(DIAGNOSTIC plh adopté)

Transcription

PROGRAMME LOCAL
DE L'HABITAT
2008 - 2013
Adopté par le Conseil Communautaire le 10 Avril 2008
Document n°1
Diagnostic de l'Habitat
Service Habitat / Logement
Programme Local de l’Habitat
DIAGNOSTIC
Ce P.L.H. a été élaboré avec l'appui de :
Habitat & développement Bretagne
(mandataire)
4 ter rue Luzel
22000 Saint-Brieuc
Tél. 02.96.75.40.30
IDEA Recherche
3 rue de la Carrière
35000 RENNES
Tél. 02.23.46.13.40
Le Mans Métropole
Conseil Communautaire du 10/04/2008
2
DIAGNOSTIC
PREAMBULE
La loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales a renforcé le contenu du
Programme Local de l’Habitat dans le cadre de la mise en œuvre d’une délégation de compétences en matière
de gestion des aides à la pierre sur une durée de 6 ans.
Depuis 1994, Le Mans Métropole bénéficie d’un Programme Local de l’Habitat sur son territoire qui a servi de
trame à la politique de l’habitat communautaire.
De plus, par une convention d’une durée de 3 ans de 2005 à 2007, Le Mans Métropole a pris la délégation de
compétence en matière d’aide à la pierre conformément à la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux
Libertés et Responsabilités Locales.
Une nouvelle convention de délégation sera établie sur une durée de 6 ans de 2008 à 2013, après l’approbation
d’un nouveau Programme Local de l’Habitat conforme au décret n° 2005-317 du 4 avril 2005.
Le Programme Local de l'Habitat comprend 3 parties :
1. Un diagnostic local de l’habitat
Son objectif est d’apporter une connaissance des situations locales et des enjeux particuliers auxquels est et
sera confrontée Le Mans Métropole.
2. La définition d’objectifs et d’orientations pour une politique locale de l’habitat
Le but est de proposer une politique de l’habitat concrète et opérationnelle à partir d’objectifs précis, dans le
cadre global de l’équilibre, la diversification et le mixage de l’offre de logements.
3. Un programme d’actions territorialisés avec les moyens à mettre en œuvre
LE PRESENT DOCUMENT CONSTITUE LE RAPPORT DE DIAGNOSTIC
DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT DE LE MANS METROPOLE
Le Mans Métropole
3
DIAGNOSTIC
SOMMAIRE
PREAMBULE ....................................................................................................................................................................... 3
Présentation du territoire.................................................................9
Besoins et production de logements : situation fin 2005...........12
1. UN CONTEXTE SOCIO-ÉCONOMIQUE CONTRASTÉ ................................................................................................ 13
1.1 - Analyse démographique ...................................................................................................................... 13
1.1.1 - Une population stable .................................................................................................................. 13
1.1.2 - Un vieillissement de la population................................................................................................ 15
1.1.3 - Un desserrement des ménages générant des besoins en logement ........................................... 16
1.1.4 - Les tendances récentes observées ............................................................................................. 17
1.2 - Les activités économiques................................................................................................................... 18
1.2.1 - Un pôle d’emploi attractif.............................................................................................................. 18
1.2.2 - Des secteurs économiques très concentrés ................................................................................ 18
1.3 - L’arrivée du tramway dans l’agglomération ......................................................................................... 22
1.3.1 - Un réseau de bus présent sur toute l’agglomération.................................................................... 22
1.3.2 - Un tramway pour relancer le transport en commun ..................................................................... 22
1.3.3 - L’atout TGV.................................................................................................................................. 23
2. UN ÉTALEMENT URBAIN MIS EN ÉVIDENCE PAR LES MOBILITÉS RÉSIDENTIELLES ET LIÉES AU TRAVAIL 24
2.1 - Les emménagés récents de la Métropole............................................................................................ 24
2.1.1 - Une attractivité liée à l’emploi ...................................................................................................... 24
2.1.2 - Le statut d’occupation des ménages récemment emménagés sur la Métropole ......................... 24
2.1.3 - La satisfaction des emménagés récents : atouts et faiblesses de quartiers ................................ 26
2.2 - Les ménages récemment sortis de la Métropole ................................................................................. 27
2.2.1 - Une zone périphérique attractive ................................................................................................. 27
2.2.2 - Le statut d’occupation des ménages récemment sortis de la Métropole ..................................... 27
2.2.3 - Les emménagés sortant et la Métropole...................................................................................... 29
2.2.4 - La satisfaction des emménagés sortant....................................................................................... 29
2.3 - Les migrations liées au travail.............................................................................................................. 30
3. LES BESOINS EN LOGEMENTS EN 2005 ................................................................................................................... 31
3.1 - Le point d’équilibre............................................................................................................................... 31
3.1.1 - La variation du nombre d’occupants par logement ...................................................................... 31
3.1.2 - La variation du parc sous-occupé ................................................................................................ 31
3.1.3 - Le remplacement de logements désaffectés ............................................................................... 31
3.1.4 - Bilan : le point d’équilibre à atteindre pour le maintien de la population....................................... 32
3.2 - Les besoins en logements fin 2005 ..................................................................................................... 32
4. CARACTÉRISTIQUES DE LA PRODUCTION RÉCENTE : UN ESSOR DE LA CONSTRUCTION NEUVE EN
COLLECTIF ........................................................................................................................................................................ 34
4.1 - Un boom du collectif privé.................................................................................................................... 34
4.2 - Une progression marquée au Mans..................................................................................................... 35
4.3 - Une baisse de la proportion des logements de petite taille.................................................................. 36
Le Mans Métropole
4
DIAGNOSTIC
4.4 - Les logements autorisés en 2005 ........................................................................................................ 37
SYNTHESE......................................................................................................................................................................... 37
SYNTHESE......................................................................................................................................................................... 38
Caractéristiques générales du parc de logements : données de
cadrage ............................................................................................39
1. LE PARC DE LOGEMENTS........................................................................................................................................... 40
1.1 - Un parc de logements en progression ................................................................................................. 40
1.2 - Un parc de logements collectifs ........................................................................................................... 41
1.3 - Un parc plus ancien sur la ville du Mans ............................................................................................. 42
2. LE PARC DE RÉSIDENCES PRINCIPALES................................................................................................................. 43
2.1 - Un territoire spécialisé ......................................................................................................................... 43
2.2 - Un développement résidentiel sur certaines communes ..................................................................... 44
2.3 - Des ménages de plus en plus petits .................................................................................................... 44
SYNTHÈSE......................................................................................................................................................................... 45
Le renouvellement urbain ..............................................................46
1. LE RENOUVELLEMENT DU PARC PRIVÉ................................................................................................................... 47
1.1 - Le parc privé potentiellement indigne .................................................................................................. 47
1.1.1 - Approche des situations d'habitat indigne ou inconfortable ......................................................... 47
1.1.2 - Une absence de copropriétés dégradées .................................................................................... 48
1.2 - Les logements vacants ........................................................................................................................ 49
1.3 - Une faible activité d’amélioration ......................................................................................................... 51
1.3.1 - Les propriétaires bailleurs ............................................................................................................ 51
1.3.2 - Les propriétaires occupants ......................................................................................................... 52
2. LE PARC PUBLIC ET LE RENOUVELLEMENT URBAIN ............................................................................................ 53
2.1 - Historique et données de cadrage : ..................................................................................................... 53
2.2 - Le renouvellement urbain sur la ville centre (cf. PRU)......................................................................... 54
2.3 - Le renouvellement urbain sur Allonnes................................................................................................ 55
2.4 - La reconstitution de l’offre à l’échelle communautaire : ....................................................................... 57
SYNTHÈSE......................................................................................................................................................................... 59
Le Marché foncier et immobilier....................................................60
1. LE MARCHÉ FONCIER.................................................................................................................................................. 61
1.1 - Un marché foncier favorisant l’étalement urbain.................................................................................. 61
1.2 - Consommation et disponibilités foncières sur Le Mans Métropole ...................................................... 63
1.3 - Les zones ouvertes à l'urbanisation dans les documents d'urbanisme ............................................... 65
2. LE MARCHÉ IMMOBILIER D’OCCASION .................................................................................................................... 66
Le Mans Métropole
5
DIAGNOSTIC
2.1 - Les maisons individuelles .................................................................................................................... 66
2.2 - Les appartements : .............................................................................................................................. 69
3. L’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ ............................................................................................................... 70
3.1 - L’utilisation du PTZ sur le territoire : .................................................................................................... 70
3.1.1 - Une reprise récente de l’accession sociale aidée : ...................................................................... 70
3.1.2 - Le PTZ, un facteur d’urbanisation en déclin................................................................................. 72
3.1.3 - Des logements plus grands en périphérie.................................................................................... 73
3.1.4 - Des prix en nette hausse : ........................................................................................................... 74
3.1.5 - Un poids de plus en plus lourd dans le budget : .......................................................................... 75
3.1.6 - Un produit utilisé logiquement par une majorité de ménages modestes :.................................... 76
3.1.7 - Un marché du PTZ en périphérie moins conditionné par les manceaux...................................... 77
3.2 - Les interventions de la collectivité en matière d’accession sociale à la propriété:............................... 78
3.2.1 - Un dispositif d’accession sécurisé soutenu par le Mans Métropole : ........................................... 78
3.2.2 - La vente de logements HLM : ...................................................................................................... 80
3.2.3 - L’accession sociale dans le parc ancien avec le prêt à taux zéro :.............................................. 80
SYNTHÈSE......................................................................................................................................................................... 81
Le marché locatif ............................................................................82
1. LE PARC LOCATIF PRIVÉ ............................................................................................................................................ 83
1.1 - Le Mans : un pôle locatif qui spécialise le territoire ............................................................................. 83
1.2 - Des locataires modestes...................................................................................................................... 83
1.3 - Des loyers peu élevés et en baisse ..................................................................................................... 85
1.4 - Analyse de la vacance : un décalage entre l’offre et la demande........................................................ 88
2. LE PARC LOCATIF PUBLIC ......................................................................................................................................... 89
2.1 - Une offre concentrée ........................................................................................................................... 89
2.2 - Le fonctionnement du parc .................................................................................................................. 92
2.3 - L’occupation du parc............................................................................................................................ 93
2.4 - La demande locative sociale................................................................................................................ 94
SYNTHÈSE......................................................................................................................................................................... 96
La situation sociale et les populations spécifiques....................97
1. UNE SITUATION SOCIALE CONTRASTÉE ................................................................................................................. 98
1.1 - Analyse des niveaux de revenus ......................................................................................................... 98
1.1.1 - Des niveaux de salaires et de retraites déséquilibrés .................................................................. 98
1.1.2 - Une diminution des tranches basses ......................................................................................... 101
1.2 - Analyse de la situation des allocataires de la CAF ............................................................................ 102
1.2.1 - Les bénéficiaires d’une aide au logement.................................................................................. 102
1.2.2 - Les allocataires percevant le RMI .............................................................................................. 102
1.2.3 - Les allocataires à bas revenus................................................................................................... 102
2. LES POPULATIONS SPÉCIFIQUES ........................................................................................................................... 104
2.1 - Les personnes défavorisées.............................................................................................................. 104
2.1.1 - Les besoins repérés................................................................................................................... 104
2.1.2 - Les principales composantes de l’offre et les projets................................................................. 105
2.2 - Les personnes âgées et souffrant de handicap ................................................................................. 107
Le Mans Métropole
6
DIAGNOSTIC
2.2.1 - Les personnes âgées................................................................................................................. 107
2.2.2 - Les personnes souffrant de handicap ........................................................................................ 110
2.3 - Les gens du voyage........................................................................................................................... 111
2.3.1 - Les besoins repérés................................................................................................................... 111
2.3.2 - Les réponses apportées............................................................................................................. 111
2.4 - Le logement des jeunes..................................................................................................................... 112
2.4.1 - L’offre de logements du Foyer des Jeunes Travailleurs............................................................. 112
2.4.2 - Le logement des étudiants ......................................................................................................... 113
2.4.3 - Le logement autonome .............................................................................................................. 113
2.4.4 - La Bourse aux logements : ........................................................................................................ 114
SYNTHÈSE....................................................................................................................................................................... 115
Evaluation de la politique locale de l’habitat menée lors des dix
dernières années ..........................................................................117
1. LA MISE EN PLACE D’UN PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT EN 1994 ........................................................... 118
1.1 - Objectifs qualitatifs du Programme Local de l’Habitat :...................................................................... 118
1.1.1 - Objectif n°1 – Action sur les chaînons manquants de l’offre...................................................... 118
1.1.2 - Objectif n°2 – Diversifier et équilibrer l’offre de logements à l’échelle communautaire.............. 118
1.1.3 - Objectif n°3 – Action sur l’amélioration et le fonctionnement du parc de logements ................. 118
1.1.4 - Objectif n°4 – Freiner la concentration dans les quartiers d’habitat social................................. 119
1.1.5 - Objectif n°5 – Dé-densifier les quartiers d’habitat social............................................................ 119
1.1.6 - Objectif n°6 – Action sur la gestion des dispositifs .................................................................... 119
1.2 - Objectifs quantitatifs du Programme Local de l’Habitat 1994-2000 : ................................................. 120
1.3 - Bilan de la mise en œuvre du Programme Local de l’Habitat : .......................................................... 121
2. LA POLITIQUE COMMUNAUTAIRE EN MATIERE D’HABITAT................................................................................ 122
2.1 - La réhabilitation et l’amélioration qualitative du parc de logements sociaux existants :..................... 122
2.2 - L’amélioration et le développement de logements adaptés aux populations démunies : .................. 123
2.3 - L’aide à l’accès et au maintien dans le logement à travers le Fonds Solidarité Logement : .............. 123
2.4 - Le renouvellement du parc de logements locatifs sociaux publics : .................................................. 123
2.5 - La diversification du parc de logements avec le soutien à une accession sociale à la propriété :..... 124
2.6 - La requalification du parc privé :........................................................................................................ 124
3. LA DELEGATION DE COMPETENCE EN MATIERE D’AIDE A LA PIERRE DEPUIS JANVIER 2005 .................... 125
3.1 - Objectifs de la délégation d’aide à la pierre de Le Mans Métropole .................................................. 125
3.1.1 - Objectifs qualitatifs :................................................................................................................... 125
3.1.2 - Objectifs quantitatifs pour la période 2005-2007 :...................................................................... 126
3.2 - Bilan de la délégation d’aide à la pierre en 2005 et 2006 .................................................................. 127
3.2.1 - Bilan en matière développement et l’amélioration de l’offre de logements sociaux .................. 127
3.2.2 - Bilan en matière de requalification du parc privé ancien.......................................................... 128
3.3 - Les bases d'un dispositif d'observation de l'habitat dans le cadre de la délégation des aides .......... 128
SYNTHÈSE : ATOUTS ET FAIBLESSES........................................................................................................................ 129
Esquisse d'enjeux en matière de politique locale de l’habitat de
Le Mans Métropole .......................................................................130
Le Mans Métropole
7
DIAGNOSTIC
Annexes .........................................................................................133
COMPTES-RENDUS DES ATELIERS THÉMATIQUES.................................................................................................. 133
- ATELIER N° 1 : LE MARCHE IMMOBILIER ET FONCIER. 13 NOVEMBRE 2006...................................................... 133
- ATELIER N° 2 : LE LOGEMENT DES JEUNES. 13 NOVEMBRE 2006....................................................................... 133
- ATELIER N° 3 : LE LOGEMENT SOCIAL ET LE RENOUVELLEMENT URBAIN. 14 NOVEMBRE 2006.................. 133
- ATELIER N° 4 : LE LOGEMENT DES PERSONNES DÉFAVORISÉES. 14 NOVEMBRE 2006. ................................ 133
- ATELIER N° 5 : LE LOGEMENT DES PERSONNES ÂGÉES. 14 NOVEMBRE 2006................................................. 133
CARTOGRAPHIE DES SECTEURS IRIS INSEE VILLE DU MANS ............................................................................... 133
Le Mans Métropole
8
DIAGNOSTIC
Présentation du territoire
Le Mans Métropole
9
DIAGNOSTIC
Le Mans Métropole constitue le principal pôle urbain du département de la Sarthe et compte même parmi les
grandes agglomérations du nord-ouest de la France.
Le territoire communautaire bénéficie d’une position
géographique stratégique au carrefour des grands
axes de communication d’importance nationale
voire internationale entre Europe du Nord et du Sud
Ouest.
Le réseau autoroutier est en effet aujourd’hui bien
organisé autour de trois axes majeurs (A11, A81 et
A28) qui permettent de relier Le Mans aux grandes
métropoles régionales voisines (Angers, Tours,
Rouen) ainsi que la région parisienne.
Source : Le Mans Métropole.
Le réseau ferré est également bien développé grâce notamment au passage de la Ligne à Grande Vitesse
venant de Paris et desservant la façade atlantique et aussi aux lignes régionales permettant de relier les
agglomérations voisines.
Les transports publics urbains participent également à cette irrigation du territoire grâce à 27 lignes de bus et
surtout à la future ligne de Tramway qui doit être mise en service courant 2007.
Créée par décret ministériel du 24 décembre 1971, la Communauté Urbaine fait aussi partie du Pays du Mans
avec 6 autres EPCI et 2 communes isolées.
Actuellement le Schéma Directeur de la Région Mancelle fait office de Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)
et s’applique sur un territoire composé de 17 communes de l’agglomération mancelle et de sa proche périphérie.
Un SCOT est par ailleurs en projet à l’échelle du Pays du Mans élargi (50 communes), et, comme le stipule la loi
SRU du 13-12-2000, les orientations et actions retenues dans le futur PLH devront être compatibles avec celles
du SCOT.
Le territoire de Le Mans
Métropole est composé de
9 communes : Allonnes,
Arnage, Coulaines, La
Chapelle St Aubin, Le
Mans, Mulsanne, Rouillon,
Sargé-lès-le-Mans et YvréL’Evêque.
Source : IGN
Le Mans Métropole
10
DIAGNOSTIC
Cette collectivité dispose de nombreuses compétences dans les domaines suivants :
-
Urbanisme, réserves foncières, planification urbaine,
Création et aménagement des ZAC : zones d’habitation, zones d’activités, secteurs de rénovation et de
restructuration,
Développement économique et promotion du territoire
Logement,
Transports urbains collectifs,
Eau, assainissement,
Ordures ménagères,
Voirie,
Stationnement,
Eclairage public,
Stationnement des gens du voyage,
Extension des cimetières.
En matière de qualité de vie, le territoire est également riche de nombreux atouts tant patrimoniaux et
environnementaux que d’équipements disponibles et de services offerts à la population.
Le Mans Métropole
11
DIAGNOSTIC
Besoins et production de logements :
situation fin 2005
Le Mans Métropole
12
DIAGNOSTIC
1. UN CONTEXTE SOCIO-ÉCONOMIQUE CONTRASTÉ
1.1 - Analyse démographique
1.1.1 - Une population stable
En 1999, Le Mans Métropole compte une
population de 188 664 habitants.
L’agglomération accueille de sorte sur son
territoire 35.5% de la population de la
Sarthe.
Évolution de la population entre 1990 et 1999 à
l’échelle de l’aire urbaine
Entre 1990 et 1999, le Mans Métropole
connaît une faible progression du
nombre de ses habitants, qui augmente
globalement de 0.9%.
Le territoire est marqué par un phénomène
d’évasion vers les territoires périurbains,
avec une augmentation de la population qui
atteint 2.6% sur le Pays du Mans et 3.2%
sur l’aire urbaine.
En effet, le solde migratoire est négatif :
-7502 habitants entre 1990 et 1999, ce qui
correspond toutefois à un ralentissement de
la tendance observée sur la période
intercensitaire précédente (- 12030 habitants
entre 1982 et 1990). Quant au solde naturel,
il est moins élevé que sur la dernière période
(9 114 personnes entre 1990 et 1999 contre
10 595 entre 1982 et 1990).
Source : INSEE
Allonnes
Arnage
La Chapelle-Saint-Aubin
Coulaines
Le Mans
Mulsanne
Rouillon
Sargé-lès-le-Mans
Yvré-l’Evêque
Le Mans Métropole
Pays du Mans
Aire Urbaine
Département de la Sarthe
Le Mans Métropole
Population
1990
13 561
5 600
1 817
7 370
145 502
5 058
1 592
2 870
3 682
187 052
252 120
287 665
513 593
Population
1999
12 332
5 565
2 094
7 539
146 105
5 217
2 101
3 481
4 230
188 664
258 791
296 961
529 895
Variation
1990-1999
-9.1%
-0.6%
15.2%
2.3%
0.4%
3.1%
32.0%
21.3%
14.9%
0.9%
2.6%
3.2%
3.2%
13
DIAGNOSTIC
L’évolution
démographique
1990-1999,
différenciée selon les communes, est menée par
le poids du Mans : la ville-centre représente
77% de la Communauté Urbaine en terme de
population.
Évolution de la population en 1990 et 1999, sur Le
Mans Métropole et par iris
Le Mans connaît une croissance de 0.4%, avec
un développement des quartiers centraux (en
particuliers les quartiers iris « Miroir » et
« Novaxis »), Nord-Ouest (en particulier le
quartier de l’Université) et de l’extrême Sud. Au
contraire, les quartiers Sud et Est (hormis Meslier
et Haut de Gazonfier) connaissent une baisse de
population. La démographie est caractérisée par
un solde migratoire négatif qui s’équilibre avec le
solde naturel positif.
Les communes du Nord de l’agglomération (La
Chapelle Saint Aubin, Rouillon, Sargé les Le
Mans, Yvré L’Evêque) ont vu leur population
croître de manière significative, de 14.9% à 32%.
Les soldes naturels et migratoires y sont positifs,
et ces communes sont favorisées par la
périurbanisation.
Les Communes de Coulaines et Mulsanne
connaissent une croissance limitée de leurs
populations (respectivement +2.3% et +2.1%). Le
solde naturel permet encore de limiter les effets
d’un solde migratoire négatif. Pour Mulsanne,
cette évolution fait suite à une période de forte
croissance (+34% entre 1982 et 1990).
Source : INSEE
Sur les Communes d’Allonnes et d’Arnage, on assiste à une baisse du nombre d’habitants (respectivement
-9.1% et -0.6%), avec un solde migratoire négatif, particulièrement important sur Allonnes.
8000
solde naturel 1990-1999
6000
solde migratoire 1990-1999
4000
2000
0
Le M ans
-2000
La
ChapelleSaint-Aubin
Rouillon
Sargé-lèsle-M ans
Yvrél’Evêque
Coulaines
M ulsanne
Allonnes
Arnage
-4000
-6000
-8000
Le Mans Métropole
Source : INSEE
14
DIAGNOSTIC
1.1.2 - Un vieillissement de la population
L’évolution démographique sur Le Mans Métropole est marquée par un vieillissement de la population,
s’inscrivant dans le mouvement structurel constaté au niveau national.
Ainsi, l’indice de jeunesse, rapportant le nombre de moins de 20 ans au nombre de plus de 60 ans, passe de 1.4
en 1990 à 1.1 en 1999. Le vieillissement est plus marqué qu’au niveau du Pays du Mans et de l’aire urbaine,
mais toutefois moins conséquent que sur le Département.
Allonnes
Arnage
Coulaines
Le Mans
Mulsanne
Rouillon
Sargé-lès-le-Mans
Yvré-l’Evêque
Le Mans Métropole
Pays du Mans
Aire Urbaine
Département
Indice de jeunesse
1990
1999
2.20
1.28
1.91
1.16
2.75
1.64
2.60
1.68
1.22
1.00
6.47
2.66
2.82
2.53
2.53
1.89
1.65
1.38
1.40
1.10
1.53
1.21
1.57
1.24
1.29
1.06
Part des moins de 20 ans
1990
1999
29.5%
26.7%
28.9%
24.3%
32.6%
28.3%
30.9%
28.1%
25.4%
22.5%
39.1%
31.3%
32.3%
31.2%
32.3%
30.5%
29.1%
26.8%
26.7%
23.7%
27.9%
24.8%
28.4%
25.5%
27.4%
24.7%
Part des plus de 60 ans
1990
1999
13.4%
20.9%
15.1%
20.9%
11.9%
17.2%
11.9%
16.8%
20.9%
22.6%
6.0%
11.8%
11.4%
12.3%
12.8%
16.1%
17.6%
19.4%
19.1%
21.5%
18.2%
20.5%
18.1%
20.2%
21.2%
23.1%
Source : INSEE
Le territoire connaît à la fois une diminution des moins de 20 ans (26.7% de la population en 1990, 23.7% en
1999) et une augmentation des plus de 60 ans (19.1% de la population en 1990, 21.5% en 1999).
Mulsanne connaît la plus forte baisse de moins de 20 ans avec une chute de leur part dans la population de 7.8
points, en lien avec la forte baisse de l’activité de construction et le desserrement des ménages, et Allonnes voit
la plus forte progression de plus de 60 ans (+7.5 points). La ville du Mans compte la plus faible part de moins de
20 ans et la plus forte part de plus de 60 ans, avec un vieillissement plus marqué sur des quartiers situés à l’Est
de la commune (Villaret, Meslier, Haut de Gazonfier, Marcel Paul, Sources).
Les recensements de l’INSEE réalisés en 2004-2005 sur les communes de Coulaines, Mulsanne, La Chapelle
Saint Aubin et Le Mans (selon un échantillon pour cette dernière) indiquent une augmentation de la part des plus
de 60 ans, hormis sur Le Mans où la situation est stable.
Évolution des moins de 20 ans
entre 1990 et 1999
Évolution des plus de 60 ans
entre 1990 et 1999
Source : INSEE
Le Mans Métropole
15
DIAGNOSTIC
1.1.3 - Un desserrement des ménages générant des besoins en logement
Le Mans Métropole connaît un phénomène de desserrement des ménages, lié à l’augmentation des familles
monoparentales et à l’allongement de la durée de vie, de même qu’à l’échelle nationale.
Entre 1990 et 1999, la taille moyenne des ménages est passée de 2.46 personnes par ménages à 2.24
personnes par ménages. Le nombre de ménages a augmenté de 10.6% quand dans le même temps la
population ne connaissait qu’une croissance de 0.9%. La Communauté Urbaine affiche une taille moyenne de
ménage inférieure aux niveaux du Pays du Mans, de l’aire urbaine et du Département.
La ville du Mans présente la moyenne la plus basse en 1999, et les quartiers Nord-Ouest et centraux sont les
plus marqués par la présence de petits ménages. Mais c’est Mulsanne qui a connu la plus forte diminution
(-13%).
Taille moyenne des
ménages
1990
1999
Allonnes
2.86
2.56
Arnage
2.89
2.60
3.16
2.82
Coulaines
2.67
2.45
Le Mans
2.36
2.14
Mulsanne
3.50
3.03
Rouillon
3.09
2.95
Sargé-lès-le-Mans
3.08
2.91
Yvré-l’Evêque
2.87
2.70
Le Mans Métropole
2.46
2.24
Pays du Mans
2.58
2.36
Aire Urbaine
2.62
2.4
Département
2.59
2.4
Part des ménages d’une à deux
personnes en 1999
Source : INSEE
Source : INSEE
Nom bre de résidences
principales nécéssaires pour
loger 1000 habitants
440
Le desserrement constaté implique des besoins en
logements supplémentaires pour loger la population.
Ainsi, pour loger 1000 habitants, il faut 38 logements de plus
en 1999 qu’en 1990.
430
420
410
435
400
390
Le maintien de la population de 1990 en 1999 a généré une
production de 7 108 logements.
397
380
370
en 1990
en 1999
Source : INSEE
Le Mans Métropole
16
DIAGNOSTIC
1.1.4 - Les tendances récentes observées
Les recensements effectués selon la nouvelle méthode de l’INSEE pour les communes de La Chapelle Saint
Aubin (2004), Coulaines (2005), Mulsanne (2004) et Le Mans (2004 et 2005 sur un échantillon annuel de 8 % de
logements), ainsi que les estimations fournies par les autres communes (en lien avec le recensement en cours
pour Arnage et Sargé-lès-Le-Mans), permettent d’estimer la population de l’agglomération en 2006 à 186 787
habitants (population sans double-compte), ce qui indiquerait que le territoire connaît une légère baisse
démographique (-1%, soit un taux de variation annuelle de -0.16%).
En incluant les doubles-comptes issus du recensement 1999 (dont la mise à jour est prévue en 2008),
l'estimation de population est portée à 192 260 habitants (+ 4 500 habitants sur Le Mans, + 973 habitants sur les
autres communes).
Il convient toutefois d'apprécier ces estimations avec prudence, en effet les chiffres publiés actuellement par
l'INSEE demeurent des chiffres provisoires qui se construiront jusqu'en 2008 par sondages successifs, et dont
certaines composantes – notamment la population des communautés – n'ont pas encore été mises à jour par
l'INSEE.
Estimation
population 2006
Allonnes
Arnage
Coulaines
Le Mans
Mulsanne
Rouillon
Sargé-lès-le-Mans
Yvré-l’Evêque
