Market View Régions Nice et Sophia Antipolis

CB RICHARD ELLIS
Market View Régions
N ice e t So p hia Ant ipo li s
FRANCE
Bilan 2010 / Perspectives 2011
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
TENDANCES
Bureaux
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
=
=
Locaux d'activités
et entrepôts
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Investissements
Taux « prime » bureaux
Évolution / fin 2009
Après avoir baissé de 2,5 % en 2009, soit sa
pire performance depuis l’après-guerre,
l’économie française a amorcé en 2010 une
phase de convalescence en renouant avec la
croissance (+ 1,5 %). Toutefois, le
redémarrage de l’activité reste laborieux,
comme l’illustrent notamment les statistiques
du marché du travail. Ainsi, fin novembre
2010, le nombre de demandeurs d’emploi
était en hausse de 2 % sur un an. La
croissance reste donc fragile et incertaine.
Malgré la faiblesse du marché de l’emploi,
la consommation a légèrement progressé en
2010. Mais l’arrêt de la prime à la casse, la
réduction des niches fiscales et le niveau
élevé du taux d’épargne limiteront
inévitablement les dépenses des ménages
en 2011. Ainsi, la consommation ne
LES FAITS MARQUANTS EN 2010
• Sophia Antipolis : La plus grande toiture
solaire photovoltaïque intégrée au bâti
de la Côte d’Azur. EDF ENR a installé et
financé une centrale solaire photovoltaïque
de 2 915 m2, sur le toit du bâtiment Drakkar,
appartenant à la SCI Espaces Vaisseaux,
entité du groupe Directoire Finance Holding.
Cette centrale solaire photovoltaïque EDF
ENR de 152 kWep, raccordée au réseau,
permet d’éviter 14,1 tonnes d’émissions de
CO2 par an et d’alimenter en électricité
environ 82 foyers par an. Dans une région
qui ne produit que 40 % de l’électricité
qu’elle consomme, cette centrale va
CHIFFRES CLÉS DE L’UNITÉ URBAINE
Données socio-économiques
•
progresserait à nouveau qu’à un rythme
modéré l’an prochain.
Après s’être effondré en 2009 avec - 7,9 %,
l’investissement des entreprises s’est à
nouveau replié en 2010, avec une baisse de
- 1,4 %. Pourtant, l’accès au crédit s’est
détendu et les conditions de financement sont
avantageuses. Par ailleurs, le climat des
affaires a progressé. Cependant, la faiblesse
de la demande ne favorise pas beaucoup les
projets. La balance commerciale demeure très
dégradée et le commerce extérieur ne devrait
pas contribuer à la croissance.
En 2011, l’activité devrait se maintenir à un
rythme comparable à 2010 en ProvenceAlpes-Côte d’Azur, avec une croissance
prévisionnelle de + 1,8 % (source : Oxford
Economics).
Superficie (en km²)
721
Population 2008
949 592
Emplois totaux 2009
427 636
Etablissements 2009
99 520
Revenu moyen des ménages 2008
32 411 €
Indice de revenu moyen des ménages (France = 100) 2008 106
Densité d'emplois (Nombre d'emplois au km²)
593
Sources : Experian Business Strategies - INSEE
contribuer à augmenter la part de production
en électricité, provenant d’énergies
renouvelables.
• Nice : Adoption du Plan Local d’Urbanisme
qui a pour ambition de promouvoir
un modèle innovant « d’éco-territoire »
méditerranéen pour faire de Nice la « Ville
verte de la Méditerranée ».
• Choix de Vinci pour la construction
de l’Olympic Nice Stadium, dont la livraison
est attendue mi-2013. Conçu par JeanMichel Wilmotte, ce projet ambitionne d’être
un modèle d’écoconception et d’écoconstruction.
Perspectives socio-économiques
(en %, période 2010-2015)
Croissance
annuelle du PIB
Croissance annuelle
de la population
Croissance annuelle
de l'emploi
0
0,5
1,0
Alpes-Maritimes
1,5
2,0
2,5
France
Source : Experian Business Strategies
© 2011 CB Richard Ellis, Inc.
