi par les collectivités locales,
intéressées au premier chef à éviter le développement de friches
tertiaires
”
Symbole de la mutation de l’économie depuis le début
si ces termes étaient liés, au départ, à une culture de
du 20 siècle, le bureau incarne, sous toutes ses formes,
l’entreprise directement importée des États-Unis et dif-
(tour, bureau-parc, campus) les évolutions des organisa-
ficilement intégrable dans une organisation du travail
tions diverses (entreprises, administrations). Il manifeste
"présentiste", ils trouvent un écho renouvelé au regard
aussi une tendance forte à s’inscrire dans l’espace urbain
de contraintes que renforcent la durée des temps de
de manière visible, voire prédominante – quartier cen-
trajets et, peut-être aussi, par les aspirations nouvelles
tral d’affaires, par exemple. Il est particulièrement lié,
des salariés.
e
enfin, aux évolutions sociétales, autant technologiques,
économiques que managériales...
L’entrée dans l’ère numérique a replacé la question du
Nouvelles aspirations, nouvelles
tendances…
travail à distance au cœur de l’actualité. Bien que largement imaginés dès les années 1970, avec des projec-
Selon une enquête de l’Essec (Source : ESSEC Business
tions parfois fantaisistes, la diffusion et l’optimisation
School) auprès de 2 000 étudiants de grandes écoles, en
de l’internet permettent aujourd’hui de reconsidérer
2013, une majorité privilégie le travail hors de l’entre-
le travail à distance sous des formes nouvelles. Avec,
prise, souhaite avoir son bureau dans un espace urbain
comme corollaire, de nouveaux produits de bureau, par-
central et hyper-connecté. Et 55 % se disent favorables
fois inattendus.
au télétravail.
Les nouveaux outils de communication tendent en
Le bureau de demain, vu par la génération Y, semble
effet à réduire les frontières entre travail et vie privée,
tourner le dos au modèle hyper-concentré du quartier
tandis que la volonté croissante de diminuer les tra-
central d’affaire mais aussi périphérique, du bureau-
jets domicile-travail apporte de nouveaux modèles.
parc ou du campus. Ces nouvelles aspirations de la fu-
Tiers-lieux, espaces de travail partagés, "co-working" :
ture génération de salariés dans les services pourraient
Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
10
Le développement de l’offre tertiaire est pris en tenaille
entre les impératifs de valorisation d’actifs qui imposent
Paroles d’acteur
souvent des localisations dans des lieux déjà ciblés, et
Bruno Marzloff
Sociologue, directeur du
cabinet d'études Chronos
les aspirations parfois contradictoires de l’entreprise
concernant le travail à distance. Mais si l’on considère le
coût pour la collectivité et pour l’entreprise de ce mode
de développement urbain, quelles pourraient être les
“ Nous constatons aujourd’hui un bouillonnement
d’initiatives et de concepts liés au travail mobile : tierslieu, co-working, télécentre, fab labs... La sémantique
s’emballe dans le sillage brouillon de modèles qui se
cherchent. Il faut s’extraire du mot télétravail. Si le siège
reste au centre de l’organisation du travail, il entre en
contradiction avec l'envie et la nécessité d'une flexibilité
qui s'exprime dans la délocalisation et la désynchronisation du travail ; prenant en compte une dispersion dans
d'autres lieux un ou à deux jours par semaine. On observe
une maturité forte chez les salariés et les fournisseurs de
services. Les territoires, les employeurs et les acteurs de
l'immobilier cherchent leurs marques.
Dans l’offre urbaine et immobilière, les modèles hérités
d'hier continuent de se développer, dans les grands pôles
de bureaux ou à la périphérie des villes. Mais une partie de
l’ingénierie territoriale et certains opérateurs privés sont
de plus en plus sensibilisés à l’émergence de nouveaux
concepts. Les contraintes qui pèsent sur les entreprises et
les salariés en termes de déplacements domicile-travail et
de flexibilité nécessitent d’aller plus loin dans la recherche
de mixité fonctionnelle et de proximité. Amsterdam l’a
bien compris. Face à une hypertrophie de ses flux automobiles, les entreprises ont instauré un réseau de "télécentres". On en comptabilise plus d’une centaine, ce qui
n’est plus marginal.
”
pistes pour de nouvelles solutions ?