Le Mans Métropole
11500
5565
2216
7470
145170
4706
2300
3550
4310
186787
Source : Insee 2004 – 2005 et estimations communales
L’évolution est différenciée selon les communes :
Le Mans verrait une stabilisation de la population (-0.18% par an depuis 1999 selon les estimations INSEE
2005), avec une augmentation du nombre de ménages, liée à la diminution de la taille moyenne des ménages qui
passe de 2.1 en 1999 à 2.0 en 2004.
La situation serait identique sur Coulaines.
La population serait en diminution sur Allonnes et Mulsanne.
Elle se maintiendrait sur Arnage.
La Chapelle St Aubin, Rouillon, Sargé lès Le Mans et Yvré l’Evêque assisteraient à une progression de leur
population, toutefois ralentie par rapport à la période précédente
L’INSEE a élaboré trois scénarios de projection OMPHALE, qui envisagent une baisse de la population dans
l’agglomération. Les trois hypothèses correspondent à une évolution de - 0.24%, - 0.14%, et - 0.04% par an à
l’horizon 2014. La situation estimée en 2006 serait proche du scénario central.
Le Mans Métropole
17
DIAGNOSTIC
1.2 - Les activités économiques
L’objectif est ici de présenter les principales tendances en matière économique caractérisant le territoire de Le
Mans Métropole. Il s’agit de repérer les évolutions ayant ou pouvant avoir des incidences sur la politique de
l’habitat que mènera la Communauté Urbaine.
1.2.1 - Un pôle d’emploi attractif
97145 emplois étaient recensés en 1999 pour une population active occupée de 74071 personnes. La
conséquence est une forte proportion d’actifs résidents employés sur le territoire. En effet, à l’échelle du territoire
communautaire, 64% des actifs occupés travaillent et résident sur la même commune. Mais ce chiffre, aussi
important soit-il, ne doit pas cacher le poids très fort de la seule ville du Mans puisque pendant que 77% de ses
actifs occupés y résident et travaillent, dans les communes périphériques, seuls 16% des actifs occupés
travaillent dans leur commune de résidence.
La Communauté Urbaine est un véritable pôle d’emploi attractif puisqu’elle représente 47% des emplois du
Département contre 35% de la population active occupée sarthoise.
Au sein même de Le Mans Métropole, la ville du Mans « pèse » 85% des emplois pour 76% du nombre des actifs
occupés.
Ces différences engendrent donc de très nombreux déplacements quotidiens non seulement à l’échelle du
territoire, mais aussi bien au delà si l’on tient compte des actifs extérieurs (originaires du Pays du Mans
notamment) qui viennent travailler sur le pôle d’emplois manceau.
1.2.2 - Des secteurs économiques très concentrés
Le secteur tertiaire, c’est-à-dire les services aux entreprises et aux personnes, est prépondérant sur le territoire.
La part des activités tertiaires est supérieure de 10 points à la moyenne départementale. Aussi, les autres
secteurs d’activités du tissu économique local sont moins présents sur la Communauté Urbaine.
Une prédominance du secteur tertiaire
En 1999, plus de 75 % des emplois appartenaient au secteur tertiaire.
Répartition des emplois selon le secteur d’activité en 1999.
Agriculture
Industrie
Construction
CU Le Mans Métropole
0.4 %
18.1 %
5.3 %
25.1
%
6,2 %
Sarthe
5.6 %
Source : INSEE 99
Services
76.2 %
63.1 %
Le Mans Métropole se distingue du département par la faiblesse de l’agriculture, qui est quasiment inexistante en
terme d’effectifs employés. Le secteur industriel, deuxième secteur économique du territoire, est également
important mais, la part des emplois du secondaire reste cependant inférieure à celle du département.
Entre 2000 et 2005, contrairement à ce qui a été observé entre 1999 et 2004 sur le bassin d’emploi du Mans,
avec une hausse de l’emploi salarié de +5.6%, le nombre de salariés a globalement stagné sur le territoire de Le
Mans Métropole1 avec un peu plus de 70000 salariés recensés en 2005. Mais, certains secteurs ont connu des
évolutions diverses. Ainsi, sur cette période, les secteurs des transports et l’industrie, notamment des biens de
consommation, ont perdu 11% et 10% de leurs effectifs salariés. A l’inverse, le secteur des services aux
entreprises et aux particuliers ainsi que celui de l’activité immobilière, profitant de la conjoncture, ont connu une
hausse de leurs effectifs salariés de 14% toujours entre 2000 et 2005.
1
source : UNIstatis via le site www.assedic.fr
Le Mans Métropole
18
DIAGNOSTIC
Un territoire propice à l’installation des entreprises
•
Des grandes entreprises bien représentées
En 2004, l’INSEE recensait 7617 entreprises sur le territoire de Le Mans Métropole soit 40% des entreprises
sarthoises pour 36% de la population départementale. Ce sont essentiellement les entreprises commerciales et
de services qui sont présentes sur l’agglomération avec plus d’une entreprise sur deux exerçant ce type
d’activités. Ainsi, 45% des entreprises commerciales et de services du département sont situées sur le territoire
communautaire.
Comme partout, les entreprises installées sur le territoire sont logiquement en grande majorité des PME puisque
88% ont moins de 50 salariés. Mais, cette forte proportion ne doit pas cacher la présence de grandes entreprises
avec 47% des entreprises sarthoises de plus de 100 salariés qui y sont installées.
Le Mans Métropole est également un territoire propice à la création d’entreprises puisque, en 2005, 902
établissements ont été créés dont 642 en création pure soit 71% du total. 56% de ces créations pures l’ont été
dans le domaine des services ce qui affirme davantage le poids grandissant de ce type d’activité notamment sur
l’agglomération.
En terme de représentation à l’échelle du département, Le Mans Métropole continue de marquer son attractivité
puisque, toujours en 2005, elle a accueilli 46% des nouvelles entreprises du département (hors activité de
construction).
•
Un réel effort en terme de capacité d’accueil des entreprises
Cette dynamique de création d’entreprises est, depuis de nombreuses années, favorisée par l’aménagement, sur
l’ensemble du territoire de Le Mans Métropole, de nombreuses zones d’activités industrielles, artisanales ou
commerciales ainsi que la construction d’usines relais, de pépinières et de villas d’entreprises.
Ainsi, en 2006, 24 zones sont d’ores et déjà aménagées et 4 autres zones sont également en projet (cf. carte
suivante). Certaines de ces zones sont même classées en Zone Franche Urbaine (ZFU) ou en Zone de
Redynamisation Urbaine (ZRU), au Mans (Ronceray et Glonnières) et à Allonnes dans laquelle les entreprises
installées bénéficient d’avantages fiscaux intéressants.
Au total, ces zones accueillent 1297 entreprises (données 2005) qui emploient 37843 personnes.
De plus, la position géographique stratégique de l’agglomération mancelle à proximité de la région parisienne et
au carrefour de nombreux axes de communication joue un rôle essentiel dans les choix d’implantation des
entreprises sur le territoire.
Le Mans Métropole
19
DIAGNOSTIC
Source : Le Mans Métropole
Le Mans Métropole
20
DIAGNOSTIC
Un potentiel touristique intéressant 2
En complément de l’activité économique générée par les entreprises présentes sur le territoire, Le Mans
Métropole possède des atouts en matière d’activité touristique.
D’ailleurs, le développement de ce secteur économique a été retenu comme un des principaux axes
d’intervention du projet de territoire adopté en 2004.
Pour ce faire, les actions envisagées reposent sur 4 thèmes :
Le développement d’un « pôle touristique urbain » avec notamment la mise en scène de la
Cité Plantagenêt (centre ancien) sur la ville du Mans, la valorisation du Label Ville d’Art et
d’Histoire, le renforcement du rôle de l’office de tourisme pour structurer l’offre touristique,
l’ouverture d’un camping d’agglomération et le développement de l’image de l’agglomération,
Le développement du tourisme d’affaires et de l’activité de congrès par la promotion de la
situation et de la qualité des équipements d’accueil, l’étude de la création d’un centre
d’affaires à proximité de la Gare TGV et la structuration d’une offre hôtelière adaptée,
La confirmation du rayonnement des « évènementiels » en s’appuyant sur l’audience
internationale des 24 heures, en promouvant les forums littéraires et philosophiques
d’envergure nationale, en faisant rayonner les grands évènements et festivals musicaux et en
renforçant l’image d’une agglomération animée et conviviale,
La promotion et le développement du tourisme urbain de proximité avec le « Pays du Mans ».
2
Données issues du document « Projet 2015, les ambitions de développement d’une agglomération grandeur nature attractive et
solidaire », adopté en juin 2004
Le Mans Métropole
21
DIAGNOSTIC
1.3 - L’arrivée du tramway dans l’agglomération
1.3.1 - Un réseau de bus présent sur toute l’agglomération
Le réseau de la SETRAM s’étend sur toute la communauté urbaine du Mans avec 25 lignes.
Plusieurs services ont été mis en place :
un service de nuit, Hi’bus qui comprend 4 lignes
2 services de desserte du Stade Bollée
3 lignes Antarès
3 lignes de quartier (Citadine, Minibus A & Minibus B)
Il existe également un service de transport à la demande et 7 minibus sont équipés pour accueillir les personnes
à mobilité réduite.
Ce service conserve une place forte dans la mobilité quotidienne des habitants de l’agglomération : en 2005
environ 90 000 voyages sont effectués chaque jour sur le réseau. Cependant l’engorgement de la ville par
l’automobile réduit la vitesse commerciale des bus et le service offert ne correspond plus aux exigences des
usagers (Source : PDU).
Ce réseau urbain va connaître un bouleversement avec l’arrivée du tramway.
1.3.2 - Un tramway pour relancer le transport en commun
Le tramway du Mans sera mis en circulation à la fin de
l’année 2007. Il comprend 1 ligne depuis l’Université au
Nord jusqu’à Antarès au sud de la ville. Une branche de
cette ligne part à hauteur du centre ville en direction de
la Cité des Sablons.
23 rames seront mises en circulation avec une desserte
toutes les 4 minutes en période de pointe. La mise en
place de service modifie en profondeur la structure de
l’offre en transport en commun de l’agglomération.
Le Plan de Déplacement Urbain de 2001 prévoit la
restructuration de l’offre de transport en bus autour de
la ligne de tramway. Il y aura une interconnexion entre
les lignes de bus et la ligne de tramway.
Trois pôles de correspondance sont prévus. La gare
SNCF, un pôle d’échange multimodal entre le réseau
urbain (bus & tramway), les lignes inter urbaines et les
lignes SNCF. St Martin de Pontlieue constitue le
deuxième centre de correspondance avec une desserte
vers les quartiers est. Enfin le centre ville accueillera le
troisième noeud avec notamment un renforcement de la
ligne Allonnes Coulaines qui traverse l’agglomération
perpendiculairement à la voie du tramway.
La conception du réseau s’appuie sur la desserte des
quartiers d’habitat social qui figurent parmi les plus
densément peuplés de l’agglomération.
Source : LMM
Le Mans Métropole
22
DIAGNOSTIC
En matière de coût il sera établi une politique tarifaire préférentielle en faveur des usagers qui choisiront la
solution tramway / parking relais. Ces parkings seront positionnés au terminus des voies (Université, Antarès,
Les Sablons).
1.3.3 - L’atout TGV
La desserte TGV de la ville du Mans lui confère un atout considérable. Cette infrastructure performante place la
ville à 1h de Paris et à 1h de la ville de Rennes. Dans son « Projet 2015 » (2004) l’agglomération s’oriente vers
un renforcement de ses liaisons avec la capitale et la consolidation de ses interconnexions avec les autres
métropoles régionales et européennes.
La gare SNCF doit servir de pôle multimodal dans la future desserte par le tramway.
Le Mans Métropole
23
DIAGNOSTIC
2. UN ÉTALEMENT URBAIN MIS EN ÉVIDENCE PAR LES MOBILITÉS
RÉSIDENTIELLES ET LIÉES AU TRAVAIL
Trois enquêtes réalisées auprès de ménages emménagés depuis deux ans sur Le Mans Métropole, auprès de
ménages sortis depuis deux ans de la Métropole et auprès d’entreprises de plus de 50 salariés permettent
d’apporter un éclairage sur l’étalement urbain que connaît la Communauté Urbaine, et notamment la
responsabilité particulière de la problématique de l’accession à la propriété.
2.1 - Les emménagés récents de la Métropole
Notre étude porte sur 250 ménages ayant emménagé depuis moins de 2 ans sur Le Mans Métropole enquêtés
par téléphone.
2.1.1 - Une attractivité liée à l’emploi
La principale raison invoquée quant au choix de la commune de résidence concerne l’activité professionnelle.
C’est le critère déterminant pour 47% des ménages ayant renseigné cette question.
Le taux atteint jusqu’à 69% pour les ménages originaires de l’extérieur de la Région Pays de la Loire. Ces
derniers représentent 35% des ménages interrogés, tandis que 55% avaient leur précédent logement sur la
Métropole.
Le Mans Métropole jouit d’une forte attractivité pour le travail : 71% des personnes interrogés travaillent sur la
Métropole.
2.1.2 - Le statut d’occupation des ménages récemment emménagés sur la Métropole
180
160
Ancien statut
140
Nouveau statut
120
100
80
60
40
20
0
Locataire
Propriétaire
Hébergé chez des parents /
tiers
Source : Enquête Emménagés récents
Les ménages enquêtés sont majoritairement des locataires. On trouve ainsi dans notre échantillon 63% de
locataires dont 70% dans le parc privé. Ces ménages sont pour 35% d’entre eux composés de personnes seules,
pour une taille moyenne de 2.25 personnes par ménage.
Le changement de logement correspond pour une faible partie seulement de notre échantillon à une phase
d’acquisition : la part de propriétaires est passée de 23% à 37%. La structure de ces ménages est plus familiale
avec une taille moyenne de 2.95 personnes par ménage.
Le Mans Métropole
24
DIAGNOSTIC
Cette évolution du statut d’occupation peut être déclinée selon les caractéristiques des enquêtés :
Les jeunes
Les moins de 30 ans représentent 27% de notre échantillon. 51% ont choisi Le Mans Métropole pour des raisons
professionnelles, 21% pour leurs études.
Seuls 17% de ces ménages sont accédants. La majorité est locataire du parc privé (63%).
En outre, 28% de ces moins de 30 ans, sont des décohabitants ayant quitté le domicile parental, les autres étant
précédemment locataires.
Les 30- 44 ans
Cette tranche d’âge est prépondérante, et représente 45% des ménages interrogés.
Elle se répartit de manière similaire à l’ensemble de l’échantillon dans les différents parcs, avec 64% de
locataires, dont 68% dans le parc privé. Ce pourcentage dénote un retard à l’accession dans le parcours
résidentiel.
Le critère financier semble déterminant, dans la mesure où les cadres sont largement sur-représentés chez les
ménages accédants : 37% chez les propriétaires contre 16% chez les locataires de cette tranche d’âge.
Les locataires du parc privé
Les locataires du parc privé sont à 83% des locataires modestes. Un poids financier important pèse sur ces
ménages qui occupent un parc dont les niveaux de loyers sont élevés au regard des loyers pratiqués dans le
parc public (ils en représentent le double). Seulement un quart d’entre eux touche une aide au logement.
Le changement de logement est essentiellement lié à des causes professionnelles.
Niveaux de loyers
800
600
PLUS
400
parc privé
200
0
T1
T2
T3
T4 et +
PLUS
167
238
290
362
parc privé
397
499
607
688
Les locataires du parc social
Les familles y sont plus représentées que dans le parc privé (57% de ménages avec enfants contre 30%). On
constate également une plus forte part de ménages originaires de la Métropole (55% contre 38% dans le parc
privé).
Le Mans Métropole
25
DIAGNOSTIC
Les propriétaires
59% des propriétaires sont des couples avec enfants.
La part d’actifs travaillant au Mans est plus importante que dans l’ensemble de l’échantillon : 76%. La double
activité est également plus marquée : 74% des couples travaillent à deux (seulement 58% chez les locataires).
De plus, 71% résidaient précédemment sur Le Mans Métropole (55% pour l’ensemble).
On compte seulement 48% de primo-accédants parmi les propriétaires (soit 18% de l’ensemble de l’échantillon),
dont 30% ont bénéficié d’un Prêt à Taux Zéro. L’accession à la propriété sur Le Mans Métropole est entravée
pour un grand nombre de ménages.
2.1.3 - La satisfaction des emménagés récents : atouts et faiblesses de quartiers
Trois thèmes étaient abordés dans le questionnaire sur la satisfaction des ménages vis à vis de leur quartier :
- les commerces
- le cadre de vie (ambiance, sécurité, calme)
- le stationnement et les circulations
Les ménages enquêtes sont relativement satisfaits des services offerts dans leurs quartiers, et de
l’environnement : 35% des ménages apprécient la diversité des commerces, 46% l’ambiance / la sécurité / le
calme. Les problématiques de stationnement sont au contraire mises en avant comme une faiblesse par 20% des
ménages.
Au delà de ces facteurs de satisfaction, 30% des ménages souhaitent changer de logement dans un délai
inférieur à 3 ans. Pour 43% d’entre eux, la motivation est de devenir propriétaire, 17% pour cause de logement
trop petit. Seulement 55% des ménages envisageant de déménager souhaitent rester sur la Métropole, mais ils
sont 70% parmi ceux cherchant à accéder à la propriété.
Le Mans Métropole
26
DIAGNOSTIC
2.2 - Les ménages récemment sortis de la Métropole
Notre étude porte sur 250 ménages qui ont quitté Le Mans Métropole après 2003 pour s’installer sur le territoire
de l’aire urbaine.
2.2.1 - Une zone périphérique attractive
Les anciens résidants de Le Mans Métropole ont quitté le territoire pour 4 raisons majeures :
- Le coût du terrain pour une construction neuve : 33%
- Pour le cadre de vie: 28%
- Achat d’une maison dans l’ancien : 17%
- Pour des raisons professionnelles: 11%
D'une manière générale, c'est l’aspect financier qui demeure la principale cause de départ du territoire des
emménagés récents de l’aire urbaine. La motivation liée au cadre de vie offert par la zone périphérique est une
variable presque aussi importante que l’aspect financier.
Les notions de cadre de vie et principalement les problématiques de stationnement et de bruit liés au chantier du
tramway sont souvent évoquées par les ménages enquêtés.
2.2.2 - Le statut d’occupation des ménages récemment sortis de la Métropole
180
Ancien statut
160
Nouveau statut
140
120
100
80
60
40
20
0
Locataire parc privé
Locataire parc social
Propriétaire
Hébergé chez des
parents / tiers
Le changement de logement correspond à une phase d’acquisition pour la majorité des enquêtés. La part de
propriétaires est passée de 16% à 71%
Le Mans Métropole
27
DIAGNOSTIC
Cette évolution du statut d’occupation peut être déclinée selon les caractéristiques des enquêtés :
Les jeunes
Les moins de 30 ans représentent 40% de notre échantillon. La plupart d’entre eux étaient locataires du parc
privé, un tiers était dans le parc social.
La majorité d’entre eux accède à la propriété (60%) mais 40% demeurent locataires de leur logement. Pour ceux
ci les trois principales réponses évoquées à la question : « pourquoi avez vous quitté le Mans Métropole ?» sont
dans les mêmes proportions : le cadre de vie, le coût du logement, l’activité professionnelle.
Les 30- 44 ans
Ce sont les 30-44 ans qui représentent la tranche d’âge où le changement de situation est le plus significatif. 82%
d’entre eux étaient locataires de leur logement sur le Mans Métropole, ils sont 76% de propriétaires dans leur
nouveau logement.
Ce mouvement ne concerne pas que les ménages les plus modestes. Plus du tiers des 30-44ans sont classés
parmi les artisans, commerçants, chef d’entreprise ou cadres supérieurs. Comme chez les jeunes, dans les
motivations qui ont poussé les ménages à quitter le Mans Métropole, la notion de coût demeure présente (38%)
mais ne domine pas aussi largement que sur l’ensemble de l’échantillon. Les notions de cadre de vie (27%) ou le
souhait d’acquérir une maison dans l’ancien (21%) sont plus souvent évoqués. Il ne faut pas négliger le fait que
le départ vers l’extérieur de la Métropole répond aussi à des besoins insatisfaits notamment en ce qui concerne
le cadre de vie.
Les 45 ans et plus
La tranche des 45 ans et plus se réduit aux 45-60 ans, puisque notre échantillon se limite à 5 ménages de plus
de 60 ans. Pour les 2/3 d’entre eux il ne s’agit pas d’une première acquisition. Les choix du changement sont liés
au cadre de vie et à la retraite mais la localisation est déterminée par les coûts du foncier non bâti en dehors du
Mans Métropole.
Les primo accédants
Les primo accédants sont les ménages qui effectuent leur première acquisition. Ces ménages représentent 52%
de notre échantillon, signe de l’attractivité de la périphérie pour l’accession à la propriété.
Ce sont des ménages modestes, deux tiers d’entre eux ont bénéficié du Prêt à Taux Zéro. Il s’agit en majorité de
ménages à structure familiale avec un nombre moyen de personnes supérieur à 3.
Chez ces ménages la notion de cadre de vie n’est pas aussi présente : le départ de la Métropole est
majoritairement lié aux coûts d’accès à la propriété : 52% déclarent être sortis de la Métropole pour des
raisons financières, soit 20 points de plus que dans l’ensemble de l’échantillon. La notion de cadre de vie
ne constitue que 20% des réponses soit 8 points de moins que l’ensemble de l’échantillon.
La production d’une offre en adéquation avec leurs revenus sur Le Mans Métropole est une piste à travailler pour
lutter contre cette migration subie.
Le Mans Métropole
28
DIAGNOSTIC
Les locataires du parc social
69% des locataires HLM sont devenus propriétaires en quittant la Métropole. Comme chez les primo
accédants (dont une très large part fait partie), on retrouve une taille de ménages supérieure à 3.
40% ont quitté le Mans pour une accession moins onéreuse, 20% pour une acquisition dans l’ancien qui est
moins cher en périphérie.
2.2.3 - Les emménagés sortant et la Métropole
Le questionnaire soumis aux emménagés récents donne une image de la relation maintenue entre les
emménagés récents et la Métropole qu’ils ont quittée.
61% des emménagés récents travaillent sur la Métropole, la liaison quotidienne est donc maintenue à titre
professionnel.
Si la fréquentation de la Métropole (hors motifs scolaire ou professionnel) s’établit à 1.2 fois par semaine, il faut
considérer que 41% des ménages s’y rendent moins d’une fois par semaine.
Les jeunes et les retraités fréquentent moins la Métropole que les familles (ménages de 4 personnes et plus). Il
est intéressant de constater que pour ces familles, la fréquentation n’est pas excessivement plus élevée : il s’agit
surtout d’une part de ménages qui fréquentent la Métropole plus de 2 fois par semaine légèrement supérieure à
l’ensemble de l’échantillon (29% contre 25%) avec quelques valeurs très élevées (7% de 5 fois et plus).
En dehors de cette légère augmentation de la fréquentation, il n’y a pas de corrélation entre l’âge et la
fréquentation de la Métropole et la structure du ménage et la fréquentation de la Métropole.
Le lien est essentiellement commercial : 70% des visites, et partiellement familial (16%)
2.2.4 - La satisfaction des emménagés sortant
Quatre thèmes étaient abordés dans le questionnaire sur la satisfaction des ménages :
- les commerces de proximité
- les équipements sportifs
- les équipements scolaires
- la petite enfance
Les ménages enquêtes sont, à une très grande majorité, satisfaits des services offerts sur leur territoire
d’implantation. Ces réponses correspondent à la faible fréquentation des équipements du Mans Métropole en
dehors de ces commerces.
La notion de cadre de vie qui apparaît comme une satisfaction des ménages emménagés récents n’est pas
qu’une externalité positive de la localisation de leur logement en périphérie issue du processus de rejet de la
Métropole générée par les coûts d’accès au logement trop élevé. La relation à la ville demeure essentiellement
liée aux besoins professionnels, l’accès aux services et commerces se faisant autours des pôles secondaires de
la périphérie (La Suze sur Sarthe, Ecommoy, La Bazoge, Parigné l’Evêque…).
Le Mans Métropole
29
DIAGNOSTIC
2.3 - Les migrations liées au travail
250 questionnaires ont été envoyés auprès d’entreprises privées et d’établissements publics de plus de 50
salariés en juin 2006. 42 réponses nous sont parvenues, soit un taux de retour de 17%.
80% de ces entreprises nous ayant répondu sont situées sur la ville du Mans, dans le même ordre de grandeur
que l’ensemble des entreprises recensées en 2005 (données UNEDIC).
A travers cette enquête, 16 161 salariés sur le territoire de Le Mans Métropole ont été touchés, ce qui correspond
à près d’un quart du nombre de salariés recensés en 2005 (données UNEDIC). Parmi ces salariés, 93% sont en
CDI ou titulaires.
L’enquête a permis d’apprécier les migrations domicile-travail sur le territoire :
Ainsi, 53% des salariés concernés par l’enquête travaillent et habitent sur Le Mans Métropole, alors que 47%
résident hors de l’agglomération.
Parmi ces actifs entrant sur la Communauté Urbaine pour travailler, 40% résident au delà de la première
couronne, 8% hors de la Sarthe, témoignant de l’ampleur de l’étalement urbain de l’agglomération mancelle. En
ce qui concerne la première couronne, les 52% restant se répartissent de manière équitable dans les
communautés de communes limitrophes de Le Mans Métropole, sans qu’aucun territoire ne prenne le pas.
Les lieux de résidence hors agglomération
d’actifs de Le Mans Métropole
CC des rives
de Sarthe
CC de
l’Antonnière
7%
CC du Pays
des Brières
et du
Gesnois
9%
5%
CC du
Bocage
Cenomans
6%
9%
8%
CC du Val de
Sarthe
9%
CC du Sudest du Pays
Manceau
CC de l’Orée
de BerceBelinois
- 40 % reste de la Sarthe
- 8% hors Sarthe
Source : Enquête entreprises de plus de 50 salariés
Par ailleurs, en ce qui concerne l’item consacré à la problématique du logement des salariés, auquel ont répondu
31 entreprises, seules 6 entreprises identifient des difficultés d’accès au logement, principalement liées au niveau
des loyers, sur la Métropole.
Le Mans Métropole
30
DIAGNOSTIC
3. LES BESOINS EN LOGEMENTS EN 2005
L’objet de cette partie est d’évaluer la concordance de la production récente de logements avec les besoins
quantitatifs compte tenu des évolutions démographiques constatées.
3.1 - Le point d’équilibre
Il s’agit ici d’évaluer les besoins en logements nécessaires pour loger le même nombre d’habitants qu’en 1999 en
2005.
En effet, trois facteurs peuvent générer des besoins en logements sans évolution de la population :
- La variation du nombre moyen d’occupants par logement,
- La variation du parc sous-occupé,
- Le remplacement des logements désaffectés.
3.1.1 - La variation du nombre d’occupants par logement
C’est de loin et ce depuis plusieurs décennies, le facteur qui a le plus d’incidence sur le volume de logements.
Cette variation du nombre moyen d’occupants par logement génère un besoin de logements supplémentaires
pour continuer à loger le même nombre d’habitants.
L’origine de cette baisse est d’ordre sociologique et médicale. L’évolution des mœurs, des habitudes et les
progrès de la médecine aboutissent directement ou indirectement à diminuer le nombre moyen d’occupants par
logement. En effet, ce taux est passé de 2.48 en 1990 à 2.26 en 1999.
Les prévisions démographiques proposent un taux de 2.17 personnes par ménages en 2005.
Ainsi en 2005, pour continuer à loger la population de 1999, les besoins s’élèvent à 2 464 logements
supplémentaires.
3.1.2 - La variation du parc sous-occupé
On entend par parc sous-occupé les résidences secondaires et les logements vacants.
La transformation d’une résidence principale en résidence secondaire ou logement vacant (suite au décès du
propriétaire par exemple) va diminuer d’autant le parc de résidences principales et donc il faudra construire
autant de logements neufs pour compenser ces « disparitions » de résidences principales.
Mais le mouvement peut aussi être inversé. Ainsi, la réhabilitation d’un logement vacant, dans le cadre d’une
OPAH par exemple, pour être loué à l’année, permettra d’accroître le parc de résidences principales. Dans ce
cas, la variation du parc sous-occupé sera négative et donc ce sera autant de logements neufs en moins à
construire.
Compte tenu de l’augmentation du parc sous-occupé, en particulier vacant, les besoins s’élèvent à 848
logements en 2005.
3.1.3 - Le remplacement de logements désaffectés
Le changement d’affectation d’un logement en bureau ou le regroupement de plusieurs petits logements en un
seul ou encore la démolition d’une résidence principale vont générer là encore un besoin de construction de
logements neufs pour compenser ceux qui auront disparu.
Le Mans Métropole
31
DIAGNOSTIC
Comme pour la variation du parc sous-occupé, le phénomène peut être inverse si un grand logement est divisé
en plusieurs petits logements comme on l’observe fréquemment dans les OPAH. Dans ce cas, la variation sera
négative et ce sera autant de logements en moins à construire.
Sur la base des tendances observées entre 1990 et 1999, les besoins en logement liés au remplacement du parc
désaffecté sont de 1257 logements en 2005.
3.1.4 - Bilan : le point d’équilibre à atteindre pour le maintien de la population
L’addition des seuls besoins en logements pour maintenir la population de 1999 en 2005 aboutit à un besoin de
4569 logements supplémentaires.
3.2 - Les besoins en logements fin 2005
En considérant ce point d’équilibre à atteindre, et compte tenu de la variation démographique estimée entre 1999
et 2006, il est possible de déterminer le volume de logements nécessaires à l’hébergement de la population de
l’agglomération mancelle fin 2005.
Desserrement des ménages
Variation du nombre de résidences secondaires et de logements vacants
Renouvellement ou remplacement des logements disparus
2464
848
1257
Point d’équilibre fin 2005
4569
Variation démographique 1999-2006 (nombre d’habitants)
Soit une variation annuelle de
-1877
-0.16%
Effet démographique (nombre de logements à déduire
correspondant à la diminution estimée de la population)
- 845
=
3724
Besoins de production de logements entre 1999 et 2005
Entre 1999 et 2005, 4829 logements ont été terminés.
Solde de production de logements
Soit une moyenne annuelle de
1105 dont 752 logements collectifs
158 dont 107 logements collectifs
La production de logements entre 1999 et 2005 est excédentaire au regard des évolutions démographiques
estimées et des situations d’autres agglomérations de l’ouest (Angers, Cherbourg..).
La production en collectif privé en particulier est supérieure aux besoins, au regard d’autres agglomérations du
Grand Ouest. Sur la période 1998-2003, Le Mans Métropole connaît une production annuelle moyenne
supérieure de 390 logements collectifs par rapport à la Communauté Urbaine de Cherbourg, alors que ces deux
territoires sont marqués par des évolutions démographiques assez semblables. La différence est de 72
logements collectifs supplémentaires en moyenne annuelle par rapport à Angers Métropole dont la population au
contraire est en croissance. Ce constat est confirmé à l’échelle de grandes villes du Grand Ouest, même si la
part de logements collectifs est plus faible dans la ville du Mans.
Le Mans Métropole
32
DIAGNOSTIC
Tableau comparatif des situations dans des agglomérations du Grand Ouest
Agglomération
et population
en 1999
Communauté
Urbaine de
Cherbourg
(88 586 hab.)
Le Mans
Métropole
(188 664 hab.)
Angers Loire
Métropole
(261 146 hab.)
Production
annualisée par
type entre 1998 et
2003
Individuel
Collectif
96
65
(60%)
(40%)
266
455
(37%)
(63%)
570
383
(60%)
(40%)
Évolution de la
population de
l’agglomération
(% par an de
1999 à 2001)
Évolution de la
population de
la ville centre
entre 1999 et
2004
Nombre
de
logement
collectifs
en 1999
Part de
collectifs
dans le
parc
existant en
1999 (%)
Poids de la
production en
collectif sur le
parc collectif de
1999 (pour 1000
logements)
- 0.17
-1.1
19 748
49%
3
- 0.16
- 0.92
45 268
51%
10
+ 0.5
+ 0.3
65 376
56%
6
Source : Sitadel, FILOCOM & INSEE
Tableau comparatif des situations dans les villes-centre d’agglomérations du Grand Ouest
Agglomération
et population
en 1999
Cherbourg
(42 318 hab.)
Le Mans
(146 105 hab.)
Angers
(151 279 hab.)
Production
annualisée par
type entre 1998 et
2003
Individuel
Collectif
18
16
(53%)
(47%)
148
431
(26%)
(74%)
96
306
(24%)
(76%)
Évolution de la
population de
l’agglomération
(% par an de
1999 à 2001)
Évolution de la
population de
la ville centre
entre 1999 et
2004
Nombre
de
logement
collectifs
en 1999
Part de
collectifs
dans le
parc
existant en
1999 (%)
Poids de la
production en
collectif sur le
parc collectif de
1999 (pour 1000
logements)
- 0.17
-1.1
14 191
68%
1
- 0.16
- 0.92
40 053
55%
11
+ 0.5
+ 0.3
57 689
75%
5
Source : Sitadel, FILOCOM & INSEE
Rappel : les estimations d'évolution de population figurant dans ces tableaux sont à considérer avec prudence,
en effet les chiffres publiés actuellement par l'INSEE demeurent des chiffres provisoires qui se construiront
jusqu'en 2008 par sondages successifs.
Le Mans Métropole
33
DIAGNOSTIC
4. CARACTÉRISTIQUES DE LA PRODUCTION RÉCENTE : UN ESSOR DE LA
CONSTRUCTION NEUVE EN COLLECTIF
4.1 - Un boom du collectif privé
Le territoire de Le Mans Métropole est marqué par un développement de la construction neuve, excédentaire au
regard des besoins, et particulièrement en 2005 qui marque une reprise par rapport à 2003-2004.
Le volume logements construits en 2005 est au plus fort, avec 814 logements terminés contre une moyenne de
686 logements terminés par an sur la décennie.
La progression est liée essentiellement à la reprise du collectif privé, avec 390 logements terminés en 2005,
contre une moyenne de 334 logements depuis 1995. Le collectif privé représente 48% de la production en 2005.
La production de logements collectifs privés se fait par à-coup sur le territoire de la Métropole, en lien avec les
outils de défiscalisation. L’année 2005 rattrape presque le niveau des années 1997, 2000 et 2002 caractérisées
par des pics de logements collectifs privés, où ce type de logements représentait aux alentours de 60% de la
construction neuve. La production 2005 fait suite à une année 2004 très basse avec seulement 145 logements
terminés.
La production en individuel est plus linéaire, avec toutefois une plus forte progression sur la période 2002 – 2004,
et un maximum de 272 logements terminés en 2004, contre une moyenne annuelle de 169 depuis 1995.
Quand à la production de logements sociaux, elle représente 15 à 30% de la construction neuve selon les
années. Elle atteint 224 logements terminés en 2005 pour une moyenne annuelle de 182 sur la décennie,
majoritairement en collectif.
Globalement, le parc de logements a connu une progression annuelle de 0.7% par an depuis 1999. Si le parc de
logements continue de croître, de manière excédentaire par rapport aux besoins, la tendance récente est
marquée par le poids de l’étalement urbain par rapport aux évolutions constatées entre 1990 et 1999.
En effet, entre 1990 et 1999, la croissance du parc de logements de la Sarthe était liée à hauteur de 40% à la
construction de Le Mans Métropole. Depuis 1999, la part de l’agglomération dans la croissance du parc de
logements du département a baissé et ne compte plus que pour 24%.
Logements terminés sur Le Mans Métropole depuis 1995
900
800
700
600
Apt. Coll.
Soc. Coll.
Soc. Ind.
Maison
500
400
300
200
100
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Source : LMM
Le Mans Métropole
34
DIAGNOSTIC
4.2 - Une progression marquée au Mans
La progression est particulièrement marquée sur la ville du Mans. Le nombre de logements terminés y a
progressé de 56% entre 2004 et 2005 contre seulement 29% sur l’ensemble de la Métropole. 720 logements ont
été terminés sur la ville-centre contre une moyenne annuelle de 593 logements entre 1995 et 2005.
En 2005, la construction neuve au Mans représente 88% du total sur Le Mans Métropole, et cette part est en
croissance par rapport aux années précédentes.
Le poids du Mans est encore plus flagrant en matière de collectifs privés, qui représentent 97% des collectifs
privés de l’ensemble de la Métropole en 2005. La production connaît un boom en matière de logements collectifs,