Régions : Nice et Sophia Antipolis
LES BUREAUX
Données générales 2010
L’offre immédiate
Fin 2010, le stock d’offres immédiatement disponibles à Nice
affichait une croissance annuelle significative (+ 31 %). En
revanche, l’offre neuve, d’un niveau élevé pour ce marché, atteint
20 000 m². En effet, en 2010, le marché a notamment été alimenté
par le programme Meridia. Le marché devrait néanmoins entrer
dans une nouvelle phase de pénurie de neuf puisque fin 2010,
aucune offre future n’a été recensée.
Le stock disponible de Sophia Antipolis a baissé de 11 % en un an.
Toutefois, il devrait ré-augmenter significativement en 2011 suite à la
libération de 9 100 m² de bureaux anciens actuellement occupés
par Schneider Electric. Fin 2010, la part du neuf demeure faible, à
14 % du stock. Le marché reste tendu, avec une vacance de 4,5 %.
L’offre future certaine neuve en 2011 se limite à un programme de
1 200 m². 2012 constituera une année marquante en matière de
livraisons de bureaux neufs aux normes environnementales avec
Natura 2 (2 900 m²), Ecopolis (3 800 m²) et Business Pôle
(3 800 m²).
La demande
Nice
Sophia Antipolis
Parc au 31/12
350 000 m² 1 100 000 m² =
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
50 000 m²
40 %
49 000 m²
14 %
Taux de vacance au 31/12
14 %
4,5 %
21 000 m²
22 100 m²
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
N.S.
Part du neuf ou restructuré
N.S.
38 %
Délai théorique d’écoulement
6%
2,4 années
2,2 années
N.S. : Non significatif
Source : FICI - CB Richard Ellis
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
2010 se caractérise par de nombreuses recherches de petites
surfaces ainsi que par des demandes issues du secteur public,
liées à la mise en place de Nice Métropole. Parallèlement, les
recherches de bureaux de grande taille sont plus nombreuses.
Avec 21 000 m² commercialisés en 2010, la demande placée de
Nice accuse une baisse de 20 % par rapport à 2009. Le marché
comporte une part moins importante de transactions de moyenne et
grande envergure. Les utilisateurs restent dans une politique
d’économie de coûts en général et notamment de rationalisation de
l’espace.
Sans atteindre le niveau d’avant 2008, le marché de Sophia
Antipolis reprend des couleurs. La demande placée s’accroît de
38 % en 2010 pour atteindre 22 100 m². Cette performance est en
partie due à la prise à bail de 5 000 m² par Amadeus, qui était déjà
localisé sur ce site.
(en milliers de m²)
175
150
125
100
75
50
25
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : FICI - CB Richard Ellis
Le tissu économique de Sophia Antipolis, essentiellement composé
d’entreprises privées et internationales, ne bénéficie pas de la manne
du secteur public, à l’instar de grandes villes où elle peut représenter
ces deux dernières années plus de 25 % de la demande placée.
Bilan 2010 / Perspectives 2011
Les valeurs
Les valeurs locatives de Nice ont légèrement évolué en 2010. Le
loyer « prime », croissant, s’élève à 215 € HT HC/m²/an (contre
200 € fin 2009). En revanche, les loyers des bureaux de seconde
main tendent à la baisse. À cela, s’ajoute les demandes
d’accompagnements plus fréquentes (du type travaux à la charge
du propriétaire ou franchises de loyers).
À Sophia Antipolis, les loyers tendent à la baisse. Ainsi, le loyer
« prime » est à 220 € HT HC/m²/an (contre 230 € fin 2009).
Des franchises d’un mois de loyer par année d’engagement sont
parfois consenties par les bailleurs.
© 2011 CB Richard Ellis, Inc.
