Baromètre du marché de l`investissement immobilier Suisse 2016

Baromètre du marché de
l’investissement immobilier
Suisse 2016
Sommaire
Baromètre du marché de
l’investissement immobilier
Suisse 2016
Marché suisse des transactions immobilières, pages 4-5
Structure et méthode de l’enquête, pages 7-8
Perspectives du marché et stratégies pour la Suisse 2016, pages 9-29
Messages clés pour la Suisse 2016, pages 31-32
Vos contacts, page 33
Page 2
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Marché suisse des transactions
immobilières
Sélection de transactions immobilières commerciales...
Trimestre Vendeur
Acheteur
Cible
Objets
Prix (mio CHF)
T1
UBS
Swiss Life
Immeubles UBS Rue du Rhône / Genève
1
535
T1
Allreal
Ville de Zurich
Immeuble de bureaux Eggbühlstrasse
1
81
T1
Pas d’indication
Schroders Investment Management Suisse
Hôtel Mövenpick Lausanne
1
74
T1
Pas d’indication
Novavest Real Estate AG
Immeubles commerciaux à Saint-Gall et Dielsdorf
2
44
T1
Pas d’indication
Novavest Real Estate AG
Immeubles commerciaux à Aarberg, Granges et Glattbrugg
3
22
T1
Credit Suisse
Tellco Fondation de placement
Immeuble commercial « Affenplatz » Langenthal
1
Pas d’indication
T2
ING Real Estate
VIA Outlets
Designer Outlet Center Landquart
1
env. 85
T2
Pas d’indication
Fondation de Famille Sandoz
Hôtel Lausanne Palace / Château d’Ouchy
2
Pas d’indication
T3
Credit Suisse
Angelo Gilardoni
Immeuble commercial Credit Suisse Lugano
1
env. 60
T4
Groupe Kuoni
Banque cantonale de Zurich
Siège principal de Kuoni, Zurich
1
75
T4
Pas d’indication
Patrimonium Fondation de placement
Spinnerei an der Lorze, Baar
1
76
T4
Credit Suisse
Yunfeng Gao
Hôtel Palace de Lucerne
1
Pas d’indication
T4
Waldhaus Flims Mountain
Resort AG
Z Capital Group
Waldhaus Flims
1
40
Vendeurs
►
Page 4
Acheteurs
Les vendeurs actifs en 2015 sont
notamment les banques et les promoteursconstructeurs.
►
Les acheteurs sont surtout des
investisseurs disposant de fonds propres
importants tels que les fonds immobiliers et
les assurances.
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Volume des transactions
►
Le volume des transactions immobilières
commerciales varie (à une exception
près) de faible à modéré.
... et de transactions immobilières résidentielles suisses réalisées
en 2015
Trimestre Vendeur
Acheteur
Cible
T1
Steiner AG
BEP Baugenossenschaft des eidgen.
Personals
Areal Genossenschaftsdruckerei Manegg (Projet)
T1
Pas d’indication
Ville de Zurich
Bâtiment résidentiel Oerlikon
T2
Implenia
Allianz Suisse Immobilien AG
Sue&til Winterthur (Projet)
T2
Edmond de Rothschild
Real Estate SICAV
Pas d’indication
Immeuble commercial et d’habitation Philosophes 20, Genève
T2
Pas d’indication
Edmond de Rothschild Real Estate SICAV
Complexe « La Meyrinoise », Village Meyrin
T2
Pas d’indication
Swiss Finance & Property Investment AG
Immeuble d’habitation, Bâle
T2
Pas d’indication
Valres Swiss Residential Fund
Immeubles commerciaux et d’habitation Fribourg, Genève
T2
Pas d’indication
Edmond de Rothschild Real Estate SICAV
Mouille Galand 2C, Vernier
Vendeurs
►
►
Page 5
Acheteurs
Parmi les principaux vendeurs figurent des
promoteurs-constructeurs et des fonds
immobiliers.
Des indications sur le vendeur ne sont
généralement pas publiées.
►
Les acheteurs sont surtout des fonds
immobiliers, des assurances et le
secteur public.
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Objets
Prix (mio CHF)
90 app.
28
1
15
260 app.
135
1
60
160 app.
55
44 app.
15
3
13
48 app.
12
Volume des transactions
►
►
Le volume des transactions pour
l’immobilier résidentiel varie de faible à
modéré.
En Suisse, les transactions importantes de
portefeuille sont exceptionnelles.
Baromètre du marché de
l’investissement immobilier
Suisse 2016
Notre baromètre couvre un large éventail d’investisseurs
Baromètre du marché de l’investissement immobilier
►
►
Investisseurs
Les résultats de l’étude reposent sur notre enquête, réalisée en octobre 2015, à
laquelle ont participé quelque 40 investisseurs actifs sur le marché suisse de
l’immobilier ces dernières années.
En termes de contenu, l’enquête porte principalement sur les thèmes suivants :
►
Appréciation générale du marché de l’investissement immobilier en Suisse
en 2016 par les grands acteurs
►
Etude de la stratégie des investisseurs immobiliers en Suisse au vu de
l’évolution du marché immobilier
Contexte
►
►
Objectifs
EY Real Estate Suisse mène cette
enquête pour la 6e fois depuis 2011.