avec 380 logements collectifs privés terminés au Mans en 2005 contre une moyenne annuelle de 305 sur
l’ensemble de la décennie précédente. Ce phénomène provient du développement de programmes en
investissement De Robien.
Logements terminés sur la ville du Mans et Le Mans Métropole
900
800
700
600
500
Le Mans
Le Mans Métropole
400
300
200
100
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Source : LMM
Le Mans Métropole
35
DIAGNOSTIC
4.3 - Une baisse de la proportion des logements de petite taille
La construction neuve est marquée par une évolution conséquente de la typologie des logements.
La part des petits logements a fortement diminué, passant de 42% en 1995 (soit 243 logements) à seulement 1%
en 2005 (soit 9 logements). La typologie de logements évolue vers des logements de taille moyenne qui
correspondent mieux à la demande : 28% de T2 - T3 en 1995, 56% en 2005.
L’année 2004 est marquée par une forte proportion de grands logements (59% de T4 et plus) en lien avec la
production importante en individuel.
Type des logements terminés
100%
80%
F6 & +
60%
F5
F4
F3
F2
40%
F1
20%
0%
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Source : LMM
Le Mans Métropole
36
DIAGNOSTIC
4.4 - Les logements autorisés en 2005
Le processus de forte production devrait se poursuivre sur les années à venir, malgré une dispersion dans le
temps, puisque l’année 2005 a vu un pic en terme de logements autorisés : 1756 logements, contre une
moyenne de 1057 par an depuis 1995.
Ce dynamisme concerne surtout le collectif privé, avec 1175 logements autorisés en 2005 (soit 66% de
l’ensemble des logements autorisés), contre une moyenne de 579 par an depuis 1995.
C’est la plus forte année de la décennie, en lien avec les effets de l’investissement De Robien, devant l’année
1998 qui fût marquée par l’investissement Périssol.
La majorité des logements autorisés se concentrent sur la ville du Mans, en particulier sur le centre et le nordouest de la commune, de manière prépondérante en collectif, le quartier de l’Université se démarquant toutefois
par sa mixité (individuel/collectif privé/logement social).
Les logements autorisés sur Le Mans représentent 91% des autorisations de l’ensemble de la Communauté
Urbaine, et 97% en ce qui concerne les collectifs privés.
Quant aux communes périphériques, elles affichent une stabilité. La production y est dominée par l’individuel,
hormis sur Allonnes et Coulaines.
Les logements autorisés en 2005 sur Le Mans Métropole
Source : SITADEL – DRE Pays de Loire
Le Mans Métropole
37
DIAGNOSTIC
SYNTHESE
Démographie
-
Une faible progression de la population entre 1990 et 1999 : +0.9%, liée à un solde migratoire
globalement négatif ;
Une évolution différenciée entre les communes, tendant à la stabilisation, avec une population estimée à
186 787 habitants en 2006 (population sans double-compte), chiffre porté à 192 260 habitants (+4 500
habitants sur Le Mans, + 973 habitants sur les autres communes) en incluant les doubles-comptes issus
du recensement 1999 (mise à jour en 2008).
Activités économiques
-
Un pôle d’emplois attractif qui génère des déplacements domicile-travail de plus en plus nombreux ;
Un secteur tertiaire prédominant ;
Un territoire propice à l’installation d’entreprises avec l’aménagement de nombreuses zones d’activités.
Mobilités résidentielles et liées au travail
-
Une attractivité résidentielle de Le Mans Métropole liée à l’emploi, caractérisée par un retard à
l’accession à la propriété dans le parcours résidentiel ;
Un départ de Le Mans Métropole pour accéder lié principalement à des raisons financières et au cadre
de vie ;
Un étalement urbain dépassant la première couronne mis en évidence par les migrations domiciletravail.
Besoins en logements et construction neuve
-
Des besoins en logements estimés à 3724 entre 1999 et fin 2005 ;
Une production récente (1999-2005) excédentaire de 1105 logements au regard des besoins mesurés ;
En particulier, un boom du logement collectif, marqué sur la ville du Mans, sous l’influence des
dispositifs de défiscalisation, avec un pic en 2005.
Le Mans Métropole
38
DIAGNOSTIC
Caractéristiques générales du parc de
logements : données de cadrage
Le Mans Métropole
39
DIAGNOSTIC
1. LE PARC DE LOGEMENTS
1.1 - Un parc de logements en progression
En 2003, le fichier Filocom recense 92 616 logements sur le territoire de Le Mans Métropole, ce qui correspond à
35% des logements du département de la Sarthe, une part qui s’est stabilisée depuis 1999. On observe une
croissance plus importante du parc de logements sur le département (+1.1% par an entre 1999 et 2003 contre
0.98% par an pour la période 1990-1999).
Structure du parc de logements en 2003
Le parc de la Métropole se caractérise par une sousreprésentation des résidences secondaires par rapport au
niveau départemental, et se répartit en :
-
2%
7%
Résidences
Principales
91% de résidences principales (Sarthe : 87%)
2% de résidences secondaires (Sarthe : 6%)
7% de logements vacants (Sarthe : 7%)
Résidences
Secondaires
Logements
Vacants
91%
Source : Filocom 2003
Si la part de résidences secondaires ne connaît pas de variations significatives, on constate que la part de
logements vacants ne cesse de croître sur l’agglomération avec une prévalence du développement de ce parc
sur la ville du Mans.
ALLONNES
ARNAGE
COULAINES
LA CHAPELLE-SAINT-AUBIN
MANS (LE )
MULSANNE
ROUILLON
SARGÉ-LÈS-LE-MANS
YVRÉ-L'ÉVÊQUE
Total LMM
Résidences principales
4414
2150
3000
793
68520
1706
701
1308
1671
84263
Total logements
5005
2261
3099
828
75725
1746
777
1333
1775
92549
Le Mans Métropole
40
DIAGNOSTIC
1.2 - Un parc de logements collectifs
51% des résidences principales sont des
logements collectifs. Ce taux n’est que de 25% sur
le Département, et les résidences principales en
collectif de la Métropole représentent 75% de celles
du Département.
La ville du Mans concentre 89% des collectifs de Le
Mans Métropole, pour seulement 82% du parc de
logements total, soit un taux de 55% de collectifs
parmi les résidences principales. Mais ce sont les
communes de Coulaines et Allonnes qui ont les
plus fort taux de collectifs, avoisinant 60%.
Typologie des résidences principales
49%
51%
Collectif
Individuel
Part de logements collectifs
parmi les résidences principales
> 50%
5 - 10%
< 5%
A l’échelle de la ville du Mans on retrouve une forte présence du logement individuel au regard d’autres
grandes villes, plus de 45 %, contre par exemple 24% à Angers (Source : Insee 1999). En corollaire, la
ville du Mans affiche une densité basse en comparaison d’autres agglomérations du grand ouest.
Le Mans Métropole
41
DIAGNOSTIC
Une faible densité
densité (hab/km²)
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Le Mans
Angers
Tours
Rennes
Nantes
Source : Insee 1999
1.3 - Un parc plus ancien sur la ville du Mans
En 2003, les logements récents (moins de 15 ans) sont représentés dans les mêmes proportion entre Le Mans
Métropole (11.34% du parc de résidences principales) et le département de la Sarthe (11.22%).
En revanche, les logements de plus de 30 ans sont plus nombreux sur le Mans Métropole est plus
particulièrement sur la ville du Mans où ils représentent 70% des résidences principales. La croissance plus
tardive des autres communes de Le Mans Métropole leur permet d’afficher une part de logements de plus de 30
ans largement inférieure puisqu’elle s’élève à 62%.
Le parc de résidences principales se caractérise également par une moindre représentation des logements
anciens par rapport à la Sarthe. On compte 29% de logements antérieurs à 1948 sur la Métropole, contre 42%
sur le Département.
Ancienneté du parc de résidences principales
70%
60%
50%
40%
Le Mans Métropole
30%
Sarthe
20%
10%
0%
<1948
1948-1990
1991 & +
Le Mans Métropole
42
DIAGNOSTIC
2. LE PARC DE RÉSIDENCES PRINCIPALES
2.1 - Un territoire spécialisé
Deux modèles se distinguent au sein de Le Mans Métropole :
- La ville du Mans et les communes d’Allonnes et de Coulaines proposent un modèle urbain où la part des
locataires est supérieure à celle des propriétaires occupants. A noter que le parc locatif de la ville centre
se décompose dans les mêmes proportions entre parc locatif privé et parc locatif social et que celui de
ces deux autres communes périphériques est marqué par une très forte représentation du parc locatif
social (50% du parc total de logements),
- A l’inverse, le parc de logements des autres communes se distingue par une forte part de propriétaires
occupants (entre 75% et 85%), plus élevée que celle du département (60%).
La différence entre les deux parcs s’établit au niveau des logements locatifs sociaux concentrés dans la ville du
Mans et les communes d’Allonnes et de Coulaines. Une meilleure répartition de ce parc semble donc nécessaire
pour harmoniser le territoire communautaire.
Statut d’occupation des logements par commune
YVRÉ-L'ÉVÊQUE
SARGÉ-LÈS-LE-MANS
ROUILLON
MULSANNE
MANS (LE )
COULAINES
ALLONNES
Propriétaires
Locataire du parc social
Locataire du parc privé
ARNAGE
autre
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Le Mans Métropole
43
DIAGNOSTIC
2.2 - Un développement résidentiel sur certaines communes
En dehors de la ville centre, on trouve un parc de grands logements avec une majorité de logements de plus de
75m² ce qui correspond au développement résidentiel des communes autour du Mans.
La taille des logements en 2003
Le Mans
Communauté Urbaine (Hors Le Mans)
40
35
30
25
20
15
10
5
0
<35 m²
35 à 54 m²
55 à 74m²
74 à 94 m²
>95m²
2.3 - Des ménages de plus en plus petits
L’occupation du parc de logements de Le Mans Métropole est en baisse constante à l’image du phénomène que
l’on observe sur tous les secteurs urbains. Le phénomène suit la même tendance dans la communauté urbaine et
dans le Pays du Mans, même lorsque l’on extrait le Mans (qui représente 72% de la population du Pays en
2003).
Ce phénomène a pour origine d'une part, le desserrement des ménages (phénomène lié aux jeunes quittant le
domicile parental et aux séparations des couples générant une recomposition des familles : personnes seules,
familles monoparentales ou au contraire recomposées) et d'autre part, le vieillissement de la population.
Une baisse de la taille moyenne des ménages
3,5
Le Mans Métrople
Aire Urbaine
3,3
Aire Urbaine hors Le Mans
Métropole
3,1
2,9
2,7
2,5
2,3
2,1
1,9
1,7
1,5
1990
1999
2003
Source : Insee & Filocom
Le Mans Métropole
44
DIAGNOSTIC
SYNTHÈSE
Le parc de logements
-
-
92 616 logements recensés en 2003, soit 35 % des logements de la Sarthe, réparti en :
91% de résidences principales
2% de résidences secondaires
7% de logements vacants
51% des résidences principales en collectif, avec une concentration au Mans
Un parc plus ancien sur le Mans avec 70% de résidences principales de plus de 30 ans.
Les résidences principales
-
Une spécialisation de la ville du Mans et des communes d’Allonnes et de Coulaines en locatif,
notamment social
Une part importante de grands logements hors de la ville du Mans
Des ménages de plus en plus petits
Le Mans Métropole
45
DIAGNOSTIC
Le renouvellement urbain
Le Mans Métropole
46
DIAGNOSTIC
1. LE RENOUVELLEMENT DU PARC PRIVÉ
1.1 - Le parc privé potentiellement indigne
L’article L302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que « Le diagnostic du PLH (…) inclut un
repérage des situations d'habitat indigne et des copropriétés dégradées ».
1.1.1 - Approche des situations d'habitat indigne ou inconfortable
L’approche des situations d’habitat indigne est réalisée à partir des fichiers transmis par les Services de l’État qui
croisent les données portant sur le logement et la situation financière des occupants et permettent ainsi d'estimer
le nombre de logements "potentiellement indigne" à l'échelle de chaque section cadastrale.
Sur Le Mans Métropole, 3309 logements potentiellement indignes sont ainsi recensés en 2003 pour 3468
logements en 2001, soit 3.9% des résidences principales réparties en :
–
1908 logements locatifs privés dont 1810 sur la ville du Mans et plus particulièrement dans
les quartiers du centre-ville
–
1315 logements occupés par leur propriétaire
(86 logements ne sont pas classés)
Les occupants de ces logements potentiellement indignes sont majoritairement âgés.
Parmi les locataires, 42% des ménages occupant ces logements potentiellement indignes ont des revenus
inférieurs à 60% du plafond d’accès au parc social.
Ce parc de logement se caractérise par un poids relatif des petits logements important : 26% des locatifs privés
potentiellement indignes ont une taille inférieure à 35 m², conséquence de la division de « mancelles ».
Cette thématique peut également être appréhendée avec un autre indicateur : la présence de logements
inconfortables (classement cadastral 7 & 8). Ces logements représentent 3% des résidences principales sur Le
Mans Métropole.
A titre de comparaison, le logement inconfortable représente 2.7% des résidences principales à Rennes
Métropole, et 2% sur Brest Métropole Océane (source : Filocom 2003).
Au cours de l’atelier thématique consacré au marché immobilier et foncier, plusieurs participants ont confirmé la
présence d’un parc locatif privé inconfortable, pour partie organisée par des marchands de sommeil. Il a été
signalé que ces logements répondent à un besoin pour des ménages très modestes. Le conventionnement
apparaît comme un moyen à valoriser pour sortir une partie de ce parc de l’insalubrité.
Les promoteurs signalent également qu’une partie du parc privé est détenue par de petits bailleurs qui ont besoin
d’être soutenus financièrement pour améliorer leur logement. De plus cette démarche est en phase avec le
discours de certains élus présents qui souhaitent accroître la mixité sociale au sein des zones d’habitat et ainsi
mieux répartir le logement social.
Le Mans Métropole
47
DIAGNOSTIC
La carte ci-dessous précise la localisation des logements inconfortables sur la Ville du Mans.
Les logements en classement cadastral 7 & 8
sur la ville du Mans en 2003
660 – -80 8
- 6
2
20 – 60
- 2
1
100– -20 1
Source FILOCOM
1.1.2 - Une absence de copropriétés dégradées
Les enquêtes réalisées auprès des professionnels syndics de copropriétés ont mis en évidence une absence de
copropriétés dégradées sur l'agglomération. Toutefois, la production excédentaire de logements et les
phénomènes de vacance induits sur le parc privé sont autant de risques de développement de copropriétés
dégradées dans les prochaines années.
Le Mans Métropole
48
DIAGNOSTIC
1.2 - Les logements vacants
En 2003, 6652 logements vacants étaient recensés sur Le Mans Métropole, dont 5173 logements du parc privé,
soit un taux de vacance de 7%.
Le parc vacant se distingue par son ancienneté par rapport à l’ensemble du parc de résidences principales : 44%
datent d’avant 1948, contre 30% pour l’ensemble du parc.
Cette problématique demeure localisée dans la ville-centre pour 88% des logements. Les quartiers centraux et
du sud de la ville sont les plus touchés. Ce sont toutefois dans ces quartiers que les aides de l’ANAH sont les
plus mobilisées.
Les professionnels ont fait part de leur inquiétude quant aux projets émanant de promoteurs nationaux qui sont
de nature à déstabiliser le marché de l’habitat et à dévaloriser le parc existant. Une partie de la vacance dans le
parc privé est liée à cette introduction de logements neufs à des loyers supérieurs à ceux du marché local. Cette
inadéquation entre l’offre produite et la demande est en outre un facteur de fuite des ménages vers les
communes périphériques à la Métropole. Un deuxième point apparaît, c’est la surproduction de petits logements
qui a entraîné une offre surabondante de ce type de logements dans un contexte de baisse des effectifs
universitaires durant la période de 1995 à 2002.
Au regard de la structure du parc locatif la part de petits logements est inférieure à celle que l’on trouve dans
d’autres communautés. La part de petits logements (moins de 35 m²) reste faible : 15% du parc locatif sur la ville
du Mans, contre 22% à Angers. En revanche ces petits logements représentent près de 27% de la vacance
enregistrée en 2003. La seule structure du parc n’est pas en cause dans cette importante vacance, la demande
en matière de logements connaît aussi un certain fléchissement.
Part de logements privés vacants dans
le parc de résidences principales
>9
3-9
1-3
-Quartiers centraux
-L’axe centre- hôpital Chanzy
-L’axe centre- Maillets
Source FILOCOM
Le Mans Métropole
49
DIAGNOSTIC
L’évolution récente de la construction (2001-2005) montre un glissement vers des logements de plus grande taille
en collectif mais le fait marquant de cette période est le fort accroissement des logements autorisés. Ceux ci
représentaient 55% des constructions autorisées en 1995 et atteignent en 2005 plus de 66% de la production
autorisée avec des volumes d’un niveau élevé, +103% par rapport à 1995 en 2005.
La forte production engendrée conduit à accroître le phénomène de vacance La vacance a progressé de 11%
depuis 1999 (source : Filocom 2003). En corollaire on trouve en 2003, 181 logements construits après 2001
vacants. De plus, la durée d’inoccupation est en hausse, 29% des logements vacants le sont depuis plus de 3
ans.
181 logements vacants
construits après 2001
Le secret statistique ne permet pas de connaître le
nombre de logements par entités compte tenu de sa
faible importance
Source FILOCOM
Le Mans Métropole
50
DIAGNOSTIC
1.3 - Une faible activité d’amélioration
1.3.1 - Les propriétaires bailleurs
906 logements locatifs ont été améliorés par les bailleurs depuis 2002 sur Le Mans Métropole. L’activité se
concentre au Mans avec 855 dossiers, et plus particulièrement dans les quartiers centraux ou les difficultés du
mal logement s’accumulent (inconfort, vacance).
L’amélioration de logements locatifs est en forte baisse : 554 dossiers ont été payés en 2002, pour seulement 90
en 2005. Dans un contexte de vacance croissante sur certains quartiers il apparaît nécessaire d’infléchir cette
tendance dans un parc locatif privé déqualifié, notamment dans certains quartiers du centre et du nord de la ville
du Mans. Les professionnels de l’immobilier soulignent par ailleurs que les propriétaires des logements locatifs
ne sont pas tous en mesure de faire face financièrement aux travaux qui incombent à leur(s) logement(s).
Un tiers des logements locatifs améliorés sont des logements vacants remis sur le marché avec une durée
moyenne d’inoccupation de 4 ans. On ne compte pas de conventionnement, mais les loyers demeurent inférieurs
aux prix du marché.
Les logements loués améliorés
entre 2002 et 2005
50 - 66
20 - 50
10 - 20
0 - 10
- Quartiers centraux
- L’axe centre - hôpital Chanzy
- L’axe centre - Maillets
Source : ANAH
Les logements vacants remis sur le marché avec
une subvention de l’ANAH entre 2002 et 2005 sur
la ville du Mans
15 - 28
10 - 15
Le Mans Métropole
1-10
51
DIAGNOSTIC
1.3.2 - Les propriétaires occupants
Compte tenu des restrictions appliquées dans l’attribution des subventions ANAH (plafonds de ressources très
bas), l’activité d’amélioration chez les propriétaires occupants est peu dynamique avec 529 logements améliorés
depuis 2002. Elle se concentre à 80% sur la ville du Mans.
Une large part est destinée à l’amélioration (65%) notamment pour les propriétaires impécunieux (76%). Les
travaux d’adaptation subventionnés sont peu nombreux, 35% des dossiers.
L’action d’amélioration est donc essentiellement tournée vers les personnes âgées aux revenus modestes ce qui
correspond au profil des ménages propriétaires occupants du Mans Métropole : 48% des propriétaires ont plus
de 60 ans et 55% des ménages éligibles aux aides sont des plus de 60 ans.
Dans une perspective de maintien à domicile d’une population vieillissante l’adaptation du logement
reste une démarche trop peu sollicitée.
Le Mans Métropole
52
DIAGNOSTIC
2. LE PARC PUBLIC ET LE RENOUVELLEMENT URBAIN
La politique de la ville et le renouvellement urbain sont des compétences communales et sont donc exercées par
les villes du Mans, d’Allonnes et de Coulaines sur leurs ZUS respectives.
Les Zones Urbaines Sensibles de l’agglomération mancelle :
Source : LMM
2.1 - Historique et données de cadrage :
Sur l’agglomération, la politique de la ville est active depuis plus de vingt ans3. Dès les années 1980, deux
opérations "Habitat et Vie Sociale" (HVS) sont mises en œuvre sur le quartier des Glonnières au Mans et sur le
quartier de Chaoué à Allonnes. Le Développement Social des Quartiers (DSQ), et le Développement Social
Urbain (DSU) s'appliqueront par la suite sur le quartier des Sablons au Mans et sur le quartier Chaoué-Perrières
à Allonnes.
3
Source : PRU.
Le Mans Métropole
53
DIAGNOSTIC
En 1994, l'agglomération mancelle a bénéficié d'un premier Contrat de ville. Ce Contrat de ville portait sur un
ensemble de sites prioritaires connaissant de graves difficultés économiques et sociales et qui seront classés en
Zone Urbaine Sensible (ZUS) en 1996 :
Bellevue à Coulaines et Le Mans
Chaoué – Perrières à Allonnes
L'Épine au Mans
Les Ronceray-Glonnières au Mans
Les Sablons, au Mans. Le quartier des Sablons devait en outre être sélectionné pour devenir Zone franche
urbaine
Le dernier Contrat de ville 2000-2006 a été signé le 10 juillet 2000. Son élaboration, tout particulièrement aux
Sablons, a pris appui sur un bilan partagé de l'étape précédente et sur l'élaboration concertée d'un Projet de
quartier. Sa mise en œuvre à l'échelle des quatre communes signataires, se réfère à sept conventions
thématiques signées au cours des années 2000 et 2001 et qui en définissent les programmes d'action.
Une Opération de renouvellement urbain "Allonnes – Le Mans", pour les sites Chaoué-Perrières et RoncerayGlonnières, ayant été approuvée en octobre 2000, deux conventions territoriales ont été conclues pour définir les
spécificités de mise en œuvre au regard de ce cadre.
Les démarches actuelles de renouvellement urbain s’inscrivent donc dans cette continuité et se poursuivront
dans le Contrat Urbain de Cohésion Sociale qui sera signé en 2007.
2.2 - Le renouvellement urbain sur la ville centre (cf. PRU)
Sur la ville centre, des opérations de démolitions ciblées sur certains secteurs ont été engagées dès 1998 :
aux Sablons (Monts d'Arrée – 298 logements et Reposance - 100 logements),
à Vauguyon (Jean Bart – 222 logements),
à la Fresnellerie (53 logements),
à l'Angevinière (18 logements),
enfin aux Glonnières (138 logements).
Le Programme de rénovation urbaine 2005 - 2010 projette des démolitions de logements dans le cadre du
renouvellement de l’offre locative sociale de l’agglomération mancelle (Sablons : 248 logements, RoncerayGlonières : 202 logements).
Dans le même temps sur les autres secteurs (ZUS de l’épine et de Bellevue), se poursuivent les démarches
d’amélioration de l’habitat entreprises depuis une dizaine d’années, notamment dans le cadre de « l’amélioration
de la qualité de service - AQS» (pose d’interphones par exemple) ou en terme de résidentialisation (Bellevue). En
2005, 702 logements ont été réhabilités hors PRU.
Compte tenu de la détente sur le marché local de l’habitat, les bailleurs publics insistent tous sur la nécessité
d’amélioration du parc afin de rester concurrentiel par rapport au parc locatif privé. Beaucoup d’entre eux
ont mis en place une politique offensive de satisfaction des attentes de la clientèle afin de réduire les délais à la
relocation et la vacance (c’est le cas des politiques d’entretien et de maintenance par exemple).
Pour les bailleurs publics, la concurrence de l’offre locative privée est réelle. La possibilité de pouvoir s’y loger
rapidement, dans de bonnes conditions et à un coût souvent abordable est une contrainte pour les organismes
HLM. C’est notamment le cas des ménages non bénéficiaires des aides au logements dans les opérations
récentes : le différentiel de loyer, s’il reste souvent favorable au parc public, se réduit par rapport au parc privé.
Le Mans Métropole
54
DIAGNOSTIC
2.3 - Le renouvellement urbain sur Allonnes
Allonnes se caractérise par une situation particulière puisque 75% de sa population vit en ZUS, que les
ressources y sont les plus faibles de la région ainsi que son potentiel fiscal4. Face à cette situation et à
l’importance des quartiers de Chaoué et de Perrières, la démarche de renouvellement urbain est ancienne.
Dès 1983, une ZEP est créée. Ensuite, en 1989, c’est la création du conseil communal de prévention de la
délinquance, la participation à banlieues 89 et la première convention de développement social des quartiers, et
la participation aux dispositifs locaux (contrat de ville en 1994-1999, classement en ZUS en 1996, 1997 création
de la zone de redynamisation urbaine et opération de renouvellement urbain à partir de 2000).
Le bilan des actions menées (1989-2003) est conséquent :
Réhabilitation de 2 049 logements,
Démolition de 230 logements sociaux,
Reconstruction de 246 logements sociaux (publics – privés).
L’opération de renouvellement urbain prévue dans le projet de Convention avec l'ANRU portant sur la période
2005-2012 prévoit les interventions suivantes :
Réhabilitation de 450 logements,
Démolition et reconstruction de 228 logements,
Construction de 10 logements en accession sociale à la propriété,
Mise à disposition de la Foncière Logement d'une parcelle de plus de 6 100 m²,
4
Source : présentation au comité d’engagement
22 juin 2006.
Le Mans Métropole
55
DIAGNOSTIC
Note : Carte basée sur l’état des dossiers en 2005
Le Mans Métropole
56
DIAGNOSTIC
2.4 - La reconstitution de l’offre à l’échelle communautaire :
L’objectif de Le Mans Métropole est de rééquilibrer l’offre du parc locatif social caractérisée par sa forte
concentration, à partir des opportunités foncière des communes. Cela se traduit par l’engagement des
communes d’intégrer 20 % à 30% de logements sociaux dans les ZAC à venir.
Les objectifs de reconstitution de l'offre sur les sites manceaux sont de l’ordre de 49 logements par an sur 6 ans
à laquelle contribue l'ensemble des organismes HLM locaux. La programmation provisoire pour les années 2005
-2010, porte donc sur la reconstitution du parc détruit dans le cadre du Programme de rénovation urbaine (ou sur
d'autres sites) à hauteur de 215 logements par an. Une attention particulière sera portée à la diversification des
formes d'habitat proposées et notamment sur le logement individuel.
Avec la livraison de 1 723 logements sociaux prévue d'ici 2010, Le Mans recevra environ les deux tiers de la
production de l'agglomération, alors que la ville représente plus de 80% de l’offre sociale. Ce rééquilibrage
géographique sur le territoire communautaire s'accompagnera d'un mouvement analogue sur le territoire
communal : 85% des nouveaux logements sociaux seront réalisés hors des ZUS.
La carte des prévisions de constructions de logements sociaux programmées pour la période 2004-2010 met en
évidence la volonté de rééquilibrage à l'échelle du territoire de la ville centre :
rééquilibrage vers le centre et le nord de la ville, 19% de la programmation;
rééquilibrage vers l'ouest de la ville (24%): plus de 400 nouveaux logements, dont une partie s'intégrera aux
quelques 900 autres constructions prévues sur le secteur "Université",
le secteur Jaurès-Batignolles où 27% de la programmation est prévue. Elle est associée à la réalisation de
nombreux logements privés (par exemple 600 à la Cartoucherie).
La programmation prévoit, dans cette perspective, de favoriser la construction de logements financés en PLAintégration. L'objectif est de produire d'ici 2010, 127 logements de ce type au Mans (environ 25 par an) et une
proportion équivalente (8%) sur les autres communes de Le Mans Métropole. Ce rapport permet de rééquilibrer
le parc locatif social sur le territoire (hors de la ville centre, de Coulaines et d’Allonnes).
Le Mans Métropole
57
DIAGNOSTIC
Note : Carte établie en 2005 à partir des projets de dossiers PNRU de l’époque, et de la répartition prévisionnelle
des opérations figurant en annexe de la convention de délégation.
Le Mans Métropole
58
DIAGNOSTIC
SYNTHÈSE
Le renouvellement du parc privé
-
Un parc de 3309 logements potentiellement indignes recensés en 2003, soit 3.9% des résidences
principales, occupé majoritairement par des ménages âgés ;
5173 logements vacants recensés en 2003, soit une progression de 11% depuis 1999, en lien avec les
caractéristiques de la production récente (niveaux de loyers, typologie, offre surabondante)
Une activité d’amélioration modeste (906 logements propriétaires bailleurs, 529 logements propriétaires
occupants), en diminution, localisée dans les quartiers centraux où les besoins sont les plus marqués.
Le Renouvellement Urbain
-
-
-
-
Une démarche inscrite dans la continuité des actions engagées depuis les années 1980 qui se
prolongera dans le CUCS à partir de 2007, des opérations programmées dans le cadre des
programmes de renouvellement urbain du Mans, de Coulaines et d’Allonnes,
Un bilan des actions menées conséquent : 829 logements détruits sur Le Mans et 230 sur Allonnes,
Un besoin important d’amélioration du parc de logements (2049 réhabilitations sur Allonnes entre 1998
et 2003, 702 logements réhabilités en 2005 alors que la convention de délégation en prévoyait 130,
opération d’amélioration du patrimoine de Le Mans Habitat « en continu »),
Une reconstitution de l’offre hors site en privilégiant un rééquilibrage territorial au sein de la ville centre
(hors des quartier d’habitat social) et à l’échelle de la communauté » urbaine (hors des villes accueillant
l’essentiel de l’offre),
Les actions à venir en matière de renouvellement urbain :
Un effort de diversification et d’amélioration de l’habitat (résidentialisation de la ZUS
de Bellevue par exemple), construction de 125 logements en accession sociale à la
propriété (diversification) sur Allonnes, production de 133 logements par la Foncière
Logement à Allonnes,
442 logements détruits entre 2005 et 2010 sur Le Mans, 446 logements reconstruits
dont 85% hors site,10% en PLA I,
Démolition reconstruction de 131 logements locatifs sociaux sur Allonnes (20052009),
Démolition reconstruction des 384 logements des IGH d’Allonnes,
Le Mans Métropole
59
DIAGNOSTIC
Le Marché foncier et immobilier
Le Mans Métropole
60
DIAGNOSTIC
L’étude du marché immobilier et foncier est basée sur l’analyse des données issues du fichier PERVAL
enregistrées entre 2002 et 2005.
1. LE MARCHÉ FONCIER
1.1 - Un marché foncier favorisant l’étalement urbain
Entre 2002 et 2005, 246 terrains destinés à l’habitat ont été vendus sur Le Mans Métropole et 753 sur les
communes du Pays du Mans (hors Le Mans Métropole) soit une moyenne annuelle respectivement 60 et 188
unités avec une baisse sensible du nombre de transactions pour l’année 2005 notamment sur Le Mans
Métropole avec seulement 31 transactions enregistrées.
Les terrains destinés à l'habitat vendus
entre 2002 et 2005 sur le Pays du Mans
Nombre de terrains
190
95
19
TRANGE
CHAUFOURNOTRE-DAME
YVREL'EVEQUE
LE MANS
CHANGE
RUAUDIN
PARIGNEL'EVEQUE
BRETTELES-PINS
SAINT-MARSD'OUTILLE
ECOMMOY
Périmètre
Le Mans Métropole
En terme de spatialisation de ces
terrains, outre la commune du Mans
qui représente 75% des ventes de
terrains à l’échelle de Le Mans
Métropole, le potentiel foncier
semble se situer sur les communes
de la partie est de la première
couronne périurbaine et le long des
axes autoroutiers.
Cette localisation paraît justifiée au
regard soit des disponibilités
foncières au sein de ces communes
soit des facilités de liaison avec le(s)
pôle(s) d’emploi de l’agglomération
mancelle.
Globalement, à l’échelle du Pays du
Mans seul un terrain sur quatre a
été vendu sur les neuf communes
de Le Mans Métropole, et 18% sur
la ville du Mans.
Aussi, des différences structurelles
existent entre les communes. Ainsi,
si 45% des terrains vendus ont une
surface comprise entre 400 et 800
m², leur surface moyenne est 35%
plus élevée dans les communes
périphériques que dans les
communes de Le Mans Métropole.
Source : IGN - Le Mans Métropole / PERVAL
Réalisation : Habitat et Développement Bretagne
Le Mans Métropole
61
DIAGNOSTIC
Cet écart surfacique s’explique en partie par des niveaux de prix moindres à mesure que l’on s’éloigne de la villecentre.
Prix ttc des terrains vendus viabilisés
entre 2002 et 2005 en € par m²
Ainsi, les prix des terrains varient
fortement en fonction de leur localisation.
A l’échelle de Le Mans Métropole, on a
constaté une augmentation de +39% des
prix des terrains vendus viabilisés entre
2002 et 2005 sur la ville du Mans
(moyenne de 110 € / m² en 2005) et
jusqu’à +164% dans les autres communes
de la communauté urbaine (moyenne de
74 € / m² en 2005) qui comblent petit à
petit un écart avec la ville-centre qui atteint
tout de même 49% en 2005.
Dans les autres communes du Pays du
Mans, l’inflation est également très forte
puisque, après une période de stagnation,
on a constaté une hausse de +75% des
prix des terrains viabilisés entre 2004 et
2005. Malgré cela, le niveau reste inférieur
de 43% à celui de l’agglomération.
120 €
Le Mans Métropole
100 €
80 €
Ville Le Mans
Reste CUM
Reste Pays
110 €
105 €
98 €
86 €
95 €
79 €
74 €
60 €
66 €
67 €
56 €
52 €
40 €
37 €
30 €
32 €
20 €
-
28 €
27 €
€
2002
2003
2004
2005
Source : PERVAL
Logiquement, les acquéreurs sont donc globalement moins aisés en périphérie que dans le centre, avec 45% des
acquéreurs du Pays du Mans (hors Le Mans Métropole) qui sont employés ou ouvriers contre 25% des
acquéreurs de Le Mans Métropole. A l’inverse, on trouve 25% de CSP supérieures parmi les acquéreurs sur Le
Mans Métropole contre 13% sur les autres communes du Pays.
Les niveaux de prix ont également une incidence sur l’âge moyen des acquéreurs de terrains puisque sur la
période 2002-2005, on achète un terrain en moyenne à 38 ans en périphérie (67% de moins de 40 ans) contre 43
ans sur Le Mans Métropole (38% de moins de 40 ans).
En matière de mobilité géographique liée au foncier, les acheteurs manceaux sont très présents et ce sur
l’ensemble du Pays du Mans. En effet, si 75% des acheteurs d’un terrain situé dans une commune de Le Mans
Métropole sont originaires de la seule ville du Mans, Le Mans Métropole fournit aussi 50% des acheteurs d’un
terrain situé dans une commune du Pays du Mans (hors Le Mans Métropole). On voit donc bien que, compte
tenu d’un potentiel d’acheteurs très importants, la ville du Mans « marque » bien son environnement proche en
termes de transactions foncières.
Le Mans Métropole
62
DIAGNOSTIC
1.2 - Consommation et disponibilités foncières sur Le Mans Métropole
Depuis 2000, ce sont près de 20 hectares qui sont utilisés pour le logement chaque année répartis de manière
égale entre la ville du Mans et les autres communes de la Métropole (Source : Données urbanisme des
communes). Historiquement, le développement de la ville du Mans s’appuie sur une forte construction
individuelle qui se démarque encore dans le parc de logements. La consommation foncière est donc très
importante au regard de la population de la ville. Ce constat peut également être posé pour les communes de la
communauté urbaine dont la croissance s’est appuyée sur le développement pavillonnaire.
La majorité des opérations réalisées depuis 2000 l’ont été sous forme de Zone d’Aménagement Concerté avec
une ambition des élus pour atteindre 20% à 25% de logements sociaux dans leurs opérations.
En 2006, 13 ha ont été commercialisés en ZAC uniquement sur la ville du Mans. Toujours en ZAC, sur la même
année 927 logements pour environ 65 ha sont en cours de commercialisation.
Pour la production à moyen terme 232 ha de ZAC sont en cours d’étude sur Le Mans Métropole pour la
réalisation de 3200 logements dont 60% en dehors de la ville du Mans. Cette programmation recouvre 3 années
de production telle qu’elle a été observée depuis 2000. Cette procédure couvre la majorité des projets de
construction sur la communauté urbaine. Seul 221 logements en projet ont été recensés hors ZAC. Il est
important de considérer la place des projets de ZAC en centre ville et en secteur péri-central qui correspond à
des secteurs supportant une forte vacance et des problèmes d’inconfort (Sablons, Jacobins, Les Fontaines), et
s’inscrit dans une politique de renouvellement urbain.
