Lancement de la commercialisation de la

Lancement de la commercialisation
de la résidence « Les Pyrénées » à Pau.
- Jeudi 29 Août 2013 à 17 heures -
a) Genèse du projet :
La SCI « Aquitaine Réhabilitations » a été constituée en 2007 par la Caisse
des Dépôts et la Société Nationale Immobilière (SNI) dans le but d’acquérir en
vue de sa rénovation, l’ensemble immobilier situé 26 Bd des Pyrénées et 4 rue
Adoue à Pau.
Le projet de réhabilitation de cet immeuble du XIXème siècle, s’inscrit dans le
cadre de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat de
Renouvellement Urbain (OPAH/RU) 2009/2014 portée par la ville de Pau et
dans la politique de la Caisse des Dépôts, d’investir ses fonds propres aux
côtés d’investisseurs privés.
L’objectif est multiple:
-
-
Reconstituer une offre locative familiale actuellement raréfiée du fait du
retrait des investisseurs institutionnels traditionnels (notamment en
rachetant et rénovant leur patrimoine) ;
Créer du logement locatif libre à loyer maîtrisé ;
Poursuivre la requalification et le renouvellement urbain du cœur de ville ;
Assurer une véritable opération qualifiante en centre-ville dans un
immeuble de prestige connu de tous ;
Enrayer la dégradation de ce bâti ancien, améliorer le confort des
logements et permettre une meilleure maîtrise des charges, plus
particulièrement des coûts énergétiques.
b) Description de l’immeuble et des travaux engagés :
L’immeuble situé à l’angle de rue se compose de 3 corps de bâtiments chacun
disposant d’une entrée privative : deux bâtiments en R+5 et un bâtiment en
R+3 en cour intérieure.
Sur une surface d’un peu plus de 5 000 m², il comprend également 4 locaux
commerciaux en rez-de-chaussée (seuls occupants de l’immeuble pendant les
travaux).
Le programme porte au total sur 50 logements locatifs contre 36 à l’origine
(avec 75% de T3/T4/T5), tous équipés d’une cave, répartis comme suit :
6 T1, 7 T2, 10 T3, 22 T4 et 5 T5.
En parallèle, il a été acquis également par la SCI, 23 places de stationnement
dans le parking « les sentiers du Roy » situé à proximité. Avec les 27 places
de parking situées dans la cour intérieure, se sont au total 50 places de
parking disponibles qui répondent au besoin induit par le programme.
Le chantier a débuté en juin 2011 pour une livraison prévisionnelle de
l’ensemble début 2014. L’architecte de cette opération est Mr Jérôme Lassus
(cabinet Acta). Une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage a été confiée à
la SEPA.
Répartition des logements par bâtiments :
adresse
T1 T2 T3 T4 T5
total
A : rue Adoue 4
0
7 15
0
26
B : bd des
Pyrénées
2
2
0
7
5
16
C : cour
0
4
4
0
0
8
Total
6
6 11 22
5
50
Surfaces habitables moyennes par type de logement :
T1 : 41 m²// T2 : 50 m² // T3 : 74 m² // T4 : 108 m² // T5 : 148 m²
Programme des travaux :
Le projet de restructuration a été conçu pour permettre en premier lieu le
redécoupage des très grands logements (200m², voire 285 m²…), la
modification des circulations verticales (escaliers et ascenseurs) en conformité
avec les normes de sécurité, l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite,
l’établissement d’un programme mixte de logements…
Détail des principaux travaux engagés:
-
-
-
Restructuration intérieure complète des logements (hormis commerces) :
plâtrerie, isolation, plomberie-sanitaire-chauffage, électricité, revêtements
de sols et murs…
Mise en sécurité des cages d’escalier et installation de 3 ascenseurs
Mise en sécurité des circulations et des puits de jour avec la création de
colonnes montantes pour la distribution des fluides
Création d’un logement au 5éme étage par la reconstitution de la
charpente mansardée
Réaménagement des caves du niveau -2
A l’extérieur :
o Rénovation de la couverture du bâtiment AB ; les cheminées ont été
rénovées et présentent un bon état de conservation
o Ravalement complet des façades des 3 bâtiments
o Remplacement à l’identique des volets persiennés
o Remplacement de l’ensemble des menuiseries extérieures bois et
PVC par des menuiseries extérieures en bois exotique
o Démolition des 2 bandes de garages de la cour intérieure, libérant
ainsi un espace important au cœur de l’ilôt
Avant travaux
Après travaux+
c) Financement de l’opération :
Le montant du poste « travaux+ honoraires+ assurances » est de 7 268 972€
TTC.