D’octobre à novembre 2015, quelque 40
investisseurs ont fait part de leurs
attentes pour l’année prochaine.
Page 7
►
►
Appréciation du marché de l’investissement
immobilier suisse pour l’année à venir.
Perspectives relatives à la stratégie que les
investisseurs suivront l’année prochaine en
Suisse.
►
Banques
►
Fonds immobiliers fermés
►
Sociétés immobilières / REIT
►
Investisseurs institutionnels
►
Sociétés d’investissement
►
Fonds opportunistes / fonds de
capital-investissement
►
Investisseurs privés / Family Office
►
Sociétés de logement
►
Autres
Messages
►
►
Outre les réponses proposées, les sondés avaient
la possibilité de formuler des commentaires
individuels pour chaque question.
Les messages présentés sont anonymisés et en
partie synthétisés avec des déclarations
similaires.
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Appréciation rétrospective du marché des transactions suisse
2014
2015
1 « La Suisse reste attrayante grâce
1 « La Suisse reste un lieu sûr pour
à la faiblesse des taux et à sa
stabilité conjoncturelle. »
2 « Les prix des biens immobiliers
bureaux et des surfaces de
vente, les prix vont être revus à
la baisse. »
3 « L’incertitude planant sur les
investissements immobiliers
s’accentuera du fait du meilleur
potentiel de rendement à
l’étranger. »
haut de gamme ont dépassé leur
sommet. »
3 « La stabilité de la Suisse exerce un
effet positif sur l’attrait du marché
et ne devrait pas être compromise
par des incertitudes politiques. »
3 « La pression en termes de coûts
et de plus grande efficacité va
augmenter. »
Evolution des prix
International
Les prix des surfaces de bureaux situées
dans les zones de premier ordre
devraient rester stables.
Les prix des surfaces de bureaux et des
surfaces de vente en dehors des zones
centrales vont baisser.
Page 8
attrayant pour les investissements
immobiliers. »
2 « Sur le marché des surfaces de
l’immobilier atteindront leur
sommet en 2014. »
►
1 « La Suisse demeure un pays
les placements immobiliers. »
2 « Les prix sur le marché suisse de
►
2016
►
En comparaison internationale, la Suisse
demeure plus que jamais un pays attrayant
pour les investissements immobiliers.
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Attractivité
►
La Suisse est presque unanimement
considérée comme une place immobilière
attrayante.
Pour 91 % des sondés, la Suisse est une place immobilière
attrayante ou très attrayante...
Attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers
Messages clés
►
►
Pour la grande majorité des sondés
(91 %), la Suisse reste attrayante ou
très attrayante pour les
investissements immobiliers en
2016.
Cette attractivité devrait diminuer
par rapport à l’année précédente (en
2015, 97 % des sondés considéraient
que la Suisse était une place
immobilière attrayante ou très
attrayante).
67 %
24 %
9%
très attrayante
attrayante
moins attrayante
Messages
►
►
►
« Les prix de l’immobilier ne compensent plus les risques immobiliers à long terme. » (Caisse de pension)
« Face à des prix généralement très élevés et à des loyers qui ont tendance à baisser, le marché suisse de l’investissement immobilier n’offre
plus guère de rendements attrayants aux gestionnaires avec un long horizon de placement. » (Autres)
« La Suisse continue d’offrir des rendements sur cash-flow stables. Pour ce qui est des rendements en capital, elle se montre toutefois
beaucoup plus fragile. » (Compagnie d’assurance)
Question posée : « Comment qualifieriez-vous dans l’absolu l’attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2016 ? »
Page 9
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
... aussi en comparaison avec d’autres pays européens
Attractivité de la Suisse comme site d’investissements
immobiliers en comparaison avec les autres pays européens
Messages clés
►
►
Par rapport à d’autres pays
européens, la majorité (76 %) des
sondés estiment que la Suisse est un
pôle d’investissement attrayant, voire
très attrayant.
Ici aussi, le résultat de l’enquête est
moins positif que l’année précédente
(2015 : 90 %).
49 %
27 %
très attrayante
24 %
attrayante
moins attrayante
Messages
►
►
« La stabilité de la Suisse exerce un effet très positif sur l’attrait du marché. Des rendements faibles et un franc fort rendent toutefois le marché
de plus en plus difficile, notamment pour les investisseurs étrangers. » (Société immobilière)
« Comparée aux autres pays d’Europe, la Suisse en tant que site d’investissements immobiliers est attrayante. Il n’est cependant pas optimal
pour les investisseurs internationaux, du fait des restrictions et incertitudes issues des débats politiques. » (Autres)
Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2016, en comparaison avec les autres pays d’Europe ? »
Page 10
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Influence des marchés de capitaux en 2016...
"Unternehmensanleihen
sind resteront
auch 2016
ein wichtiges
« Les obligations d’entreprises
en 2016
un instrument
Finanzierungsinstrument
für pour
Immobiliengesellschaften."
financier important
les sociétés immobilières. »
Messages clés
►
►
►
Les obligations d’entreprises sont
considérées comme un instrument
financier important (78 %, 2015 :
83 %).