Vers des "polarités de tiers-lieux" ?
Les "tiers lieux" désignent les espaces situés entre le
domicile et le lieu de travail. Pensés au départ comme
des lieux d’escale pour les salariés "mobiles" (commerciaux et cadres), ils apparaissent aujourd’hui comme une
alternative crédible au "poste fixe" et au télétravail.
La littérature foisonne de concepts pour définir ces
lieux encore mal appréhendés par les urbanistes et les
professionnels de l’immobilier. Du café au bureau partagé, du "fab-lab" au "business lounge" des compagnies
aériennes, tout espace public ou à usage collectif pourrait ainsi devenir un "tiers-lieu". Certaines enseignes
commerciales l’ont bien compris, et développent par
exemple des systèmes de wifi gratuit afin de devenir
un support spontané de travail pour cadres connectés !
Au-delà des caractéristiques et des besoins divers (création de synergies, de liens, échanges d’idées et de réseaux), les "tiers lieux" restent, pour les urbanistes, des
espaces intermédiaires pouvant servir de point d’ancrage à un certain type de salariés et palier ainsi aux
dégâts, tant publics que privés, que causent les déplace-
paraître anecdotiques si elles ne risquaient pas, à terme,
ments domicile-travail. La concentration de cette offre
de poser des problèmes de ressources humaines pour
alternative de bureaux pourrait ainsi constituer des cen-
les entreprises.
tralités urbaines ou les consolider.
Ces polarités de "tiers-lieux" restent encore à imagi-
“ Moins de concentration, plus de connectivité
”
ner. Mais si le modèle économique des bureaux partagés se consolide, il est probable de voir se développer
demain, une nouvelle offre tertiaire forte de logiques
Bien qu’urbaine et souvent connectée, l’offre de bu-
urbaines différentes. "Moins de concentration, plus de
reaux souffre aussi de critiques liées à son manque
connectivité" autant physique que virtuelle. La polarité
"d’urbanité". Que ce soit par l’hyper-concentration de
de bureau pourrait ainsi devenir éphémère ou multi-
certains pôles ou, au contraire, par leur diffusion en
tâches, créant des espaces urbains modulables au gré
périphérie, le développement urbain lié au bureau est
des salariés présents, devenant tour à tour polarité pour
souvent mis à mal au regard des déplacements domi-
"back office" le matin et pôle d’innovation pour start-up
cile-travail qu’il génère et des lieux parfois monofonc-
l’après-midi.
tionnels qu’il produit.
Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
N G roupe union co-working, exemple de bureaux partagés sur marseille
Quoiqu’il en soit et même si le modèle urbain du bureau
semble connaître aujourd’hui ses limites, il est probable
que les prochaines mutations dans le secteur des services auront un impact important sur le développement
urbain. Comme pour le commerce, ses mutations sont
à chercher dès à présent du coté des nouvelles règles
de flux d’information, interrogeant la capacité de l’urbanisme à appréhender l’action urbaine à l’heure d’internet.
portrait
N bureaux parc - aix-en-provence
portrait
En savoir plus
Bibliographie
• Work in process, nouveaux bureaux - nouveaux usages, Pavillon de l’arsenal, 2013
• Sans bureau fixe, transition du travail - transition des mobilités, Bruno Marzloff, FYP, 2013
• Mixité fonctionnelle et flexibilité programmatique, Frédéric Mialet, Programme BATEX, PUCA, 2011
• Euroméditerranée, accélérateur de métropole, Brigitte Bertoncello , Jérôme Dubois, Parenthèse, 2010
• La Défense, l’esprit et le temps, Le cherche midi, 2009
Etudes Agam
• Schéma d’implantation tertiaire : état des lieux, Agam, 2012
• Benchmarking des formes urbaines pour l’accueil d’activités, Agam, 2011
• Immobilier de bureau & métropolisation, FNAU, Agam, 2007
Sites internet
• Site de l’Observatoire immobilier de Provence : www.observatoire-oip.com
• Site de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de l’Ile de France : www.orie.asso.fr
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Économie
L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines
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m Club pour échanger sur l’immobilier d’entreprise
m Charte qualité Marseille actualisée
Actualisé en 2013, le Cahier des recommandations environ-
Depuis près de sept ans, le pôle Développement et straté-
nementales de la "Charte Qualité Marseille" a été officialisé
gie économique (DES) de l’Agam anime le Club immobilier
au Conseil municipal du 9 décembre 2013. Une actualisation
d’entreprise. Regroupant les directions locales des grands
rendue nécessaire par les évolutions réglementaires (lois
groupes de commercalisateurs, tels que CBRE, DTZ, Arthur
Grenelle I et II, nouvelle Réglementation thermique) et l’adop-
Lloyd ou BNP Paribas, et les partenaires institutionnels, le
tion des plans climat de la Ville et de la Communauté urbaine
club se réunit trois fois par an pour échanger sur les dyna-
Marseille Provence Métropole. Par ailleurs, l’Agam a souhaité
miques du marché de l’immobilier local et ses perspectives
donner plus de visibilité aux thèmes de la biodiversité et de
d’évolution. Objectif : confronter les visions entre profession-
la prise en compte de la santé : qualité de l’air, réduction des
nels de l’immobilier et acteurs de l’urbanisme sur quelques
nuisances sonores… L’élaboration du document s’est fait en
sujets à l’étude en lien avec la place de l’économie dans le
étroite collaboration avec les acteurs de l’aménagement et de
développement urbain.