2
Valeurs au 31/12/2010
Neuf
ou restructuré
Récent
Ancien
Loyers
€ HT HC/
m²/an
Nice
Prix de vente
€ HT
ou HD/m²
180 / 215
1 800 / 3 000
160 / 220
2 400 / 2 600
140 / 160
110 / 180
1 500 / 2 500
1 500 / 2 500
150 / 175
125 / 145
2 000 / 2 200
2 000 / 2 200
Source : FICI - CB Richard Ellis
Sophia Antipolis
Loyers Prix de vente
€ HT HC/
€ HT
m²/an
ou HD/m²
Nice
Sophia Antipolis
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
75 000 m²
N.S.
40 000 m² =
N.S.
Demande placée dans l’année
50 000 m²
22 000 m² dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
N.D.
Part du neuf ou restructuré
1 500 m²
N.D.
Délai théorique d’écoulement
1,5 année
7%
1,8 années L’offre immédiate
Fin 2010, le stock immédiat de locaux d’activités et entrepôts de
Nice, en baisse annuelle de 17 %, atteint 75 000 m². Le stock se
caractérise en 2010 par la division de grandes offres ou de
locaux spécifiques ne trouvant pas preneur.
Une fois de plus, fin 2010, aucun projet, ni « en blanc » ni « en
gris », n’est enregistré à Nice.
À Sophia Antipolis, l’offre disponible est stable à 40 000 m² et
manque essentiellement d’offres neuves à l’acquisition. Compte
tenu du prix du foncier, il est difficile de réaliser des opérations
économiquement viables dans les Alpes-Maritimes. Sans
l’intervention active des collectivités locales, notamment par la
création de ZAC dédiées ou l’adaptation des PLU, les entreprises
pourraient se délocaliser vers l’est varois.
Le stock s’enrichira en 2011 de deux programmes neufs totalisant
14 900 m², situés à Grasse (7 200 m²) et à Mouans Sartoux
(7 700 m²). En revanche, aucune offre future n’est envisagée audelà de 2011.
N.S. : Non significatif
N.D. : Non Déterminé
Source : FICI - CB Richard Ellis
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
140
120
Régions : Nice et Sophia Antipolis
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Données générales 2010
100
La demande
80
60
40
20
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : FICI - CB Richard Ellis
Valeurs au 31/12/2010
Neuf
ou restructuré
Seconde main
Loyers
€ HT HC/
m²/an
Nice
Prix de vente
€ HT
ou HD/m²
Sophia Antipolis
Loyers Prix de vente
€ HT HC/
€ HT
m²/an
ou HD/m²
N.D.
1 000 / 1 500
100 / 125
1 500 / 1 600
65 / 100
900 / 1 300
70 / 100
1 300 / 1 500
Bureaux
Source : FICI - CB Richard Ellis
À Sophia Antipolis, le marché a été plus dynamique qu’en 2009
avec une demande placée qui s’élève à 22 000 m², soit une
croissance de 37 % en un an. Les transactions concernent surtout
des mouvements endogènes, crise oblige, relatifs à l’optimisation
des surfaces occupées et à la recherche d’économies de loyer.
2011 devrait s’inscrire dans cette même tendance. La part du
neuf, encore de faible niveau, représente 7 % de la demande
placée.
Des valeurs
Le marché ne permet pas d’établir une fourchette de loyers
pour les locaux neufs ou restructurés à Nice. En revanche,
une légère baisse des valeurs locatives sur les locaux de seconde
main à été observée. Elles sont comprises entre 65 € et 100 €
HT HC/m²/an.
Taux de rendement au 31/12/2010
Neuf ou restructuré
Seconde main
À Nice, avec seulement 50 000 m², la demande placée affiche
une diminution annuelle de 23 %. Malgré la légère embellie
économique enregistrée en 2010, les entrepreneurs demeurent
hésitants avant de déménager.
6,75 % - 8 %
8,5 % - 9,5 %
Locaux d’activités
8%-9%
8,5 % - 9,5 %
A Sophia-Antipolis, les loyers neufs/restructurés rebondissent
et sont désormais compris entre 100 € et 125 € HT HC/m²/an.
Les valeurs des locaux de seconde main progressent également,
mais de manière plus mesurée, pour s’établir de 70 €
à 100 € HT HC/m²/an.