Deux tiers des participants tablent sur
une contraction de l’offre immobilière
en 2016 (70 %, 2015 : 65 %).
Les instabilités politiques ne sont pas
suffisamment prises en compte dans
les décisions d’investissement (65 %,
2015 : 71 %).
25 %
"2016
mit einer
weiteren
des
« Il faut ist
s’attendre
à une
nouvelleVerknappung
contraction de l’offre
Immobilienangebots zu rechnen."
immobilière en 2016. »
« Les instabilités politiques ne sont pas suffisamment prises en
"Politische Instabilitäten werden bei internationalen
compte dans les décisions d’investissement d’envergure
Investitionsentscheidungen nicht hinreichend eingepreist."
19 % 3 %
53 %
15 %
24 % 6 %
55 %
6%
59 %
32 % 3 %
55 %
33 %
3%
33 %
3%
internationale. »
« La mise en service technique des travaux de construction
"Die technische
Inbetriebnahme von Bauleistungen wird ein
représentera
un facteur
risque croissant pour les projets
zunehmender
Risikofaktor
beide
Grossprojekten."
9%
"Auch im Jahr
2016
werden Konsolidierungen
von joueront
« Les
consolidations
de sociétés immobilières
Immobiliengesellschaften eine
wesentliche
Rolle spielen."
également
un rôle capital
en 2016. »
3%
d’envergure. »
►
La majorité des sondés escomptent
une augmentation des consolidations
de sociétés immobilières (64 %).
►
"Alternative Finanzierungsquellen
(Versicherungen,
Une faible majorité des sondés
« Les sources de financement
alternatives (compagnies
Pensionskassen,d’assurance,
Debt Funds,
Mezzanine-Kapital)
caisses
de pension, fondserobern
de dette, einen
capital 3 %
s’attend à ce que les sources de
relevantenmezzanine)
Marktanteil."
vont conquérir une part substantielle du marché. »
financement alternatives gagnent des
parts de marché (55 %, 2015 : 63 %).
D’accord
Plutôt d’accord
61 %
52 %
Plutôt pas d’accord
39 %
Pas d’accord
Question posée : « Parmi les affirmations suivantes concernant le marché suisse des capitaux immobiliers, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2016 ? »
Page 11
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
6%
... sur les investissements immobiliers
Messages clés
►
►
La question de savoir si l’écart entre
les emprunts d’Etat suisses et les
rendements immobiliers diminuera en
2016 ne fait pas l’unanimité (53 %
sont d’accord, 47 % ne sont pas
d’accord, 2015 : 52 % et 48 %).
Deux tiers des sondés s’attendent à ce
que 2016 ne soit pas une année
animée en termes d’introductions en
Bourse et d’augmentations de capital
(66 %, 2015 : 65 %).
►
Une nette majorité des sondés estime
que l’hébergement de réfugiés n’a pas
d’impact majeur sur le secteur
immobilier (76 %).
►
La grande majorité des sondés ne
croit pas en un revirement sensible
des taux en 2016 (85 %).
« L’écart entre
la rémunération
des emprunts
d’Etat
"Der Renditeabstand
zwischen
der Verzinsung
von Schweizer
suissesund
et Immobilienrenditen
les rendements immobiliers
va continuer
de
Staatsanleihen
nimmt 2016
weiter ab."
diminuer en 2016. »
"2016
aktives
fürenBörsengänge
und
« 2016wird
seraein
une
annéeJahr
riche
introductions
en
BourseKapitalerhöhungen."
et en augmentations de capital. »
« LaNachfrage
demande de
logements
abordables
dansinles zones
"Die
nach
bezahlbarem
Wohnraum
urbaines
peut
uniquement
satisfaite
aux
Ballungsgebieten
ist nur
durch
staatlicheêtre
Förderung
zu grâce
decken."
subventions de l’Etat. »
"Die«Unterbringung
von
wesentliche
L’hébergement
deFlüchtlingen
réfugiés a unhat
impact
majeur sur le
Auswirkungen
die Immobilienwirtschaft
secteurauf
immobilier
(p. ex. réduction(z.B.
des surfaces
Leerstandsabbau, Vermietung, Rückkauf durch öffentliche Hand,
vacantes, location, rachat par le secteur public,
Betreiben von Flüchtlingsheimen)."
gestion de foyers de réfugiés). »
"Imassistera
Jahr 2016
kommt
eine spürbare
« On
à un
revirement
sensibleZinswende."
des taux en
2016. »
18 %
9%
9%
35 %
44 %
25 %
21 %
24 %
3 % 12 %
60 %
24 %
6%
46 %
55 %
21 %
52 %
33 %
D‘accord
D’accord
Plutôt d’accord
Plutôt pas d’accord
Pas d’accord
Question posée : « Parmi les affirmations suivantes concernant le marché suisse des capitaux immobiliers, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2016 ? »
Page 12
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
3%
Le marché suisse des transactions immobilières
"Der
Anteil
Immobilieninvestments
wird
« La
part an
desrisikoreicherer
investissements
immobiliers à risques
steigen." »
va augmenter.