La consommation foncière sur l’agglomération ne relève pas seulement des besoins liés au logement mais
également à ceux liés au développement de l’activité économique. A l’échelle de la communauté urbaine les
surfaces destinées aux activités représentent 75% de la surface totale des ZAC en cours de commercialisation
soit 243 des 325.5ha en 2006.
Les disponibilités foncières et le renouvellement urbain devraient permettre au Mans Métropole de
planifier un développement de l’habitat (cf. cartographie des ZAC Habitat page suivante).
Si les disponibilités foncières permettent d’envisager le développement de la communauté urbaine, il faut
considérer trois difficultés :
-
La désaffection des logements collectifs avec pourtant des opérations de grande ampleur: 1175
logements collectifs autorisés et 532 logements collectifs terminés pour l’année 2005.
-
Une production déséquilibrée et ralentie au regard des communes de l’aire urbaine (production de
logements en croissance de 8.5% sur l’air urbaine contre 5.2% sur la métropole).
-
L’échéancier de production: des opérations par vague qui peuvent déstabiliser le marché et poser le
problème d’une utilisation rationnelle des équipements publics. La production de logements sur la
communauté urbaine se réalise par tranche de ZAC avec des variations inter-annuelles importantes
dans la mise en chantier des logements (1999-2002 :736 logements par an en moyenne, 20032005 :+1093)
Le Mans Métropole
63
Le Mans Métropole
DIAGNOSTIC
64
DIAGNOSTIC
1.3 - Les zones ouvertes à l'urbanisation dans les documents d'urbanisme
L'analyse des documents d'urbanisme permet d'établir un état des surfaces ouvertes à l'urbanisation dans les
POS et PLU, sur les différents territoires. On entend par "zones ouvertes à l'urbanisation" les zones NA des POS
et les zones AU des PLU.
Sont prises en compte uniquement les zones destinées à l'habitat.
Territoire
Le Mans Métropole
Pays du Mans hors LMM
Surfaces ouvertes à l'urbanisation en ha
700
1 500
D'après données : Le Mans Métropole : service urbanisme, Pays du Mans, études DDE.
Cette analyse fait apparaître que si 700 ha ont été ouverts à l'urbanisation sur Le Mans Métropole, 1 500
hectares l'ont été sur les autres communes du Pays du Mans.
A cela s'ajoutent des ouvertures importantes sur d'autres communes de la périphérie de l'agglomération, ce qui
porte les estimations au-delà de 2 500 hectares pour les espaces périurbains appartenant à l'aire urbaine du
Mans.
Le Mans Métropole
65
DIAGNOSTIC
2. LE MARCHÉ IMMOBILIER D’OCCASION
2.1 - Les maisons individuelles
Le nombre de transactions immobilières dans l’ancien enregistré entre 2002 et 2005 est sans commune mesure
avec celles liées au foncier. En effet, sur Le Mans Métropole, 3247 maisons ont été vendues sur cette période et
1941 sur le Pays du Mans (hors Le Mans Métropole) soit des moyennes respectives de 812 et 485 unités par an.
A l’inverse du marché foncier, le marché immobilier connaît une hausse d’activité sur 2004 et 2005 avec, pour
2005, 893 transactions enregistrées sur Le Mans Métropole et 500 sur les autres communes du Pays du Mans.
Compte tenu du potentiel immobilier de la ville du Mans, l’essentiel des transactions du Pays s’y opèrent avec
50% du nombre total des opérations du Pays sur la seule ville centre et même 80% à l’échelle de Le Mans
Métropole.
Aussi, à l’instar du marché foncier, la localisation des biens immobiliers d’occasion joue évidemment sur leur prix
d’achat. Mais, l’état d’habitabilité des biens concernés influence également fortement les niveaux de prix. C’est
pourquoi, par soucis de fiabilité de comparaison, nous analyserons les prix des maisons vendues en bon état.
Prix ttc en € par m² hab des maisons vendues
en bon état sur le Pays du M ans entre 2002 et
Ainsi, la ville du Mans reste une
des communes les plus chères
avec des prix de vente en
moyenne de 1535 € / m² hab.
(+37% entre 2002 et 2005), les
autres communes de Le Mans
Métropole sont un peu moins
chères avec 1447 € / m² hab.
(+21% entre 2002 et 2005) et
les communes du Pays du
Mans
(hors
Le
Mans
Métropole) sont à une
moyenne de 1378 € / m² hab.
(+32% entre 2002 et 2005).
2005
1 600 €
Pays (Hors LMM)
1 535 €
1 500 €
LMM (Hors ville du
Mans)
Le Mans
1 447 €
1 400 €
1 345 €
1 300 €
1 378 €
1 285 €
1 254 €
1 262 €
1 198 €
Les écarts demeurent toutefois
moins importants que pour le
foncier avec 9% entre Le Mans
Métropole et les autres
communes du Pays.
1 200 €
1 217 €
1 119 €
1 145 €
1 100 €
1 046 €
1 000 €
2002
2003
2004
2005
Source : PERVAL
Si l’on compare maintenant les niveaux de prix des maisons en fonction de leur état d’habitabilité, on s’aperçoit
que les maisons en bon état sont logiquement les plus chères (+32% entre 2002 et 2005 avec 1508 € / m² en
Le Mans Métropole
66
DIAGNOSTIC
2005 sur Le Mans Métropole) mais que ce sont les maisons à rénover qui ont connu la plus forte hausse de prix
(+70% entre 2002 et 2005 avec 1244 € en 2005 sur Le Mans Métropole), en lien avec une offre déficitaire.
Prix TTC en € par m² des maisons vendues
sur le M ans M étropole entre 2002 et 2005
1 600 €
M aiso ns en bo n état
1 500 €
1 400 €
1 508 €
M aiso ns avec des travaux à prévo ir
1 456 €
M aiso ns à réno ver
Ensemble des maiso ns
1 331 €
1 304 €
1 300 €
1 228 €
1 200 €
1 285 €
1 244 €
1 139 €
1 173 €
1 166 €
1 100 €
1 072 €
1 000 €
900 €
935 €
1 062 €
1 085 €
896 €
800 €
700 €
730 €
2002
2003
2004
2005
Source : PERVAL
Du coup, l’écart entre la maison en bon état et la maison à rénover qui était de 36% en 2002 n’est plus que de
18% en 2005.
Le coût d’une opération pour une maison à rénover est donc de plus en plus lourd puisque au prix d’achat il faut
ajouter le prix des travaux nécessaires. Cette situation entraîne alors une partie des acquéreurs à se tourner vers
la construction neuve.
Le Mans Métropole
67
Le profil social des acquéreurs est
aussi sensiblement le même mais
dans une moindre mesure que pour
les transactions foncières.
Ainsi, quand 36% des acquéreurs
d’un bien immobilier ancien sur le
Pays du Mans sont employés ou
ouvriers, leur part est de 29% sur Le
Mans Métropole, et, les CSP
supérieures représentent 23% des
acquéreurs sur Le Mans Métropole
contre 18% sur le Pays.
Les ménages modestes sont
globalement moins bien représentés
parmi les acheteurs car, pour une
partie d’entre eux, la flambée des prix
de l’immobilier d’occasion ne leur
permet plus de trouver un bien à un
prix abordable et les contraint soit à
s’éloigner au delà des limites du Pays
du Mans soit de se tourner vers une
acquisition neuve. Dans de nombreux
cas, en effet, les prix de l’immobilier
ancien sont arrivés au même niveau
que ceux du neuf.
DIAGNOSTIC
Prix des maisons vendues
entre 2002 et 2005 sur le Pays
748 €
956 €
958 €
955 €
810 €
1 120 €
923 €
917 €
1 063 €
Prix ttc en € par m² hab
945 €
888 € 1 113 €
De 1 433 € à 1 572 €
De 1 296 € à 1 433 €
De 1 159 € à 1 296 €
De 1 022 € à 1 159 €
De 885 € à 1 022 €
De 748 € à 885 €
1 085 €
1 263 €
1 139 €
1 162 €
1 281 €
1 053 €
1 187 €
1 221 € 1 395 €
1 572 €
1 284 €
1 272 €
1 329 €
1 126 €
1 256 €
1 340 €
1 463 €
1 248 €
1 258 €
1 225 €
1 201 €
1 219 €
1 249 €
1 199 €
1 162 €
1 233 €
1 019 €
1 076 €
1 165 €
1 177 €
1 100 €
1 175 € 1 247 €
Périmètre
Le Mans Métropole
931 €
1 135 €
1 323 €
1 019 €
936 €
Source : IGN - Le Mans Métropole / PERVAL
De plus, les acquéreurs de maisons existantes sont plus âgés que les acquéreurs de terrains avec un âge moyen
de 42 ans sur Le Mans Métropole (50% de moins de 40 ans) et 40 ans sur le reste du Pays du Mans (56% de
moins de 40 ans).
En termes de mobilité géographique liée à l’achat d’une maison existante, les manceaux sont là aussi très
présents et ce sur l’ensemble du territoire.
A l’échelle de Le Mans Métropole, dans les communes périphériques 41% des transactions ont été opérées par
des personnes originaires de la ville-centre. Les transactions de périphérie à périphérie sont marginales (4% du
total) ainsi que les « retours » vers la ville-centre avec 6% des transactions enregistrées sur la ville du Mans. Il
est tout de même important de noter que, mis à part ces échanges de centre à périphérie, le marché manceau
interne (sans changement de commune) est très actif puisqu’il représente 72% des transactions enregistrées
entre 2002 et 2005.
A l’échelle du Pays du Mans, la ville du Mans fournit 30% des acquéreurs et jusqu’à plus de 50% dans de
nombreuses communes de la périphérie nord de l’agglomération.
Le Mans Métropole
68
DIAGNOSTIC
2.2 - Les appartements :
Le marché d’occasion des appartements est également actif et à peu près dans les mêmes proportions que celui
des maisons avec 3058 appartements vendus entre 2002 et 2005 soit une moyenne annuelle de 765 unités.
Par contre, à l’inverse du marché de la maison individuelle qui est plus ou moins diffusé sur l’ensemble du
territoire, le marché de l’appartement est quasi monopolisé par la seule ville du Mans avec 97% des
appartements vendus sur Le Mans Métropole localisés sur cette commune. Dans les communes du Pays du
Mans (hors Le Mans Métropole), cette activité est même marginale avec seulement 17 transactions enregistrées
en 4 ans.
Les acquéreurs sont également plus âgés avec un âge moyen de 47 ans eu égard à la forte proportion des plus
de 60 ans (18% des acheteurs), mais la part des moins de 40 ans est en constante augmentation depuis 2003 ;
ce qui semblerait augurer un retour des jeunes vers ce type de biens.
Compte tenu de leur proximité avec les services et commerces offerts par la ville-centre, les appartements sont
aussi légèrement plus chers à l’achat que les maisons avec une moyenne de 1590 € / m² hab. pour un
appartement en bon état(+37% sur 3 ans) contre 1508 € en 2005.
Prix ttc par m² des appartements vendus sur
Le Mans Métropole entre 2002 et 2005
1 600 €
Compte tenu que l’état d’habitabilité
influence fortement les niveaux de
prix, nous avons analysé dans un
souci de fiabilité les appartements
en bon état.
1 590 €
1 574 €
1 551 €
1 500 €
1 518 €
1 400 €
1 300 €
Si l’on compare les niveaux de prix
en fonction de leur état
d’habitabilité,
on
constate
logiquement que les appartements
en bon état sont les plus chers
(+37% entre 2002 et 2005 et 1590 €
/ m² hab. en 2005 sur Le Mans
Métropole), mais les appartements
à rénover ont connu une
progression très importante entre
2004 et 2005 (+54%) après une
chute entre 2002 et 2004 (-30%) en
lien avec les variations de
disponibilité de l’offre.
1 210 €
1 200 €
1 100 €
1 153 €
1 147 €
1 179 €
1 130 €
1 008 €
1 000 €
960 €
1 023 €
921 €
900 €
891 €
903 €
800 €
700 €
663 €
600 €
2002
2003
2004
2005
Appartements en bon état
Appartements avec des travaux à prévoir
Appartements à rénover
Ensemble des Appartements
Source : PERVAL
Le Mans Métropole
69
DIAGNOSTIC
3. L’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ
3.1 - L’utilisation du PTZ sur le territoire :
3.1.1 - Une reprise récente de l’accession sociale aidée :
L’augmentation des prix de l’immobilier associée aux restrictions des critères d’éligibilité des logements au Prêt à
Taux Zéro (PTZ) a fait que, jusqu’en 2004, Le Mans Métropole (Le Mans Métropole) et le Pays du Mans ont
connu une désaffection régulière de l’accession sociale aidée sur leur territoire. Ainsi, Le Mans Métropole
représentait 7% des PTZ sarthois en 2004 contre 15% en 1997 et le Pays du Mans (hors Le Mans Métropole)
passait de 25% en 1997 à 19% en 2004.
Mais, grâce à la réforme du dispositif intervenu en février 20055, avec une ouverture plus large au parc ancien, Le
Mans Métropole a pu assister à une explosion du nombre de PTZ accordés sur son territoire et un renversement
de tendance en matière de représentativité, puisqu’en 2005, plus de 26% des PTZ sarthois y ont été accordés.
Dans le même temps, le Pays du Mans (hors Le Mans Métropole), qui a également connu une hausse du
nombre de PTZ accordés, a vu son poids relatif se stabiliser autour de 15% du total sarthois.
Nombre de PTZ accordés et Poids des territoires entre 1997 et 2006
(pour 2006 : extrapolation sur période du 19-03-06 au 31-12-06)
800
30%
700
25%
600
Nb PTZ LMM
20%
Nb PTZ Pays (Hors LMM)
500
% Deptal LMM
% Deptal Pays (Hors LMM)
400
15%
300
10%
200
5%
100
0
0%
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Source : DRE Pays de Loire
Aussi, même si la hausse est incontestablement spectaculaire sur l’ensemble des communes du Pays, certaines
communes périphériques et notamment celles situées au nord du Pays du Mans sont toujours
proportionnellement plus attractives pour les accédants modestes que les communes de l’agglomération,
puisqu’en 2005, les banques y ont accordé en moyenne de 15 à 25 PTZ pour 1000 habitants contre moins de 5
sur les communes de Le Mans Métropole.
Sur Le Mans Métropole, cette hausse du nombre des bénéficiaires du PTZ est entièrement due au changement
de dispositif. Nous assistons en réalité plus à un effet d’opportunité sur un territoire bénéficiant d’un potentiel
d’acquisition de logements sans commune mesure avec sa périphérie plutôt qu’à un retour vers la ville-centre
5 Le nouveau dispositif PTZ permet de financer l’ensemble des logements existants sans quotité minimale de travaux alors qu’avant février 2005, pour une
accession dans l’ancien, le montant des travaux à effectuer sur le logement acquis devait représenter au minimum 35% du montant total de l’opération.
Le Mans Métropole
70
DIAGNOSTIC
des primo-accédants modestes ayant eu tendance à s’en éloigner de plus en plus pour pouvoir accéder à la
propriété.
L'utilisation du Prêt à Taux zéro
sur le Pays du Mans en 2005
L'utilisation du Prêt à Taux zéro
sur le Pays du Mans en 2004
Nombre de PTZ accordés
pour 1000 hab.
Nombre de PTZ accordés
pour 1000 hab.
De 20 à 25
De 15 à 20
De 10 à 15
De 5 à 10
Moins de 5
De 20 à 25
De 15 à 20
De 10 à 15
De 5 à 10
Moins de 5
Périmètre
Le Mans Métropole
Périmètre
Le Mans Métropole
Source : IGN - Le Mans Métropole / DRE Pays de Loire
Part des logements nouvellement éligibles
dans l'ensemble des PTZ accordés en 2005
En effet, le cas de la ville du Mans est très parlant
puisque, en 2005, 89% des bénéficiaires du PTZ
n’auraient pas pu l’être sous le régime de l’ancien
dispositif soit 550 des 616 logements concernés
cette année là.
Part en %
Avant 2005, l’accession sociale aidée portait à 96%
sur des logements individuels et à 63% sur des
opérations de construction neuve avec achat de
terrain. La flambée des prix du foncier sur la villecentre et les commune proches avait donc
provoqué la fuite des ménages modestes intéressés
par ce type d’opération vers des communes plus
éloignées et donc moins chères.
De 87% à 100%
De 72% à 87 %
De 57% à 72 %
De 42% à 57%
De 27% à 42%
De 12% à 27%
Périmètre
Le Mans Métropole
Aujourd’hui, même si les bénéficiaires d’un PTZ
sont plus nombreux, ils le sont désormais en très
grande majorité dans l’ancien et les acquéreurs
modestes intéressés par un bien immobilier neuf
avec un terrain continuent à subir cette contrainte
de l’éloignement.
Le Mans Métropole
71
DIAGNOSTIC
Pour certaines communes périphériques, ce changement de règles a eu un impact mais dans une moindre
mesure que les communes de l’agglomération. Ainsi, ce sont toujours les acquéreurs de constructions neuves
qui y bénéficient davantage du PTZ que les acquéreurs de logements existants.
3.1.2 - Le PTZ, un facteur d’urbanisation en déclin
L’augmentation des prix du foncier exclu donc une très grande majorité des primo-accédants de conditions
modestes du marché de l’immobilier neuf. Si cette tendance est connue depuis de nombreuses années sur le
territoire de Le Mans Métropole, elle est plus récente sur les communes périphériques.
En effet, quand, en 1998, près de la totalité des logements neufs mis en chantier avaient bénéficié d’un
financement PTZ, cette proportion tombe à 40% en 2005. Certaines communes qui, il y a 10 ans, se sont
urbanisées notamment grâce au PTZ, continuent donc à se développer, mais de moins en moins par
l’intermédiaire de ce dispositif d’accession sociale à la propriété.
Sur Le Mans Métropole, les opérations neuves financées par un PTZ sont, elles, depuis longtemps dans la même
moyenne de représentativité soit 25% des opérations neuves mises en chantier.
Evolution des parts de marché du PTZ au sein de
l'individuel neuf sur LMM
640
100%
Evolution des parts de marché du PTZ au sein de
l'individuel neuf sur le Pays du Mans (hors LMM)
640
90%
540
80%
90%
540
80%
70%
440
100%
70%
440
60%
50%
340
60%
50%
340
40%
240
30%
40%
240
30%
20%
140
20%
140
10%
40
0%
10%
40
0%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Individuel PT Z
Individuel PT Z
Individuel commencé
Part de marché du PT Z
Individuel commencé
Part de marché du PT Z
Nota : En n’étudiant que les opérations réalisés dans le neuf, on s’aperçoit que sans la réforme de 2005, les
différentes tendances observées de 1997 à 2004 en termes de prix, d’impact territorial ou de profils des
bénéficiaires auraient continué dans le même sens.
Le Mans Métropole
72
DIAGNOSTIC
3.1.3 - Des logements plus grands en périphérie
Sur Le Mans Métropole, la hausse des prix semble avoir eu une incidence sur la surface des logements financés
avec une moyenne qui est passée de 101 m² à 83 m² entre 1997-2001 et 2002-06.
Mais, cette hausse ne semble pas avoir eu les mêmes effets dans les communes périphériques puisque sur 10
ans la surface moyenne des opérations n’a pas bougé avec 103 m².
Outre la hausse des prix qui inciterait les futurs acquéreurs à réviser à la baisse la taille de leur projet, il semble
également que cette tendance est liée à la structure des ménages accédants puisque l’on observe sur 10 ans
une baisse progressive de la taille des ménages avec de plus en plus de personnes seules ou en couple qui se
portent acquéreurs notamment sur la ville-centre et la première couronne (3.1 personnes par ménages en 1997
et 2.2 en 2005 sur Le Mans Métropole) mais toujours avec autant de couples avec enfants sur les communes
périphériques (3.2 personnes par ménages en 1997 et 2.8 en 2005 sur le Pays du Mans hors Le Mans
Métropole).
Surface moyenne des logements financés avec un PTZ entre
1997 et 2006 (jusqu'au 18-03-06)
110
Pays du Mans (hors LMM)
LMM
105
100
95
90
85
80
75
70
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Le Mans Métropole
73
DIAGNOSTIC
3.1.4 - Des prix en nette hausse6 :
Prix moyen en € des transactions aidées (achat terrain +
construction) avec un PTZ entre 1997 et 2005
150000
LMM
140000
130000
120000
110000
100000
90000
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Comme l’ensemble des marchés immobiliers, le marché de l’accession sociale aidée par un PTZ dans le neuf est
en augmentation constante depuis de nombreuses années.
Ainsi, sur Le Mans Métropole, les prix qui avaient stagné de 1997 à 2002 aux alentours de 110000-120000 € ont
connu une nette augmentation sur les 3 dernières années pour atteindre une moyenne de 145000 € en 2005 soit
une hausse de +26%. Dans le même temps, les prix pratiqués dans les communes périphériques ont également
connu une hausse mais plus constante pour atteindre une moyenne de 137000 € en 2005 soit une hausse de
+45%. Sur 9 ans, la facture s’est donc alourdie en moyenne de 30000 € sur Le Mans Métropole et de 44000 €
sur le Pays du Mans (hors Le Mans Métropole).
A l’échelle du Pays du Mans, l’écart entre communes centrales et communes périphériques se réduit donc
d’année en année (de 21% en 1998 à 6% en 2005) à tel point que les communes périphériques qui, autrefois,
étaient abordables pour les ménages modestes le sont de moins en moins ; les contraignant de fait à s’éloigner
encore plus de la ville centre.
6 Les prix des opérations PTZ effectuées dans le parc
existant sont délicats à comparer tant, le nombre de ces
opérations, de 1997 à 2004, était trop faible (13% du
total). De plus, dans le parc existant, l’état d’habitabilité
des biens vendus étant tellement variable que l’analyse
de leur prix d’achat ne serait pas représentative. C’est
pourquoi, afin de souligner la tendance à l’augmentation
des prix, nous n’avons analysé que les prix des
opérations de construction + achat terrain.
Le Mans Métropole
74
DIAGNOSTIC
3.1.5 - Un poids de plus en plus lourd dans le budget :
Cette hausse des prix a donc une incidence très
importante dans le budget logement des ménages
puisque les salaires augmentent moins vite que les
prix de l’immobilier.
Sur Le Mans Métropole, le salaire moyen des
accédants PTZ a même baissé entre 1997 et 2005
de –8% tandis que les prix ont augmenté de +26%
dans le neuf. Sur le Pays du Mans (hors Le Mans
Métropole), le salaire moyen a bien augmenté de
+7% sur la même période mais moins vite que les
prix, avec +45% dans le neuf.
Ces évolutions font donc logiquement augmenter le
poids des acquisitions dans le budget des ménages
en faisant passer de 4 à 5 années de revenus le
coût d’une transaction moyenne entre 1997 et 2006
sur le Pays du Mans (hors Le Mans Métropole) et
même de 3.5 à 5 années de revenus sur Le Mans
Métropole.
Coût des transactions en années de revenus entre 1997 et
2006 (jusqu'au 18-03-06)
5,0
LMM
4,5
4,0
3,5
3,0
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Evolution des taux et durée des prêts principaux des opérations
PTZ de 1997 à 2006 (jusqu'au 18-03-06)
25,0
7,0
6,0
20,0
5,8
6,0
5,5
5,4
5,2
5,0
5,0
15,0
Face à cette hausse des prix, le marché de
l’accession n’a pas pour autant perdu de sa vigueur
notamment grâce à la baisse des taux d’intérêt et
l’allongement de la durée de remboursement des
prêts.
4,5
4,1
4,0
3,7
A titre d’exemple les prêts de longue durée (20 ans et
plus) représentaient 7% du total en 1997 et 72% en
2006.
3,7
10,0
5,0
0,0
3,0
En dix ans la durée moyenne de remboursement d’un
prêt immobilier a augmenté de 8 années et la durée
2,0
moyenne de remboursement reste toujours plus
élevée sur le Pays du Mans (hors Le Mans Métropole)
1,0
que sur l’agglomération avec un écart de près de 2
années.
Grâce à cet allongement de durée de remboursement,
0,0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
le taux d’effort consentit par les ménages n’est qu’en
très légère augmentation mais atteint son maximum
LMM
Taux nominal
en 2006 avec une moyenne de 31% pour l’ensemble
du Pays du Mans.
Toutefois, les mensualités restent supérieures sur le Pays du Mans (hors Le Mans Métropole) avec une moyenne
de 700 € (+36% entre 1997 et 2006) contre 600 € sur Le Mans Métropole (+9% entre 1997 et 2006).
Le Mans Métropole
75
DIAGNOSTIC
3.1.6 - Un produit utilisé logiquement par une majorité de ménages modestes :
Cible principale du dispositif PTZ, les ménages dits « modestes » (ouvriers-employés) représentent plus de 60%
des bénéficiaires d’un PTZ entre 1997 et 2006. Cependant, depuis 2005 et la réforme du dispositif7, les
professions intermédiaires et les cadres qui s’en voyaient de fait de plus en plus exclus au profit des ménages
plus modestes semblent à nouveau revenir dans le circuit d’attribution des PTZ puisque, par exemple, la part des
professions intermédiaires est passée de 25% en 2003-04 à 30% en 2005-2006
CSP des bénéficiaires du PTZ
entre 1997 et 2006 sur le Pays du
M ans
Agriculteurs
0,4%
Artisans,
2,1%
Commerçants
Cadres supérieurs
8,6%
Professions
25,1%
intermédiaires
Employés
27,2%
Ouvriers
33,0%
Autres
3,6%
TOTAL
100,0%
Il semble également que la réforme du dispositif ait permis d’inverser la tendance au vieillissement des
bénéficiaires du PTZ et notamment sur Le Mans Métropole. En effet, l’âge moyen des bénéficiaires de
l’agglomération était passé de 33 ans en 1999 à 36 ans en 2004, puis est redescendu à 33 ans en 2005-2006.
Sur le Pays du Mans (hors Le Mans Métropole), les bénéficiaires du PTZ sont restés en moyenne plus jeunes
que sur l’agglomération pendant les 10 dernières années observées avec 32 ans de moyenne.
Le cas particulier de l’accession sociale dans le parc ancien sur Le Mans Métropole:
Tout d’abord, en ce qui concerne la typologie des biens acquis dans l’ancien, on assiste actuellement à un
rééquilibrage entre logements individuels et collectifs puisqu’en 1997-04 le rapport se situait à 3-4 logements
collectifs pour 100 individuels alors qu’en 2005-06 ce ratio s’est élevé à 57 logements collectifs pour 100
individuels.
Ce rééquilibrage individuel-collectif a aussi un impact sur la taille moyenne des logements anciens car, en 200506, 63% des logements achetés par l’intermédiaire d’un PTZ étaient des T3/T4 contre 51% en 1997-04. De fait,
les grands logements (T5 et +) sont donc moins recherchés avec une part qui chute de 30% à 22% entre ces
deux périodes.
En ce qui concerne la variable de l’âge, la tendance au rajeunissement des bénéficiaires du PTZ est encore plus
marqué dans le parc ancien puisque, même si l’âge moyen des acquéreurs ne passe que de 33 ans à 32 ans
entre les périodes 1997-04 et 2005-06, l’évolution du nombre des 30 ans et moins est elle beaucoup plus
révélatrice, puisque cette tranche d’âge qui représentait 44% de l’ensemble des bénéficiaires en 1997-04 (soit 910 ménages par an), en représente 50% en 2005-06 (soit 314 ménages par an).
Ce rajeunissement peut également être mis en corrélation avec la taille des ménages accédants puisque ce sont
de plus en plus des personnes seules ou en couple qui bénéficient d’un PTZ dans l’ancien avec une part des
ménages d’une ou deux personnes qui passe de 49% à 67% du total des bénéficiaires, toujours entre 1997-04 et
2005-06. Pour les logements collectifs, cette part monte même jusqu’à 87% ces dernières années.
Les familles avec enfants (3 personnes et plus), même si leur nombre a augmenté grâce à la réforme (de 11 par
an en 1997-04 à 210 par an en 2005-06), sont donc un public de moins en moins concerné par le bénéfice du
PTZ (51% en 1997-04 à 33% en 2005-06).
7
Outre la révision des types de logements éligibles au PTZ, la réforme a également permis d’augmenter les plafonds de ressources des
bénéficiaires.
Le Mans Métropole
76
DIAGNOSTIC
3.1.7 - Un marché du PTZ en périphérie moins conditionné par les manceaux
En terme de flux de population, la seule ville du Mans « fournissait » en moyenne 41% des bénéficiaires de PTZ
dans les communes du Pays du Mans (hors Le Mans Métropole) entre 1997 et 2004. Aujourd’hui, le marché
manceau est tellement prépondérant (52% des PTZ du Pays du Mans en 2005-06 contre 11% sur 2001-04) que
les flux à l’échelle du Pays sont très fortement influencé par la situation mancelle. Ainsi, sur la période 20052006, la proportion de bénéficiaires originaires du Mans tombe à 27%.
Grâce à la possibilité d’accéder dans l’ancien sans restriction, l’évasion des manceaux vers la périphérie est donc
beaucoup moins importante qu’auparavant si l’on analyse les données PTZ dans leur globalité.
Mais, afin d’avoir une base de comparaison valable entre les périodes 1997-04 et 2005-06 en ne prenant en
compte que les opérations neuves, les bénéficiaires originaires du Mans représentent toujours, sur 2005-06, 50%
du total dans les communes du Pays (hors ville du Mans).
Part des bénéficiaires du PTZ originaires du Mans
installés entre 1997 et 2004
Part des bénéficiaires du PTZ originaires du Mans
installés entre 2005 et 2006 (jusqu'au 18-03-06)
520
260
52
52
Part des manceaux en %
Part des manceaux en %
Plus de 80%
Entre 60% et 80%
Entre 40% et 60%
Entre 20% et 40%
Moins de 20%
Plus de 80%
Entre 60% et 80%
Entre 40% et 60%
Entre 20% et 40%
Moins de 20%
Périmètre
Le Mans Métropole
Le Mans Métropole
Périmètre
Le Mans Métropole
77
DIAGNOSTIC
3.2 - Les interventions de la collectivité en matière d’accession sociale à la
propriété:
L’analyse du marché de l’habitat de Le Mans Métropole a mis en évidence trois types d’intervention en
faveur de l’accession sociale à la propriété qui jouent un rôle important dans le maintien et l'accueil des
familles sur le territoire. Le soutien de Le Mans Métropole porte aujourd'hui uniquement sur le 1er type
d'intervention, à savoir l'accession à la propriété dans le neuf.
3.2.1 - Un dispositif d’accession sécurisé soutenu par le Mans Métropole :
Ce dispositif s’inscrit dans la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 à travers la capacité
d’intervention des bailleurs sociaux dans des opérations d’accession sociale au titre de « la mission d’intérêt
général de recherche d’une mixité et d’une diversité dans l’habitat »
Ainsi, Le Mans Habitat et la Mancelière Logement se sont engagés en 2004/2005 dans des opérations
d’accession sociale sur la Ville du Mans.
Pour le Mans Habitat, ces opérations sont réalisées sur la base de constitution de société avec le CIL 72 et Le
Foyer Manceau.
Par délibération du 27 novembre 2003, Le Mans Métropole a décidé de soutenir ces opérations sur les bases
suivantes :
- Aide de base fixée à 60 €/m² habitable
- Aide complémentaire liée aux contraintes urbanistiques, topographiques et de sol.
Le bilan quantitatif de cette action à ce jour est le suivant :
•
Programme commercialisé : 42 logements individuels
o
•
•
Société Le Mans Habitat- CIL : Première et deuxième tranche du programme Funay-Atlantides
Programmes en cours de commercialisation : 94 logements individuels
o
Société Le Mans Habitat- CIL : Programme Robin des Bois pour 29 pavillons en première
tranche
o
Société Le Mans Habitat- CIL : Programme Claude Monet pour 35 pavillons
o
La Mancelière Logement : Programme Beauregard de 30 pavillons
Programmes en cours d’études : 53 logements individuels
o
Société Le Mans Habitat- CIL : Programme ZAC de Banjan pour 22 pavillons
o
Société Le Mans Habitat- CIL : Programme ZAC rue Nationale pour 37 logements en collectif et
4 pavillons
Le Mans Métropole
78
•
DIAGNOSTIC
Programmes potentiels :
Afin d’augmenter significativement la production de logements en accession sociale, des programmes
pourraient intégrés dans les Zones d’Aménagement Concerté et dans le cadre des opérations de
renouvellement urbain avec un potentiel défini à ce jour de 100 logements :
o
ZAC des Halles de Brou - Yvré l’évêque : 20 pavillons
o
ZAC de Bellevue – Mulsanne : 20 pavillons
o
ZAC de la Bussonnière – Allonnes : 60 pavillons en trois tranches
Si le bilan quantitatif est intéressant, les résultats qualitatifs sont plus nuancés avec la production de logements à
des prix de vente encore élevés après avoir déduit l’aide communautaire avec une moyenne pour un logement
type 4 de :
o
116 000 € pour le programme de Funay-Atlantides
o
124 000 € pour le programme Beauregard malgré un doublement de l’aide communautaire
Il conviendrait de mieux cibler les programmes éligibles à ce dispositif en fonction des prix de vente et surtout de
l’impact de l’intervention communautaire.
La mise en place d’une TVA à taux réduit pour des opérations d’accession sociale en zone ANRU destinés à des
personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas le plafonds PLS est de nature à améliorer le
dispositif de la Communauté Urbaine en terme de prix de vente des logements dans l’objectif d’une mixité sociale
dans les zones de renouvellement urbain.
Le Mans Métropole
79
DIAGNOSTIC
3.2.2 - La vente de logements HLM :
L’article 159 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 a offert la possibilité aux
organismes de vendre les logements HLM à leurs occupants.
Dans les cinq dernières années, l’Etat a fortement incité les bailleurs sociaux à s’engager dans la vente de
logements HLM en assouplissant ce dispositif. :
o
Le logement doit avoir été construit ou acquis depuis plus de 10 ans
o
L’acquéreur peut être tout d’abord soit l’occupant, soit son ascendant à condition que ses
ressources ne dépassent pas les plafonds d’accès au logement social
Sur Le Mans Métropole, ce dispositif a été peu mobilisé avec seulement 100 logements de Sarthe Habitat et de
la Mancelière Logement vendus à ce jour (0,5% du parc)
Ce dispositif d’accession très sociale à la propriété est adapté à des logements individuels et dans des collectifs
de taille moyenne.
Son développement doit s’inscrire dans le renouvellement du parc social sur Le Mans Métropole avec un
encadrement et une sécurisation afin d’éviter le développement de copropriétés dégradées.
3.2.3 - L’accession sociale dans le parc ancien avec le prêt à taux zéro :
Le décret du 31 janvier 2005 a ouvert le prêt à taux zéro à l’acquisition de logement ancien avec ou sans travaux
moyennant l’établissement d’un état des lieux au regard des normes minimales de surfaces et d’habitabilité.
Compte tenu du poids du parc ancien sur la ville du Mans, elle concentre 52% des bénéficiaires du pays du Mans
en 2005 contre 11% en 2004.
Ce constat est favorable à la ville du Mans avec en particulier l’accueil de jeunes ménages (30 ans et moins) aux
revenus modestes (moins de 1000 € net par personne et par mois) puisque même si leur part diminue (41% en
2005-06 contre 66% en 1997-04) au profit de ménages plus « aisés », leur nombre a considérablement
augmenté (de 6 ménages bénéficiaires par an en 1997-04 à 126 par an en 2005-06).
De ce fait, l’absence de contrôle systématique de la réalisation des travaux de mise aux normes met en
évidence un risque de développement de situations d’habitat indigne occupé.
Une réflexion sur la mise en place d’un dispositif de sécurisation des accédants dans le parc ancien apparaît tout
à fait pertinente.
Le Mans Métropole
80
DIAGNOSTIC
SYNTHÈSE
Le marché foncier :
-
-
Le Mans Métropole : 700 ha ouverts à l'urbanisation pour l'habitat dans les documents d'urbanisme
(environ 1 500 ha ouverts dans les POS et PLU des autres communes du Pays du Mans, 2 500 ha au
total en secteur périurbain)
Une activité restreinte et concentrée sur la ville-centre et le long des axes autoroutiers
Des terrains de taille moyenne (45% entre 400 m² et 800 m²)
Des prix en forte hausse (en 4 ans : +39% sur Le Mans, +164% sur les autres communes de Le Mans
Métropole et +75% sur le reste du Pays du Mans)
Des jeunes ménages modestes qui partent vers la périphérie
Un marché interne important (75% des transactions de Le Mans Métropole)
Une consommation de foncier importante : 20ha par an
Des disponibilités foncières mais :
o Une désaffection du logement collectif face à la production récente
o Une production ralentie
o Des variations inter annuelles fortes
Le marché immobilier :
-
-
-
Une activité en développement à niveau égal pour les maisons et les appartements mais très
concentrée sur Le Mans (pour les maisons : 80% des transactions de Le Mans Métropole et 50% des
transactions du Pays du Mans),
Une forte progression des niveaux de prix (pour les maisons, en 4 ans : +37% sur Le Mans, +21% sur
les autres communes de Le Mans Métropole et +32% sur le reste du Pays du Mans) et des
appartements légèrement plus chers que les maisons,
Une périphérie plus jeune et plus modeste mais dans une moindre mesure que pour le foncier compte
tenu des prix assez élevés,
Un marché périurbain de l’occasion conditionné par les manceaux.
L’accession sociale
-
Une reprise récente de l’accession sociale aidée grâce au changement de dispositif (+732% de PTZ
entre 2004 et 2005 sur Le Mans Métropole)
Le PTZ, un facteur d’urbanisation en déclin (PTZ individuels neufs = 25% logements individuels mis en
chantier sur Le Mans Métropole en 2005 contre plus de 50% en 1997)
Des logements plus grands en périphérie
Des prix en nette hausse (+30000 € en moyenne par opération entre 1997 et 2006 sur Le Mans
Métropole)
Un poids de plus en plus lourd dans le budget (prêts de plus de 20 ans : 7% en 1997 et 72% en 2006)
Un produit utilisé logiquement par une majorité de ménages modestes (ouvriers-employés = 60% des
bénéficiaires du PTZ)
Un marché du PTZ en périphérie moins conditionné par les manceaux (bénéficiaires originaires du
Mans sur le Pays en 1997 = 41% et en 2005 = 27%)
Des interventions en matière d’accession sociale à la propriété à conforter
Le Mans Métropole
81
DIAGNOSTIC
Le marché locatif
Le Mans Métropole
82
DIAGNOSTIC
1. LE PARC LOCATIF PRIVÉ
1.1 - Le Mans : un pôle locatif qui spécialise le territoire
En 2003, 20 105 logements locatifs privés étaient recensés sur le territoire de Le Mans Métropole (source
Filocom).
La ville du Mans concentre fortement cette offre, à l’échelle de la Métropole et de l’aire urbaine. En effet, 78% des
locatifs privé de l’aire urbaine sont sur la métropole, et 92% des logements locatifs de la métropole sont sur la
ville du Mans.