3
© 2011 CB Richard Ellis, Inc.
Bilan 2010 / Perspectives 2011
N.D. : Non Déterminé
Source : FICI - CB Richard Ellis
En 2010, la demande exprimée en locaux d’activités et entrepôts
auprès de l’agence FICI - CB Richard Ellis a baissé de 31 %, en
raison notamment de la chute des recherches exprimées à titre
informatif, dans l’optique de renégociations de baux et de
l’inadéquation de l’offre par rapport aux besoins.
Adresse - Programme
Preneur /
Acquéreur
Nice - 455, Promenade des
Groupe Zénith
Anglais - « Nice Plaza »
Carros - 1ère avenue
Conforama
- ZI -15ème rue
Carros - 267 av. ZI
Laboratoires Inelda
4ème av.
Sophia Antipolis
- Route des Lucioles
Harmonie Mutualité
« ESPACES DE SOPHIA »
Valbonne Mobilbox
Chemin de la Valmasque
Surface
2 096 m²
1 740 m²
1 600 m²
1 352 m²
CB Richard Ellis en Régions
Type
de locaux
Bureaux
Entrepôt-Bureaux
Contrat
(vente /
location)
État
des locaux
Location
Neuf
Location
Entrepôt-Bureaux
État d’usage
Vente
Bureaux
État d’usage
Location
État d’usage
Loyer Prix
(HT HC/m²/an
ou HD/m²)
190 €
112 €
1 062 €
135 €
1 350 m²
Entrepôt
Location
État d’usage
67 €
Surface
Mouans Sartoux - Chemin Plan Sarrain Val Argile 7 700 m²
Grasse - Av. Louison Bobet
SCI Valorme 7 200 m²
Sophia Antipolis Route des Chappes SCI Val Moulin 1 173 m²
Sophia Antipolis Natura 2
Périal
2 900 m²
Sophia Antipolis Ecopolis
Bouygues Immo 3 800 m²
Sophia Antipolis Business Pôle
Delta Azur 3 800 m²
POINT DE VUE
Bilan 2010 / Perspectives 2011
[email protected]
ANNECY
Jean-François BERTHIER
Tél : 04 50 10 22 22
MARSEILLE
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 96 11 46 11
[email protected]
[email protected]
AVIGNON
Pierre MURGUET
Tél : 04 90 85 96 00
METZ
François SUTY
Tél : 03 87 18 99 99
[email protected]
[email protected]
BESANCON
MONTPELLIER
Isabelle HORRENBERGER Martine PATIENT
Tél : 03 89 46 20 80
Nicolas HUET
[email protected]
Tél : 04 67 50 07 06
BLOIS
Bruno BROSSET
Tél : 02 47 33 33 33
“ Les marchés en régions auront eu un
comportement plus homogène qu’en 2009, avec
une tendance générale à la hausse alors que les
effets de la crise pèsent toujours sur l’économie.
La demande placée des 15 principales
métropoles affiche une progression annuelle de
21 %, avec 1,3 million de m². Cette année encore,
les recherches d’économies et la rationalisation
de l’espace ont été les deux moteurs du marché.
Bien que les petites et moyennes transactions
restent le socle de l’activité en régions, la légère
amélioration du contexte économique français
aura favorisé la concrétisation de nombreuses
transactions de grande envergure. Par ailleurs,
l’attrait des bureaux neufs ou restructurés s’est
confirmé puisque 43 % de la demande placée
concernent le neuf.
Face à cela, le stock disponible quasi-stable, à
2,02 millions de m², s’est dégradé car
essentiellement alimenté d’offres de seconde
main souvent anciennes voire obsolètes. Compte
tenu de la faiblesse du stock d’offres futures
neuves, l’obsolescence du parc tertiaire sera un
des thèmes majeurs des prochains mois. Les
avantages commerciaux accordés depuis plus
d’un an aux utilisateurs devraient être revus à la
baisse, selon l’état de l’offre disponible. “
Date
livraison
Type
de locaux
Nature
du contrat
Loyer/ Prix
(HT HC/m²/an
ou HD/m²)
Août 2011
Fin 2011
2012
2012
2012
2012
Activité
Activité
Bureaux THPE
Bureaux BEPOS
Bureaux BBC
Bureaux THPE
Location
Vente
Vente
Location
Location
Location
95 €
1 600 €
3 000 €
220 €
N.D.