Messages clés
►
Par rapport à l’année précédente,
plus d’investissements à risques sont
attendus (88 %, 2015 : 77 %).
►
Une activité plus soutenue des
investisseurs suisses à l’étranger est
escomptée (79 % 2015 : 73 %).
►
Par rapport à l’année précédente, on
s’attend à nettement moins de
transactions de portefeuille dans
l’immobilier commercial (45 %,
2015 : 62 %).
►
Plus de la moitié des sondés ne table
pas sur un regain des projets
commerciaux à caractère spéculatif
en 2016 (64 %, 2015 : 64 %).
58 %
3%
« Pour les investisseurs suisses, les investissements à
"Für Schweizer Anleger werden Investitionen im Ausland
l’étranger regagnent en attrait du fait de prévisions de
wegen höherer Renditeerwartungen wieder interessanter."
rendement plus élevées. »
61 %
18 %
"Insgesamt
das Transaktionsvolumen
im Jahr
2016
« En 2016,wird
le volume
global des transactions
sera
über
dem Niveau
von de
2015
liegen."
supérieur
au niveau
2015.
»
6%
"Asiatischeasiatiques
Investoren
werden
2016 vermehrt
in
« Les investisseurs
seront
davantage
présents
Erscheinung
en
2016. » treten."
3%
43 %
"Imcommercial,
Gewerbebereich
werden
imnombre
Jahr 2016
« Dans le secteur
un plus
grand
de
vermehrt
gehandelt."
portefeuillesImmobilienportfolios
immobiliers sera négocié
en 2016.
»
3%
42 %
« LeGrösse
volumeder
desImmobiliendeals
transactions immobilières
continuer
"Die
wird im Jahrva2016
weiter
de gonfler
en 2016. »
zunehmen."
50 %
39 %
49 %
45 %
9%
27 %
« Les investisseurs
internationaux
vont accroître
leuram
"Internationale
Investoren werden
ihren Anteil
part de transactionsinen
Suisse.vergrössern."
»
Transaktionsvolumen
Schweiz
6%
30 %
Plutôt d’accord
18 % 3 %
41 %
« Les projets
commerciaux
à caractère spéculatif
vontim
"Spekulative
gewerbliche
Projektentwicklungen
werden
augmenter
en 2016. »
Jahr 2016 zunehmen."
D’accord
12 %
Plutôt pas d’accord
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
15 %
6%
55 %
43 %
49 %
Pas d’accord
Question posée : « Parmi les affirmations suivantes concernant le marché suisse des transactions immobilières, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2016 ? »
Page 13
3%
21 %
15 %
Les prévisions concernant l’évolution des prix varient fortement
selon le lieu et le type d’objet (1/2)
Surfaces de bureaux
Messages clés
►
►
►
Concernant les surfaces de bureaux
situées dans les zones de premier
ordre, des prix aussi bien stables
qu’en baisse sont escomptés (52 % /
36 %). Comme l’an passé, seuls 12 %
tablent sur une hausse des prix en
2016.
85 %
88 %
73 %
70 %
61 %
52 %
Les surfaces de bureaux situées dans
des zones de second ordre (70 %,
2015 : 92 %) et périphériques (88 %,
2015 : 92 %) devraient enregistrer
un recul des prix.
Pour les surfaces de vente, la
tendance est similaire : prix stables
dans les zones de premier ordre
(61 %, 2015 : 62 %), mais
perspectives négatives pour les
zones de second ordre (73 %, 2015 :
72 %) et périphériques (85 %, 2015 :
84 %).
Surfaces de vente
36 %
30 %
27 %
0% 0%
steigend
en hausse
15 %
12 %
12 %
12 %
0% 0%
stabil
stable
sinkend
en
baisse
ensteigend
hausse
Premier
ordre
Premier ordre
Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat vont-ils évoluer en Suisse en 2016 selon le type d’objet et l’emplacement ? »
Page 14
27 %
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
stable
stabil
Second
ordre
Second ordre
en baisse
sinkend
Périphérie
Périphérie
Les prévisions concernant l’évolution des prix varient fortement
selon le lieu et le type d’objet (2/2)
►
►
Immobilier hôtelier
Immobilier résidentiel
Messages clés
Les attentes concernant l’immobilier
résidentiel sont plus optimistes : prix
en hausse dans les zones de premier
ordre (42 %, 2015 : 69 %) et prix
stables dans les zones de second
ordre (76 %, 2015 : 72 %) et
périphériques (55 %, 2015 : 61 %).
S’agissant des hôtels, la moitié des
sondés mise sur une stabilisation des
prix dans les zones de premier ordre
(53 %, 2015 : 68 %), et sur un recul
des prix dans les zones de second
ordre (62 %, 2015 : 58 %) et
périphériques (81 %, 2015 : 79 %).
76 %
58 %
81 %
55 %
42 %
62 %
42 %
53 %
38 %
15 %
9%
3%
steigend
en
hausse
0%
stabil
stable
sinkend
en baisse
16 %
9%
0%
3%
steigend
en
hausse
Premier ordre
Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat vont-ils évoluer en Suisse en 2016 selon le type d’objet et l’emplacement ? »
Page 15
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
38 %
stabil
stable
Second ordre
sinkend
en baisse
Périphérie
Quels seront les vendeurs les plus actifs en 2016 ?