Le parc locatif privé de la Métropole est composé en majorité de collectifs : 70%, mais le parc individuel domine
en dehors du Mans, hormis sur les communes de Coulaines et d’Allonnes (avec 56% et 51%).
Le parc est ancien, avec 43% de logements construits avant 1948 contre seulement 29% dans l’ensemble du
parc ; mais ce parc est en renouvellement, avec 906 logements améliorés depuis 2002.
Ancienneté du parc de logements locatifs privés
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
<1915
1915-1947
1948-1974
1975-1990
1991 et +
Source : FILOCOM 2003
Par ailleurs, le parc locatif privé se caractérise par une majorité de petits logements avec 75% de logements de
moins de 3 pièces, en conséquence de la division de mancelles, et d’une production par des investisseurs de
petits logements.
On remarque également un taux d’inconfort près de deux fois plus fort que sur l’ensemble du parc : 5.1% du parc
se situe en classement 7 et 8 contre 2.9% sur l’ensemble des résidences principales.
1.2 - Des locataires modestes
Nombre de personnes par ménage
Les occupants du parc locatif privé sont
majoritairement des petits ménages :
67% des ménages sont composés
d’une à deux personnes, contre 64%
dans l’ensemble des résidences
principales.
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1
2
3
4 et 5
6 et +
Le Mans Métropole
83
DIAGNOSTIC
On dénombre 684 cas de sur occupation lourde ou légère8, ce qui correspond à 97% des cas de l’aire urbaine.
Parmi ceux ci, 654 cas sont situés au Mans.
Les locataires du parc privé sont des ménages modestes : 42.5% des ménages ont des revenus équivalant à
moins de 60% du plafond d’accès au logement social, contre 36% parmi l’ensemble des occupants des
résidences principales.
Les occupants du parc locatif privé sont plus jeunes que ceux de l’ensemble du parc de résidences principales.
On y compte 45% de 25-29 ans contre seulement 25%.
Les moins de 25 ans représentent 13% des locataires (seulement 4% pour l’ensemble). Le parc privé est attractif
pour ces populations au delà de la métropole. Ainsi 58% des ménages de moins de 25 ans de l’aire urbaine
vivent dans le parc locatif privé de la ville du Mans.
Age des locataires du parc locatif privé
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
<25
25-39
40-59
60-74
75 et +
Le taux de rotation dans le parc locatif privé est élevé et stable. En 2003, 35% des logements sont occupés
depuis moins d’un an. En moyenne, un locataire occupe son logement seulement 1.7 années (3 ans dans le parc
social). Au Mans cette durée est en baisse: 1.6 années en 2003.
A l’inverse, on constate une part de locataires occupant leur logement depuis plus de 10 ans en légère hausse
(9% en 2003, 8% en 1999).
8
sur occupation lourde = moins de 9m² par
personne ; sur occupation légère = moins de 16 m²
pour une personne, puis 11 m² par personne
supplémentaire
Le Mans Métropole
84
DIAGNOSTIC
1.3 - Des loyers peu élevés et en baisse
Les niveaux de loyers du parc privé sur la ville du Mans se situent globalement dans une fourchette basse en
comparaison d’autres grandes villes françaises. En effet, la ville du Mans se situe au 29ème rang sur les 36 villes
françaises de plus de 100 000 habitants, avec une moyenne 2005 de 8.6 € / m².
Les loyers dans les villes de plus de 100 000 hab.
Rang
Ville
1
PARIS (75 - Paris)
BOULOGNE-BILLANCOURT (92 Hauts-De-Seine)
LE HAVRE (76 - Seine Maritime)
AIX-EN-PROVENCE (13 - BouchesDu-Rhône)
2
3
4
€ / m² / Evolution
Rang
mois 2005 (%)
19,5
+4,2
19
€ / m² / Evolution
mois 2005 (%)
9,5
+1,4
Ville
ORLEANS (45 - Loiret)
18
+4,6
20
TOULON (83 - Var)
9,4
+4,9
14,4
+17,8
21
9,4
+9,1
13,6
+7
22
VILLEURBANNE (69 - Rhône)
CLERMONT-FERRAND (63 Puy-De-Dôme)
PERPIGNAN (66 - Pyrénées
Orientales)
ANGERS (49 - Maine-Et-Loire)
NIMES (30 - Gard)
TOURS (37 - Indre-Et-Loire)
NANCY (54 - Meurthe-EtMoselle)
9,3
+5,7
9,3
+5,5
9,2
9,2
9
+3,2
+3,2
+2,3
8,7
+5,3
5
ARGENTEUIL (Val d'oise)
12,8
+7,5
23
6
7
8
MONTPELLIER (34 - Hérault)
NICE (06 - Alpes-Maritimes)
CAEN (14 - Calvados)
12,5
12,5
12,4
+4,8
+6,1
+10,1
24
25
26
9
GRENOBLE (38 - Isère)
11,7
+2,1
27
11,3
+4,9
28
REIMS (51 - Marne)
8,7
+0,4
11,1
10,8
10,7
10,5
10,3
10,2
10,1
10
+7,2
+8,8
-0,4
+5,6
+5,3
+6,2
+3
+3,7
29
30
31
32
33
34
35
36
LE MANS (72 - Sarthe)
METZ (57 - Moselle)
MULHOUSE (68 - Haut-Rhin)
DIJON (21 - Côte-D'Or)
BREST (29 - Finistère)
BESANCON (25 - Doubs)
LIMOGES (87 - Haute-Vienne)
SAINT ETIENNE ( 42 - Loire)
8,6
8,5
8,5
8,4
7,8
7,7
7,5
5,9
-0,3
+2,8
+2,1
-1,2
+2,1
-1,7
-0,6
+3
10
11
12
13
14
15
16
17
18
MARSEILLE (13 - Bouches-DuRhône)
BORDEAUX (33 - Gironde)
STRASBOURG (67 - Bas-Rhin)
RENNES (35 - Ille-Et-Vilaine)
TOULOUSE (31 - Haute-Garonne)
ROUEN (76 - Seine-Maritime)
LILLE (59 - Nord)
NANTES (44 - Loire-Atlantique)
LYON (69 - Rhône)
Source : CLAMEUR 2005
Aussi cette situation, semble due à une sur-représentation au niveau local de l’offre de logements locatifs privés
par rapport à la demande ; ce qui entraînerait de fait un plafonnement global des niveaux de loyers. Les chiffres9
de l’évolution des niveaux de loyers témoignent de ce phénomène puisque, dans un marché national
globalement à la hausse, sur l’ensemble du territoire de Le Mans Métropole, l’augmentation n’a été que de +0.7%
entre 2004 et 2005, et, pour la ville du Mans, une très légère baisse de –0.3% a même été enregistrée sur cette
période.
La baisse concerne tous types de logements hormis les 3 pièces. Elle est particulièrement marquée sur les
studios et une pièce, produits qui souffrent d’un manque d’attractivité.
9
Studios et 1
pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces et
plus
25m²
42m²
64m²
82m²
90m²
Niveau des loyers
2005 en €/m²
10.7
8.6
7.7
6.2
6.2
Variation 2005 en %
-5.4
-1.4
7.5
-1.7
-1.5
Source : CLAMEUR
Le Mans Métropole
85
DIAGNOSTIC
Une offre disponible largement dominée par les petits logements :
Au regard des offres de logements recensées dans les agences immobilières du secteur, près de 3 logements
sur 4 proposés à la location sont des petits logements (T1-T2), ce qui influence fortement le niveau général
moyen des loyers.
En effet, rapporté au m², le loyer d’un studio-T1 est 55% plus élevé que celui d’un T4.
Les loyers pratiqués sur la ville du Mans
Appartements
T1 (27 m²)
Bas
Moyenne
Haut
Loyer moyen au m²
Loyer PLUS zone 2 (4,76 € /
m²)
Ecart à la médiane Public /
Privé
Maisons
T2 (44 m²)
T3 (65 m²)
T4 (90 m²)
185 €
282 €
390 €
10,4 €
278 €
402 €
515 €
9,1 €
340 €
501 €
730 €
7,7 €
560 €
604 €
822 €
6,7 €
129 €
209 €
309 €
428 €
119%
92%
62%
41%
T2 (47 m²)
T3 (63 m²)
T4 (92 m²)
T5 et + (120 m²)
Bas
Moyenne
Haut
Loyer moyen au m²
Loyer PLUS zone 2 (4,76 € /
m²)
Ecart à la médiane Public /
Privé
350 €
437 €
419 €
9,3 €
444 €
510 €
576 €
8,1 €
580 €
681 €
822 €
7,4 €
675 €
840 €
1 200 €
7,0 €
224 €
300 €
438 €
571 €
95%
70%
56%
Total
398 €
8,6 €
Total
694 €
7,4 €
47%
Source : Annonces professionnels de l’immobilier
Les différences entre appartements et maisons ne sont pas flagrantes puisque pour les T2-T3, les niveaux de
loyers sont légèrement plus élevés pour les maisons que pour les appartements (entre 0.2 € et 0.4 € d’écart par
m²).
Mais, pour les plus grands logements (T4 ou plus), les écarts sont plus marqués et les maisons coûtent plus
chères à la location à cause des meilleures prestations (annexes, jardin) qui sont en général proposées dans le
logement individuel à partir de cette taille.
Ce sont donc les petits appartements qui pèsent lourd sur le niveau moyen du marché locatif privé.
De fait, les écarts entre loyer du marché et loyer conventionné sont également très importants puisqu’ils oscillent
entre 119% et 41% du Studio au T4, ce qui laisse supposer d’une réelle difficulté à produire du logement locatif
privé conventionné sur le secteur.
Le Mans Métropole
86
DIAGNOSTIC
Une ville centre logiquement plus chère que sa périphérie10 :
A l’échelle de la Communauté Urbaine :
Les niveaux de loyers du parc privé ne sont bien entendu pas homogènes sur l’ensemble du territoire.
Ainsi, comme dans la plupart des agglomérations, c’est dans la ville centre que les loyers sont les plus élevés.
A titre d’exemple, en 2006, pour un logement de 100 m², il faut débourser un loyer de 860 € mensuels
dans le secteur Sud –Gare contre 610 € sur la commune de Mulsanne.
A noter que la commune de La Chapelle St Aubin semble être une commune chère en terme de marché
locatif privé, puisque le niveau moyen des loyers se situe à 8.4 € / m².
Loyer moyen 2006 des logements
sur Le Mans Métropole
Sargé-lès-le-Mans
8,4 €
7,3 €
La ChapelleSaint-Aubin
6,6 €
Coulaines
Yvré-l’Evêque
Quartiers Ouest
Rouillon
Quartiers Est
7,7 €
7,9 €
6,7 €
7,1 €
7,9 €
Centre Ville
7,4 €
Sablons Jaurès
8,6 €
Quartiers Sud
Sud Gare
Loyer 2006 moyen par m²
7 €
De 8.1 € à 8.6 €
De 7.6 € à 8.1 €
De 7.1 e à 7.6 €
De 6.6 € à 7.1 €
De 6.1 € à 6.6 €
6,8 €
Allonnes
6,6 €
Arnage
6,1 €
Mulsanne
Source : IGN - Le Mans Métropole / IMMOWEB
A l’échelle du Pays du Mans :
D’après l’analyse des données, il semble qu’il n’y ait pas de réelles logiques territoriales dans les communes du
Pays du Mans en matière de loyers. En effet, certains loyers pratiqués sur des communes éloignées de la villecentre sont à des niveaux plus élevés que d’autres communes de la première couronne. Le pays semble avoir
également une dimension trop restreinte (limites nord et sud situées à une vingtaine de km de la ville centre) pour
que l’on puisse observer des différences conséquentes en matière de loyers.
10
Cette analyse est basée sur des données issues du fichier IMMOWEB recensant les demandeurs de logements sociaux actuellement
locataires du parc privé.
Le Mans Métropole
87
DIAGNOSTIC
1.4 - Analyse de la vacance : un décalage entre l’offre et la demande
Comme indiqué précédemment, la production de logements collectifs est excédentaire au regard des besoins. La
mise sur le marché de logements locatifs neufs génère une vacance importante notamment dans le parc ancien,
qui souffre de désaffection. Le phénomène est accentué par l’évolution des effectifs universitaires, public vers
lequel l’investissement locatif s’était tourné, avec une forte production de petits logements.
Les risques sont nombreux pour le marché de l’habitat local, dont certains sont déjà à l’œuvre.
Le phénomène de vacance pourrait entraîner une paupérisation des propriétaires bailleurs, et un risque de
développement de propriétaires modestes. Les effets en sont un développement des copropriétés dégradées,
une augmentation de l’inconfort et un accroissement de la pression sur le parc social.
A terme, il faut envisager une baisse de l’attractivité de la Métropole pour l’investissement locatif, et un besoin de
soutien financier de la part des collectivités à la restructuration du parc privé.
Les programmes actuellement en cours vont accélérer le processus de dégradation du marché : 588 logements
locatifs en défiscalisation de Robien ont été autorisés en 2005.
Le Mans Métropole
88
DIAGNOSTIC
2. LE PARC LOCATIF PUBLIC
2.1 - Une offre concentrée
Le parc locatif public au 31 décembre 2005 comprend près de 23 400 logements sur la communauté urbaine. La
principale caractéristique est sa très forte concentration sur la ville centre et sur les communes d’Allonnes et de
Coulaines (98% de l’ensemble de l’offre).
Le parc locatif social sur Le Mans Métropole
COULAINES
SARGE-LES-LE-MANS
1 553 log.
YVRE-L'EVEQUE
LE MANS
ROUILLON
Nombre de logements
sociaux au 01-01-2005
18 898 log.
1 900
240
Part du logement social en 2003
2 274 log.
Plus de 50%
Entre 25% et 30%
Entre 10% et 15%
Entre 5% et 10%
Moins de 5%
ALLONNES
ARNAGE
MULSANNE
Source : IGN - Le Mans Métropole / EPLS - DRE Pays de Loire
Le Mans Métropole
89
DIAGNOSTIC
Le parc social sur Le Mans métropole
Nombre de logements
Allonnes
2274
Arnage
238
Coulaines
1553
La Chapelle St Aubin
39
Le Mans
18898
Mulsanne
167
Rouillon
12
Sargé les le Mans
71
Yvré l'Evèque
109
LMM sauf Le Mans
4463
TOTAL LMM
23361
Part de logements
sociaux en 2003
51.5%
11.1%
51.8%
4.9%
27.6%
9.8%
1.7%
5.4%
6.5%
28.3%
27.7%
% LMM
10%
1%
7%
0%
81%
1%
0%
0%
0%
19%
100%
collectif
2181
154
1513
3
16862
4
56
3911
20773
individuel
56
68
23
36
1631
126
12
71
53
445
2076
intermédiaire
37
16
17
405
37
107
512
Source : EPLS Janvier 2005- DRE Pays de Loire
Ce fort déséquilibre de l’offre communautaire nécessitera une action forte afin de réduire ces écarts. Cela vaut
notamment pour les deux communes d’Arnage et d’Yvré l’Evèque assujetties à l’article 55 de la loi SRU11 qui
impose aux communes de respecter un seuil minimum de 20% de logements sociaux présents sur leur territoire.
Pour ces 2 communes, les logements conventionnés privés et les logements foyers sont aussi comptabilisés.
Ainsi, au 1er janvier 2005 :
- la commune d’Yvré l’évêque comptabilisait 150 logements dont 40 logements foyers et un logement
conventionné privé,
- et la commune d’Arnage comptait 237 logements dont 1 logement d’un ancien supplétifs de l’armée.
A noter que :
- Les communes d’Arnage et d’Yvré l’Evêque ont d’ores ont déjà engagé un travail de rattrapage du
retard observé en matière de construction de logements sociaux avec 4 logements supplémentaires sur
Arnage financés en 2006 et 10 logements supplémentaires sur Yvré l’Evêque financés au cours de
l’année 2005 auxquels il faut ajouter de nombreux projets à venir pour 2007 et 2008,
- la commune de Sargé-les-le-Mans passera très prochainement la barre des 3500 habitants et sera donc
assujettie à cet article 55.
En ce qui concerne la typologie du parc social, le parc collectif compose l’essentiel de l’offre communautaire
(89%) et cette répartition vaut également pour la communauté urbaine sauf la ville centre (88%). La typologie de
l’offre diffère légèrement entre la ville centre et les autres communes. La part des petits logements est plus
importante au Mans que dans le reste de la communauté urbaine (26% contre 18%). Toutefois, les valeurs
absolues sont modestes et sont liées à la structure de l’offre nettement dominée par la ville centre.
Le Mans
T5
T6
T1
7%
1%
5%
LMM hors Le Mans
T2
21%
T4
T5
T6
6%
1% 4%
T1
T2
14%
T4
27%
33%
T3
T3
39%
42%
11
Pour le calcul du pourcentage de logements sociaux, l’art 55 de la loi SRU permet aux communes de prendre en compte les
logements locatifs privés conventionnés, les logements foyers et les logements acquis par d’anciens supplétifs de l’armée française en
Algérie en plus des logements locatifs sociaux classiques gérés par les organismes HLM.
Le Mans Métropole
90
DIAGNOSTIC
Parmi les 23 400 logements sociaux que compte Le Mans Métropole, 10 750 logements se situent en ZUS et
12 650 se situent hors ZUS, selon les données de l'enquête EPLS.
Une trop grande uniformité du parc
Différents financements ont permis la réalisation des logements existants au 1er janvier 2005.
Type de financement
HLM O
PSR / PLR
ILM / ILN
PLA / PLUS
PLAI / PLATS
Autres financements
TOTAL
Nombre de logements
15 078
%
64.6%
6 525
560
1 198
23 361
27.9%
2.4%
5.1%
100%
Avec près de 88% de logements ordinaires financés en HLM O, PSR / PLR, ILM / ILN et PLA / PLUS, le parc
locatif social de Le Mans Métropole est peu diversifié. L’usage massif de ces financements ordinaires a vidé le
parc social des ménages « les plus solvables ». De plus, la nature des programmes (collectifs), et l’ancienneté
des constructions sont des phénomènes aggravant qui génèrent l’exode des ménages solvables.
Concernant les populations les plus défavorisées, on peut noter la faible part de logements d’intégration et très
sociaux : seulement 2% du parc.
Une évolution de la construction
Le niveau moyen de construction est de 167 logements annuels de 1993 à 2003. Cette valeur moyenne masque
de profondes disparités annuelles. Au cours des années 1990, le niveau était élevé et exception faite de 1996,
plus de 200 logements en moyenne étaient livrés chaque année. La production chuta en 2000 et l’effort de 2001
ne suffit pas à retrouver les niveaux précédents. C’est sur le Mans que se concentre la quasi totalité des
livraisons sur cette période.
Année
de
livraison
COLL
IND
Total
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
221
191
191
84
11
95
131
66
197
183
33
216
233
46
279
27
221
203
14
217
141
48
189
46
37
83
73
51
124
27
Le Mans Métropole
91
DIAGNOSTIC
2.2 - Le fonctionnement du parc
Une vacance concentrée, une mobilité plus forte sur les petits logements
La vacance est concentrée sur quelques bâtiments de la ZUS des Sablons. Selon l’EPLS 2005, 616 logements
étaient vacants dont 547 sur la ville centre (89%), 50 à Allonnes et 17 à Coulaines. Sur le Mans, 75% (417) des
logements sont vacants depuis plus de 3 mois, révélant une vacance structurelle.
Selon Le Mans Habitat, en 2006 environ 500 logements vacants sont situés sur la ZUS des Sablons. Pour ce
bailleur, les ZUS représentent 54% de son patrimoine mais 96% de la vacance. Une soixantaine de logements
sont également vacants sur le secteur des Glonnières. En dehors de ces zones, la vacance est limitée (2,6%).
Selon l'enquête sur les attributions réalisée par l'Etat en 2005, le taux de rotation pour le patrimoine de Le Mans
Habitat s'établit à 13%, soit un taux légèrement inférieur à la moyenne départementale tous bailleurs confondus
(15%). Les résultats des autres organismes pour leur patrimoine situé sur Le Mans Métropole ne sont pas
exploitables à partir de cette enquête car celle-ci est renseignée à l'échelle départementale.
A partir de l’enquête effectuée12 sur le patrimoine de Sarthe Habitat et Le Mans Habitat, on observe une
augmentation des emménagements en 2006 (1000 entrées sur le premier semestre 2006 alors qu’en 2005, il y a
eu 1265 entrées).
L’ancienneté moyenne dans le logement est 8,95 ans mais varie sensiblement selon la typologie du logement :
5,63 ans et 7,29 ans pour les types 1 et 2, 10,6 et 9,6 ans pour les types 4 et 5. On observe une plus grande
mobilité des petits logements par rapport aux grands.
Le coût du logement13 reste modeste par rapport au parc privé comme le montre le tableau suivant (attention : ce
sont des valeurs moyennes). Toutefois, il convient de rappeler que seulement la moitié des locataires bénéficie
de l’aide au logement. Pour les autres, le loyer peut représenter un part importante, notamment pour les
personnes seules et les familles monoparentales.
TOTAL
Loyer
Charges
APL
Loyer résiduel
Ressources
annuelles
T1
175 €
47 €
94 €
127 €
6 682 €
T2
T3
220 €
266 €
58 €
75 €
76 €
99 €
203 €
242 €
10 007 €
12 069 €
T4
T5
303 €
361 €
99 €
105 €
144 €
192 €
258 €
274 €
13 197 €
12 935 €
T6
376 €
271 €
115 €
79 €
283 €
115 €
208 €
235 €
9 158 €
11 775 €
Source : Le Mans Habitat – Sarthe Habitat
Les niveaux de loyers sont structurés par l’offre importante de la ville centre. Toutefois on peut observer que la
commune d’Allonnes se distingue par un niveau plus faible que la moyenne. Ce n’est pas lié à la typologie
puisqu’il y a proportionnellement moins de petits logements sur cette commune.
12
Enquête sur l’occupation du parc de Sarthe Habitat et Le Mans Habitat. (14 880 ménages).
L’enquête ne permet pas distinguer les différents loyers par catégorie de logements (HLM/O, PLUS-PLA, PLAI et PLA-TS…)
13
Le Mans Métropole
92
DIAGNOSTIC
2.3 - L’occupation du parc
La connaissance de l’occupation du parc de logements locatifs publics s’appuie sur l’analyse des données
relative à 14 880 logements appartenant à le Mans Habitat et à Sarthe Habitat.
L’importance des petits ménages
Le parc de logements est occupé très majoritairement par des ménages de petites tailles puisque 70% d’entre
eux sont composés d’une ou deux personnes. Les mono-habitants sont la principale composante de l’occupation
HLM (43%). Viennent ensuite les ménages de deux personnes dont le tiers sont des familles monoparentales.
Une personne
2 personnes
3 personnes
Nombre de personne(s) des ménages locataires HLM
6365
42,8%
4 personnes
1329
3991
26,8%
5 personnes et +
1178
2017
13,6%
TOTAL
14880
8,9%
7,9%
100%
Un indicateur important est la part importante (61%) des logements habités par un seul adulte donc un seul
revenu, avec ou sans enfant (même si au sein d’un couple, la bi-activité n’est pas automatique, surtout parmi les
locataires du parc social).
Les couples sans enfant sont pour un tiers d’entre eux des ménages dont le titulaire du bail est âgé de plus de 60
ans. Un quart des ménages enquêtés est âgé de plus de 60 ans, un sur dix de plus de soixante dix ans. Parmi
ces derniers, 70% habitent seuls dans leur logement, témoignant du lien entre vieillissement et diminution de la
taille des ménages. La part des ménages plus jeunes reste modeste14.
La présence familiale
La diminution de la taille des ménages a des conséquences sur la présence familiale : six logements sur dix
n’accueillent pas d’enfants. L’une des particularités du parc HLM est la sur-représentation des familles
monoparentales. On la retrouve ici. En effet, il y a autant de familles monoparentales que de couples avec
enfants (18%). L’accueil est proportionnel à l’offre et l’on n’observe pas de disparités communales (en rappelant
l’importance de la ville centre).
Parmi les familles, 45% n’ont qu’un enfant. Et le quart ont trois enfants ou plus. La problématique des familles
nombreuses a été évoquée à plusieurs reprises au cours du diagnostic. Les familles de sept personnes et plus
représentent moins de 200 ménages de l’échantillon.
Le tableau suivant indique la taille des ménages et la typologie du logement occupé. La sur-occupation et la sous
occupation concernent peu de ménages par rapport à l’ensemble. Pour autant, la situation de quelques dizaines
de ménages nécessite de trouver une solution logement adaptée (par exemple les familles de sept personnes et
plus dans un type 4).
Une personne
2 personnes
3 personnes
4 personnes
5 personnes
6 personnes
7 personnes et plus
TOTAL
T1
614
19
1
1
1
0
0
636
T2
2574
298
24
7
2
0
1
2906
T3
2572
2590
790
220
40
6
0
6218
T4
542
927
1062
878
377
95
40
3921
T5
59
146
130
212
293
140
106
1086
T6
4
11
10
11
21
16
40
112
TOTAL
6365
3991
2017
1329
734
257
187
14880
14
Cf. infra.
Le Mans Métropole
93
DIAGNOSTIC
Des ressources modestes
Les ressources moyennes annuelles des locataires s’élèvent à 11 775 €. Au delà de la valeur moyenne, on
constate que le quartile inférieur est de 4 500 €. Il existe des différences entre les valeurs communales comme
l’indique le tableau suivant (les valeurs des autres communes ne sont pas représentatives compte tenu de leurs
faiblesses). Allonnes se démarque par une sur-représentation des revenus inférieurs au revenu médian (70%)
suivi de Coulaines (69%). Par contre la part des revenus appartenant au premier quartile est sensiblement plus
importante à Allonnes qu’à Coulaines.
La ville centre se caractérise par une sous représentation des revenus inférieurs à la médiane et donc une part
des revenus supérieurs plus élevée. Toutefois, l’importance du parc sur Le Mans et donc des locataires aux très
faibles ressources doit être rappelé. Cet indicateur valide de nouveau l’importance des situations de précarité sur
la commune d’Allonnes.
Ress. annuelles
LMM
Le Mans
Coulaines
Allonnes
Moins de 4500 €
24,80%
22,70%
30,50%
34,80%
De 4500 à 11000 €
24,80%
21,90%
38,80%
35,30%
De 11000 à 17000 €
25,30%
26,70%
19,90%
19,40%
17000 € et plus
25,10%
28,80%
10,80%
10,50%
TOTAL
100%
100%
100%
100%
2.4 - La demande locative sociale
Une pression de la demande locative sociale « relative »
Au premier janvier 2006, 5 736 demandes étaient en instance sur la communauté urbaine soit une demande pour
4,1 logements. A titre de comparaison, sur la communauté d’agglomération d’Angers, on recense une demande
pour 2,8 logements et une demande pour 2,2 logements sur la communauté urbaine de Nantes. Cette moindre
pression de la demande locative sociale est confirmée à l’échelle départementale comme le montre le tableau
suivant.
LMM
72
CUN
44
49
53
85
PDL
Nb demandes
5736 8880 21807 31420 18600 3790 8060 70750
Dmdes satisfaites
3243 5406 4820 7539 7385 2318 2916 25564
Tx de satisfaction
57% 61% 22% 24% 40% 61% 36% 36%
Source : CREHA Ouest.
Le taux de satisfaction, c’est-à-dire le rapport entre le nombre de demandes en stock et le nombre d’attributions
réalisées dans l’année est de 57%. On observe également un taux élevé au niveau départemental (61%)
comparable à celui de la Mayenne. Cela n’est pas le cas en Maine-et-Loire ou en Loire Atlantique, où la situation
départementale est fortement corrélée à celle des communautés urbaines et d’agglomération de Nantes et
Angers. Cette moindre pression de la demande est confirmée par les bailleurs publics locaux.
Le Mans Métropole
94
DIAGNOSTIC
Une demande locale et liée à l’offre
Quatre demandeurs sur cinq habitent déjà Le Mans Métropole et près des deux tiers, la ville centre. Les
demandeurs extérieurs à la Sarthe sont peu importants (7%). La concentration de l’offre sur trois communes se
retrouve au niveau du choix des demandeurs : la localisation souhaitée se porte à 83% sur Le Mans, 5% à
Coulaines et 6% à Allonnes). Pour autant, certains secteurs sont évités. C’est particulièrement le cas du secteur
des Sablons qui représente environ 20% de l’offre locale sociale mais n’attire que 6% des demandes.
Ces ménages sont à 46% déjà locataires du Parc HLM, les locataires du parc privés étant sensiblement moins
nombreux (22%). La situation est différente selon les communes : un demandeur sur deux dans la ville centre
habite déjà en HLM mais deux sur trois à Coulaines ou Allonnes.
La demande porte davantage sur les logements collectifs (45%) et moins sur l’individuel (15%), conformément à
la structure de l’offre disponible. Le solde correspond à un choix « indifférent » (donc collectif par défaut). Compte
tenu du caractère prioritaire des attributions d’individuels aux demandes de mutations internes, 73% des
demandes de pavillons sont le fait de locataires HLM.
La typologie des logements demandés est dominée par les types 2 (33%) et 3 (36%), moins par les types 4
(20%) alors que l’offre existante est composée à 20% de types 2, à 40% de types 3 et à 28% de types 4.
Un profil des demandeurs comparable à celui des locataires en place
La très grande majorité des demandeurs sont des ménages de petites tailles (68% sont composés d’une ou deux
personnes). La part de personnes seules est légèrement plus importante (45%) et celle des ménages de deux
personnes moins importante qu’au sein des locataires en place. La tendance à la diminution de la taille des
ménages est donc manifeste dans le parc HLM. A noter que 70% des demandeurs sont des adultes seuls avec
ou sans enfants, donc avec un seul revenu.
La présence monoparentale est plus affirmée qu’au sein des locataires habitant le parc HLM : la moitié des
ménages de deux personnes sont des adultes avec un enfant (un tiers des locataires HLM) et 25% des
demandeurs sont des familles monoparentales alors qu’elles représentent 18% de l’occupation. La part des
couples avec enfant est comparable (17% des demandeurs et 18% de l’occupation).
Une demande sur cinq (1174) est motivée par le souhait d’indépendance (la moitié de ces demandeurs habitent
chez leurs parents, les autres étant hébergés, en structure…). Ensuite c’est la taille du logement qui est le motif
le plus cité (taille trop petite 17%, trop grande 3%) puis les séparations (11%) et le coût du logement trop élevé
(10%).
Le Mans Métropole
95
DIAGNOSTIC
SYNTHÈSE
Le parc locatif privé
-
-
20 105 logements locatifs privés en 2003: une offre abondante
78% des locatifs du parc privé de l’aire urbaine sont sur la métropole : un pôle locatif qui
spécialise le territoire
Un inconfort marqué : un taux d’inconfort 2 fois plus fort que sur l’ensemble du parc
Des occupants modestes avec une forte proportion de petits ménages (67%)
Une ville centre aux loyers bas : 8.6 €/m² avec une baisse sur les produits les moins attractifs
(petits logements)
Des effectifs universitaires en baisse jusqu’en 2002 qui jouent fortement sur un marché vers qui
la production récente s’était tournée
58% des moins de 25 ans de l’aire urbaine vivent dans le parc locatif privé de la ville du Mans
Un parc locatif privé ancien, notamment en centre-ville, fragilisé faute d'effort suffisant
d'amélioration dans un contexte de concurrence lié à une production nouvelle particulièrement
dynamique
Un risque de dégradation du parc locatif privé généré par une vacance importante et une offre
inadaptée
Le parc locatif public
-
-
Une offre de 23 361 logements (27.7% des résidences principales) concentrée sur trois communes : Le
Mans, Allonnes et Coulaines (98% de l’offre)
Une activité modeste de renouvellement du parc avec 167 logements en moyenne de 1993 à 2003
principalement sur la ville du Mans
Une vacance structurelle majoritairement sur la ZUS des Sablons, avec 417 logements vacants depuis
plus de 3 mois (2% du parc)
Une mobilité plus forte pour les petits logements T1 et T2
Une occupation caractérisée par :
Des ménages de petite taille avec une part importante de familles monoparentales
(18%)
Des locataires aux ressources modestes avec une paupérisation plus importante à
Allonnes et Coulaines
Une demande modeste et locales, aux caractéristiques suivantes :
Une pression modeste d’une demande pour 4.1 logements
Une forte demande de mutation, pour près d’une demande sur deux
Une demande sur cinq s’inscrivant dans le souhait d’indépendance de l’habitat :
décohabitation, sortie de structures collectives…
Des quartiers évités : Les Sablons : 6% de la demande pour 20% du parc
Une demande axée majoritairement sur le logement collectif (45%) et les logements
T2 et T3 (69%)
Deux catégories principales de demandeurs : les personnes seules (45%) et les
familles monoparentales (25%)
Le Mans Métropole
96
DIAGNOSTIC
La situation sociale et les populations
spécifiques
Le Mans Métropole
97
DIAGNOSTIC
1. UNE SITUATION SOCIALE CONTRASTÉE
1.1 - Analyse des niveaux de revenus
1.1.1 - Des niveaux de salaires et de retraites déséquilibrés
54% des foyers fiscaux du Mans Métropole sont imposables en 2004, ce qui correspond à une situation
intermédiaire entre :
- l’ensemble du Département de la Sarthe : 51% de ménages imposables
- les territoires périurbains (Pays du Mans hors Le Mans Métropole : 58% ; aire urbaine : 56.5% hors Le
Mans Métropole). Les ménages aux revenus les plus élevés se concentrent dans les communes de la
première couronne.
Mais les différences infra-communautaires sont marquées : seulement 43% de foyers fiscaux imposables à
Allonnes, et jusqu’à 75% à Rouillon.
Part des foyers fiscaux imposables en 2004
LE TRONCHET
MEZIERES-SOUS-LAVARDIN
NEUVILLALAIS
TEILLE
SAINT-MARCEAU BALLON
COURCEMONT
SAINT-MARS-SOUS-BALLON
MONTBIZOT
SAINT-JEAN-D'ASSE
SOULIGNE-SOUS-BALLON
SAINTE-SABINE-SUR-LONGEVE
SAINTE-JAMME-SUR-SARTHE
LA GUIERCHE
COURCEBOEUFS
LA CHAPELLE-SAINT-FRAY
SOUILLE
DOMFRONT-EN-CHAMPAGNE
JOUE-L'ABBE
LA BAZOGE
SILLE-LE-PHILIPPE
NEUVY-EN-CHAMPAGNE
SAVIGNE-L'EVEQUE
LAVARDIN
CURES
NEUVILLE-SUR-SARTHE
SAINT-CORNEILLE
AIGNE
LONGNES
DEGRE
SAINT-SATURNIN
LA MILESSE
LA QUINTE
AMNE
SARGE-LES-LE-MANS
TRANGE
SAINT-PAVACE
COULANS-SUR-GEE
FATINES
COULAINES
CHAUFOUR-NOTRE-DAME
YVRE-L'EVEQUE
RUILLE-EN-CHAMPAGNE
CRANNES-EN-CHAMPAGNE
CHAMPAGNE
FAY
BRAINS-SUR-GEE
ROUILLON
PRUILLE-LE-CHETIF
LE
MANS
CHANGE
SOULIGNE-FLACE
SAINT-GEORGES-DU-BOIS
ETIVAL-LES-LE-MANS
ALLONNES
MAIGNE
VOLNAY
LOUPLANDE
RUAUDIN PARIGNE-L'EVEQUE
VOIVRES-LES-LE-MANS SPAY
CHEMIRE-LE-GAUDIN
FILLE
FERCE-SUR-SARTHE
ROEZE-SUR-SARTHE
SAINT-JEAN-DU-BOIS
ARNAGE
CHALLES
MULSANNE
BRETTE-LES-PINS
MONCE-EN-BELIN
TELOCHE
GUECELARD
LA SUZE-SUR-SARTHE
ARDENAY-SUR-MERIZE
LAIGNE-EN-BELIN
SAINT-MARS-D'OUTILLE
SAINT-GERVAIS-EN-BELIN
PARIGNE-LE-POLIN
Périmètre de la C.U. Le Mans Métropole
Périmètre du Pays du Mans et du futur S.C.O.T.
SAINT-OUEN-EN-BELIN
MEZERAYCERANS-FOULLETOURTE
ECOMMOY
YVRE-LE-POLIN
SAINT-BIEZ-EN-BELIN
LA FONTAINE-SAINT-MARTIN
OIZE
CHATEAU-L'HERMITAGE
REQUEIL
Commune de Spay intégrée en plus au futur SCOT
Part des foyers fiscaux imposables en 2004
MARIGNE-LAILLE
70 - 80%
60 - 70%
50 - 60%
40 - 50%
30 - 40%
Source : DGI
Le Mans Métropole
98
DIAGNOSTIC
Des revenus issus du travail proche du niveau départemental
Les niveaux de salaires sur le Mans Métropole sont proches de la moyenne du Département. Mais, on constate
de fortes inégalités entre les communes :
- Trois communes sous la moyenne départementale : Allonnes (inférieur de 17% à la moyenne
départementale), Coulaines (inférieur de 6%) et Le Mans (inférieur de 2%)
- Les autres communes se situent au dessus, avec un maximum pour Rouillon (supérieur de 63% à la
moyenne de la Sarthe)
La progression des niveaux de salaires est de 7.7% entre 2001et 2004, similaire à celle du Département. Cette
croissance est beaucoup plus importante sur Sargé lès Le Mans (+15%) et Rouillon (+11%)
Traitements et salaires
(impôt 2004-revenus 2003)
Rouillon
Sargé lès Le Mans
Yvré l'Evêque
Mulsanne
Pays du Mans (hors LLM)
Arnage
Aire Urbaine (hors LMM)
Le Mans Métropole
Sarthe
Le Mans
Coulaines
Allonnes
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
Source : DGI
Le Mans Métropole
99
DIAGNOSTIC
Des retraites et pensions élevées
Les niveaux de retraites sont quant à eux supérieurs de 12% à la moyenne départementale, mais on constate là
encore de fortes disparités territoriales. Allonnes se situe en ce domaine également sous le niveau
départemental, Mulsanne et Coulaines sous le niveau communautaire. La Chapelle Saint Aubin affiche les
niveaux de retraites moyens les plus élevés de la Métropole. La ville du Mans se situe au cinquième rang, alors
qu’elle n’était qu’au septième rang en ce qui concerne les salaires.
La progression des retraites (+8%) est moins rapide que sur le Département (+10.6%), mais proche pour la
première couronne (+10.2% Le Mans Métropole hors Le Mans)
Retraites et pensions
(impôt 2004-revenus 2003)
Rouillon
Sargé lès Le Mans
Arnage
Le Mans
Yvré l'Evêque
Le Mans Métropole
Coulaines
Pays du Mans (hors LLM)
Mulsanne
Sarthe
Aire Urbaine (hors LLM)
Allonnes
0
5000
10000
15000
20000
25000
Source : DGI
Le Mans Métropole
100
DIAGNOSTIC
1.1.2 - Une diminution des tranches basses
En 2004, 35.7% des ménages de Le Mans Métropole se situent dans les tranches basses de revenus, c’est à
dire qu’ils ont des revenus n’excédant pas 9000€ par an. Cette part est inférieure à celle rencontrée sur le
Département (36.1%).
Au contraire la part de ménages ayant des revenus situés dans les tranches hautes (c’est à dire dépassant
31 000€ par an) est supérieure à celle connue sur le Département : elle atteint 9.3% contre 8% dans la Sarthe.
Depuis 2002, on constate une légère diminution de la part de ménages se situant dans les tranches les plus
basses au profit des tranches moyennes et hautes.
Source : DGI
Tranches
de
revenus
en
€uros
- de 9 000
9001 à 12 000
12 001 à 19 000
19 001 à 31 000
31 001 à 78 000
+ de 78 000
2002
2004
37.7%
16.5%
21.6%
16.0%
7.4%
0.8%
35.7%
16.3%
22.2%
16.4%
8.3%
1%
Les inégalités de niveaux moyens de revenus entre les communes de la Communauté se retrouvent dans
l’analyse des tranches de revenus. Pour 1 ménage aux revenus situés dans les tranches haute, près de 12
ménages se situent dans les tranches basses à Allonnes, quand ce n’est le cas que pour 0.6 ménages à
Rouillon.
Cette analyse indique une forme de ségrégation sociale du territoire de la Communauté avec trois secteurs qui
se démarquent :
- Allonnes, Coulaines, Le Mans, où la part de ménages situés dans les tranches basses est importante ;
- La Chapelle Saint Aubin, Rouillon et Sargé les Le Mans, où la proportion de ménages situés dans les
tranches hautes est au contraire dominante ;
- Arnage, Mulsanne et Yvré l’Evêque qui se trouvent dans une situation intermédiaire.
Nombre de ménages aux revenus inférieurs à 9000€/an pour
1 ménage aux revenus supérieurs à 31000€/an
Allonnes
11.7
Arnage
2.5
La Chapelle Saint Aubin
0.8
Coulaines
5.1
Le Mans
4.2
Mulsanne
2.6
Rouillon
0.6
Sargé lès Le Mans
0.8
Yvré l’Evêque
1.2
Le Mans Métropole
3.9
Sarthe
4.5
Le Mans Métropole
Source : DGI
101
DIAGNOSTIC
1.2 - Analyse de la situation des allocataires de la CAF
1.2.1 - Les bénéficiaires d’une aide au logement
Au 31 décembre 2005, la CAF comptait 23 906 bénéficiaires d’une aide au logement se répartissant entre :
- 2 248 bénéficiaires de l’ALF
- 8 482 bénéficiaires de l’ALS
- 13 173 bénéficiaires de l’APL