155 €
•
•
Correspondant
FICI - CB Richard Ellis
Adresse
1, place Magenta
Le Quercy
06 000 Nice
473, route des Dolines
Villantipolis n°13
06 560 Sophia Antipolis
•
•
•
•
•
Téléphone
Nice : 04 93 88 66 58
Sophia Antipolis : 04 93 65 22 54
Fax
Nice : 04 93 88 68 29
Sophia Antipolis : 04 93 65 47 04
E-mail
[email protected]
[email protected]
Site web
www.fici-cbre.com
Contact
Léon PIMIENTA
Stanislas LEBORGNE,
Directeur du Développement Régions
Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du
groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source.
CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'Intérêt Economique
Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris
BORDEAUX
Alexandre CIEUX
Tél : 05 56 90 52 30
[email protected]
[email protected]
Source : FICI - CB Richard Ellis
© 2011 CB Richard Ellis, Inc.
[email protected]
BOURGOIN-JALLIEU
Marc GENTY
Tél : 04 74 43 34 33
PRINCIPALES OFFRES FUTURES CERTAINES
Promoteur /
Constructeur
LYON
Thibaut d'ANTERROCHES
Tél : 04 72 83 48 48
[email protected]
Source : FICI - CB Richard Ellis
Adresse - Programme
AIX-EN-PROVENCE
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 42 60 01 31
BREST
Thomas SLEGERS
Tél : 02 98 43 50 50
[email protected]
CAEN
Nicolas CARON
Céline FLOREK
Tél : 02 31 44 73 75
[email protected]
MULHOUSE
Jean-Arnaud DESAULLES
Tél : 03 89 46 20 80
[email protected]
NANCY
François SUTY
Tél : 03 83 32 86 77
[email protected]
NANTES
Christophe FOURAGE
Tél : 02 23 30 23 30
[email protected]
NICE
Léon PIMIENTA
Tél : 04 93 88 66 58
[email protected]
RENNES
Hervé KERMARREC
Tél : 02 23 30 23 30
[email protected]
[email protected]
CHAMBÉRY
Xavier TROILLARD
Tél : 04 79 33 03 30
ROUEN
Bertrand BONNET
Tél : 02 35 70 73 75
[email protected]
[email protected]
CLERMONT-FERRAND
Karine RODDE
Tél : 04 73 28 78 28
SOPHIA ANTIPOLIS
Georges BENICHOU
Tél : 04 93 65 22 54
[email protected]
[email protected]
DIJON
Patrick PEYRUSSIE
Tél : 03 80 51 71 71
STRASBOURG
Olivier HEYDT
Tél : 03 88 37 11 00
[email protected]
[email protected]
GRENOBLE
Hugues de VILLARD
Tél : 04 76 46 47 00
TOULOUSE
Michèle BELLAN
Tél : 05 62 72 44 60
[email protected]
[email protected]
LE HAVRE
Nicolas CARON
Tél : 02 35 44 73 75
TOURS
Bruno BROSSET
Tél : 02 47 33 33 33
[email protected]
[email protected]
LILLE
Patrick DUEZ
Tél : 03 20 21 88 50
VANNES
Stéphane GRIBIUS
Tél : 02 97 69 10 00
[email protected]
[email protected]
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45
[email protected]
CONTACTS ÉTUDES
ET RECHERCHE
Aurélie LEMOINE
Directrice
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35
[email protected]
Étienne CHATENAY
Chargé d’études Régions
Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 02
[email protected]
CCC Paris 10 - 01 45 23 23 10
Régions : Nice et Sophia Antipolis
PRINCIPALES TRANSACTIONS EN 2010