Vendeurs
Messages clés
►
►
►
Comme l’année passée, les sondés
s’attendent à ce que les fonds
opportunistes et de capitalinvestissement (30 %, 2015 : 31 %),
les autres fonds internationaux
(27 %, 2015 : 12 %) et les sociétés
immobilières (22 %, 2015 : 31 %)
comptent parmi les vendeurs les plus
actifs en 2016.
Viennent ensuite en 4e position les
compagnies d’assurance et les fonds
de pension (22 %, 2015 : 27 %), puis
les banques en 5e position (21 %,
2014 : 46 %).
Les sondés estiment que le secteur
public (6 %, 2015 : 4 %) et les
coopératives de construction et
d’habitation (3 %, 2015 : 8 %)
joueront un rôle moins actif.
Opportunity-/PE-Fonds
Fonds
opp./de capital-investis.
Autres
fonds internationaux
Sonstige
internationale
Fonds
22 %
Versicherungen/Pensionsfonds
Assurances/fonds de pensions
22 %
Banques
Banken
21 %
Corporates
(Non-Property)
Entreprises (non
immobilières)
15 %
Offene
Fonds Fonds
ouverts
15 %
Wohnungsgesellschaften
Sociétés de logement
12 %
Öffentliche
Secteur Hand
public 6 %
Geschlossene
Fonds Fonds
fermés 3 %
25 %
53 %
40 %
38 %
24 %
55 %
33 %
52 %
39 %
46 %
55 %
33 %
61 %
33 %
45 %
52 %
Question posée : « Selon vous, comment se comporteront les vendeurs suivants sur le marché suisse en 2016 ? »
Page 16
24 %
49 %
27 %
Immobilien-AGs/REITs
Sociétés
immobilières / REIT
15 %
55 %
30 %
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Actif
Modérément actif
Défensif
Quels seront les acheteurs les plus actifs en 2016 ?
Acheteurs
Messages clés
►
►
►
Comme l’année précédente, les
sondés s’attendent à ce que les
compagnies d’assurance (73 %,
2015 : 77 %) soient les acheteurs les
plus actifs, suivis des investisseurs
privés / Family Offices (55 %).
Suivant la tendance de l’année
précédente, les sociétés immobilières
restent considérées comme des
acheteurs actifs (44 %, 2015 : 54 %).
Dans le droit fil de la tendance
observée l’année passée, les banques
devraient jouer un rôle moins actif en
en tant qu’acheteur (21 %, 2015 :
12 %).
Sociétés
immobilières / REIT
Immobilien-AGs/REITs
44 %
Wohnungsgesellschaften
Sociétés de logement
43 %
Offene
Fonds
Fonds ouverts
24 %
Autres
fonds internationaux
Sonstige
internationale
Fonds
24 %
Banques
Banken
Secteur Hand
public
Öffentliche
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
18 %
58 %
40 %
36 %
33 %
46 %
33 %
52 %
39 %
52 %
Actif
Page 17
33 %
37 %
15 %
Question posée : « Selon vous, comment se comporteront les acheteurs suivants sur le marché suisse en 2016 ? »
9%
55 %
21 %
9%
18 %
39 %
30 %
Fonds Fonds
fermés
Geschlossene
25 %
31 %
36 %
Fonds
opp./de capital-investis.
Opportunity-/PE-Fonds
15 %
30 %
55 %
InvestisseursPrivat/Family
privés / FamilyOffices
Offices
Fonds
souverains
Staatsfonds
27 %
73 %
Versicherungen/Pensionsfonds
Assurances / fonds de pension
Modérément actif
Défensif
Quels seront les principaux obstacles à la conclusion de
transactions en 2016 ?
Principaux obstacles à la conclusion de transactions
Messages clés
►
►
►
Les désaccords entre acheteurs et
vendeurs sur le prix d’achat (100 %,
2015 : 96 %) sont considérés comme
le principal obstacle à la conclusion
de transactions.
Contrairement à l’année précédente,
le montant des fonds propres exigé
par les bailleurs de fonds n’est plus
clairement considéré comme un
obstacle majeur (49 %, 2015 : 77 %).
La disponibilité réduite de
financements par emprunt
subordonné ou de premier rang est
moins perçue comme un obstacle à
la conclusion de transactions (33 %,
2015 : 42 % ou 21 %, 2015 : 31 %).
Abweichende
Kaufpreisvorstellungen
zwischen
Désaccords
entre
l’acheteur et le vendeur
sur le
Käufer und Verkäufer prix d’achat
HöheMontant
des erforderlichen
Eigenkapitals
de fonds propres
requis 9 %
Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen
Manque de
disponibilité de financements
par 3 %
Kreditfinanzierungen
(Junior)
prêt subordonné (junior)
D’accord
Plutôt d’accord
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
33 %
40 %
30 %
30 %
Verfügbarkeit von erstrangigen
Disponibilité
de financement(Senior)
par des 6 % 15 %
Kreditfinanzierungen
crédits de premier rang (senior)
Question posée : « Quels sont les principaux obstacles à la conclusion de transactions en Suisse en 2016 ? »
Page 18
67 %
55 %
55 %
Plutôt pas d’accord
21 %
12 %
24 %
Pas d’accord
Comment les conditions d’octroi de crédits immobiliers vont-elles
évoluer en 2016 ?