Ces allocataires, situés pour 84% d’entre eux sur Le Mans, représentent 28% des ménages recensés en 2003
sur Le Mans Métropole (Filocom 2003).
Cette part est très inégale selon les communes, allant de 7% sur Sargé lès Le Mans et 8% à Rouillon, à 37% et
40% sur Coulaines et Allonnes, et atteint 29% au Mans. A titre de comparaison, les bénéficiaires d’une aide au
logement représentent 12% des ménages sur l’aire urbaine hors Le Mans Métropole.
Les valeurs hautes sont à mettre en relation avec la forte part de logements sociaux rencontrée sur ces
communes. D’ailleurs, les bénéficiaires d’une aide au logement logés dans le parc public représentent 72% de
l’ensemble des allocataires d’une aide au logement à Allonnes et 74% à Coulaines, contre 49% à l’échelle de Le
Mans Métropole (Aire urbaine hors Le Mans Métropole : 21%).
Sur la Communauté, ils sont 40% à être logés dans le parc privé.
Enfin, parmi les allocataires d’une aide au logement résidant sur la ville du Mans, 18% avaient un taux d’effort
supérieur à 39% avant l’obtention de l’allocation (pas de données disponibles pour les autres communes).
1.2.2 - Les allocataires percevant le RMI
On dénombre 4 778 allocataires CAF qui perçoivent le RMI sur le Mans Métropole, ce qui représente 2.55% de la
population estimée en 2006, et 6% des ménages recensés en 2003 (aire urbaine hors Le Mans Métropole :
1.2%).
87% d’entre eux vivent sur la ville du Mans, alors que la ville-centre accueille 81% de l’ensemble des ménages
de la Communauté en 2003.
La majorité des RMIstes recensés au 31 décembre 2005 sont des allocataires d’une aide au logement dans le
parc public (45%), mais une part non négligeable ne perçoit aucune aide au logement (34%).
1.2.3 - Les allocataires à bas revenus
On dénombre 10 695 allocataires à bas revenus sur la Communauté Urbaine.
Le seuil de bas revenus est actualisé chaque année par l’Insee à partir des données de l’enquête «budget des
familles ». Il correspond au revenu par unité de consommation (Ruc) en dessous duquel se situent les 25% des
français les plus pauvres (735€/UC).
Ces ménages à bas revenus représentent 13% des ménages recensés en 1999, et leur poids est
particulièrement important sur Allonnes (17%) et Coulaines (14%) contre seulement 5.5% sur l’aire urbaine hors
Le Mans Métropole.
La ville du Mans se situe dans la moyenne communautaire (13%), et concentre 85% de ces ménages. Les
quartiers les plus touchés sont ceux du centre, des Sablons et du Sud (Ronceray, Glonnières).
Le Mans Métropole
102
Programme Local de l'Habitat
Diagnostic Local de l'Habitat
45% des ménages à bas revenus perçoivent une
allocation logement dans le parc public, 28%
dans le parc privé, et 23.5% ne perçoivent pas
d’aide au logement.
On constate un poids plus important des
ménages à bas revenus logés dans le parc public
dans les quartiers des Sablons et du Sud, et au
contraire un poids plus important du parc privé
dans les quartiers centraux, qui joue donc un rôle
social de fait.
Structure familiale des ménages à bas revenus
6000
5000
4000
3000
2000
Les allocataires à bas revenus sont
principalement des personnes seules : 49%, mais
les familles monoparentales sont également
fortement représentées : 28% (seulement 8% des
ménages au recensement INSEE de 1999).
1000
0
personne seule
famille
monoparentale
couple sans
enfant
couple avec
enfants
Les allocataires CAF à bas revenus au 31décembre 2005
Allocataires caf à bas revenus
380
190
38
Percevant une aide au logement dans le parc public
Percevant une aide au logement dans le parc privé
Percevant une aide au logement en accession
Percevant une aide au logement en établissement
Ne percevant pas d’aide au logement
Source : données CAF au 31-12-05
DIAGNOSTIC
2. LES POPULATIONS SPÉCIFIQUES
2.1 - Les personnes défavorisées
2.1.1 - Les besoins repérés
La situation des personnes en grande difficulté sur l’agglomération mancelle est prise en charge par différentes
structures (cf. infra la présentation des principaux organismes) liées aux dispositifs d’actions auprès des
personnes en difficultés (plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, fonds de
solidarité logement, schéma d’accueil, d’hébergement et d’insertion…).
L’accueil d’urgence de jour est organisé à partir de la Halte Mancelle (CHRS), du bar sans alcool la Flambée et
de l’action des restos du cœur. Le local de la Sauvegarde est également fréquenté par les plus jeunes (sans
domicile fixe, squatters…). L’accueil de nuit est assuré principalement par Oasis. La Halte Mancelle dispose
d’une maison relais de 5 places qui va être complétée par 3 types 1 situés à proximité. A terme la capacité de 8
places permettra à cette structure d’être viable. A noter que cette association bénéficie aussi de familles d’accueil
permettant de proposer une réponse différente selon les besoins des personnes.
Globalement selon les différents acteurs rencontrés, l’offre existante en matière d’accueil d’urgence et d’insertion
est considérée comme répondant à la majorité des problématiques existantes sur l’agglomération. En matière
d’insertion et d’urgence, les besoins identifiés concernent principalement les familles pour lesquelles l’offre est
insuffisante. En effet, à part l’offre de l’Etape dépendant de l’association Oasis pour les couples avec enfants
bénéficiaires du RMI, il n’existait pas d’offre jusqu’en 2006. Depuis 2006, l’association Horizon a été financée
pour 4 appartements et à terme, le projet est d’offrir 8 appartements. Avec cette capacité, selon les acteurs
locaux, les besoins du département seront pourvus.
L’évolution des publics et notamment le vieillissement des personnes sans domicile, des personnes aux parcours
de vie difficiles etc. interroge certains responsables. On constate le développement de certaines situations de
souffrance psychologique de plus en plus importante pour lesquelles les réponses n’existent pas encore. La
question de l’avenir de certaines personnes âgées bénéficiaires du RMI est posée par plusieurs responsables de
structure. Les projets de maisons relais (ADGESTI notamment) et les dispositifs expérimentés (SAMSAH :
service d’accompagnement médico-social pour adultes handicapés d’ADGESTI par exemple) pourront être une
réponse mais il est possible que ces nouveaux services repèrent des besoins inconnus jusqu’alors…
Une autre évolution récente concerne la féminisation et le rajeunissement des personnes à la rue. Ces jeunes
sont essentiellement d’origine mancelle et sarthoise. Le développement des demandes d’urgence de la part des
jeunes est également observé par des responsables de FJT. Actuellement des réponses sont expérimentées
associant les différents partenaires (ville de Mans, CCAS, Mission Locale, FJT, CHRS…).
La difficulté pour les ménages accompagnés dans les différents dispositifs et hébergés en résidence sociale
et/ou CHRS est d’accéder à un logement autonome. C’est notamment le cas des jeunes mais aussi de familles
monoparentales. Comme pour les besoins relatifs aux familles exposés ci-dessus, la capacité d’accueil est
considérée comme suffisante dans la mesure où les bailleurs, et principalement les bailleurs publics, acceptent
de loger ces personnes. Ce n’est donc pas tant la capacité des structures à accueillir des ménages en
difficulté qui est mise en cause que la possibilité pour ces ménages d’obtenir un logement autonome
public.
L’obtention d’un logement autonome pour ces personnes est donc un des enjeux importants. Il convient d’insister
sur les loyers qui doivent être compatibles avec la faiblesse des ressources de ces ménages (par exemple
personnes seule au RMI) en intégrant aussi les charges locatives (et les consommations d’énergie).
La nécessité pour les différents partenaires (associations d’accompagnement social lié au logement, résidence
sociales, CHRS, bailleurs, services de l’état et du Conseil Général, PDALPD…) est de formaliser leur relation
Le Mans Métropole
104
DIAGNOSTIC
comme cela a été réaffirmé lors de l’atelier concernant les populations en difficulté dans le cadre du diagnostic.
Cela pourrait porter sur les modalités des sous-locations, sur l’accès à un logement autonome, sur la
transparence des situations…
2.1.2 - Les principales composantes de l’offre et les projets
Oasis :
Résidence Athanor : CHRS. Public : homme. Accueil d’urgence de nuit (18h à 9h). Les 46 places (dont 10 places
supplémentaires en 2005) permettent de financer l’accueil de 51 personnes (5 places de couples). 23 places
supplémentaires sont disponibles dans le cadre du « Plan Hiver » (15 novembre – 15 mars). Possibilité d’accueillir
deux personnes handicapées. 818 passages concernant 588 personnes différentes ont été recensés en 2005.
Projet d’atteindre la capacité du plan hiver à l’année (69 places).
Un dispositif d’urgence (1 à 15 jours) issu des « crédits inclusion sociale » du Conseil Général accueille les
femmes victimes de violence avec ou sans enfants. Il comprend 2 appartements en ALT et une chambre d’hôtel
(femme seule) soit une capacité d’accueil de 13 places. 145 personnes ont été accueillies en 2005 (71 femmes et
74 enfants).
Foyer Saint Victeur. CHRS. Femmes seules ou avec enfants de plus de 3 ans. Accueil 12 places pour femmes
seules et une chambre pour famille monoparentale. Capacité optimale : 16 places. Ouverture 24h/24h. Une place
réservée pour les femmes victimes de violence une seule nuit (cf. dispositif précédent). 109 passages en 2005
concernant 85 femmes seules et 3 familles monoparentales.
Résidence l’Etape. 8 studios destinés à l’accueil de couples avec enfants de moins de 3 ans dans le cadre du
dispositif RMI. Capacité totale d’accueil de 20 places. Seul dispositif de l’association ne relevant pas de l’urgence.
39 accueils en 2005.
2 chambres financées dans le cadre du SPIP (service pénitentiaire d’insertion et de probation).
Accueil de jour « la Flambée ». Bar sans alcool ouvert toute l’année sauf le lundi (du mardi au dimanche, même
les jours fériés). 2 professionnels et 10 bénévoles. 302 jours ouverts et 11 000 passages en 2005 (37 passages
en moyenne par jour). Accueil tout public. Réorientation vers les services ad hoc.
L’Horizon :
Foyer Hélios. CHRS. 35 chambres. Public : initialement homme de 18 à 45 ans. Evolution vers accueil de tout
public de 18 à 65 ans stabilisés en Sarthe, sachant que peu de résidants sont âgés de plus de 55 ans.
Maeva. CHRS. Femmes avec enfants, victimes de violence conjugale. 6 appartements pour une capacité totale
d’accueil de 18 places. En 1988, 3 appartements pour des séjours de 2 à 3 mois. Aujourd’hui la capacité a doublé
mais le nombre de situations accueillies est comparable puisque les durées de séjours ont également doublées.
S2A (Service d’accueil et d’accompagnement). CHRS. « Accueil d’urgence jeunes ». 12 places. Initialement 3
types IV pour une capacité totale de 12 places correspondant à un accueil davantage masculin. Aujourd’hui 8
appartements en ALT pour une capacité d’accueil identique compte tenu de l’évolution des publics et notamment
sa féminisation (difficultés plus importantes, cohabitation de plus en plus impossible).
S2A CHRS tout public. 25 places. Recherche d’une souplesse maximale : en fonction des besoins, mobilisation
de logements temporaires, de baux glissants, de logements intermédiaires (sous location).
Projet de 16 places couples depuis 2006. Accord de financement de 50% en 2006 soit 4 appartements. A terme,
les 8 appartements suffiront si les délais de séjours, en grande partie liés aux possibilités de relogement, ne
s’allongent pas. Ces appartements sont en baux glissants ou en « fixes ».
Le Mans Métropole
105
DIAGNOSTIC
A.D.GE.ST.I :
Relogement dans le cadre de mesures du FSL sous la forme de logements ALT et de baux glissants. 4
appartements ALT sur la ville du Mans. Accueil des personnes en fragilité psychologique et psychique. Sur la
centaine de mesures FSL, la moitié concerne la ville centre et 8% le reste de la communauté urbaine.
Maison relais en cours, ouverture prévue fin 2007-début 2008 (En projet depuis 2003). Capacité de 18 places.
Public : personnes soufrant de handicap, bénéficiaires du RMI. Lutte contre l’isolement : un service
d’accompagnement social, un service d’auxiliaires de vie, et le service d’accompagnement médico-social pour
adultes handicapés (SAMSAH) nouvellement mis en place. Ces services fonctionnent déjà pour les logements en
diffus et ont une capacité d’intervention théorique pour la moitié des places de la maison relais.
Un foyer de 24 places pour personnes handicapées. Quelques places seront réservées pour des personnes en
formation / insertion professionnelle.
Une demande de logement intermédiaire (sous-location) en cours à Le Mans Habitat.
Nelson Mandela :
Une résidence sociale (depuis 2001) proposant 69 studios de 18 à 20 m², meublés, un public de personnes de
nationalité étrangère (75%), majoritairement africaine et maghrébine, avec une tendance récente à l’augmentation
des ressortissants des pays de l’est,
Une inversion du profil des publics en huit ans : 20% de personnes en activité aujourd’hui, 80% sans emploi (30%
de retraités et 50 de demandeurs d’emplois). L’évolution des situations nécessite un accompagnement plus
important et différent,
12 appartements (1 type 1, 5 type 3 et 6 types 4) à l’extérieur (foyer soleil) dont 3 en logement d’insertion financés
par le FSL. Initialement, ces logements étaient dédiés pour partie à la colocation notamment de personnes
originaires d’Afrique. Depuis, un seul logement répond à cette fonction, les autres étant occupés par des familles
seules,
Un projet d’extension de la résidence : 180 m² de bureaux, 10 studios de 30m² adaptés à la mobilité réduite
notamment pour les résidents âgés de Nelson Mandela, 4 types 2 et 6 maisons en foyer soleil (3 types 3 et 3
types 4),
Un projet de maison relais en partenariat avec Sarthe Habitat : réserver les trois derniers étages d’un immeuble
sur Allonnes,
Un besoin réaffirmé de logements sociaux à loyer compatible aux ressources très faibles des résidents et prise en
compte du coût des charges locatives,
Le Mans Métropole
106
DIAGNOSTIC
2.2 - Les personnes âgées et souffrant de handicap
2.2.1 - Les personnes âgées
Un vieillissement de la population
L’évolution de la population de la Communauté Urbaine du Mans est marquée par un vieillissement. La part des
plus de 75 ans est en croissance : elle passe de 6.8% en 1990 à 8.3% en 1999. Les recensements
complémentaires indiquent une augmentation de la part des plus de 60 ans, hormis sur Le Mans où elle est
stable.
Ce phénomène de vieillissement de la population appelle une réflexion en terme de structure d’hébergement à
destination de ces populations, mais également en terme d’adaptation des logements aux problématiques des
personnes âgées.
Les structures d’accueil à destination des personnes âgées
•
Des structures d’accueil déficitaires
L’offre à destination des personnes âgées sur le territoire se décompose en trois types d’hébergement :
- 15 maisons de retraites pour un total de 1173 places dont 126 en unité pour personnes âgées
désorientées
- 1 unité de soin longue durée (USLD), sur deux sites, pour un total de 569 places dont 44 en unité
Alzheimer
- 13 foyers logements pour un total de 684 logements
Soit une capacité totale d’accueil sur le territoire de la Métropole de 2428 lits dont 170 en unité Alzheimer. Ces
structures offrent également 33 places en accueil de jour, et 16 en hébergement temporaire.
L’offre sur le territoire représente 34% de l’ensemble de l’offre à destination des personnes âgées sur le
département de la Sarthe (7000 places), pour une population qui représente 35% de la population
départementale.
L’enquête téléphonique réalisée auprès des hébergements à destination des personnes âgées indique un taux
de remplissage de 100%.
Les listes d’attentes sont généralement importantes, mais beaucoup de dossiers sont montés de manière
préventive et ne sont pas suivi du passage à l’acte si la possibilité en est offerte, d’où une difficulté à estimer les
réels besoins. La demande est particulièrement pressante en ce qui concerne les personnes atteintes de la
maladie d’Alzheimer.
Les délais d’attribution sont souvent longs, de quelques mois à trois ans, et sont soumis à un fort aléa.
La pression est légèrement moins forte en ce qui concerne les foyers-logements, avec un taux de remplissage de
95% à 100%, des délais et des listes d’attente nuls pour certains établissements qui appliquent des critères
stricts concernant la dépendance. Face à l’augmentation des personnes fortement dépendantes d’une part, et à
un maintien à domicile plus tardif d’autre part, les foyers-logements sont des structures qui correspondent de
moins en moins à la demande.
Les professionnels soulignent unanimement un manque de places, spécialement en unité Alzheimer, maladie
dont la prise en charge apparaît comme étant la problématique majeure à intégrer. L’USLD indique en particulier
la difficulté à accueillir les cas très lourds, dont les services ne peuvent assumer la prise en charge.
Le Mans Métropole
107
DIAGNOSTIC
Ces constats sont également ceux du Schéma Départemental des Personnes Agées 2005-2009.
Enfin, sur ce thème des structures d’hébergement pour personnes âgées, les ateliers thématiques organisés
dans le cadre du PLH ont permis de révéler une interrogation des élus concernant la localisation actuelle des
hébergements dont l’offre principale est située en zone rurale tandis que les besoins sont forts en zone urbaine.
•
L’avis du CCAS de la ville du Mans
« Les logements foyers sont enfin reconnus aujourd’hui comme une réponse à part entière, entre le soutien à
domicile et la maison de retraite, participant de l’hébergement des retraités.
En effet, après avoir été sensiblement ignorés dans le cadre de la réforme de la tarification, leur spécificité et leur
pertinence ont été, pour la première fois, prises en compte dans le dernier schéma gérontologique
départemental.
Pour autant qu’elle soit importante, la seule question de la réponse quantitative aux besoins est insuffisante. Sur
ce point, au Mans, les délais d’attente semblent raisonnables et les taux d’occupation honorables (supérieurs à
95%).
Au delà de cette dimension, deux autres questions se posent :
o
L’accès à ces établissements pour tous les retraités qui le souhaitent :
Aujourd’hui sur cinq logements foyers, un seul logement foyer (Vauguyon) est accessible à
tous les retraités quelques soient leurs revenus. Dans les autres structures, l’accès des
retraités à revenus modestes n’est pas envisageable sauf à disposer de biens qui seront
vendus ou loués, d’économies importantes afin d’assurer dans la durée le paiement des
charges ou de familles qui s’engagent là aussi dans la durée à assumer le différentiel.
Cette barrière créée par des coûts (trop) élevés a plusieurs motifs variables ou cumulables
selon l’établissement :
- Le remboursement d’emprunts répercutés dans le calcul du loyer,
- Un mode de chauffage électrique,
- Une APL et des revenus dont les revalorisations n’ont pas suivi le coût de la vie,
- Une évolution du coût des prestations plus importante que celle des revenus,
- Une décision du Conseil Général de début 2005 de supprimer l’Aide Sociale pour la
restauration en établissement (cette mesure ne concerne que les personnes disposant
du minimum vieillesse : 610.28 € / mois pour une personne)
o
L’accès de personnes seules à des T2 :
L’accès à des logements plus grands que T1 ou T1 bis est de plus en plus souvent souhaité
par les personnes candidates à une entrée en logements foyers, les motifs en sont :
- Disposer de plus d’espace à vivre,
- Conserver plus de meubles, de biens personnels,
- Pouvoir accueillir dans de meilleurs conditions enfants et petits enfants.
Pour les raisons précédemment évoquées, notamment financières, une partie des retraités ne
pourra accéder à une telle possibilité, il faut prendre en compte qu’une personne seule en T2
bénéficiera de la même APL qu’en T1.
Pour conclure, et comme cela a été évoqué par un intervenant lors de l’atelier, on peut s’interroger,
certes pas pour demain, de l’effet de la réforme des retraites (actuelle et à venir ?) sur les capacités
financières des retraités à accéder à de tels établissements au delà de leurs besoins et de leurs
souhaits. »
Le Mans Métropole
108
•
DIAGNOSTIC
Les projets engagés
Les professionnels interrogés nous ont indiqué leurs projets d’extension, conduisant à la création de 156 lits
classiques, de 138 lits en unités pour personnes âgées désorientées, et de 11 places en hébergement
temporaire.
Mais le Schéma Départemental des Personnes Agées 2005-2009 prévoit un objectif d’une offre complémentaire
de 300 places, déjà affectées, sur Le Mans Métropole, compte tenu de l’importance des besoins. La qualification
du personnel, la réalisation d’unités pour personnes âgées désorientées, et le développement de l’hébergement
diversifié sont les autres axes forts de la partie du schéma concernant l’hébergement en établissements.
L’atelier thématique consacré aux personnes âgées a mis en avant deux projets spécifiques :
- L’ADMR expérimente 3 unités de vie (pavillons) pouvant accueillir 8 personnes et qui mobilisent 3
auxiliaires de vie.
- Le Foyer Nelson Mandela projette la construction de 10 nouveaux studios avec un espace de vie
commun, en lien notamment avec la présence de personnes âgées sans résidence stable ou sans
domicile fixe : il y a dans son foyer 30% de retraités. La problématique d’accueil des personnes âgées
sans domicile fixe se pose d’autant plus que leur intégration au logement est plus difficile.
La problématique du maintien à domicile
En préalable, concernant le logement des personnes âgées hors structure d’accueil spécialisée, plusieurs
éléments sont intéressants à signaler.
Le premier point concerne le parc privé potentiellement indigne. L’approche des situations d’habitat indigne est
réalisée à partir des fichiers transmis par les Services de l’État qui croisent les données portant sur le logement et
la situation financière des occupants. La majorité des 3309 logements potentiellement indignes recensés en 2003
sont occupés par des ménages âgés.
En ce qui concerne le parc public, 25% des titulaires de bail ont plus de 60 ans (60% vivant seuls), 10% des
titulaires de bail ont plus de 70 ans, (70% vivant seuls). Ces ménages sont plus souvent des personnes seules
que dans l’ensemble du parc public (43% de personnes vivant seules).
Le maintien à leur domicile des personnes âgées est une problématique forte sur Le Mans Métropole, au même
titre que sur le Département de la Sarthe, où l’adaptation du logement est identifiée comme une orientation du
Schéma Départemental pour les Personnes âgées 2005-2009.
Dors et déjà, l’activité d’amélioration du parc privé est présente sur le territoire.
Entre 2002 et 2005, 529 logements ont été améliorés par les propriétaires occupants, dont 35% subventionnés
« handicap » par l’ANAH.
De plus, sur la totalité des logements améliorés, on compte 70% de petits ménages. L’action d’amélioration
semble être plutôt tournée vers les ménages les plus âgés, sachant que 48% des propriétaires de la métropole
ont plus de 60 ans.
Cependant, compte tenu de l’ampleur des besoins liés au vieillissement, l’amélioration des logements reste
insuffisante, et on dénote un déficit en terme d’information et de conseil technique.
Les organismes HLM développent également un parc de logements adaptés. Les travaux d’adaptation sont
réalisés au cas par cas lors des travaux de réhabilitation et pour les constructions neuves.
La nécessité d’adapter le parc aux besoins des populations vieillissantes implique une amplification de ces
actions.
Par ailleurs, en complément de l’adaptation du logement, il faut signaler un bon niveau de service (aide à
domicile, portage de repas…) sur Le Mans Métropole, tant au niveau associatif qu’au niveau des CCAS.
Le Mans Métropole
109
DIAGNOSTIC
2.2.2 - Les personnes souffrant de handicap
La Communauté Urbaine du Mans a intégré la problématique d’adaptation des logements au handicap moteur
avec la création d’une commission logement et handicap. Il ressort de ses travaux que l’une des principales
difficultés réside en l’identification à la fois l’offre de logements disponibles, et de la demande. Il est toutefois
possible de fournir quelques indications :
- Sarthe Habitat compte 21 logements adaptés parmi son parc de logements (dont 18 à Allonnes)
- Le Mans Habitat en compte 122 (source site Internet)
- 141 demandes fauteuils roulants et/ou RDC recensées sur la base des demandes en cours (Immoweb)
au 27 juillet 2006
Le territoire rencontre en particulier des problématiques en matière d’accueil d’adultes handicapés vieillissants,
soulignés par les professionnels du secteur.
La prise en compte du handicap, notamment dans l’habitat, devrait être favorisée par la récente création d’une
maison départementale des personnes handicapées (janvier 2006), conformément à la loi « pour l’égalité des
droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées » du 11 février 2005. C’est un
lieu unique destiné à faciliter les démarches des personnes handicapées, avec un accès unifié aux droits et
prestations prévus pour les personnes handicapées.
La Maison départementale des personnes handicapées regroupe ainsi, les attributions des Commissions
techniques d’orientation et de reclassement professionnel (COTOREP), des Commissions d’éducation spéciale
(CDES), des services du Conseil général chargés des prestations pour handicapés, et du Site pour la vie
autonome (SIVA). C’est auprès de ce dernier service qu’il est possible d’obtenir des informations sur l’adaptation
de l’habitat ainsi que des aides techniques et financières.
On recense également sur Le Mans Métropole des structures à destination des personnes souffrant de handicap
psychique. Ainsi, on dénombre 138 places en foyer d’hébergement, 15 en foyer semi-autonome, 70 en foyer
occupationnel, et 115 bénéficiaires d’un service d’accompagnement. Des projets sont à l’œuvre, avec l’ouverture
prochaine d’une maison d’accueil spécialisée (100 places) et d’un foyer de vie semi-autonome (24 places)
Le Mans Métropole
110
DIAGNOSTIC
2.3 - Les gens du voyage
2.3.1 - Les besoins repérés
L’accueil des gens du voyage sur l’agglomération du Mans répond aux besoins recensés lors de l’élaboration du
schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage. A l’échelle départementale, les besoins
concernent principalement des petits groupes d’une dizaine de caravanes maximum. (La Communauté Urbaine
n’est pas confrontée comme d’autres secteurs de la Sarthe par le passage des « buissonniers » parfois en
hippomobiles).
On retrouve la présence de ces groupes aux marges de le Mans Métropole. Ce sont des clans d’une demidizaine de caravanes qui stationnent sur l’agglomération et les communes limitrophes. Ces familles ont des liens
de parentèles élargies. Pour autant, il n’y a pas de cohabitation entre ces groupes et a fortiori avec les familles
d’itinérants.
Le dispositif « classique » d’aires d’accueil des gens du voyage répond aux besoins des familles de passage qui
circulent dans le « grand Ouest » entre Rennes, Rouen, Nantes, Angers, Laval…
Les grands passages, c’est-à-dire au minimum 50 caravanes sur une durée d’une à trois semaines s’échelonnent
de mars à octobre sur la communauté urbaine. Les lieux de stationnements sont Antarès et le parking bleu
(aérodrome).
Enfin, la problématique de la sédentarisation peut être approchée de différentes façons. Le schéma
départemental d’accueil des gens du voyage recensait environ 190 familles sédentarisés dans la Sarthe, à plus
de 90% localisées dans l’arrondissement du Mans et pour l’essentiel sur la ville centre. Par sédentarisation, il faut
davantage comprendre port d’attache qu’habitat de sédentaires.
Pourtant, le pôle Gens du Voyage du Conseil Général observe une augmentation du nombre de demandes de la
part de familles souhaitant quitter la caravane. En 2005, il y avait une douzaine de demandes concernant du
logement adapté comme les deux mis en place à Arnage au lieu dit « le Gaillardier » en partenariat avec Sarthe
Habitat. On recense également depuis peu quelques demandes HLM mais cela reste limité. Par contre, l’exemple
d’une famille logée dans le parc privé à cause des délais d’attente trop long dans le parc social est cité.
2.3.2 - Les réponses apportées
Dans le cadre des dispositions du schéma départemental, différentes réponses vont être apportées à ces
besoins. Il s’agit de :
- Réhabiliter l’aire d’accueil actuelle du Mans afin d’obtenir une capacité de 50 places,
-
Réalisation de 30 places en aire d’accueil à Mulsanne, commune de plus de 5000 habitants et figurant
donc obligatoirement au schéma départemental,
-
Réalisation de 30 places en aire d’accueil à Yvré l’Evêque,
-
Une petite aire d’accueil était prévue à Allonnes mais l’importance du nombre de résidences principales
en ZUS de la commune l’en dispense. Elle se retrouve dans la situation d’Arnage et de Coulaines,
-
Arnage (2 logements adaptés à la sédentarisation des gens du voyage) et Coulaines (importance des
résidences principales et de la population habitant dans la ZUS, comme Allonnes), communes de plus
de 5 000 habitants devront participer au financement de l’investissement et de la gestion des aires
d’accueil réalisées sur le territoire du syndicat mixte.
Le Mans Métropole
111
DIAGNOSTIC
2.4 - Le logement des jeunes
Le Mans Métropole connaît un vieillissement marqué entre 1990 et 1999. Les recensements indiquent pour cette
période un glissement de l’indice de jeunesse de 1.4 (soit 100 personnes de plus de 60 ans pour 140 de moins
de 20 ans) à 1.1. En 1999, les 15-24 ans représentent 27 747 habitants soit 14.7% de la population.
2.4.1 - L’offre de logements du Foyer des Jeunes Travailleurs
Une part importante des résidents des FJT sont originaires d’autres départements. Les trois Foyers des Jeunes
Travailleurs sont sur la ville centre :
-
FJT Le Relais : 120 lits au siège plus 24 studios,
FJT Le Flore : 109 lits au siège plus 56 lits répartis en 33 appartements (anciennes mancelles) et 28 lits
en auberge de jeunesse, soit une capacité totale de 185 places,
FJT L’Arc En Ciel : 70 lits au siège plus 5 T1 bis et 2 T3. C’est le seul à être « Résidence Sociale ».
Les FJT offrent une capacité d’accueil supérieure à 400 lits, dont une quinzaine adaptés. Les foyers Flore et Arc
en ciel sont assez anciens. Cette offre se présente sous la forme d’hébergement collectif à 75%. Une forme de
diversification de l’offre apparaît puisque plus d’une soixantaine d’appartements en diffus (foyer soleil par
exemple) sont disponibles. Ce type de logements permet de réduire l’érosion qui touche les FJT dont le taux de
remplissage souffre compte tenu de la détente du marché locatif privé sur la ville du Mans. De plus, on constate
que l’hébergement collectif correspond de moins en moins aux aspirations actuelles (en foyer, le jeune doit
répondre à des règles) et que les demandes qualitatives des occupants sont difficiles à satisfaire. Les
responsables du FJT soulignent cependant que ce mode de vie concourt à une meilleure insertion dans la
communauté et facilite le passage du jeune vers un logement banalisé autonome.
La détente du marché locatif facilite également l’accès au logement des jeunes en situation de grande précarité
qui refusent l’offre trop encadrée du FJT et qui préfèrent se loger dans le parc privé inconfortable.
On constate une globale évolution des modes d’occupation et des occupants du FJT. D’une part le nombre de
jeunes marginalisés et les situations d’urgence se multiplient. L’offre « labellisée d’urgence » actuelle ne repose
que sur les 8 places du foyer Arc en ciel. Concernant la situation financière des occupants, il est précisé par les
responsables des FJT que les jeunes en alternance sont de plus en plus nombreux et que leurs capacités
contributives sont faibles malgré les aides apportées par la CAF (jeunes avec de faibles revenus et plusieurs
lieux de vie : lieu de stage, lieu de travail, lieu de formation).
L’objectif est de développer une offre adaptée à l’évolution de la demande dans un contexte de marché
de l’habitat détendu et donc fortement concurrentiel
Des actions sont en cours et notamment un projet de réhabilitation du FJT Flore en 2007 ainsi qu’un projet de
construction d’une trentaine de logements du Relais en partenariat avec le Foyer Manceau en 2007. L’offre non
collective pourrait se développer avec les foyers soleil mais des garanties sont attendues pour sécuriser les
partenaires (FJT Arc en Ciel).
Le Mans Métropole
112
DIAGNOSTIC
2.4.2 - Le logement des étudiants
Les effectifs de l’université du Maine connaissent une croissance après une période de baisse continue de 1995
à 2000. A la rentrée universitaire 2006 on comptait 8594 étudiants (dont 588 à l’IUT de Laval), ENSIM et CUEP
compris.
Evolution des effectifs (Université du Maine)
11000
10500
10000
9500
9000
8500
8000
7500
7000
6500
6000
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Source : Université du Maine
L’offre du CLOUS est composée de 926 logements situés sur Le Mans dont 205 appartements (T1 et T1 bis)
dans la résidence Bartholdi et 721 chambres universitaires (690 de 9 m² et 31 de 18 m²).
Les logements CLOUS sont en cours de réhabilitation et les travaux seront achevés en 2007. Conséquence de
cette amélioration, les loyers ont été augmenté (203 €), pour une population aux ressources très modestes. Il
reste cependant une offre aux loyers plus faibles : une centaine de chambres pas encore rénovées à 130 € mais
qui disparaîtra en 2007. Cette hausse des loyers sera préjudiciable aux étudiants les plus modestes et
notamment les étudiants étrangers qui représentent plus de 1000 étudiants.
Le CLOUS du Mans a mis en place un service « logement en ville », qui, sous la forme d’une bourse aux
annonces permet aux étudiants de trouver un logement dans le parc locatif privé. Le parc privé constitue une
alternative pour les étudiants compte tenu de l’offre existante. Pour les plus précaires, la hausse des prix des
loyers du CLOUS et la disparition de son offre à bas loyer pourraient les conduire à occuper les logements
inconfortables du parc privé.
2.4.3 - Le logement autonome
Le fichier Filocom 2003 indique 3353 ménages de moins de 25 ans vivent dans le parc de logements de la
communauté urbaine. Parmi eux 65% sont hébergés dans le parc privé, 33% dans le parc social.
Sur les 1126 jeunes habitant le parc de Le Mans Habitat et de Sarthe Habitat, on constate qu’ils résident à 80%
dans la ville centre, soit une proportion comparable à sa part dans l’offre locative HLM de la Communauté
Urbaine. Par contre, Allonnes se démarque en accueillant 14% des jeunes (10% de l’offre), Coulaines étant
légèrement sous représentée (5% contre 7% de l’offre).
Ce sont à 46% des personnes vivant seules, 40% des ménages sont composés de deux personnes. Plus des
trois quarts (77%) des ménages n’ont pas d’enfants. Parmi les 345 ménages de deux personnes, un sur quatre
est une famille monoparentale, le reste étant des couples. Plus des deux tiers ont un emploi, soit stable (58%)
ou précaire (8%), 12% sont au chômage et 10% sont étudiants.
Près de la moitié des jeunes habite en T3 et 31% en T2. Ils occupent à 98% un logement collectif.
Le Mans Métropole
113
DIAGNOSTIC
En matière d’accès au logement autonome pour les jeunes, une réflexion a été évoquée lors de l’atelier
thématique pour le logement des jeunes pour mettre en place un CLLAJ (Comité Local pour le Logement
Autonome des Jeunes). Un CLLAJ pourrait permettre de créer un pôle global pour justement traiter des
problématiques des jeunes en matière d’information, d’insertion et de logement.
2.4.4 - La Bourse aux logements15 :
« Chaque année, des jeunes et leurs parents (environ 60 demandes par jour pendant l’été) s’adressent au
Service Municipal Jeunesse de la ville du Mans, afin de trouver un logement.
Afin de répondre au mieux à leurs demandes, la MIDO (Mission Information Documentation Orientation) du
Service Municipal Jeunesse leur propose la Bourse aux logements, service gratuit d’offre de petits logements, de