la construction : Ville de Marseille, Soleam…
Contacts : L aurent Couture 04 88 91 92 86
Cette charte s’articule autour de six défis : prise en compte du
Patrick Tanguy 04 88 91 92 83
site naturel dans les aménagements, lutte contre le changement climatique avec la maîtrise des consommations d’éner-
m La métropole à la carte
gies, maintien de la biodiversité et des espaces à caractère de
Depuis le mois de décembre 2013, l’Agam met en ligne, tous
nature en ville, recherche de la qualité pour les constructions
les 15 jours, cinq cartes à l’échelle métropolitaine. Regrou-
et les aménagements, réduction de la nuisance des chantiers
pées dans un atlas thématique, on y retrouve des données
et prise en compte de la santé et du bien-être des habitants
socio-économiques essentielles sur les logements, les reve-
en ville. La charte "Qualité Marseille" est disponible en ligne
nus, l’activité ou la recherche d’emploi. Mais le panel d’infor-
sur : www.agam.org
mations s’élargit pour appréhender les domaines de l’aménagement, des espaces d’activités, des déplacements, du socle
géographique. L’Agam a rédigé aussi un commentaire détaillé
m Venir au pôle de la Belle de Mai,
facile ou pas ?
pour chaque carte qui permet de disposer d’une analyse
En partenariat avec la ville de Marseille, l’Agam vient de lancer
concernant l’essentiel à retenir de leur lecture ainsi que des
une enquête sur l’accessibilité du pôle de la Belle de Mai auprès
éléments de méthodologie.
des "utilisateurs" : salariés, intermittents, visiteurs profes-
Depuis l’annonce en septembre 2012 par l’État de la création
sionnels et grand public. Objectif : connaître leurs pratiques
de la métropole Aix-Marseille-Provence, l’agence se mobilise
de déplacements et leurs besoins précis pour améliorer les
auprès de ses partenaires pour leur apporter un appui tech-
conditions d’accès au site de la Belle de Mai − transports en
nique à cette démarche dans le prolongement de nombreux
commun, cheminements piétonniers, modes doux de trans-
travaux réalisés antérieurement. La connaissance partagée et
ports (vélos). Cette enquête sera en ligne jusqu’au 14 mars
l’appropriation collective des données socio-économiques et
2014. Elle comprend également une tribune libre pour formuler
géographiques à cette nouvelle échelle constituent un préa-
des suggestions. Accédez au questionnaire anonyme avec le
lable nécessaire pour tous les acteurs qui devront œuvrer à la
lien suivant : www.agam.org/fr/enquete-belledemai.html
construction de la métropole.
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::..........
Directeur de la publication : Christian Brunner
Rédaction : Laurent Couture, Isabelle Collet
Conception / Réalisation : Pôle graphique Agam
Marseille - Février 2014
Numéro ISSN : 2266-6257
Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise
Louvre & Paix – La Canebière – CS 41858
13221 Marseille cedex 01
Tél : 04 88 91 92 31 - e-mail : [email protected]
Toutes nos ressources @ portée de clic sur www.agam.org
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