Modification des conditions d’octroi de crédits immobiliers
Messages clés
►
Une large majorité (70 %) anticipe un
durcissement des conditions d’accès
au crédit (2015 : 80 %).
►
Seuls un peu plus d’un tiers des
sondés s’attendent à une
amélioration des marges en 2016
(36 %, 2015 : 46 %).
►
Plus de 79 % des sondés estiment
que les taux d’intérêt vont se
maintenir au même niveau.
Quotité de financement
Kreditanforderungen
Exigences de crédit
30 %
70 %
Exigence de crédit
Marge
Marge
36 %
52 %
Marge
Zins
Taux d’intérêt
Taux d’intérêt
21 %
79 %
Augmentation
Question posée : « Comment les conditions d’octroi de crédits immobiliers vont-elles évoluer en 2016 ? »
Page 19
12 %
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Inchangé
Diminution
Mesures des banques face aux crédits en souffrance
Moyens de recouvrement des crédits en souffrance
Messages clés
►
►
Comme l’année passée, les
restructurations à l’amiable (76 %,
2015 : 88 %) et l’allongement des
délais de remboursement (75 %,
2015 : 65 %) sont considérés comme
les meilleurs moyens de
recouvrement des crédits en
souffrance.
Seuls un peu plus d’un tiers des
sondés s’attendent à ce que les
banques procèdent à des
recouvrements forcés des crédits en
souffrance (36 %, 2015 : 31 %).
Allongement du délai de remboursement
3%
Echange de fonds de tiers en fonds propres
(debt for equity swap)
Recouvrements forcés
D’accord
Plutôt d’accord
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
39 %
46 %
39 %
36 %
36 %
Plutôt pas d’accord
Question posée : « A quelles mesures les banques vont-elles davantage recourir en 2016 en Suisse face aux crédits en souffrance ? »
Page 20
22 %
59 %
16 %
Echange des gestionnaires de fortune 9 %
Vente de créances
18 % 6 %
58 %
18 %
Restructurations consensuelles
55 %
61 %
3%
6%
3%
3%
12 %
52 %
Pas d’accord
Types d’objets qui seront convoités par les investisseurs en 2016
Point fort ou modéré de la stratégie d’investissement
Messages clés
►
Les investisseurs continueront de
privilégier l’immobilier résidentiel
(60 %, 2015 : 61 %).
►
S’agissant des surfaces de bureaux,
la situation est presque identique à
celle de l’année précédente. 44 % des
sondés mettent un accent modéré
(2015 : 38 %) et seulement 6 % un
fort accent sur les surfaces de
bureaux (2015 : 8 %).
►
Comme l’an passé, seul un petit
nombre d’investisseurs mettent un
accent fort à modéré sur les surfaces
de vente (19 %, 2015 : 31 %).
60 %
44 %
28 %
16 %
6%
8%
3%
stark
fort
modéré
mittel
Surfaces de
bureaux
Question posée : « Quelle sera votre stratégie d’investissement en 2016 en termes de types d’objets ? »
Page 21
25 %
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Surfaces de
vente
Immobilier
résidentiel
Autre
Zurich en point de mire pour les surfaces de bureaux et les
surfaces de vente
Surfaces de bureaux et surfaces de vente*
Messages clés
►
►
Zurich (26 %, 2015 : 27 %) est le site
qui séduit le plus les investisseurs en
matière d’immobilier de bureaux,
suivi de Bâle (20 %, 2015 : 21 %) et
de Genève (14 %, 2015 : 21 %).
La demande d’investissements dans
les surfaces de vente a, par rapport à
l’année passée, baissé ou est restée
inchangée dans toutes les villes,
excepté à Bâle (18 %, 2015 : 15 %).
26 %
22 %
20 %
14 %
18 %
16 %
14 %
12 %
12 %
13 %
11 %
10 %
8%
4%
1%
0%
Büro
Surfaces de
bureaux
Zurich
Genève
Bâle
Einzelhandel
Surfaces
de vente
Berne
Lucerne
Lausanne
St-Gall
Autre
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « A quels sites suisses accorderez-vous une préférence particulière en 2016 ? »
Page 22
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Pas de priorité claire dans l’immobilier résidentiel
Résidentiel*
Messages clés
►
La demande d’immeubles
résidentiels ne fait pas apparaître de
focalisation claire.
►
Zurich, Bâle et Lucerne restent des
villes privilégiées (19 %, 16 %, 16 %,
2015 : 46 %, 49 %, 40 %).
►
La focalisation sur l’immobilier
résidentiel a diminué, d’une manière
générale, par rapport à l’année
passée.