particulier à particulier, accessible par voie d’affichage à l’accueil et en ligne sur le site de la ville du Mans.
Du 01-01-06 au 21-12-06, 699 offres de logements ont été déposées par 344 propriétaires. Au 22-12-06, 136
logements étaient toujours libres à la location. Cette vacance déjà constatée les années précédentes (80 à 100
logements) est en augmentation sensible pour 2006.
Une réflexion serait utile sur l’application de la notion de logement décent, le Service Jeunesse n’étant nullement
habilité à contrôler l’état des logements proposés à la location. »
15
Contribution du Service Municipal Jeunesse de
la ville du Mans
Le Mans Métropole
114
DIAGNOSTIC
SYNTHÈSE
La situation sociale
-
-
Les revenus des ménages sont proches de ceux du département avec des retraites et pensions
légèrement supérieures mais des niveaux de revenus et traitements en deçà de la moyenne
Des disparités au sein de la communauté urbaine : une couronne nord plus aisée
10 695 ménages à bas revenus (735€/UC) avec une concentration dans les quartiers centraux du Mans
et les quartiers d’habitat social. Une précarité qui touche en particulier les personnes seules et les
familles monoparentales
4778 allocataires CAF bénéficiaires du RMI soit 2.55% de la population estimée
23 906 bénéficiaires d’une aide au logement au 31/12/2005, dont 49% dans le parc public et 40% dans
le parc privé
Les personnes défavorisées
-
-
Une offre en hébergement diversifiée qui répond aux principales problématiques de la métropole
Un public majoritairement manceau et sarthois
Un public victime de l’isolement et de problèmes de santé, avec de nouvelles difficultés : SDF
vieillissants, personnes souffrant de troubles comportementaux et des évolutions : rajeunissement,
féminisation et croissance des personnes défavorisées salariées ou retraitées à la rue
Une difficulté majeure : l’insertion des défavorisés dans un parcours résidentiel
Une nécessité : formaliser les relations entre les partenaires du monde social
Les personnes âgées
-
-
-
Une population vieillissante : 6.8% de plus de 75 ans en 1990, 8.3% en 1999 ;
Un déficit en structures d’accueil notamment en unité Alzheimer (29 établissements pour un total de
2428 lits dont 170 en unité Alzheimer), souligné par les professionnels et le schéma départemental des
personnes âgées 2005-2009 ;
Des projets : 156 lits classiques, 138 lits en unités pour personnes âgées désorientées, 11 places en
hébergement temporaire, mais un objectif du schéma départemental correspondant à une offre
complémentaire de 300 places déjà affectés ;
Un bon de niveau de services à domicile, mais un déficit en terme d’adaptation du logement, pourtant
retenu comme une orientation du schéma départemental.
Les personnes souffrant de handicap
-
Une problématique d’adaptation des logements au handicap moteur intégrée par la Communauté
Urbaine avec la création d’une commission logement et handicap
Un parc adapté en développement chez les bailleurs sociaux
Une maison départementale des personnes handicapées créée en janvier 2006
Des problématiques en matière d’accueil d’adultes handicapés vieillissants
Le Mans Métropole
115
DIAGNOSTIC
Les gens du voyage
Les besoins repérés :
- Un accueil majoritairement de petits groupes d’une dizaine de caravanes
- De grands passages de Mars à Octobre d’environ 50 caravanes
- Une problématique de sédentarisation pour 190 familles sur la Sarthe dont 90% sur
L’arrondissement du Mans et la ville du Mans. En 2005, on recense une dizaine de demandes
d’habitat adapté
Les réponses apportées :
- Les aires d’accueil avec 50 places réhabilitées au Mans et 60 places crées à Mulsanne et Yvré
l’Evêque
- Deux logements adaptés pour l’accueil des gens du voyage à Arnage
Les jeunes
-
Une offre FJT moins sollicitée et en partielle inadéquation avec la recherche d’autonomie des jeunes
Un parc de logements étudiants réhabilités mais un risque de marginalisation pour les plus modestes
Une nécessité de créer un CLLAJ sur le territoire
Le Mans Métropole
116
DIAGNOSTIC
Evaluation de la politique locale de l’habitat
menée lors des dix dernières années
Le Mans Métropole
117
DIAGNOSTIC
L’évaluation de la politique de l’habitat de Le Mans Métropole comprend trois parties :
1. Le Programme Local de l’Habitat de 1994
2. La Politique Communautaire en matière d’habitat
3. La délégation de compétence en matière d’aides à la pierre depuis 2005
1. LA MISE EN PLACE D’UN PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT EN 1994
Le Mans Métropole a mis en place un Programme Local de l’Habitat par une délibération du 29 juin 1994.
Ce Programme Local de l’Habitat n’a pas été validé par l’Etat, car les objectifs en matière de logement social :
370 logements par an étaient jugés trop élevés.
Ce Programme Local de l’Habitat (1994-2000) a néanmoins servi de trame à la politique de l’habitat
communautaire
1.1 - Objectifs qualitatifs du Programme Local de l’Habitat :
Ils sont au nombre de 6 :
1.1.1 - Objectif n°1 – Action sur les chaînons manquants de l’offre
L’objectif est de favoriser la diversification du parc de logements : accession sociale, parc locatif individuel, parc
locatif intermédiaire pour les cadres, parc de logements adaptés aux personnes défavorisées ainsi qu’aux jeunes
et personnes âgées, mais aussi le développement du parc social à un rythme soutenu
1.1.2 - Objectif n°2 – Diversifier et équilibrer l’offre de logements à l’échelle
communautaire
L’objectif est ici de favoriser une plus grande diversité de l’offre et de rechercher un meilleur équilibre entre
quartiers et communes de l’agglomération
1.1.3 - Objectif n°3 – Action sur l’amélioration et le fonctionnement du parc de
logements
Quatre sous-objectifs :
Poursuivre l’effort de réhabilitation du parc HLM,
Suivre le marché d’occasion,
Améliorer le parc ancien des quartiers du Mans et des centres secondaires,
Engager une réflexion urbaine en terme de quartiers avec la complémentarité logement- offre de
services et d’équipements.
Le Mans Métropole
118
DIAGNOSTIC
1.1.4 - Objectif n°4 – Freiner la concentration dans les quartiers d’habitat social
L’objectif est de favoriser une meilleure diffusion de la production de logements sociaux hors des quartiers
existants
1.1.5 - Objectif n°5 – Dé-densifier les quartiers d’habitat social
Dans les opérations de démolition-reconstruction, l’objectif est tout à la fois de chercher à dé-densifier la
population d’un quartier afin de diminuer la promiscuité et les tensions qui en résultent et à assurer une meilleure
intégration.
1.1.6 - Objectif n°6 – Action sur la gestion des dispositifs
Cinq sous-objectifs :
Rechercher une meilleure coordination entre structures d’hébergement et d’accueil des populations
démunies,
Relancer le dispositif de mobilisation spécifique à partir du parc privé,
Développer l’accompagnement social lié au logement,
Traiter de manière unifiée la demande locative sociale,
Constituer un observatoire local de l’habitat,
Le Mans Métropole
119
DIAGNOSTIC
1.2 - Objectifs quantitatifs du Programme Local de l’Habitat 1994-2000 :
Ces objectifs quantitatifs découlent d’un scénario de développement de l’habitat reposant sur les hypothèses
suivantes :
Une légère reprise démographique de 0,10% par an obtenue par un déficit migratoire moindre (- 0,6% par
an) et un solde naturel en baisse (0,7% par an)
Un renouvellement du parc ancien par démolition /reconstruction de 1,4% par an (260 logements) dont 75%
dans le parc privé,
Une stabilité de la vacance à un taux de 4,4% du parc
Une atténuation du desserrement des ménages (- 1% par an) correspondant au maintien des familles avec
enfants et au moindre vieillissement de la population
Ce scénario abouti à la production de 1 100 logements par an avec la répartition suivante :
Le Mans
Autres Communes
de Le Mans
Métropole *
Total
Accession
340
Locatif social
330
Locatif privé
220
Total
880
147
40
33
220
477
370
253
1100
Source : LMM
* Communes de Le Mans Métropole hors Mulsanne ayant adhérée en 2004
Ces objectifs étaient territorialisés en 4 secteurs :
1. Le centre-ville du Mans,
2. Les quartiers péri-centraux : Gare-sud Batignolles, Sablons-Funay-Pontlieue, Bollée-Gazonfier, Maillets
Bellevue-Banjan, Rive Droite
3. Les quartiers charnières : Université, Villaret-Meslier , Pontlieue Sud
4. Les communes périurbaines
Des objectifs ont été fixés par secteurs, mais comme le PLH n’a pas été mis en place, le suivi des réalisations n’a
pas été territorialisé.
Le Mans Métropole
120
Programme Local de l'Habitat
Diagnostic Local de l'Habitat
1.3 - Bilan de la mise en œuvre du Programme Local de l’Habitat :
Compte tenu que ce PLH n’a pas fait l’objet d’un suivi-évaluation, nous nous limiterons à une analyse des résultats quantitatifs.
De 1994 à 2000, 6511 logements ont été produits, soit une moyenne de 930 par an :
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Moyenne annuelle
Logements individuels
139
144
104
199
173
124
105
141
Logements collectifs neufs
82
83
61
81
78
138
29
79
Réhabilitation
9
4
2
3
2
9
7
5
Total ACCESSION
230
231
167
283
253
271
141
225
228
178
211
144
189
152
101
172
20
31
54
37
26
70
34
20
3
27
16
ACCESSION
LOCATIF SOCIAL
PLUS
PLATS- PLA-I
PLA CFF
41
23
PLS-PLI
22
37
9
TOTAL LOCATIF SOCIAL
291
198
302
198
246
181
198
231
316
LOCATIF PRIVE
Privé neuf
329
330
245
324
313
554
116
Privé réhabilité
37
15
10
11
9
36
29
21
Remise sur le marché de logements vacants
165
177
140
107
145
111
118
138
TOTAL LOCATIF PRIVE
531
522
395
442
467
701
263
474
TOTAL GENERAL PRODUCTION DE LOGEMENTS
1052
951
864
923
966
1153
602
930
Démolition Privé
84
84
84
84
84
84
84
84
Démolition HLM
0
0
0
30
298
94
18
63
TOTAL DEMOLITION
84
84
84
114
382
178
102
147
DEMOLITION
Source : LMM
D’un point de vue qualitatif, nous pouvons faire les constats suivants :
En matière d’accession sociale à la propriété, les résultats correspondent à 47% des objectifs avec 63% de logements individuels neufs dont 66% d’accession sociale en
PTZ de 1997 à 2000,
Le locatif privé s’est fortement développé de près de deux fois les objectifs du PLH avec deux tiers de logement neuf en particulier sur la ville du Mans,
La production du locatif social a des résultats bien en deçà des objectifs avec une moyenne annuelle de 231 logements pour 370 prévus.
DIAGNOSTIC
2. LA POLITIQUE COMMUNAUTAIRE EN MATIERE D’HABITAT
En 2006, la politique de l’habitat de Le Mans Métropole comprend six principaux axes d’intervention non compris
le fonctionnement du service Habitat-Logement :
1. La réhabilitation et l’amélioration qualitative du parc de logements sociaux existants,
2. L’amélioration et le développement de logements adaptés aux populations démunies,
3. L’aide à l’accès et au maintien dans le logement à travers le Fonds Solidarité Logement,
4. Le renouvellement du parc de logements locatifs sociaux,
5. La diversification du parc de logements avec le soutien à une accession sociale à la propriété,
6. La requalification du parc privé.
L’analyse du budget primitif 2006 en matière d’habitat et de logement met en évidence l’importance du soutien
financier à l’amélioration du parc social correspondant à 72,5% d’un budget de 4 281 680 € hors fonctionnement
du service.
2.1 - La réhabilitation et l’amélioration qualitative du parc de logements
sociaux existants :
Dans ce domaine important, l’intervention de Le Mans Métropole comprend 7 volets :
La sécurisation des halls d’entrée d’immeubles, propriété de Le Mans Habitat avec un soutien
financier à hauteur de 50% des coûts de mise en place d’interphones,
La mise en place de gardiennage de nuit pour des groupes de Le Mans Habitat avec un soutien
financier à 100% des prestations de gardiennage remboursées à l’organisme HLM,
L’amélioration de la qualité de service de groupes d’habitat social de Le Mans Habitat avec un
financement à hauteur de 50% du montant TTC et 30% du montant HT pour les autres organismes bailleurs.
La réhabilitation de logements locatifs sociaux avec une aide financière variant en fonction du secteur
d’intervention :
1. Secteur diffus : aide égale à 11,5% du montant des travaux pour les logements de Le Mans Habitat, la
Mancelle d’Habitation et la Mancelière Logement et 5% pour les logements de Sarthe Habitat
2. Secteur de Renouvellement Urbain : aide égale à 23% du montant des travaux pour les opérations
PALULOS de Le Mans Habitat, la Mancelle d’Habitation et la Mancelière Logement et 5% pour les
opérations de Sarthe Habitat
La mise en sécurité et la rénovation d’ascenseurs avec une aide financière aux modalités d’intervention
identiques à celles concernant la réhabilitation des logements locatifs sociaux,
Amélioration intérieure de logements locatifs sociaux, propriété de Le Mans Habitat en complément
des programmes de réhabilitation avec un financement à 100% de Le Mans Métropole,
Le financement de déficits d’exploitation de groupes « Programmes Sociaux de Relogement »,
propriété de Le Mans Habitat.
Le Mans Métropole
122
DIAGNOSTIC
2.2 - L’amélioration et le développement de logements adaptés aux
populations démunies :
L’intervention de Le Mans Métropole en la matière comprend 2 volets :
La production de logements adaptés à loyer réduit pour les familles en difficulté avec une subvention
complémentaire de Le Mans Métropole pour offrir un niveau de loyer compatible avec les possibilités des
ménages,
L’extension de maison-relais et résidence sociale avec un financement en fonctionnement à parité avec
le Conseil Général de la Sarthe.
2.3 - L’aide à l’accès et au maintien dans le logement à travers le Fonds
Solidarité Logement :
L’intervention de Le Mans Métropole correspond à une participation financière au Fonds Solidarité logement
géré par le Conseil Général de la Sarthe depuis le 1er janvier 2005 conformément à la loi du 13 août 2004 relative
aux Libertés et Responsabilités Locales.
2.4 - Le renouvellement du parc de logements locatifs sociaux publics :
L’intervention de Le Mans Métropole en la matière comprend 4 volets :
La réalisation d’opérations exceptionnelles avec un soutien financier de Le Mans Métropole,
La production de logements PLUS et PLAI avec l’octroi d’une subvention de 2 500 € par logement,
La prise en compte de la surcharge foncière et du surcoût architectural avec une subvention
communautaire
La démolition de logements locatifs sociaux de Le Mans Habitat et Sarthe Habitat :
Les modalités d’intervention de Le Mans Métropole pour des opérations de démolition de logements familiaux
comprennent deux parties :
Pour Le Mans Habitat, une aide complémentaire aux financements de l’Etat (35%) et de l’organisme
HLM (32.5%) correspondant à 32,5% du montant des travaux. Pour Sarthe Habitat, l’aide de LMM
correspond à 10% du coût des travaux.
Une prise en charge de tout ou parties des annuités restant à couvrir pour le programme concerné.
Le Mans Métropole
123
DIAGNOSTIC
2.5 - La diversification du parc de logements avec le soutien à une accession
sociale à la propriété :
L’intervention de Le Mans Métropole concernant l’accession sociale correspond à des opérations d’accession
sécurisée mises en œuvre par les organismes HLM : Le Mans Habitat avec le CIL-Foyer Manceau et la
Mancelière Logement.
La participation financière de Le Mans Métropole est de 60 € /m² habitable complétée par une aide liée aux
contraintes urbanistiques et de sol.
2.6 - La requalification du parc privé :
Concernant le parc privé, l’intervention de Le Mans Métropole mise en place en 2006, s’inscrit dans le cadre de la
délégation de compétence en matière d’aide à la pierre avec l’Etat et l’ANAH depuis janvier 2005.
Cette nouvelle intervention communautaire a pour objet de compléter les aides de l’ANAH selon les modalités
suivantes :
- Majoration des aides de l'A.N.A.H. de 10 points :
-
Propriétaires bailleurs - logements conventionnés :
En zone B (Le Mans Métropole hors Mulsanne et Rouillon), le taux de subvention est
porté de 50 à 60 % ;
En zone C (Mulsanne, Rouillon), le taux de subvention est porté de 30% à 40 %.
Propriétaires occupants - logements en sortie d'insalubrité ou de péril avec ou sans arrêté
En zone B et en zone C, le taux de subvention est porté de 50 à 60 %.
Subvention complémentaire de Le Mans Métropole de 10 points en complément des aides
existantes sur le Secteur Nationale-Gare en accompagnement de la Zone d'Aménagement Concerté rue
Nationale :
Propriétaires bailleurs - logements conventionnés
Propriétaires occupants - logements en sortie d'insalubrité ou de péril avec ou sans
arrêté
Par voie de conséquence, le taux de subvention total (ANAH et Le Mans Métropole) sur ce site est porté
de 60% à 70% (50+10+10).
Ces taux de subvention s’appliquent à l’assiette subventionnable (coût HT plafonné), selon les mêmes modalités
que les aides de l’ANAH.
L’analyse de la politique communautaire en matière d’habitat met en évidence quatre constats majeurs :
1. Un accompagnement financier complet pour l’amélioration et la réhabilitation du parc social,
véritable enjeu à l’échelle de l’agglomération,
2. Une réelle prise en compte des besoins en matière de logements des personnes défavorisées,
3. Une production de logements PLUS et PLAI inscrit dans une logique de guichet,
4. Une nouvelle intervention pertinente en faveur de la requalification du parc privé à développer.
Le Mans Métropole
124
DIAGNOSTIC
3. LA DELEGATION DE COMPETENCE EN MATIERE D’AIDE A LA PIERRE
DEPUIS JANVIER 2005
La loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux Libertés et Responsabilités Locales permet la prise de
délégation de compétence en matière d’aide à la pierre pour les Etablissements de Coopération
Intercommunales et les Départements.
Dans le département de la Sarthe, deux collectivités ont pris cette délégation en matière d’aide à la pierre :
1. Le Mans Métropole par une convention d’une durée de 3 ans de 2005 à 2007
Après l’approbation d’un nouveau Programme Local de l’Habitat conforme au décret n° 2005-317 du 4 avril 2005,
une nouvelle convention de délégation sera établie sur une durée de 6 ans de 2008 à 2013.
2. Le Conseil Général de la Sarthe par une convention d’une durée de 6 ans de 2005 à 2010.
3.1 - Objectifs de la délégation d’aide à la pierre de Le Mans Métropole
3.1.1 - Objectifs qualitatifs :
Le Mans Métropole a défini 7 objectifs pour cette délégation de compétence en matière d’aide à la pierre :
Orienter prioritairement la production vers les segments du marché en pénurie : accession,
parc locatif individuel, logements et hébergements adaptés aux besoins des personnes
défavorisées….etc.
Equilibrer l’offre nouvelle entre les territoires
L’objectif est de mieux répartir l’offre en habitat dans le but de diversifier l’offre de logements par
quartier et par commune.
Poursuivre la politique d’ouverture et de requalification des grands quartiers d’habitat social
L’objectif est de continuer les opérations de restructuration des grands quartiers d’habitat social
engagés dans le cadre du Programme National de Renouvellement Urbain par le maintien et le
développement de la mixité sociale dans l’habitat et fonctionnelle entre logements, services et
activités
Poursuivre l’effort de réhabilitation du parc locatif social
Maîtriser la vacance dans le parc privé par des interventions sur le logement et son
environnement
Améliorer la qualité des logements locatifs privés anciens en aidant les propriétaires bailleurs
de petits immeubles du centre-ville du Mans à mettre leurs logements aux normes de confort
Favoriser le maintien dans l’agglomération de propriétaires occupants à faibles ressources
Le Mans Métropole
125
DIAGNOSTIC
Cet objectif s’inscrit dans une amélioration de l’habitat des propriétaires de conditions modestes
résidant principalement dans les mancelles afin de limiter la vente et la division des mancelles en
logements locatifs de qualité médiocre
3.1.2 - Objectifs quantitatifs pour la période 2005-2007 :
Le développement et l’amélioration de l’offre de logements sociaux :
Type d’opération
Production d’une offre nouvelle
Logements PLUS
Logements PLS
Logements PLA-I
Logements en location-accession (PSLA)
Maison Relais ou Résidence Sociale
Total Offre Nouvelle
Restructuration du parc existant
Réhabilitation de logements sociaux
Démolition de logements sociaux
Réhabilitation de places d’hébergement d’urgence
Total Parc Existant
TOTAL GENERAL
Nombre de logements
790
140
70
40
23
1063
320
85
4
409
1472
Source : LMM
Pour 2005, les objectifs quantitatifs sont de 440 logements répartis en :
Offre nouvelle : 310 logements
Parc Existant : 130 logements
Il est à noter que les objectifs de production de logements PLUS et PLAI ont fait l’objet d’une
territorialisation par commune en faisant ressortir les objectifs pour les communes d’Arnage et
Yvré-l’Evêque concernées par l’application de l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement
Urbain.
La première analyse des objectifs quantitatifs pour le parc social met en évidence la
prédominance de la production nouvelle avec 72,2% des objectifs conformément au Plan de
Cohésion Sociale.
Cette situation ne semble pas être en adéquation avec les besoins importants de requalification
du parc existant dans un marché locatif relativement détendu.
La requalification du parc privé ancien :
Type d’opération
Production d’une offre locative à loyer maîtrisé
Logements conventionnés
Logements à loyer intermédiaire
Remise sur le marché de logements vacants
Total Offre Nouvelle
Amélioration du parc existant
Traitement d’habitat indigne
Amélioration du parc des propriétaires-occupants
Total Amélioration du parc existant
TOTAL GENERAL
Le Mans Métropole
Nombre de logements
45
48
120
213
30
390
420
633
126
DIAGNOSTIC
Source : LMM
Pour 2005, les objectifs quantitatifs sont de 211 logements répartis en :
Offre à loyer maîtrisé : 310 logements
Remise sur le marché de logements vacants : 40 logements
Traitement d’habitat indigne : 10 logements
Amélioration du parc des propriétaires-occupants : 130 logements
Pour le parc privé, les objectifs sont plus adaptés aux problématiques soulevées : vacance,
indignité avec au minimum 85,3% des objectifs répondants à ces enjeux.
3.2 - Bilan de la délégation d’aide à la pierre en 2005 et 2006
3.2.1 - Bilan en matière développement et l’amélioration de l’offre de logements
sociaux
Type d’opération
Nombre de logements
Offre nouvelle
de logements familiaux
Parc existant
TOTAL
315
Pourcentage par rapport aux
objectifs
57,1%
1127
1454
490%
181,8%
Source : LMM
Le bilan des deux premières années pour le parc locatif social confirme l’inadéquation des objectifs aux besoins
sur l’agglomération avec une production nouvelle déficitaire et une réhabilitation cinq fois plus élevée que les
objectifs annuels et plus de trois fois les objectifs de 2005 à 2007.
Dans une moindre mesure, ce constat est aussi observé sur le bilan de la première année de délégation du
Conseil Général de la Sarthe avec des objectifs atteints à :
73,4% pour l’offre nouvelle,
215% pour le parc existant.
En matière d’offre nouvelle, la répartition géographique de la production de logements familiaux PLUS
et PLAI donnent les résultats suivants sur 2005 et 2006 :
Communes
Allonnes
Arnage
Coulaines
La Chapelle St
Aubin
Le Mans
Mulsanne
Rouillon
Sargé Les Le Mans
Yvré l’évèque
Non affecté
TOTAL
Objectifs
2005-2006
Répartition en %
des objectifs
2005-2006
Résultats 20052006
Répartition en %
des résultats
2005-2006
20
2,9%
4
1,3%
10
1,4%
0
0%
418
85
15
20
70
54
692
60,4%
12,3%
2,2%
2,9%
10,1%
7,8%
100%
277
6
18
0
10
87,9%
1,9%
5,7%
0%
3,2%
0%
100%
315
Source : LMM
Le Mans Métropole
127
DIAGNOSTIC
L’analyse de la répartition géographique de la production PLUS/PLAI sur 2005 et 2006 met en évidence une offre
nouvelle en décalage avec la répartition géographique prévisionnelle en lien avec la trop faible programmation
d’opérations hors de la ville du Mans en lien avec le décalage dans la réalisation des Z.A.C..
3.2.2 - Bilan en matière de requalification du parc privé ancien
Type
d’opération
Offre locative à loyer maîtrisé
Remise sur le marché de
logements vacants
Traitement des situations
d’habitat indigne
Amélioration du parc (Prop.
Occupants)
TOTAL
Nombre de logements
55
55
Pourcentage par rapport aux
objectifs
88,7%
68,8%
5
25%
100
38,8%
215
51,1%
Source : LMM
Le bilan des deux premières années pour le parc privé met en évidence le déficit en matière de traitement des
situations d’habitat indigne comme pour la délégation départementale avec seulement 5 logements traités sur un
objectif de 20, mais aussi concernant l’amélioration du parc occupé par leurs propriétaires avec 100 logements
améliorés sur un objectif de 258.
Par ailleurs, la mise en place de modulations des aides sur le territoire communautaire en 2006 pour la
requalification du parc privé a généré des résultats intéressants en matière de production de logements locatifs à
loyer maîtrisé (39 logements sur 55) dont 80% à loyer intermédiaire.
L’engagement d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat avec une mission de suivi-animation
favoriserait aussi de meilleurs résultats concernant la requalification du parc privé.
3.3 - Les bases d'un dispositif d'observation de l'habitat dans le cadre de la
délégation des aides
Depuis plusieurs années, Le Mans Métropole s'est chargée de collecter un certain nombre de données et de les
traiter (statistiques et cartographie thématique).
Dans le cadre de la délégation de compétence, Le Mans Métropole s'est engagée à développer un outil de suivi
des objectifs de la convention au sein d'un dispositif global d'observation du marché du logement et du
peuplement de l'agglomération.
Cet outil est développé dans le cadre d'un partenariat étroit entre deux pôles de compétences, au sein des
services communautaires :
- d'une part, un pôle géomatique, basé dans le Département des Systèmes d'Information, Subdivision S.I.G. ;
- d'autre part, un pôle politique de l'habitat, basé au service habitat-logement.
Le développement du dispositif d'observation de l'habitat n'est pas achevé à ce jour. Il convient cependant de
noter que le travail important d'acquisition de données mené par la collectivité en amont de l'étude PLH, ainsi que
le suivi technique et financier des opérations financées dans le cadre de la délégation des aides, ont permis d'en
établir des bases solides.
Le Mans Métropole
128
DIAGNOSTIC
SYNTHÈSE : ATOUTS ET FAIBLESSES
ATOUTS :
-
Une politique d’accompagnement financier très complète concernant le parc social avec 3 axes :
Réhabilitation/Amélioration et Requalification du parc y compris les démolitions
Production d’une offre nouvelle en PLUS/PLAI
Développement d’une offre d’habitat adapté : maison-relais, résidence sociale,
hébergement d’urgence….
-
Une intervention significative en faveur de la réhabilitation du parc social comme en atteste les
702 logements améliorés sur un objectif de 130 en 2005 et les crédits importants de Le Mans
Métropole mobilisés : 72,5% du budget « habitat » pour le volet Amélioration/Réhabilitation,
-
Une véritable politique de Renouvellement Urbain des grands quartiers d’habitat social avec
pour objectif une diversification de l’offre de logements dans ces quartiers
-
Une politique de maîtrise foncière à travers la mise en œuvre de ZAC « logements » favorable à
la mixité sociale par une diversité de la production nouvelle de logements
FAIBLESSES :
-
Une délégation de compétence concernant le parc locatif social trop axée sur des objectifs de
production de 1 063 en 3 ans au détriment de l’amélioration : 320 logements peu en adéquation
avec les besoins sur Le Mans Métropole et la ville du Mans
-
Une offre locative sociale récente peu compatible avec l’objectif de répartition territoriale prévu
dans la convention de délégation de compétence, en lien pour partie avec le décalage de
réalisation des ZAC et la très faible production hors de la ville du Mans .
-
Un déficit de programmation communautaire pour le logement social avec un résultat en 2005
bien en deçà des objectifs ambitieux définis dans la convention de délégation de compétence
-
Une reconstitution de l’offre limitée aux communes supportant les projets de renouvellement
urbain
-
Des actions récentes en faveur d’une accession à la propriété à conforter avec de nouveaux
dispositifs comme la vente HLM, la Location-Accession
-
Une intervention récente sur le parc privé insuffisante au regard des objectifs de la convention
de délégation et des enjeux de lutte contre la vétusté des logements privés.
Le Mans Métropole
129
DIAGNOSTIC
Esquisse d'enjeux en matière de politique
locale de l’habitat de Le Mans Métropole
Le Mans Métropole
130
DIAGNOSTIC
Le diagnostic local de l'habitat a mis en évidence les cinq principales problématiques en matière d’habitat sur Le
Mans Métropole :
Une production importante de logements collectifs locatifs facteur de fragilisation du marché,
Une offre foncière au prix en inadéquation avec les capacités contributives des ménages générant un
étalement urbain,
Un parc privé fragilisé avec des quartiers centraux supportant des niveaux de vacance et d’inconfort
élevés,
Un parc public à diversifier et à mieux répartir dans la production nouvelle et le renouvellement urbain
en cours,
Une stratégie d’intervention foncière à inscrire dans la durée et à l’échelle de Le Mans Métropole.
Fort de ces constats, il se dégage cinq enjeux auxquels devra répondre le Programme Local de l'Habitat sur
l'Agglomération :
Enjeu n°1 : Poursuivre le rééquilibrage de l'urbanisation entre l'agglomération et les espaces périurbains
Cet enjeu pourrait comprendre 2 objectifs opérationnels en matière d'habitat :
√ Mettre en place une politique territoriale en matière d’habitat cohérente en lien avec les axes de
développement de la Métropole (transport, activités, services),
√ Instaurer une politique prioritaire d’aménagement des zones d'extension urbaines et des quartiers
fragilisés du Mans.
Enjeu n°2 : Pour un renouvellement de l’offre de logements sur la métropole
Cet enjeu pourrait comprendre 3 objectifs opérationnels en matière d’habitat :
√ Introduire des servitudes de mixité à l’ensemble des documents d’urbanisme comme le permet la
loi ENL pour orienter et pour mieux répartir la production nouvelle,
√ Résoudre les problèmes du mal logement
• Mener une politique de résorption de l’insalubrité dans le parc privé,
• Appliquer des dispositifs spécifiques aux quartiers de la ville qui connaissent une forte
vacance et des problèmes d’inconfort,
√ Repenser les besoins en matière de logements et élargir l’offre pour répondre aux aspirations
des ménages.
Le Mans Métropole
131
DIAGNOSTIC
Enjeu n°3 : Promouvoir la qualité de l’habitat
Cet enjeu pourrait comprendre les 4 objectifs opérationnels en matière d'habitat:
√ Mobiliser le parc vacant dans des opérations de renouvellement urbain spécifiques pour produire
une offre nouvelle en adéquation avec les besoins (regroupement de petits logements, curetage
d’îlots…),
√ Soutenir une gamme de produits élargie en matière de logement social :
• Individuel Pur / individuel en bande / Semi collectif / Collectif,
• Type de financement du logement d'intégration au logement en location accession,
√ Mettre en place une charte de développement durable pour la maîtrise des coûts de
fonctionnement du logement,
√ Poursuivre le renouvellement urbain dans les quartiers d’habitat social avec une reconstitution de
l’offre sur l’ensemble de l’agglomération.
Enjeu n°4 : Répondre aux besoins des populations spécifiques
Cet enjeu pourrait comprendre les 3 objectifs opérationnels en matière d'habitat :
√ Augmenter la capacité de l’offre disponible en mobilisant davantage le parc de logement en souslocation. Formaliser et finaliser les modalités de la sous-location en sécurisant les
différents
partenaires (bailleurs, associations…) dans le cadre d’une charte ou convention type en lien avec
les réflexions menées dans le cadre du PDALPD,
√ Optimiser l’offre actuelle en facilitant les sorties de structures d’hébergement vers le parc
social des différents publics,
locatif
√ Développer l’offre de logements d’intégration pour les ménages aux plus faibles ressources
(isolés bénéficiaires du RMI par exemple) en étant particulièrement vigilant sur la maîtrise des coût
liés aux charges locatives (énergie, fluide…).
Enjeu n°5 : Mettre en place les outils d’une politique de l’habitat volontaire
Cet enjeu pourrait comprendre les 2 objectifs opérationnels en matière d'habitat :
√ Mettre en œuvre une délégation de compétences des aides à la pierre pour la Communauté
Urbaine plus en adéquation avec les besoins de l’agglomération.
√ Créer un pôle de suivi-évaluation de la politique de l’habitat à l’échelle de Le Mans Métropole pour
la mise en œuvre des actions et leur suivi-évaluation en temps réel.
Le Mans Métropole
132
DIAGNOSTIC
Annexes
Comptes-rendus des ateliers thématiques
- Atelier n° 1 : le marche immobilier et foncier. 13 novembre 2006.
- Atelier n° 2 : le logement des jeunes. 13 novembre 2006
- Atelier n° 3 : le logement social et le renouvellement urbain. 14 novembre 2006
- Atelier n° 4 : le logement des personnes défavorisées. 14 novembre 2006.
- Atelier n° 5 : le logement des personnes âgées. 14 novembre 2006
Cartographie des secteurs IRIS INSEE Ville du Mans
Le Mans Métropole
133
DIAGNOSTIC
Atelier n° 1 : Le marché immobilier et foncier. 13 novembre 2006.
Présents :
SOFIAL - M. DROUIN
SARL P2I - M. DUPUIS
Résidence N. MANDELA - Mme CORBIN
PROMOCIL (Groupe LELIEVRE) - M. PETIT
FNAIM - M. VINCENT - Président
Groupe LELIEVRE - M. LEBOUCHER
Le Mans Habitat – Mme BRUANT Sylvaine
SAMO - M. BOURDAIS Michel
CAL - PACT - Mme LE GRAET Marie
D.D.E. - M. BODY Daniel
D.D.E. - M. PAVAGEAU Stéphane
Conseil Général de la Sarthe - Melle GOMEZ
Association OASIS - Mme MONTHEAN Anne-Marie
Association OASIS - Melle INNOCENTI Chantal
CNL – M.THEVENOT Jean
C.C.A.S. de Rouillon - Mme SPIESER Odile - Conseillère
C.C.A.S. Le Mans - Mme LE JOSEPH Sylviane
CAF de la Sarthe - Mme DUBOIS-MARY Estelle
CAF de la Sarthe - Mme MOREAU Marie-Simone
Habitat et Développement 72 - M. CHAMBALLU Jean-Pierre
Mairie d'Allonnes - M. APOLINAIRE - Maire-Adjoint
Mairie de Rouillon - Mme FREY Thérèse - Maire
Mairie d'Arnage - M. CADEAU Daniel - Maire-Adjoint
Mairie d'Yvré l'Evêque - M. GUET Lucien
Mairie de Sargé lès Le Mans – M. ROMANIER - Maire
Le Mans Métropole - Mme VIGNEZ Annick - Vice-Présidente
Le Mans Métropole - Mme BERGER Maryse - Vice-Présidente
Le Mans Métropole - Mme CABARET Sylvie - Service Urbanisme
Le Mans Métropole - Mme GAUCHER Catherine - Service Urbanisme
Le Mans Métropole - Mme JACQUET Stéphanie - Service Habitat
Le Mans Métropole - Mme LE BACQUER Corinne - Service Habitat
Le Mans Métropole - Mme MANCEAU Laetitia - Service Habitat
Le Mans Métropole - Mme MOINET Isabelle - Service Habitat
Le Mans Métropole - M. BLOMME François - Service Foncier
Le Mans Métropole - M. ROUSSEAU Samuel - Service D.S.I.
Habitat et Développement Bretagne - M. COLOBERT Laurent
Habitat et Développement Bretagne - M. OUKOLOFF Jessy
IDEA Recherche - M. MONTEVIL Laurent
Le Mans Métropole
134
DIAGNOSTIC
1. Ordre du jour
Introduction par l’équipe « Habitat & Développement Bretagne – IDEA Recherche » : présentation des éléments
de cadrage et des principales tendances révélées lors de la phase de diagnostic concernant la situation du
marché immobilier et foncier dans l’agglomération mancelle16,
Débats et réactions des participants de l’atelier par rapport aux éléments et tendances présentés.
2. Le Débat
Suite aux différents éléments présentés, les participants ont débattu sur plusieurs points :
Le niveau de confort du parc privé et l’impact de la production neuve sur le parc locatif
L’accession à la propriété dans la métropole et au sein du Pays du Mans
A. Le niveau de confort du parc privé et l’impact de la production neuf sur le parc locatif
Les propos introductifs portent sur la vacance du parc et la « détente » du marché locatif sur la ville du Mans.
Des précisions seront apportées sur la vacance dans les phases de travail suivantes
Plusieurs participants signalent la présence d’un parc locatif privé inconfortable organisée pour une part de ce
parc par des marchands de sommeil. Ces logements répondent à un besoin pour des ménages très modestes.
Les services de l’Etat expliquent que le conventionnement est un moyen à valoriser pour sortir une partie de ce