En complément des fonds propres apportés par les deux associés de la SCI
lors de l’acquisition de l’immeuble et de la réalisation des premières études
pré-opérationnelles, cette opération a eu recours à un emprunt bancaire
(auprès du Crédit Agricole) et a pu bénéficier de subventions de la ville de Pau
(132 175€) et de l’Anah (850 773€).
En complément, une convention a été signée entre la SCI et l’ANAH
concernant 23 logements (8 situés dans le bâtiment C et 15 dans le bâtiment
A) afin que les futurs locataires bénéficient d’un loyer social ouvrant droit à
l’APL (Aide Personnalisée au Logement) et ce pendant une durée de 12 ans à
compter de la date d’effet des baux de location.
Le montant total de l’opération est de l’ordre de 15 millions d’euros.
d) L’accompagnement social des occupants :
Lors de l’acquisition de l’immeuble, celui-ci était occupé par 14 locataires.
Devant l’ampleur des travaux à réaliser rendant impossible le maintien dans les
lieux des occupants et avec l’appui du bureau d’études Urbanis, la SCI
« Aquitaine Réhabilitations » a organisé progressivement dès 2009 la vacance de
l’immeuble en concertation avec les habitants (hors les locaux commerciaux très
faiblement impactés par les travaux).
Des conventions individuelles ont été conclues qui fixent les modalités, soit d’un
relogement provisoire le temps des travaux avant une réintégration au terme du
chantier (7 locataires concernés), soit un relogement définitif (pour 7 locataires).
e) Lancement de la commercialisation et gestion de l’immeuble:
A l’initiative de la Caisse des Dépôts et en accord avec la ville de Pau, il est
proposé à la SEM Béarnaise Habitat d’entrer au capital social de la SCI à la place
de la SNI.
La Béarnaise est en effet l’outil de référence de la ville en matière de projets
immobiliers complexes. Elle participe de plus activement à la mise en œuvre des
nouveaux projets et dispositifs de la collectivité tels l’OPAH RU à travers
notamment sa prise de participation dans la Société Immobilière et
d’Aménagement du Béarn (SIAB), le projet de rénovation urbaine du quartier du
Hameau…
L’entrée de la Béarnaise Habitat dans la SCI « Aquitaine Réhabilitations » est
désormais effective depuis fin juin 2013 et s’inscrit pleinement dans cette
stratégie.
En apportant son soutien renforcé à la SCI aux cotés de la Caisse des
Dépôts, elle contribue à la réalisation d’une opération emblématique pour la
ville de Pau :
-
Première concrétisation de l’OPAH RU ;
Opération unique par son ampleur ;
Opération exemplaire par sa démarche qualitative tant au plan
architectural (préservation) que social (mixité d’occupants).
La Béarnaise Habitat assure dorénavant la gestion sociale de la SCI ainsi que la
gestion locative et patrimoniale de la résidence « Les Pyrénées ».
La commercialisation des logements, tous locatifs, a démarré début juillet.
Elle porte sur 43 logements (7 appartements étant dédiés au relogement des
anciens locataires).
-
Pour les logements conventionnés (au total 23) :
o Les loyers mensuels moyens (hors charges) sont de l’ordre de
5.81€/m², soit à titre d’exemple pour un logement de type T3 de
65m², un loyer mensuel de 378€.
 Les principaux plafonds de ressources applicables (au 1er
janvier 2013) pour l’obtention de ces logements sont les
suivants :
 Catégorie 1 : une personne seule : 19 834€ (revenu fiscal de
référence)
 Catégorie 2 : deux personnes seules sans personne à
charge : 26 487€
 Catégorie 3 : trois personnes ou une personne seule avec
une personne à charge : 31 853€
 Catégorie 4 : quatre personnes ou une personne seule avec
deux personnes à charge : 38 454€
 Catégorie 5 : cinq personnes ou une personne seule avec
trois personnes à charge : 45 236€
-
Pour les logements libres (au total 27):
o Il n’y a pas de plafonds de ressources
o Les loyers mensuels moyens (hors charges) seront de l’ordre de
9.60€/m², soit à titre d’exemple pour un logement de type T4 de
85m², un loyer mensuel de 816€.
Des demandes de logements ont déjà été reçues et un premier bail est en
mesure d’être signé dès le Jeudi 29 Août 2013, pour un logement
(conventionné ANAH) situé dans le bâtiment C.
Plus généralement, tous les renseignements portant sur la location des
logements pourront être donnés :
-
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au siège de la Béarnaise Habitat, 45Bd Alsace-Lorraine à PAU (tél :
05.59.02.22.88);
au sein de la résidence, par la mise en place d’un bureau dédié à la
location ;
via le site internet de la Béarnaise : www.bearnaise-habitat.com;
une boîte à lettre a été mise en place : [email protected] pour mettre en relation directe les candidats avec notre service
commercial.
Une campagne Média pour faire connaître l’opération sera lancée à la
rentrée de septembre.