19 %
16 %
16 %
13 %
13 %
9%
10 %
4%
Wohnen
Immobilier
résidentiel
Zurich
Genève
Bâle
Berne
Lucerne
Lausanne
St-Gall
Autre
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « A quels sites suisses accorderez-vous une préférence particulière en 2016 ? »
Page 23
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Options de sortie les plus attrayantes pour les investissements
immobiliers en 2016
Stratégies de sortie visées*
Messages clés
►
►
La majorité des sondés ne prévoient
aucune sortie (77 %); le cas échéant,
l’option préférée en 2016 semble
être la vente directe d’objets
individuels (37 %).
Les stratégies telles que la vente
directe de portefeuilles (13 %) et de
fonds spéciaux (3 %) seront des
options de sortie moins examinées.
77 %
37 %
13 %
10 %
3%
Direktverkauf
Vente directe :- Direktverkauf
Vente directe :- Spezialfonds
Fonds
Single
asset
Portfolio
bien individuel
portefeuille
spécialisé
3%
0%
Immobilien
Publikumsfonds
Société
Fonds ouvert Geschlossener
Fonds
AG/REIT
(IPO)
Fonds
immobilière
/ REI
au public
fermé
Kein
PasExit
de
sortie
(IPO)
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « Quelles stratégies de sortie envisagez-vous pour 2016 ? »
Page 24
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Principales mégatendances en 2016
Mégatendances en 2016*
Messages clés
►
►
►
La grande majorité des sondés
confirme l’affirmation selon laquelle
une urbanisation croissante aura un
impact significatif sur le marché de
l’immobilier (77 %).
32 %
Zinsentwicklung
Evolution des taux
Globalisierung
Mondialisationder
desInvestitionsströme
flux d’investissement
Nachhaltigkeit
Développement
durable
Informationstransparenz
durch
Transparence
de l’information grâce
aux Onlineportale
portails en ligne
D’accord
16 % 6 %
32 %
26 %
19 % 6 %
43 %
39 %
16 %
10 %
23 %
52 %
42 %
Zuwanderung
Immigration
Wechselkursentwicklung
Evolution du taux de change
48 %
26 %
Instabilités/incertitudes politiques
Politische Instabilitäten/Unsicherheiten
Les instabilités politiques sont
considérées par 78 % des personnes
interrogées comme une
mégatendance pertinente pour le
marché de l’immobilier.
Seuls 39 % des sondés estiment que
la transparence de l’information
grâce aux portails en ligne influence
fortement le marché de l’immobilier.
29 %
Concentration
les grandes villes/urbanisation/exode rural
Konzentration
auf sur
Grossstädte/Urbanisierung/Landflucht
35 %
42 %
3%
45 %
10 %
6%
35 %
53 %
6%
10 %
29 %
55 %
6%
Plutôt d’accord
Plutôt pas d’accord
Pas d’accord
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « Quelles mégatendances auront le plus d’impact sur le marché suisse de l’immobilier en 2016 ? »
Page 25
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Tendances pour l’immobilier résidentiel
12 %
6%
24 %
24 %
« Les habitations
meublées (micro30 % appartements, logements
pour étudiants) se
positionnent comme un
produit de placement
attractif. »
« La réglementation de
l’immigration a un
impact négatif sur la
hausse des loyers. »
64 %
64 %
40 %
6%
45 %
« Les prix des
propriétés par étage
ont atteint un sommet
provisoire. »
12 %
« Une règlementation
étatique des loyers est
judicieuse. »
49 %
0%
94 %
88 %
D’accord
Plutôt d’accord
Plutôt pas d’accord
Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances de l’immobilier résidentiel en 2016 ? »
Page 26
12 %
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
52 %
Tendances pour les surfaces de bureaux
24 %
33 %
« Les concepts
modernes d’espaces de
bureaux doivent pouvoir
être adaptés aux secteurs
et aux usagers. »
100 %
« La pression exercée
sur les entreprises en
termes d’économies de
coûts et d’optimisation
de l’espace augmente. »
100 %
76 %
12 %
67 %
18 %
27 %
« Du point de vue
des utilisateurs,
les sites de premier
ordre demeurent
importants malgré des
économies de coûts. »
30 %
« L’industrie financière
en tant qu’utilisateur
gagne en importance. »
30 %
88 %
61 %
D’accord
Plutôt d’accord
Plutôt pas d’accord
52 %
Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances pour les surfaces de bureaux en 2016 ? »
Page 27
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Tendances pour l’immobilier hôtelier
6%
16 %
19 %
« Les établissements
hôteliers disposant de
moins de 50 lits ne
sont pas rentables. »
« La suppression du
31 % cours plancher de l’euro a
des effets négatifs sur le
tourisme suisse. »
63 %
81 %
94 %
65 %
10 %
13 %
19 %
23 %
« Le secteur hôtelier
perd des parts de
marché au profit
d’opérateurs
privés/portails de
médiation. »
68 %
Plutôt d’accord
Plutôt pas d’accord
Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances de l’immobilier hôtelier en 2016 ? »
Page 28
« La mise en place de 29 %
l’initiative sur les
résidences secondaires
a un impact positif sur
l’hôtellerie des régions
touristiques. »
58 %
45 %
D’accord
3%
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
32 %
Tendances pour les surfaces de vente
6%
30 %
13 %
« Le commerce en
ligne continue de
provoquer un climat
d’incertitude dans les
commerces de détail
stationnaires bien
établis. »
18 %
« A l’avenir, les
commerces de détail
stationnaires se
concentreront encore
plus dans les zones de
premier ordre. »
64 %
94 %
49 %
« Les surfaces
temporaires de
commerce de détail
(Pop-up-Stores)
gagnent en attrait. »
38 %
82 %
87 %
55 %
6%
18 %
9%
9%
« La suppression du 36 %
cours plancher de
l’euro a des effets
négatifs sur le
comportement d’achat
en Suisse. »
« Les discounters
disposant de petites
surfaces de vente n’ont
aucune perspective
d’avenir. »
49 %
76 %
42 %
40 %
D’accord
Plutôt d’accord
Plutôt pas d’accord
Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances pour les surfaces de vente en 2016 ? »
Page 29
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
33 %
27 %
Messages clés
Suisse 2016
Récapitulatif (1/2)
Attractivité
► Une nette majorité des sondés estime que la Suisse
restera attrayante ou très attrayante pour les
investissements immobiliers en 2016.