parc de l’insalubrité. De plus les nouveaux dispositifs permettent de conventionner un logement sans travaux
préalables. Une démarche soutenue par l’ANAH semble donc pertinente à l’échelle de la ville du Mans pour
améliorer le confort du parc privé en assurant au locataire un maintien dans les lieux avec un loyer de 7.3€/m²
pour un logement de moins de 50m² et de 5.36€/m² pour un logement de plus de 50m².
Les promoteurs signalent qu’une partie du parc privé est détenue par de petits bailleurs qui ont besoin d’être
soutenu financièrement pour améliorer leur logement. De plus cette démarche est en phase avec le discours de
certains élus présents qui souhaitent accroître la mixité sociale au sein des zones d’habitat et ainsi mieux répartir
le logement social.
Certains élus s’interrogent également sur la production neuve et la hausse des produits de défiscalisation sur
certaines parties de la métropole. Les promoteurs présents expriment leur crainte quant à la réalisation de projets
émanant de promoteurs nationaux qui sont de nature à déstabiliser le marché de l’habitat et à dévaloriser le parc
existant. Les élus expliquent qu’ils savent au regard des plans proposés quelle part des programmes des
promoteurs sont affectés à la défiscalisation. Cependant en dehors de la négociation, ils n’ont pas de possibilités
de refuser un permis de construire sous le seul motif qu’il est destiné à réaliser un produit de défiscalisation.
La loi Engagement National pour le Logement promulguée le 16 juillet 2006 apporte une solution pour maîtriser la
production de logements à travers la possibilité d’imposer un pourcentage de logements sociaux et
intermédiaires dans des secteurs déterminés.
Cette tendance de l’accroissement de la production, avec des produits qui ne répondent pas à la demande
locale, est un fait qui a déjà été signalé aux élus par les professionnels de l’immobilier. Une partie de la vacance
dans le parc privé est liée à cette introduction de logements neufs à des loyers supérieurs à ceux du marché
local. Cette inadéquation entre l’offre produite et la demande est un facteur de fuite des ménages vers les
communes périphériques à la métropole.
1616
Cf. support fourni en séance.
Le Mans Métropole
135
DIAGNOSTIC
B. L’accession à la propriété dans la métropole et au sein du Pays du Mans
Le manque d’offre foncière disponible, est pour les promoteurs, une des causes premières de la fuite des
ménages vers la périphérie. Les élus expliquent que les nécessités de gestion économe de la ressource foncière
poussent à faire de programmes d’accession où les surfaces offertes sont faibles (500-800 m²). Cela incite une
partie des ménages à rechercher de plus grands terrains à l’extérieur de la métropole, ce qui génère un
étalement urbain et un allongement des migrations domicile-travail. Les promoteurs signalent ainsi que le
mouvement de hausse des prix est continu sur ces territoires.
Cependant, les services de l’équipement précisent que la contrainte financière ne peut expliquer à elle seule le
départ des ménages vers la périphérie : il faut considérer les choix de vie. Les services de la métropole
expliquent que la Communauté Urbaine du Mans ne peut fournir une réponse à tous les besoins des ménages et
notamment pour ceux qui recherchent des terrains de grande taille. L’offre actuelle sur la métropole est réduite
mais elle va s’accroître dans les années à venir avec également une offre qui pourrait apparaître sur les anciens
sites militaires de la ville du Mans.
Il est également précisé qu’il existe une mobilité contrainte pour les plus modestes qui ne peuvent accéder à la
propriété sur la métropole, en particulier pour les ménages issus du parc social. Une offre d’accession sociale
correspond en cela aux besoins des ménages modestes qui souhaitent rester sur la métropole et bénéficier ainsi
de ces services (transports, équipements scolaires…) et de la proximité des lieux de travail.
Le Mans Métropole
136
DIAGNOSTIC
Atelier n° 2 : Le logement des jeunes. 13 novembre 2006.
Présents
SARL P2I - M. DUPUIS
CNL – M. THEVENOT Jean
Groupe LELIEVRE - Mme LEBOUCHER Caroline
FJT Le Flore - M. MANCEAU Marc
D.D.A.S.S. - M. LEHMANN
C.C.A.S. Le Mans - M. CHESNEL David
Sarthe Habitat - Mme JOUY Jany
SAMO - M. BOURDAIS Michel
Le Mans Habitat - Mme BRUANT Sylvaine
FJT L'Arc en Ciel - M. LOISON Jean-Michel
FJT Le Relais – M. SAUSSAYE Laurent
Pays du Mans - Mme NICOLLE Claire
D.D.E. - M. VASSEUR Pascal
Conseil Général de la Sarthe - M. MORICE
Conseil Général de la Sarthe - D.I.S.S. - Mme Claude MARTIN
D.I.S.S. - Mme ABALLEA
Les Toits du Cœur - Mme MORATI
Les Toits du Cœur - Mme BONNET
Fédération du B.T.P. Sarthe - M. FRIEDMANN François
Fédération du B.T.P. Sarthe - M. DANGREMONT Erik
Association OASIS - Mme LACOTE Nathalie
U.R.F.J.T. Pays de Loire - MM. GRESILLON et MAINGUET
C.S.F. Association du Mans - Mme RENIER Jacqueline
C.R.O.U.S Antenne du Mans – Mme DONDON Christine
Mairie de Coulaines - Mme ZIMINSKI Claire - Maire-Adjoint
Mairie de Coulaines – M. OLIVIER Michel - Adjoint
Mairie d'Yvré l'Evêque - M. GUET Lucien
Le Mans Métropole - Mme BREBION Christine - Service Habitat
Le Mans Métropole - M. BLOMME François - Service Foncier
Le Mans Métropole
137
DIAGNOSTIC
1. Ordre du jour
marché immobilier et foncier dans l’agglomération mancelle ,
2. Le Débat
En terme d’offre, il convient de rajouter la résidence Hermès de 148 chambres sur la ville du Mans gérée par
Sarthe Habitat.
M. Chamballu engage la discussion sur les jeunes et l’accession à la propriété. La part de moins de 30 ans en
accession dans l’ancien aux revenus modestes s’accroît. Quel impact cela aura-t-il sur le marché de l’habitat ?
va-t-on observer des situations d’habitat indigne ? Habitat & Développement de la Sarthe propose de mettre à
disposition de l ‘équipe d’études ses données sur les diagnostics établis pour les ménages bénéficiant d’un Prêt à
taux Zéro dans le cadre d’une accession dans l’ancien.
Les représentants des FJT indiquent qu’une mutation doit s’opérer au sein de l’offre FJT: les structures
collectives avec des chambres plutôt que des studios sont moins demandées car elles s’apparentent à une
moindre autonomie pour les jeunes. Cependant, la structure collective est une forme de socialisation et ce qui
peut apparaître comme une contrainte (repas en commun, suivi, surveillance des comportements) prépare les
jeunes à une meilleure insertion en logement autonome. Les services du Conseil Général expriment aussi
l’importance de l’accompagnement dans la démarche d’hébergement des jeunes.
Dans un marché de l’habitat locatif détendu, le logement en structure FJT est partiellement concurrencé par
l’offre locative privée qui s’ouvre plus facilement aux jeunes. Les assistantes sociales soulignent également le fait
que certains jeunes marginalisés refusent la structure FJT et préfèrent se loger dans des logements
inconfortables. Les services du Conseil Général s’appuient sur cette remarque pour expliquer qu’il faut diversifier
les modes d’habitat pour les jeunes et pourquoi pas développer un « PST Jeunes » par exemple. (PST :
Programme Social Thématique ». un PST est un dispositif d’amélioration de l’habitat qui peut être mené en
faveur de ménages prioritaires)
Plusieurs problèmes sont soulevés concernant le logement des jeunes. La problématique financière de l’aide au
logement est abordée, notamment pour les jeunes en apprentissage qui ont plusieurs logement (lieu de stage,
lieu de travail, lieu de formation). Les représentants de la CAF expliquent qu’une majoration est versée aux
jeunes ayant plusieurs lieux de résidences et qu’une aide est également versée au titre du transport. Certains
participants s’interrogent également sur le rôle du parc public dans le logement des jeunes. Celui-ci n’est pas
adapté dans son fonctionnement au public « jeune » puisqu’il nécessite une démarche préalable de demande et
un temps d’attribution. Les délais induits par le fonctionnement du parc locatif social ne correspondent pas à
l’attente des jeunes.
Il est également évoqué les différentes situations que recouvre le terme de logement des jeunes. La situation des
jeunes est variable : il y a des jeunes seuls, avec des animaux ou bien en couples, ou en couples avec des
enfants…Une partie d’entre eux ne sera pas acceptée en FJT. Les travailleurs sociaux préconisent d’entrer dans
une démarche active avec les bailleurs sociaux du territoire pour dégager une offre sociale plus importante pour
les « ménages jeunes »
Concernant le public étudiant, 3 problèmes sont soulevés :
- La localisation de l’offre par rapport au pôle universitaire,
- L’accueil des étudiants étrangers à faibles ressources,
- La stratégie financière quand à l’allocation-logement des familles de jeunes boursiers
Le Mans Métropole
138
DIAGNOSTIC
Par ailleurs, il est difficile d’estimer les jeunes sans domicile fixe : environ 30 à 50. Ils sont originaires des
quartiers d’habitat social du Mans et résident en habitat précaire.
En Conclusion, les participants s’accordent pour dire que la création d’un Comité Local pour le
Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ) sur le territoire serait nécessaire.
Le Mans Métropole
139
DIAGNOSTIC
Atelier n° 3 : Le logement social et le renouvellement urbain. 14 novembre 2006.
Présents :
Sarthe Habitat - M. BRY Stéphane
Mancelle d'Habitation - M. MORIN Philippe
SAMO - Mme GARREAU Annie
SAMO - Mme TREGRET Marine
U.S.H. Pays de Loire – Mme EVENOT Mireille
C.G.L. - Mme BLIN Maryline
C.G.L. - Mme MOREAU Nicole
C.G.L. – Mme VILOTEAU Nicole
D.D.E. - M. PAVAGEAU Stéphane
D.D.E. - M. FOUQUET Philippe
Conseil Général de la Sarthe - M. SILLERE
Association OASIS - Mme MONTHEAN Anne-Marie
Association OASIS - Melle INNOCENTI Chantal
C.C.A.S. Le Mans - Mme JACQUET
C.C.A.S. de Rouillon - Mmes DUFRESNE Yvette et GESLIN Christiane
Les Toits du Cœur - Mme BONNET Céline et M. MEZIERE Nicolas
Habitat et Développement 72 - M. GROUSSEAU Jean-Michel
Mairie d'Allonnes - M. MADIOT Maire-Adjoint
Mairie d'Allonnes - M. APOLINAIRE Maire-Adjoint
Mairie de Coulaines – M. OLIVIER Michel - Maire-Adjoint au Logement
Mairie de Mulsanne – Mme PERRODIN Martine
Mairie de Mulsanne – M. LANGLAIS Patrick
Mairie d'Yvré l'Evêque – M. GUET Lucien – Maire-adjoint
Mairie de Sargé lès Le Mans – M. ROMANIER - Maire
Le Mans Métropole – Mme BERGER Maryse - Vice-Présidente
Le Mans Métropole - Mme SICARD Anne-Marie – Conseillère communautaire
Le Mans Métropole – M. BANSARD Eric – Service Urbanisme
Le Mans Métropole – Mme GAUCHER Catherine – Service Urbanisme
Le Mans Métropole – Mme JACQUET Stéphanie – Service Habitat
Le Mans Métropole – Mme MANCEAU Laetitia – Service Habitat
Le Mans Métropole – Mme BREBION Christine – Service Habitat
Le Mans Métropole – Mme MOINET Isabelle – Service Habitat
Le Mans Métropole – M. FLEAU Gilles – Service Foncier
Le Mans Métropole – M. ROUSSEAU Samuel – Service S.I.G.
Le Mans Métropole
140
DIAGNOSTIC
1. Ordre du jour
logement social et du renouvellement urbain dans l’agglomération mancelle ,
2. Le Débat
les niveaux de loyers et les problématiques liées au relogement et aux mutations internes,
la production neuve et le renouvellement de l’offre locative sociale,
les demandes de logements et les besoins repérés.
A. Les niveaux de loyers
La question des niveaux de loyer a été abordée à partir de plusieurs entrées. Pour des représentants de
locataires, le niveau élevé des loyers est un frein aux mutations internes. Cela concerne les livraisons récentes
mais également le parc ancien compte tenu de la pratique des loyers à la relocation. Selon eux, pour des
locataires occupant depuis longtemps leur logement, la différence peut être importante alors que ces locataires
pourraient libérer des grands logements.
Cette question des différences de loyers est évoquée également par un élu concernant les relogements lors
d’opérations de renouvellement urbain et de démolitions. Selon lui, l’enjeu est de pouvoir reloger les ménages
dans des conditions acceptables pour les locataires, c’est-à-dire, à des niveaux de loyers compatibles avec leurs
ressources.
A partir des éléments du diagnostic relatifs au marché local de l’habitat, il est indiqué que les niveaux de loyers
moyens « HLM » sur l’agglomération sont nettement inférieurs à ceux pratiqués dans le parc locatif privé (ces
derniers étant eux même considérés comme peu élevés par rapport à d’autres agglomérations).
La diminution de l’effet solvabilisateur des aides à la personne est abordée par les représentants des locataires.
Pour eux, cette baisse, conjuguée à l’augmentation des loyers de sortie de la production récente ne permet plus
à de nombreux ménages d’accéder au logement social. Les conditions de financement du logement social et la
diminution des aides à la pierre sont aussi rappelées par un représentant des locataires comme étant
responsables des niveaux élevés des loyers actuels.
B. La production neuve et le renouvellement de l’offre locative sociale
Face à l’offre importante de logements sociaux dans l’agglomération, la question du seuil de 20% issu de l’article
55 de la loi SRU est posée : est-ce le bon seuil ? Faut-il davantage ou moins ? Comment faire face au
renchérissement du foncier dans les communes périurbaines où la pression foncière est très importante ?
Il est rappelé que l’offre actuelle est extrêmement concentrée sur trois communes. Le renouvellement de l’offre
locative sociale suppose donc une répartition plus harmonieuse au sein de la communauté urbaine. Au delà
d’une répartition territoriale, c’est également une diversification des formes urbaines et des produits logements
qui est attendue : pour lutter contre la dévalorisation d’une partie du parc de logement social, il convient de
renforcer son attractivité et de le valoriser en le renouvelant et en produisant du logement de qualité. Cela
concerne notamment les logements en individuel, en intermédiaire, en petits collectifs, etc. qui répondent
davantage à la demande actuelle (même s‘il est rappelé que les niveaux de loyer risquent d’être incompatibles
avec les ressources des ménages les plus modestes).
Face à ce besoin de renouvellement de l’offre et de répartition territoriale équilibrée, un échange a confirmé cette
tendance. Un élu précise que la règle du « un pour un17 » de l’ANRU devrait s’appliquer non seulement hors site
17
Un logement détruit, un logement reconstruit.
Le Mans Métropole
141
DIAGNOSTIC
au niveau communal mais également au niveau communautaire : c’est-à-dire que les reconstructions liées aux
opérations de renouvellement urbain (situées sur les trois communes concentrant la quasi totalité de l’offre
locative sociale communautaire) devrait se faire sur les communes de l’agglomération disposant de peu de
logements sociaux. Cette position est reprise par d’autres élus concernés qui rappellent les efforts entrepris par
ces communes en la matière.
Ces élus insistent sur les difficultés liées aux acquisitions foncières permettant de produire une offre sociale. Il est
indiqué que l’objet du PLH est de faciliter cette production : il existe différents outils permettant d’encadrer et
d’orienter la production de logements. Les règles de servitude sont un exemple : on peut imposer une proportion
de logements sociaux par opération sur des secteurs déterminés. Dans ce cas, le portage foncier n’est plus
obligatoire par la collectivité et donc le coût d’acquisition foncière ne peut plus être invoqué.
Le diagnostic a montré que la répartition entre la production neuve et la réhabilitation de l’offre existante était
nettement plus favorable à cette dernière. Le contexte local et les forts besoins en matière de requalification de
l’offre existante expliquent cette situation. Les participants ont insisté sur la nécessité de poursuivre cette
politique de réhabilitation afin de disposer de logements de qualité car les besoins sont encore importants. Dans
ce cadre, les économies d’énergies sont vivement souhaitées afin de diminuer les charges des locataires.
La DDE précise qu’à terme, l’ensemble des logements des quartiers relevant de la politique de la ville seront
réhabilités, que ce soit hors ou dans le cadre de l’ANRU.
La vente de logements HLM serait un moyen de relancer l’accession sociale à la propriété. Qu’en est-il
actuellement au niveau de l’agglomération demande un élu ? Selon lui, la vente de pavillons correspondrait à une
demande locale. Il est répondu que l’accession sociale est un moyen de diversification de l’offre de logements.
Mais elle doit être encadrée et sécurisée. Comme l’offre actuelle est essentiellement constituée de logements
collectifs, il serait plus opportun de développer une offre de logements en accession sociale et de conserver des
logements individuels en locatif (permettant un parcours résidentiel) plutôt que de la réduire. Des produits comme
le PSLA peuvent être mobilisés à cet effet.
C. Les demandes de logements et les besoins repérés
L’analyse de la demande révèle une pression sur les logements de type 2 et 3 alors que les types 2 sont sousreprésentés dans l’offre actuelle. Le Mans Métropole demande si les taux de rotation différenciés selon la
typologie des logements ont été pris en compte.
Face au décalage entre l’offre et la demande de logements en terme de typologie, la question d’une
restructuration de l’offre de grands logement est posée, et notamment le déclassement de certains logements.
L’expérience des Sablons est rappelée : le maintien des charges au niveau des typologies précédentes explique
en partie son échec relatif (un type 3 avec des charges de type 4). Cette question renvoie à l’un des thèmes
précédemment abordés concernant l’adéquation entre le loyer et les ressources des ménages.
S’agissant de la demande et des besoins en terme de logements sur l’agglomération, la CAF indique qu’une
démarche « MOUS » a été engagée avec H&D 72 afin de permettre l’accès des familles nombreuses (quatre
enfants et plus) à un logement, compte tenu des grandes difficultés rencontrées par ces familles. L’objectif est de
quinze familles par an. Il conviendrait donc, selon la CAF, de prendre en compte ce besoin spécifique.
Le Mans Métropole
142
DIAGNOSTIC
Atelier n° 4 : Le logement des personnes défavorisées. 14 novembre 2006.
Présents / inscrits :
Résidence N. Mandela - M. JEULIN Jean-Jacques
CIL/Foyer Manceau - Mme PERTHUIS Patricia
Sarthe Habitat - Mme LECOURT Laurence
Mancelle d'Habitation - M. BORT Jean-Louis
SAMO Nantes - Mme GARREAU Annie et Mme TREGRET Marine
F.J.T. L'Arc en Ciel - Mme BAUDY Delphine
C.G.L. - Mme BLIN Maryline, M. EDOM Claude, Mme VILOTEAU Nicole
C.N.L. – M. THEVENOT Jean
D.D.E. - Mme LEMIERRE Marie-Isabelle
Conseil Général de la Sarthe - M. MORICE
Conseil Général de la Sarthe - Mme BERNIER
Conseil Général de la Sarthe - Mme CHAUVEAU
Les Toits du Cœur - Mme MORATI et Mme BONNET
Association OASIS - M. GAULUPEAU Gérôme et Mme MONTEAN
C.C.A.S. de Rouillon - M. DROUINOT Yves
C.C.A.S. Le Mans - Mmes RENAUD Guylaine et JACQUET Lydia
CAF de la Sarthe - Mme DUBOIS-MARY Estelle et Mme MOREAU Marie-Simone
D.I.S.S. - Mme ABALLEA
Habitat et Développement 72 - Mme BARBIN Céline
Mairie d'Arnage - Mme CADIEU Evelyne - Directrice RPA / CCAS
Mairie de Coulaines – M. OLIVIER Michel - Maire-Adjoint
Mairie de Mulsanne - Mme JAMIN Joëlle, Mme PERRODIN Martine, M. LANGLAIS Patrick
Mairie d'Yvré l'Evêque - Mme BARON Michelle
Le Mans Métropole - Mme SICARD Anne-Marie - Conseillère Communautaire
Le Mans Métropole – M. BANSARD Eric - Service Urbanisme
Le Mans Métropole - Mme JACQUET Stéphanie - Service Habitat
Le Mans Métropole - M. FLEAU Gilles - Service Foncier
Le Mans Métropole - M. ROUSSEAU Samuel - Service D.S.I.
Le Mans Métropole
143
DIAGNOSTIC
1. Ordre du jour
de cadrage et des principales tendances révélées lors de la phase de diagnostic concernant le logement des
personnes défavorisées dans l’agglomération mancelle18,
2. Le Débat
La diversité des profils des ménages défavorisés et de leurs besoins,
Le relogement et l’accès à un logement autonome des ménages défavorisés,
L’offre de logements – hébergement adaptés aux problématiques de ces ménages.
A. La diversité des profils des ménages défavorisés et de leurs besoins
Les profils des ménages défavorisés sont variés. Sarthe Habitat indique que la faiblesse des ressources des
ménages ne pose plus de difficulté : 85% des entrants disposent de ressources inférieures à 60% des plafonds
HLM et 25% ont une garantie du FSL, sans compter les bénéficiaires de l’accord collectif départemental. Les
difficultés sont liées aux troubles de voisinage et de comportements de certains ménages.
Le représentant du Conseil Général en charge du FSL présente quelques tendances. Le fonctionnement du FSL
est satisfaisant et les échecs sont limités. A noter que la progression récente de la part des locataires ayant des
taux d’effort supérieurs à 30% peut être source d’inquiétude à court et moyen terme. Le FSL intervient à parité
dans le parc public et privé sur la ville centre mais seulement dans le parc social hors le Mans (conséquence de
la faiblesse du parc locatif privé dans les autres communes).
La représentante de Sarthe Habitat insiste sur une évolution des parcours résidentiels de ces ménages : « les
familles entrent mais ne sortent plus ». En cas de troubles importants, notamment en logement collectif, le
bailleur dispose de peu de recours puisque les possibilités d’expulsions sont très limitées. Cela explique en
grande partie les réserves apportées sur le relogement de certaines familles selon ce bailleur.
Le cas des ménages en situation d’expulsion est évoqué par un participant. Il rappelle que les expulsions
peuvent avoir une vertu pédagogique si les ménages sont accompagnés. La question (et l’enjeu !) est alors de
savoir comment peut-on les accompagner et ne pas laisser des personnes à la rue ? Cette position est reprise
par les représentants des locataires.
La responsable du service sans résidence stable de la DISS évoque la situation des familles régularisées ne
bénéficiant pas d’aides au logement. Ces familles sont amenées à habiter chez des parents conduisant à des
phénomènes de sur occupation, notamment dans le parc HLM. Il est demandé de prendre en compte ce besoin
particulier dans le cadre du PLH.
B. Le relogement et l’accès à un logement autonome des ménages défavorisés
Les difficultés d’accès à un logement autonome sont confirmées par les représentants d’associations intervenant
auprès des ménages concernés. Les délais d’attente sont longs. Selon plusieurs d’entre eux, les refus des
bailleurs publics ne sont pas toujours motivés donnant l’impression d’une opacité dans les attributions.
La DDE indique qu’il faut saisir la commission de médiation. En effet, la loi engagement national pour le logement
(ENL) a modifié les modalités de saisine. Les personnes hébergées temporairement sont maintenant prioritaires
1818
Le Mans Métropole
144
DIAGNOSTIC
et peuvent la saisir sans avoir à justifier des « délais anormalement longs » précédemment requis (article n°70).
La DDE rappelle que la commission de médiation de la Sarthe est la seule de la région et que son
fonctionnement est satisfaisant : le taux de relogement est de 50%. Il est donc important que les référents ou les
familles puissent la saisir lors de difficultés rencontrées pour accéder à un logement social.
Les bailleurs publics rappellent la nécessité d’avoir une relation personnalisée avec les familles et leurs référents
sociaux. Il est important selon eux de pouvoir « risquer ensemble ». Actuellement, le fonctionnement de
« l’équipe projet » associant les différents acteurs du relogement des familles (bailleurs publics, travailleurs
sociaux, associations, ménages, FSL…) démontre qu’une relation partenariale permet de trouver des solutions.
Cette synergie est indispensable si l’on veut favoriser l’accès au logement des ménages défavorisés.
Un directeur de résidence sociale explique qu’il convient d’être pédagogique entre partenaires. A cet effet, il a
organisé une réunion de présentation de ses activités avec les bailleurs publics « pour expliquer ce que l’on fait »
et faciliter ensuite l’accès au logement public pour les résidants sortant de son établissement. Depuis, il note une
évolution favorable en matière de relogement.
C. L’offre de logements – hébergements adaptés aux problématiques de ces ménages
Sarthe Habitat confirme l’intérêt de pouvoir mobiliser une offre de logements adaptés dans le parc privé mais la
difficulté majeure est l’équilibre des opérations. Le coût élevé de ces logements les rend très difficiles à produire.
L’exemple d’une prospection en cours pour une personne seule est cité : le budget de 80 000 € maximum
hypothèque gravement sa réussite. Sinon, les besoins en logements adaptés et très sociaux sont confirmés par
les participants.
Un directeur de résidence sociale insiste sur le manque de logements très sociaux économes en énergie pour les
ménages les plus pauvres, notamment les personnes seules bénéficiaires du RMI. Il regrette l’absence de
réflexion sur la question des économies d’énergie lors de la conception des logements. Il évoque à ce sujet le
projet de récupération des eaux pluviales afin de diminuer le coût des lessives facturées aux résidants de son
établissement.
Selon lui, la principale difficulté tient à l’insuffisante prise en compte des ménages dans la globalité de leur
parcours résidentiel. Le fait de connaître les problèmes du ménage permet de mettre en œuvre un
accompagnement réellement adapté à sa situation. La mise en œuvre de ces moyens n’est pas toujours faite
puisque l’on ne connaît pas toujours suffisamment bien les problématiques de la famille. Il est donc important
d’être « transparents » dans la relation partenariale entre bailleurs publics, associations et travailleurs sociaux
référents et familles et ce, quel que soit le type de situation (relogement, accès à un logement public en sortie de
centre d’hébergement, glissements de bail…). Cela signifie qu’il ne faut pas masquer les difficultés des ménages,
même par omission…. Si l’on veut parvenir à réussir un relogement.
Les baux glissants sont l’une des composantes de l’offre de logements pouvant être mobilisée pour les
personnes défavorisées. Le Mans Métropole s’interroge sur le bilan qu’en font les différents acteurs présents.
Pour les bailleurs publics, c’est un outil efficace qui fonctionne globalement bien mais qui a ses propres limites.
En effet, pour les mêmes raisons que celles évoquées précédemment, lorsqu’un ménage a un comportement
incompatible avec la vie en collectif, il y a très peu de recours possibles. Les difficultés pour les associations sont
alors les mêmes que celles auxquelles sont confrontés les bailleurs selon Sarthe Habitat. Un projet de convention
type pour l’ensemble des bailleurs publics est engagée par l’USH en lien avec les réflexions menées au sein du
FSL.
Habitat & Développement 72, animateur de la MOUS départementale sur le logement des défavorisés, rappelle
la fonction du parc locatif privé dans l’accueil et le logement des personnes défavorisés. Selon l’animatrice, la
réactivité de ce parc de logements et un coût du loyer compatible avec les ressources de ces ménages en font
une alternative au parc locatif public. Toutefois, il est rappelé que l’accès au parc privé est permis grâce à la
solvabilisation par les aides au logement. Dans ce cas, l’évolution des familles (départ des enfants) est un risque
à prendre en compte dès le début du projet résidentiel du ménage.
Le Mans Métropole
145
DIAGNOSTIC
Autre forme de réponse au logement des personnes défavorisées, les maisons relais (existante ou en projet)
répondent à des besoins repérés localement (souffrance psychique, handicap, vieillissement des SDF…).
Toutefois, il est rappelé qu’elles sont adaptées aux personnes seules et non aux familles, alors que les besoins
existent localement (un projet de CHRS pour familles est prévu mais répond à des besoins différents). De plus,
elles supposent que les résidants aient un minimum d’autonomie et de capacité à vivre en collectif, ce qui n’est
pas le cas de toutes les personnes concernées.
Le Mans Métropole
146
DIAGNOSTIC
Atelier n° 5 : Le logement des personnes âgées. 14 novembre 2006.
Présents
Groupe Lelièvre – M. GALIBERT
Résidence N. Mandela - M. JEULIN Jean-Jacques
Sarthe Habitat - M. PICHOT Franck
Mancelle d'Habitation - M. BORT Jean-Louis
SAMO - Mme GARREAU Annie, et Mme TREGRET Marine
USH – Mme EVENOT Mireille
Clic Cénom'ans - Mme BERGER Sabine et Mme CLEMENT Annie
C.G.L. - Mme BLIN Maryline, M. EDOM Claude, Mme VILOTEAU Nicole
CNL – M.THEVENOT Jean
D.D.E. - M. VASSEUR Pascal
D.D.E. - Mme LEMIERRE Marie-Isabelle
Fédération du B.T.P. Sarthe - M. BEURDOUCHE Denis
C.C.A.S. Le Mans - Mme DREAN Françoise et M. ROSIER Bruno
ADMR – M. GIROUX Laurent
C.C.A.S. de Rouillon - Mme DUFRESNE Yvette
D.I.S.S. - Mme UDOLE
Mairie de la Chapelle St Aubin – M.GENES Michel
Mairie d'Arnage - Mme CADIEU Evelyne - Directrice RPA / CCAS
Mairie de Coulaines – M. OLIVIER Michel – Adjoint au logement
Mairie de Mulsanne - Mme JAMIN Joëlle, Mme PERRODIN Martine, M. LANGLAIS Patrick
Mairie de Rouillon - Mme SPIESER Odile Conseillère
Mairie d'Yvré l'Evêque - M. MENAGER Jean-Luc
Le Mans Métropole - Mme SICARD Anne-Marie - Conseillère Communautaire
Le Mans Métropole - Mme CABARET Sylvie - Service Urbanisme
Le Mans Métropole - Mme MOINET Isabelle - Service Habitat
Le Mans Métropole
147
DIAGNOSTIC
1. Ordre du jour
logement social et du renouvellement urbain dans l’agglomération mancelle19,
2. Le Débat
L’adaptation du logement des personnes âgées
Les structures d’hébergement pour personnes âgées
A. L’adaptation du logement des personnes âgées
M. Colobert lance le débat en rappelant que les dossiers financés par l’ANAH depuis 1999 sur l’adaptation du
logement dans le parc privé sont peu nombreux : moins de 200 depuis 1999 sur la métropole. Les organismes
prestataires des aides à l’amélioration de l’habitat précisent qu’il faut différencier amélioration du logement et
adaptation au handicap. Les plafonds de ressources sont différents et empêchent parfois de réaliser certaines
opérations d’amélioration. En revanche, les plafonds de financement de travaux liés au handicap sont plus
élevés. Dans le parc social il est possible d’obtenir des aides des caisses de retraite le résiduel du montant des
travaux pouvant être partiellement ou en totalité pris en charge par le bailleur. Les représentants de la Mancelle
Habitation interviennent pour préciser que les travaux d’adaptation sont réalisés au cas par cas lors des travaux
de réhabilitation et dans un cadre stratégique d’adaptation du parc du T1 au T3 y compris pour les constructions
neuves. Il y a nécessité d’adapter le parc aux besoins des populations vieillissantes.
Il est signalé par les services de l’Etat que la maison du Handicap ne traite pas des problématiques du logement.
M.Colobert précise cependant que la thématique du logement fait partie de leur mission.
Mme Manceau précise que les collectivités délégataires des aides à la pierre peuvent moduler les plafonds
d’attribution des différentes aides.
La création d’un CLIC (Centre Local d’Information et de Coordination) en début d’année 2006 va permettre de
diffuser plus largement l’information sur les possibilités d’adaptation des logements. Les responsables du CLIC
précisent qu’ils sont actuellement assez peu sollicités pour l’amélioration de l’habitat. Il est préciser qu’il n’y a pas
de spécialiste en terme de conseil technique sur le département pour les particuliers. Le CICAT (Centre
d'Information et de Conseil en Aides Techniques) dispose d’un demi-poste d’ergothérapeute. Le représentant
d’Habitat Développement de la Sarthe précise que les besoins sont forts mais qu’il n’y a pas de financeurs.
L’ADMR signale qu’elle travaille avec la commission du CODERPA (COmité DEpartemental des Retraités et
Personnes Agées) à la création d’un label pour les constructeurs. Une autre mission est en cours avec le Conseil
Général pour établir une typologie de logements adaptés.
Mme Evenot de l’USH (Union Sociale de l‘Habitat) ouvre la question du rôle des logements foyers pour les
personnes âgées et de l’évolution possible des missions de ces structures. Les premières analyses montrent le
rôle social des foyers. Il est également nécessaire de s’interroger sur l’accueil des personnes âgées dépendantes
et l’accès aux services.
1919
Le Mans Métropole
148
DIAGNOSTIC
B. Les structures d’hébergement pour personnes âgées
Les élus s’interrogent sur les objectifs du Schéma Gérontologique Départemental. La représentante du Conseil
Général précise que 300 places supplémentaires pour Le Mans Métropole ont été votées par les élus et que ces
disponibilités sont déjà affectées à des projets. Les élus se demandent donc s’ils doivent poursuivre leur projet de
structures d’hébergement des personnes âgées si les moyens sont d’ores et déjà affectés.
La représentante du Conseil Général explique que ces places ont été attribuées à 50% aux établissements
publics et à 50% aux établissements privés. Elle précise également que les budgets dépendances des
établissements sont financés en totalité par le Conseil Général et non selon le dispositif classique de subventions
majorées par l’APA pour les bénéficiaires (APA : allocation personnalisée d'autonomie). On précise qu’il existe
dans la Sarthe 7000 lits pour personnes âgées dépendantes dont 700 qui relèvent de structures privées.
Il est également soulevé la problématique des personnes âgées sans résidence stable ou sans domicile fixe et
dont l’intégration au logement est plus difficile. Le directeur du Foyer Nelson Mandela précise qu’il y a dans son
foyer 30% de retraités avec une problématique des retraités d’origine étrangère qui sont difficiles à comptabiliser.
Le foyer projette la construction de 10 nouveaux studios avec un espace de vie commun.
Concernant les formes d’hébergements, la fédération ADMR des Pays de Loire (association du service à
domicile) expérimente 3 unités de vie (pavillons) pouvant accueillir 8 personnes et qui mobilisent 3 auxiliaires de
vie.
Les élus se posent également la question de la localisation actuelle des hébergements dont l’offre principale est
située en zone rurale tandis que les besoins sont forts en zone urbaine.
En effet, avec seulement 2428 lits sur l’agglomération, la situation apparaît bien déficitaire. L’élaboration d’un
PLH conforme au décret du 4 avril 2005 devra mettre en évidence les besoins en lits supplémentaires. Cette
évaluation des besoins pourra servir de base à une négociation avec le Conseil Général dans le cadre du
schéma Gérontologique départemental.
Le Mans Métropole
149
DIAGNOSTIC
Les secteurs IRIS INSEE de la ville du Mans
ZONE
D'ACTIVITE
NORD
GALLIERE
CADRAN
FONTENELLE
UNIVERSITE
BELLEVUE
EPINE
BOUSSINIERE
VILLARET
2
HOPITAL
CHANZY
20
1
MESLIER
PRE
3
TESSE
4
21
JARDIN
DES
PLANTES
VALLEE
SAINT
BLAISE
YZEUVILLE
CARNOT
ARDRIERS
PATIS
SAINT
LAZARE
OLIVIER
HEUZE
6
5
7
LECLERC
8
9
MONTHEARD
10
SABLES D'OR
MISSION
13
11
EPAU
GUE
BERNISSON
NEWTON
JAURES
CRETOIS
BATIGNOLLES
14
12
MIROIR
RIFFAUDIERES
SAINTGEORGES
HAUT DE
LA
STE BUTTE GAZONFIER
CROIX
BAS DE
GAZONFIER
FUNAY
PONTLIEUE
BRUYERES
18
ETANGS
CHAUDS
PAVOINE
19
16
MAROC
ZIS2
MARCEL
PAUL
17
15
ZIS1
1 CHASSE ROYALE
2 BANJAN CROIX DE PIERRE
3 VIEUX MANS
4 ST PAVIN
5 COURBOULAY
6 JACOBINS REPUBLIQUE
7 MUTUELLES
8 NATIONALE
9 NOVAXIS
10 GARE
11 JAURES BERTINIERE
12 SABLONNIERE
13 SABLONS CENTRE
14 PETIT LOUVRE
15 RONCERAY
16 GLONNIERES
17 ZONE COMMERCIALE SUD
18 MICHEL ANGE
19 CHRIST SAUVEUR
20 MAILLETS ISAAC
21 CLAIREFONTAINE
OASIS
CITE
DES
PINS
VERT
GALANT
SOURCES
CIRCUIT
Source : IGN - INSEE - Le Mans Métropole
Le Mans Métropole
150

(DIAGNOSTIC plh adopté)

Transcription

Documents pareils

Imprimer la fiche détaillée

FINALE RÉGIONALE DU DISTRICT DE LA SARTHE DISTRICT DE

Arrêt: LE MANS, arrêt Setram Chasse Royale (Le Mans)

15/08/2016 Réseau: Setram (Le Mans) Ligne: 04 Sens: St Georges

TARIF UNIQUE 12 €

Employé de libre service caissier

technoparc des 24 heures secos le mans

Le Mans

pour le département de la Sarthe poste basé au MANS

Les jeux (de société, simulation, vidéos, rôles)