Attentes en termes de prix d’achat
► Les prix des surfaces de bureaux et des surfaces de vente
situées dans des zones de premier ordre seront stables,
voire en recul.
Marché immobilier suisse
► Les obligations d’entreprises demeurent un instrument
financier important.
►
Les prix des immeubles résidentiels situés dans des zones
de premier ordre seront stables, voire à la hausse.
►
La grande majorité des sondés table sur une stabilité des
prix de l’immobilier résidentiel dans les zones de second
ordre.
►
Il faut s’attendre à une contraction supplémentaire de
l’offre immobilière.
►
Un revirement des taux semble très peu probable.
►
Une forte activité d’introductions en Bourse n’est pas
prévue.
Marché des transactions immobilières
► Le marché des investissements à risque continue de se
développer.
►
►
Page 31
Les investissements étrangers deviennent plus
intéressants en raison de prévisions de rendement plus
élevées.
Les investisseurs internationaux vont accroître leur
volume de transactions en Suisse.
Vendeurs et acheteurs
► Aux côtés des fonds opportunistes/de capitalinvestissement, les autres fonds internationaux et les
sociétés immobilières compteront en 2016 au nombre
des vendeurs les plus actifs.
►
Les compagnies d’assurances/fonds de pension, les
investisseurs privés/Family Offices et les sociétés
immobilières seront les acheteurs les plus actifs.
►
Les banques joueront un rôle moindre en tant
qu’acheteurs.
Principaux obstacles à la conclusion de transactions
► En 2016, les désaccords sur le prix d’achat constitueront
l’obstacle numéro un à la conclusion de transactions.
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Récapitulatif (2/2)
Conditions d’octroi de crédits immobiliers
► Les conditions d’octroi de crédits immobiliers vont se durcir.
►
Le niveau des taux d’intérêt devrait rester constant.
Mesures auxquelles recourront les banques en cas de crédits
en souffrance
► Les restructurations à l’amiable et un allongement du délai
de remboursement sont les mesures les plus probables.
►
►
Le cas échéant, la stratégie de sortie privilégiée
consistera en la vente directe d’actifs individuels.
Grandes tendances
►
Les sondés s’accordent sur le fait que l’urbanisation et
l’exode rural auront un impact majeur sur le marché
suisse de l’immobilier.
►
Les incertitudes et instabilités politiques sont également
considérées comme des mégatendances pertinentes.
►
La réglementation de l’immigration devrait avoir des
effets négatifs sur la hausse des loyers.
Il est très peu probable que le recouvrement forcé de
créances gagne en importance.
Types d’objets privilégiés
► L’immobilier résidentiel aura clairement les faveurs en
2016.
►
La demande de bureaux sera modérée à faible, suivant
l’emplacement.
►
►
Une nette minorité des sondés indique mettre l’accent sur
les surfaces de vente en 2016.
Une réglementation étatique des loyers n’est pas jugée
comme judicieuse.
►
La pression exercée sur les entreprises en termes
d’économies de coûts et d’optimisation de l’espace va
augmenter.
Sites d’investissement privilégiés
► Zurich, Bâle et Genève sont des régions convoitées pour les
investissements dans les surfaces de bureaux.
►
Page 32
Stratégies de sortie
► Une grande partie des sondés considère une sortie
comme globalement désavantageuse.
En matière d’immobilier résidentiel, ce sont Zurich, Bâle et
Lucerne qui arrivent en tête.
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Vos contacts
Rolf Bach
Natalie Gischler
Executive Director
Manager
Ernst & Young SA
Maagplatz 1
Case postale
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Téléphone +41 58 286 38 70
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Ernst & Young SA
Maagplatz 1
Case postale
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Téléphone +41 58 286 86 50
[email protected]
Daniel Zaugg MRICS
Partner
Ernst & Young SA
Maagplatz 1
Case postale
CH-8010 Zurich
Téléphone +41 58 286 46 86
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Page 33
Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
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